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- 제약/화학/바이오 분야의 실용적 법률정보와 해결방안

1. 약사법 조항

제23조(의약품 조제) ③ 의사 또는 치과의사는 전문의약품과 일반의약품을 처방할 수 있고, 약사는 의사 또는 치과의사의 처방전에 따라 전문의약품과 일반의약품을 조제하여야 한다.

제26조(처방의 변경・수정) ① 약사 또는 한약사는 처방전을 발행한 의사 ·치과의사 ·한의사 또는 수의사의 동의 없이 처방을 변경하거나 수정하여 조제할 수 없다.

제95조(벌칙) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

3. 제23조 제2항・제3항・제4항・제6항・제7항을 위반한 자

5. 제26조 제1항을 위반하여 조제한 자

2. 형사책임 여부

(가) 단순 조제 실수 + 잘못 조제된 약을 복용하지 않은 상황

의도하지 않았으나 실수로 약사법 제26조의 변경 또는 수정하여 조제한 경우에 해당함. 자동조제기로 기계조제한 후 감사 실수로 최종 잘못 조제한 경우도 동일함.

법리상 약사법 제95조 제1항 제5호는 고의로 임의조제, 변경조제, 대체조제한 행위를 처벌하는 것임. 조제실수, 단순 오조제의 경우 약사법상 과실범 처벌 규정 없음. 다른 법에서 단순 조제실수 행위 자체를 형사처벌하는 규정은 없음. 따라서 형사처벌 대상 해당하지 않음. 무죄 판결 사례

(나) 단순 조제 실수 + 잘못 조제된 약을 복용하였으나 부작용 없는 상황

형사책임 여부는 (가)항과 동일하게 형사처벌 대상 아님. 다만, 민사상 책임으로 환자가 불필요한 약의 복용으로 인한 손해 또는 필요한 약을 정상적으로 복용하지 못한데 대한 손해 등 최소한의 재산적 손해 또는 정신적 손해, 위자료 인정 가능, 형사책임과 다른 판단 가능함

(다) 단순 조제 실수 + 잘못 조제된 약을 복용하여 부작용 발생 상황

조제실수 자체는 고의 아닌 과실로 인한 오조제로서 부작용 발생에도 여전히 약사법 제95조 적용되지 않음. 그러나 환자에게 발생인 부작용 결과는 상해로 평가할 수 있으므로 형법상 과실치상죄에 해당할 수 있음. 사망한 경우라면 과실치사죄

단순 조제실수 + 부작용 발생 사안의 판결에서 과실치상 책임 인정 – 갑상선 절제술 환자에게 씬지록신정을 처방용량보다 적게 오조제 + 장기간 복용 후 심장질환 및 대상장애 유발할 정도의 갑상선 기능저하증 결과 초래 사안. 서울북부지법은 단순 조제 실수한 약사에게 업무상 과실치상죄 인정하여 벌금 선고함

(라) 단순 조제 실수 여부 판단기준 및 실무적 대응방안

대부분 고의 아닌 단순 실수 주장함. 따라서 주장 문제가 아니라 고의가 아니라 과실이라는 점의 입증 여부가 실무적 포인트

법리 - 고의는 내심적 사실에 관한 것으로, 그 입증은 고의와 상당한 관련성이 있는 간접 사실을 증명하는 방법에 의하여 가능한 것인데, 법원이 무엇이 상당한 관련성이 있는 간접사실에 해당할 것인가와 관련하여 이를 “정상적인 경험칙에 바탕을 두고 치밀한 관찰력이나 분석력에 의하여 사실의 연결상태를 합리적으로 판단하는 방법에 의하여야 한다”고 추상적 판단기준을 제시함(대법원 1988. 11. 22. 선고 88도1523 판결 등).

약사가 조제 당시의 상황, 관련 사실을 구체적으로 주장하고 입증하여 고의 없음을 적극적으로 밝혀야 함. 예를 들어, 처방된 비싼 약을 싼 약으로 변경하는 조제 실수의 경우라면 그와 같이 임의조제, 변경조제 하면 오히려 손해라는 등 전후 비교하여 경제적 이익이 있는지 등, 그 외 다른 동기가 있는지 등을 구체적으로 설명하고 관련 자료를 제출할 필 있음. 예를 들어, 저가의 약으로 청구를 하면서 고가 약으로 조제한 경우라면 단순 실수가 아닌 의도적인 변경조제의 동기가 없다고 추정.

3. 민사상 손해배상책임 여부

(가) 단순 조제 실수 + 복용하지 않음

완전한 제품으로 교환해 주어야 할 책임 있음. 그러나 환자에게 추가 손해발생은 인정되지 않으므로 추가 손해배상 책임은 없음

(나) (단순 조제 실수 + 복용하였으나 부작용 없음

완전한 약으로 교환 의무 + 불필요한 약을 복용함으로 인한 손해 또는 필요한 약을 정상적으로 복용하지 못한데 대한 손해 등 최소한의 재산적 손해 및 정신적 손해, 위자료 인정 가능

(다) 단순 조제 실수 + 잘못 조제된 의약을 복용하여 부작용 발생

의도적이지 않지만 과실에 의한 불법행위 성립, 그에 따른 손해배상 책임 인정. 손해배상의 범위는 조제 실수와 상당 인과관계가 인정되는 범위까지 인정됨  

법리 - 원칙적으로 손해배상을 청구하는 자는 손해의 발생 사실을 주장, 증명하여야 하는데, 환자가 병원에 입원하여 치료를 받았다거나, 노동력의 상실이 있다거나 하는 등의 구체적 사정이 없다면 환자가 손해 발생과 그 손해액을 증명하는 것은 쉽지 않음.

또한 손해의 발생이 입증된다 하더라도 해당 환자가 이미 질병을 앓고 있는 상황으로, 의약품의 유효기간 경과에 따른 품질부적합으로 인한 부작용이 해당 질병과 연관된 것이라면 그 기왕증이 고려되어 책임이 제한될 가능성이 높음.

다만 이와 같은 재산적 손해 발생 및 손해액 입증의 어려움을 등을 감안하여, 실무상 정신적 손해에 대한 배상, 위자료를 일정 범위에서 인정하고 있음. 통상 조제과실 관련 사건의 경우 위자료 지급을 명하는 판결이 다수임.

4. 행정적 제재처분 여부

형사책임과는 달리 행정법규 위반에 대하여 가하는 제제조치는 특별한 사정이 없는 한 위반자에게 고의나 과실이 없어도 부과될 수 있음(대법원 2012. 6. 28. 선고 2010두24371 판결 등). 다만, 행정청의 재량 인정됨.

(가) 단순 조제 실수 + 복용하지 않은 상황

(나) 단순 조제 실수 + 복용하였으나 부작용 발생 없는 상황

단순한 실수로 발생한 결과로 대상자에게 구체적 피해가 없다면, 특별히 국민건강 위해방지, 행정질서 유지 등 공익상 필요한 경우가 아니라면 비례의 원칙상 위반자에게 대한 제재처분의 필요성은 매우 낮음

따라서 단순 조제실수의 경우 영업정지 등 제재처분 없이 주의, 경고 등 행정지도 수준의 행정처분 가능, 실무상 사례 있음

(다) 단순 조제 실수 + 잘못 조제된 의약을 복용하여 부작용 발생 상황

과실로 인한 오조제 상황이지만 그 결과로 국민의 건강상 위해발생 결과 초래한 것임. 행정적 제재처분 가능성 있음. 1차 자격정지 15일, 2차 자격정지 1개월, 3차 면허취소의 행정처분 가능

5. 환자와 체결하는 합의서 관련 실무적 쟁점

통상 환자에게 적정한 보상을 하고 조제 사고와 관련하여 일체의 민형사상 책임을 묻지 않고, 어떠한 소송이나 이의도 제기하지 않겠다는 내용의 합의서를 작성함. 합의서에 보건소 등 행정청에 신고, 민원제기 등 어떠한 행정적 이의제기도 하지 않겠다는 내용을 명시적으로 기재하는 것이 바람직함

쟁점 – 위와 같은 내용으로 환자와 합의서를 작성한 후에도 다양한 이유로 추가 보상을 요구하면서 응하지 않으면 보건소에 신고, 민원제기 등을 하겠다고 나오는 경우 – 기존 합의서로서 모든 법적 책임을 면할 수 있는지 그 효력이 문제됨.

실무적 포인트 - 합의서는 당사자 사이에서 그 효력을 주장할 수 있는 것. 민사상 부제소합의에 해당하므로 환자는 원칙적으로 추가 손해배상 청구를 할 수 없음.

그러나, 형사상으로는 친고죄, 반의사불벌죄와 같이 피해자의 의사가 중요한 경우에는 더 이상 책임을 물을 수 없지만, 다른 죄에 대해서는 합의에도 불구하고 고소 또는 고발을 할 수 있음. 다만, 그 경위 등을 참작하여 가벼운 처벌 가능함

행정청도 사인의 합의서에 구속되어 행정처분에 관한 신고를 수리할 수 없는 것은 아니므로 합의에 불구하고 신고가 있다면 관련 행정처분 절차를 개시, 진행할 수 있음. 다만 마찬가지로 당사자의 합의를 고려하여 행정지도 등 가벼운 처분 가능함.

KASAN_약사의 조제실수, ATC 오류 등 단순 오조제 발생 시 약사의 법적책임 관련 실무적 포인트 몇 가지.pd

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민법 751조 제1항 "타인의 신체, 자유 또는 명예를 해하거나 기타 정신상의 고통을 가한 자는 재산이외의 손해에 대하여도 배상할 책임이 있다."

대법원 2011다108057 판결 - "불법행위로 입은 비재산적 손해에 대한 위자료 액수에 관하여는 사실심법원이 여러 사정을 참작하여 그 직권에 속하는 재량에 의하여 이를 확정할 수 있는 것이나, 이것이 위자료의 산정에 법관의 자의가 허용된다는 것은 물론 아니고, 위자료는 불법행위에 따른 피해자의 정신적 고통을 위자하는 금액에 한정되어야 하므로 발생한 재산상 손해의 확정이 가능한 경우에 위자료의 명목 아래 재산상 손해의 전보를 꾀하는 일은 허용될 수 없고, 재산상 손해의 발생에 대한 증명이 부족한 경우에는 더욱 그러하다."

위자료청구소송에서 피해자는 가해자의 행위로 인하여 정신적 고통을 받았다는 사실, 그 고통의 크기는 얼마나 되는지 등을 주장하고 입증해야 합니다. 그러나 실무상 가해자의 불법행위를 입증하면 상식선에서 피해자가 정신적 고통을 입었다고 인정됩니다. 정신적 피해는 사람마다 모두 다르므로 그 크기를 구체적으로 입증할 수 없습니다. 예를 들어 스트레스에 강한 사람은 별다른 정신적 고통을 입지 않을 사안도 그렇지 않은 사람은 매우 큰 고통을 겪는 경우도 있습니다. 소송에서 정신과 상담내역이나 진단서를 제출하여 그와 같은 특별한 사정을 입증할 수도 있습니다.

한편, 위자료 금액은 그 산정의 기초가 되는 사실이 소송법상 간접사실에 불과하여 당사자의 주장, 입증에 구속되지 않습니다. 즉, 위자료 액수의 산정에는 구체적 증거가 없더라도 법원에서 사실심 변론종결까지 나타난 제반의 사정을 종합적으로 참작하여 직권, 자유재량으로 그 구체적 액수를 정할 수 있습니다.

실무상 불법행위가 있고 그로 인한 손해발생은 인정되는데도 그 구체적 재산적 손해와 액수를 입증하기 어려운 상황에서는 법원이 위자료 액수를 적절하게 조종하여 재산적 손해배상액을 보완하는 경향이 있습니다.

예를 들어, 재산상 손해발생이 인정되는데도 그 액수 등의 입증곤란으로 그 손해액 확정이 불가능하여 피해자가 손해배상을 받을 수 없는 경우, 그와 같은 피해회복이 이루어지지 않는 경우에는 이와 같은 사정을 종합적으로 참작하여 위자료액을 증액함으로써 전체적 손해회복의 균형을 맞출 수 있습니다.

