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민법 제628조(차임증감청구권) 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.

상가건물 임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

서울지방법원 동부지원 1998. 12. 11. 선고 98가합19149 판결

전세보증금 증감청구권의 인정은 이미 성립된 계약의 구속력에서 벗어나 그 내용을 바꾸는 결과를 가져오는 것인 데다가, 보충적인 법리인 사정변경의 원칙, 공평의 원칙 내지 신의칙에 터잡은 것인 만큼 엄격한 요건 아래에서만 인정될 수 있다.

그러므로 기본적으로 사정변경의 원칙의 요건인 ① 계약 당시 그 기초가 되었던 사정이 현저히 변경되었을 것, ② 그 사정변경을 당사자들이 예견하지 않았고 예견할 수 없었을 것, ③ 그 사정변경이 당사자들에게 책임 없는 사유로 발생하였을 것, ④ 당초의 계약 내용에 당사자를 구속시키는 것이 신의칙상 현저히 부당할 것 등의 요건이 충족된 경우로서, 전세보증금 시세의 증감 정도가 상당한 수준(일반적인 예로서, 당초 약정금액의 20% 이상 증감하는 경우를 상정할 수 있음)에 달하고, 나머지 전세기간이 적어도 6개월 이상은 되어야 전세보증금의 증감청구권을 받아들일 정당성과 필요성이 인정될 수 있다.

나아가 증감의 정도도 시세의 등락을 그대로 반영할 것이 아니라 그 밖에 당사자들의 특수성, 계약의 법적 안정성 등의 요소를 고려하여 적절히 조정되어야 한다.

구체적 사안의 판단

법원은 1998년 6개월 간 서울 신사동 S빌딩 2개 층을 빌렸던 H사가 “IMF 사태로 주변 건물의 임차료가 폭락한 만큼 월세를 깎아 달라”며 낸 차임감액청구소송에서 원고승소 판결을 내렸다. 당시 법원은 “전문감정인의 감정결과와 당시 경제상황을 고려할 때 월세가 40% 이상 떨어졌고 주변 상권이 크게 위축돼 법률상 감액청구권이 있다고 판단된다”며 “감액청구를 하게 된 경위나 월세가 폭락했다가 다시 오른 점 등을 감안할 때 적정 월세는 1200만원보다 19.2% 싼 970만원이 합당하기 때문에 피고는 차액 5700만원을 돌려줘야 한다”고 판결했다.

KASAN_코로나19 사태에서 상가임대차의 수입 급감을 이유로 차임(월세) 또는 보증금의 감액청구권 행사 관련 법조항, 판결 내용 소개.pdf

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대법원 2017. 6. 8. 선고 2016다249557 판결

계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약준수 원칙의 예외로서 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있다.

여기에서 말하는 사정이란 당사자들에게 계약 성립의 기초가 된 사정을 가리키고, 당사자들이 계약의 기초로 삼지 않은 사정이나 어느 일방당사자가 변경에 따른 불이익이나 위험을 떠안기로 한 사정은 포함되지 않는다.

경제상황 등의 변동으로 당사자에게 손해가 생기더라도 합리적인 사람의 입장에서 사정변경을 예견할 수 있었다면 사정변경을 이유로 계약을 해제할 수 없다.

특히 계속적 계약에서는 계약의 체결 시와 이행 시 사이에 간극이 크기 때문에 당사자들이 예상할 수 없었던 사정변경이 발생할 가능성이 높지만, 이러한 경우에도 위 계약을 해지하려면 경제적 상황의 변화로 당사자에게 불이익이 발생했다는 것만으로는 부족하고 위에서 본 요건을 충족하여야 한다.

대법원 2013. 9. 26. 선고 2013다26746 전원합의체 판결

어떠한 법률행위가 불공정한 법률행위에 해당하는지는 법률행위 시를 기준으로 판단하여야 한다. 따라서 계약 체결 당시를 기준으로 전체적인 계약 내용을 종합적으로 고려한 결과 불공정한 것이 아니라면 사후에 외부적 환경의 급격한 변화로 인하여 계약당사자 일방에게 큰 손실이 발생하고 상대방에게는 그에 상응하는 큰 이익이 발생할 수 있는 구조라고 하여 그 계약이 당연히 불공정한 계약에 해당한다고 말할 수 없다.

