(1)법원이 선정한 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2006다67602 판결)
(2)법원은 감정인의 감정 결과 일부에 오류가 있는 경우에도 그로 인하여 감정사항에 대한 감정 결과가 전체적으로 서로 모순되거나 매우 불명료한 것이 아닌 이상, 감정 결과 전부를 배척하여야 할 것이 아니라 그 해당되는 일부 부분만을 배척하고 나머지 부분에 관한 감정 결과는 증거로 채택하여 사용할 수 있다(대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 판결).
(3)불리한 감정결과에 대해 다른 감정인을 선정해 재감정을 요청하는 방안은 실무상으로는 거의 받아들여지지 않습니다. 다른 감정인 선임해서 기존 감정인과 다른 감정결과가 나왔을 때 재판부에서 어느 결과를 받아들일지 난감한 상황에 처하기 때문입니다. 감정은 법원이 해당 쟁점에 대한 전문적 식견이 부족하여 전문가의 평가 및 의견을 구하는 것이므로 복수의 다른 의견보다 단일한 의견을 받기를 원합니다.
(4)소송당사자는 법원의 감정절차에 앞서 사적으로 미리 감정을 의뢰하여 감정결과를 받아 참고하는 것이 바람직합니다. 다만 사적 감정결과를 의견서로 제출하더라도 상대방에서 다른 감정결과를 제출할 수 있으므로 재판부는 양측에서 감정인 선정, 감정항목, 감정절차 등에 동의한 후 진행하는 정식 감정절차에 따른 감정결과를 우선 적용합니다. 원칙적으로 양측에서 서로 다른 감정결과를 제출하였다면 재판부에서 그 중 하나를 선택할 수도 있지만, 실무상 상대방에서 동의하지 않고 다툴 것이므로 통상 중립적인 제3자에게 정식 감정을 의뢰하는 방안을 택할 것입니다.
(5)법원에 감정결과가 제출된 후에는 당사자는 기존 감정인에 대한 사실조회신청(감정인에게 사실확인 또는 의견 요청)을 통해 감정결과에 대한 의견을 제출하면서 본인에게 유리한 의견을 구하는 방식을 취할 수 있습니다. 그 과정에서 다른 감정전문가의 의견을 첨부하는 방안도 있습니다. 사실조회신청에서 전문가의 식견이 반영되면 기존 감정인에게 감정결과에 대한 보정이나 의견 변경의 가능성도 있기 때문입니다.
(6)상가의 권리금은 크게 유형재산평가액과 무형재산평가액으로 구분되고, 유형재산평가액은 시설권리금, 무형재산평가액은 영업권리금과 바닥권리금으로 나누어 평가됩니다. 유형재산의 평가를 위해서는 시설물 목록이, 무형재산의 평가를 위해서는 사업자등록증, 3년간의 소득금액증명서, 영업허가증 등이 필요합니다. 국토교통부 고시 감정평가 실무기준에서 권리금 감정에 대해 유형재산은 원가법, 무형재산은 거래사례비교법 또는 수익환원법에 따라 평가하도록 규정합니다.
(2)임대인(피고)가 신규 임차인에게 상가건물 재건축 계획 및 3년의 임대차기간 제한 고지
(3)신규 임차인, 기존 임차인과의 권리금 계약 해제
(4)기존 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해 손해배상 청구 소송 제기
(5)원심 판결: 권리금 회수 방해 및 손해배상 책임 인정
(6)대법원 판결: 임대인 책임 불인정, 원심판결 파기 환송
2.대법원 판결요지
(1)판단기준 - 상가 건물에 대한 재건축 필요성이나 재건축 의사의 진정성 등이 인정되고 그 철거, 재건축 계획이 구체화되지 않았다고 보기 어려운 점, 고지 내용이 구체적인 철거·재건축 계획이나 일정과 대체로 부합하고, 특별히 신규 임차인이 되려는 사람에게 불합리한 조건을 강요하는 것이라고 보기 어려운 점 등에 비추어, 위 고지 행위가 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당하지 않는다.