그러나, 소송상 입증의 편의 때문에 피해자가 재산상 손해배상청구권을 포기하고 그것을 위자료 청구로서 모두 받으려고 하는 경우라면 허용되지 않는다는 것이 대법원 판결의 입장입니다. 즉, 위자료 청구의 보완적 기능은 인정되지만 이를 사실상 재산상 손해의 전보를 남용하는 것까지 허용되는 것은 아닙니다.

KASAN_위자료 - 정신적 손해에 대한 배상 위자료 금액의 산정 관련 실무적 포인트.pdf

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약사의 조제실수, 오조제 결과로 환자가 약을 잘못 복용하여 부작용이 발생하는 등 구체적 피해가 발생한 경우 약사에게 민사상 손해배상책임이 있다는 점은 분명합니다. 그런데, 조제실수로 환자에게 오조제 약을 주었으나 환자가 그 잘못된 점을 발견하고 복용하지 않고 반환한 경우에는 환자에게 구체적 피해가 발생하지 않았다는 점에서 약사에게 손해배상책임을 인정할 수 있는지 여부가 문제됩니다.

1. 약사의 조제실수, 기계오작동 등 단순 오조제 상황에서 환자가 오조제 약을 복용하지 않고 반환한 경우

약사는 정확하게 조제하여 완전한 약으로 교환해 주어야 할 책임이 있습니다. 환자에게 재산상 손해가 발생한 것은 아니므로 그에 대한 손해배상책임은 없습니다.

문제는 정신적 손해가 있었는지, 그에 대한 약사의 손해배상책임이 인정되는지 여부입니다. 구체적 손해가 인정되기 어려운 상황에서 정신적 손해만을 인정할 수 있는지, 손배상으로 위자료를 인정할 수 있지 여부를 살펴보면 다음과 같습니다.

대법원 1984. 11. 13. 선고 84다카722 판결

대법원은 “재산상 손해액의 확정이 가능함에도 불구하고 편의한 방법으로 위자료의 명목아래 사실상 재산상 손해의 전보를 꾀하는 것과 같은 일은 허용되어서는 안되고, 재산상 손해에 대한 다과 등과 같은 사유도 위자료액 산정의 참작사유가 되는 것이다”라고 판시함

대법원 판결에서 보듯, 환자는 약사의 조제실수로 발생한 인한 재산적 손해배상액을 먼저 확정하여 청구할 수 있는데, 실제 약을 복용하지 않았던 이상 그와 같은 구체적 손해가 없기 때문에, 막연하게 정신적 손해를 주장하면서 위자료를 청구하는 경우가 많습니다. 이와 같이 구체적인 재산적 피해가 없는 환자가 우선 위자료 청구를 하는 것은 손해의 공평 타당한 분담이라는 손해배상의 기본적인 원칙에도 어긋난 것입니다. 원칙적으로 인정되기 어렵다고 보아야 할 것입니다.

2. 약사의 조제실수, 기계오작동 등 단순 오조제 상황에서 환자가 오조제 약을 복용하였으나 부작용 발생은 없는 경우

그러나, 약사의 조제실수로 인해 환자가 잘못된 약을 복용한 경우라면 설령 부작용 발생 등 구체적 피해가 발생하지 않았다고 하더라도, 불필요한 약을 복용함으로 인한 손해 또는 필요한 약을 정상적으로 복용하지 못한데 대한 손해 등으로 상정되는 최소한의 재산적 손해와 적어도 그로 인한 스트레스, 정신적 충격 등을 감안한 정신적 손해를 인정할 수 있습니다. 따라서 오조제한 약을 복용한 환자는 약사를 상대로 적어도 정신적 손해에 상당하는 위자료를 청구할 수 있습니다.

KASAN_약사의 조제실수, ATC 기계오류 등 단순 오조제 발생 시 환자의 손해배상청구, 위자료 청구 관련 실무적

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1. 홈플러스 응모권 형사사건 대법원 2016도13263 개인정보보호법위반 사건의 판결 요지 

법규정 및 기본 법리

개인정보 보호법은 ‘개인정보를 처리하거나 처리하였던 자가 거짓이나 그 밖의 부정한 수단이나 방법으로 개인정보를 취득하거나 그 처리에 관한 동의를 받는 행위’를 금지하고(제59조 제1호), 이를 위반하여 ‘거짓이나 그 밖의 부정한 수단이나 방법으로 개인정보를 취득하거나 개인정보 처리에 관한 동의를 받는 행위를 한 자 및 그 사정을 알면서도 영리 또는 부정한 목적으로 개인정보를 제공받은 자’를 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다(제72조 제2호).

이와 같은 개인정보 자기결정권의 법적 성질, 개인정보 보호법의 입법 목적, 개인정보 보호법상 개인정보 보호 원칙 및 개인정보처리자가 개인정보를 처리함에 있어서 준수하여야 할 의무의 내용 등을 고려하여 볼 때, 개인정보 보호법 제72조 제2호에 규정된 ‘거짓이나 그 밖의 부정한 수단이나 방법’이라 함은 개인정보를 취득하거나 또는 그 처리에 관한 동의를 받기 위하여 사용하는 위계 기타 사회통념상 부정한 방법이라고 인정되는 것으로서 개인정보 취득 또는 그 처리에 동의할지 여부에 관한 정보주체의 의사결정에 영향을 미칠 수 있는 적극적 또는 소극적 행위를 뜻한다고 봄이 타당하다.

그리고 거짓이나 그 밖의 부정한 수단이나 방법으로 개인정보를 취득하거나 그 처리에 관한 동의를 받았는지 여부를 판단함에 있어서는 개인정보처리자가 그에 관한 동의를 받는 행위 그 자체만을 분리하여 개별적으로 판단하여서는 안 되고, 개인정보처리자가 개인정보를 취득하거나 처리에 관한 동의를 받게 된 전 과정을 살펴보아 거기에서 드러난 개인정보 수집 등의 동기와 목적, 수집 목적과 수집 대상인 개인정보의 관련성, 수집 등을 위하여 사용한 구체적인 방법, 개인정보 보호법 등 관련 법령을 준수하였는지 여부 및 취득한 개인정보의 내용과 규모, 특히 민감정보·고유식별정보 등의 포함 여부 등을 종합적으로 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 한다.

개인정보 보호법 제17조와 정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률(이하 ‘정보통신망법’이라 한다) 제24조의2에서 말하는 개인정보의 ‘제3자 제공’은 본래의 개인정보 수집, 이용 목적의 범위를 넘어 그 정보를 제공받는 자의 업무처리와 이익을 위하여 개인정보가 이전되는 경우인 반면, 개인정보 보호법 제26조와 정보통신망법 제25조에서 말하는 개인정보의 ’처리위탁‘은 본래의 개인정보 수집, 이용 목적과 관련된 위탁자 본인의 업무 처리와 이익을 위하여 개인정보가 이전되는 경우를 의미한다. 개인정보 처리위탁에 있어 수탁자는 위탁자로부터 위탁사무 처리에 따른 대가를 지급받는 것 외에는 개인정보 처리에 관하여 독자적인 이익을 가지지 않고, 정보제공자의 관리, 감독 아래 위탁받은 범위 내에서만 개인정보를 처리하게 되므로, 개인정보 보호법 제17조와 정보통신망법 제24조의2에 정한 ‘제3자’에 해당하지 않는다.

한편, 어떠한 행위가 개인정보의 제공인지 아니면 처리위탁인지는 개인정보의 취득 목적과 방법, 대가 수수 여부, 수탁자에 대한 실질적인 관리, 감독 여부, 정보주체 또는 이용자의 개인정보 보호 필요성에 미치는 영향 및 이러한 개인정보를 이용할 필요가 있는 자가 실질적으로 누구인지 등을 종합하여 판단하여야 한다.

구체적 사안의 판단

피고인 홈플러스 주식회사(이하 ‘홈플러스’라고 한다)가 개인정보를 수집하여 판매할 목적으로 경품행사를 진행하면서 그와 같은 목적을 숨긴 채 고객들을 속이거나 고객들로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고를 하면서 개인정보 수집 및 제3자 제공에 관한 내용은 응모권 뒷면이나 응모화면에 읽기 어려운 약 1mm 크기의 글씨로만 고지하였고, 또한 홈플러스가 그 고객들의 개인정보 데이터베이스를 보험회사에 제공하고, 보험회사가 그 중 자신과 이미 보험계약을 체결하였거나 자신의 블랙리스트에 올라 있는 고객을 걸러내면(이른바 사전필터링), 홈플러스가 필터링 되고 남은 고객들에게 전화를 걸어 위 보험회사에 개인정보를 제공하는 것에 동의하는지 여부를 확인하여 그에 동의한 고객들의 개인정보를 다시 보험회사에 제공한 사안에서, 피고인들은 개인정보 보호법 제72조 제2호, 제59조 제1호에 규정된 ‘거짓이나 그 밖의 부정한 수단이나 방법으로 개인정보를 취득하거나 개인정보 처리에 관한 동의를 받는 행위를 한 자’에 해당하고, 홈플러스가 사전필터링을 위해 보험회사에 개인정보를 제공하는 것 역시 개인정보 보호법 제17조와 정보통신망법 제24조의2에서 말하는 개인정보의 ‘제3자 제공’에 해당한다.

2. 홈플러스 응모권 행정사건 대법원 2016두61242 표시광고법 사건의 판결요지

관련 법규정 및 기본 법리

“표시·광고의 공정화에 관한 법률(이하 ‘표시광고법’이라 한다) 제3조 제1항 제2호, 같은 법 시행령 제3조 제2항에 의하면, 기만적인 광고는 사실을 은폐하거나 축소하는 등의 방법으로 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고행위로서 공정한 거래질서를 해칠 우려가 있는 광고를 말한다.

한편 일반 소비자는 광고에서 직접적으로 표현된 문장, 단어, 디자인, 도안, 소리 또는 이들의 결합에 의하여 제시되는 표현뿐만 아니라 거기에서 간접적으로 암시하고 있는 사항, 관례적이고 통상적인 상황 등도 종합하여 전체적·궁극적 인상을 형성하므로, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 그 광고를 받아들이는 전체적·궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단하여야 한다(대법원 2013. 6. 14. 선고 2011두82 판결 등 참조).

그리고 표시광고법이 부당한 광고행위를 금지하는 목적은 소비자에게 바르고 유용한 정보의 제공을 촉진하여 소비자로 하여금 올바른 상품 또는 용역의 선택과 합리적인 구매결정을 할 수 있도록 함으로써 공정한 거래질서를 확립하고 소비자를 보호하는 데 있으므로, ‘기만적인 광고’에 해당하는지 여부는 광고 그 자체를 대상으로 판단하면 되고, 특별한 사정이 없는 한 광고가 이루어진 후 그와 관련된 상품이나 용역의 거래 과정에서 소비자가 알게 된 사정 등까지 고려하여야 하는 것은 아니다.

구체적 사안의 판단

‘원고 홈플러스와 원고 홈플러스스토어즈 주식회사가 12회에 걸쳐 개인정보 수집․판매를 목적으로 경품행사를 진행하면서 그 광고에 개인정보 수집과 제3자 제공에 동의하여야만 경품행사에 응모할 수 있다는 내용을 기재하지 않은 것은, 중요한 거래조건을 은폐하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 함으로써 공정한 거래질서를 해칠 우려가 있는 것이므로 표시광고법 제3조 제1항 제2호에 정한 기만적인 광고에 해당하므로 원고들에게 과징금 합계 4억 3,500만 원을 부과하고 유사 광고 행위를 금지한 피고 공정거래위원회의 시정명령 및 과징금 납부명령은 적법하다’라는 원심 판단을 정당하다고 판단하여 원고들의 상고를 기각함.

