임차인이 새로운 곳으로 이사하기 위하여 임대차계약이 종료될 즈음에 다른 건물의 집주인과 새로운 임대차계약을 체결하고 계약금을 지급하였는데, 임대인이 임대차계약 종료일이 지나도록 보증금을 반환해주지 못하는 동안에 임차인이 새로운 임대차계약을 해제당하고 이미 지급한 계약금을 몰취당하였다면, 임차인은 기존 임대인에게 임대보증금반환의무 지연으로 인한 손해로서 몰취당한 계약금 상당액의 배상을 구할 수 있는지 여부가 종종 문제됩니다.

 

민법 제393조는 제1항에서 "채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다."라고 규정하고 있고, 2항에서 "특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다."라고 규정하고 있습니다.

 

위와 같은 경우에 만약 임차인이 새로운 임대차계약을 해제당하지 않기 위해서 제3자로부터 이자를 지급하고 반환받을 보증금 상당액을 대출받았다면, 그 이자가 고율의 사채이자율에 따른 것이 아닌 한, 위 이자가 임대인이 임대보증금을 제때에 반환하지 않은 것으로 인하여 임차인이 입은 통상의 손해(민법 제393조 제1)에 해당한다는 점에는 의문의 여지가 없습니다만(대부분의 경우 이러한 손해배상의 요구에 대하여는 수긍합니다), 사안의 경우처럼 임차인도 어찌하지 못하여 새로운 임대차계약을 해제당하고 계약금을 몰취당한 경우에 그 계약금액을 통상의 손해로 볼 것인지에 대하여는 다툼의 여지가 있을 수 있다고 생각됩니다.

 

그렇지만, 현실에 있어서는 임차인은 임대인에게 <새로운 임대차계약을 체결하였고, 언제까지 보증금을 지급해야 하니까, 반드시 제때에 반환해 주어야 한다.>라는 취지로 말하는 것이 일반적이고, 임대인으로서도 거래의 실정상 임차인이 새로운 임대차계약에서 계약금을 몰취당하는 일이 발생할 수도 있다는 사정을 예측하기가 쉬우므로, 임차인이 몰취당한 계약금액에 대하여는 적어도 민법 제393조 제2항이 정한 [특별한 사정으로 인한 손해]에 해당하는 것으로 평가되어, 임대인이 위 금액을 배상하게 될 가능성이 크다고 생각됩니다(다만, 관련 판례는 찾지 못하였습니다).

 

민법 제393조 제2항이 정한 [특별한 사정으로 인한 손해]는 채무자가 이행기 이전에 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에만 배상이 가능하므로, 차후의 분쟁의 소지를 줄이는 의미에서, 암대보증금반환 채권자인 임차인은 보증금반환채무의 이행기 이전에 미리 임대인에게 새로운 임대차계약의 체결사실을 고지해 두는 것이 좋을 것입니다.

 

KASAN_[임대보증금 반환지연과 손해배상범위] 종전 임대인의 임대보증금 반환 지연 중 임차인이 새로운 임대차계약을

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오승헌 변호사

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작성일시 : 2018. 10. 20. 18:00
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