Kasan Insight :: 과학, 기술 그리고 법

- 제약/화학/바이오 분야의 실용적 법률정보와 해결방안

1.    상가 분양계약서에 업종독점, 업종제한 특약 기재한 경우 분양회사(분양자)와 수분양자 사이의 효력

(1)   상가 공급시행사, 분양회사는 분양계약에서 업종제한, 업종독점권 보장 약정을 한 당사자로서 수분양자에게 그 약정을 준수할 의무가 있음.

(2)   분양회사는 다른 수분양자가 업종제한의 약정을 위배하는 경우에는 그 분양계약을 해제하는 등의 조치를 취하고, 다른 수분양자가 중복 업종으로 영업하는 것을 승인하지 않음으로써 그 기존 점포의 상인들의 영업권이 실질적으로 보호되도록 최선을 다하여야 할 의무를 부담한다{대법원 1995. 9. 5. 선고 94다30867 판결, 1996. 8. 23. 선고 95다40557 판결, 2000. 10. 6. 선고 2000다22515, 22522 판결, 2004. 5. 13. 선고 2004다2243 판결 등 참조}. 

(3)   분양회사는 수분양자에게 그 업종독점권을 보장해야 한다는 의미는 ① 나머지 점포를 제3자에게 분양할 때 지정업종과 동종 또는 유사한 업종으로 분양하지 않을 뿐 아니라, 그 제3자가 지정업종의 변경을 요청하는 경우에도 마음대로 승인하지 않을 것(대법원 2002. 8. 23. 선고 2001다46044 판결, 2002. 8. 27. 선고 2001다37934 판결, 2002. 9. 6. 선고 2001다66512, 66529 판결 등 참조)과 ② 그 제3자가 임의로 업종을 변경할 경우에는 그 분양계약을 해제하고{분양회사는 분양계약상의 업종제한약정을 위반한 수분양지에 대하여 매매계약을 해제할 수 있다고 약정한 경우 그 약정에 따라 해제권을 행사할 수 있고, 그와 같은 해제권은 수분양자가 분양대금을 전액 지급하여 입점한 후에도 행사할 수 있다(대법원 1996. 8. 23. 선고 95다40557 판결)} 건물의 명도를 청구(대법원 2000. 10. 6. 선고 2000다22515, 22522 판결 참조)하는 등으로 그 업종을 독점적으로 운영할 수 있도록 실질적으로 보장할 의무를 말한다.

(4)   분양회사는 지정업종에 대한 경업금지의무를 부담하므로 해당 업종을 직접 영업하거나 임차인에게 허용할 수 없다(대법원 2005. 7. 14. 선고 2004다67011 판결).

2.    분양회사의 업종독점, 업종제한 보장의무의 존속 기간 

(1)   분양계약서에 보장기간을 명시한 경우 – 계약서 약정 기간

(2)   분양계약서에 보장기간 기재 없는 경우 – 무기한설 vs 제한설

(3)   대법원 2005. 7. 14. 선고 2004다67011 판결 – 상가 괸리단규약 제정 시까지: “지정업종 및 품목을 위반하여 영업하는 수분양자가 없도록 하여 기존의 수분양자의 기득권을 보호해 주어야 할 분양회사의 경업금지의무는 수분양자들이 관리단을 구성하여 스스로 집합건물의 관리를 행하게 될 때까지 지속되고, 소유권이전등기의무를 이행함으로써 경업금지의무가 소멸되는 것은 아니다.”

(4)   실무적으로 상가관리규약을 제정하고, 분양계약상의 업종제한 조항을 대체할 수 있는 ’업종제한규정이 포함된 관리규약‘이 만들어져 공동관리가 이루어질 때 계약상 의무기간이 종료한다고 봄.

3.    수분양자의 분양회사에 대한 권리행사

(1)   업종독점권을 보장받지 못한 수분양자는 상가 공급시행사, 분양회사에 대해 분양계약의 해제 및 원상회복 청구로서 분양대금 및 이자를 청구할 수 있음

(2)   수분양자는 분양회사를 상대로 손해배상 청구할 수 있음

(3)   분양회사가 존속하는 경우 vs 실질적으로 소명한 경우 – 상가분양 완료 후 시행사, 분양사는 소명한 경우 – 분양계약 해제, 분양대금 반환 청구, 손해배상 청구 등 실효성 없음

4.    미분양 점포를 신탁한 경우 수탁사의 의무

(1)   미분양 점포의 수탁회사도 분양회사의 이미 분양된 점포의 업종독점권 보장 의무를 부담함.

