1. "약관"이란 그 명칭이나 형태 또는 범위에 상관없이 계약의 한쪽 당사자가 여러 명의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식으로 미리 마련한 계약의 내용을 말한다.
제6조(일반원칙) ① 신의성실의 원칙을 위반하여 공정성을 잃은 약관 조항은 무효이다.
② 약관의 내용 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 내용을 정하고 있는 조항은 공정성을 잃은 것으로 추정된다.
1. 고객에게 부당하게 불리한 조항
2. 고객이 계약의 거래형태 등 관련된 모든 사정에 비추어 예상하기 어려운 조항
3. 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 계약에 따르는 본질적 권리를 제한하는 조항
제8조(손해배상액의 예정) 고객에게 부당하게 과중한 지연손해금 등의 손해배상 의무를 부담시키는 약관 조항은 무효로 한다.
위약금 약정은 원고가 여러 명의 상대방과 슈퍼마켓 시설물 및 영업권 매매계약을 체결하기 위하여 일정한 형식으로 미리 마련한 계약의 내용으로서 약관에 해당한다.
제3조는 사업자는 고객에게 약관의 내용을 계약의 종류에 따라 일반적으로 예상되는 방법으로 명시하고 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 하며, 이에 위반하여 계약을 체결한 때에는 당해 약관을 계약의 내용으로 주장할 수 없다고 규정하고 있다.
위와 같이 사업자에게 약관의 명시 설명의무를 요구하는 것은 어디까지나 고객이 알지 못하는 가운데 약관의 중요한 사항이 계약 내용으로 되어 고객이 예측하지 못한 불이익을 받게 되는 것을 피하고자 하는 데 그 근거가 있으므로, 약관에 정하여진 사항이라고 하더라도 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이거나 이미 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 사항이라면, 그러한 사항에 대하여까지 사업자에게 명시․설명의무가 있다고 할 수 없다(대법원 2003. 5. 30. 선고 2003다15556 판결 등 참조).
약관규제법은 제6조 제1항에서 “신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항은 무효이다”라고 규정하고, 제2항에서 “약관은 다음 각 호의 1에 해당되는 내용을 정하고 있는 경우에는 당해 약관 조항은 공정을 잃은 것으로 추정된다”라고 규정하면서 그 제1호에 ‘고객에 대하여 부당하게 불리한 조항’을 들고 있으며, 제8조에서는 “고객에 대하여 부당하게 과중한 지연손해금 등의 손해배상의무를 부담시키는 약관조항은 이를 무효로 한다”라고 규정하고 있으므로, 고객에 대하여 부당하게 과중한 손해배상 의무나 위약벌 등을 부담시키는 약관 조항은 고객에게 부당하게 불리하여 공정을 잃은 것으로 추정되고 신의성실의 원칙에 반하는 것으로서 무효라고 보아야 할 것이다(대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다20475, 20482 판결).
이 사건 위약금 약정은 피고에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 조항일 뿐만 아니라, 과중한 경업금지의무의 부과로 피고에게 부당하게 불리하여 공정을 잃은 것으로 추정되고 신의성실의 원칙에 반하는 조항으로서 약관규제법 제8조, 제6조 제1항, 제2항 제1호에 따라 무효라고 봄이 상당하다.
위약금 약정은 이 사건 매매계약의 대금과 원고가 이 사건 매매계약의 대상 점포에 투자한 시설비의 합계 금액을 피고의 경업금지의무 위반에 따른 위약금으로 정하고 있다. 원고가 점포에 투자한 시설비의 규모는 경우에 따라서는 매매계약에서 정한 대금보다 훨씬 커질 수도 있고, 피고로서는 그 금액을 예상할 수 없을 뿐만 아니라 그 상한도 정해져 있지 않다. 따라서 이 사건 위약금 약정은 피고에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 조항에 해당한다.
