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(1)   부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조). 나아가 직접 조사․확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라고 할지라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관하여 그릇된 정보를 제공해서는 아니 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다(대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결, 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결 등 참조).

(2)   한편으로 공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조에 의하여, 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개할 경우 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환 받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무를 부담한다.

(3)   따라서 중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인 설명하는 것에 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다. 또한 공인중개사법 시행규칙 서식에 따른 중개대상물 확인 설명서 중 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에는 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인 설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조).

(4)   공인중개사가 다가구주택에 관한 임대차계약을 중개하면서 그 주택에 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 사항을 구체적으로 확인하여 원고에게 설명하거나 근거자료를 제시하지 않고 중개대상물 확인 설명서에 임대인이 구두로 알려준 총액만을 선순위임대차보증금액으로 기재한 사안. 임대차보증금 보증금 9억원, 근저당채권 최고액 7억8천만원, 공인중개사 기재 피담보채권 6억원 기재 및 설명, 부동산 주택 가액 18억5천만원으로 보증금 반환 가능하다고 설명한 사안 

(5)   항소심 판결 - 중개인이 중개대상물 확인 설명의무를 부실하게 한 것이 아니라고 보아, 중개업자로서의 의무위반이나 그와 상당인과관계 있는 원고의 손해를 인정할 수 없다고 판단

(6)   대법원 판결 - 중개인은 다가구주택의 중개업자로서 준수하여야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않았고 원고로서는 이러한 사정을 알았다면 해당 주택을 임차하지 않았거나 적어도 같은 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 여지가 크다. 중개인의 손해배상책임을 부정한 원심판결을 파기·환송함

첨부: 대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결

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1.    사안의 개요 및 쟁점

(1)   상가건물에 약국 점포 분양 계약의 특약 – 건물의 4층에 2개 점포 이상에 병원 유치 조건

(2)   병원 유치 실패할 경우 약국 점포 분양계약 해지, 분양 납입금 전액 반환 조건

(3)   약국 점포 분양, 소유권 등기 후 4층 병원 유치 실패

(4)   약국 용도 점포의 수분양자인 원고가 분양자인 피고를 상대로 병원 입점 약정 채무불이행을 원인으로 위 점포의 교환가치 차액 및 일실 임대수익 상당의 손해배상을 청구한 소송 - 원고는 피고를 상대로, 특약에서 정한 병원입점의무의 불이행을 원인으로 병원이 입점하였을 경우와 입점하지 않았을 경우의 점포 시가의 차액 및 점포를 약국으로 사용·수익하지 못한 데 따른 일실 임대수익 상당의 손해배상을 구하는 소를 제기하였음

(5)   쟁점 – 약국 점포 분양자가 수분양자에게 부담해야 할 손해배상의 범위

2.    항소심 판결 요지

원심은, ① 피고의 병원입점의무 불이행으로 인한 원고의 손해는 이 사건 건물 4층에 병원이 입점하였을 경우와 입점하지 않았을 경우의 이 사건 점포 시가의 차액 상당이라고 보아 이 사건 점포 시가 차액 상당 손해배상청구는 받아들였으나, ② 피고의 병원입점의무 불이행으로 원고가 이 사건 점포를 약국으로 사용․수익하지 못하였다고 하더라도 일실 임대수익을 기준으로 원고의 손해를 산정할 수는 없고 원고는 이 사건 점포에서 약국을 운영하였을 경우의 영업이익과 일반 점포를 운영하였을 경우의 영업이익 차액 상당의 손해배상을 구할 수 있을 뿐인데 원고가 그 손해액에 관한 증명을 하지 않았다는 이유로 일실 임대수익 상당 손해배상청구는 받아들이지 않았음

3.    대법원 판결 요지 – 원심 파기 환송 판결

(1)  기본 법리 - 민법 제393조 제1항은 “채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.”라고 규정하고, 제2항은 “특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 이를 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.”라고 규정하고 있다. 제1항의 통상손해는 특별한 사정이 없는 한 그 종류의 채무불이행이 있으면 사회일반의 거래관념 또는 사회일반의 경험칙에 비추어 통상 발생하는 것으로 생각되는 범위의 손해를 말하고, 제2항의 특별한 사정으로 인한 손해는 당사자들의 개별적, 구체적 사정에 따른 손해를 말한다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다24842 판결, 대법원 2014. 2. 27. 선고 2013다66904 판결 등 참조).

