(1)   주주총회에서 감사 선임결의시 발행주식 총수의 3%를 초과하는 주식으로서 의결권을 행사할 수 없는 주식 수가 상법 제368조 제1항에서 정한 발행주식 총수에 포함되는지 여부 - 소극

 

(2)   상법 제409조는 제1항에서 감사를 주주총회에서 선임하도록 하면서 제2항에서 의결권 없는 주식을 제외한 발행주식총수의 100분의 3을 초과하는 수의 주식을 가진 주주는 그 초과하는 주식에 관하여 제1항의 감사의 선임에 있어서는 의결권을 행사하지 못한다라고 규정하고 있다. 그리고 주주총회의 결의방법에 관하여 상법 제368조 제1항은 총회의 결의는 이 법 또는 정관에 다른 정함이 있는 경우를 제외하고는 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식총수의 4분의 1 이상의 수로써 하여야 한다라고 규정하고 있다. 따라서 주주총회에서 감사를 선임하려면 우선 출석한 주주의 의결권의 과반수라는 의결정족수를 충족하여야 하고, 나아가 그 의결정족수가 발행주식총수의 4분의 1 이상의 수이어야 하는데, 상법 제371조는 제1항에서 발행주식총수에 산입하지 않는 주식에 대하여 정하면서 상법 제409조 제2항의 의결권 없는 주식(이하 ‘3% 초과 주식이라 한다)은 이에 포함시키지 않고 있고, 2항에서 출석한 주주의 의결권 수에 산입하지 않는 주식에 대하여 정하면서는 3% 초과 주식을 이에 포함시키고 있다.

 

(3)   그런데 만약 3% 초과 주식이 상법 제368조 제1항에서 말하는 발행주식총수에 산입된다고 보게 되면, 어느 한 주주가 발행주식총수의 78%를 초과하여 소유하는 경우와 같이 3% 초과 주식의 수가 발행주식총수의 75%를 넘는 경우에는 상법 제368조 제1항에서 말하는 발행주식총수의 4분의 1 이상의 수라는 요건을 충족시키는 것이 원천적으로 불가능하게 되는데, 이러한 결과는 감사를 주식회사의 필요적 상설기관으로 규정하고 있는 상법의 기본 입장과 모순된다. 따라서 감사의 선임에 있어서 3% 초과 주식은 위 제371조의 규정에도 불구하고 상법 제368조 제1항에서 말하는 발행주식총수에 산입되지 않는다고 보아야 한다. 그리고 이는 자본금 총액이 10억 원 미만이어서 감사를 반드시 선임하지 않아도 되는 주식회사라고 하여 달리 볼 것도 아니다.

 

(4)   피고회사가 발행한 총 1,000주를 원고가 340(34%), 甲이 330(33%), 乙이 330(33%)씩 보유하고 있고, 원고, , 乙이 참석하여 개최된 주주총회에서 甲과 乙의 찬성으로 丙을 감사로 선임하는 결의가 이루어진 사안에서, 원고, , 乙은 감사 선임에 있어서 발행주식총수의 3%(30)를 초과하는 주식에 관해서는 의결권이 없으므로 의결권이 있는 발행주식총수는 90주인데, 90주 중 丙의 감사 선임에 찬성한 주식 수는 甲과 乙의 각 30주 합계 60주로서, 결국 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식총수의 1/4 이상인 90분의 60주의 찬성이 있었으므로 위 결의는 적법하다.

 

KASAN_감사선임 주총의결 3% rule, 발행주식총수 25% 이상 요건 산정기준 – 3% 이내만 합산 대법원 2016. 8. 17. 선고 2016다222996 판결.pdf
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작성일시 : 2025. 2. 13. 09:42
:

1.    사안의 개요

 

(1)   어린이집 부동산거래 중개 + 권리금 1900만원 컨설팅계약서 작성

(2)   컨설팅 계약서 작성 행정사법 위반 혐의 기소

(3)   1심 판결 - 수원지방법원 성남지원 2022. 11. 11. 선고 2022고단577 판결: 행정사법 위반죄 유조 벌금 1백만원 선고유예 판결 - 피고인 공인중개사는 행정사가 아님에도 권리의무나 사실증명에 관한 서류를 작성하는 업무를 업으로 하였다. 행정사법 제3조 금지규정 위반  

(4)   항소심 판결 유죄

 

2.    관련 법 규정  

 

