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1.    상가 분양계약서에 업종독점, 업종제한 특약 기재한 경우 분양회사(분양자)와 수분양자 사이의 효력

(1)   상가 공급시행사, 분양회사는 분양계약에서 업종제한, 업종독점권 보장 약정을 한 당사자로서 수분양자에게 그 약정을 준수할 의무가 있음.

(2)   분양회사는 다른 수분양자가 업종제한의 약정을 위배하는 경우에는 그 분양계약을 해제하는 등의 조치를 취하고, 다른 수분양자가 중복 업종으로 영업하는 것을 승인하지 않음으로써 그 기존 점포의 상인들의 영업권이 실질적으로 보호되도록 최선을 다하여야 할 의무를 부담한다{대법원 1995. 9. 5. 선고 94다30867 판결, 1996. 8. 23. 선고 95다40557 판결, 2000. 10. 6. 선고 2000다22515, 22522 판결, 2004. 5. 13. 선고 2004다2243 판결 등 참조}. 

(3)   분양회사는 수분양자에게 그 업종독점권을 보장해야 한다는 의미는 ① 나머지 점포를 제3자에게 분양할 때 지정업종과 동종 또는 유사한 업종으로 분양하지 않을 뿐 아니라, 그 제3자가 지정업종의 변경을 요청하는 경우에도 마음대로 승인하지 않을 것(대법원 2002. 8. 23. 선고 2001다46044 판결, 2002. 8. 27. 선고 2001다37934 판결, 2002. 9. 6. 선고 2001다66512, 66529 판결 등 참조)과 ② 그 제3자가 임의로 업종을 변경할 경우에는 그 분양계약을 해제하고{분양회사는 분양계약상의 업종제한약정을 위반한 수분양지에 대하여 매매계약을 해제할 수 있다고 약정한 경우 그 약정에 따라 해제권을 행사할 수 있고, 그와 같은 해제권은 수분양자가 분양대금을 전액 지급하여 입점한 후에도 행사할 수 있다(대법원 1996. 8. 23. 선고 95다40557 판결)} 건물의 명도를 청구(대법원 2000. 10. 6. 선고 2000다22515, 22522 판결 참조)하는 등으로 그 업종을 독점적으로 운영할 수 있도록 실질적으로 보장할 의무를 말한다.

(4)   분양회사는 지정업종에 대한 경업금지의무를 부담하므로 해당 업종을 직접 영업하거나 임차인에게 허용할 수 없다(대법원 2005. 7. 14. 선고 2004다67011 판결).

2.    분양회사의 업종독점, 업종제한 보장의무의 존속 기간 

(1)   분양계약서에 보장기간을 명시한 경우 – 계약서 약정 기간

(2)   분양계약서에 보장기간 기재 없는 경우 – 무기한설 vs 제한설

(3)   대법원 2005. 7. 14. 선고 2004다67011 판결 – 상가 괸리단규약 제정 시까지: “지정업종 및 품목을 위반하여 영업하는 수분양자가 없도록 하여 기존의 수분양자의 기득권을 보호해 주어야 할 분양회사의 경업금지의무는 수분양자들이 관리단을 구성하여 스스로 집합건물의 관리를 행하게 될 때까지 지속되고, 소유권이전등기의무를 이행함으로써 경업금지의무가 소멸되는 것은 아니다.”

(4)   실무적으로 상가관리규약을 제정하고, 분양계약상의 업종제한 조항을 대체할 수 있는 ’업종제한규정이 포함된 관리규약‘이 만들어져 공동관리가 이루어질 때 계약상 의무기간이 종료한다고 봄.

3.    수분양자의 분양회사에 대한 권리행사

(1)   업종독점권을 보장받지 못한 수분양자는 상가 공급시행사, 분양회사에 대해 분양계약의 해제 및 원상회복 청구로서 분양대금 및 이자를 청구할 수 있음

(2)   수분양자는 분양회사를 상대로 손해배상 청구할 수 있음

(3)   분양회사가 존속하는 경우 vs 실질적으로 소명한 경우 – 상가분양 완료 후 시행사, 분양사는 소명한 경우 – 분양계약 해제, 분양대금 반환 청구, 손해배상 청구 등 실효성 없음

4.    미분양 점포를 신탁한 경우 수탁사의 의무

(1)   미분양 점포의 수탁회사도 분양회사의 이미 분양된 점포의 업종독점권 보장 의무를 부담함.

