디자인보호법 제36조(신규성 상실의 예외)① 디자인등록을 받을 수 있는 권리를 가진 자의 디자인이 제33조제1항제1호 또는 제2호에 해당하게 된 경우 그 디자인은 그날부터 12개월 이내에 그 자가 디자인등록출원한 디자인에 대하여 같은 조 제1항 및 제2항을 적용할 때에는 같은 조 제1항제1호 또는 제2호에 해당하지 아니한 것으로 본다. 다만, 그 디자인이 조약이나 법률에 따라 국내 또는 국외에서 출원공개 또는 등록공고된 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항 본문을 적용받으려는 자는 다음 각 호의 어느 하나의 시기에 해당할 때에 그 취지를 적은 서면과 이를 증명할 수 있는 서류를 특허청장 또는 특허심판원장에게 제출하여야 한다.
1. 제37조에 따른 디자인등록출원서를 제출할 때. 이 경우 증명할 수 있는 서류는 디자인등록출원일부터 30일 이내에 제출하여야 한다.
2. 제62조에 따른 디자인등록거절결정 또는 제65조에 따른 디자인등록결정(이하 "디자인등록여부결정"이라 한다)의 통지서가 발송되기 전까지. 이 경우 증명할 수 있는 서류는 취지를 적은 서면을 제출한 날부터 30일 이내에 제출하되 디자인등록여부결정 전까지 제출하여야 한다.
3. 제68조제3항에 따른 디자인일부심사등록 이의신청에 대한 답변서를 제출할 때
4. 제134조제1항에 따른 심판청구(디자인등록무효심판의 경우로 한정한다)에 대한 답변서를 제출할 때
2. 사안의 개요 - 디자인 출원 전 제품 판매로 디자인 공개 및 6월 이내 출원하여 등록 + 등록무효심판 절차에서 신규성 상실 예외 주장
(1) 출원 전 등록디자인과 동일한 디자인의 유아용 머리보호대를 판매하였음
(2) 물품 구매한 소비자들이 물품의 사진을 촬영하여 인터넷 블로그에 게시하였음
(3) 등록디자인은 출원 전에 국내에서 공지되었거나 공연히 실시되었음
(4) 공지된 날부터 6개월 이내에 이 사건 등록디자인을 출원하여 등록
3. 쟁점 – 신규성 상실 예외 적용의 절차적 요건 충족 여부
디자인등록 무효심판의 답변서를 제출 시 신규성 상실 예외 적용의 취지를 적은 서면과 이를 증명할 수 있는 서류를 특허심판원장에게 제출한 것인지 여부
4. 특허법원 판결요지
(1) 선행디자인을 공연히 실시한 후 그날부터 6개월 이내에 이 사건 등록디자인을 출원하였고,
(2) 심판청구된 이 사건 등록디자인에 관한 등록무효심판에서 그 심판청구에 대한 답변서를 제출할 때 그 취지를 적고 이를 증명할 수 있는 서류를 제출하여 신규성 상실의 예외 규정의 적용을 받은 사정을 알 수 있다.
(3) 등록디자인에 관한 등록무효심결에 관한 소송절차에서도 신규성 상실의 예외의 효과가 미쳐 이 사건 등록디자인의 신규성 인정 여부를 판단함에 있어 선행디자인은 이 사건 등록디자인의 출원 전에 공지되었거나 공연히 실시된 디자인에 해당하지 않는 것으로 봄이 타당하다.
(4) 따라서 이 사건 등록디자인에 대하여 선행디자인은 디자인보호법 제36조에서 정한 신규성 상실의 예외 규정이 적용되는 디자인에 해당한다.
(5) 또한, 종전에 진행되어 그 심결이 확정된 디자인등록 무효심판청구에 대한 답변서를 제출할 때 어떤 선행디자인에 기초한 신규성 상실의 예외 주장을 하였다면, 그 후 또 다시 진행되는 동일한 디자인에 대한 등록 무효심판청구에 대한 답변서를 제출할 때에 동일한 선행디자인에 기초한 신규성 상실의 예외 주장을 반복하여 하지 않았다고 하더라도 그 디자인은 신규성을 상실하지 않는 것으로 보는 것이 타당하다.
