(1)약사 2명의 약국 동업계약, 공동인수 및 공동사업자 등록, 동업지분 1:1 공동 경영 계약
(2)약국 인수 당시 권리금 4억2천만원 지급
(3)약 1년 후 동업관계 파탄, 동업계약 탈퇴 및 정산금 청구
(4)동업계약 탈퇴 당시 기준 권리금 감정결과 약 5억9천만원
(5)잔존 동업 약사 주장 – 감정인의 권리금 액수 과다 주장, 무형권리금 4억5천만원 주장 vs 감정인 평가 무형자산가치 5억원 등
2.동업계약 탈퇴 및 정산 기준 – 판결 요지
(1)2인 조합에서 조합원 1인이 탈퇴하면 조합관계는 종료되지만 특별한 사정이 없는 한 조합이 해산되지 아니하고, 조합원의 합유에 속하였던 재산은 남은 조합원의 단독소유에 속하게 되어 기존의 공동사업은 청산절차를 거치지 않고 잔존자가 계속 유지할 수 있다(대법원 1999. 3. 12. 선고 98다54458 판결 등 참조).
(2)이때 탈퇴자와 잔존자 사이에 탈퇴로 인한 계산을 함에 있어서는 특단의 사정이 없는 한 민법 제719조 제1항, 제2항의 규정에 따라 ‘탈퇴 당시의 조합재산상태’를 기준으로 평가한 조합재산 중 탈퇴자의 지분에 해당하는 금액을 금전으로 반환하여야 한다(대법원 1996. 9. 6. 선고 96다19208 판결 등 참조).
(3)이러한 계산은 사업의 계속을 전제로 하는 것이므로 조합재산의 가액은 단순한 매매가격이 아닌 ‘영업권의 가치를 포함하는 영업가격’에 의하여 평가한다(대법원 1997. 2. 14. 선고 96다44839 판결 참조).
(4)당해 조합원의 지분비율은 조합청산의 경우에 실제 출자한 자산가액의 비율에 의하는 것과는 달리 ‘조합내부의 손익분배 비율’을 기준으로 계산하여야 하는 것이 원칙이다(대법원 2006. 3. 9. 선고 2004다49693, 49709 판결 등 참조).
(5)이 사건 약국 동업계약의 손익분배비율은 원고 50%, 피고 50%이고, 이 사건 약국 동업계약에서 탈퇴하였고, 2인 조합에서 조합원 1인이 탈퇴하면 탈퇴 당시의 조합재산상태를 기준으로 평가한조합재산 중 탈퇴자의 지분에 해당하는 금액을 금전으로 반환하여야 한다.
3.정산금 산정의 기초 – 탈퇴 당시 약국 권리금 산정
(1)감정인의 감정결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2010. 1. 2. 선고 2009다84608 판결 등 참조).
(2)감정인은 이 사건 약국 동업계약에서 탈퇴할 당시의 상태를 기준으로 재산상황을 감정한 것이며, 위 탈퇴 당시 이 사건 약국에 인테리어가 설치되어 있었고 기계가 존재하였던 이상 피고의 주장과 같이 원고와 피고가 이 사건 약국에 인테리어공사를 한 바 없다거나 위 기계대금이 종전 약국 소유자에게 지급한 권리금에 포함되어 있다는 사정은 아무런 장애가 되지 않는다.
(3)감정인이 이 사건 약국에 대하여 수익환원법에 따른 가액, 거래사례비교법에 따른 가액 및 원가법에 따른 가액을 모두 산정하여 그 가액을 평균한 금액으로 무형권리금을 산정한 것이 현저히 불합리하다고 보기 어렵다. 따라서 수익환원법에 따라 감정해야 한다는 피고의 주장은 받아들이기 어렵다
4.소송 중 감정결과를 다투는 실무적 방법
(1)불리한 감정결과에 대해 다른 감정인을 선정해 재감정을 요청하는 방안은 실무상으로는 거의 받아들여지지 않습니다. 다른 감정인 선임해서 기존 감정인과 다른 감정결과가 나왔을 때 재판부에서 어느 결과를 받아들일지 난감한 상황에 처하기 때문입니다. 감정은 법원이 해당 쟁점에 대한 전문적 식견이 부족하여 전문가의 평가 및 의견을 구하는 것이므로 복수의 다른 의견보다 단일한 의견을 받기를 원합니다.