(2)  원고와 피고는 이 사건 특약에서 단순히 피고가 이 사건 건물 4층에 2개 이상 병원 입점을 시킨다는 의무만 정하였을 뿐 피고가 언제부터 언제까지 병원입점의무를 보장한다는 존속기간 등의 구체적인 내용을 정하지 않았다. 따라서 피고가 병원입점의무를 이행하더라도 피고에게 그러한 상태를 계속적으로 보장할 의무를 가지고 있다고 단정하기 어렵고, 향후 이 사건 건물 4층에 2개 이상의 병원이 입점하여 영업을 하는 상태가 지속될 것이라고 보기도 어렵다. 또한 원고는 피고가 병원입점의무를 이행하는 것에 대한 대가로 이 사건 점포 분양가격에 이 사건 건물 4층에 병원 입점이 되었을 때 가치 상승분을 반영하여 분양대금을 지급하였다고 보이지도 않는다.

(3)  이러한 사정에 비추어 보면, 이 사건 건물 4층에 2개 이상의 병원이 입점하였을 경우 이 사건 점포 시가와 병원이 입점하지 않은 현재 상태의 이 사건 점포 시가 차액 상당은 피고의 병원입점의무 불이행에 따른 통상손해라고 보기 어렵다. 이 사건 건물 4층에 2개 이상의 병원이 입점하였을 경우의 이 사건 점포 시가는 병원이 입점한 상태가 지속될 것을 전제로 이러한 상태에서 이 사건 점포의 장래 영업이익이 반영된 이 사건 점포의 교환가치라고 할 것인데, 피고가 이 사건 건물 4층에 2개 이상의 병원 입점상태 유지의 계속적 보장을 약정하였다고는 보기 어려운 이상 피고가 병원입점의무를 이행하였더라도 이러한 이 사건 점포의 가치가 이 사건 특약으로 원고가 얻을 수 있는 것이라고 보기는 어렵기 때문이다. 오히려 이는 원고가 이 사건 건물 4층에 2개 이상의 병원 입점을 시킨 다음 이 사건 점포를 전매함으로써 교환가치를 취득하려고 하였다는 등의 의사를 가지고 있을 경우 발생할 수 있는 손해로서 원고의 개별적, 구체적 사정에 따른 손해에 가깝다고 할 수 있는데, 피고에게 이러한 손해 발생에 대한 예견가능성이 있었다고 보기도 어렵다.

(4)  원고는 원심에서 청구취지를 변경하여 이 사건 점포를 사용․수익하지 못함에 대한 손해로 일실 임대수익 상당을 구하였고, 이 사건 점포를 자신이 직접 약국으로 운영할 것이 아니라 약사인 자신의 아들에게 임대하여 차임을 수령할 목적이었다고 밝히고 있다. 또한 약사 또는 한약사 자격이 없는 원고로서는 이 사건 점포에서 직접 약국을 운영할 수 없고, 실제로 원고가 이 사건 점포에서 약국을 운영한 사실도 없으므로, 원고는 피고의 병원입점의무 불이행에 대하여 일실 영업이익 상당의 손해배상을 구할 수 있을 뿐 일실 임대수익 상당의 손해배상을 구할 수는 없다고 단정하기 어렵다.

(5)  그런데도 원심은 원고가 이 사건 점포에서 약국을 직접 운영함에 따른 일실 영업이익 상당의 손해배상을 구할 수 있을 뿐 일실 임대수익 상당의 손해를 구할 수는 없다고 보아 이 사건 점포를 약국으로 임대하였을 경우 얻을 수 있었던 임대수익 상당의 손해배상을 구하는 원고의 청구를 받아들이지 않았다. 이러한 원심판단에는 손해산정 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

첨부: 대법원 2023. 8. 18. 선고 2019다278341 판결

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1.    사안의 개요 및 쟁점

(1)   상가건물에 약국 점포 분양 계약의 특약 – 건물의 4층에 2개 점포 이상에 병원 유치 조건

(2)   병원 유치 실패할 경우 약국 점포 분양계약 해지, 분양 납입금 전액 반환 조건

(3)   약국 점포 분양, 소유권 등기 후 4층 병원 유치 실패

(4)   약국 용도 점포의 수분양자인 원고가 분양자인 피고를 상대로 병원 입점 약정 채무불이행을 원인으로 위 점포의 교환가치 차액 및 일실 임대수익 상당의 손해배상을 청구한 소송 - 원고는 피고를 상대로, 특약에서 정한 병원입점의무의 불이행을 원인으로 병원이 입점하였을 경우와 입점하지 않았을 경우의 점포 시가의 차액 및 점포를 약국으로 사용·수익하지 못한 데 따른 일실 임대수익 상당의 손해배상을 구하는 소를 제기하였음

