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1.    규정한도 초과 중개수수료 약정 무효 - 대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 판결

“부동산 중개수수료에 관한 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고, 따라서 부동산중개업법 등 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효이다.”

중개수수료 한도 규정을 회피하기 형식상 별도 컨설팅법인을 만들어 컨설팅 계약도 함께 약정하는 경우 - 동일한 법인으로 판단될 경우 민사적인 문제 이외에도 행정처분(등록취소 등)과 형사처벌도 가능

예를 들어 ① 중개법인과 컨설팅회사가 외형상 2개의 법인이지만, 같은 상호를 사용하고 있다는 점에서 사실상 동일한 법인으로 보이는 점, ② 컨설팅계약서 역시 중개법인을 통해서 교부받아 날인한 점, ③ 컨설팅회사로부터 제공받은 용역업무가 거의 없었던 점, ④ 시세관련 컨설팅보고서가 제시되었지만 이는 중개업무로 보일 뿐, 중개와 구별되는 별도의 컨설팅으로 보기 어려운 점 등을 종합하여 보면, 중개법인과 컨설팅회사는 실제로 같은 법인으로 추정됨.

중개업무를 넘어서는 컨설팅 용역을 제공하였다고 보기 어렵다는 점에서 지급한 보수 중 법정중개수수료 한도(0.9%)를 넘는 초과 보수는 무효 + 부당이득반환청구 가능

실질적으로 부동산거래를 동반하면서 행해지는 부동산컨설팅 행위에 대해 사실상 중개행위로 보고 법정 한도를 초과하는 컨설팅비 약정도 그 초과범위에서 무효

2.    형식은 컨설팅계약 BUT 실질 중계행위 시 책임여부: 대법원 2011. 11. 10. 선고 2009다4572 판결

원심 판결요지

① 원고 회사의 사업목적이 부동산 컨설팅업으로만 되어 있을 뿐 부동산 중개업을 포함하고 있지 않은 사실, ② 원고 회사는 공인중개사법에서 정한 중개업자인 법인으로서 자격도 갖추고 있지 않으며 중개사무소 개설등록도 하지 아니한 채 이 사건 임대차계약의 체결에 관여한 사실, ③ 이 사건 용역계약서에서 부동산 중개계약이 아님을 명시한 사실을 인정한 다음, 그와 같은 사실관계에서는 이 사건 용역계약이 공인중개사법의 규율대상인 중개계약에 해당한다고 보기 어렵다고 판단하여 그 사법상 효력을 인정한 후 피고에 대하여 이 사건 용역계약에서 약정한 수수료를 일부 감액하여 지급할 것을 명하였다.

대법원 판결요지 – 수수료 약정 무효, 원심 판결 파기

원고 회사가 부동산 컨설팅업 등을 목적사업으로 내세우면서 이 사건과 유사한 형태로 중간자로서 타인의 점포 임대차계약의 체결에 계속, 반복적으로 관여해 온 사실을 충분히 알 수 있어서 원고 회사가 중개행위를 업으로 하였음이 분명함에도, 원심이 판시사정만을 들어 원피고 사이에 체결된 이 사건 용역계약이 공인중개사법의 규율대상인 중개계약에 해당하지 않는다고 판단하여 그 수수료 약정이 유효하다고 본 것은 앞서 본 대법원 판례에 상반되는 판단을 한 때에 해당하고, 이를 지적하는 피고의 상고이유 주장에는 정당한 이유가 있다.

부동산 중개업은 공인중개사 또는 법인이 중개사무소 개설등록을 마친 후에야 영위할 수 있는데(공인중개사법 제9조 제1항, 제2항), 이에 위반하여 중개사무소의 개설등록을 하지 아니한 채 중개업을 한 자는 형사처벌의 대상이 될 뿐만 아니라(공인중개사법 제48조 제1호), 그가 부동산 등의 중개행위와 관련하여 받기로 한 수수료 등 보수의 약정도 무효이다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결 참조).