3. 개인정보 보호법의 징벌적 손해배상 규정과 법정손해배상 규정

1. 징벌적 손해배상제도 도입 - 개정 개인정보 보호법 제39조 제3항 및 제4항 신설

개인정보 처리자의 고의 또는 중과실로 인하여 개인정보가 분실ㆍ도난ㆍ유출ㆍ위조ㆍ변조 또는 훼손된 경우로서 정보주체에게 손해가 발생한 때에는 실제 발생한 손해를 초과하여 최대 그 실제 손해액의 3배까지 징벌적 손해배상을 부과할 수 있습니다(제39조 제3항 본문).

징벌적 손해배상액은 (i) 개인정보처리자가 고의 또는 손해 발생의 우려를 인식한 정도 (ii) 정보주체가 입은 피해 규모 (iii) 위법행위로 인하여 개인정보처리자가 취득한 경제적 이익 (iv) 개인정보처리자가 정보주체의 개인정보 분실ㆍ도난ㆍ유출 후 해당 개인정보를 회수하기 위하여 노력한 정도 등을 고려하여 결정합니다(제39조 제4항).

당연히 개인정보처리자가 고의 또는 중대한 과실이 없었음을 입증한 경우에는 손해배상책임이 없습니다(제39조 제3항 단서).

2. 법정손해배상제도 도입 - 개정 개인정보 보호법 제39조의2 신설

실제 사건에서 구체적 손해액을 입증하는 것은 매우 어렵습니다. 개정법은 이와 같은 문제를 감안하여, 피해자가 구체적 손해액을 입증하지 못한 경우에도 최대 300만까지 법정 손해배상을 명할 수 있도록 하였습니다(제39조의2 제1항 제1문). 다만, 개인정보처리자는 고의 또는 과실이 없었음을 입증하면 법정손해배상책임을 면하게 됩니다(제39조의2 제1항 제2문).

3. 개인정보 처리자의 개인정보보호법 준수의무

2011년 9월 개인정보보호법 개정으로 공공기관 이외의 민간을 포함한 모든 개인정보처리자까지 규율대상이 확장되었고, 컴퓨터 등에 의해 처리되는 개인정보파일 뿐만 아니라 종이문서에 기록된 개인정보로까지 보호범위가 확장되었습니다. 개정 전·후의 변경된 내용은 간략히 아래와 같습니다.

(출처: 개인정보 보호법의 이해, 행정안전부, 2012. 5.)

광고 대행사의 웹페이지 운영 사례

기업에서는 회사나 상품 또는 서비스를 알릴 목적으로 광고대행사 등을 활용하여 홈페이지를 운영하는 경우가 많습니다. 이러한 경우, 광고의 주체인 기업뿐만 아니라 홈페이지를 대행하여 운영하는 업체도 개인정보보호법의 규율 대상에 해당하는지 여부가 문제됩니다.

예를 들어, A 광고대행사가 B 제약회사의 전문 의약품을 처방하는 의사 및 이를 처방 받는 환자를 대상으로 회원제로 운영되는 웹사이트 운영·관리를 대행하는 경우 A 광고대행사가 개인정보보호법의 규율대상인지 여부 및 개인정보처리자에 해당할 경우 A 광고대행사가 준수해야 하는 의무를 살펴보겠습니다.

가. 개인정보처리자

개인정보보호법에 따르면, 개인정보처리자란 업무를 목적으로 개인정보파일을 운용하기 위하여 스스로 또는 다른 사람을 통하여 개인정보를 처리하는 공공기관, 법인, 단체 및 개인 등을 의미합니다(제2조 제5호).

또한, 개인정보보호법은 개인정보의 처리 업무를 위탁하는 개인정보처리자를 위탁자로, 개인정보 처리 업무를 위탁 받아 처리하는 자를 수탁자로 규정하고(동법 제26조 제2항), 일부 개인정보처리자의 의무를 수탁자에 대해서도 준용하고(동법 동조 제7항) 있습니다.

따라서, 위 사안의 경우 A 광고대행사는 홈페이지 회원가입 과정에서 환자의 주민번호 및 주소 등의 개인정보를 수집하므로 개인정보 처리 업무를 수탁하여 처리하는 자로서 위탁자인 B 제약회사와 함께 개인정보처리자에 해당합니다. A 광고대행사가 홈페이지 관리 업무를 제3자에게 위탁하여 운영하는 경우에도 개인정보 처리 업무 위탁자로서 개인정보처리자에 해당할 것입니다. 

나. 개인정보처리자의 의무

개인정보처리자는 개인정보보호법 및 관계 법령에서 규정하고 있는 책임과 의무를 준수하고 실천함으로써 정보주체의 신뢰를 얻기 위하여 노력해야 하며(동법 제3조 제8항), 개인정보의 처리 및 안전한 관리와 관련된 규정들의 주체로서 관련 규정을 준수하여야 합니다(동법 제3, 4장).

구체적으로 개인정보처리자는 개인정보를 수집, 이용 및 제공하기 위해서는 불가피한 경우를 제외하고는 정보주체의 동의를 받아야 하며(동법 제15조 제1항), 개인정보는 필요 최소한으로 수집하여야 하며(동법 제16조 제1항), 일부 예외적인 경우를 제외하고는 정보주체의 동의 없이는 개인정보를 제3자에게 제공할 수 없습니다(동법 제18조 제1항). 특히, 개인정보 처리 업무를 위탁하는 경우에는 위탁자는 위탁하는 업무의 내용과 수탁자를 정보 주체가 언제든지 쉽게 확인할 수 있도록 공개하여야 합니다(동법 제26조 제2항).

수탁자가 위탁 받은 업무와 관련하여 개인정보를 처리하는 과정에서 개인정보보호법을 위반하여 손해가 발생한 경우 수탁자는 개인정보처리자의 소속직원으로 간주되므로 위탁회사에게 손해배상책임이 있습니다(동법 제26조 제6항). 그러나, 위탁자가 정보 주체에 대하여 손해배상책임을 이행하더라도 위탁자는 수탁자에 대하여 손해배상청구를 할 수 있으므로 A 광고대행사와 같은 수탁자도 결과적으로 손해배상책임을 지게 될 것입니다.   

개인정보법상의 의무를 위반하는 경우, 개인정보처리자는 5년 이하의 징역 또는 5천만원이하의 벌금(동법 제71~73조) 또는 5천만원 이하의 과태료를 부과 받습니다(동법 제 75~76조).

KASAN_개인정보 보호법 실무적 쟁점, 개인정보 처리자에 대한 징벌적 손해배상 제도 및 홈플러스 경품 응모권 사건

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소아과 의원을 운영하면서 약 2년 동안 비급여대상 진료를 하였음에도 피해자 국민건강보험공단에 마치 요양급여 지급 대상 진료 및 검사를 한 것처럼 진료기록부, 검사내역을 허위로 작성한 후 피해자 국민건강보험공단에 요양급여 지급신청을 함으로써 요양급여 명목으로 41,260원을 교부 받았고, 환자의 내원 일수를 증일하여 청구하는 등의 방법으로 기망하여 요양급여 명목으로 약 1억 9천만원을 교부 받았다는 혐의로, 의사를 징역 1년 6월로 형사 처벌한 사례입니다.

법원은 위와 같이 엄중한 처벌을 한 이유를 판결문 중 [선고형의 결정] 항목에 다음과 같이 자세하게 밝히고 있습니다.

"피고인이 저지른 이 사건 범행은 전문직인 의사가 전문지식을 사용하여 기망행위를 통해 국민건강보험공단의 공적 기금을 편취한 것으로서 죄질이 매우 나쁘다. 피고인은 환자들 명의를 임의로 사용하여 진료기록부나 검사내역을 허위로 작성하고, 심지어 국내에 머무르지도 않은 환자들에 대해서도 진료를 한 것처럼 속였으며, 그러한 기망행위로 의료급여를 편취한 횟수가 1만여 회를 상회한다. 피고인이 초범인 점, 피고인이 피해액을 모두 변제한 점, 피고인이 징역형을 받을 경우 의사 자격을 박탈당하는 점 등을 참작하더라도, 이 사건 범행의 죄질과 횟수 등을 고려하면 실형이 불가피하다.

피고인과 변호인은 재판과정에서 시종일관 피해액을 모두 변제하였다는 점과 징역형을 받을 경우 의사 자격이 박탈된다는 점을 강조하면서 벌금형을 선고해 줄 것을 요청한다.

돈을 빌린 후 갚지 않는 이른바 차용금 사기를 비롯하여 피해자가 특정되어 있는 통상적인 사기죄의 경우에는 피고인이 피해자에게 피해액을 변제한 경우 집행유예 등의 선처를 받는 경우가 많다. 그것은 통상의 사기죄는 대개 개인 간 문제이고, 민사적 관계와 관련된 경우가 많으므로, 피해가 모두 회복된 후 피해자가 처벌을 원치 않는다면 처벌할 필요성이 현저히 떨어지기 때문이다.

그러나 이 사건 범행은 공적 기금을 편취한 것으로서 개인 간 문제에 그치는 문제가 아니며, 피해자인 국민건강보험공단이나 일반 국민들이 피고인의 처벌을 원치 않는 것도 아니다. 특히 이 사건 범행은 단속으로 적발되지 않았다면 범행이 은폐되었을 가능성이 높은데, 단속에 적발되지 않았을 때에는 범인이 아무런 처벌을 받지 않고, 반대로 적발된 경우에는 범인이 피해변제를 하기만 하면 집행유예 등 선처를 받는다면, 우리 사회에 만연되어 있는 것으로 보이는 이러한 수법의 공금 편취 또는 횡령에 대한 형벌의 범죄예방효과는 극도로 제한되고 만다.

이 사건 범행에 대하여 벌금형이 터무니없다는 점은 의사가 아닌 다른 일반인들이 기망행위를 통해서 1만여 회 이상 공금을 편취하였을 경우에 어떤 처벌을 받는지를 고려하면 명확하다.

이 사건 범행의 심각성을 고려할 때 의사 자격 박탈이 피고인에게 지나친 피해를 주는 것이라 볼 수도 없으며, 이 사건 기망행위에 피고인이 의사로서의 지식과 자격을 적극 활용한 점을 고려할 때 의사 자격이 박탈되는 것은 오히려 마땅한 것이다."

KASAN_[허위부당청구] 국민건강보험 허위부당청구 의사에 대한 징역 1년 6월 실형 의정부지방법원 2016. 7.

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KASAN_[보조금분쟁] 건강보험 vs 노인장기요양보험의 구별.pdf

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1. 사안의 개요 

친인척(조카, 사실혼 배우자)를 위생원, 요양보호사로 등록하였으나 실제 사무원, 괸리인으로 근무 + 국민건강보험공단과 지자체 현장조사 후 인력배치 기준 위반하였음에도 급여비용 부당지급 적발 + 부당이득금 26,063,180원 환수결정

2. 행정심판 결정

행정관청이 현지조사를 하는 과정에서 조사상대방으로부터 구체적인 위반사실을 자인하는 내용의 확인서를 작성받았다면 그 확인서가 작성자의 의사에 반하여 강제로 작성되었거나 혹은 그 내용의 미비 등으로 인하여 구체적인 사실에 대한 입증자료로 삼기 어렵다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 확인서의 증거가치는 쉽게 부인할 수 없다(대법원 1998. 5. 22. 선고 98두2928 판결, 대법원 2012. 12. 6. 선고 2001두2560 판결 등 참조).

현지조사 당시 채증한 사실확인서 및 유선문답서를 살펴보면 진술의 내용이 상당히 구체적이고 작성자의 의사에 반하여 강제로 작성되었다는 등의 정황은 보이지 아니한다.

그런데 청구인은 청구외 ○○○, ○○○이 등록된 대로 위생원 및 요양보호사로서 근무하였다는 주장만 반복할 뿐 이를 입증할 수 있는 객관적인 증거를 제시하지 못하고 있으며, 이와 관련하여 제출한 추가확인서는 위의 확인서의 증거가치를 부인할 수 있을 정도로 충분한 증거라고 보기 어렵다. 따라서 조사 당시 채증한 자료 등을 종합하여 볼 때 청구외 ○○○, ○○○의 주된 업무는 사무와 시설관리였다고 판단되어 청구인이 부정한 방법으로 급여를 청구한 사실이 인정되므로 이 사건 처분은 적법하다 할 것이다.