(5)   쟁점 – 약국 점포 분양자가 수분양자에게 부담해야 할 손해배상의 범위

2.    항소심 판결 요지

원심은, ① 피고의 병원입점의무 불이행으로 인한 원고의 손해는 이 사건 건물 4층에 병원이 입점하였을 경우와 입점하지 않았을 경우의 이 사건 점포 시가의 차액 상당이라고 보아 이 사건 점포 시가 차액 상당 손해배상청구는 받아들였으나, ② 피고의 병원입점의무 불이행으로 원고가 이 사건 점포를 약국으로 사용․수익하지 못하였다고 하더라도 일실 임대수익을 기준으로 원고의 손해를 산정할 수는 없고 원고는 이 사건 점포에서 약국을 운영하였을 경우의 영업이익과 일반 점포를 운영하였을 경우의 영업이익 차액 상당의 손해배상을 구할 수 있을 뿐인데 원고가 그 손해액에 관한 증명을 하지 않았다는 이유로 일실 임대수익 상당 손해배상청구는 받아들이지 않았음

3.    대법원 판결 요지 – 원심 파기 환송 판결

(1)  기본 법리 - 민법 제393조 제1항은 “채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.”라고 규정하고, 제2항은 “특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 이를 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.”라고 규정하고 있다. 제1항의 통상손해는 특별한 사정이 없는 한 그 종류의 채무불이행이 있으면 사회일반의 거래관념 또는 사회일반의 경험칙에 비추어 통상 발생하는 것으로 생각되는 범위의 손해를 말하고, 제2항의 특별한 사정으로 인한 손해는 당사자들의 개별적, 구체적 사정에 따른 손해를 말한다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다24842 판결, 대법원 2014. 2. 27. 선고 2013다66904 판결 등 참조).

(2)  원고와 피고는 이 사건 특약에서 단순히 피고가 이 사건 건물 4층에 2개 이상 병원 입점을 시킨다는 의무만 정하였을 뿐 피고가 언제부터 언제까지 병원입점의무를 보장한다는 존속기간 등의 구체적인 내용을 정하지 않았다. 따라서 피고가 병원입점의무를 이행하더라도 피고에게 그러한 상태를 계속적으로 보장할 의무를 가지고 있다고 단정하기 어렵고, 향후 이 사건 건물 4층에 2개 이상의 병원이 입점하여 영업을 하는 상태가 지속될 것이라고 보기도 어렵다. 또한 원고는 피고가 병원입점의무를 이행하는 것에 대한 대가로 이 사건 점포 분양가격에 이 사건 건물 4층에 병원 입점이 되었을 때 가치 상승분을 반영하여 분양대금을 지급하였다고 보이지도 않는다.

(3)  이러한 사정에 비추어 보면, 이 사건 건물 4층에 2개 이상의 병원이 입점하였을 경우 이 사건 점포 시가와 병원이 입점하지 않은 현재 상태의 이 사건 점포 시가 차액 상당은 피고의 병원입점의무 불이행에 따른 통상손해라고 보기 어렵다. 이 사건 건물 4층에 2개 이상의 병원이 입점하였을 경우의 이 사건 점포 시가는 병원이 입점한 상태가 지속될 것을 전제로 이러한 상태에서 이 사건 점포의 장래 영업이익이 반영된 이 사건 점포의 교환가치라고 할 것인데, 피고가 이 사건 건물 4층에 2개 이상의 병원 입점상태 유지의 계속적 보장을 약정하였다고는 보기 어려운 이상 피고가 병원입점의무를 이행하였더라도 이러한 이 사건 점포의 가치가 이 사건 특약으로 원고가 얻을 수 있는 것이라고 보기는 어렵기 때문이다. 오히려 이는 원고가 이 사건 건물 4층에 2개 이상의 병원 입점을 시킨 다음 이 사건 점포를 전매함으로써 교환가치를 취득하려고 하였다는 등의 의사를 가지고 있을 경우 발생할 수 있는 손해로서 원고의 개별적, 구체적 사정에 따른 손해에 가깝다고 할 수 있는데, 피고에게 이러한 손해 발생에 대한 예견가능성이 있었다고 보기도 어렵다.