사정변경을 이유로 한 계약 해제는 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하였고 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에 계약준수 원칙의 예외로서 인정된다.

그리고 여기서 말하는 사정이라 함은 계약의 기초가 되었던 객관적인 사정으로서, 일방 당사자의 주관적 또는 개인적인 사정을 의미하는 것은 아니다. 따라서 계약의 성립에 기초가 되지 아니한 사정이 그 후 변경되어 일방 당사자가 계약 당시 의도한 계약 목적을 달성할 수 없게 됨으로써 손해를 입게 되었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 그 계약 내용의 효력을 그대로 유지하는 것이 신의칙에 반한다고 볼 수 없다. 이러한 법리는 계속적 계약관계에서 사정변경을 이유로 계약의 해지를 주장하는 경우에도 마찬가지로 적용된다.

대법원 2009. 8. 20. 선고 2008다94769 판결

상가임대인이 입점주들로부터 지급받은 장기임대료 등을 적절히 집행하여 상가 활성화와 상권 형성을 위해 노력하고 이를 위해 입점주들과 협력할 의무가 있다고 볼 수는 있을지언정, 나아가 전반적인 경기의 변동이나 소비성향의 변화 등과 상관없이 상가임대인이 전적으로 책임지고 상가가 활성화되고 상권이 형성된 상태를 조성하여야 할 의무까지 부담한다고 볼 수는 없다.

상가임대인이 상가가 활성화되지 않은 점 등을 감안하여 일정 기간 임대료와 관리비를 면제해 준 점, 상가임대인이 입점주들에게 임대차보증금 반환을 임대차기간 만료시로 유예하면서 폐점할 수 있는 기회를 제공하였음에도 입점주 스스로의 판단에 의해 폐점하지 아니한 점 등 제반 사정에 비추어 볼 때, 상가의 활성화 및 상권의 형성이 당초의 기대에 미치지 못하였다는 사정만으로 당초의 임대차계약 내용에 당사자가 구속되는 것이 신의칙상 현저히 부당하게 되었다고 볼 수 없다.

KASAN_코로나19 사태 등 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있는지 여부 판단기준 대법원 판결 몇 가지.pdf

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1. 실무적 쟁점

(1)   행정청의 부당한 행정지도 등 위법한 행정처분 때문에 일정한 손해 발생

(2)   그 후 행정처분에 불복하는 행정소송을 통해 선행 행정처분의 위법성을 판단 받고 해당 행정처분이 취소된 경우

(3)   위법한 행정처분으로 입은 손해배상을 국가에 청구하는 경우 국가의 손해배상 책임을 인정하는 기준

2. 위법한 행정처분과 국가배상의 법리

대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다206368 판결

어떠한 행정처분이 결과적으로 위법한 것으로 평가될 수 있다 하더라도 그 행정처분이 곧바로 공무원의 고의 또는 과실로 인한 것으로서 불법행위를 구성한다고 단정할 수는 없는 것이고, 객관적 주의의무를 위반함으로써 그 행정처분이 객관적 정당성을 상실하였다고 인정될 수 있는 정도에 이르러야 국가배상법 제2조가 정한 국가배상책임의 요건을 충족하였다고 봄이 타당하다.

이때 객관적 정당성을 상실하였는지 여부는 침해행위가 되는 행정처분의 태양과 목적, 피해자의 관여 여부 및 관여의 정도, 침해된 이익의 종류와 손해의 정도 등 여러 사정을 종합하여 손해의 전보책임을 국가 또는 지방자치단체에게 부담시킬 만한 실질적인 이유가 있는지 여부에 의하여 판단하여야 한다(대법원 2000. 5. 12. 선고 99다70600 판결 등 참조).