첨부: 1. 특허법원 2022. 4. 7. 선고 2021허4591 판결, 2. 특허법원 2022. 4. 7. 선고 2021허4614 판결
MTA는 공동연구개발 또는 기술이전 과정에서 한쪽 당사자가 개발한 물질의 효능이나 연구결과를 평가하거나 이후 활용 방안을 찾기 위해서 해당 물질, 시료, 또는 그 정보를 전달하는 목적으로 체결하는 계약입니다. 참고로 기술이전 검토 단계에서의 평가계약(EA, Evaluation Agreement)과는 구체적 내용은 다르지만 효능평가 등 공통 점도 있습니다.
MTA는 제공하는 물질, 시료, Material의 사용범위를 연구에 한정하는지, 기술이전 라이선스를 위한 평가 목적으로 한정하는지, 상업 용도까지 허용하는지 등을 구체적으로 특정하는 것이 바람직합니다.
2.제공 물질 및 정보의 특정
제공하는 물질, 시료, Material 및 관련 정보를 가능한 한 구체적으로 특정하는 것이 바람직합니다. 예를 들어, 구체적으로 어떤 화합물인지, 박테리아인지, 바이러스인지, 세포주(cell line)인지, 뉴클레오타이드인지, 그 조합인지 등을 구체적으로 특정하여야 합니다.
3.연구 결과물의 권리 관계
제공한 물질을 사용하여 효능 평가, 연구를 하기 때문에 연구 결과물이 발생하고, 물질 제공자가 통상 연구결과에 대한 지식재산권을 소유하려고 하기 때문에 생성된 결과물에 대한 권리관계를 미리 명확하고 합리적으로 정해두는 것이 매우 중요합니다. 특별한 사정이 없다면 원칙적으로 양측이 연구 결과물의 지식재산권을 공유하는 것이 합리적입니다.
만약 물질 제공자가 또는 수령자가 연구결과에 대한 지식재산권을 일방적으로 모두 갖는다는 입장을 고수하는 경우도 있습니다. 계약성립을 저해하는 요소이지만, 양보한다면 최소한 상대방의 지식재산권 출원, 등록 등에 관한 사전 협의 및 동의를 조건으로 하는 정도로 조정할 수 있을 것입니다.
또한 양 당사자의 기존보유 지식재산권, Background IP로부터 독립된 새로운 IP만이 쟁점 대상입니다. 기존 기술사항을 명확하게 하여 그 경계선을 쉽게 입증할 수 있도록 사전에 정리하는 준비하는 것이 바람직합니다.
4.물질 제공비용 및 수령 확인
바이오 분야의 물질은 보관이나 전달과정에서 그 취급이 어렵거나 비용이 많이 발생할 수도 있습니다. 그와 같은 특별한 사정은 없는지, shipping, packaging, storage, insurance 등 이슈는 없는지 미리 체크해야 합니다. 또한, 병원성이 높은 바이러스 등은 책임(Liability) 및 면책(Indemnities) 쟁점을 점검하고 책임범위 등을 명확하게 규정해야 합니다.
Example: “Commercially Reasonable Efforts” means efforts that are consistent with the type and scope of efforts that a similarly-situated company within the pharmaceutical industry would devote to a product of similar risk profile and profit potential, but in no event less than the type and scope of efforts that the applicable Party would devote to any of its other products of similar risk profile and profit potential. Without limiting the foregoing, Commercially Reasonable Efforts require that such Party: (i) assign responsibility for the relevant activities to specific employees who are responsible for progress and monitor such progress on a regular basis; (ii) set and consistently seek to achieve specific and meaningful objectives and timelines for carrying out such activities; and (iii) consistently make and implement decisions and allocate resources consistent with the efforts described above.
Example: 1.22 “Commercially Reasonable Efforts” means, from to time to time with respect to the performance at such time of any Development, Commercialization or other obligation of a Party under this Agreement that expressly requires efforts characterized as such, the performance by such Party of such obligation by expending reasonable, diligent, good faith efforts to accomplish such obligation as a similarly situated pharmaceutical company would use to accomplish a similar obligation under similar circumstances through the exercise of reasonable business judgment, where the assessment of being similarly situated would be undertaken by reference to company size and financial position, competitive factors in the relevant market relating to the proprietary position of the relevant product in terms of market and profit potential, the safety and effectiveness profile of the relevant product, strategic value, and applicable regulatory matters; provided, that, with respect to the Development and Commercialization of the Compound or the Product, such efforts shall be substantially equivalent to those efforts and resources that a pharmaceutical company would generally devote to its own internally discovered compounds or products of similar market and profit potential, safety and effectiveness profile, strategic value, and regulatory matters at a similar stage in their development or life cycle, with respect to which it does not owe license payments, milestone payments, royalties or similar financial obligations to licensors or other Persons, and based on conditions then prevailing, with the goal of maximizing the revenue potential of such compounds or products. Commercially Reasonable Efforts shall be determined on a country by country basis.
