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1.    사안의 개요

(1)   토지거래허가 지정구역 송파구 아파트 거래 – 매도인 매매 호가 24억9천만원, 매수희망자 2024. 7. 6. 매도인 계좌로 가계약금 5천만원 송금

(2)   공인중개사의 양측에 전달한 문자 메시지 요지: 송파구 D아파트 E호 매매 계약 내용입니다. • 매매대금 24억 9천만원, • 계약금 : 10%, • 중도금 : 40% 지불일 협의, • 잔금일은 협의, (중략) • 그리고 본 부동산은 토지거래허가지역으로 토지거래허가가 안 될 시 또한 조건 없이 무효로 합니다. 매매약정서 작성하고 토지거래허가 득한 후 5일 이내에 매매계약서를 작성한다. 매매약정금 중 일부가 입금되면 약정이 성립됩니다. 약정서 작성하기까지 상기 내용에 일방이 해제할 경우에는 매수 약정인은 입금액을 포기하고 매도 약정인은 입금액의 배액을 상환하고 약정을 해제할 수 있다. 위 내용에 동의하시면 매매 약정인은 (중략) 국민은행 B 계좌로 입금하기로 한다.

(3)   매도인 계약체결 거절 및 가계약금 5천만원 반환 의사 통지 BUT 매수자가 가계약금 반환수령 계좌를 알려주지 않음, 법원에 5천만원 및 원리금 공탁

(4)   매수인 매도인을 상대로 가계약금 2배 1억원 청구 민사소송 제기

(5)   1심 판결: 매수인 원고 패소

2.    판결요지 – 중개인의 일방적 문자만으로 매매약정 성립 불인정

(1)   매수인 원고가 위 50,000,000원을 송금하기 전까지 매도인 피고들은 위 중개인 G으로부터 이 사건 문자메시지 내용과 같은 해약금 약정에 관하여 아무런 설명을 듣지 못하였고, 심지어 가계약금의 액수도 알지 못하였던 점,

(2)   원고와 피고 사이에서 이 사건 문자메시지 내용과 같은 해약금 약정, 즉 매매약정서를 작성하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 체결하지 않기로 하는 약정이 있었다고 인정할 수 없다. 

(3)   매도인 피고들이 2024. 7. 13.까지 이 사건 문자메시지의 내용에 관하여 이의를 제기한 사실이 없다는 사정만으로 달리 보기 어렵다.

3.    법리 판단기준

가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다(대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결, 대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결 등 참조).

첨부: 서울동부지방법원 2025. 2. 14. 선고 2024가단156828 판결

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1.    사안의 개요

(1)   부동산매매약정서 - 토지거래허가 불허 시 조건 없이 약정은 해지되며, 매도자는 영수 받은 약정금을 조건 없이 반환한다. 토지거래 허가 도중 또는 허가 이후 단순변심으로 매매약정을 철회할 시 매도자는 영수 받은 약정금의 배액을 상환, 매수자는 지불한 약정금을 포기하는 조건이다. 또한 중개수수료 지급의 의무도 가진다.

(2)   매도인 토지거래허가 취득 BUT 매수인 매매대금 조달용 본인 아파트매매 불발, 계약체결 연기 요청 BUT 매도인 이사 계획상 계약연기 불가 통지 + 매매약정 해제 통지 + 토지거래허가 취소 신청

(3)   매수인 주장요지 – 매수인의 아파트매매 전제한 계약, 매매 불발은 본인의 귀책사유 아님, 그 후 본계약체결 불성립, 매도인은 입금 받은 가계약금 5천만원의 배액 1억원 반환 또는 5천만원 반환의무 주장

2.    서울중앙지방법원 판단 – 매수인 주장 불인정, 패소, 매도인의 입금 받은 가계약금 5천만원 반환의무 불인정

3.    판결요지  

(1)   아파트매매 계약성립 판단: 이 사건 약정에서 매매목적물, 매매금액, 계약금, 중도금 및 잔금 지급일, 매도인 변심 시 받은 돈의 2배 상환, 매수인 변심 시 보낸 돈 포기, 중개수수료 발생 등의 내용이 구체적으로 기재되어 있고, 토지거래허가 필증 발급 후 본계약서를 작성하기로 규정하고 있는바, 이 사건 부동산에 관한 매매계약의 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있었다. 이 사건 부동산에 관한 매매계약이 성립되었다.

(2)   이 사건 약정금 5천만원은 계약금의 일부로서 매도인에게 지급되었다고 봄이 상당하다.

(3)   원고주장과 같이 이 사건 부동산에 관한 매매계약이 성립되지 않았고, 지급한 돈이 계약금이 아닌 청약증거금 성격의 가계약금이라고 하더라도, 이 사건 약정에서 ‘토지거래 허가 도중 또는 허가 이후 단순변심으로 매매약정을 철회할 시 매도자는 영수받은 약정금의 배액을 상환, 매수자는 지불한 약정금을 포기하는 조건이다’라는 내용의 해약금 약정이 기재되어 있으므로, 원고들의 단순변심으로 이 사건 약정이 해제되는 경우 원고들은 지급한 돈의 반환을 구할 수 없다.