(2)소송당사자는 법원의 감정절차에 앞서 사적으로 미리 감정을 의뢰하여 감정결과를 받아 참고하는 것이 바람직합니다. 다만 사적 감정결과를 의견서로 제출하더라도 상대방에서 다른 감정결과를 제출할 수 있으므로 재판부는 양측에서 감정인 선정, 감정항목, 감정절차 등에 동의한 후 진행하는 정식 감정절차에 따른 감정결과를 우선 적용합니다. 원칙적으로 양측에서 서로 다른 감정결과를 제출하였다면 재판부에서 그 중 하나를 선택할 수도 있지만, 실무상 상대방에서 동의하지 않고 다툴 것이므로 통상 중립적인 제3자에게 정식 감정을 의뢰하는 방안을 택할 것입니다.
(3)법원에 감정결과가 제출된 후에는 당사자는 기존 감정인에 대한 사실조회신청(감정인에게 사실확인 또는 의견 요청)을 통해 감정결과에 대한 의견을 제출하면서 본인에게 유리한 의견을 구하는 방식을 취할 수 있습니다. 그 과정에서 다른 감정전문가의 의견을 첨부하는 방안도 있습니다. 사실조회신청에서 전문가의 식견이 반영되면 기존 감정인에게 감정결과에 대한 보정이나 의견 변경의 가능성도 있기 때문입니다.
(1) 상가임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
(2) 임대차계약서 특약 사항 기재
“계약기간 중 만약 임대인이 건물을 철거 후 재건축을 할 경우 임차인은 조건없이 명도를 해주기로 하며, 재건축 후 약국임대에 대해서는 우선임차권을 주기로 한다.”
(2) 쟁점: 특약 기재 사항, 기타 사정을 고려할 때 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 가목의 재건축 이유 정당한 사유에 해당하는지 여부
(3) 법원 판단 요지: 부정. 임대인 피고는 이 사건 임대차계약 체결 당시 대리인을 통하여 이 사건 특약조항을 추가하고, 원고에게 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하였다고 주장하나, 임차인 원고는 대리인으로부터 구체적 계획을 고지받은 적이 없다고 주장한다. 상가임대차법 제10조 제1항 각호의 갱신거절의 정당한 사유가 존재한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다(대법원 2020. 11. 26. 선고 2019다249831 판결 참조). 임차인은 구체적으로 이 사건 건물의 재건축 공사 시점을 임대차계약체결일부터 1년에서 2년 정도 이후로 고지받았다고 봄이 타당하고, 임대인이 사건 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지한 사실을 인정하기에 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 임대인의 주장은 이유 없다.
2.임대인의 권리금회수방해 손해배상책임
(1)임대인은 이 사건 임대차기간이 만료하기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 정당한 사유없이 원고에게 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였거나, 원고가 주선한 신규 임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절함으로써 피고가 권리금을 지급받는 것을 방해하였다고 봄이 타당하다.
(2)이 사건 임대차계약이 종료될 무렵 임대인 피고는 임차인 원고에게 보낸 이 사건 내용증명에서 이 사건 건물을 철거 후 재건축할 의사를 밝혔고, 확정적으로 원고가 주선할 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 표시하였다고 봄이 타당하다. 임대인은 신축건물에 분양을 하면 우선 매수권을 줄 수 있고, 분양을 하지 않고 임대를 놓는다면 우선적으로 기회를 주겠다’는 발언, 그러나 임대차계약이 종료될 때까지 원고에게 재건축 후 새롭게 약국이 들어설 점포의 규모나 예상 차임, 입주 시기 등을 간략하게라도 확정하여 통보하거나 협상하려 하지 아니한 사실을 종합하면, 재건축 후에 원고 또는 원고가 주선하는 자와 임대차계약을 확정적으로 체결하겠다는 의지가 있었던 것으로는 보이지 않는다.