(2)   신탁회사에 수탁된 미분양 점포의 임차인도 지정업종에 대한 경업금지의무를 부담함(대법원 2006.07.04. 자 2006마164 결정 참조)

5.    동일 상가건물 내 다른 점포 수분양자, 임차인에 대한 권리행사

(1)   업종제한, 업종독점 조건이 명시된 분양계약서의 수분양자 – 업종독점 보장 의무 있음.

(2)   분양계약서에 업종제한 문구가 없는 경우 - 상가 내 ‘독점점포’ 존재, 다른 호실과 비교해 더 고액의 분양대금 지급 등 관련 사실을 인식한 경우 묵시적 약정 또는 승인 인정 가능성 있음. 실무상 다른 수분양자들이 독점권 부여를 묵시적으로 동의했다는 점을 입증하는 것은 매우 어려움.

(3)   상가 관리규약 제정으로 독점영업권을 부여할 수 있는데, 집회를 통해 관리규약 제정 또는 변경하려면 구분소유자의 4분의 3, 의결권의 4분의 3 동의를 얻어야 합니다. 집회 없이 서면결의만 받으려고 한다면 전체 구분소유자의 5분의 4 동의를 받아야 합니다.

(4)    결국 수분양자가 다른 수분양자를 상대로 계약상 독점권을 인정받는 것은 매우 어렵고, 결국 분양회사를 상대로 손해배상을 청구해야 할 경우, 상가 분양을 완료한 분양회사가 더 이상 존재하지 않거나 자력이 없는 경우 그 손해를 배상 받지 못할 위험 존재.

6.    경매로 다른 점포를 취득한 소유자 및 임차인에 대한 권리 주장 불가

(1)   경매절차에서 상가를 낙찰 받은 자는 업종제한 의무를 수인하기로 동의한 것으로 보기 어려운 특별한 사정이 인정된다고 할 것이고, 따라서 경매 낙찰인에게는 위 업종제한 약정의 효력이 미치지 않는다(대법원 2007. 11. 30. 선고 2004다44742 판결).

(2)   점포별로 업종을 정하여 분양한 후에 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자 등이 분양계약 등에 정하여진 업종제한약정을 위반할 경우, 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있으며(대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다20081 판결, 2005. 8. 19.자 2003마482 결정 등 참조), 상가 분양회사가 수분양자에게 특정영업을 정하여 분양한 이유는 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장함으로써 이를 통하여 분양을 활성화하기 위한 것이고, 수분양자들 역시 지정품목이 보장된다는 전제 아래 분양회사와 계약을 체결한 것이므로, 지정업종에 대한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양회사에도 적용된다고 할 것이다(대법원 2005. 7. 14. 선고 2004다67011 판결 참조).

7.    미분양 잔여 상가점포를 제3자에게 일괄 양도 및 분양회사 변경 + 후 분양계약서에 업종제한, 업종독점 보장 없는 경우

(1)   후 수분양자 및 임차인 – 업종제한 의무, 선 수분양자 점포의 영업독점권 인정, 업종제한 의무 조건을 묵시적으로 승인, 묵시적 약정한 것으로 인정한 판결 vs 불인정 판결 모두 있음

(2)   기존 상가 수분양자, 소유자, 임차인이 일부 미분양상가의 후 수분양자, 임차인에게 이미 업종제한 관련 단체적 질서가 확립, 존재한다는 사실을 입증할 수 있다면 후 수분양자, 임차인은 그 업종제한 준수 의무 있음

[질문 또는 상담신청 입력하기]

1.    선 분양회사의 손해배상 책임 인정 BUT 후 수분양자, 임차인의 업종제한 준수 의무 불인정 - 서울고등법원 2023. 6. 1. 선고 2021나2004954 판결

(1)   아파트상가 상가 분양계약서 업종제한 명시한 경우 + 잔여 상가 양도 + 후 상가 분양계약서에 업종제한 조건 없음 + 경쟁 업종 영업 상황

