1. 사안의 개요
(1) 토지거래허가 지정구역 송파구 아파트 거래 사안 – 매수희망자 매도인의 계좌로 가계약금 5천만원 송금
(2) 매수희망자 공인중개사의 발송 문자
(3) 매도희망자 공인중개사의 발송 문자
(4) 매도인의 계약체결 거절 + 매수희망자 입금한 가계약금 5천만원의 2배 1억원 반환의무 주장 - 1억원 청구 민사소송 제기
2. 서울동부지방법원의 판단 – 매수인 패소, 송금한 5천만원 및 이자 반환의무 인정
3. 판결요지
(1) 매수인 원고가 F부동산중개법인으로부터 받은 문자메세지의 내용과 매도인 피고가 J공인중개사 사무소로부터 받은 문자메세지의 내용이 일치하지 않는 점, 문자메세지는 각각 원고측 공인중개사인 F부동산중개법인이 원고에게, 피고측 공인중개사인 J공인중개사 사무소가 피고에게 보냈을 뿐, 원고와 피고들 사이에 직접 위와 같은 내용의 문자메시지를 주고 받은 것은 아닌 점, 피고 B이 원고로부터 50,000,000원을 송금받은 후에야 비로소 J공인중개사가 문자메세지를 보낸 점, 각 문자메세지에는 약정금을 1억원으로 정하여 지급한다고 되어 있는데, 원고가 실제로 피고 B에게 송금한 금액은 50,000,000원에 불과한 점, 이 사건 아파트가 소재하는 지역은 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있는 점 등을 종합하여 보면, 원고와 피고 사이에 이 사건 아파트를 매매하는 데 대하여 최종적이고 확정적인 의사의 합치가 있었다고 보기 어렵다.
(2) 또한 토지거래허가를 얻기 전에 피고들이 계약을 일방적으로 파기하는 경우에는 약정금의 배액을 배상하기로 하는 약정에 관하여도 원고와 피고들 사이에 최종적이고 확정적인 의사의 합치가 있었다고 보기 어렵다.
(3) 원고가 피고 계좌로 50,000,000원을 송금한 것은, 원고와 피고들 사이에 확정적인 매매계약 및 약정금 배액약정을 체결된 것이 아니라 장래의 교섭에 따라 매매계약이 체결되지 않을 수도 있는 불확실한 상태임을 전제로 하여 단지 계약 협상의 우선권을 부여한 일종의 가계약이 체결됨에 따라, 원고가 피고에게 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 장차 계속될 매매계약 교섭의 기초로 지급한 일종의 증거금으로서, 향후 본 계약이 체결될 경우에는 그 돈을 계약금의 일부의 지급에 갈음하되, 본 계약이 체결되지 않는 경우에는 이를 반환할 것을 전제로 하여 지급한 가계약금에 불과하다고 할 것이다.
(4) 따라서 ‘원고와 피고들 사이에 정식으로 매매계약이 체결되었고, 그 매매계약의 내용중 일부로서 토지거래허가를 얻기 전에 피고들이 매매계약을 일방적으로 파기하는 경우에는 피고들이 약정금의 배액을 배상하기로 하는 약정이 원고와 피고들 사이에 체결되었음’을 전제로 하여 그 약정금 50,000,000원의 배액을 청구하는 원고의 청구는 이유 없다.
첨부: 서울동부지방법원 2022. 9. 29. 선고 2021가단153019 판결
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