3.신규 임차인과 체결한 권리금계약의 무효 주장
(1)임대인은 기존 임차인과 신규 임차인 사이에 권리금계약은 가장행위로 민법 제108조에 의하여 무효라고 주장한다. 그러나 원고가 이 사건 임대차계약 종료 전에 신규 임차인이 되려는 신규임차인과 권리금계약을 체결하고 원고에게 임대차계약 체결을 주선하였으며, 피고가 주장하는 사정들만으로는 원고와 G 사이의 위 권리금계약이 가장행위에 해당하여 무효라는 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
(2)또한 상가임대차법 제10조의4 제5항의 자료 등 정보제공의무를 이행하지 않았으므로 신규 임차인과 임대차계약 체결을 거절할 정당한 이유가 있다고 주장한다. 그러나 임대인이 원고의 주선에 대하여 신규 임차인의 자력이나 임차인으로서 의무를 이행할 의사나 능력이 있는지 여부에 관하여 아무런 문의 없이 곧바로 그 다음 날 임대차계약 체결을 거절한 점에 비추어 볼 때 원고가 위 자료 등 정보제공의무를 해태하였다고 보기도 어려워 피고의 위와 같은 주장은 받아들일 수 없다.
4.약국 권리금 감정결과 중 50% 제한 인정 손해배상액
(1)손해의 공평 타당한 분담이라는 손해배상법의 기본 이념에 따라 손해배상 책임을 제한할 수 있고, 다음과 같은 이유로 임대인의 책임 범위를 50%로 제한함이 타당하다.
(2)상가임대차법 제10조의3 제1항은 권리금을 정의하면서 ‘상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점’을 포함하여 명문으로 지역권리금을 인정하고 있고, 이러한 장소적 이익과 관련된 부분은 본질적으로 그 부동산의 소유자에게 귀속되는 것이므로 이 사건점포의 권리금 중에서도 지역권리금에 해당하는 부분에 대하여는 임대인인 피고에게 그 전부의 배상을 명하는 것은 형평에 반한다. 원고가 이전 임차인과 사이에 권리금계약을 체결하면서 ‘양도일로부터 1년 내에 S비뇨기과의원이 이전하거나 또는 T병원부지에 새로운 병원이 개업하면서 원외 약국이 함께 입점하는 경우 E는 원고에게 100,000,000원을 지급한다’는 특약을 체결한 점, 등을 종합하면, 이 사건 점포의 권리금에는 주변 의료기관과 피고가 추진하는 메디칼 타워 재건축 사업 등의 영향으로 지역권리금의 비중이 상당히 높다고 보이므로, 원고에게 배상할 손해배상액의 산정에 반영되어야 한다.
(3)감정인은 이 사건 점포의 권리금 중 무형재산권리금으로 상가임대차법상 임차인의 계약갱신청구 기간 등을 고려하여 장래 5년간 기대되는 영업이익 총액을 평가 기준으로 삼았는데, ㉠ 원고는 피고와 사이에 이 사건 임대차계약을 체결하면서 이 사건 건물이 재건축될 경우 이 사건 점포를 인도해주기로 하는 내용의 이 사건 특약조항 추가에 동의하였으므로 다른 임대차계약보다 조기에 임대차 목적물을 반환하게 될 가능성을 예상하고 이를 감수하였다고 볼 수 있는 점, ㉡ 원고는 이에 대하여 이 사건 특약조항은 임차인에게 불리하여 상가임대차법 제15조에 따라 무효라고 주장하나, 이 사건 특약조항이 원고에게 이 사건 점포 인도 의무를 부과하는 동시에 재건축 후 새로 지어질 건물에 대한 우선임차권을 함께 부여하고 있고, 우선임차권을 행사할 경우 재건축 후 입주 병·의원 등의 증가로 원고로서도 상당한 이익을 얻을 수 있었을 것으로 보여, 원고가 제출한 증거만으로는 이 사건 특약조항이 임차인에게 불리하여 무효라는 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없어 원고의 위와 같은 주장은 받아들일 수 없는 점을 종합하면, 원고에게 다른 임차인과 동일하게 5년간 기대되는 영업이익 전부를 보장하는 것은 형평에 반한다.
상임법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
가. 임대인의 권리금 회수기회 방해행위 존재
권리금은 기존 임차인이 신규 임차인으로부터 받는 것입니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인의 권리금 회수기회를 방해해서는 아니 된다는 것입니다. 그럼에도 불구하고 임대인의 방해로 임차인이 권리금을 회수하지 못해 손해가 발생한 경우 그 손해를 임대인에게 청구할 수 있다는 구조입니다.여기서 권리금 회수 방해 행위는 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약을 거절하거나 신규임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 경우 등입니다.