(2)   선 분양회사의 업종제한 준수 의무 인정, 위반 상황에서 손해배상 책임 인정

(3)   잔여 상가의 후 분양 받은 수분양자 - 상가분양 시 업종제한 없는 수분양자, 그 점포 임차인에 대한 영업금지가처분 소송 패소, 업종제한, 업종독점 준수 의무 불인정

2.    후 수분양자의 업종제한 독점준수 의무 인정 판결

(1)   선 분양계약서 – 약국 업종독점권 명시

(2)   잔여 상가양도, 분양자 변경, 소유자 변경, 후 분양계약서 업종제한, 독점 표시 없음

(3)   임차임 약국 운영 – 선 수분양 상가점포의 업종 충돌, 임차인에 대한 약국영업금지가처분 소송 제기 – 선 수분양자 승소

(4)   판결 이유 – 선 분양 90여개 점포 분양 시 업종제한 조건 + 미분양 잔여 점포에 대해서도 묵시적 업종제한 의무 인정됨 + 그 상황에서 잔여점포 양수한 후 후 분양한 경우 – 후 수분양자에게 업종제한 의무가 승계된 것으로 판단함

(5)   후 분양 당시 이미 상가의 점포 관련 업종제한 분쟁이 발생하였고, 상가번영회에서 업종제한 및 경업금지 공문을 보내고 안내문을 게시하는 등 사정을 비추어 볼 때 후 수분양자는 그와 같은 업종제한 의무를 알았거나 알 수 있었을 것으로 판단함

3.    실무적 포인트

(1)  분양계약서 독점권, 업종제한 기재만으로 불충분함

(2)  관리규약으로 업종제한 독점권 인정한 경우 – 충분

(3)  분양회사의 업종제한, 독점보상 의무 및 위반 시 손해배상 책임 – 인정

(4)  미분양 잔여상가의 일괄 양도, 분양자 변경, 후 분양계약서에 업종제한 없는 경우 – 인정 vs 불인정 사례 모두 있음

(5)  기존 상가 수분양자, 소유자, 임차인이 일부 미분양상가의 후 수분양자, 임차인에게 이미 업종제한 관련 단체적 질서가 확립, 존재한다는 사실을 입증할 수 있다면 후 수분양자, 임차인은 그 업종제한 준수 의무 있음

[질문 또는 상담신청 입력하기]

 1.    사안의 개요

(1)   아파트상가 상가건물 소유주 C 주식회사, 오너 대표 B (지배주주 BUT 대표이사, 등기이사 아님) + 공인중개사 A 개인 - 상가 2개 점포 분양 받음, 부동산 중개업 영업 개시

(2)   공인중개사 A와 상가건물 소유주 C 회사법인 사이 상가점포 분양대행 계약 체결 – 분양권자: C사, 분양대행자: A 공인중개사 - 상가 업종제한, 업종독점권 특약 조건으로 9개 상가점포 분양 완료 + 16개 점포 미분양

(3)   16개 상가점포 미분양 상태에서 C 회사는 A와 분양대행계약 종료, 분양대행사를 타사로 교체 + 새로운 분양대행사는 상가점포 업종제한 없는 조건으로 상가점포 4개 분양 완료

(4)   상가건물 소유주 C사에서 잔여 상가점포 12개 통으로 Z사에게 매도함 – 이후 업종제한, 독점권 조건 없이 상가 분양

(5)   동일 상가 내 다수의 부동산중개업소 영업 – A 업종독점권 침해 주장

(6)   상가분양 시 업종제한 없는 수분양자, 그 점포 임차인에 대한 영업금지가처분 소송 패소

(7)   A에게 상가 분양한 C사에 대한 손해배상청구 소송 – 분양자의 손해배상책임 인정 판결

2.     판결의 요지 – 분양자의 업종독점권 보장 책임

분양계약서에서 업종 제한 조항을 두는 경우에 어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나, 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하는 것은 기본적으로 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있는 것이다(대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다61179 판결 등 참조).

3.     경업금지 또는 독점적 영업권보장약정은 다른 계약의 경우와 마찬가지로 반드시 계약서의 한 조항 등을 통하여 명시적으로 행하여질 필요는 없고 묵시적으로도 이루어질 수 있는 것이지만, 당사자 간에 그러한 묵시적인 약정이 있었는지 여부는 당사자 간의 관계, 그 약정의 기초가 되는 계약이 있을 경우 그 계약 체결의 동기와 목적, 구체적인 계약내용, 계약 체결이후의 경과, 관련 법령, 거래의 관행 등을 비롯한 당시의 모든 정황에 비추어 종합적으로 판단되어야 한다(대법원 2013. 9. 26. 선고 2011다98365 판결 등 참조).