(2)임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용·취지가 같지 않은 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다(대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결, 대법원 2022. 8. 31. 선고 2022다233607 판결 등 참조).
(3)건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았는데도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획과 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다.
(4)사용승인 기준으로 약 39년이 지난 상가건물 + 재건축을 위해 이 사건 점포를 포함하여 이 사건 건물의 상당 부분을 공실로 두고 있음 + 현재 임대차관계를 유지하고 있는 임차인들과의 계약에서 특약사항으로 “재건축이 예정되어 있으므로 2025. 8. 31. 이후에는 더 이상 임대차를 하지 않는다.”라는 내용을 두고 있음. 따라서 이 사건 건물에 대한 재건축 필요성이나 재건축 의사의 진정성 등이 인정되고, 그 철거․재건축 계획이 구체화되지 않았다고 보기 어렵다.
(5)위와 같은 구체적인 철거․재건축 계획이나 일정과 대체로 부합하고, 특별히 신규 임차인이 되려는 사람에게 불합리한 조건을 강요하는 것이라고 보기 어렵다. 피고가 이 사건 고지를 한 이후 그와 모순되는 언행이나 행동을 하였다고 볼 정황도 찾아볼 수 없다.
(6)이 사건 건물의 내구연한 등에 따른 철거․재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않는다고 볼 수 없고, 그 계획․단계가 구체화되지 않았는데도 피고가 신규 임차인에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시․고수한 것이라거나 피고가 이 사건 고지 내용과 모순되는 행동을 한 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는다. 따라서 피고의 이 사건 고지는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다.
(7)이 사건 고지 내용이 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건을 충족하지 않더라도 마찬가지이다.
1.서울고등법원 2023. 10. 27. 선고 2022나2043475 판결: 상가임대차법의 입법취지를 고려하면 갱신 거절의 정당한 사유에 관한 상가임대차법 제10조 제1항 7호에서 정한 각 사유에 해당하는 경우에만 재건축을 이유로 한 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있다고 주장하나, 임대인이 임대차계약 체결 무렵 임차인에게 재건축 계획의 내용을 구체적으로 고지하지 않았거나 상가건물이 노후ㆍ훼손되지 않아 상가임대차법 제10조 제1항에서 정한 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 사유는 될 수 없다 하더라도, 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의4의 각 규정의 내용‧취지가 같지 아니한 이상, 그러한 사정만으로 상가임대차법 제10조의4 제1항 4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’가 된다고 볼 수 없으므로(대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결 등 참조).
(2)대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결: 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용 및 취지가 같지 아니한 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다. 임대인의 고지 내용이 상가임대차법 제10조 제1항의 법리상 임차인의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 사유는 될 수 없더라도 그로 인하여 당연히 상가임대차법 제10조의4 제1항 각 호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’가 된다고 볼 수도 없다.
(3)상가임대차법 제10조(계약갱신 요구 등)① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우, 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
(4)상가임대차법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
2.권리금 보호배제 정당한 사유 – 건물철거 및 재건축
(1)대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결: 건물 내구연한 등에 따른 철거․재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시․고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다.
(2)원칙적으로 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당하지 않음(☞ 소유권 보호) BUT 다음과 같은 사안에서는 예외적으로 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당함 (☞ 상가임차권 보호): Ⓐ 건물 내구연한 등에 따른 철거・재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획・단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시・고수하는 경우 (ex. 신축 후 10년 된 건물에 별다른 이상이 없음에도 재건축계획이 있음을 주장하면서 임대차기간을 1년만으로 확정적으로 제시한 경우) + Ⓑ 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 경우 (ex. 신규 임차인에 대해서는 재건축계획으로 인해 2년의 임대차기간만 가능하다고 고지한 후 같은 건물 내 옆 상가에 대해서는 4~5년의 임대차기간을 보장한 경우)
(3)원칙적으로 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당하지 않음(☞ 소유권 보호): “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다(대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결 등 참조). 이 사건 조항은 ‘정당한 사유’의 예시조항 중 하나인데, 임대인이 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 없이 상가건물을 비영리목적으로 활용하는 것까지 제한하는 것은 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한이 될 수 있으므로, 임대인이 장기간 상가건물을 비영리목적으로 사용하여 임차인의 영업이익을 활용할 우려가 없는 경우에는 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하기 위하여 입안되었다. 이 사건 조항에서 정한 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결, 대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결 등 참조).