나. 임차인의 입증책임
임대인에게 손해배상을 청구하는 임차인이 ‘임대인의 방해행위’ 존재를 주장, 입증해야 합니다. 기존 임차인은 임대차기간 만료일 6개월 전에 신규 임차인과 권리금계약을 체결하고 임대인에게 신규 임차인과 임대차계약을 체결해 달라고 요구해야 합니다. 그렇지 않으면 ‘임대인의 방해행위’가 생길 수 없습니다.
따라서 적어도 임대차기간이 끝나기 6개월 전 신규 임차인과 권리금계약을 체결하고 임대인에게 신규임차인과 임대차계약을 해 달라고 요청해야 합니다. 이때 신규임차인의 정보를 상세하게 적어 보내는 것이 바람직합니다. 임차인은 임대인에게 신규 임차인의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 할 의무가 있습니다. 또한 소송상 입증을 위해 내용증명으로 보내는 것이 좋습니다. 임대인의 거절이 요건이므로 거절한 증거자료를 명확하게 확보하는 것이 좋습니다.
다. 임차인의 신규 임차인 주선 의무: 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결
쟁점: 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서 반드시 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하여야 하는지 여부
항소심 판결요지 – 신규임차인 주선 요건 인정
‘원고(상가임차인)가 피고(임대인)를 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구하려면 신규임차인을 주선하였거나 주선할 신규임차인을 특정할 수 있어야 하고 나아가 피고가 신규임차인과의 계약 체결 거절의 의사표시를 하였다고 하더라도 원고가 실제로 신규임차인을 주선하지 않았다면 피고는 손해배상책임을 부담하지 않는다’
대법원 판결요지 – 예외적 상황에서는 신규임차인 주선 요구 부정, 원심판결 파기 환송
상가건물 임대차보호법 관련 규정의 내용과 입법취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다.
이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.
임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다.
라. 기존 임차인이 신규 임차인과 권리금계약을 체결해야 하는지 여부: 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결
쟁점 1. 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따른 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하기 위하여 임차인이 신규임차인과 권리금 계약을 체결하였어야 하는지 여부 – 불필요
대법원 판결요지: 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였는데, 임대인이 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 이때 권리금 회수 방해를 인정하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니다. 그 상세한 이유는 다음과 같다.
1) 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문에서 정한 ‘권리금계약에 따라’라는 문언이, 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 권리금계약을 체결한 상태임을 전제로 하는지는 위 제1항 본문 자체만으로는 명확하지 않다. 그런데 상가임대차법 제10조의4 제1항 각 호는 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위 등을 금지하면서 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 반드시 권리금계약을 체결했어야 함을 전제로 하고 있지 않다. 또한 상가임대차법 제10조의4 제3항은 권리금계약이 체결되지 않은 경우에도 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상액을 ‘임대차 종료 당시의 권리금’으로 정할 수 있도록 하고 있다.
2) 상가임대차법 제10조의4는 임차인이 임대차 종료시 스스로 신규임차인이 되려는 자를 찾아 임대인에게 임대차계약을 체결하도록 주선하고 신규임차인으로부터 그 동안 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익을 권리금 형태로 지급받아 회수할 수 있도록 보장하면서 임대인이 부당하게 이를 침해하지 못하도록 한 것이다. 이는 임대인이 임차인과 신규임차인 사이에 체결된 권리금계약에 따른 이행을 방해하는 것에 한정하지 않고, 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 권리금계약 체결에 이르지 못하도록 하는 등 임차인이 권리금을 지급받을 수 있는 기회를 방해하는 다양한 행위를 금지함으로써 임차인을 보호하는 것이다.
3) 현실적으로 권리금은 임대차계약의 차임, 임차보증금, 기간 등 조건과 맞물려 정해지는 경우가 많다. 신규임차인이 되려는 자가 임대인과의 임대차계약 조건에 따라서 임차인에게 지급하려고 하는 권리금 액수가 달라질 수 있고, 이러한 이유로 권리금계약과 임대차계약이 동시에 이루어지는 경우도 있다.