4.     판결의 요지 – 구체적 사안의 판단: 피고 C사는 상가를 분양ㆍ임대하면서 업종을 지정하여 분양ㆍ임대할 것을 지시하였거나 적어도 원고가 이 사건 상가를 업종 제한 상가로 분양ㆍ임대하고 있다는 것을 알면서도 이를 용인하여 왔는바, 원고와 피고 C 사이에는 이 사건 상가에 관한 업종제한약정이 존재한다고 봄이 타당하다.

5.     대규모 상가를 분양할 경우에 분양자가 수분양자들에게 특정 영업을 정하여 분양하는 이유는 수분양자들이 해당 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 한편 상가 내의 업종 분포와 업종별 점포 위치를 고려하여 상가를 구성함으로써 적절한 상권이 형성되도록 하고 이를 통하여 분양을 활성화하기 위한 것이고, 수분양자들로서도 해당업종에 관한 영업이 보장된다는 전제 아래 분양회사와 계약을 체결한 것이므로, 지정업종에 관한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양자에게도 적용된다(대법원 2008. 5. 29. 선고 2005다25151 판결 등 참조).

6.     따라서 분양자는 나머지 점포를 제3자에게 분양할 때 기존의 수분양자에게 지정된 업종과 동종 또는 유사한 업종으로 분양하지 않을 뿐만 아니라 수분양자가 지정업종의 변경을 요청하는 경우에도 함부로 승인하지 않아야 하며, 만약 수분양자가 임의로 업종을 변경하여 기존 수분양자의 지정업종과 경업관계에 있게 된 경우에는 업종의 환원을 요구하거나 나아가 그 분양계약을 해제하는 등의 방법으로 기존 수분양자의 영업권이 실질적으로 보호되도록 최선을 다할 의무를 부담한다고 할 것이고(대법원 1995. 9. 5. 선고 94다30867 판결참조), 수분양자가 기존 수분양자의 지정업종과 동종 또는 유사한 업종의 영업을 하는 것을 분양자가 알고도 방치하여 기존 수분양자에게 손해가 발생하였다면 분양자도 기존 수분양자에 대하여 손해배상책임을 부담할 수 있다(대법원 2012. 6. 28. 선고 2010다18133 판결 등 참조).

7.     판결의 요지 – 기존 소유자, 분양자의 잔여 점포 매수인, 분양자에 대한 책임: 원고와 피고 C이 체결한 이 사건 분양계약에는 업종제한약정이 포함되어 있으므로 원고에 대하여 경업금지의무를 부담하는 분양자 피고 C은 이 사건 분양계약 체결 이후라도 12개 잔여 점포의 매수인 Z, 각 수분양자나 임차인들이 경업금지의무를 위반하는 경우 그 분양계약ㆍ임대계약을 해제하는 등의 조치를 취함으로써 원고의 영업권이 실질적으로 보호될 수 있도록 최선을 다하여야 할 의무를 부담한다.

8.     판결의 요지 – 손해배상 책임범위: 채무불이행 내지 불법행위로 인한 재산상의 손해는 위법한 가해행위로 인하여 발생한 재산상의 불이익, 즉 그 위법행위가 없었더라면 존재하였을 재산상태와 위법행위가 가해진 이후의 재산상태의 차이를 말하는 것이고(대법원 2012. 12. 13. 선고 2011다25695 판결 등 참조), 손해배상의 범위를 정할 때에는 그 위법행위와 원고가 입은 손해 사이에 상당인과관계가 있어야 하고, 그 상당인과관계의 유무는 결과발생의 개연성, 위법행위의 태양 및 피침해이익의 성질 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2007. 5. 11. 선고 2004다11162 판결 등 참조).