-간접비의 개념: 연구개발과제 수행기관이 연구개발과제를 수행하는 데에 공통적으로 들지만 개별 연구개발과제에서 직접 산출할 수 없는 비용
-직접비와 간접비의 구별 기준: 지원인력 인건비에서 개별 연구과제에 직접 참여하는 인력에게 지급되는 인건비 - 직접비 vs 개별 연구과제가 아니라 연구개발 전반을 지원하여 연구가 원할하게 수행될 수 있도록 하는 인력에게 지급되는 인건비 – 간접비
보조지원인력의 인건비를 간접비로 집행한 사안에서 전문기관에서 연구비 및 사업비의 부당집행, 비용 불인정 결정 후 정산금 반환통지를 함. 연구기관에서 불복한 행정소송: 수원지방법원 2018. 4. 5. 선고 2017구합64249 판결
쟁점: 보조지원인력에 지급한 외부 인건비를 주관기관에서 직접비로 지출한 상황에서 전문기관에서 간접비에 해당하므로 부당집행으로 불인정 통지, 반환명령, 정산대상으로 주장
사안의 개요
(1)전문기관의 입장 – 보조지원인력에 지급한 외부 인건비는 간접비 vs 주관연구기관에서 직접비로 지급한 총 4억2천만원 불인정 통지
(2)주관기관의 소명자료 제출 후 전문기관은 최종적으로 약 3억4천만원을 비용 불인정금액으로 통지
(3)감사원 감사 – 주관기관에서 집행한 인건비 중 지원인력 7명 인건비 총 1억1천만원은 간접비 성질, 회수 및 개선방안 등 조치 필요하다는 결과 보고서
(4)주관기관에서는 감사원 감사결과에 따라 1억1천만원을 전문기관에 반환함. 그러나 나머지 외부인건비 지급액은 직접비로 집행한 것이 정당하다고 주장하고 반환 거부함
(5)전문기관에서 주관기관에 대해 비용 불인정한 나머지 약 2억3천만원에 대해 정산금 청구소송 제기함
법원의 판결요지 – 간접비 해당, 주관기관 승소, 전문기관 패소
입증책임 관련
원고는, 이 사건 정산금이 간접비로 집행되었어야 할 인건비임에도 부당하게 직접비로 집행된 돈이라는 것을 전제로 관계 법령 또는 이 사건 과제협약 등에 근거하여 그 반환을 청구할 권리가 있다고 주장한다. 따라서 이 사건 정산금이 직접비로 집행하는 것이 허용될 수 없는 성질의 인건비인지 여부가 원고의 청구권 존부를 좌우하는 이 사건의 쟁점이 된다.
직접비로 집행하여야 할 인건비를 간접비로 집행하여 연구개발비를 부당하게 집행하였다는 사실은 원고가 주장하는 관계 법령 또는 이 사건 과제협약에 근거한 청구권의 발생요건에 해당하므로, 그러한 사실이 존재한다는 점에 관하여는 원고가 증명할 책임을 부담한다고 봄이 타당하다.
원고의 예비적 청구원인인 부당이득반환청구의 경우에도, 이 사건과 같이 당사자 일방이 자신의 의사에 따라 일정한 급부를 한 다음 급부가 법률상 원인 없음을 이유로 반환을 청구하는 이른바 급부부당이득의 경우에는 법률상 원인이 없다는 점에 대한 증명책임은 부당이득반환을 주장하는 원고에게 있다(대법원 2018. 1. 24. 선고 2017다37324 판결 참조).
구체적 사안의 판단
이 사건 기준에서는 ‘해당 연구개발과제에 직접 참여’한 연구원에게 지급하는 인건비가 직접비에 해당한다고 규정되어 있는 반면, 간접비의 일종인 지원인력 인건비는 연구개발에 필요한 장비운영이나 연구책임자의 연구비 정산 등을 ‘지원하기 위한’ 인력의 인건비로 규정되어 있다.
위 관계 법령의 문언에 의하면, 인건비 중 ‘개별연구개발과제에 직접 참여’하여 연구를 수행한 인력에게 지급된 인건비는 직접비에 해당하고, ‘연구개발 전반을 지원’함으로써 원활하게 연구가 수행될 수 있도록 하는 인력에게 지급된 인건비는 간접비에 해당한다고 봄이 타당하다.
이 사건 정산금이 인건비로 집행된 인력들은 이 사건 과제협약에 따른 연구개발을 주로 수행한 광역도시철도연구본부 산하 ‘무선통신열차제어 연구단TFT’에 소속되어 연구를 위한 출장, 회의 또는 학술대회 참석, 논문 저술 등의 형태로 연구개발 활동에 실질적으로 참여하였다.
원고는 직접비로 집행될 수 있는 인건비의 범위가 넓게 인정될 경우 그에 상응하여 연구기관이 자유롭게 집행할 수 있는 간접비 액수가 확대되는 결과가 초래되므로, 단순히 개별 연구개발과제에 참여한 것에서 나아가 ‘연구개발과제의 내용에 영향을 미칠 수 있는 업무’에 참여한 인력의 경우에 한하여 그 인건비를 직접비로 집행할 수 있는 것으로 이 사건 기준을 해석하여야 한다고 주장한다.