공인중개사 및 등록중개업자가 아니고 컨설팅 명목으로 사실상 중개한 경우 - 무등록 중개행위 형사처벌 + 보수약정 무효

3.    컨설팅과 중개의 구별 기준 - 대법원 2011. 11. 10. 선고 2009다4572 판결

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라고 한다)의 규율대상인 “중개업”이라고 함은 ‘다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산 등 중개대상물에 관하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 업으로 하는 것’을 말하고(공인중개사법 제2조 제1호, 제3호), 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 행위자의 주관적 의사에 의하여 좌우되는 것이 아니라 그 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정되어야 하며,

부동산에 관하여 중개행위를 업으로 하는 자가 그에 더하여 이른바 부동산 컨설팅 등의 용역을 제공한다고 하여 공인중개사법의 규율대상인 부동산 중개행위가 아니라고 볼 수 없다(대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결, 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005도6851 판결, 대법원 2007. 1. 11. 선고 2006도7594 판결 등 참조).

단순히 거래당사자를 연결하고 거래조건을 절충하는 활동에 가깝다면 부동산중개행위로 인정될 가능성이 크지만, 거래당사자 연결이나 거래조건 절충 등은 부수적일 뿐, 부동산이용, 개발이나 활용방안 등 종합적인 자문활동이 주된 활동이거나 상당한 정도로 수반된 경우라면 컨설팅행위로 인정될 가능성이 크다. 의뢰인을 위해서 실제로 이루어진 활동이 무엇인지, 컨설팅활동에 따른 보고서가 존재하는지, 컨설팅계약서를 작성했는지, 컨설팅의 기간은 어느 정도인지 등을 종합적으로 판단해야 함.

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(1)   부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조). 나아가 직접 조사․확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라고 할지라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관하여 그릇된 정보를 제공해서는 아니 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다(대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결, 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결 등 참조).

(2)   한편으로 공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조에 의하여, 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개할 경우 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환 받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무를 부담한다.

(3)   따라서 중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인 설명하는 것에 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다. 또한 공인중개사법 시행규칙 서식에 따른 중개대상물 확인 설명서 중 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에는 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인 설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조).

(4)   공인중개사가 다가구주택에 관한 임대차계약을 중개하면서 그 주택에 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 사항을 구체적으로 확인하여 원고에게 설명하거나 근거자료를 제시하지 않고 중개대상물 확인 설명서에 임대인이 구두로 알려준 총액만을 선순위임대차보증금액으로 기재한 사안. 임대차보증금 보증금 9억원, 근저당채권 최고액 7억8천만원, 공인중개사 기재 피담보채권 6억원 기재 및 설명, 부동산 주택 가액 18억5천만원으로 보증금 반환 가능하다고 설명한 사안 

(5)   항소심 판결 - 중개인이 중개대상물 확인 설명의무를 부실하게 한 것이 아니라고 보아, 중개업자로서의 의무위반이나 그와 상당인과관계 있는 원고의 손해를 인정할 수 없다고 판단

(6)   대법원 판결 - 중개인은 다가구주택의 중개업자로서 준수하여야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않았고 원고로서는 이러한 사정을 알았다면 해당 주택을 임차하지 않았거나 적어도 같은 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 여지가 크다. 중개인의 손해배상책임을 부정한 원심판결을 파기·환송함

첨부: 대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결

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(1)   개정안 요지

(2)   현행법은 국가핵심기술을 외국에서 사용하거나 사용되게 할 ‘목적’으로 산업기술을 유출하는 자를 처벌(법 제36조 제1항 등), 다양한 형태로 발생하는 기술유출에 대하여 목적범 규정 적용 어려움, 처벌요건을 목적범에서 고의범으로 변경 추진

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(1)   수사기관이 압수 또는 수색을 할 때에는 처분을 받는 사람에게 반드시 적법한 절차에 따라 법관이 발부한 영장을 사전에 제시하여야 하고, 처분을 받는 자가 피의자인 경우에는 영장 사본을 교부하여야 하며(헌법 제12조 제3항 본문, 형사소송법 제219조 및 제118조), 피의자ㆍ피압수자 또는 변호인(이하 ‘피의자 등’이라 한다)은 압수ㆍ수색영장의 집행에 참여할 권리가 있으므로(형사소송법 제219조, 제121조) 수사기관이 압수ㆍ수색영장을 집행할 때에도 원칙적으로는 피의자 등에게 미리 집행의 일시와 장소를 통지하여야 하고(형사소송법 제219조, 제122조), 수사기관은 압수영장을 집행한 직후에 압수목록을 곧바로 작성하여 압수한 물건의 소유자ㆍ소지자ㆍ보관자 기타 이에 준하는 사람에게 교부하여야 한다(형사소송법 제219조, 제129조).