임대인이 임대차기간이 종료될 무렵 현저히 높은 금액으로 임차보증금이나 차임을 요구하거나 더 이상 상가건물을 임대하지 않겠다고 하는 등 새로운 임대차계약 체결 자체를 거절하는 태도를 보이는 경우 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 찾아 권리금계약을 체결하는 것은 사실상 불가능하다. 이러한 임대인의 행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3, 4호에서 정한 방해행위에 해당한다고 볼 수 있고, 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금계약이 체결되지 않았더라도 임대인은 임차인의 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상책임을 진다고 보아야 한다.
쟁점 2.: 임차인이 신규임차인과 애초부터 권리금계약 체결 자체를 예정하고 있지 아니하였던 경우 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하거나 임차인에게 손해가 발생하였다고 볼 여지가 있는지 여부 – 부정
대법원 판결요지
원심이 원고가 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하려면 원고와 신규임차인 사이에 권리금계약이 체결되었을 것이 전제되어야 한다고 본 것은 잘못이나, 한편 원고는 신규임차인과 권리금계약을 체결하지 않았음은 물론 자신이 권리금을 지급받기 위해서 신규임차인과 권리금계약의 대상이나 임대인과의 시설투자비 상환약정과 관련하여 원고가 양도할 수 있는 시설물의 범위 등에 관하여 전혀 논의한 적이 없고, 피고가 신규임차인으로부터 시설비를 받는 것에 관해서도 별다른 이의를 하지 않았는바, 그렇다면 원고와 신규임차인은 애초부터 권리금계약 체결 자체를 예정하고 있지 아니하였다고 할 것이어서 피고가 원고의 권리금 회수를 방해하였다거나 원고에게 어떠한 손해가 발생하였다고 볼 여지가 없으므로, 원심이 원고의 손해배상청구를 받아들이지 않은 결론은 정당하다.
2. 임차인 보호를 위한 강행규정
상임법 제15조 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.” 설령 임대차계약에서 임차인에게 권리금 불인정, 권리금 회수기회 불인정, 임대인에 대한 손해배상을 청구하지 않는다는 약정 등 임차인에게 불리한 내용을 기재하였다고 해도 그와 같은 계약조항은 효력이 없습니다. 여전히 임대인은 임차인에게 신규임차인에게 권리금 회수할 수 있는 기회를 보장해야 하고, 이를 위반한 경우 손해를 배상하여야 합니다.
3. 권리금 상당의 손해액 산정문제
임대인은 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 그 손해를 배상할 책임이 있고, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다(제3항).
여기서 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하고(상가임대차법 제10조의3 제1항), 권리금계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다(제2항).
임차인의 권리금 회수기회 방해행위로 인한 임대인의 손해배상 책임은 그 권리금 액수에 직결되는 사항입니다. 따라서 권리금 액수를 결정해야 하는데, 감정평가사의 권리금 액수 감정 등 증거방법이 사용됩니다. 그런데 권리금의 속성상 현실적으로 정확한 권리금의 액수 산정은 불가능하고 법원의 결단에 의해 정해질 수 밖에 없습니다. 따라서 임차인 입장에서는 현실적으로 거래되는 권리금을 모두 손해배상 액수로 인정받기 어렵습니다.
상가, 점포, 약국, 권리금소송에서 감정평가 관련 핵심쟁점 및 판결
(1)법원이 선정한 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2006다67602 판결)
(2)법원은 감정인의 감정 결과 일부에 오류가 있는 경우에도 그로 인하여 감정사항에 대한 감정 결과가 전체적으로 서로 모순되거나 매우 불명료한 것이 아닌 이상, 감정 결과 전부를 배척하여야 할 것이 아니라 그 해당되는 일부 부분만을 배척하고 나머지 부분에 관한 감정 결과는 증거로 채택하여 사용할 수 있다(대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 판결).
(3)불리한 감정결과에 대해 다른 감정인을 선정해 재감정을 요청하는 방안은 실무상으로는 거의 받아들여지지 않습니다. 다른 감정인 선임해서 기존 감정인과 다른 감정결과가 나왔을 때 재판부에서 어느 결과를 받아들일지 난감한 상황에 처하기 때문입니다. 감정은 법원이 해당 쟁점에 대한 전문적 식견이 부족하여 전문가의 평가 및 의견을 구하는 것이므로 복수의 다른 의견보다 단일한 의견을 받기를 원합니다.