(2)   신탁회사에 수탁된 미분양 점포의 임차인도 지정업종에 대한 경업금지의무를 부담함(대법원 2006.07.04. 자 2006마164 결정 참조)

5.    동일 상가건물 내 다른 점포 수분양자, 임차인에 대한 권리행사

(1)   업종제한, 업종독점 조건이 명시된 분양계약서의 수분양자 – 업종독점 보장 의무 있음.

(2)   분양계약서에 업종제한 문구가 없는 경우 - 상가 내 ‘독점점포’ 존재, 다른 호실과 비교해 더 고액의 분양대금 지급 등 관련 사실을 인식한 경우 묵시적 약정 또는 승인 인정 가능성 있음. 실무상 다른 수분양자들이 독점권 부여를 묵시적으로 동의했다는 점을 입증하는 것은 매우 어려움.

(3)   상가 관리규약 제정으로 독점영업권을 부여할 수 있는데, 집회를 통해 관리규약 제정 또는 변경하려면 구분소유자의 4분의 3, 의결권의 4분의 3 동의를 얻어야 합니다. 집회 없이 서면결의만 받으려고 한다면 전체 구분소유자의 5분의 4 동의를 받아야 합니다.

(4)    결국 수분양자가 다른 수분양자를 상대로 계약상 독점권을 인정받는 것은 매우 어렵고, 결국 분양회사를 상대로 손해배상을 청구해야 할 경우, 상가 분양을 완료한 분양회사가 더 이상 존재하지 않거나 자력이 없는 경우 그 손해를 배상 받지 못할 위험 존재.

6.    경매로 다른 점포를 취득한 소유자 및 임차인에 대한 권리 주장 불가

(1)   경매절차에서 상가를 낙찰 받은 자는 업종제한 의무를 수인하기로 동의한 것으로 보기 어려운 특별한 사정이 인정된다고 할 것이고, 따라서 경매 낙찰인에게는 위 업종제한 약정의 효력이 미치지 않는다(대법원 2007. 11. 30. 선고 2004다44742 판결).

(2)   점포별로 업종을 정하여 분양한 후에 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자 등이 분양계약 등에 정하여진 업종제한약정을 위반할 경우, 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있으며(대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다20081 판결, 2005. 8. 19.자 2003마482 결정 등 참조), 상가 분양회사가 수분양자에게 특정영업을 정하여 분양한 이유는 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장함으로써 이를 통하여 분양을 활성화하기 위한 것이고, 수분양자들 역시 지정품목이 보장된다는 전제 아래 분양회사와 계약을 체결한 것이므로, 지정업종에 대한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양회사에도 적용된다고 할 것이다(대법원 2005. 7. 14. 선고 2004다67011 판결 참조).

7.    미분양 잔여 상가점포를 제3자에게 일괄 양도 및 분양회사 변경 + 후 분양계약서에 업종제한, 업종독점 보장 없는 경우

(1)   후 수분양자 및 임차인 – 업종제한 의무, 선 수분양자 점포의 영업독점권 인정, 업종제한 의무 조건을 묵시적으로 승인, 묵시적 약정한 것으로 인정한 판결 vs 불인정 판결 모두 있음

(2)   기존 상가 수분양자, 소유자, 임차인이 일부 미분양상가의 후 수분양자, 임차인에게 이미 업종제한 관련 단체적 질서가 확립, 존재한다는 사실을 입증할 수 있다면 후 수분양자, 임차인은 그 업종제한 준수 의무 있음

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1.    기술유출, 영업비밀침해 혐의 관련 압수수색

수사기관은 압수수색영장에 근거하여 황제공으로부터 컴퓨터 본체 1대 및 노트북 2대를 하드카피하여 압수하고, 외장형 하드디스크 1대, USB 2개 등을 압수하였다. 또한, 피고인 대표로부터 컴퓨터 1대를 하드카피하여 압수하고, 임원 이상무로부터 컴퓨터 1대(하드카피), 외장형 하드디스크 1대, USB 3개 등을 압수하였으며, 피고인 이사원으로부터 컴퓨터 1대(하드카피), 노트북 1대, USB 5개, SD카드 4개, 아이패드 1개, 외장형 하드디스크 8대, USB 1개, PMP3) 2대 등을 압수하였다.

이 사건 각 압수수색영장의 집행 처리자로 서명날인한 수사관은 당심 법정에서, 각 집행 당시 현장에서는 저장매체들의 내용을 일일이 확인하는 것이 물리적으로 불가능하였기에 저장매체에 저장되어 있는 정보가 혐의사실과 관련이 있는 정보인지를 따로 확인하지는 않고 곧바로 컴퓨터를 하드카피하거나 저장매체 자체를 압수하였다는 취지로 진술하였다.