9.     판결의 요지 – 분양자 책임의 손해배상액 산정: 손해액 산정에 관한 판단 - 상가에 관한 업종제한약정에 따른 경업금지의무 위반행위로 인하여 이 사건 원고 소유 점포의 공인중개사업에 관한 독점운영권이 침해되었고, 원고는 이와 같은 독점영업권이 보장될 당시 이 사건 원고 소유 점포를 독점적 영업이 보장되는 공인중개사 사무소로 임대함으로써 취득하였거나, 취득할 수 있었던 임료(이하 ‘기대 임료’라 한다)에서 피고들의 경업금지의무위반으로 인하여 독점영업권이 침해당한 상태에서 취득하거나 할 수 있었던 임료(이하 ‘실제 임료’라 한다)를 공제한 임료 차액 상당액의 손해를 입었다고 볼 수 있다.

첨부: 서울고등법원 2023. 6. 1. 선고 2021나2004954 판결

[질문 또는 상담신청 입력하기]

(1)   부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조).

(2)   또한 공인중개사법 제25조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제21조 제1항 제2호에 의하면, 공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계 등을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 그 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 공인중개사법 제29조 제1항에서는 공인중개사가 전문직업인으로서 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행할 의무를 규정하면서, 제30조 제1항에서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있음을 규정하고 있다.

(3)   이와 같은 각 법령의 규정 내용, 특히 부동산중개 전문가로서의 공인중개사의 역할, 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 하는 공인중개사법의 입법목적 등에 비추어, 신탁관계가 설정된 부동산에 관하여 임대차계약을 중개하는 공인중개사로서는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 신탁관계에 관한 조사ㆍ확인을 거쳐, 중개의뢰인에게 신탁원부를 제시하고, 신탁관계 설정사실 및 그 법적인 의미와 효과, 즉 대상 부동산의 소유자가 수탁자이고, 임대인 소유 아닌 부동산에 관하여 임대차계약이 체결되는 것이며, 수탁자의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 수탁자에게 임대차계약으로서 대항할 수 없다는 점 등을 성실하고 정확하게 설명하여야 할 의무가 있다(대법원 2012. 8. 30. 선고 2011다76754 판결 등 참조).

(4)   원고가 공인중개사인 피고 A의 중개로 신탁부동산을 임차하면서 임대차보증금 잔금 지급과 동시에 신탁등기를 말소받기로 특약하였으나, 임대인에게 잔금을 모두 지급하였음에도 신탁등기가 말소되지 않아 임대차계약을 해지하고 임대인에게 보증금 반환을 구하였는데 임대차보증금 중 일부만 회수하자, 피고 A 및 공제계약자인 피고 공인중개사협회를 상대로, 피고 A가 신탁부동산 중개에 관한 주의의무를 다하지 않았다고 주장하면서 회수하지 못한 나머지 임대차보증금 상당액의 손해배상을 구한 사안임

(5)   대법원은, 위 법리에 따라 공인중개사인 피고 A가 신탁관계에 관한 조사ㆍ확인을 거쳐 원고에게 신탁원부를 제시하거나 이 사건 건물의 소유자가 임대인이 아닌 제3의 신탁회사로서 그의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 임차권으로 대항할 수 없다는 설명 등을 함으로써 그 법적인 의미와 효과를 성실하고 정확하게 설명하였다고 볼 자료가 없는 한, 피고에게는 민법 위임에서의 선관주의의무나 공인중개사법이 정하는 공인중개사로서의 주의의무를 다 하지 않은 과실이 있고 그로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에 해당한다고 볼 여지가 있다고 판단하여, 피고의 공인중개사로서의 책임 및 그 공제조합 의 책임을 부정한 원심판결을 파기·환송함.

[질문 또는 상담신청 입력하기]

1.    사안의 개요

(1)   임차인 원고, 임대인 피고, 주택 임대차계약, A 회사는 이 사건 주택 및 부지를 매수하여 다세대주택을 신축하기로 계획하였음.

(2)   임대인 피고는 임대차기간 중에 A 회사에 주택 및 부지를 매도, 자신의 책임 하에 임차인들을 퇴거시키고 이행하지 못하면 A 회사에 위약금을 부담하기로 약정하였음.