Example: Each party agreed to use best efforts to take all actions necessary or desirable to consummate the transactions contemplated by this Agreement.
Example: Either Party shall have the right to terminate this Agreement, provided that the Party intending to terminate the Agreement shall provide one hundred twenty (120) days prior written notice to the other Party and a reasonable reason for termination of this Agreement.
1.불명확한 영문 표현을 포함한 계약조항
불명확하고 추상적인 표현은 가능하면 계약서에 사용하지 않는 것이 바람직합니다. 그러나 회피하고 싶어도 "갑"측에서 고수하여 어쩔 수 없는 상황도 있습니다. 예를 들면, 외국회사와 독점수입판매계약을 체결하면서 국내회사에게 그 제품판매를 위해 가능한 최선의 노력(best efforts)을 다해야 한다는 조항을 넣을 수 있습니다. 국내회사 노력에도 불구하고 판매가 부진하면 위 계약조항의 위반여부를 둘러싸고 분쟁이 발생할 수 있습니다.
또한, 합리적인 이유(reasonable reason)를 제시할 수 있다면 언제든지 일정기간 사전 최고기간을 거쳐 그 계약을 해지할 수 있다는 조항도 분쟁의 소지가 많습니다. 이것도 "을"은 피하고 싶지만 "갑"측에서 고수한다면 어쩔 수 없습니다.
2.불명확한 영문표현의 해석
추상적이고 불명확한 용어라고 해도 그 의미와 적용범위를 전혀 짐작할 수 없는 정도는 아닙니다. 통상 계약규범으로서 역할을 할 수 있는 한정된 범위로 해석할 수 있습니다.
예를 들어, "reasonable reason"은 그 계약의 해당업계에서 통용되는 합리적 상식에 기초한 계약해지 사유로 보아야 할 것입니다. 계약수행이 객관적으로 불가능한 force majeure는 물론 그보다 약하지만 영미법상의 frustration(우리 법의 사정변경의 원칙을 적용할 만한 사유 등)에 해당하는 사유라면 이에 해당하여 계약해지를 할 수 있을 것입니다. 나아가, frustration 보다 더 약한 사유이지만 그와 유사한 정도이거나 그와는 구별될 수 있지만 계약서에서 명시적으로 열거한 계약해지 사유와 동급으로 판단되는 사유하면 이에 해당한다고 볼 수 있습니다.
한편, 그보다 더 약한 사유까지 그 스펙트럼을 아무리 확장한다고 해도 일방 당사자가 원하면 언제라도 자유롭게 계약해지를 할 수 있다는 의미로 해석할 수 없습니다. 참고로, 임의 해지에 해당하는 영문표현으로는 "termination for convenience at any time" 또는 "termination at will"이라는 분명하게 구별할 수 있는 별도의 계약 문언이 사용됩니다.
한편, “best efforts” 또는 “best endeavours”는 “최선의 노력” 또는 “최대한의 노력”으로 번역될 수 있지만 무한정의 노력을 의미하는 것이 아닙니다. 영미판례법에 따르면, 그 범위는 자신의 이익과 결과달성을 위한 열망에 따라 행동하는 신중하고 이성적이며 굳게 결심한 사람이 수행할 것을 믿어지는 조치나 단계를 모두 거쳤다면 최선의 노력을 다한 것으로 평가할 수 있습니다. 그보다 더 나아가 심각한 재정적 위험을 감수하거나 자신의 상업적 기반 등을 약화시키면서까지 노력을 다할 필요는 없고, 실패할 것이 명백한 조치를 취할 것을 요구할 수 없습니다.