(4)소송당사자는 법원의 감정절차에 앞서 사적으로 미리 감정을 의뢰하여 감정결과를 받아 참고하는 것이 바람직합니다. 다만 사적 감정결과를 의견서로 제출하더라도 상대방에서 다른 감정결과를 제출할 수 있으므로 재판부는 양측에서 감정인 선정, 감정항목, 감정절차 등에 동의한 후 진행하는 정식 감정절차에 따른 감정결과를 우선 적용합니다. 원칙적으로 양측에서 서로 다른 감정결과를 제출하였다면 재판부에서 그 중 하나를 선택할 수도 있지만, 실무상 상대방에서 동의하지 않고 다툴 것이므로 통상 중립적인 제3자에게 정식 감정을 의뢰하는 방안을 택할 것입니다.
(5)법원에 감정결과가 제출된 후에는 당사자는 기존 감정인에 대한 사실조회신청(감정인에게 사실확인 또는 의견 요청)을 통해 감정결과에 대한 의견을 제출하면서 본인에게 유리한 의견을 구하는 방식을 취할 수 있습니다. 그 과정에서 다른 감정전문가의 의견을 첨부하는 방안도 있습니다. 사실조회신청에서 전문가의 식견이 반영되면 기존 감정인에게 감정결과에 대한 보정이나 의견 변경의 가능성도 있기 때문입니다.
(6)상가의 권리금은 크게 유형재산평가액과 무형재산평가액으로 구분되고, 유형재산평가액은 시설권리금, 무형재산평가액은 영업권리금과 바닥권리금으로 나누어 평가됩니다. 유형재산의 평가를 위해서는 시설물 목록이, 무형재산의 평가를 위해서는 사업자등록증, 3년간의 소득금액증명서, 영업허가증 등이 필요합니다. 국토교통부 고시 감정평가 실무기준에서 권리금 감정에 대해 유형재산은 원가법, 무형재산은 거래사례비교법 또는 수익환원법에 따라 평가하도록 규정합니다.
(2)임차인 주장 권리금 – 1억 9천만원, 1차 감정평가 금액 – 9천3백만원, 2차 감정평가 금액 – 1억9천만원
2.법원의 판단 – 복수의 감정결과 중 하나 선택
(1)동일한 사항에 관하여 상이한 수개의 감정 결과가 있을 때 사실심법원이 그 중 하나에 의거하여 사실을 인정하였다면 그것이 경험칙이나 논리법칙에 위배되지 않는 한 적법하다(대법원 1995. 8. 25. 선고 94다34562 판결 참조). – 복수의 감정평가 결과 중 하나 선택 가능함
(2)제1감정결과는 갑 제14, 15호증의 각 기재에 의하여 인정되는 동종 권리금 산정 사례에 비하여 지나치게 영업이익 중 무형재산기여비율을 낮게 평가하는 반면 할인율은 뚜렷한 근거를 제시하지 않으면서 높게 책정하고 있으며, 유형재산의 경우 각종 공사와 비품별로 나누어 근거를 제시하지 않고 일괄평가하거나 객관적 자료제시 없이 중고시세를 탐문하였음을 근거로 평가액을 산정하고 있는 문제점이 있다.
(3)반면 제2감정결과는 이 사건 건물의 입지와 유동인구 및 상권을 객관적으로 분석하여 시장에서 통상 성립가능한 무형재산 권리금의 수준을 적정하게 평가하였고 동종 평가 사례와도 균형이 맞으며, 유형재산 권리금 또한 각종 공사 및 비품별로 개별적으로 재조달원가를 산정하여 합리적인 감가율 등을 적용하여 객관적으로 가치를 평가하였으므로, 제2감정결과를 채택하기로 한다.
(4)임대인 피고는 제1, 2감정결과 모두 신규임차인이 한의사일 것을 전제로 한 감정인데 원고가 한의사를 신규임차인으로 주선할 예정이었다는 점을 인정할 수 없으므로 위 각 감정결과는 모두 채택되어서는 아니된다는 취지로 주장하나, 일반적으로 권리금의 개념 자체가 당해 영업시설, 영업상의 노하우, 기존 거래처 등을 토대로 산정하는 것이어서 이 사건에서 기존의 원고의 한의원 영업이 양도됨을 전제로 하는 것은 타당한 것으로 보이고, 통상 동종 업종으로 영업을 양도하면서 권리금을 수수하는 것이 일반적이므로 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다.