(4)   계약성립 판단기준 법리: 계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 참조).

(5)   약정해제의 원인에 관한 판단: 매수인 소유 아파트의 매매계약 체결이 이 사건 부동산에 관한 매매계약의 조건이었다고 볼 수 없다. 이 사건 약정은 원고들의 단순변심으로 인하여 해제되었다고 할 것이므로 원고들은 이 사건 약정금의 반환을 구할 수 없다.

(6)   통상 부동산의 매매계약에 있어 매도인은 매수인이 어떠한 방법으로 매매대금을 조달하는지에 관하여 영향을 받지 않는다. 원고들이 원고들 소유 부동산을 처분하여 이 사건 부동산에 관한 매매대금을 조달하려고 계획하였고, 피고 등이 그러한 사정을 들어서 알고 있었다고 하더라도, 향후 원고들이 대출 등 다른 방법으로 매매대금을 마련하여 피고 등에게 지급할 수도 있는 것이고, 피고 등이 자금조달계획 위반으로 이를 거절할 수 있는 것도 아니다. 매수인의 자금조달계획은 매도인과의 관계에서 매수인의 내부적인 사정에 불과하다고 할 것이다. 원고들과 피고 등 사이에, 원고들 소유 아파트가 처분되지 않을 경우 이 사건 부동산에 관한 매매계약을 체결하지 않을 의사의 합치가 있었다면 이 사건 약정에 특약으로 기재하였을 것으로 보이나. 이 사건 약정에 그러한 내용은 찾아볼 수 없고, 달리 피고 등이 원고들 소유 아파트의 처분을 이 사건 부동산의 매매계약의 조건으로 정하였음을 인정할 증거가 없다.

첨부: 서울중앙지방법원 2025. 1. 23. 선고 2024가단5004042 판결

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1.    사안의 개요

(1)   토지거래허가 지정구역 송파구 아파트 거래 사안 – 매수희망자 매도인의 계좌로 가계약금 5천만원 송금

(2)   매수희망자 공인중개사의 발송 문자 

(3)   매도희망자 공인중개사의 발송 문자 

(4)   매도인의 계약체결 거절 + 매수희망자 입금한 가계약금 5천만원의 2배 1억원 반환의무 주장 - 1억원 청구 민사소송 제기

2.    서울동부지방법원의 판단 – 매수인 패소, 송금한 5천만원 및 이자 반환의무 인정 

3.    판결요지

(1)   매수인 원고가 F부동산중개법인으로부터 받은 문자메세지의 내용과 매도인 피고가 J공인중개사 사무소로부터 받은 문자메세지의 내용이 일치하지 않는 점, 문자메세지는 각각 원고측 공인중개사인 F부동산중개법인이 원고에게, 피고측 공인중개사인 J공인중개사 사무소가 피고에게 보냈을 뿐, 원고와 피고들 사이에 직접 위와 같은 내용의 문자메시지를 주고 받은 것은 아닌 점, 피고 B이 원고로부터 50,000,000원을 송금받은 후에야 비로소 J공인중개사가 문자메세지를 보낸 점, 각 문자메세지에는 약정금을 1억원으로 정하여 지급한다고 되어 있는데, 원고가 실제로 피고 B에게 송금한 금액은 50,000,000원에 불과한 점, 이 사건 아파트가 소재하는 지역은 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있는 점 등을 종합하여 보면, 원고와 피고 사이에 이 사건 아파트를 매매하는 데 대하여 최종적이고 확정적인 의사의 합치가 있었다고 보기 어렵다.

(2)   또한 토지거래허가를 얻기 전에 피고들이 계약을 일방적으로 파기하는 경우에는 약정금의 배액을 배상하기로 하는 약정에 관하여도 원고와 피고들 사이에 최종적이고 확정적인 의사의 합치가 있었다고 보기 어렵다.

(3)   원고가 피고 계좌로 50,000,000원을 송금한 것은, 원고와 피고들 사이에 확정적인 매매계약 및 약정금 배액약정을 체결된 것이 아니라 장래의 교섭에 따라 매매계약이 체결되지 않을 수도 있는 불확실한 상태임을 전제로 하여 단지 계약 협상의 우선권을 부여한 일종의 가계약이 체결됨에 따라, 원고가 피고에게 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 장차 계속될 매매계약 교섭의 기초로 지급한 일종의 증거금으로서, 향후 본 계약이 체결될 경우에는 그 돈을 계약금의 일부의 지급에 갈음하되, 본 계약이 체결되지 않는 경우에는 이를 반환할 것을 전제로 하여 지급한 가계약금에 불과하다고 할 것이다.

(4)   따라서 ‘원고와 피고들 사이에 정식으로 매매계약이 체결되었고, 그 매매계약의 내용중 일부로서 토지거래허가를 얻기 전에 피고들이 매매계약을 일방적으로 파기하는 경우에는 피고들이 약정금의 배액을 배상하기로 하는 약정이 원고와 피고들 사이에 체결되었음’을 전제로 하여 그 약정금 50,000,000원의 배액을 청구하는 원고의 청구는 이유 없다.

첨부: 서울동부지방법원 2022. 9. 29. 선고 2021가단153019 판결

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