3.실무적 대응방안
계약서에서 추상적, 불명확한 용어를 사용하지 않는 것이 최선입니다. 피할 수 없는 경우에도 계약 문언의 의미를 미리 알고 대처한다면 그 리스크를 적절하게 관리할 수 있습니다. 추상적 용어와 동일선상에 있는 것으로 볼 수 있어 그 용어나 표현의 의미를 해석하는데 기준이 될 수 있는 용어나 표현들을 병렬로 넣어둔다면 큰 도움이 될 것입니다.
그리고 계약서 문언에는 반영되지 않더라도 그 용어에 관한 당사자의 의사를 엿볼 수 있는 메모, 회의록, 협상 이메일 등 보조자료를 잘 보존한다면 추후 분쟁을 해결하는데 도움이 될 것입니다.
예를 들어, 최선노력조항이라면 법적 위험을 줄이기 위해서는 노력조항에 따라 당사자가 구체적으로 어떤 의무를 부담하게 되는지 리스트업하여 계약서에 부속문서로 명시하거나 적어도 사전에 메모라도 교환하는 것이 안전합니다. 또한 노력조항의 범위도 간접적으로 제한할 수 있으므로 노력조항의 충족을 위해 투입해야 하는 업무시간, 예산, 인적자원 등의 범위를 한정하는 방법으로 리스크를 줄일 수도 있습니다.
정유회사의 M&A 주식양수도계약서에서 '양도인은 양수인에게 주식양수도계약 체결일 및 양수도 실행일에 일체의 행정법규를 위반한 사실이 없고, 이와 관련하여 행정기관으로부터 조사를 받고 있거나 협의를 진행하는 것은 없다’는 내용의 진술 및 보증조항,
나아가 '양수도 실행일 이후 보증 위반사항이 발견된 경우나 약속사항 위반으로 손해가 발생할 경우 500억원을 초과하지 않는 범위 내에서 배상하기로 한다'는 책임조항이 포함되어 있었습니다.
그런데, 양도인 회사는 군용유류 구매입찰에서 담합행위 등 공정거래법을 위반했다는 이유로 거액의 과징금 납부명령을 받았고 거액의 손해배상청구소송까지 제기 받았습니다. 이에 양수인이 진술 및 보증조항 위반을 이유로 책임조항을 적용하여 양도인에 대한 손해배상청구 소송을 제기하였습니다.
2. 항소심 서울고등법원 2008나19678 판결
항소심 서울고등법원은 양수인도 진술 및 보증위반 사항을 알면서도 계약을 체결했다는 이유로 양도인의 책임을 인정하지 않았습니다.
판결 중 핵심부분을 인용하면 다음과 같습니다. "양수인도 이 사건 담합행위에 직접 참여했던 탓에 주식양수도계약 체결 당시에 이미 이 사건 진술 및 보증 조항의 위반사실을 알고 있었고, 계약협상 및 가격산정에 반영할 수 있었음에도 방치하였다가 이후 위반사실이 존재한다는 사정을 들어 양도인 피고에게 책임을 묻는 것은 공평의 이념 및 신의칙상 허용될 수 없으므로, 양도인 피고는 위와 같은 악의의 양수인인 원고에 대하여 이 사건 진술 및 보증 조항의 위반에 따른 책임을 부담하지 않는다."
3. 대법원 2012다64253 판결
원심판결을 파기 환송하였습니다. "이 사건 주식양수도계약의 양수도 실행일 이후에 이 사건 진술 및 보증 조항의 위반사항이 발견되고 그로 인하여 손해가 발생하면, 원고가 그 위반사항을 계약체결 당시 알았는지 여부와 관계없이, 피고들이 원고에게 그 위반사항과 상당인과관계 있는 손해를 배상하기로 하는 합의를 한 것으로 봄이 상당하다.
양수인 원고가 이 사건 진술 및 보증조항과 관련된 이 사건 담합행위를 알고 있었고 이 사건 담합행위로 인한 공정거래위원회의 제재 가능성 등을 이 사건 주식양수도대금 산정에 반영할 기회를 가지고 있었다고 하더라도 그러한 점만으로 원고의 손해배상청구가 공평의 이념 및 신의칙에 반한다고 볼 수 없다."
4. 실무적 함의
대법원 판결은 계약서에 기재된 문언이 가장 중요하다는 원칙을 다시 한번 확인하였습니다. 비록 계약체결 당시 당사자가 진술 및 보증 조항의 위반사실을 알고 있었다고 해도 계약서 효력을 함부로 부정할 수 없다고 명확하게 판결하였습니다.