그러나 이 사건 기준의 문언에서 원고가 주장하는 위 요건이 도출된다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 그 해당 여부를 판단하는 기준도 명확하지 않고, 연구개발과제의 내용에 영향을 미치지 못하였다는 별개의 사정에 의하여 직접비 해당 여부가 좌우되는 불합리가 발생할 우려가 있으므로, 원고의 위 주장은 받아들이지 않는다.
(1)관리단집회는 집합건물법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다(제38조 제1항).
(2)구분소유자 1인의 의결권의 비율은 규약에 특별한 규정이 없으면 ‘해당 구분소유자가 소유한 전유부분의 면적 / 전체 구분소유자들이 소유한 전유부분 면적의 합계’이다. 관리단집회의 의결방법은, 집합건물법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 찬성한 구분소유자의 의결권의 비율의 합계가 50/100을 초과하는 것 즉 ‘찬성한 구분소유자가 소유한 전유부분의 면적 / 전체 구분소유자들이 소유한 전유부분 면적의 합계’가 50/100을 초과하는 것이다.
(3)집합건물법이 수 개의 전유부분을 소유한 구분소유자의 경우 전유부분별로 구분하여 의결권을 행사할 수 없다고 명시하고 있지는 않다.
(4)수 개의 전유부분을 소유한 구분소유자의 의결권은 전유부분의 면적에 비례하고, 수 개의 전유부분을 단독으로 점유한 자가 여러 명일 경우 전유부분별로 이해관계가 상반될 수 있으며, 전유부분별로 의결권을 달리 행사하는 것이 기술적으로 가능하므로, 수 개의 전유부분을 소유한 구분소유자의 경우 전유부분별로 구분하여 의결권을 행사할 필요가 있다.
(5)구분소유자의 승낙을 받아 1개의 전유부분을 점유하는 자가 1인일 경우에는, 해당 점유자에게는 집합건물 제37조 제3항이 적용되지 않으므로, 별도로 의결권을 행사할 자로 지정되지 않더라도 ㉠ 집합건물법 제24조 제4항의 규정에 따라, 관리인을 선임하는 관리단 집회에 참가하여 해당 전부부분의 구분소유자의 해당 전유부분에 관하여 가진 의결권을 개별적으로 행사할 수 있고, ㉡ 집합건물법 제26조의3 제2항, 제24조 제4항의 규정에 따라, 관리위원회의 위원을 선임하는 관리단 집회에 참가하여 해당 전부부분의 구분소유자의 해당 전유부분에 관하여 가진 의결권을 개별적으로 행사할 수 있다.
(6)구분소유자 1인이 수 개의 전유부분을 소유하고, 그 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자가 전유부분별로 1인일 경우 의결권을 행사할 자를 지정하지 않더라도 해당 전유부분의 단독점유자는 ㉠ 집합건물법 제24조 제4항의 규정에 따라, 관리인을 선임하는 관리단집회에 참가하여 해당 전유부분의 구분소유자가 해당 전유부분에 관하여 가진 의결권을 행사할 수 있고, ㉡ 집합건물법 제26조의3 제2항, 제24조 제4항의 규정에 따라, 관리위원회의 위원을 선임하는 관리단집회에 참가하여 해당 전유부분의 구분소유자가 해당 전유부분에 관하여 가진 의결권을 행사할 수 있다.
(7)전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정하며(제2항), 구분소유자의 승낙을 받아 동일한 전유부분을 점유하는 자가 여럿인 경우에는 제24조 제4항 또는 제26조의3 제2항에 따라 해당 구분소유자의 의결권을 행사할 1인을 정하여야 한다(제3항). 집합건물법 제37조 제3항 소정의 ‘구분소유자의 승낙을 받아 동일한 전유부분을 점유하는 자가 여럿인 경우’라 함은 1개의 전유부분을 점유하는 자가 여럿인 경우를 의미하므로, 1개의 전유부분을 점유하는 자가 1인일 경우에는 여기에 해당하지 아니한다.