(2)   헌법과 형사소송법이 정한 절차와 관련 규정, 그 입법 취지 등을 충실히 구현하기 위하여, 수사기관은 압수ㆍ수색영장의 집행기관으로서 피압수자로 하여금 법관이 발부한 영장에 의한 압수ㆍ수색이라는 강제처분이 이루어진다는 사실을 확인할 수 있도록 형사소송법이 압수ㆍ수색영장에 필요적으로 기재하도록 정한 사항이나 그와 일체를 이루는 내용까지 구체적으로 충분히 인식할 수 있는 방법으로 압수ㆍ수색영장을 제시하고 피의자에게는 그 사본까지 교부하여야 하며, 증거인멸의 가능성이 최소화됨을 전제로 영장 집행 과정에 대한 참여권이 충실히 보장될 수 있도록 사전에 피의자 등에 대하여 집행 일시와 장소를 통지하여야 함은 물론 피의자 등의 참여권이 형해화되지 않도록 그 통지의무의 예외로 규정된 ‘피의자 등이 참여하지 아니한다는 의사를 명시한 때 또는 급속을 요하는 때’라는 사유를 엄격하게 해석하여야 한다(대법원 2022. 7. 14.자 2019모2584 결정 참조).

(3)   형사소송법 제215조에 따른 압수ㆍ수색영장은 수사기관의 압수ㆍ수색에 대한 허가장으로서 거기에 기재되는 유효기간은 집행에 착수할 수 있는 종기를 의미하는 것이므로, 수사기관이 압수ㆍ수색영장을 제시하고 집행에 착수하여 압수ㆍ수색을 실시하고 그 집행을 종료하였다면 이미 그 영장은 목적을 달성하여 효력이 상실되는 것이고, 동일한 장소 또는 목적물에 대하여 다시 압수ㆍ수색할 필요가 있는 경우라면 그 필요성을 소명하여 법원으로부터 새로운 압수ㆍ수색영장을 발부 받아야 하는 것이지, 앞서 발부 받은 압수ㆍ수색영장의 유효기간이 남아있다고 하여 이를 제시하고 다시 압수ㆍ수색을 할 수 없다(대법원 1999. 12. 1.자 99모161 결정 참조).

(4)   수사기관은 하드카피나 이미징 등(이하 ‘복제본’이라 한다)에 담긴 전자정보를 탐색하여 혐의사실과 관련된 정보(이하 ‘유관정보’라 한다)를 선별하여 출력하거나 다른 저장매체에 저장하는 등으로 압수를 완료하면 혐의사실과 관련 없는 전자정보(이하 ‘무관정보’라 한다)를 삭제ㆍ폐기하여야 한다.

(5)   수사기관이 새로운 범죄 혐의의 수사를 위하여 무관정보가 남아 있는 복제본을 열람하는 것은 압수ㆍ수색영장으로 압수되지 않은 전자정보를 영장 없이 수색하는 것과 다르지 않다. 따라서 복제본은 더 이상 수사기관의 탐색, 복제 또는 출력 대상이 될 수 없으며, 수사기관은 새로운 범죄 혐의의 수사를 위하여 필요한 경우에도 기존 압수ㆍ수색 과정에서 출력하거나 복제한 유관정보의 결과물을 열람할 수 있을 뿐이다(대법원 2023. 6. 1. 선고 2018도19782 판결 참조).

(6)   압수ㆍ수색은 해당 혐의사실과 관련된 유관증거를 선별하여 출력하거나 다른 저장매체에 저장하는 등 필요한 절차를 마치면 종료하는 것이므로, 압수ㆍ수색영장에 기하여 집행 대상인 전자정보의 선별, 출력 혹은 저장이 이루어지고 그 자리에서 압수목록 및 전자정보확인서까지 교부된 경우에는 원칙적으로 그 시점에 압수ㆍ수색이 종료된 것으로 볼 수 있다.

(7)   경찰이 제1영장에 기해 피해자에 대한 전자정보를 압수하고 같은 날 피고인에게 압수목록까지 교부한 이상, 이때 제1영장에 기한 압수ㆍ수색은 종료되었고, 이로써 제1영장은 그 목적을 달성하여 효력이 상실되었다고 보아야 하므로, 2차 압수ㆍ수색이 제1영장을 이용한 것이라면 이는 효력을 상실한 영장을 재집행한 것이 되어 그 자체로 위법하다.