2.    1심 판결요지

원심은, 피고인 대표에 대한 이 사건 각 압수수색영장에 ‘집행현장의 사정상 혐의사실과 관련된 전자정보만을 문서로 출력하거나 수사기관이 휴대한 저장매체에 복사하는 방식에 의한 집행이 불가능하거나 현저히 곤란한 부득이한 사정이 있는 경우에, 그 저장매체 자체를 직접 또는 복제본으로 수사기관 사무실 등 외부로 반출하여 해당 파일을 압수수색할 수 있다’고 기재되어 있었던 점, 저장매체 등에 저장된 전자정보가 매우 많고 현장에서 하나하나 구분하는 것이 사실상 불가능하였으며, 장시간 계속되는 압수수색으로 인하여 피압수자의 영업활동이나 사생활의 평온을 침해할 우려가 있었던 점, 실제로 피엔아이디 서울사무실의 디지털 저장매체를 복제하는 데 장시간이 소요된 점 등을 근거로 들어 전자정보가 수록된 저장매체 또는 복제본의 반출이 예외적으로 허용되는 사정이 있었다며 이 사건 각 압수수색이 적법하다고 판단하였다.

3.    항소심 판결요지

이 사건에서 수사기관은 전자정보를 압수하면서 이 사건 각 압수수색영장에 기재된 압수 대상 및 방법의 제한을 위반하였다고 봄이 상당하고, 이와 같은 수사기관의 증거수집 절차는 헌법과 형사소송법이 정한 적법절차의 실질적인 내용을 침해하는 경우에 해당한다.

법리 – 전자기록 압수집행 기준

전자정보에 대한 압수수색영장의 집행에 있어서는 원칙적으로 영장 발부의 사유로 된 혐의사실과 관련된 부분만을 문서 출력물로 수집하거나 수사기관이 휴대한 저장매체에 해당 파일을 복사하는 방식으로 이루어져야 하고,

집행현장의 사정상 위와 같은 방식에 의한 집행이 불가능하거나 현저히 곤란한 부득이한 사정이 존재하더라도 그와 같은 경우에 그 저장매체 자체를 직접 혹은 복제본 형태로 수사기관 사무실 등 외부로 반출하여 해당 파일을 압수수색할 수 있도록 영장에 기재되어 있고 실제 그와 같은 사정이 발생한 때에 한하여 예외적으로 허용될 수 있을 뿐이다(대법원 2011. 5. 26.자 2009모1190 결정 등 참조).

한편, 수사기관이 작성하여 피압수자 등에게 교부해야 하는 압수물 목록은 피압수자 등이 압수물에 대한 환부·가환부 신청을 하거나 압수처분에 대한 준항고를 하는 등 권리행사절차를 밟는 가장 기초적인 자료가 되므로, 이러한 권리행사에 지장이 없도록 압수 직후 현장에서 바로 작성하여 교부해야 하는 것이 원칙이다(대법원 2009. 3. 12. 선고 2008도763 판결 등 참조).

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1.    피고인의 압수수색 절차 위법 주장요지

(1)   관련 전자정보가 ㉠ 혐의사실과의 관련성에 따른 선별절차를 거치지 않았고, ㉡ 선별된 전자정보의 압수목록이 피고인들 또는 변호인에게 교부되지 않았으며, ㉢ 혐의사실과 무관한 전자정보의 삭제·폐기·반환도 이루어지지 않은 압수절차상 위법이 있으므로 위법수집증거에 해당하고,

(2)   검사가 피의자나 참고인 신문과정에서 위 증거를 제시하여 확보한 진술증거 또한 위법수집증거를 기초로 2차로 취득한 증거이므로, 모두 증거능력이 없다

2.    절차위법 인정 판결 요지

(1)   혐의사실과의 관련성에 따른 선별절차 및 혐의사실과 관련성이 없는 전자정보를 삭제·폐기 또는 반환하고 그 취지를 통지하는 절차를 거치지 않았고, 상세한 압수목록을 제공하지 않았음. 위법성 인정

(2)   그러나 결론적으로 증거능력 있음.

(3)   위와 같이 전자정보에 대한 압수·수색 과정에서 절차 위반행위가 있었다는 점은 인정되나, 다음과 같은 사정 등에 비추어 보면, 방대한 분량의 기술자료 등에 대한 전자정보 등의 압수수색 과정에서 그 절차 위반 경위가 의도적이지 아니하고, 절차조항 위반의 내용과 정도가 절차 조항이 보호하고자 하는 권리나 법익을 본질적으로 침해하였다고 보이지 아니하여, 수사기관의 절차 위반행위가 적법절차의 실질적인 내용을 침해한 경우에 해당하지 아니하므로, 이 사건 압수수색으로 수집한 위 가)항 기재 전자정보 및 이에 기초한 진술들의 증거능력을 인정할 수 있다. 피고인 주장 배척.