(8)전유부분이 수인의 공유에 속하는 경우, 전유부분의 공유자는 서로 협의하여 공유자 중 1인을 관리단집회에서 의결권을 행사할 자로 정하여야 하고, 협의가 이루어지지 않을 경우에는 공유물의 관리에 관한 민법 제265조에 따라 공유지분의 과반수로써 의결권 행사자를 정하거나 공유자 중 전유부분의 과반수를 가진 자가 의결권 행사자가 된다(대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다4985 판결 참조). 전유부분이 수인의 공유에 속하는 경우, 집합건물법 제37조 제2항은 강행규정이므로, 전유부분의 공유자의 지분이 동등하여 의결권 행사자를 정하지 못할 경우에는 그 전유부분의 공유자는 의결권을 행사할 수 없으며, 의결권 행사자가 아닌 공유자들이 지분비율로 개별적으로 의결권을 행사할 수도 없다(대법원 2008. 3. 27.자 2007마1734 판결 참조)
공익신고자 보호법 제8조 (공익신고의 방법)① 공익신고를 하려는 사람은 다음 각 호의 사항을 적은 문서(전자문서를 포함한다. 이하 "신고서"라 한다)와 함께 공익침해행위의 증거 등을 첨부하여 제6조 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 제출하여야 한다.
1. 공익신고자의 이름, 주민등록번호, 주소 및 연락처 등 인적사항, 2. 공익침해행위를 하는 자, 3. 공익침해행위 내용, 4. 공익신고의 취지와 이유
② 제1항에도 불구하고 신고서를 제출할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 구술로 신고할 수 있다. 이 경우 증거 등을 제출하여야 한다. ③ 제2항의 구술신고를 받은 자는 신고서에 공익신고자가 말한 사항을 적은 후 공익신고자에게 읽어 들려주고 공익신고자가 서명하거나 도장을 찍도록 하여야 한다.
제8조(공익신고의 방법) ① 공익신고를 하려는 사람은 다음 각 호의 사항을 적은 문서(전자문서를 포함한다. 이하 “신고서”라 한다)와 함께 공익침해행위의 증거 등을 첨부하여제6조각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 제출하여야 한다.
1. 공익신고자의 이름, 주민등록번호, 주소 및 연락처 등 인적사항, 2. 공익침해행위를 하는 자, 3. 공익침해행위 내용, 4. 공익신고의 취지와 이유
공익신고자 보호법 제8조의2(비실명 대리신고)①제8조제1항에도 불구하고 공익신고자는 자신의 인적사항을 밝히지 아니하고 변호사로 하여금 공익신고를 대리하도록 할 수 있다. 이 경우제8조제1항제1호에 따른 공익신고자의 인적사항은 변호사의 인적사항으로 갈음한다. ② 제1항에 따른 공익신고는 위원회에 하여야 하며, 공익신고자 또는 공익신고를 대리하는 변호사는 그 취지를 밝히고 공익신고자의 인적사항, 공익신고자임을 입증할 수 있는 자료 및 위임장을 위원회에 함께 제출하여야 한다.
제8조의3(내부 공익신고자에 대한 지원)① 위원회는 내부 공익신고자가 변호사로부터 다음 각 호의 조력을 받은 경우에는 예산의 범위에서 그에 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 해당 변호사에게 지급할 수 있다. 1. 내부 공익신고자가 제8조의2제1항 전단에 따라 변호사로 하여금 공익신고를 대리하도록 한 경우, 2. 내부 공익신고자가 해당 공익신고에 대한 조사ㆍ수사ㆍ쟁송절차 및 보호조치ㆍ보상금 등의 신청과 관련하여 변호사의 조력을 받은 경우, 3. 그 밖에 내부 공익신고자가 공익신고와 관련하여 변호사의 법률상담을 받은 경우 [본조신설 2024. 2. 6.] [시행일: 2024. 8. 7.]