(1)   공인중개사법 제3(중개대상물의 범위) 이 법에 의한 중개대상물은 다음 각 호와 같다. 1. 토지, 2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산권 및 물건

(2)   공인중개사법 시행령 제2(중개대상물의 범위) 법 제3조제3호에 따른 중개대상물은 다음 각 호와 같다. 1. 「입목에 관한 법률」에 따른 입목, 2. 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 공장재단 및 광업재단

(3)   행정사법 제2(업무) 1항 행정사는 다음 사람의 위임을 받아 다음 각 호의 업무를 수행한다. 2. 권리, 의무나 사실 증명에 관한 서류의 작성

(4)   행정사법 제39행정사가 아닌 사람에 대한 금지사항) 1항 행정사가 아닌 사람은 다른 법률에 허용되는 것을 제외하고는 제2조에 따른 업무를 업으로 하지 못한다.

(5)   행정사법 제36(벌칙) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 1. 3조제1항을 위반하여 제2조제1항 각 호의 업무를 업으로 한 자

 

3.    대법원 판결 요지

 

(1)   이 사건 컨설팅계약은 어린이집에 관한 영업권 양도 및 이에 따른 권리금 계약에 해당함

(2)   권리금 계약은 공인중개사법상의 중개대상물 아님

(3)   공인중개사가 권리금계약서 작성은 행정사법 위반죄

(4)   대법원 2006. 9. 22. 선고 20056054 판결: 영업용 건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 공인중개사법 법 제3, 같은 법 시행령 제2조에서 정한 중개대상물이라고 할 수 없으므로, 그러한 유·무형의 재산적 가치의 양도에 대하여 이른바권리금등을 수수하도록 중개한 것은 부동산중개업법이 규율하고 있는 중개행위에 해당하지 아니한다.

KASAN_공인중개사의 권리금계약, 관련 컨설팅계약서 작성 사안 – 중개대상 아님, 행정사법 위반죄 형사책임 대법원 2024. 4. 12. 선고 2024도1766 판결.pdf
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작성일시 : 2025. 2. 10. 13:27
:

1.     계약갱신 거절 정당한 사유 vs 권리금 보호배제 정당한 사유 구별

 

1.    서울고등법원 2023. 10. 27. 선고 20222043475 판결: 상가임대차법의 입법취지를 고려하면 갱신 거절의 정당한 사유에 관한 상가임대차법 제10조 제1 7호에서 정한 각 사유에 해당하는 경우에만 재건축을 이유로 한 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있다고 주장하나, 임대인이 임대차계약 체결 무렵 임차인에게 재건축 계획의 내용을 구체적으로 고지하지 않았거나 상가건물이 노후ㆍ훼손되지 않아 상가임대차법 제10조 제1항에서 정한 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 사유는 될 수 없다 하더라도, 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의4의 각 규정의 내용취지가 같지 아니한 이상, 그러한 사정만으로 상가임대차법 제10조의4 1 4호에서 정한권리금 회수 방해행위가 된다고 볼 수 없으므로(대법원 2022. 8. 11. 선고 2022202498 판결 등 참조).

 

(2)  대법원 2022. 8. 11. 선고 2022202498 판결: 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 10조의4의 각 규정의 내용 및 취지가 같지 아니한 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다. 임대인의 고지 내용이 상가임대차법 제10조 제1항의 법리상 임차인의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 사유는 될 수 없더라도 그로 인하여 당연히 상가임대차법 제10조의4 1항 각 호에서 정한권리금 회수 방해행위가 된다고 볼 수도 없다.

 

(3)  상가임대차법 제10(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우, . 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, . 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, . 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

(4)  상가임대차법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

 

2.     권리금 보호배제 정당한 사유 건물철거 및 재건축

 

(1)  대법원 2022. 8. 11. 선고 2022202498 판결: 건물 내구연한 등에 따른 철거재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가임대차법 제10조의4 1항 제4호에서 정한권리금 회수 방해행위에 해당한다고 볼 수 없다.