KASAN_[보조금분쟁] 장기요양보험법상 부정수급 적발 환수처분 및 행정심판 재결.pdf

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노인장기요양보험법 제37조(장기요양기관 지정의 취소 등) ①특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장은 장기요양기관이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 지정을 취소하거나 6개월의 범위에서 업무정지를 명할 수 있다. 다만, 제1호, 제2호의2 또는 제7호에 해당하는 경우에는 지정을 취소하여야 한다.

1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 지정을 받은 경우

3의2. 제35조제5항을 위반하여 본인일부부담금을 면제하거나 감경하는 행위를 한 경우

3의3. 제35조제6항을 위반하여 수급자를 소개, 알선 또는 유인하는 행위 및 이를 조장하는 행위를 한 경우

4. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 재가 및 시설 급여비용을 청구한 경우

③특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장은 재가장기요양기관이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 시설을 폐쇄할 것을 명하거나 6개월의 범위에서 업무정지를 명할 수 있다. 다만, 제1호, 제2호의2 또는 제5호에 해당하는 경우 폐쇄명령을 하여야 한다. 

1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 신고한 경우

2. 제32조제1항에 따라 갖추어야 하는 시설 및 인력을 갖추지 아니한 경우

2의2. 제1항제2호의2에 해당하는 경우

3. 제1항제3호, 제3호의2, 제3호의3, 제5호 또는 제6호에 해당하는 경우

4. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 재가급여비용을 청구한 경우

5. 업무정지기간 중에 장기요양급여를 제공한 경우

6. 제36조의2에 따른 시정명령을 이행하지 아니하거나 회계부정 행위가 있는 경우

제37조의2(과징금의 부과 등) ① 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제37조제1항 각 호의 어느 하나 또는 같은 조 제3항 각 호의 어느 하나(제37조제1항제4호 및 제3항제4호는 제외한다)에 해당하는 행위를 이유로 업무정지명령을 하여야 하는 경우로서 그 업무정지가 해당 장기요양기관을 이용하는 수급자에게 심한 불편을 줄 우려가 있는 등 보건복지부장관이 정하는 특별한 사유가 있다고 인정되는 경우에는 업무정지명령을 갈음하여 2억원 이하의 과징금을 부과할 수 있다. 다만, 제37조제1항제6호를 위반한 행위로서 보건복지부령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제37조제1항제4호 또는 제3항제4호에 해당하는 행위를 이유로 업무정지명령을 하여야 하는 경우로서 그 업무정지가 해당 장기요양기관을 이용하는 수급자에게 심한 불편을 줄 우려가 있는 등 보건복지부장관이 정하는 특별한 사유가 있다고 인정되는 경우에는 업무정지명령을 갈음하여 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 청구한 금액의 5배 이하의 금액을 과징금으로 부과할 수 있다.

제37조의4(행정제재처분 효과의 승계) ① 제37조제1항 각 호의 어느 하나 또는 같은 조 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 이유로 한 행정제재처분(이하 "행정제재처분"이라 한다)의 효과는 그 처분을 한 날부터 3년간 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 승계된다.

1. 장기요양기관을 양도한 경우 양수인

2. 법인이 합병된 경우 합병으로 신설되거나 합병 후 존속하는 법인

3. 장기요양기관 폐업 후 같은 장소에서 장기요양기관을 운영하는 자 중 종전에 행정제재처분을 받은 자(법인인 경우 그 대표자를 포함한다)나 그 배우자 또는 직계혈족

제43조(부당이득의 징수) ①공단은 장기요양급여를 받은 자 또는 장기요양급여비용을 받은 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 장기요양급여 또는 장기요양급여비용에 상당하는 금액을 징수한다. 

1. 제28조의 월 한도액 범위를 초과하여 장기요양급여를 받은 경우

2. 제29조 또는 제30조에 따라 장기요양급여의 제한 등을 받을 자가 장기요양급여를 받은 경우

3. 제37조제1항제4호ㆍ제3항제4호에 따른 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 재가 및 시설 급여비용을 청구하여 이를 지급받은 경우

4. 그 밖에 이 법상의 원인 없이 공단으로부터 장기요양급여를 받거나 장기요양급여비용을 지급받은 경우

②공단은 제1항의 경우 거짓 보고 또는 증명에 의하거나 거짓 진단에 따라 장기요양급여가 제공된 때 거짓의 행위에 관여한 자에 대하여 장기요양급여를 받은 자와 연대하여 제1항에 따른 징수금을 납부하게 할 수 있다. ③공단은 제1항의 경우 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 장기요양급여를 받은 자와 같은 세대에 속한 자(장기요양급여를 받은 자를 부양하고 있거나 다른 법령에 따라 장기요양급여를 받은 자를 부양할 의무가 있는 자를 말한다)에 대하여 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 장기요양급여를 받은 자와 연대하여 제1항에 따른 징수금을 납부하게 할 수 있다. ④공단은 제1항의 경우 장기요양기관이 수급자로부터 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 장기요양급여비용을 받은 때 당해 장기요양기관으로부터 이를 징수하여 수급자에게 지체 없이 지급하여야 한다.

제67조(벌칙) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.

1. 제31조를 위반하여 지정받지 아니하고 장기요양기관을 설치ㆍ운영하거나 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 지정받은 자

2. 제32조를 위반하여 신고하지 아니하고 재가장기요양기관을 설치ㆍ운영하거나 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 신고한 자

3. 제35조제5항을 위반하여 본인일부부담금을 면제 또는 감경하는 행위를 한 자

4. 제35조제6항을 위반하여 수급자를 소개, 알선 또는 유인하는 행위를 하거나 이를 조장한 자

5. 제62조를 위반하여 업무수행 중 알게 된 비밀을 누설한 자

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

1. 제35조제1항을 위반하여 정당한 사유 없이 장기요양급여의 제공을 거부한 자

2. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 장기요양급여를 받거나 다른 사람으로 하여금 장기요양급여를 받게 한 자

3. 정당한 사유 없이 제36조제2항에 따른 권익보호조치를 하지 아니한 사람

제68조(양벌규정) 법인의 대표자, 법인이나 개인의 대리인ㆍ사용인 및 그 밖의 종사자가 그 법인 또는 개인의 업무에 관하여 제67조에 해당하는 위반행위를 한 때에는 그 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인에 대하여도 해당 조의 벌금형을 과한다. 다만, 법인 또는 개인이 그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.

KASAN_[보조금분쟁] 장기요양보험법상 회계부정, 용도 외 사용 등 적발 시 행정적 제재처분 및 형사처벌 조항.p

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1. 약사법 위반 무면허 개설등록 행위 – 약 2년 5개월

2. 건강보험 요양급여 청구 및 수급 행위 – 합계 약 7천만원

3. 적용 법률조항

(1)   약사법 위반죄: 약사법 제93조 제1항 제2호, 제20조 제 1항, 제30조

(2)   사기죄: 형법 제347조 제1항

4. 판결요지 – 처벌수위

(1)   무자격 면대업주 - 징역 6월, 집행유예 2년

(2)   면허대여 근무 약사 - 징역 10월, 집행유예 2년

첨부: 수원지방법원 안양지원 2019. 1. 9. 선고 2018고단1479 판결

수원지방법원 안양지원 2019. 1. 9. 선고 2018고단1479 판결.pdf

KASAN_[면대약국분쟁] 무면허 약국운영자, 면허대여 약사에 대한 형사처벌 최근 판결 수원지방법원 안양지원 201

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사안의 개요

(1) 수분양자, 최초 매도인, 피고 - 고양시 아파트 분양권 당첨일 불법전매, P 3백만원

(2) 3차례 중간 불법전매 후 원고 매수인 계약체결

(3) 매수인들이 수분양자, 최초 매도인으로부터 받은 불법전매 계약 서류 – 명의변경특약, 분양계약서, 영수증, 약속어음, 현금보관증, 거래사실확인서, 이행각서, 양도각서, 위임장, 부동산 거래계약 신고서, 인감증명서, 주민등록등본, 주민등록증 사본

최초 매도인, 수분양자의 계약이행 거절, 계약취소 통지 내용증명 발송, 매수인의 분양계약자 명의변경절차 이행청구 민사소송 제기

판결요지 – 전매제한 기간 중 수분양권 양도계약(불법전매계약) 무효, 매수인 패소

판결이유

명의변경특약 – 무효, 매수인 패소

첨부: 의정부지방법원 고양지원 2018. 10. 19. 선고 2017가합1325 판결

KASAN_[불법전매분쟁] 분양권 전매제한위반 중간 불법전매 3차례 사안 – 수분양자, 최초 매도인의 명의변경 거절

의정부지방법원 고양지원 2018. 10. 19. 선고 2017가합1325 판결.pdf

분양권 전매제한 위반행위, 불법전매행위가 적발된 경우 (1) 매도인 형사처벌, (2) 분양회사의 분양계약 취소 또는 해제로 인한 분양권 환수, (3) 중개인 형사처벌 및 영업정지, 자격취소 등 행정제재처분, (4) 주택공급질서 교란행위 해당하는 매수인 형사처벌 등이 쟁점입니다.

불법전매계약의 당사자 사이의 사법상 효력을 인정하는 대법원 판결에도 불구하고 불법전매 계약을 강행법규 위반으로 무효라고 본 최근 하급심 판결이 있다는 점도 유의해야 할 것입니다. 대법원에서 전매금지 규정을 단속규정으로 보았지만 사업주체가 분양계약을 취소 또는 해제하는 방법으로 불법전매행위를 규율할 수 있다는 것이므로 매수인의 분양권 확보에 협조하지 않겠다는 입장입니다.

또한, 선행하는 분양권 매매계약이 불법전매인 경우 그 이후 전매금지 기간 이후에 선의로 분양권을 전전매수한 경우에도 그 기초인 분양계약의 취소, 해제로 인한 분양권 환수로부터는 보호받을 수 없습니다. 주택법 등에서 “선의의 제3자는 보호될 수 있다”는 규정을 두고 있지 않습니다. 한편, 당사자 사이에 체결한 분양권 불법전매계약을 시행사에 대해 그 효력을 주장할 수 없습니다.

나아가 세무 측면에서도 형식적으로는 수분양자(매도인)이 계약금, 중도금을 모두 납입해야 하는데, 정부에서 수분양자(매도인)의 자금출처를 조사하면 수억원대 자금 출처를 명확하게 입증하는 것은 현실적으로 곤란하기 때문에 매도인에게 증여세가 부과될 우려도 있습니다.

마지막 단계로 중도금, 잔금까지 납입하고 수분양자, 매도인 명의로 소유권보전등기를 한 다음 전매계약의 매수인에게 소유권을 이전할 때에는 매도인의 양도소득세 부담이 문제됩니다. 매수인이 양도소득세를 부담하는 경우에도 그 금액을 매도인에게 증여한 것이므로 다시 매도인에게는 증여세 부담이 문제됩니다.

불법전매 보다 그 적용범위가 더 넓은 규제대상은 주택의 공급질서 교란행위 입니다. 주택법 제101조에서 주택의 공급질서를 교란시키는 행위를 금지하고 위반행위를 형사벌하고 있습니다. 즉, 주택법은 ① 주택을 공급받을 수 있는 지위, ② 입주자 저축증서, ③ 주택상환사채 등을 양도, 양수하는 행위를 금지하고 있고, 이러한 증서나 지위 등에 대한 양도 양수를 알선하는 행위, 광고하는 행위도 금지하고 위반시 형사처벌합니다.