2.내부신고와 내부정보 유출 및 비밀유지의무 위반 책임 여부
(1)사회적 유용성이 없거나 심지어 유해한 정보이지만 보유자에게는 큰 이익을 주거나 또는 경쟁자에게 유출될 경우 큰 손해를 볼 수 있는 정보가 있습니다. 예를 들면, 보유자의 탈세 정보, 분식회계, 장부조작, 경영자 스캔들, 입찰 담합정보, 추문 등의 정보입니다. 이와 같은 정보는 당사자에게 유용성이 있는 정보이고 비밀관리가 필요한 정보임에는 틀림없지만 건전한 거래질서 확립에 어떤 도움도 되지 않는 정보이므로, 유용성 결여를 이유로 보호대상인 영업비밀에 해당하지 않는다고 봅니다. 따라서, 영업비밀 보호대상 정보는 사회적 정당성 또는 유용성을 갖출 것을 요구합니다. 비밀정보 보유자에게는 유용하지만 사회적으로는 무용한 정보 또는 유해한 정보까지 보호대상으로 하는 것은 아닙니다. 영업비밀보호법은 영업비밀의 침해행위를 방지하여 건전한 거래질서를 유지함을 목적으로 규정하고 있고, 영업비밀을 보호하는 근본적 이유를 영업비밀보호를 통해 사회에 유익한 정보의 생산을 장려하고 촉진하는 것으로 볼 수 있기 때문입니다. 정보 보유자에게는 큰 이익을 주는 정보로서 그 영업활동에는 유용하지만 사회에 유익하지 않은, 그리고 더 나아가 유해한 정보라면 굳이 영업비밀로 보호할 이유가 없습니다. 이와 같은 법제도의 목적으로부터 보호할 필요성이 있는 영업 비밀은 유용성이 있는 정보로서 공서양속에 반하지 않는 등 건전한 거래질서에 부합하는 정보일 것을 요건으로 함이 분명해집니다.
(2)일본판결 사례를 살펴보면, 부정하게 습득한 공공토목공사의 입찰가격 정보를 외부로 유출한 사건에서 공공토목공사의 입찰가 정보를 영업비밀로 보호하지 않았습니다. 공공토목공사의 입찰가 정보를 보유한 자는 그 정보로 이익을 얻고, 경쟁자가 입수할 경우 손해가 발생할 것이 분명하지만 이와 같은 정보는 공공토목공사 입찰의 공정성을 저해하는 정보로서 영업비밀로 보호되지 않는다고 판결하였습니다. 공서양속에 반하는 정보로서 유용성이 없다는 이유로 영업비밀성을 부정한 것입니다.
(3)일본판결의 다른 사례로는 이익률에 관한 2중 장부를 갖고 있다는 비밀을 누설한 사건이 있습니다. 이 사건에서 프랜차이즈 가맹점 사업주는 더 많은 이익을 얻기 위해 이익률에 관한 2중 장부를 유지하였고, 실제 이익률 보다 낮은 이익률 자료를 거래 대상자인 가맹점주들에게 제시하면서 영업하던 도중 이익률에 관한 진실한 장부가 유출되었습니다. 사업주가 실제 이익률 정보를 비밀로 관리하여 왔는데 그 비밀정보의 공개로 인해 손해가 발생했다고 주장한 사안에서, 일본 법원은 정보 보유자가 2중의 이익률 정보를 비밀로 관리하여 왔다고 하여도 영업비밀로 보호받을 수 없다고 판결하였습니다. 이러한 정보는 보유자나 경쟁자에게 어떤 유용성을 제공하는지 여부와 무관하게 사회적 유용성이나 건전한 거래질서 유지와는 무관한 정보이기 때문입니다.
(4)내부고발자 보호제도 - 미국 영업비밀보호법 DTSA의 내부고발자 면책 조항
미국 DTSA (the Defend Trade Secrets Act of 2016)는 기존의 미국연방 산업스파이방지법(The Economic Espionage Act, 약칭 EEA, ‘경제스파이법’)을 추가, 수정, 보완하는 연방법률입니다. 영업비밀침해소송이 주지방법원 관할이었으나 신법에 따라 특허소송과 마찬가지로 연방지방법원 관할로 변경되었습니다. 다만, 기존의 USTA에 따른 각 주법이 폐지된 것은 아닙니다.
또한, 미국 기업의 영업비밀을 침해한 외국회사 또는 외국인에 대한 강력한 제재조치를 포함하고 있습니다. 예를 들어, 영업비밀침해죄 이외에도 외국 또는 외국 회사 등 단체에 이익이 된다는 사실을 알면서 의도적으로 영업비밀을 침해하는 행위를 산업스파이죄(Economic espionage)로 따로 규정하여, 개인에 대해서는 15년 이하의 징역형 또는 범죄행위당 500만$ 이하의 벌금형, 기업 등 단체에 대해서는 1,000만$ 또는 침해로 인한 이익액의 3배 중 더 큰 액수 이하의 벌금형으로 처벌할 수 있습니다. 실제 사건에서도 외국기업에 부과된 벌금액수가 수십억원 또는 수백억원 규모에 달합니다.