대법원 2000. 5. 12. 선고 99다70600 판결

어떠한 행정처분이 후에 항고소송에서 취소되었다고 할지라도 그 기판력에 의하여 당해 행정처분이 곧바로 공무원의 고의 또는 과실로 인한 것으로서 불법행위를 구성한다고 단정할 수는 없는 것이고(대법원 1999. 9. 17. 선고 96다53413 판결),

그 행정처분의 담당공무원이 보통 일반의 공무원을 표준으로 하여 볼 때 객관적 주의의무를 결하여 그 행정처분이 객관적 정당성을 상실하였다고 인정될 정도에 이른 경우에 국가배상법 제2조 소정의 국가배상책임의 요건을 충족하였다고 봄이 상당할 것이며,

이 때에 객관적 정당성을 상실하였는지 여부는 피침해이익의 종류 및 성질, 침해행위가 되는 행정처분의 태양 및 그 원인, 행정처분의 발동에 대한 피해자측의 관여의 유무, 정도 및 손해의 정도 등 제반 사정을 종합하여 손해의 전보책임을 국가 또는 지방자치단체에게 부담시켜야 할 실질적인 이유가 있는지 여부에 의하여 판단하여야 할 것이다(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다30285 판결 참조). 대법원 2000. 5. 12. 선고 99다70600 판결

대법원 2008. 9. 25. 선고 2006다18228 판결

행정지도가 강제성을 띠지 않은 비권력적 작용으로서 행정지도의 한계를 일탈하지 아니하였다면, 그로 인하여 상대방에게 어떤 손해가 발생하였다 하더라도 행정기관은 그에 대한 손해배상책임이 없다.

행정기관의 위법한 행정지도로 일정기간 어업권을 행사하지 못하는 손해를 입은 자가 그 어업권을 타인에게 매도하여 매매대금 상당의 이득을 얻었더라도 그 이득은 손해배상책임의 원인이 되는 행위인 위법한 행정지도와 상당인과관계에 있다고 볼 수 없고, 행정기관이 배상하여야 할 손해는 위법한 행정지도로 피해자가 일정기간 어업권을 행사하지 못한 데 대한 것임에 반해 피해자가 얻은 이득은 어업권 자체의 매각대금이므로 위 이득이 위 손해의 범위에 대응하는 것이라고 볼 수도 없어, 피해자가 얻은 매매대금 상당의 이득을 행정기관이 배상하여야 할 손해액에서 공제할 수 없다.

위법한 행정지도로 상대방에게 일정기간 어업권을 행사하지 못하는 손해를 입힌 행정기관이 “어업권 및 시설에 대한 보상 문제는 관련 부서와의 협의 및 상급기관의 질의, 전문기관의 자료에 의하여 처리해야 하므로 처리기간이 지연됨을 양지하여 달라”는 취지의 공문을 보낸 사유만으로 자신의 채무를 승인한 것으로 볼 수 없다.

KASAN_선행 행정처분의 위법성 인정, 행정처분의 취소 후 위법한 행정처분으로 발생한 손해에 대한 국가배상책임 여부 – 인정 매우 어려움 레미콘 민원 대응 행정지도 사안 - 광주고등법원 20.pdf

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기본 법리

국가배상법 제2조: 국가배상을 청구하기 위하여 ① 공무원 또는 공무를 위탁받은 사인이 ② 직무를 집행하면서 ③ 고의 또는 과실로 ④ 법령을 위반하여 ⑤ 타인에게 손해를 가할 것을 그 요건으로 규정하고 있습니다.

국가배상법 제2조(배상책임) ① 국가나 지방자치단체는 공무원 또는 공무를 위탁받은 사인(이하 "공무원"이라 한다)이 직무를 집행하면서 고의 또는 과실로 법령을 위반하여 타인에게 손해를 입히거나, 「자동차손해배상 보장법」에 따라 손해배상의 책임이 있을 때에는 이 법에 따라 그 손해를 배상하여야 한다. ② 제1항 본문의 경우에 공무원에게 고의 또는 중대한 과실이 있으면 국가나 지방자치단체는 그 공무원에게 구상할 수 있다.

대법원 2000. 5. 12. 선고 99다70600 판결

​어떠한 행정처분이 위법하다고 해서 그것이 곧바로 공무원의 고의 또는 과실로 인한 것으로 인정되어 불법행위를 구성한다고 할 수는 없다.