처분문서인 계약서의 계약 문언이 그 객관적 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 합니다. 설령 공평의 이념이나 신의칙을 적용해야 할 사정이 있다고 하더라도, 이과 같은 일반원칙에 근거하여 계약의 효력을 부정하거나 계약상 책임을 제한하는 것은 사적 자치의 원칙이나 법적 안정성에 대한 중대한 위협이 될 수 있으므로 신중을 기하여 극히 예외적으로 인정하여야 한다는 입장입니다.
무엇보다 계약서 문언을 가장 중시하고 신의칙이나 공평이념 등을 아주 예외적으로 극히 신중하게 적용하라는 취지입니다. 가능성을 완전히 배제하는 것은 아니지만 현실적으로 실제 사례에서 그와 같은 특별한 경우는 인정되기 어렵다는 의미입니다.
5. 진술 및 보증 조항 위반과 손해배상책임 범위: 대법원 2018. 7. 20. 선고 2015다207044 판결
(1) M&A 계약에서 진술 및 보증 조항을 둔 목적은, 계약 종결과 이행 이후 진술 및 보증하였던 내용과 다른 사실이 발견되어 일방 당사자에게 손해가 발생한 경우에 상대방에게 그 손해를 배상하게 함으로써, 불확실한 상황에 관한 경제적 위험을 배분하고 사후에 현실화된 손해를 감안하여 매매대금을 조정할 수 있게 하기 위한 것이다.
(2) M&A 대상회사에 대한 소송이나 분쟁의 존재는 우발채무에 따른 손실로 이어질 가능성이 있어 진술 및 보증의 대상으로 삼는 것이다.
(3) 매도인이 대상회사에 대한 소송이나 분쟁을 고지하지 않았고 이후 대상회사에 실제로 우발채무가 발생한 경우 언제나 그 전부가 손해배상의 범위에 포함된다고 볼 수는 없다. 제3자가 대상회사를 상대로 터무니없는 소송을 제기하였음에도 매도인이 이를 알리지 않은 상태에서 M&A 계약이 종결, 이행되었는데, 매도인에게 책임을 물을 수 있으므로 매수인으로서는 실질적 피해가 없다는 이유로 대상회사로 하여금 별다른 다툼 없이 거액의 합의금을 지급하도록 하는 경우와 같이, 매도인에게 과도한 책임을 지우는 결과를 초래할 수 있기 때문이다.
(4) 그러나 소송 또는 분쟁으로부터 직접 그리고 자연스럽게 도출되거나 합리적으로 예상가능한 범위의 손해에 관하여는 매도인이 그에 관한 배상책임을 부담하여야 한다.
(5) 매수인이 거래 종결 후 대상회사 주식을 매각하는 경우 대부분 매수인은 후속 매수인에게 진술 및 보증을 하고 그 위반으로 인한 책임을 부담하게 된다.
(6) 만약 매도인의 진술 및 보증조항 위반으로 매수인의 주식 매각 이후 대상회사에 손실이 발생하고, 그로 인해 매수인이 새로운 매수인에 대하여 책임을 부담하게 되었음에도, 매수인이 주식을 매각하여 주주의 지위에 있지 않다는 이유로 당초의 매도인에게 책임을 물을 수 없는 결과에 이른다면 경제적 위험의 적정한 배분이라는 진술 및 보증 조항의 목적에 반하게 된다.
(7) 따라서 당사자들 사이에 특별한 합의가 없다면 매수인이 대상회사의 주식을 처분하더라도 손해배상청구 및 액수 산정에 별다른 영향을 미치지 않는다.
1. 임대차 계약기간 만료 후 상가건물 철거 재건축 계획 통지 – 기존 임대차계약 갱신 거절 및 신규 임대차계약 거절 가능 BUT 기존 임차인에 대한 권리금 상당 손해배상책임 부담 가능
상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
(1) BUT 임차인의 권리금 회수기회 보호규정에서 임대인의 책임을 면해주는 정당한 사유에 철거, 재건축은 포함되지 않습니다. 임대인은 철거 재건축을 이유로 임대차계약을 종료할 수 있지만 기존 임차인에게 권리금 상당의 손해배상 책임을 질 수 있습니다.