(3)   임차인 원고는 임대인 피고로부터 2억 2,500만 원을 지급받기로 하고 임대인에게 임대차목적물, 주택 인도하였으나, 2,500만 원만 지급함

2.    쟁점

(1)   임차인 원고가 임대인 피고에게 계약으로 약정한 금액 청구 소송 제기 – 임대인 약정금을 과도하다고 지급하지 않음

(2)   임대차계약기간 중 대항력 있는 임차인(원고)가 임대인(피고)에게 임대차기간 만료 전에 임차목적물을 인도하는 대가로 상당한 대가, 약정금을 지급받기로 한 계약이 불공정한 법률행위에 해당하여 민법 제104조 위반으로 무효인지 여부

3.    법원 판결 요지

(1)   항소심 판결 - 원고의 급부와 피고들의 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있다고 하기 어렵고, 이 사건에 나타난 여러 사정에 비추어 피고들의 궁박을 인정하기도 어렵다고 보아, 원고의 청구를 인용하였음

(2)   대법원 판결 – 항소심 판결 유지, 상고 기각 판결, 원고의 임대차목적물 인도가 이루어짐으로써 피고가 위약금 지급을 면하게 되더라도 이는 원고의 급부 그 자체를 구성하는 것이 아니므로, 원심이 위약금 상당액을 원고의 급부에 포함시킨 뒤 원고의 급부의 객관적 가치가 피고들의 반대급부의 객관적 가치보다 오히려 높으므로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하지 않는다고 판단한 것은 잘못이지만, 원고와 피고들 사이의 약정이 피고들의 궁박 상태에서 체결되었다고 단정할 수 없다고 보아, 원고의 청구를 인용한 원심의 결론을 수긍하여 상고를 기각함

4.    법리 판단기준

(1)   민법 제104조에 규정한 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 주관적으로 그와 같이 균형을 잃은 거래가 피해 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 성립하는 것으로서, 약자적 지위에 있는 자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용한 폭리행위를 규제하려는 데에 그 목적이 있다(대법원 1988. 9. 13. 선고 86다카563 판결, 대법원 1992. 10. 23. 선고 92다29337 판결 참조).

(2)   객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하는지를 판단하려면 우선 해당 법률행위의 급부와 반대급부가 무엇인지를 확정한 뒤 그 각각의 객관적 가치를 비교·평가해야 한다(대법원 2013. 9. 26. 선고 2010다42075 판결 취지 참조). 또한 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있는지는 단순히 시가와의 차액 또는 시가와의 배율로 판단할 수 있는 것은 아니고, 구체적·개별적 사안에서 일반인의 사회통념에 따라 결정하여야 한다(대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다50308 판결 참조).

(3)   여기에서 급부와 반대급부는 해당 법률행위에서 정한 급부와 반대급부를 의미하므로, 궁박 때문에 법률행위를 하였다고 주장하는 당사자가 그 법률행위의 결과 제3자와의 계약관계에서 입었을 불이익을 면하게 되었더라도, 특별한 사정이 없는 한 이러한 불이익의 면제를 곧바로 해당 법률행위에서 정한 상대방의 급부로 평가해서는 안 된다. 이를 상대방의 급부로 평가한다면, 당사자가 그 불이익을 입는 것보다 해당 법률행위에서 정한 반대급부를 이행하는 것이 경제적으로 유리하다고 보아 그 법률행위를 한 대부분의 경우에 그 불이익을 포함한 급부의 객관적 가치가 반대급부의 객관적 가치를 초과하여, 그 이유만으로 당사자의 궁박 여부와 관계없이 법률행위의 불공정성이 부정되는 부당한 결과가 발생할 수 있기 때문이다. 이러한 불이익은 급부와 반대급부 사이의 객관적 가치 차이가 사회통념상 현저하게 균형을 잃은 정도에 이르렀는지, 또는 당사자가 궁박한 상태에 있었는지를 판단할 때 고려할 수 있을 뿐이다.

(4)   ‘궁박’이라 함은 ‘급박한 곤궁’을 의미하는 것으로서 경제적 원인에 기인할 수도 있고 정신적 또는 심리적 원인에 기인할 수도 있으며, 당사자가 궁박한 상태에 있었는지 여부는 그의 나이와 직업, 교육 및 사회경험의 정도, 재산 상태 및 그가 처한 상황의 절박성의 정도 등 여러 사정을 종합하여 구체적으로 판단하여야 한다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다53457 판결 참조).