(5)따라서 이 사건 임대차계약 종료일 당시 권리금을 제2감정결과에 따라 190,829,000원으로 인정한다.
3.법원의 판단 – 감정결과 평가액의 50%로 제한 인정한 이유
(1)권리금은 임차인의 영업활동으로 인한 것과 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 것으로 구분할 수 있는데, 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 것은 임차인이 영업과정에서 형성하였다고 보기 어려운 점,
(2)임차인 원고는 이 사건 임대차계약 종료 시까지 이 사건 건물에서 약 9년 간 한의원을 운영하면서 상당한 영업이익을 얻은 것으로 보이는 점
(3)상가임대차법상 권리금 보호 조항은 원고와 피고가 최초로 임대차계약을 체결한 이후인 2015. 11. 14. 최초 시행되어 임대인인 피고에게 최초 계약 당시 예상하지 못한 부담에 해당하는 점
(4)임차인 원고는 ‘D한의원’이라는 상호를 유지한 채 이 사건 건물 인근에서 한의원 운영을 계속하면서 위와 같은 무형의 재산적 가치를 회수하고 있는 것으로 보이는 점,
(5)임대인 피고가 이 사건 건물 중 일부를 원고에게 9년 동안 임대하면서 거둔 차임 총액이 152,540,000원에 불과한 점,
(6)원고는 이 사건 임차 부분 내 유형재산 중 잔존가치가 높은 일부 물품을 수거하여 그 가치를 환수한 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면,
(7)임대인 피고가 임차인 원고에게 배상하여야 할 손해의 범위를 50%로 제한함이 타당하다.
한의원 네트워크 계약 체결 시 가맹비 20,000,000원 지급 + 네트워크 한의원 등록서비스표 사용권한 부여 - 등록서비스표의 사용허락에 대한 대가 포함된 것
등록서비스표의 인지도가 비교적 높았을 것으로 보이고, 이러한 이 사건 등록서비스표의 인지도가 피고 한의원의 운영에 상당한 도움이 되었을 것은 경험칙상 분명하다. 원고가 한의원 네트워크에 가입한 한의원들로부터 가맹비 외에는 이 사건 등록서비스표의 사용허락 대가나 가맹수수료를 별도로 받지 않음. 약제 수수료 중 상당 부분은 실질적으로는 이 사건 등록서비스표의 사용허락에 대한 대가에 해당한다고 봄이 타당하다.
2. 특허법원 판결요지 - 손해액 산정방법
(1) 침해자의 이익기준 부당이득반환 방법 불인정
피고가 피고 한의원을 운영하여 얻은 위 순이익 전부가 피고의 이 사건 등록서비스표권 침해행위로 원고가 입은 손해액은 아니라고 봄이 타당하고, 이와 달리 볼 만한 증거가 없다. 따라서 구 상표법 제67조 제2항의 추정은 복멸되었으므로, 피고의 이 사건 등록서비스표권 침해행위로 원고가 입은 손해액을 구 상표법 제67조 제2항에 의하여 산정할 수는 없다.
피고 한의원의 매출액 내지 순이익이 모두 이 사건 등록서비스표권의 신용에서 비롯된 것이라고 보기도 어려우므로, 이러한 점에서도 피고가 피고 한의원을 운영하여 얻은 위 순이익 전부가 피고의 이 사건 등록서비스표권 침해행위로 원고가 입은 손해액이라고 볼 수는 없다.
(2) 통상의 사용료 기준 불인정
구 상표법 제67조 제3항에 의하여 피고의 이 사건 등록서비스표권 침해행위로 원고가 입은 손해액을 산정할 수는 없다. 수수료 전액이 이 사건 등록서비스표의 사용 대가로 받은 것에 해당한다고 보기도 어렵다.
(3) 법원의 재량으로 상당한 손해액 결정 – 가맹비의 50%
구 상표법 제67조 제5항에 따라 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과에 기초하여 피고의 이 사건 등록서비스표권 침해행위로 인하여 원고가 입은 상당한 손해액을 인정하기로 한다.