(2)  원칙적으로권리금 회수 방해행위에 해당하지 않음(☞ 소유권 보호) BUT 다음과 같은 사안에서는 예외적으로권리금 회수 방해행위에 해당함 (☞ 상가임차권 보호): 건물 내구연한 등에 따른 철거재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시고수하는 경우 (ex. 신축 후 10년 된 건물에 별다른 이상이 없음에도 재건축계획이 있음을 주장하면서 임대차기간을 1년만으로 확정적으로 제시한 경우) + 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 경우 (ex. 신규 임차인에 대해서는 재건축계획으로 인해 2년의 임대차기간만 가능하다고 고지한 후 같은 건물 내 옆 상가에 대해서는 4~5년의 임대차기간을 보장한 경우)

 

(3)  원칙적으로권리금 회수 방해행위에 해당하지 않음(☞ 소유권 보호): 임대차 목적물인 상가건물을 1 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다(대법원 2022. 1. 14. 선고 2021272346 판결 등 참조). 이 사건 조항은정당한 사유의 예시조항 중 하나인데, 임대인이 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 없이 상가건물을 비영리목적으로 활용하는 것까지 제한하는 것은 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한이 될 수 있으므로, 임대인이 장기간 상가건물을 비영리목적으로 사용하여 임차인의 영업이익을 활용할 우려가 없는 경우에는 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하기 위하여 입안되었다. 이 사건 조항에서 정한임대차 목적물인 상가건물을 1 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019285257 판결, 대법원 2022. 1. 14. 선고 2021272346 판결 등 참조).

 

(4)  임대인이 재건축을 이유로 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 경우에도, 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하였고 실제로 그와 같은 사유로 1 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다면, 상가임대차법 제10조의4 2항 제3호에 해당한다(대법원 2021272346 판결 참조).

 

(5)  서울고등법원 2023. 10. 27. 선고 20222043475 판결: 원고는 피고에게 약 2년 동안 이 사건 점포를 임대하거나 영리목적으로 직접 사용하지 않을 계획으로 피고가 신규임차인을 주선하더라도 신규임대차계약 체결이 어렵다는 취지의 내용증명을 발송하여 신규임대차계약 체결을 거절하는 사유로 상가임대차법 제10조의4 2항 제3호에서 정한임대차 목적물을 1 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우임을 명확하게 밝혔다. 피고가 이 사건 건물을 철거하고 이 사건 토지 지상에 사옥을 신축한다는 사유로 원고가 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로 이 사건 임대차계약 종료일부터 이 법원 변론종결일에 이르기까지 1 6개월 이상 원고의 인도 거절 내지 사옥 신축공사 등을 이유로 이 사건 각 부동산을 영리목적으로 사용하지 아니하였다면, 이는 이 사건 조항에서 정한 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위에 정당한 사유가 있는 경우라고 봄이 타당하다.

KASAN_상가임대차계약 갱신거절의 정당한 사유 vs 권리금 배제의 정당한 사유 - 건물철거 및 재건축계획 통지 vs 1년 6개월 영리목적 사용 X.pdf
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작성일시 : 2025. 2. 10. 13:27
:

 

1.    분쟁 사안의 개요

 

(1)   임차인(원고)은 임대차기간 만료 전에 새로운 임차인 후보에게 이 사건 상가의 영업시설, 비품, 거래처 등 유·무형의 재산적 가치를 권리금 1 4,500만 원에 양도하기로 하는 권리금계약을 체결하고,  

(2)   임대인(피고)에게 소외인과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다.

(3)   그러나 임대인 피고는 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인과의 임대차계약 체결을 거절하였다.  

(4)   임대인은 해당 상가를 돌려받은 후 1 6개월 동안 비워서 사후적으로 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다.

 

2.    쟁점

 

임대차 계약체결 거절이유로 제시하지 않았지만 실제 상가를 1 6개월 이상 공실로 두고 사용하지 않은 경우 - 권리금 회수기회 보호의무의 예외 조항인상가건물을 1 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우에 해당하는지 여부

 

3.    대법원 판결요지 예외사유 엄격한 해석, 해당하지 않음

 

이 사건 상가를 재건축하거나 대수선할 계획이 있음을 이유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였을 뿐, 달리 1 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 것임을 이유로 임대차계약 체결을 거절하였다는 사정은 없다. 임대인이 다른 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않은 경우에는 상가임대차법 제10조의4 2항 제3호에 따른 예외사유인 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다.

 

상가임대차법 제10조의4 2항 제3호에서 정하는임대차 목적물인 상가건물을 1 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다.

 

그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다.

