대법원은 주택법상 형사처벌대상인 전매행위에 대해 전매금지규정은 효력규정이 아닌 단속규정에 불과하다고 보고, 전매제한기간 동안에 이루어진 전매계약은 당사자 사이에서 사법상의 효력까지 무효는 아니라는 입장입니다. 따라서 전매제한기간 중에 이루어진 전매계약에 따른 수분양권 매수인의 명의변경절차 이행청구를 인정해 왔습니다(대법원 2005. 9. 15. 선고 200534612판결, 대법원 2014. 6. 12. 선고 201240295판결).

 

그런데 최근 대전지방법원 2018. 5. 9. 2017가합104228 판결에서 종래 대법원 판결과는 달리 주택법상 전매제한규정이 단순한 단속규정이 아닌 효력규정에 해당하고 가사 전매제한규정을 단속규정에 해당한다고 보더라도 당사자가 통정하여 단속규정을 위반하는 법률행위를 한 경우에는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위가 될 수 있기 때문에(대법원 1993. 7. 27. 선고 932926판결) 주택법상 전매제한규정을 위반한 전매계약은 민법 103조의 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효이고, 따라서 수분양권 매수인은 수분양권 매도인에게 분양계약자 명의변경절차를 구할 수 없다고 판결하였습니다.

 

앞으로 상급법원, 특히 대법원에서 위 판결을 그대로 유지할지 귀추가 주목됩니다. 최근 사회적 분위기를 감안하면 기존의 판례가 변경될 가능성도 있지 않을까 생각합니다.

 

참고로 사안은 다르지만 대법원 2017. 10. 12. 선고 2016229393 판결에서 택지개발촉진법상 전매금지규정에 대해 이를 단속규정이 아니라 효력규정으로 보고, 전매계약의 사법상의 효력까지 무효라고 판단한 사례도 있습니다. 이것도 주택법상의 전매금지규정에 대헌 대법원 판례와는 다른 취지의 입장을 취한 것입니다. 위 대법원 판결요지를 인용하면 다음과 같습니다.

 

"구 택지개발촉진법 상 소유권이전등기 시까지 법에 따라 조성된 택지의 전매행위를 원칙적으로 금지한 규정의 취지는 택지를 용도대로 사용하려는 실수요자에게 택지가 공급될 수 있도록 전매차익의 취득을 목적으로 하는 택지공급신청을 억제할 필요가 있고, 이에 따라 택지의 전매행위에 시행자가 직접 관여하여 전매가 허용되는 요건을 충족하는지를 직접 확인, 검토한 다음 동의를 하게 함으로써 이러한 동의 없이는 당사자를 구속하는 계약의 효력을 발생하는 것을 금지하려는 데에 있다고 해석된다. 따라서 위 택지공급계약을 체결하기 전에 장차 공급받을 택지를 그대로 전매하기로 하는 내용의 택지분양권 매매계약이 체결되었다 하더라도 택지분양권 매매계약에 대한 시행자의 동의 자체가 불가능하므로 이는 무효이고 매도인이 장차 공급받을 택지에 관하여 시행자의 동의 절차에 협력할 의무도 지지 아니한다고 해석함이 타당하다."

 

KASAN_[전매계약분쟁] 주택법상 형사처벌 대상인 전매금지대상 거래 계약의 효력 - 형사처벌과 달리 사법상 효력을

 

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작성일시 : 2018.09.12 17:30
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청약통장 또는 분양권 거래는 양도자·양수자·알선자는 물론 양도·양수 또는 이를 알선할 목적으로 광고한 자 등이 모두 처벌대상으로, 주택법에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 위장전입의 경우 주민등록법에 따라 3년 이하 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 또한, 위장전입 또는 불법 거래된 청약통장으로 당첨된 사실이 발각되면 해당 주택공급 계약이 취소되거나, 최장 10년까지 청약자격이 제한될 수 있습니다.

 

1. 위장전입 처벌규정

주민등록법 제37(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

32. 주민등록 또는 주민등록증에 관하여 거짓의 사실을 신고 또는 신청한 사람

 

2. 분양권 전매행위 처벌규정

주택법 제101(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.

2. 64조제1항을 위반하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자

 

주택법 제64(주택의 전매행위 제한 등) 사업주체가 건설·공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말한다. 이하 같다)로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다.

1. 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위

2. 조정대상지역에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 63조의21항제2호에 해당하는 조정대상지역 중 주택의 수급 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다.

3. 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 수도권정비계획법2조제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 제63조에 따라 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다.

4. 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 57조제2항 각 호의 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위 및 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다.

 

3. 청약통장 거래행위 처벌규정

주택법 제101(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.

3. 65조제1항을 위반한 자

 

주택법 제65(공급질서 교란 금지) 누구든지 이 법에 따라 건설·공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증서 또는 지위를 양도·양수(매매·증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속·저당의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 이를 알선하거나 양도·양수 또는 이를 알선할 목적으로 하는 광고(각종 간행물·유인물·전화·인터넷, 그 밖의 매체를 통한 행위를 포함한다)를 하여서는 아니 되며, 누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 따라 건설·공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니 된다.

1. 11조에 따라 주택을 공급받을 수 있는 지위

2. 56조에 따른 입주자저축 증서

3. 80조에 따른 주택상환사채

4. 그 밖에 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위로서 대통령령으로 정하는 것

 

KASAN_[부동산분쟁] 분양권 전매금지 규정, 청약통장 거래금지 규정, 위장전입 금지규정과 위반행위에 대한 형사처

 

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작성일시 : 2018.09.12 16:30
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