그러나 그 행정처분의 담당공무원이 보통 일반의 공무원을 표준으로 하여 볼 때 객관적 주의의무를 다하지 않아 그 행정처분이 객관적 정당성을 상실하였다고 인정될 정도에 이른 경우에는 국가배상법 제2조 소정의 국가배상책임의 요건을 충족하였다고 봄이 상당하다.

이때에 객관적 정당성을 상실하였는지 여부는 피침해이익의 종류 및 성질, 침해행위가 되는 행정처분의 태양 및 그 원인, 행정처분의 발동에 대한 피해자 측의 관여의 유무, 정도 및 손해의 정도 등 제반 사정을 종합하여 손해의 전보책임을 국가 또는 지방자치단체에게 부담시켜야 할 실질적인 이유가 있는지 여부에 의하여 판단하여야 한다.

대법원 2011. 1. 27. 선고 2008다30703 판결

어떠한 행정처분이 후에 항고소송에서 위법한 것으로서 취소되었다고 하더라도 그로써 곧 당해 행정처분이 공무원의 고의 또는 과실에 의한 불법행위를 구성한다고 단정할 수는 없지만, 그 행정처분의 담당공무원이 보통 일반의 공무원을 표준으로 하여 볼 때 객관적 주의의무를 결하여 그 행정처분이 객관적 정당성을 상실하였다고 인정될 정도에 이른 경우에는 국가배상법 제2조 소정의 국가배상책임의 요건을 충족하였다고 보아야 한다. 이때 객관적 정당성을 상실하였는지 여부는 침해행위가 되는 행정처분의 태양과 그 목적, 피해자의 관여 여부 및 관여의 정도, 침해된 이익의 종류와 손해의 정도 등 여러 사정을 종합하여 결정하되 손해의 전보책임을 국가 또는 지방자치단체에게 부담시킬 만한 실질적인 이유가 있는지도 살펴서 판단하여야 하며, 이는 행정청이 재결의 형식으로 처분을 한 경우에도 마찬가지이다.

KASAN_잘못된 정부 또는 지자체의 조치, 행정처분, 행정행위의 하자, 취소사유 관련 국가배상책임 여부 판단기준 대법원 판결 몇 가지.pdf

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참고로 흥미로운 기고문을 소개합니다. 김주영 변호사(서울대 법학전문대학원 공익법률센터장) 한국일보 기고문 링크: LG는 왜 미국 법정으로 갔을까

최근 공개된 미국 국제무역위원회(ITC)의 무변론판결(default judgement) 요지는 SK이노베이션의 디스커버리 위반 및 증거인멸(bad faith spoliation of evidence)을 패소의 이유라고 명시하였습니다. 소송당사자가 이메일 등 증거가 될 만한 관련 자료의 삭제를 지시하고, 실제 관련 파일과 메일을 삭제한 정황이 있다는 것입니다. 미국법원이나 ITC는 그와 같은 사정만으로도 소송 당사자의 제재(sanction)으로 패소판결을 할 수 있습니다.

미국의 Discovery 제도는 민사소송에서 당사자가 상대방이나 제3자로부터 소송에 관계되는 정보를 얻기 위해 광범위한 서류의 제출 및 증인에 대한 사전 심문을 요구할 수 있는 제도입니다. 증거를 보존할 의무를 가진 당사자가 증거를 인멸하거나 은닉하거나 변조하는 등의 증거훼손(Spoliation of evidence)에 대해서는 패소판결까지 가능한 엄격한 제재가 가능합니다.

특히, 실제 소송 시작 전에도 소송 가능성 또는 위협이 있다면 당사자는 증거보존의무 가 생기고, 이런 상황에서 증거를 삭제, 변경, 훼손하면 본안심리 없이 패소판결을 할 수 있습니다.

필자는 LG화학이 우리나라 법원이나 공정거래위원회에 소송을 제기했다면 미국과는 다른 결과가 나왔을 것으로 전망하였습니다. 즉, “LG화학은 SK이노베이션의 자료에 대한 접근권이 없는데다가 증명방해에 대한 제재도 마땅치 않아 고전을 면치 못했을 것이다”라고 말합니다.

KASAN_LG Chem vs SK Innovation 미국 ITC 소송의 Default Judgment 관련 기고문 소개.pdf