(4)임대인이 재건축을 이유로 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 경우에도, 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하였고 실제로 그와 같은 사유로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다면, 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호에 해당한다(대법원 2021다272346 판결 참조).
(5)서울고등법원 2023. 10. 27. 선고 2022나2043475 판결: 원고는 피고에게 약 2년 동안 이 사건 점포를 임대하거나 영리목적으로 직접 사용하지 않을 계획으로 피고가 신규임차인을 주선하더라도 신규임대차계약 체결이 어렵다는 취지의 내용증명을 발송하여 신규임대차계약 체결을 거절하는 사유로 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호에서 정한 ‘임대차 목적물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우’임을 명확하게 밝혔다. 피고가 이 사건 건물을 철거하고 이 사건 토지 지상에 사옥을 신축한다는 사유로 원고가 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로 이 사건 임대차계약 종료일부터 이 법원 변론종결일에 이르기까지 1년 6개월 이상 원고의 인도 거절 내지 사옥 신축공사 등을 이유로 이 사건 각 부동산을 영리목적으로 사용하지 아니하였다면, 이는 이 사건 조항에서 정한 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위에 정당한 사유가 있는 경우라고 봄이 타당하다.
(1)아파트상가 상가건물 소유주 C 주식회사, 오너 대표 B (지배주주 BUT 대표이사, 등기이사 아님) + 공인중개사 A 개인 - 상가 2개 점포 분양 받음, 부동산 중개업 영업 개시
(2)공인중개사 A와 상가건물 소유주 C 회사법인 사이 상가점포 분양대행 계약 체결 – 분양권자: C사, 분양대행자: A 공인중개사 - 상가 업종제한, 업종독점권 특약 조건으로 9개 상가점포 분양 완료 + 16개 점포 미분양
(3)16개 상가점포 미분양 상태에서 C 회사는 A와 분양대행계약 종료, 분양대행사를 타사로 교체 + 새로운 분양대행사는 상가점포 업종제한 없는 조건으로 상가점포 4개 분양 완료
(4)상가건물 소유주 C사에서 잔여 상가점포 12개 통으로 Z사에게 매도함 – 이후 업종제한, 독점권 조건 없이 상가 분양
(5)동일 상가 내 다수의 부동산중개업소 영업 – A 업종독점권 침해 주장
(6)상가분양 시 업종제한 없는 수분양자, 그 점포 임차인에 대한 영업금지가처분 소송 패소
(7)A에게 상가 분양한 C사에 대한 손해배상청구 소송 – 분양자의 손해배상책임 인정 판결
2.판결의 요지 – 분양자의 업종독점권 보장 책임
분양계약서에서 업종 제한 조항을 두는 경우에 어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나, 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하는 것은 기본적으로 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있는 것이다(대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다61179 판결 등 참조).
3.경업금지 또는 독점적 영업권보장약정은 다른 계약의 경우와 마찬가지로 반드시 계약서의 한 조항 등을 통하여 명시적으로 행하여질 필요는 없고 묵시적으로도 이루어질 수 있는 것이지만, 당사자 간에 그러한 묵시적인 약정이 있었는지 여부는 당사자 간의 관계, 그 약정의 기초가 되는 계약이 있을 경우 그 계약 체결의 동기와 목적, 구체적인 계약내용, 계약 체결이후의 경과, 관련 법령, 거래의 관행 등을 비롯한 당시의 모든 정황에 비추어 종합적으로 판단되어야 한다(대법원 2013. 9. 26. 선고 2011다98365 판결 등 참조).
4.판결의 요지 – 구체적 사안의 판단: 피고 C사는 상가를 분양ㆍ임대하면서 업종을 지정하여 분양ㆍ임대할 것을 지시하였거나 적어도 원고가 이 사건 상가를 업종 제한 상가로 분양ㆍ임대하고 있다는 것을 알면서도 이를 용인하여 왔는바, 원고와 피고 C 사이에는 이 사건 상가에 관한 업종제한약정이 존재한다고 봄이 타당하다.