(5)   한편 당사자가 계약을 지키지 않는 경우 얻을 이익이 이로 인해 입을 불이익보다 크다고 판단하여, 그 불이익의 발생을 예측하면서도 이를 감수할 생각으로 계약에 반하는 행위를 함으로써 계약 상대방과의 관계에서 그가 주장하는 급박한 곤궁 상태에 이르렀다면, 이와 같이 그가 자초한 상태를 민법 제104조의 궁박이라고 인정하는 것은 엄격하고 신중하게 이루어져야 한다.

첨부: 대법원 2024. 3. 12. 선고 2023다301712 판결

[질문 또는 상담신청 입력하기]

주택임대차보호법에 따른 임대차에서 그 기간이 끝난 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하고 있는 경우 보증금반환채권에 대한 소멸시효가 진행하는지 여부 – 부정, 대법원은 임차인의 권리행사로 그 기간동안 소멸시효가 진행되지 않는다고 판결

소멸시효는 권리자가 권리를 행사할 수 있는데도 일정한 기간 권리를 행사하지 않은 경우에 권리의 소멸이라는 법률효과가 발생하는 제도이다. 이것은 시간의 흐름에 따라 법률관계가 점점 불명확해지는 것에 대처하기 위한 제도로서, 일정 기간 계속된 사회질서를 유지하고 시간이 지남에 따라 곤란해지는 증거보전으로부터 채무자를 보호하며 자신의 권리를 행사하지 않는 사람을 법적 보호에서 제외함으로써 법적 안정성을 유지하는 데 중점을 두고 있다.

소멸시효가 완성되기 위해서는 권리의 불행사라는 사실상태가 일정한 기간 동안 계속되어야 한다. 채권을 일정한 기간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성하지만(민법 제162조, 제163조, 제164조), 채권을 계속 행사하고 있다고 볼 수 있다면 소멸시효가 진행하지 않는다.

나아가 채권을 행사하는 방법에는 채무자에 대한 직접적인 이행청구 외에도 변제의 수령이나 상계, 소송상 청구 및 항변으로 채권을 주장하는 경우 등 채권이 가지는 다른 여러 가지 권능을 행사하는 것도 포함된다.

따라서 채권을 행사하여 실현하려는 행위를 하거나 이에 준하는 것으로 평가할 수 있는 객관적 행위 모습이 있으면 권리를 행사한다고 보는 것이 소멸시효 제도의 취지에 부합한다.

임대차가 종료함에 따라 발생한 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행관계에 있다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241 전원합의체 판결, 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결 등 참조).

임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유하는 것은 임대인에 대한 보증금반환채권에 기초한 권능을 행사한 것으로서 보증금을 반환받으려는 계속적인 권리행사의 모습이 분명하게 표시되었다고 볼 수 있다.

따라서 임대차 종료 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 경우 보증금반환채권에 대한 권리를 행사하는 것으로 보아야 하고, 임차인이 임대인에 대하여 직접적인 이행청구를 하지 않았다고 해서 권리의 불행사라는 상태가 계속되고 있다고 볼 수 없다.

주택임대차보호법 제4조 제2항은 “임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.”라고 정하고 있다(2008. 3. 21. 법률 제8923호로 개정되면서 표현이 바뀌었을 뿐 그 내용은 개정 전과 같다). 2001. 12. 29. 법률 제6542호로 제정된 상가건물 임대차보호법도 같은 내용의 규정을 두고 있다(제9조 제2항). 이는 임대차기간이 끝난 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것이다. 따라서 임대차기간이 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 목적물을 점유하는 동안 위 규정에 따라 법정임대차관계가 유지되고 있는데도 임차인의 보증금반환채권은 그대로 시효가 진행하여 소멸할 수 있다고 한다면, 이는 위 규정의 입법취지를 훼손하는 결과를 가져오게 되어 부당하다.

위와 같은 소멸시효 제도의 존재이유와 취지, 임대차기간이 끝난 후 보증금반환채권에 관계되는 당사자 사이의 이익형량, 주택임대차보호법 제4조 제2항의 입법취지 등을 종합하면, 주택임대차보호법에 따른 임대차에서 그 기간이 끝난 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하고 있는 경우 보증금반환채권에 대한 소멸시효는 진행하지 않는다고 보아야 한다.

첨부: 대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224 판결

KASAN_임대차 종료 후 임차인의 점유기간 중 보증금반환채권 소멸시효 진행 불인정 대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224 판결.pdf

대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224 판결.pdf