(8)   경찰의 2차 압수ㆍ수색은 제1영장의 혐의사실인 ‘피해자 공소외 1에 대한 공소사실’과 별도의 범죄 혐의인 ‘피해자 공소외 2에 대한 공소사실’에 대한 수사를 위하여 피해자 공소외 1에 대한 제1영장에 기한 전자정보 복제본을 대상으로 영장 없이 압수ㆍ수색한 것이다. 즉, 압수ㆍ수색절차의 종료로 삭제ㆍ폐기의 대상일 뿐 더 이상 수사기관의 탐색ㆍ복제ㆍ출력 대상이 될 수 없는 복제본을 대상으로 새로운 범죄 혐의의 수사를 위하여 기존 압수ㆍ수색 과정에서 출력하거나 복제한 유관정보의 결과물에 대한 열람을 넘어 그 결과물을 이용하여 새로이 영장 없이 압수ㆍ수색한 경우에 해당하여, 이는 그 자체로 위법하다고 볼 수밖에 없다.

(9)   따라서 경찰의 2차 압수ㆍ수색은 적법한 압수ㆍ수색절차에 요구되는 관련 규정을 준수하지 아니함으로써 영장주의 및 적법절차 원칙을 위반하여 위법하고, 아래에서 보는 바와 같이 그 이후에 제2영장을 발부받아 3차 압수ㆍ수색을 하였다는 사정만으로는 그 하자가 치유된다고 보기 어렵다.

첨부: 대법원 2023. 10. 18. 선고 2023도8752 판결

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1.    사안의 개요

직원이 퇴직하면서 퇴직 과정에 문제가 있었거나, 퇴직 후 경쟁업체를 창업하려고 마음먹은 경우에, 재직 중 작성해온 회사의 업무용 파일들을 자신의 컴퓨터에서 모두 삭제하여 회사 업무에 막대한 지장을 초래하는 상황이 간혹 발생합니다. 이 경우 회사로서는 차후에 이러한 문제가 재발하지 않도록 퇴사한 직원에게 민사상 손해배상청구 뿐만 아니라 형사고소를 하여 직원들에게 메시지를 전달할 필요가 있습니다. 이하에서는 이때 회사 입장에서 퇴사한 직원에게 물을 수 있는 형사상 책임에 대하여 말씀드립니다.

2.    전자기록손괴죄 책임

형법은 제366조에서, 타인의 재물, 문서 또는 전자기록 등 특수매체기록을 손괴 또는 은닉 기타 방법으로 그 효용을 해한 자는 3년이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다고 하여 손괴죄를 규정합니다. 이 가운데 사안에서 문제가 될 수 있는 것은 전자기록 등 특수매체기록에 대한 손괴 부분입니다.

대법원 2007도5816 판결은 결혼정보회사에 다니던 피고인이 회사에서 해고를 당하자 회사 컴퓨터에 저장되어 있던 경영성과 분석표 등 업무관련 파일을 임의로 삭제한 사안을 전자기록손괴죄로 처벌한 사례입니다. 이 판결에서 재판부는 “형법 제366조의 전자기록 등 손괴죄는 타인의 전자기록 등 특수매체기록을 손괴해 그 효용을 해함으로써 성립하고, 타인의 전자기록이란 행위자 이외의 자가 기록으로서의 효용을 지배관리하고 있는 전자기록을 뜻한다”고 하면서, 회사 컴퓨터에 저장되어 있던 업무관련 파일은 피고인이 작성한 것이기는 하나 회사가 기록으로서 효용을 지배관리하고 있으므로 이를 삭제한 것은 형법 제366조의 전자기록손괴죄에 해당한다고 판시하였습니다.

3. 컴퓨터등 장애 업무방해죄 책임

형법 제314조 제2항은 “컴퓨터등 정보처리장치 또는 전자기록등 특수매체기록을 손괴하거나 정보처리장치에 허위의 정보 또는 부정한 명령을 입력하거나 기타 방법으로 정보처리에 장애를 발생하게 하여 사람의 업무를 방해한 자”에게 5년 이하의 징역 또는 1천5백만원 이하의 벌금을 부과하고 있습니다. 