KASAN_[불법전매분쟁] 분양권 전매제한위반 불법전매 관련 법적 쟁점 및 실무적 포인트 몇 가지.pdf

사안의 개요

(1) 1차 청약통장 및 분양자격 불법전매 - 프리미엄 4백만원

(2) 1차 매수인 미등기 전매 – 프리미엄 1천8백만원

(3) 2차 매수인 미등기 전매 – 프리미엄 2천6백만원

(4) 3차 매수인 – 매도인에게 이전 청구하였으나 소유권 이전 받지 못한 피해자

(5) 최초 매도인(수분양권자) – 제3자에게 몰래 매도함, 2중 양도 행위 – 프리미엄 7천5백만원

쟁점: 매도인의 주택법 위반 등은 제외하고 기존 매수인에 대한 배임죄 성립여부

판결요지: (1) 분양권의 2중 양도 행위는 불법행위이자 비난 받아 마땅함. 그러나 불법전매 양수인 또한 불법행위로 처벌대상. 불법행위에 가담한 피해자 역시 비난 받아 마땅함. (2) 매도인을 배임죄로 처벌하면 불법거래에 가담한 매수인을 반사적으로 보호하게 되고, 불법거래에 따른 의무이행을 향사법규로 강제하는 결과가 됨. (3) 만연한 불법거래에 안정성을 부여하는 부작용을 고려하면, 매도인을 처벌하여 매수인을 보호할 필요성이 적음. (4) 결론 – 매도인의 배임죄 불인정

판결이유

첨부: 수원지방법원 성남지원 2018. 10. 26. 선고 2108고단1002 판결

KASAN_[불법전매] 아파트 수분양권 1차 불법전매 BUT 수분양자, 매도인이 최초 프리미엄보다 더 많은 금액을

수원지방법원 성남지원 2018. 10. 26. 선고 2018고단1002 판결 .pdf

(1) 춘천지방법원 강릉지원 2018. 6. 20. 선고 2018고정42 판결 – 매도인 주택법위반, 벌금 7백만원 선고

서울 송파구 아파트 분양권 불법전매 사안

(2) 인천지방법원 2018. 1. 12. 선고 2017노4085 판결 (항소심) – 매도인 사기, 주택법위반, 징역 6월 선고

양형이유

(3) 서울북부지방법원 2018. 6. 11. 선고 2018고정831 판결 – 매도인 주택법위반, 벌금 3백만원 선고

하남시 아파트 분양권 불법전매 사안

(4) 서울남부지방법원 2018. 8. 29. 선고 2018고정751 판결 – 매도인 주택법위반, 벌금 90만원 선고

서울시 종로구 아파트 분양권 불법전매 사안

KASAN_[불법전매] 아파트 분양권 전매제한 기간 내 불법전매 매도인에 대한 형사처벌 수위 – 2018년 선고 판

주택법 제65조(공급질서 교란 금지) ① 누구든지 이 법에 따라 건설ㆍ공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증서 또는 지위를 양도ㆍ양수(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ저당의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 이를 알선하거나 양도ㆍ양수 또는 이를 알선할 목적으로 하는 광고(각종 간행물ㆍ유인물ㆍ전화ㆍ인터넷, 그 밖의 매체를 통한 행위를 포함한다)를 하여서는 아니 되며, 누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 따라 건설ㆍ공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니 된다.

1. 제11조에 따라 주택을 공급받을 수 있는 지위

2. 제56조에 따른 입주자저축 증서

3. 제80조에 따른 주택상환사채

4. 그 밖에 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위로서 대통령령으로 정하는 것

② 국토교통부장관 또는 사업주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에 대하여는 그 주택 공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다.

1. 제1항을 위반하여 증서 또는 지위를 양도하거나 양수한 자

2. 제1항을 위반하여 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 증서나 지위 또는 주택을 공급받은 자

주택공급규칙 (일부개정) 국토교통부공고 제2018-1287호(2018. 10. 12.)

3. 불법전매·불법청약 등으로 공급계약 취소된 주택의 재공급시 적용되는 조항 명시 등(안 제3조제2항)

가. 개정 이유

○ 최근 수도권 청약과열단지에 대한 불법청약 단속결과 226건(6개 단지)의 불법 의심사례가 적발되어 수사결과에 따라 공급계약 취소됨

○ 불법전매 및 불법청약이 발생하는 단지는 대부분 수요가 많은 단지로 공급계약 취소 주택은 투명한 방법으로 공급될 수 있도록 할 필요가 있으며, 주택수가 많지 않은 경우 공급절차 간소화도 필요

 나. 개정 내용

○ 공급계약 취소 주택이 30세대 이상인 경우는 일반적 절차를 따르고, 30세대 미만의 경우 일부 규정만 적용하여 간소화된 절차에 따르도록 함

○ 계약해지 등으로 공급계약이 취소된 주택이 투기과열지구나 청약과열지역(조정대상지역)에서 20세대 이상이면 해당 지역에 살고 있는 무주택자에게 추첨으로 재공급함

KASAN_[불법전매] 불법전매 분양권 당첨자 지위 무효 또는 분양계약 취소 - 무효 또는 취소된 분양주택의 재공급

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국회 개정안 제안이유 – 주택법 제64조제1항을 위반하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자 등에 대하여 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하도록 하고, 벌금형에 처하는 경우 해당 불법행위로 얻은 경제적 이익의 3배에 해당하는 금액이 3천만원을 초과하면 해당 불법행위로 얻은 경제적 이익의 3배에 상당하는 금액 이하의 벌금에 처하도록 하려는 것임(제101조 단서 신설).

실무적 포인트: (1) 불법전매 금지규정(주택법 제64조제1항)의 매도인, 중개인이 불법전매 관련 얻은 이익의 3배 상당 금액의 벌금형. (2) 그 이익이 1천만원 이하인 경우 기존의 본문 적용, 3천만원 이하의 벌금, 그 이익 액수가 1천만원 이상이면 신설한 단서 규정 적용, 그 이익의 3배 상당하는 금액의 벌금형, (3) 주택공급질서 교란행위 금지규정(주택법 제65조제1항)의 매도인, 매수인, 중개인 적용대상 해당, 동일한 내용 적용됨, (4) 중개인의 중개수수료 등도 해당, (5) 2019. 3. 19. 시행 예정 

주택법 제101조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 다만, 제2호 및 제3호에 해당하는 자로서 그 위반행위로 얻은 이익의 3배에 해당하는 금액이 3천만원을 초과하는 자는 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다.

2. 제64조제1항을 위반하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자

3. 제65조제1항을 위반한 자

주택법 제64조(주택의 전매행위 제한 등) ① 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격ㆍ지위 등을 말한다. 이하 같다)로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다.

1. 투기과열지구에서 건설ㆍ공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위

2. 조정대상지역에서 건설ㆍ공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 제63조의2제1항제2호에 해당하는 조정대상지역 중 주택의 수급 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역에서 건설ㆍ공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다.

3. 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 제63조에 따라 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다.

4. 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 제57조제2항 각 호의 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위 및 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다.

주택법 제65조(공급질서 교란 금지) ① 누구든지 이 법에 따라 건설ㆍ공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증서 또는 지위를 양도ㆍ양수(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ저당의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 이를 알선하거나 양도ㆍ양수 또는 이를 알선할 목적으로 하는 광고(각종 간행물ㆍ유인물ㆍ전화ㆍ인터넷, 그 밖의 매체를 통한 행위를 포함한다)를 하여서는 아니 되며, 누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 따라 건설ㆍ공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니 된다.

1. 제11조에 따라 주택을 공급받을 수 있는 지위

2. 제56조에 따른 입주자저축 증서

3. 제80조에 따른 주택상환사채

4. 그 밖에 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위로서 대통령령으로 정하는 것

KASAN_[불법전매] 분양권 불법전매 형사처벌 강화 주택법 2018. 11. 29. 개정, 2019. 3. 19.

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다산신도시 아파트의 분양권 불법전매사건에서 1년 전매제한기간에도 분양 즉시 수분양권을 프리미엄을 받고 매도한 사안입니다. 1심에서 불법전매의 매도인이지만 "전매제한기간이 개시되기 전에 입주자 지위를 매도했기 때문에 처벌하기 어렵다고 판단, 무죄"라고 판결하였습니다.

주택법상 벌칙조항에서 "분양권 전매제한 기간” 중의 전매한 매도인을 처벌하도록 규정하는데, 위 사안에서는 당첨 즉시 분양권을 매도한 결과 "분양권 전매제한 기간”이 개시되기도 전에 매도행위가 있었습니다. 법령상 허점이 밝혀진 것으로 "분양권 전매제한 제도를 현실에 맞게 재정비해야 할 필요가 있다"는 인식하에 전매제한 기간을 규정한 주택법 시행령 별표 3을 개정하였고, 새로운 규정이 2018. 8. 7.부터 시행 중입니다.

주택법 시행령 [별표 3] <개정 2018. 8. 7.> 전매행위 제한기간(제73조제1항 관련) 가. 전매행위 제한기간은 해당 주택의 입주자로 선정된 날부터 기산한다.

다만, 위 개정규정의 공포일인 2018. 8. 7. 이전 입주자모집공고를 한 경우에는 종전 규정이 적용됩니다.

주택법 시행령 부칙 <제29084호, 2018. 8. 7> 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 제2조(주택의 전매행위 제한기간에 관한 경과조치) 이 영 시행 전에 입주자모집승인을 신청(법 제2조제10호가목 및 나목에 해당하는 사업주체의 경우에는 입주자모집공고를 말한다)한 경우에는 별표 3 제1호가목의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.]

실무상 중요한 포인트는, 전매제한 기간에 관한 종전의 시행령이 적용되는 기간 중에 벌어진 불법전매 사안에서는, 전매제한기간이 당첨일부터 기산되는 것이 아니라 분양계약 가능일 첫날부터 기산됩니다.

따라서, 2018. 8. 7. 이전에 한 불법전매 또는 2018. 8. 7. 이전에 입주자모집공고를 한 사안에서는 분양권 당첨일부터 최초 계약가능일 사이 분양권을 전매한 매도인은 형사처벌 대상에서 벗어날 수 있습니다.

주택법 제101조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 

2. 제64조제1항을 위반하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자

주택법 제64조(주택의 전매행위 제한 등) ① 사업주체가 건설·공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말한다. 이하 같다)로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다.

1. 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위

2. 조정대상지역에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 제63조의2제1항제2호에 해당하는 조정대상지역 중 주택의 수급 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다.

3. 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 제63조에 따라 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다.

4. 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 제57조제2항 각 호의 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위 및 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다.

KASAN_[불법전매쟁점] 분양권 불법전매 매도인에 대한 형사처벌 조항 - 전매제한 기간 시작 전라는 이유로 매도인

사안의 개요

(1)   피고 직장주택조합 vs 원고 직원 조합원 - 조합에서 조합원 제명 결정 이유 – 무주택자에 해당하지 않음. 조합원 자격 없음

(2)    그러나 피고 주택조합은 원고 조합원을 제명하면서도 그 제명의 효력과는 관계없이 원고에게 조합아파트를 임의로 분양하는 계약함

(3)   조합과 직원 - 구 주택건설촉진법 제3조 제9호 및 "규칙" 제4조 제1항 등 강행법규인 금지조항을 위반한 것

(4)   쟁점: 구 주택건설촉진법(현재의 주택법)상 금지조항(강행법규)을 위반한 계약이 무효인지 여부

항소심 판결

위 임의분양의 약정은 그 절차와 방법이 20세대 이상의 공동주택을 공급하는 경우에는 입주자를 공개모집에 의하되 추첨의 방법에 의하여 선정하여야 한다는 구 주택건설촉진법 "규칙" 제7조 내지 제12조의 규정을 위반하여 이루어진 것일 뿐만 아니라, 직장조합의 조합원이 되기 위한 요건으로서 무주택세대주일 것을 규정하고 있는 구 주택건설촉진법 제3조 제9호 및 "규칙" 제4조 제1항 등의 강행규정에 위배되는 것. 위 강행법규는 효력규정으로 그것을 위반한 약정은 무효라고 판결함

대법원 판결요지

(1)   구 주택건설촉진법 "법" 제3조 제9호나 "규칙" 제4조 제1항 등이 당사자의 의사에 의하여 그 규정의 적용을 배제할 수 없는 강행법규라고 하더라도, 그 규정을 위반한 거래행위라고 하여 반드시 무효라고 볼 수는 없는 것

(2)   "규칙" 제6조 제7항 및 제17조 제3항과 "법" 제47조 제1항의 규정에 위반한 자의 처리에 대하여 규정한 "법" 제47조 제2항 등 관계법령의 규정내용에 비추어보면, 위 규정들은 효력규정이 아닌 단속규정으로 보아야 할 것임

(3)   그러나 관계법령의 규정내용에 비추어 볼 때, 당사자가 통정하여 위와 같은 단속규정을 위반하는 법률행위를 한 경우에는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위로 보아야 할 것인바,

(4)   원고(직원, 제명된 조합원)가 주장하는 위 임의분양의 약정은 원고와 피고 주택조합이 통정하여 위와 같은 규정들을 위반하기로 한 반사회질서의 법률행위로서 결국 무효로 하여야 할 것임.