(4)  원고는 원심에서 청구취지를 변경하여 이 사건 점포를 사용․수익하지 못함에 대한 손해로 일실 임대수익 상당을 구하였고, 이 사건 점포를 자신이 직접 약국으로 운영할 것이 아니라 약사인 자신의 아들에게 임대하여 차임을 수령할 목적이었다고 밝히고 있다. 또한 약사 또는 한약사 자격이 없는 원고로서는 이 사건 점포에서 직접 약국을 운영할 수 없고, 실제로 원고가 이 사건 점포에서 약국을 운영한 사실도 없으므로, 원고는 피고의 병원입점의무 불이행에 대하여 일실 영업이익 상당의 손해배상을 구할 수 있을 뿐 일실 임대수익 상당의 손해배상을 구할 수는 없다고 단정하기 어렵다.

(5)  그런데도 원심은 원고가 이 사건 점포에서 약국을 직접 운영함에 따른 일실 영업이익 상당의 손해배상을 구할 수 있을 뿐 일실 임대수익 상당의 손해를 구할 수는 없다고 보아 이 사건 점포를 약국으로 임대하였을 경우 얻을 수 있었던 임대수익 상당의 손해배상을 구하는 원고의 청구를 받아들이지 않았다. 이러한 원심판단에는 손해산정 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

첨부: 대법원 2023. 8. 18. 선고 2019다278341 판결

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1.    분양계약서 첨부 확인서

병원 유치에 ‘최선을 다할 것을 약속합니다’라는 문언 기재 BUT 불발 이유로 계약취소 가능 여부

2.    항소심 판결요지

(1)   객관적인 의미나, 그 문언의 일반적인 용례들에 비추어 볼 때, 위에서 든 판례의 ‘최대한 노력하겠습니다’라는 문구와 마찬가지로 그러한 의무를 법적으로 부담할 수는 없지만, 사정이 허락하는 한 그 이행을 사실상 하겠다는 취지로 해석함이 타당

(2)   건물 분양광고에서도 이 사건 건물 4층 권장업종으로 병․의원을 예시로 들고 있을 뿐이어서 피고가 4층에 대하여 특별히 병ㆍ의원을 유치할 법적 구속력 있는 의무를 부담한다고 보기 어렵다.

(3)   수분양자 주장 요지 - 중요한 사항에 관한 기망행위 해당, 위와 같은 사정을 알았다면 이 사건 분양계약을 체결하지 아니하였을 것, 기망행위에 속아 분양계약을 체결하게 되었음. 분양계약 취소 주장

(4)   법원 판단 요지: 확인서상 약속에 법적 구속력이 없음에도 있는 것과 같은 외관을 형성하여 원고를 기망하였다고 보기 부족하다. 피고가 원고에게 이 사건 확인서상 약속에 법적 구속력이 있다는 취지로 설명하였음을 인정할 아무런 증거가 없다.

첨부: 서울고등법원 2022. 6. 22. 선고 2022나2004814 판결

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1.    사안의 개요

(1)   약사에게 제약회사 영업사원이 병원 입정 확정된 상가의 약국 점포 소개

(2)   중개보조원 설명 – 상가 3층에 내과, 안과 임정 확정, 5층 이비인후과 예정 + 내과 분양계약서로 호실, 수분양자 가리고 보여줌

(3)   약국상가 10억원 분양계약체결 + 권리금 명목 1억원 중개보조원에게 송금

(4)   병원 입정 성사되지 않음 – 소개한 영업사원, 중개보조원, 분양대행사 팀장을 분양사기 공범으로 고소

2.    1심 판결 – 무죄, 피해자 기망사실 입증 부족

3.    적용 법리

(1)   2인 이상이 공동으로 가공하여 범죄를 행하는 공동정범에 있어서 공모나 모의는 반드시 직접, 명시적으로 이루어질 필요는 없고 순차적, 암묵적으로 상통하여 이루어질 수도 있으나 어느 경우에도 범죄에 공동 가공하여 이를 공동으로 실현하려는 의사의 결합이 있어야 할 것이다.