3. 판결의 구체적 판단 이유

(1)   압수수색의 대상자 및 장소가 다수이고, 압수수색한 전자정보의 분량이 방대하며, 위 전자정보에는 전문적 지식을 요하는 기술 자료나 중국어로 된 자료가 다수 포함되어 있어, 수사기관이 각 자료마다 AB 설비와의 관련성을 따져 선별 절차를 거치는 데에 상당한 어려움이 있었을 것으로 보인다. 또한 혐의사실과 무관한 파일이 수사기관에 의하여 별도로 탐색·출력되지는 않았던 것으로 보이고, 별건 범죄에 대한 인지 및 수사도 이루어진 적 없으며, 위 전자매체, 서버 등에 피고인들의 개인 신상과 관련된 정보는 극히 일부에 불과하다.

(2)   이메일 관련 전자정보의 경우 압수할 이메일 및 로그 기록의 기간 범위가 제한되어 있었는바, 검사는 위 각 압수수색영장을 청구하는 단계에서 압수할 이메일 및 로그기록의 범위를 어느 정도 한정하였던 것으로 보인다.

(3)   검사는 BS 등 각 ISP 업체들 및 BT로부터 교부받은 파일을 해시값과 함께 저장장치에 담은 후 이를 각 ISP 업체들 및 BT 담당자들에게 제공하여 검수를 받은바, 이러한 과정에서 각 ISP 업체들 및 BT는 어떠한 파일이 압수된 것인지를 충분히 알 수 있었던 것으로 보인다.

(4)   수사기관은 전문적인 기술에 관한 방대한 분량의 전자정보 등의 압수수색 과정에서 업무상 실수 또는 오인에 의하여 압수수색 업무를 일부 잘못 처리하였던 것으로 보이고, 피압수자들의 인권·권리를 침해하거나 영장주의를 잠탈하는 등 위법·과도한 수사를 하기 위해 의도적으로 위 절차를 미비하게 진행한 것으로는 보이지 않는다.

첨부: 수원고등법원 2023. 3. 7. 선고 2021노69 판결

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1.    선 분양회사의 손해배상 책임 인정 BUT 후 수분양자, 임차인의 업종제한 준수 의무 불인정 - 서울고등법원 2023. 6. 1. 선고 2021나2004954 판결

(1)   아파트상가 상가 분양계약서 업종제한 명시한 경우 + 잔여 상가 양도 + 후 상가 분양계약서에 업종제한 조건 없음 + 경쟁 업종 영업 상황

(2)   선 분양회사의 업종제한 준수 의무 인정, 위반 상황에서 손해배상 책임 인정

(3)   잔여 상가의 후 분양 받은 수분양자 - 상가분양 시 업종제한 없는 수분양자, 그 점포 임차인에 대한 영업금지가처분 소송 패소, 업종제한, 업종독점 준수 의무 불인정

2.    후 수분양자의 업종제한 독점준수 의무 인정 판결

(1)   선 분양계약서 – 약국 업종독점권 명시

(2)   잔여 상가양도, 분양자 변경, 소유자 변경, 후 분양계약서 업종제한, 독점 표시 없음

(3)   임차임 약국 운영 – 선 수분양 상가점포의 업종 충돌, 임차인에 대한 약국영업금지가처분 소송 제기 – 선 수분양자 승소

(4)   판결 이유 – 선 분양 90여개 점포 분양 시 업종제한 조건 + 미분양 잔여 점포에 대해서도 묵시적 업종제한 의무 인정됨 + 그 상황에서 잔여점포 양수한 후 후 분양한 경우 – 후 수분양자에게 업종제한 의무가 승계된 것으로 판단함

(5)   후 분양 당시 이미 상가의 점포 관련 업종제한 분쟁이 발생하였고, 상가번영회에서 업종제한 및 경업금지 공문을 보내고 안내문을 게시하는 등 사정을 비추어 볼 때 후 수분양자는 그와 같은 업종제한 의무를 알았거나 알 수 있었을 것으로 판단함