대법원은 가해행위로부터 정보처리에 현실적인 장애가 발생하고, 이로 인하여 업무가 방해 받을 위험이 발생한 경우에는 현실적인 업무방해의 결과가 발생하지는 않았더라도 본 죄를 인정하고 있습니다. 대법원은 “피고인이 전보발령을 받아 더 이상 웹서버를 관리 운영할 권한이 없는 상태에서 웹서버에 접속하여 홈페이지 관리자의 아이디와 비밀번호를 무단으로 변경한 행위는 정보처리장치에 부정한 명령을 입력하여 정보처리에 현실적인 장애를 발생시킴으로써 피해 대학에 업무방해의 위험을 초래하는 행위에 해당”한다고 판단하였습니다(대법원 2006. 3. 10. 선고 2005도382 판결). 또한 대법원은 “포털사이트 운영회사의 통계집계시스템 서버에 허위의 클릭정보를 전송하여 검색순위 결정 과정에서 위와 같이 전송된 허위의 클릭정보가 실제로 통계에 반영됨으로써 정보처리에 장애가 현실적으로 방생하였다면, 그로 인하여 실제로 검색순위의 변동을 초래하지는 않았다 하더라도 컴퓨터등 장애 업무방행죄가 성립한다”고 판단한 바 있습니다(대법원 2009. 4. 9. 선고 2008도11978 판결).

위 직원이 컴퓨터 하드디스크에서 회사의 업무용 파일을 삭제하는 행위는 위 규정의 ‘특수매체기록을 손괴’하는 행위에 해당합니다. 따라서 위 직원이 회사의 업무를 방해할 고의로 업무용 파일을 삭제하였다면, 현실적으로 정보처리에 장애가 발생하였고 이로 인하여 회사 업무가 방해 받았을 것으로 보여 형법상 업무방해죄가 성립할 수 있을 것으로 보입니다.

다만, 업무방해죄는 삭제 행위로 인하여 회사의 업무가 실질적으로 방해 받을 위험이 있었다는 점이 충분이 증명되어야 합니다. 즉, 위 직원이 처리하던 업무내용을 후임 직원이나 회사에서 파악하기 곤란하다는 점만으로는 부족하고, 회사의 운영에 필수적인 회계 전표나 장부 등 중요기록을 삭제하여 회사의 관련 업무가 상당한 지장을 받을 개연성이 높아야 업무방해죄가 성립할 수 있습니다. 사안의 경우에는 회사의 업무를 마비시켰으므로 업무 "방해"를 인정하는데 부족함이 없을 것입니다.  

한편 컴퓨터등 장애 업무방해죄가 전자기록손괴죄의 행위태양을 그대로 포함하고 있어 양 죄 사이의 관계가 문제될 수 있는데, 전자기록손괴죄가 컴퓨터등 장애 업무방해죄에 흡수되는 법조경합 관계에 있다고 보는 것이 학계의 일반적인 견해입니다. 따라서 원론적으로는, 파일 삭제로 회사 업무가 거의 방해받지 않았다면 전자기록손괴죄로, 회사 업무가 방해된 사실이 있다고 생각된다면 우선 컴퓨터등 장애 업무방해죄로 퇴사한 직원을 고소하는 것이 바람직할 것이나, 사안의 경우에는 회사의 업무가 방해되었다고 충분히 볼 수 있으므로 컴퓨터등 장애 업무방해죄로 고소하면 될 것입니다. 물론 범죄사실 및 죄명은 이후 법원의 판단에 의해 확정되게 됩니다.

3.    업무상 배임죄 책임

형법은 제356조에서, 타인의 사무를 처리하는 자가 업무상 임무에 위배하여 재산상 이익을 취득하거나 제삼자로 하여금 이를 취득하게 하여 본인에게 손해를 가한 행위를 업무상 배임죄로 처벌하고 있습니다.

위 직원이 업무용 문서파일을 삭제하고 나온 것은 퇴사시 적절한 인수인계를 하여야 할 업무상 임무에 위배한 것으로 평가할 수 있을 것이며, 이로써 회사의 업무를 마비시켰으므로 회사에 손해가 발생한 것도 분명합니다. 따라서 위 직원의 파일 삭제로 위 직원 또는 제삼자가 이익을 취득한 점만 인정된다면 위 직원에 대하여 업무상 배임죄의 책임을 물을 수 있을 것입니다.

다만 위 직원이 단순히 회사에 대한 복수심에서 파일을 삭제하였을 뿐 이를 통해 이익을 도모할 의도가 없었다면, 형법 제356조의 “재산상 이익” 취득 요건을 충족하지 못하여 업무상 배임죄가 성립하지 않게 될 것으로 보입니다.

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