5.대규모 상가를 분양할 경우에 분양자가 수분양자들에게 특정 영업을 정하여 분양하는 이유는 수분양자들이 해당 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 한편 상가 내의 업종 분포와 업종별 점포 위치를 고려하여 상가를 구성함으로써 적절한 상권이 형성되도록 하고 이를 통하여 분양을 활성화하기 위한 것이고, 수분양자들로서도 해당업종에 관한 영업이 보장된다는 전제 아래 분양회사와 계약을 체결한 것이므로, 지정업종에 관한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양자에게도 적용된다(대법원 2008. 5. 29. 선고 2005다25151 판결 등 참조).
6.따라서 분양자는 나머지 점포를 제3자에게 분양할 때 기존의 수분양자에게 지정된 업종과 동종 또는 유사한 업종으로 분양하지 않을 뿐만 아니라 수분양자가 지정업종의 변경을 요청하는 경우에도 함부로 승인하지 않아야 하며, 만약 수분양자가 임의로 업종을 변경하여 기존 수분양자의 지정업종과 경업관계에 있게 된 경우에는 업종의 환원을 요구하거나 나아가 그 분양계약을 해제하는 등의 방법으로 기존 수분양자의 영업권이 실질적으로 보호되도록 최선을 다할 의무를 부담한다고 할 것이고(대법원 1995. 9. 5. 선고 94다30867 판결참조), 수분양자가 기존 수분양자의 지정업종과 동종 또는 유사한 업종의 영업을 하는 것을 분양자가 알고도 방치하여 기존 수분양자에게 손해가 발생하였다면 분양자도 기존 수분양자에 대하여 손해배상책임을 부담할 수 있다(대법원 2012. 6. 28. 선고 2010다18133 판결 등 참조).
7.판결의 요지 – 기존 소유자, 분양자의 잔여 점포 매수인, 분양자에 대한 책임: 원고와 피고 C이 체결한 이 사건 분양계약에는 업종제한약정이 포함되어 있으므로 원고에 대하여 경업금지의무를 부담하는 분양자 피고 C은 이 사건 분양계약 체결 이후라도 12개 잔여 점포의 매수인 Z, 각 수분양자나 임차인들이 경업금지의무를 위반하는 경우 그 분양계약ㆍ임대계약을 해제하는 등의 조치를 취함으로써 원고의 영업권이 실질적으로 보호될 수 있도록 최선을 다하여야 할 의무를 부담한다.
8.판결의 요지 – 손해배상 책임범위: 채무불이행 내지 불법행위로 인한 재산상의 손해는 위법한 가해행위로 인하여 발생한 재산상의 불이익, 즉 그 위법행위가 없었더라면 존재하였을 재산상태와 위법행위가 가해진 이후의 재산상태의 차이를 말하는 것이고(대법원 2012. 12. 13. 선고 2011다25695 판결 등 참조), 손해배상의 범위를 정할 때에는 그 위법행위와 원고가 입은 손해 사이에 상당인과관계가 있어야 하고, 그 상당인과관계의 유무는 결과발생의 개연성, 위법행위의 태양 및 피침해이익의 성질 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2007. 5. 11. 선고 2004다11162 판결 등 참조).
9.판결의 요지 – 분양자 책임의 손해배상액 산정: 손해액 산정에 관한 판단 - 상가에 관한 업종제한약정에 따른 경업금지의무 위반행위로 인하여 이 사건 원고 소유 점포의 공인중개사업에 관한 독점운영권이 침해되었고, 원고는 이와 같은 독점영업권이 보장될 당시 이 사건 원고 소유 점포를 독점적 영업이 보장되는 공인중개사 사무소로 임대함으로써 취득하였거나, 취득할 수 있었던 임료(이하 ‘기대 임료’라 한다)에서 피고들의 경업금지의무위반으로 인하여 독점영업권이 침해당한 상태에서 취득하거나 할 수 있었던 임료(이하 ‘실제 임료’라 한다)를 공제한 임료 차액 상당액의 손해를 입었다고 볼 수 있다.