KASAN_[불법전매쟁점] 법령상 금지조항(강행법규)을 효력규정 아닌 단속규정으로 보더라도 양 당사자가 통정하여 강

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주택법위반, 주민등록법위반 혐의로 전과 있는 주범에게 징역 1년 6월 실형 선고 + 전과 없는 경우 각 징역 1년, 징역 8월 및 집행유예 2년 선고

첨부: 광주지방법원 2017. 8. 30. 선고 2017고단1306 판결

광주지방법원 2017. 8. 30. 선고 2017고단1306 판결 .pdf

KASAN_[불법전매쟁점] 청약통장 매매, 알선, 위장전입, 분양권 전매, 알선 등 행위 전문브로커 적발 시 형사처

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수분양권을 매매목적물로 하는 매매계약의 주목적은 매수인으로 하여금 수분양권에 기한 목적물의 소유권을 취득하게 하는 데 있으므로, 매도인은 매수인으로 하여금 그 수분양권에 근거한 목적물의 소유권을 취득할 수 있도록 하여 줄 의무가 있는바, 이때 분양자측에서 수분양권자 명의변경을 허용하여 매수인 앞으로 수분양권자 명의변경을 함으로써 매매계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에 매도인으로서는 수분양권자의 명의변경 절차를 이행하면 그 의무를 다한 것이 되고, 나아가 그 수분양권에 근거하여 목적물에 관한 소유권을 취득한 다음 매수인 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 줄 의무까지는 없으나,

매수인 앞으로 수분양권자 명의변경이 이루어지지 않고 있는 사이에 매도인이 스스로 분양권을 행사하여 목적물에 관한 소유권을 취득한 경우에는 매수인 앞으로 목적물에 관한 소유권이전등기를 넘겨주는 방법 외에는 매매 목적을 달성하는 방법이 없으므로, 그 분양대금의 청산관계가 남아 있음은 별론으로 하고 매수인에게 목적물에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.

분양권매매계약에서 수분양자 명의변경이 불가능한 사정이 있는 경우, 매도인이 매수인에게 수분양자 명의변경에 필요한 서류를 교부하였다 하더라도 매수인은 자신 앞으로의 명의변경이 가능할 때까지 잔금지급의 이행을 거절할 수 있으므로, 매도인은 매수인의 잔금지급채무의 이행지체를 이유로 분양권매매계약을 해제할 수 없다고 한 사례.

일반적으로 분양권매매계약에 있어서 매도인은 매수인에게 수분양자 명의변경에 필요한 모든 서류를 구비하여 제공하면 그 이행의 제공을 하였다고 볼 것이지만, 수분양자 명의변경이 불가능한 특별한 사정이 있는 경우에는 위와 같은 서류의 제공만으로 매수인에 대하여 매매계약해제를 위하여 필요한 이행의 제공을 다하였다고 볼 수 없다고 할 것이다.

매도인 피고가 이 사건 아파트의 소유권을 취득하여 원고에게 이전등기하기 위하여 취득세와 등록세, 잔대금 납부를 위해 금융기관으로부터 대출받은 금원에 대한 이자 상당액(이하 ‘추가비용’이라 한다)을 부담하게 되었다고 하더라도, 이는 피고가 자신의 소유권이전등기의무를 이행하는 데 소요되는 비용일 뿐이므로, 원고와 피고 사이에 추가비용을 원고가 부담하기로 한다는 등의 특약이 없었던 이상 피고는 추가비용 상당액을 매수인 원고에게 청구할 수 없다고 할 것이다.

KASAN_[불법전매쟁점] 분양권 전매제한위반 불법전매 사안에서 소유권보존등기 이후 단계 매도인의 등기이전의무 및

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종래 대법원 판결을 전제하면서도 대법원 판결과 달리 주택법상 전매제한규정이 단순한 단속규정이 아닌 효력규정에 해당하고 가사 전매제한규정을 단속규정에 해당한다고 보더라도 당사자가 통정하여 단속규정을 위반하는 법률행위를 한 경우에는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위가 될 수 있기 때문에(대법원 1993. 7. 27. 선고 93다2926판결) 주택법상 전매제한규정을 위반한 전매계약은 민법 103조의 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효라고 판결한 하급심 판결문을 참고로 그대로 인용합니다. 상급법원에서 최근 사회적 분위기를 감안하면 기존의 판례를 변경할 여지는 있는지, 아니면 기존 판결의 입장을 그대로 유지할지 등등 그 귀추가 주목됩니다.

첨부: 대전지방법원 2018. 5. 9. 2017가합104228 판결

대전지방법원 2018. 5. 9. 선고 2017가합104228 판결 .pdf

KASAN_[불법전매쟁점] 전매제한위반 불법전매 계약의 무효 하급심 판결 대전지방법원 2018. 5. 9. 2017

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뉴타운 도시개발사업을 시행하는 에스에이치(SH)공사를 상대로 이주대책신청을 한 갑이 이주대책자 확인·결정 전 수분양권을 을에게 매도하였고, 을이 수분양권을 다시 병에게 매도한 사안에서, 을이 병에게 수분양권을 전전 양도할 당시 최초 양도인인 갑이 구 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것) 제39조 제1항과 위 공사가 규정한 이주대책자 선정요건을 위반하였기 때문에 위 공사의 조치 여하에 따라 장차 수분양권을 취득하지 못할 수 있는 상태에 있었고, 이는 매매계약 이행을 후발적으로 불가능하게 할 수 있는 하자가 있는 경우에 해당하는데, 이와 같이 매매 당시 이미 하자가 존재함에도 을이 이러한 사실을 병에게 고지하지 아니한 채 장래 발생할 수분양권을 병이 아무런 이상 없이 인수할 수 있도록 하는 것을 특약사항으로 하여 매매계약을 체결한 점, 그 후 약정과 달리 당초 존재하던 하자가 현실화되어 갑이 이주대책자 선정에서 배제됨으로써 수분양권이 발생하지 아니한 것으로 확정된 결과 병은 수분양권을 인수할 수 없게 된 점 등을 종합하면, 을에게는 매매계약 이행이 후발적 불능으로 귀착된 데 대한 귀책사유가 있으므로, 병은 을을 상대로 약정에 따른 채무를 불이행하였음을 이유로 매매계약을 해제할 수 있다고 한 사례.

에스에이치공사는 이주대책의 심사결과가 확정되기도 전에 이미 주택을 공급받을 지위(수분양권)을 전매한 경우에는 주택법 제39조 제1항 제4호 및 주택법 시행령 제43조 제1항 제2호에 의하여 분양아파트 공급대상자가 아니라는 의미의 부적격 결정을 하고, 이주대책의 심사결과가 확정되어 적격으로 통보된 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조상의 이주대책대상자로서 이주대책용 분양아파트에 입주할 수 있는 권리가 주어진 후 에스에이치공사와 분양계약을 체결한 경우에는 본인이 1회에 한하여 수분양권을 전매할 수 있게 하는 업무처리방침을 정하고 있었다.

그런데 소외 1은 에스에이치공사로부터 이주대책자로 확인·결정되기 전인 2006. 5. 12. 계약당사자 명의를 소외 1과 피고로 하여 이 사건 수분양권을 2억 4,000만 원에 매도하는 계약을 체결하였다. 그 매매계약서의 특약사항에는 “은평뉴타운 3-2 지구 입주권 52평형 또는 대토 100평에 대한 매매임. 매도자는 차후 조건 없이 등기이전한다.”고 기재되어 있다.

원고는 2006. 6. 3. 소외 2가 운영하던 뉴타운 부동산중개사무실에서 계약당사자 명의를 피고로 하여 이 사건 수분양권을 3억 원에 매수하기로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 매매계약서의 특약사항란에는 “매도인 피고는 이 물건 원주민 입주권을 매수인 원고에게 잔금시까지 이상 없이 입주권을 인수시키는 조건”이라고 기재되어 있다.

에스에이치공사가 소외 1을 이주대책자로 선정하고 원고 앞으로 수분양권자 명의변경을 허용함으로써 이 사건 매매계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는, 피고로서는 원고에게 수분양권자 명의변경에 필요한 서류를 원고에게 교부함으로써 그 이행의무를 다한 것으로 볼 수 있지만, 소외 1이 수분양권 취득 요건을 갖추지 못하여 수분양권이 발생하지 않거나 수분양자 명의변경이 불가능하다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 피고가 원고에게 위와 같은 명의변경 서류를 제공하였다는 사정만으로 원고에 대하여 이 사건 매매계약상 필요한 의무의 이행을 다하였다고 볼 수 없다(대법원 1996. 2. 13. 선고 95다36671 판결, 대법원 2006. 11. 23. 선고 2006다44401 판결 등 참조).

그런데 피고가 원고에게 이 사건 수분양권을 전전 양도할 당시, 최초 양도인인 소외 1은 구 주택법 제39조 제1항과 에스에이치공사가 규정한 이주대책자 선정요건을 위반하였기 때문에 에스에이치공사의 조치 여하에 따라 장차 수분양권을 취득하지 못할 수 있는 상태에 있었고, 이는 이 사건 매매계약의 이행을 후발적으로 불가능하게 할 수 있는 원시적 하자가 있는 경우에 해당한다.

이와 같이 이 사건 매매 당시 이미 원시적 하자가 존재함에도 불구하고 피고가 이러한 사실을 원고에게 고지하지 아니한 채 이 사건 매매계약을 체결한 점, 그럼에도 불구하고 장래 발생할 수분양권을 원고가 아무런 이상 없이 인수할 수 있도록 하는 것을 특약사항으로 하여 이 사건 매매계약을 체결한 점, 그 후 위 약정과 달리 당초 존재하던 원시적 하자가 현실화되어 소외 1이 이주대책자 선정에서 배제됨으로써 이 사건 수분양권은 발생하지 아니한 것으로 확정되었고 그 결과 원고는 이 사건 수분양권을 인수할 수 없게 된 점 등을 종합하면, 피고에게는 이 사건 매매계약의 이행이 후발적 불능으로 귀착된 데 대한 귀책사유가 있다. 따라서 원고는 피고를 상대로 약정에 따른 채무를 불이행하였음을 이유로 이 사건 매매계약을 해제할 수 있다.

KASAN_[불법전매쟁점] 전매제한 위반 불법전매 사안에서 최초 매도인이 분양자격 상실한 경우 – 분양권 전매계약의

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구 주택법 (2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택법’이라 한다) 제39조 제1항은 “누구든지 이 법에 의하여 건설·공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각 호의 1에 해당하는 증서 또는 지위를 양도 또는 양수(매매·증여 그 밖에 권리변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·저당의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)하거나 이를 알선하여서는 아니 되며, 누구든지 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 의하여 건설·공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니 된다.”고 규정하고 있다. 한편 같은 법 제39조 제2항은 “국토해양부장관 또는 사업주체는 제1항의 규정에 위반하여 증서 또는 지위를 양도하거나 양수한 자 또는 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 증서나 지위 또는 주택을 공급받은 자에 대하여는 그 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다.”고 규정하고, 같은 조 제3항은 “사업주체는 제1항의 규정을 위반한 자에 대하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 산정한 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 때에는 그 지급한 날에 사업주체가 당해 주택을 취득한 것으로 본다.”고 규정하고 있다.