 

이 사건 조항은정당한 사유의 예시조항 중 하나인데, 임대인이 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 없이 건물을 비영리목적으로 활용하는 것까지 제한하는 것은 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한이 될 수 있으므로, 임대인이 장기간 건물을 비영리목적으로 사용하여 임차인의 영업이익을 활용할 우려가 없는 경우에는 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하기 위하여 입안되었다. 당초 법률안(의안번호 1912371)의 문언은임대차 목적물인 상가건물을 1년 이상 영리목적으로 제공하지 않는 경우로 되어 있었는데, 국회의 법률안 심사 과정에서 임차인 보호를 위하여 기간을 1 6개월로 늘리고, 임대인이 상가건물을 타에 제공하는 것뿐 아니라 스스로 사용하는 경우도 포함하기 위하여제공하지 않는 경우사용하지 아니한 경우로 수정하였다.

 

이러한 입법 취지와 연혁을 고려하면, 이 사건 조항은 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 1 6개월 이상 사용하지 않는 경우를 의미한다고 보는 것이 타당하다.

 

구 상가임대차법 제10조의4 1항 제4호의 반대해석상 임대인은정당한 사유가 있는 경우에는 임차인이 주선한 자와의 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있다. 이처럼정당한 사유는 임대인이 신규 임대차계약 체결을 거절하기 위한 사유이므로, 임대인이 향후 1 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으려고 할 경우에 그러한 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였어야 한다.

 

임대인이 다른 정당하지 않은 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였다면 권리금 회수 방해행위에 해당하여 임차인에 대한 손해배상책임을 지는데, 이처럼 손해배상책임이 발생한 후 사후적으로 1 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다고 하여 임대인의 방해행위가 정당해지거나 이미 발생한 손해배상책임이 소멸한다고 볼 근거가 없다.

 

한편, 임대인이 이 사건 조항에서 정하는 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하였더라도 1 6개월 이내에 상가건물을 영리목적으로 사용한 경우에는 구 상가임대차법 제10조의4 3항에 따른 손해배상책임을 부담한다고 보아야 한다.

 

첨부: 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019285257 판결

 

대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결.pdf
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KASAN_상가임대차 권리금회수 방해금지, 권리금보호 예외사유 – 1년 6월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우 판단기준 기회 대법원 2021. 11. 25. 선.pdf
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작성일시 : 2025. 2. 10. 13:24
:

원칙적으로 이사, 감사 등 회사임원은 근로자에 해당하지 않습니다. 이사, 감사 등 회사임원의 보수는 이사회 및 주총의 결의를 거쳐 별도의 규정을 두고 관리합니다. 또한, 임원에 대한 징계 여부는 근로자와 동일하게 취급할 수 없습니다.

 

그런데, 근로기준법상 근로자에 해당하는지 여부는 이사 등 임원이라는 명칭이나 형식이 아니라 사용자와 관계에서 그 실질적 내용을 기준으로 판단합니다. 따라서 외형은 회사임원이지만 실질적으로 근로자에 해당한 경우에는 근로자와 동일한 징계절차와 법리가 적용될 것입니다.

 

대법원 2003. 9. 26. 선고 200264681 판결은 근로기준법의 적용을 받는 근로자에 해당하는지 여부에 대해 “계약의 형식에 관계없이 그 실질에 있어서 임금을 목적으로 종속적인 관계에서 사용자에게 근로를 제공하였는지 여부에 따라 판단”한다고 명확하게 밝히고 있습니다. 이사 등 임원도 마찬가지입니다.

 

따라서 외형상 대표이사, 등기이사, 기타 임원이라도 회사와 관계에서 임금을 목적으로 종속적인 관계에서 사용자에게 근로를 제공하면 근로자에 해당합니다.

 

회사를 퇴직한 이사 등 임원을 근로자로 보는지 여부에 따라 해고의 무효여부, 퇴직금 지급여부, 해고무효인 경우 미지급 임금의 추가지급 여부 등 그 이해관계가 크게 달라집니다. 예를 들어 임기만료 전 정당한 이유 없이 임의로 해임된 이사라면, 잔존기간에 대한 보수 뿐만 아니라 그 근로자로 인정할 수 있다면 추가로 퇴직금까지 청구할 수 있습니다.

KASAN_회사임원의 징계 관련 쟁점 - 해임된 이사 등 임원의 퇴직금 지급의무 또는 손해배상청구 여부 임원을 실질적 근로자로 인정한 경우 vs 근로자로 인정하지 않는 경우 구별.pdf
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작성일시 : 2025. 2. 10. 11:20
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