임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 계약갱신을 요구하더라도 임대인 또는 직계존비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 계약 갱신을 거절할 수 있고(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호), 그럼에도 불구하고 거짓인 경우 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항).
2.임대인의 실거주의사 판단기준 및 임대인의 입증책임: 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결
(1)임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다.
(2)‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다.
(3)이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치ㆍ모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다.
(4)원고가 이 사건 아파트에 실제 거주한다는 이유로 피고들의 갱신요구를 거절하려면 그에 대한 증명책임을 부담하므로 실제 거주한다는 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정을 주장ㆍ증명할 필요가 있다. 그러나 위와 같은 사정을 보면 원고가 드는 사정만으로는 원고나 원고 부모가 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 가공된 것이 아니라는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도라고 인정하기에는 의문의 여지가 있다. 따라서 원심으로서는 위와 같은 사정뿐만 아니라 원고나 원고 부모가 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사에 관한 다른 사정이 있는지 등 앞서 본 사정을 종합하여 심리함으로써 원고나 원고 부모의 실제 거주하려는 의사가 가공된 것이 아니라는 것을 통상적으로 수긍할 수 있는 것인지 판단하였어야 했다.
(5)그런데도 원심은 이러한 사정을 충분히 심리하지 아니한 채 원고의 실제 거주 의사에 개연성이 있고 그러한 의사와 명백하게 모순되는 행위를 찾을 수 없다는 이유로 원고의 갱신거절이 적법하다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호의 증명책임 등에 관한 법리를 오해함으로써 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다
3.허위 시 임대인의 손해배상책임 및 손해액산정: 수원지방법원 2024. 2. 7. 선고 2023가단503651 판결
(1)주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신의 요구 등) ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
(2)구체적손해배상액 산정 - 임대인이 임차인에 대하여 손해배상을 하여야 하는 경우 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 ① 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액과 ② 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액, ③ 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 중 큰 금액으로 한다.
(3)먼저 원고는 피고의 갱신거절로 인하여 다른 주거지를 임대차보증금 6억 8,250만 원에 임차하는 바람에 위 금액과 이 사건 임대차계약의 임대차보증금 4억 1,000만 원의 차액인 2억 7,250만 원 또는 적어도 이 사건 부동산과 같은 면적의 부동산을 신규 임차하는데 필요한 임대차보증금과 위 4억 1,000만 원의 차액인 2억 2,000만 원에 대하여 2년간 민법이 정한 연 5%의 비율로 계산한 이자 상당 금액과 중개수수료 4,504,500원, 이사비용 245만 원의 손해를 입었다고 주장한다.
(4)그러나 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 부동산과 새로 임차한 부동산의 동일성, 임대차보증금으로 6억 8,250만 원을 지급할 수밖에 없었던 사정 및 그 적정성을 알기 어려워 원고가 주장하는 손해가 이 사건 임대차계약의 갱신거절과 상당인과관계에 있는 통상손해에 해당한다는 점을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 또한 나머지 중개수수료와 이사비용에 해당하는 금액을 갱신거절로 인한 손해로 보더라도 그 합계 금액이 아래에서 보는 주택임대차보호법 제6조의3 제6항 제2호의 금액을 초과하지 아니한다.
(5)주택임대차보호법 제6조의3 제6항 제1호에 따른 손해배상금액은 2,562,500원(= 4억 1,000만 원 × 2.5%1) × 1/12 × 3개월)이고, 제2호에 따른 손해배상금액은 11,500,008원[= {제3자에게 임대하여 얻은 월차임 1,333,333원(= 6억 4,000만 원 × 2.5% × 1/12, 원 미만 버림) - 갱신거절 당시 환산월차임 854,166원(= 4억 1,000만 원 × 2.5% × 1/12, 원 미만 버림)} × 24개월]이므로, 피고는 원고에게 그 중 다액인 11,500,008원 및 이에 대하여 이자로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