한편, 구 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택법’이라 한다)이 같은 법 제39조 제1항의 전매금지규정을 위반한 행위에 관하여 같은 조 제2항에서 위반행위자에 대하여 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다는 규정을 두고, 같은 조 제3항에서 소정의 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 때에는 지급한 날에 사업주체가 당해 주택을 취득한 것으로 본다고 규정한 점에 비추어 보면, 구 주택법은 같은 법 제39조 제1항을 위반한 행위를 효력규정 위반으로 보아 당연 무효로 보는 입장을 취하지 아니하고, 대신 사업주체의 사후적인 조치 여하에 따라 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소하는 등으로 위반행위의 효력 유무를 좌우할 수 있도록 하는 입장을 취하고 있다고 해석된다. 따라서 구 주택법 제39조 제1항의 금지규정은 단순한 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이라고 할 수는 없어 당사자가 이에 위반한 약정을 하였다고 하더라도 약정이 당연히 무효가 되는 것은 아니다.

KASAN_[불법전매쟁점] 전매제한위반 불법전매 사안에서 매매계약의 효력 인정 대법원 2011. 5. 26. 선고

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1. 사안의 개요 및 쟁점

다운계약서는 허위계약서로 그 자체가 불법행위에 해당합니다. 불법행위 책임 여부는 별론으로 하고, 계약 당사자가 자의로 신고용 다운계약서를 작성해 준다는 특약을 하였음에도 막상 그 시기에 가서 특약에 따른 다운계약서를 작성해 주지 않는 경우 계약법에 따라 특약 위반을 이유로 본 계약을 해제할 수 있는지 여부를 판단한 사례입니다.

쟁점: 다운계약서 작성 특약이 본 매매계약에서 이행되어야 하는 중요한 채무라고 본다면 다운계약서를 작성해주지 않는 이상 매수인은 계약을 일방적으로 파기하고 손해배상을 해야 합니다. (계약금만 넣은 상태라면 해약금에 의한 해제는 가능) 반대로 다운계약서 작성이 매매계약의 주된 채무가 아니라고 본다면 이를 이유로 소유권 이전을 안해주는 매도인은 자신의 채무를 이행하지 않는 것으로 매수인은 해제를 할 수 있습니다.

2. 대법원 판결요지

원심 판결은 다운계약서를 작성하지 않으면 매도인이 이와 같은 계약을 하지 않을 것이고 양도소득세 감면을 위해 서로 이를 인정하고 계약을 한 것으로 판단하여 매수인은 계약을 해제할 수는 없다고 판단하였습니다.

그러나 대법원은 다운계약서 작성은 매매계약에서 주된 채무 아니라 부수적인 채무라고 판단하였고 매매대금지급과 소유권이전등기 의무가 주된 채무라고 하며 소유권이전등기를 해주지 않은 매도인의 잘못을 인정하고 해제가 이루어 질 수 있다고 판결하였습니다.

KASAN_[부동산계약쟁점] 다운계약서 특약위반으로 인한 계약해제 불가 대법원 2015. 5. 28. 선고 2014

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토지매매 업계약서 허위신고 적발 사안: 수원지방법원 2018. 2. 23. 선고 2016가단541402 판결 - 매도인의 업계약서 작성 적발 + 과태료 부과 + 양도소득세 감면 배제 후 양도소득세를 납부하게 되자 공인중개사에 대하여 손해배상을 청구한 사안에서, 법원은 과태료는 불법행위자 개인에게 부과하는 것이므로 중개행위와 인과관계를 부정하여 책임을 인정하지 아니하고, 양도소득세에 대하여는 중개인에게 60%의 책임을 인정함.

부동산 매매계약 또는 임대차계약을 하면서 다운계약서, 업계약서를 작성하면 사실과 다른 허위 계약서이고, 이와 같은 허위계약서를 관공서에 제출하는 경우 법령에서 금지하는 불법행위를 범하는 것입니다.

매도인 또는 임대인은 다운계약서로 종합소득세, 부가가치세, 종합소득세를 적게 내게, 그것을 근거로 산정된 건강보험료, 국민연금 등에서도 이익을 봅니다. 불법행위입니다.

업계약서를 작성하는 가장 큰 이유는 추후 매수인이 매매 시 양도차익을 줄여 양도소득세를 탈세할 수 있다는 이득이 있습니다. 또한, 매수인이 업계약서를 이용하여 대출을 높게 받는 목적도 있습니다. 예를 들어 매매가 1억인경우 대출이 약 70%인 7000만원 대출이 가능하지만, 업계약서를 작성한 후 1억2천만원에 계약서 작성 시 8400만원 등 더 많은 대출을 받을 수 있습니다.

반면, 매도인은 1가구 1주택자로서 2년이상 보유하여 양도소득세 비과세 혜택을 보는 경우 등 어차피 양도차익과는 상관없는 경우 업계약서를 작성해 달라는 매수인 요구를 들어주는 것입니다. 다운계약서와 마찬가지로 업계약서도 불법입니다.

(1) 매도인 또는 임대인의 책임

​적발되면 당연히 이러한 이익을 납부해야 하고, 국세기본법 제47조의3 제2항 1호에 의해 부가가치세 및 종합소득세에 대한 40%의 과소신고가산세 및 동법 제47조의4 납부불성실가산세도 납부해야 합니다.

또한 다운계약서의 작성으로 조세범 처벌법 제3조 제6항 2호의 세금포탈 행위에 해당할 수 있고, 관계기관의 고발이 있으면 제3조 제1항에 의해 형사처벌을 받을 수 있습니다.

(2) 매수인 또는 임차인의 책임

매수인 또는 임차인은 다운계약서의 작성으로 인해 비용이 줄어드는 결과가 생깁니다. 반면, 주택 또는 상가임대차보호법의 대상이 아닌 계약이 다운계약서에 따라 그 대상 범위에 포함되는 경우, 임차인은 동법에 의한 보호를 받게 됩니다. 다만, 그 범위는 실제 계약이 아닌 다운계약서 상에 기재된 보증금 및 차임을 한도로 정해집니다. 계약연장에 실패한 임차인들 중에는 임대인에 대하여 다운계약서 작성사실을 수사기관이나 세무서에 신고하겠다고 고지하는 경우가 있는데 일반적인 범위 안에서는 문제가 없지만, 이러한 행위가 지나치다 판단되면 형법상 협박죄에 해당할 수 있으며, 만일 이를 통해 금전 등의 이익을 얻었다면 공갈죄에 해당할 수 있습니다.

다운계약서 작성을 요구받았거나 실제 다운계약이 이뤄졌을 경우 이를 신고하면 포상금도 받을 수 있습니다. 신고자는 1000만원 한도 내에서 과태료 부과금액의 20%를 신고포상금으로 받을 수도 있습니다. 거래당사자가 다운계약 사실을 자진해서 신고하면 과태료 전액을 면제받을 수 있습니다. 관련 부처에서 조사를 시작한 이후라도 증거를 제출하는 등 조사를 도왔다면 과태료의 50%를 감경받을 수 있습니다.

KASAN_[부동산계약쟁점] 다운계약서 또는 업계약서 허위신고 적발 시 계약 당사자와 공인중계사의 책임 범위 판단

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1. 부동산 거래 신고 및 허위 계약서 규제 조항

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 (부동산 거래의 신고) ① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)·군수 또는 구청장(이하 "신고관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 "국가등"이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.

1. 부동산의 매매계약

2. 「택지개발촉진법」, 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약

가. 제2호에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위

나. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위

제4조 (금지행위) 누구든지 제3조에 따른 신고에 관하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다.

1. 개업공인중개사에게 제3조에 따른 신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구하는 행위

2. 제3조에 따른 신고 의무자가 아닌 자가 거짓으로 같은 조에 따른 신고를 하는 행위

3. 거짓으로 제3조에 따른 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조하는 행위

2. 다운계약 또는 업계약 등 허위계약서 법적책임 

(1) 매도인: 비과세 감면배제 + ​1세대 1주택에 적용되는 비과세조건을 충족하더라도, 다운계약서, 업계약서등 거짓으로 계약서를 작성하면 비과세 적용 받을 수 없음 + 과태료 부과

(2) 매수인: 양도 시 비과세 감면배제 + ​매수인의 부동산 양도시 양도소득세 비과세 및 감면혜택 배제됨 + 과태료 부과 + 분양권 등을 거짓 계약서로 작성한 분양권 취득자가 추후 1세대 1주택 비과세요건을 갖춰 주택을 양도하고 비과세로 신고한 사실이 확인되는 경우 비과세 적용하지 않고 양도소득세를 추징할 수 있음.

(3) 중개인: 과태료 부과 + 사무소 개설등록 취소 및 업무정지 + ​거래계약서에 금액등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 이중으로 계약서를 작성한 경우에는 중개사무소 개설등록이 취소될 수 있음 + 중개인이 중개가 완성된 거래계약서에 서명 및 날인하지 않은 경우에는 최대 6개월까지 업무정지 가능

3. 상가임대차 계약 시 다운(down) 계약서 관련 법적 책임

부동산 매매계약 또는 임대차계약을 하면서 다운계약서를 작성하는 경우가 많습니다. 사실과 다른 허위계약서이고, 다운계약서를 세무서에 제출하는 등 행위는 불법행위입니다.

가.  매도인 또는 임대인의 책임

매도인 또는 임대인은 다운계약서로 종합소득세, 부가가치세, 종합소득세를 적게 내게, 그것을 근거로 산정된 건강보험료, 국민연금 등에서도 이익을 봅니다. 불법행위입니다. 적발되면 당연히 이러한 이익을 납부해야 하고, 국세기본법 제47조의3 제2항 1호에 의해 부가가치세 및 종합소득세에 대한 40%의 과소신고가산세 및 동법 제47조의4 납부불성실가산세도 납부해야 합니다.

다운계약서의 작성으로 조세범 처벌법 제3조 제6항 2호의 세금포탈 행위에 해당할 수 있고, 관계기관의 고발이 있으면 제3조 제1항에 의해 형사처벌을 받을 수 있습니다.

나.  임차인의 책임

임차인은 다운계약서의 작성으로 인해 비용이 줄어드는 결과가 생깁니다. 반면, 주택 또는 상가임대차보호법의 대상이 아닌 계약이 다운계약서에 따라 그 대상 범위에 포함되는 경우, 임차인은 동법에 의한 보호를 받게 됩니다. 다만, 그 범위는 실제 계약이 아닌 다운계약서 상에 기재된 보증금 및 차임을 한도로 정해집니다.

계약연장에 실패한 임차인들 중에는 임대인에 대하여 다운계약서 작성사실을 수사기관이나 세무서에 신고하겠다고 고지하는 경우가 있는데 일반적인 범위 안에서는 문제가 없지만, 이러한 행위가 지나치다 판단되면 형법상 협박죄에 해당할 수 있으며, 만일 이를 통해 금전 등의 이익을 얻었다면 공갈죄에 해당할 수 있습니다.

KASAN_[부동산계약쟁점] 다운(down) 계약서 또는 업(up) 계약서 허위신고 적발 시 계약당사자와 중계인의

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사안의 개요

(1)   매도인(원고)가 피고에게 부동산(토지)을 9억8천7백만원에 매도 + 다운계약서 특약 - 특약사항: 매매대금 실거래 신고는 8억원으로 한다. 향후 본 특약이 이행되지 않을 시 8억원을 초과하는 금액에 대한 양도소득세는 매수인이 부담한다.

