1. 사안의 개요
(1) 부동산매매약정서 - 토지거래허가 불허 시 조건 없이 약정은 해지되며, 매도자는 영수 받은 약정금을 조건 없이 반환한다. 토지거래 허가 도중 또는 허가 이후 단순변심으로 매매약정을 철회할 시 매도자는 영수 받은 약정금의 배액을 상환, 매수자는 지불한 약정금을 포기하는 조건이다. 또한 중개수수료 지급의 의무도 가진다.
(2) 매도인 토지거래허가 취득 BUT 매수인 매매대금 조달용 본인 아파트매매 불발, 계약체결 연기 요청 BUT 매도인 이사 계획상 계약연기 불가 통지 + 매매약정 해제 통지 + 토지거래허가 취소 신청
(3) 매수인 주장요지 – 매수인의 아파트매매 전제한 계약, 매매 불발은 본인의 귀책사유 아님, 그 후 본계약체결 불성립, 매도인은 입금 받은 가계약금 5천만원의 배액 1억원 반환 또는 5천만원 반환의무 주장
2. 서울중앙지방법원 판단 – 매수인 주장 불인정, 패소, 매도인의 입금 받은 가계약금 5천만원 반환의무 불인정
3. 판결요지
(1) 아파트매매 계약성립 판단: 이 사건 약정에서 매매목적물, 매매금액, 계약금, 중도금 및 잔금 지급일, 매도인 변심 시 받은 돈의 2배 상환, 매수인 변심 시 보낸 돈 포기, 중개수수료 발생 등의 내용이 구체적으로 기재되어 있고, 토지거래허가 필증 발급 후 본계약서를 작성하기로 규정하고 있는바, 이 사건 부동산에 관한 매매계약의 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있었다. 이 사건 부동산에 관한 매매계약이 성립되었다.
(2) 이 사건 약정금 5천만원은 계약금의 일부로서 매도인에게 지급되었다고 봄이 상당하다.
(3) 원고주장과 같이 이 사건 부동산에 관한 매매계약이 성립되지 않았고, 지급한 돈이 계약금이 아닌 청약증거금 성격의 가계약금이라고 하더라도, 이 사건 약정에서 ‘토지거래 허가 도중 또는 허가 이후 단순변심으로 매매약정을 철회할 시 매도자는 영수받은 약정금의 배액을 상환, 매수자는 지불한 약정금을 포기하는 조건이다’라는 내용의 해약금 약정이 기재되어 있으므로, 원고들의 단순변심으로 이 사건 약정이 해제되는 경우 원고들은 지급한 돈의 반환을 구할 수 없다.
(4) 계약성립 판단기준 법리: 계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 참조).
(5) 약정해제의 원인에 관한 판단: 매수인 소유 아파트의 매매계약 체결이 이 사건 부동산에 관한 매매계약의 조건이었다고 볼 수 없다. 이 사건 약정은 원고들의 단순변심으로 인하여 해제되었다고 할 것이므로 원고들은 이 사건 약정금의 반환을 구할 수 없다.
(6) 통상 부동산의 매매계약에 있어 매도인은 매수인이 어떠한 방법으로 매매대금을 조달하는지에 관하여 영향을 받지 않는다. 원고들이 원고들 소유 부동산을 처분하여 이 사건 부동산에 관한 매매대금을 조달하려고 계획하였고, 피고 등이 그러한 사정을 들어서 알고 있었다고 하더라도, 향후 원고들이 대출 등 다른 방법으로 매매대금을 마련하여 피고 등에게 지급할 수도 있는 것이고, 피고 등이 자금조달계획 위반으로 이를 거절할 수 있는 것도 아니다. 매수인의 자금조달계획은 매도인과의 관계에서 매수인의 내부적인 사정에 불과하다고 할 것이다. 원고들과 피고 등 사이에, 원고들 소유 아파트가 처분되지 않을 경우 이 사건 부동산에 관한 매매계약을 체결하지 않을 의사의 합치가 있었다면 이 사건 약정에 특약으로 기재하였을 것으로 보이나. 이 사건 약정에 그러한 내용은 찾아볼 수 없고, 달리 피고 등이 원고들 소유 아파트의 처분을 이 사건 부동산의 매매계약의 조건으로 정하였음을 인정할 증거가 없다.
첨부: 서울중앙지방법원 2025. 1. 23. 선고 2024가단5004042 판결
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