(2) 임대인이 임대차계약 종료 후에도 임차인에 대한 권리금 상당을 지급할 부담을 피할 수 있는 현실적 방안은 임대차계약 종료 후 1년 6개월 공실유지 밖에 없습니다.
2. 임대인의 권리금 상당 손해배상 부담까지 없는 경우
상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
(1) 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결: 제10조의4 제2항 제3호에서 정하는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 ① 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, ② 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다.
(2) 대법원은 임대인이 임차인에게 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 것이라는 점을 밝히지 아니한 채 재건축 내지 대수선 계획이라는 점만을 이유로 들어서 임차인이 주선하는 신규임대차계약의 체결을 거절한 사안에서는, 임대인이 임대차계약 종료 후 3년간 상가건물을 공실로 두었음에도 불구하고, 임대인의 거절행위가 권리금회수기회 보호의무위반에 해당한다고 판결하였습니다.
(3) 대법원 2022. 1. 15. 선고 2021다272346 판결: 임대인이 임차인에게 상가건물을 매매할 예정임을 고지하였고, 매매계약 후에는 철거 및 재건축 공사를 진행할 예정임을 고지하였으며, 나아가 임대차계약 종료 후 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 것이라고 고지하면서 임차인이 주선하는 신규임대차계약의 체결을 거절한 사안에서는, 실제로 임대차계약 종료 후 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았으므로, 임대인의 거절행위가 권리금회수기회 보호의무위반에 해당하지 않는다고 판결하였습니다.
(4) 대법원은 위 판결의 사정, <2019. 8. 14. 이 사건 임대차계약기간이 만료되었으나, 임차인은 2019. 10. 15.에야 임대인에게 이 사건 상가를 인도하였다. 이후 이 사건 상가는 계속 공실로 있다가 2020. 1. 15. 상가건물 소유권이 매수인에게 이전되면서 그에 관한 철거작업이 개시되었다. 이 사건 임대차계약기간 만료일로부터 1년 6개월이 경과한 후인 2021. 6. 13. 원심 변론종결일까지 상가건물은 재건축 공사 중으로, 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 계속되고 있다.>는 구체적 사정을 기존 상가건물을 철거하고 재건축 공사를 진행하는 동안에는 상가건물을 “영리목적으로 사용하지 않는 상태”라고 판단하였습니다.
(5) 여기서 주목할 사실은 ① 임대인 건물주 매도인이 임대차계약 종료 후 공실유지 기간이 1년 6월에 미치지 못한 중간에 상가건물을 매매하여 소유권 변동이 있었고, ② 매수인이 건물을 철거하고 건축 공사를 하는 동안 1년 6개월이 지났다는 점입니다. 위 대법원 판결의 취지는 1년 6월 공실유지 기간 중 매매된 경우 매도인과 매수인의 공실유지 기간을 합산할 수 있고, 1년 6월 경과 전에 철거 및 건축을 시작하여 실제 상가건물을 영리목적으로 사용하지 못한 기간(즉 완공 전 기간)을 합산하여 총 1년 6월 이상이라면 정당한 이유로 볼 수 있다고 판단하였습니다.
(6) 재건축 기간 중에는 상가건물을 영리목적으로 이용할 수 없다는 점은 당연하므로 건물주는 1년 6월을 기다리지 않고 즉시 철거 및 재건축에 착수할 수 있습니다. 이 경우 임차인의 권리금 회수기회가 상실된다는 점에서 임차인 보호에 미흡합니다. 이와 같은 점은 고려하여 법원은 1년 6개월 공실유지 기간은 임대차 목적물이 존치됨을 전제로 하는 것이지 철거 후 재건축으로 인해 사용할 수 없는 경우에 관한 규정은 아니고, 철거 및 재건축으로 인한 기간은 위 1년 6개월에 포함되지 않는다고 판결한 사례가 있습니다.
(7) 위 대법원 판결이유는 주된 쟁점에 판단이 아니라 방론에 해당하는 것으로 보이지만, 철거 및 재건축 공사기간까지 합산할 수 있다는 취지로 해석될 수 있고, 이는 기존 판례와 달리 임차인에게 매우 불리한 내용입니다. 이와 같은 대법원 판시 내용이 환송심 판결과 다른 사례의 판결에서 유지될지, 아니면 변경될지 여부 등 향후 판결 동향이 주목됩니다.