또한, DTSA는 최근 영업비밀보호의 강화 흐름을 반영하여 보호대상 영업비밀의 정의, 침해행위(misappropriation)의 범위를 대폭 확대하고, 민사적 권리구제조치로 징벌적 손해배상, 침해금지명령(injunction)뿐만 아니라 영업비밀보유자의 일방적 신청(ex parte)에 의한 침해물 압류명령(civil seizure)까지 허용하는 등 권리자 보호를 대폭 강화한 내용입니다.
DTSA에서 가장 새로운 조항은 다음과 같은 내부고발자(whistleblower) 면책규정을 명시한 조항입니다. 영업비밀침해행위를 정부기관이나 수사기관 등에 제보한 내부자에게 어떤 책임도 추궁하지 못하도록 하는 내부정보제공자 보호조항을 두고 있습니다. 그 보호대상에는 내부 직원뿐만 아니라 외부 거래회사, 컨설턴트, 변호사 등도 포함됩니다.
§ 1833 Exceptions to prohibitions
(b) IMMUNITY FROM LIABILITY FOR CONFIDENTIAL DISCLOSURE OF A TRADE SECRET TO THE GOVERNMENT OR IN A COURT FILING.
(1) IMMUNITY - An individual shall not be held criminally or civilly liable under any Federal or State trade secret law for the disclosure of a trade secret that -
(A) is made -
(i) in confidence to a Federal, State, or local government official, either directly or indirectly, or to an attorney; and
(ii) solely for the purpose of reporting or investigating a suspected violation of law;
(1)사안의 개요: 원고(부동산 매도인)는 법인에게 임대한 아파트를 공인중개사인 피고인 1의 중개 하에 매도하면서, 매수인이 임대차보증금반환채무를 인수하기로 하고 이를 매매대금에서 공제하였는데(이 사건 약정), 임차인이 법인인 경우에는 임차인의 동의 없이 임대차보증금반환채무가 매수인에게 면책적으로 인수되지 않음. 임차인인 법인은 임대차기간이 종료한 후 매수인으로부터 임대차보증금을 반환받지 못하여 결과적으로 원고가 임차인에게 임대차보증금반환채무를 부담하는 손해를 입게 되자, 원고는 ‘피고 1이 임대차보증금반환채무가 매수인에게 면책적으로 인수되지 않는다’는 사정을 설명할 주의의무를 위반하였다고 주장하면서, 공인중개사와 공제사업자를 상대로 손해배상을 청구함
(2)대법원 판결요지: 공인중개사인 피고 1이 주택임대차보호법상 대항력이 존재하는지 여부 등에 관한 분석을 통해 이 사건 약정의 법적 성격까지 조사·확인하여 이를 원고에게 설명해야 할 의무가 있다고 보기 어렵다. 1. 부동산중개업의 대상이 되는 중개행위의 성격(= 사실행위) 2. 부동산 매수인이 임대차보증금 반환채무 등을 인수하면서 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우 그 채무인수의 법적 성격을 가리는 행위의 성격(= 법률사무) 3. 공인중개사가 채무인수의 법적 성격에 관하여 조사·확인하여 설명하지 않았다는 사정만으로 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 의무를 위반하였다고 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극)
(3)관련 법리: 공인중개사법 제2조 제1호, 제3호의 규정에 의하면, 부동산중개업의 대상이 되는 중개행위는 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것으로서, 당사자 사이에 매매 등 법률행위가 용이하게 성립할 수 있도록 조력하고 주선하는 사실행위에 불과하고, 변호사법 제3조에서 규정한 법률사무와는 구별된다(대법원 2006. 5. 11. 선고 2003두14888 판결 참조).
(4)그런데 부동산 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 당사자의 의사, 임차인이 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추었는지 여부, 임차인의 명시적 또는 묵시적 동의 여부 등에 따라 위와 같은 채무인수의 법적 성격이 면책적 채무인수, 이행인수 또는 병존적 채무인수로 달라질 수 있으므로, 각 채무인수의 요건에 관한 분석 등을 통하여 채무인수의 법적 성격을 가리는 행위는 단순한 사실행위가 아닌 법률사무에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 공인중개사가 부동산을 중개하는 과정에서 채무인수의 법적 성격까지 조사·확인하여 설명할 의무가 있다고 보기 어려우므로, 중개 과정에서 그릇된 정보를 전달하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 채무인수의 법적 성격에 관하여 조사·확인하여 설명하지 않았다는 사정만으로 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 의무를 위반하였다고 볼 수 없다.
