1. 임대차 계약기간 만료 후 상가건물 철거 재건축 계획 통지 – 기존 임대차계약 갱신 거절 및 신규 임대차계약 거절 가능 BUT 기존 임차인에 대한 권리금 상당 손해배상책임 부담 가능
상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
(1) BUT 임차인의 권리금 회수기회 보호규정에서 임대인의 책임을 면해주는 정당한 사유에 철거, 재건축은 포함되지 않습니다. 임대인은 철거 재건축을 이유로 임대차계약을 종료할 수 있지만 기존 임차인에게 권리금 상당의 손해배상 책임을 질 수 있습니다.
(2) 임대인이 임대차계약 종료 후에도 임차인에 대한 권리금 상당을 지급할 부담을 피할 수 있는 현실적 방안은 임대차계약 종료 후 1년 6개월 공실유지 밖에 없습니다.
2. 임대인의 권리금 상당 손해배상 부담까지 없는 경우
상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
(1) 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결: 제10조의4 제2항 제3호에서 정하는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 ① 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, ② 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다.
(2) 대법원은 임대인이 임차인에게 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 것이라는 점을 밝히지 아니한 채 재건축 내지 대수선 계획이라는 점만을 이유로 들어서 임차인이 주선하는 신규임대차계약의 체결을 거절한 사안에서는, 임대인이 임대차계약 종료 후 3년간 상가건물을 공실로 두었음에도 불구하고, 임대인의 거절행위가 권리금회수기회 보호의무위반에 해당한다고 판결하였습니다.
(3) 대법원 2022. 1. 15. 선고 2021다272346 판결: 임대인이 임차인에게 상가건물을 매매할 예정임을 고지하였고, 매매계약 후에는 철거 및 재건축 공사를 진행할 예정임을 고지하였으며, 나아가 임대차계약 종료 후 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 것이라고 고지하면서 임차인이 주선하는 신규임대차계약의 체결을 거절한 사안에서는, 실제로 임대차계약 종료 후 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았으므로, 임대인의 거절행위가 권리금회수기회 보호의무위반에 해당하지 않는다고 판결하였습니다.
(4) 대법원은 위 판결의 사정, <2019. 8. 14. 이 사건 임대차계약기간이 만료되었으나, 임차인은 2019. 10. 15.에야 임대인에게 이 사건 상가를 인도하였다. 이후 이 사건 상가는 계속 공실로 있다가 2020. 1. 15. 상가건물 소유권이 매수인에게 이전되면서 그에 관한 철거작업이 개시되었다. 이 사건 임대차계약기간 만료일로부터 1년 6개월이 경과한 후인 2021. 6. 13. 원심 변론종결일까지 상가건물은 재건축 공사 중으로, 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 계속되고 있다.>는 구체적 사정을 기존 상가건물을 철거하고 재건축 공사를 진행하는 동안에는 상가건물을 “영리목적으로 사용하지 않는 상태”라고 판단하였습니다.
(5) 여기서 주목할 사실은 ① 임대인 건물주 매도인이 임대차계약 종료 후 공실유지 기간이 1년 6월에 미치지 못한 중간에 상가건물을 매매하여 소유권 변동이 있었고, ② 매수인이 건물을 철거하고 건축 공사를 하는 동안 1년 6개월이 지났다는 점입니다. 위 대법원 판결의 취지는 1년 6월 공실유지 기간 중 매매된 경우 매도인과 매수인의 공실유지 기간을 합산할 수 있고, 1년 6월 경과 전에 철거 및 건축을 시작하여 실제 상가건물을 영리목적으로 사용하지 못한 기간(즉 완공 전 기간)을 합산하여 총 1년 6월 이상이라면 정당한 이유로 볼 수 있다고 판단하였습니다.
(6) 재건축 기간 중에는 상가건물을 영리목적으로 이용할 수 없다는 점은 당연하므로 건물주는 1년 6월을 기다리지 않고 즉시 철거 및 재건축에 착수할 수 있습니다. 이 경우 임차인의 권리금 회수기회가 상실된다는 점에서 임차인 보호에 미흡합니다. 이와 같은 점은 고려하여 법원은 1년 6개월 공실유지 기간은 임대차 목적물이 존치됨을 전제로 하는 것이지 철거 후 재건축으로 인해 사용할 수 없는 경우에 관한 규정은 아니고, 철거 및 재건축으로 인한 기간은 위 1년 6개월에 포함되지 않는다고 판결한 사례가 있습니다.
(7) 위 대법원 판결이유는 주된 쟁점에 판단이 아니라 방론에 해당하는 것으로 보이지만, 철거 및 재건축 공사기간까지 합산할 수 있다는 취지로 해석될 수 있고, 이는 기존 판례와 달리 임차인에게 매우 불리한 내용입니다. 이와 같은 대법원 판시 내용이 환송심 판결과 다른 사례의 판결에서 유지될지, 아니면 변경될지 여부 등 향후 판결 동향이 주목됩니다.
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