(2)   매수인(피고) 앞으로 소유권이전등기를 경료하지 아니한 상태로 제3자에게 미등기 전매하는 경우 매도인이 위 부동산을 제3자에게 직접 소유권이전등기를 해 주기로 약정함

(3)   매수인은 토지의 형질변경 후 제3자에게 17억원에 위 부동산을 매도하고, 매매계약서에 매도인을 원고로 기재하고 등기까지 마침

(4)   매도인은 매매가를 17억원으로 신고하고 특약에 따라 8억원 초과분에 대한 양도소득세를 매수인에게 청구함

당사자 주장 및 쟁점

매수인(피고)가 자신이 부담할 양도소득세를 포탈하고, 원고는 피고의 양도소득세 포탈에 기여한 대가로 자신이 부담할 양도소득세의 일부를 피고로부터 지급받기로 특약한 것이므로 민법 제103조에 따라 무효인 계약임. 피고 매수인이 양도세 부담 거절함. 양도세를 매수인이 부담한다는 특약의 무효여부가 쟁점

판결요지

위 약정은 구 조세범처벌법이나 부동산등기특별조치법에서 처벌되는 범죄행위를 약정한 것으로서 국민의 납세의무를 저버리고, 국가의 적정한 과세권 행사를 방해하는 등 그 불법의 정도가 매우 크므로, 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되어 무효라고 판단함

첨부: 부산고등법원 2014. 5. 15. 선고 (창원)2011나2756 판결

부산고등법원 2014. 5. 15. 선고 (창원)2011나2756 판결 .pdf

KASAN_[불법전매쟁점] 다운계약서 및 매수인의 양도세 부담 약정 - 무효 판결 미등기전매 후 매수인 양도세

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쟁점: 주택법 제41조의2(벌칙) 제1항의 규정을 위반하여 입주자로 선정된 지위를 전매한 자에 그러한 지위를 매수한 매수인이 포함되는지 여부 – 부정

대법원 판결요지

KASAN_[불법전매쟁점] 전매제한위반 불법전매 매수인 형사처벌 여부 대법원 2010. 5. 13. 선고 2009도

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분양권 전매제한 위반행위, 불법전매행위가 적발된 경우 (1) 매도인 형사처벌, (2) 분양회사의 분양계약 취소 또는 해제로 인한 분양권 환수, (3) 중개인 형사처벌 및 영업정지, 자격취소 등 행정제재처분 등을 당할 수 있습니다.

불법전매계약의 당사자 사이의 사법상 효력을 인정하는 대법원 판결이 있음에도 불구하고 강행법규 위반으로 무효라고 본 최근 하급심 판결이 있다는 점도 유의해야 할 것입니다. 대법원은 전매금지 규정을 단속규정으로 보았지만 사업주체가 분양계약을 취소 또는 해제하는 방법으로 불법전매행위를 규율할 수 있다는 것이므로 매수인의 분양권 확보에 협조하지 않겠다는 입장입니다.

또한, 선행하는 분양권 매매계약이 불법전매인 경우 그 이후 전매금지 기간 이후에 선의로 분양권을 전전매수한 경우에도 그 기초인 분양계약의 취소, 해제로 인한 분양권 환수로부터는 보호받을 수 없습니다. 주택법 등에서 “선의의 제3자는 보호될 수 있다”는 규정을 두고 있지 않습니다. 한편, 당사자 사이에 체결한 분양권 불법전매계약을 시행사에 대해 그 효력을 주장할 수 없습니다.

나아가 세무 측면에서도 형식적으로는 수분양자(매도인)이 계약금, 중도금을 모두 납입해야 하는데, 정부에서 수분양자(매도인)의 자금출처를 조사하면 수억원대 자금 출처를 명확하게 입증하는 것은 현실적으로 곤란하기 때문에 매도인에게 증여세가 부과될 우려가 있습니다.

마지막 단계로 중도금, 잔금까지 납입하고 수분양자, 매도인 명의로 소유권보전등기를 한 다음 전매계약의 매수인에게 소유권을 이전할 때에는 매도인의 양도소득세 부담이 문제됩니다. 매수인이 양도소득세를 부담하는 경우에도 그 금액을 매도인에게 증여한 것이므로 다시 매도인에게는 증여세 부담이 문제됩니다.

불법전매와 유사하지만 그 범위가 더 넓은 규제대상은 주택의 공급질서 교란행위입니다. 주택법 제101조에서 주택의 공급질서를 교란시키는 행위를 금지하고 위반행위를 형사벌하고 있습니다. 즉, 주택법은 ① 주택을 공급받을 수 있는 지위, ② 입주자 저축증서, ③ 주택상환사채 등을 양도, 양수하는 행위를 금지하고 있고, 이러한 증서나 지위 등에 대한 양도 양수를 알선하는 행위, 광고하는 행위도 금지하고 위반시 형사처벌합니다.

KASAN_[전매제한쟁점] 분양권 전매제한위반 불법전매 관련 법적 쟁점 및 실무적 포인트 몇 가지.pdf

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1. 불법전매 대상인 분양계약의 취소 또는 해제와 분양권 환수 가능성

주택법상 분양권이나 입주권을 전매제한 기간 중에 불법으로 매매한 경우 시행사 등 사업주체는 주택공급계약을 취소 또는 해제할 수 있습니다. 한편, 대법원은 불법전매 계약의 경우 형사처벌 대상이라고 하더라도 그 사법상 효력까지 부인할 수 없다고 판결한 적이 있습니다. 즉, 전매 매수인은 매도인을 상대로 소유권이전을 청구할 수 있다는 것입니다. 이것은 당사자 사이의 계약 효력에 관한 것이고, 더 나아가 그 당사자들이 분양회사 등 사업주체에 대하여 전매계약의 효력을 주장하여 수분양자 명의변경을 청구할 수 있다는 의미는 아닙니다.

분양회사 등 사업주체가 불법전매를 이유로 분양계약을 취소, 해제할 수 있음에도 불구하고 현실적으로 그렇게 하는 사례는 찾아보기 어렵습니다. 그것은 분양계약 취소, 해제를 통해 불법전매 금지라는 공익을 보호할 수 있지만, 사업주체로서는 계약해제로 인한 원상복구 의무, 다시 분양절차를 진행하여 새로운 분양계약을 해야 하는 부담만 가중되기 때문입니다. 참고로 불법전매의 경우 사업주체는 반드시 분양계약을 해지해야 한다는 의무 규정은 없습니다.

이와 같은 이유로 불법전매 사실이 적발되더라도 사업주체는 절차상 번거로움이나 민원발생, 경제적 부담 등 여러가지 이유로 계약해제나 분양권 환수조치를 적극적으로 행사하는 경우는 많지 않습니다.

또한 대법원 판례는 불법전매의 경우에도 전매제한기간이 경과하고 나면 그 이후에는 사업주체에 대하여 전매의 법률관계를 주장할 수 있다는 입장입니다. 불법전매로 적발된 경우에도 사업주체에서 분양계약을 취소, 해제하지 않고 전매제한기한이 지난 후에는 매수인에게 분양권 이전절차를 이행해 줄 수 있습니다.

결국 그 사업주체가 공기관이 아닌 사기업의 경우라면 전매제한의무 위반행위가 적발된 경우에도 분양계약의 해제 및 분양권 환수는 실제 발생할 가능성이 높지 않다고 볼 수 있습니다.

2. 불법전매 형사처벌 – 3년 공소시효 

주택법상 불법전매 행위는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이와 같은 법정형의 범죄는 형사소송법상 공소시효는 3년으로 비교적 단기입니다. 공소시효가 경과된 이후에는 처벌할 수 없습니다.

3. 매수인의 양도소득세 부담 약정 – 증여세 가능

전매 계약일과 명의 이전일 사이에 가격상승 때문에 매도인의 양도소득세를 매수인이 부담한다고 약정합니다. 매수인이 매도인에게 그 양도세 액수만큼 증여한 것에 해당하므로 매도인은 다시 증여세를 부담할 수 있습니다. 소위 다운계약은 불법이고 양 당사자 모두 과태료 부과, 추징 및 가산세 부과 등 여러가지 법적 책임을 질 수 있습니다.

KASAN_[불법전매쟁점] 분양권 전매제한위반의 불법전매 관련 법령상 원칙적 내용 및 현실적 실무적 사항 몇 가지.

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대법원은 주택법상 형사처벌대상인 전매행위에 대해 전매금지규정은 효력규정이 아닌 단속규정에 불과하다고 보고, 전매제한기간 동안에 이루어진 전매계약은 당사자 사이에서 사법상의 효력까지 무효는 아니라는 입장입니다. 따라서 전매제한기간 중에 이루어진 전매계약에 따른 수분양권 매수인의 명의변경절차 이행청구를 인정해 왔습니다(대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다34612판결, 대법원 2014. 6. 12. 선고 2012다40295판결).

다만, 여기서도 대법원은 대신 분양사업자 등 사업주체의 사후 조치에 따라 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 완료된 주택공급계약을 취소하는 등 방법으로 전매금지위반 행위에 관한 계약의 효력을 처리할 수 있다는 입장입니다.

그런데 최근 대전지방법원 2018. 5. 9. 2017가합104228 판결에서 종래 대법원 판결과는 달리 주택법상 전매제한규정이 단순한 단속규정이 아닌 효력규정에 해당하고 가사 전매제한규정을 단속규정에 해당한다고 보더라도 당사자가 통정하여 단속규정을 위반하는 법률행위를 한 경우에는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위가 될 수 있기 때문에(대법원 1993. 7. 27. 선고 93다2926판결) 주택법상 전매제한규정을 위반한 전매계약은 민법 103조의 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효이고, 따라서 수분양권 매수인은 수분양권 매도인에게 분양계약자 명의변경절차를 구할 수 없다고 판결하였습니다.

대전지방법원은 그 이유를 다음과 같이 밝혔습니다. "적발되더라도 여러 차례 전매행위를 하거나 전매행위를 중개한 것이 아닌 이상 3천만원 이하의 벌금형을 선고받을 가능성이 높은 반면, 소위 프리미엄 명목으로 적게는 수천만원에서 많게는 수억원의 이익을 얻을 수 있는 점에 비추어 보면, 처벌규정만으로는 전매제한 제도의 목적을 달성할 수 없다. 민사법적으로 전매계약의 효력을 인정하여 줌으로써 불법을 통하여 얻은 이익을 보유할 수 있도록 하는 것은 국민 법 감정에 반할 뿐만 아니라 사회 정의의 관점에서도 부당하다."

판결이유가 타당하고, 이에 공감한다는 의견이 많습니다. 앞으로 상급법원, 특히 대법원에서 위 판결을 그대로 유지할지 귀추가 주목됩니다. 최근 사회적 분위기를 감안하면 기존의 판례를 변경하고 하급심 판결을 유지할 가능성도 있지 않을까 생각합니다.

참고로 사안은 다르지만 대법원 2017. 10. 12. 선고 2016다229393 판결에서 택지개발촉진법상 전매금지규정에 대해 이를 단속규정이 아니라 효력규정으로 보고, 전매계약의 사법상의 효력까지 무효라고 판단한 사례도 있습니다. 이것도 주택법상의 전매금지규정에 대한 대법원 판례와는 다른 취지의 입장을 취한 것입니다. 위 대법원 판결요지를 인용하면 다음과 같습니다.

"구 택지개발촉진법 상 소유권이전등기 시까지 법에 따라 조성된 택지의 전매행위를 원칙적으로 금지한 규정의 취지는 택지를 용도대로 사용하려는 실수요자에게 택지가 공급될 수 있도록 전매차익의 취득을 목적으로 하는 택지공급신청을 억제할 필요가 있고, 이에 따라 택지의 전매행위에 시행자가 직접 관여하여 전매가 허용되는 요건을 충족하는지를 직접 확인, 검토한 다음 동의를 하게 함으로써 이러한 동의 없이는 당사자를 구속하는 계약의 효력을 발생하는 것을 금지하려는 데에 있다고 해석된다. 따라서 위 택지공급계약을 체결하기 전에 장차 공급받을 택지를 그대로 전매하기로 하는 내용의 택지분양권 매매계약이 체결되었다 하더라도 택지분양권 매매계약에 대한 시행자의 동의 자체가 불가능하므로 이는 무효이고 매도인이 장차 공급받을 택지에 관하여 시행자의 동의 절차에 협력할 의무도 지지 아니한다고 해석함이 타당하다."

KASAN_[불법전매쟁점] 주택법상 형사처벌 대상인 전매금지대상 분양권거래 계약의 효력 - 형사처벌과 달리 사법상

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