3.    실무적 포인트

(1)  분양계약서 독점권, 업종제한 기재만으로 불충분함

(2)  관리규약으로 업종제한 독점권 인정한 경우 – 충분

(3)  분양회사의 업종제한, 독점보상 의무 및 위반 시 손해배상 책임 – 인정

(4)  미분양 잔여상가의 일괄 양도, 분양자 변경, 후 분양계약서에 업종제한 없는 경우 – 인정 vs 불인정 사례 모두 있음

(5)  기존 상가 수분양자, 소유자, 임차인이 일부 미분양상가의 후 수분양자, 임차인에게 이미 업종제한 관련 단체적 질서가 확립, 존재한다는 사실을 입증할 수 있다면 후 수분양자, 임차인은 그 업종제한 준수 의무 있음

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1.     사안의 개요

(1)   지식센터 분양계약, 시행대행사, 분양대행사의 설명  - 분양을 권유하면서, ① 분양대금은 계약금 10%, 중도금 50%, 잔금 40%로 구성되는데, 계약금은 자기 자금으로 납입해야 하나, 중도금은 시행위탁사와 계약이 체결된 은행에서 대출받도록 알선해주고 그 대출이자도 입주지정기간 전까지는 시행위탁사에서 대신 납부하여 주며(무이자 중도금 대출), 잔금은 건물이 완공되면 목적물을 담보로 제공하고 대출받을 수 있도록 알선해주는데 분양대금의 70% ~ 80%까지는 대출이 되니 걱정 안 해도 되고(잔금 담보대출 전환), ② 임대수입은 한 채당 90만 ~ 100만 원 정도 가능하며, 최초 1년 동안은 시행위탁사에서 한 채당 월 50만 원씩 지원해주므로(입주지원금) 이를 합하면 한 채당 월 150만 원 정도까지 수익을 올릴 수 있으며, ③ 중도금 대출은 신용불량자가 아니고 직업이나 소득만 있으면 대출이 나온다.

(2)   중도금 대출 무산, 수분양자의 계약취소

2.    법원 판단 요지 – 분양계약 취소 인정, 계약금 반환 명령  

3.    판결이유 – 분양자측에서 제공한 동기 착오에 근거한 계약 취소 인정

(1)   의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있고, 의사표시의 동기에 착오가 있는 경우에는 당사자 사이에 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼았을 때에 한하여 의사표시의 내용의 착오가 되어 취소할 수 있는 것이며, 법률행위의 중요부분의 착오라 함은 표의자가 그러한 착오가 없었더라면 그 의사표시를 하지 않으리라고 생각될 정도로 중요한 것이어야 하고 보통 일반인도 표의자의 처지에 섰더라면 그러한 의사표시를 하지 않았으리라고 생각될 정도로 중요한 것이어야 한다(대법원 1996. 3. 26. 선고 93다55487 판결 등).

(2)   한편 동기가 타인이나 상대방에 의하여 제공되었거나 유발된 경우에는 동기의 착오라도 중요 부분의 착오로서 취소할 수 있다(대법원 1990. 7. 10. 선고 90다카7460 판결, 대법원 1997. 8. 26. 선고 97다6063 판결 등 참조).

(3)   수분양자 원고는 이 사건 매매계약 체결 당시 78세 가량의 고령자로서 자금 조달 능력이 부족하였는데, 중도금(분양 대금의 50%)을 무이자로 대출 알선하여 주고, 건물 완공시 담보대출로 전환하여 분양대금의 70% ~ 80%는 대출이 된다는 분양대행사 직원의 설명을 듣고 중도금 전부와 잔금 일부를 대출받아 조달할 수 있을 것으로 생각하고 이 사건 분양계약을 체결하게 된 것인 사실, 위와 같은 무이자 중도금 대출 및 잔금 담보전환 대출 안내는 분양대행사 직원이 원고에게 건물 분양을 권유하면서 자금조달 방법으로 설명한 것일 뿐만 아니라 이 사건 분양계약 당시 별도로 작성한 계약자 유의사항 확인서 및 계약확인서에도 기재되어 있는 내용으로서 의사표시의 내용을 이루고 있었던 사실, 원고로서는 이 사건 분양계약 체결 당시 분양대금의 50%를 차지하는 중도금 대출을 받을 수 없다는 사정을 알았더라면 이 사건 분양계약을 체결하지 아니하였을 것으로 보이는 사실을 각 인정할 수 있다.

(4)   따라서, 중도금과 잔금 대출이 가능할 것으로 생각한 동기의 착오는 피고측에 의하여 유발된 착오로서 이 사건 분양계약인 법률행위 내용의 중요한 부분에 관한 착오에 해당한다고 할 것이다. 그렇다면 원고는 이 사건 분양계약을 취소할 수 있다.

첨부: 서울중앙지방법원 2023. 10. 31. 선고 2022가단5230151 판결

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