(2)   피고인이 공모의 점과 함께 범의를 부인하는 경우에는, 이러한 주관적 요소로 되는 사실은 사물의 성질상 범의와 상당한 관련성이 있는 간접사실 또는 정황사실을 증명하는 방법에 의하여 이를 증명할 수밖에 없으며, 이 때 무엇이 상당한 관련성이 있는 간접사실에 해당할 것인가는 정상적인 경험칙에 바탕을 두고 치밀한 관찰력이나 분석력에 의하여 사실의 연결상태를 합리적으로 판단하는 방법에 의하여야 한다(대법원 2006. 2. 23. 선고 2005도8645 판결 등 참조).

(3)   형사재판에서 공소가 제기된 범죄사실에 대한 입증책임은 검사에게 있고, 유죄의 인정은 법관으로 하여금 합리적인 의심을 할 여지가 없을 정도로 공소사실이 진실한 것이라는 확신을 가지게 하는 증명력을 가진 증거에 의하여야 하므로, 그와같은 증거가 없다면 설령 피고인에게 유죄의 의심이 간다 하더라도 피고인의 이익으로 판단할 수밖에 없다(대법원 2000. 2. 25. 선고 99도4305 판결 등 참조).

4.     항소심 판결요지 – 구체적 사안의 판단: 무죄, 피고인들이 공모하여 피해자를 기망하여 금원을 편취하였다는 점이 합리적 의심의 여지가 없을 정도로 증명되었다고 보기 어렵다.

(1)   피해자의 분양계약 체결에 있어 소개자 피고인 A이 한 주된 역할은 피해자의 남편에게 중개보조인 D을 소개해 준 것

(2)   피해자와 그 남편은 이 사건 상가의 입지와 수익 전망 등 분양정보에 관하여 주로 중개보조인 D로부터 설명을 들었던 것

(3)   중개보조원 D은 이 사건과 관련하여 피해자로부터 권리금 명목의 금원을 편취하였다는 범죄사실이 아니라 중개의뢰인인 피해자로부터 공인중개사법이 정한 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받은 행위로 기소되어 유죄판결을 받았을 뿐이다(대전지방법원 2019고단454).

(4)   중개보조원 D은 피해자로부터 지급받은 1억 원 중 1,400만 원을 소개자 피고인 A에게 지급하였는데, 이는 중개의뢰인을 소개해 준 대가로 중개보수의 일부를 분배한 것으로 보이고 그 금액이 거래 관행에 비추어 이례적으로 보이지는 않는다.

(5)   분양대행사 팀장 피고인 B는 D이 분양계약을 중개하는 피해자에게 분양대행사 대표 L이 보관하던 병원 분양계약서를 받아와서 보여주고 약국 독점 보장에 관한 설명을 하는 등 D의 요구에 따른 행위를 하였을 뿐인데, 이는 적극적으로 분양희망자를 모집하려는 행위라기보다는 이 사건 상가의 분양팀장으로 D의 중개행위를 지원하는 정도의 역할로 보일 뿐이다.

(6)   한편 중개보조원 팀원 D은 피해자로부터 지급받은 1억 원 중 4,700만 원을 팀장 피고인 B에게 지급하였는데, 이는 이 사건 상가의 분양대행사가 피해자에게 상가 1층 후면에 약국 독점권을 보장해 준 것에 대한 대가로 지급된 것으로 보인다(피고인 B는 위 금원을 분양팀 구성원들에게 분배하고 자신은 775만 원을 보유하였다).

(7)   피해자가 분양계약을 체결할 당시 이 사건 상가의 여러 호실에 대하여 분양계약이 체결되어 있었고, 일부 계약자는 직접 병원을 개업하거나 병원 운영자에게 임대할 목적으로 분양받는다는 의사를 표시하기도 한 것으로 보이는 점, 피해자의 분양계약 체결 이후 피고인 B가 D을 통하여 피해자의 남편에게 피해자에게 계약서를 보여주었던 분양계약이 해제되고 다른 내과의원 분양계약이 체결되었다고 고지하였는데, 피해자는 이에 대하여 특별히 이의를 제기하지 않았고 피해자의 남편은 2016. 8. 17. 분양계약에 따른 잔금을 지급하면서 새로 체결된 내과의원 분양계약서를 확인하고 그 계약자의 연락처를 받기도 하였던 점 등에 비추어 보면, 피해자의 분양계약 체결 당시 내과의원 분양계약이 유효한 상태였을 가능성이 상당하다.

첨부: 대전지방법원 2023. 4. 6. 선고 2021노2157 판결

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