(1)토지거래허가 지정구역 송파구 아파트 거래 – 매도인 매매 호가 24억9천만원, 매수희망자 2024. 7. 6. 매도인 계좌로 가계약금 5천만원 송금
(2)공인중개사의 양측에 전달한 문자 메시지 요지: 송파구 D아파트 E호 매매 계약 내용입니다. • 매매대금 24억 9천만원, • 계약금 : 10%, • 중도금 : 40% 지불일 협의, • 잔금일은 협의, (중략) • 그리고 본 부동산은 토지거래허가지역으로 토지거래허가가 안 될 시 또한 조건 없이 무효로 합니다. 매매약정서 작성하고 토지거래허가 득한 후 5일 이내에 매매계약서를 작성한다. 매매약정금 중 일부가 입금되면 약정이 성립됩니다. 약정서 작성하기까지 상기 내용에 일방이 해제할 경우에는 매수 약정인은 입금액을 포기하고 매도 약정인은 입금액의 배액을 상환하고 약정을 해제할 수 있다. 위 내용에 동의하시면 매매 약정인은 (중략) 국민은행 B 계좌로 입금하기로 한다.
(3)매도인 계약체결 거절 및 가계약금 5천만원 반환 의사 통지 BUT 매수자가 가계약금 반환수령 계좌를 알려주지 않음, 법원에 5천만원 및 원리금 공탁
(4)매수인 매도인을 상대로 가계약금 2배 1억원 청구 민사소송 제기
(5)1심 판결: 매수인 원고 패소
2.판결요지 – 중개인의 일방적 문자만으로 매매약정 성립 불인정
(1)매수인 원고가 위 50,000,000원을 송금하기 전까지 매도인 피고들은 위 중개인 G으로부터 이 사건 문자메시지 내용과 같은 해약금 약정에 관하여 아무런 설명을 듣지 못하였고, 심지어 가계약금의 액수도 알지 못하였던 점,
(2)원고와 피고 사이에서 이 사건 문자메시지 내용과 같은 해약금 약정, 즉 매매약정서를 작성하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 체결하지 않기로 하는 약정이 있었다고 인정할 수 없다.
(3)매도인 피고들이 2024. 7. 13.까지 이 사건 문자메시지의 내용에 관하여 이의를 제기한 사실이 없다는 사정만으로 달리 보기 어렵다.
3.법리 판단기준
가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다(대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결, 대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결 등 참조).
(1)부동산매매약정서 - 토지거래허가 불허 시 조건 없이 약정은 해지되며, 매도자는 영수 받은 약정금을 조건 없이 반환한다. 토지거래 허가 도중 또는 허가 이후 단순변심으로 매매약정을 철회할 시 매도자는 영수 받은 약정금의 배액을 상환, 매수자는 지불한 약정금을 포기하는 조건이다. 또한 중개수수료 지급의 의무도 가진다.
(2)매도인 토지거래허가 취득 BUT 매수인 매매대금 조달용 본인 아파트매매 불발, 계약체결 연기 요청 BUT 매도인 이사 계획상 계약연기 불가 통지 + 매매약정 해제 통지 + 토지거래허가 취소 신청
(3)매수인 주장요지 – 매수인의 아파트매매 전제한 계약, 매매 불발은 본인의 귀책사유 아님, 그 후 본계약체결 불성립, 매도인은 입금 받은 가계약금 5천만원의 배액 1억원 반환 또는 5천만원 반환의무 주장
2.서울중앙지방법원 판단 – 매수인 주장 불인정, 패소, 매도인의 입금 받은 가계약금 5천만원 반환의무 불인정
3.판결요지
(1)아파트매매 계약성립 판단: 이 사건 약정에서 매매목적물, 매매금액, 계약금, 중도금 및 잔금 지급일, 매도인 변심 시 받은 돈의 2배 상환, 매수인 변심 시 보낸 돈 포기, 중개수수료 발생 등의 내용이 구체적으로 기재되어 있고, 토지거래허가 필증 발급 후 본계약서를 작성하기로 규정하고 있는바, 이 사건 부동산에 관한 매매계약의 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있었다. 이 사건 부동산에 관한 매매계약이 성립되었다.
(2)이 사건 약정금 5천만원은 계약금의 일부로서 매도인에게 지급되었다고 봄이 상당하다.
(3)원고주장과 같이 이 사건 부동산에 관한 매매계약이 성립되지 않았고, 지급한 돈이 계약금이 아닌 청약증거금 성격의 가계약금이라고 하더라도, 이 사건 약정에서 ‘토지거래 허가 도중 또는 허가 이후 단순변심으로 매매약정을 철회할 시 매도자는 영수받은 약정금의 배액을 상환, 매수자는 지불한 약정금을 포기하는 조건이다’라는 내용의 해약금 약정이 기재되어 있으므로, 원고들의 단순변심으로 이 사건 약정이 해제되는 경우 원고들은 지급한 돈의 반환을 구할 수 없다.
(4)계약성립 판단기준 법리: 계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 참조).
(5)약정해제의 원인에 관한 판단: 매수인 소유 아파트의 매매계약 체결이 이 사건 부동산에 관한 매매계약의 조건이었다고 볼 수 없다. 이 사건 약정은 원고들의 단순변심으로 인하여 해제되었다고 할 것이므로 원고들은 이 사건 약정금의 반환을 구할 수 없다.
(6)통상 부동산의 매매계약에 있어 매도인은 매수인이 어떠한 방법으로 매매대금을 조달하는지에 관하여 영향을 받지 않는다. 원고들이 원고들 소유 부동산을 처분하여 이 사건 부동산에 관한 매매대금을 조달하려고 계획하였고, 피고 등이 그러한 사정을 들어서 알고 있었다고 하더라도, 향후 원고들이 대출 등 다른 방법으로 매매대금을 마련하여 피고 등에게 지급할 수도 있는 것이고, 피고 등이 자금조달계획 위반으로 이를 거절할 수 있는 것도 아니다. 매수인의 자금조달계획은 매도인과의 관계에서 매수인의 내부적인 사정에 불과하다고 할 것이다. 원고들과 피고 등 사이에, 원고들 소유 아파트가 처분되지 않을 경우 이 사건 부동산에 관한 매매계약을 체결하지 않을 의사의 합치가 있었다면 이 사건 약정에 특약으로 기재하였을 것으로 보이나. 이 사건 약정에 그러한 내용은 찾아볼 수 없고, 달리 피고 등이 원고들 소유 아파트의 처분을 이 사건 부동산의 매매계약의 조건으로 정하였음을 인정할 증거가 없다.
(1)매수인 원고가 F부동산중개법인으로부터 받은 문자메세지의 내용과 매도인 피고가 J공인중개사 사무소로부터 받은 문자메세지의 내용이 일치하지 않는 점, 문자메세지는 각각 원고측 공인중개사인 F부동산중개법인이 원고에게, 피고측 공인중개사인 J공인중개사 사무소가 피고에게 보냈을 뿐, 원고와 피고들 사이에 직접 위와 같은 내용의 문자메시지를 주고 받은 것은 아닌 점, 피고 B이 원고로부터 50,000,000원을 송금받은 후에야 비로소 J공인중개사가 문자메세지를 보낸 점, 각 문자메세지에는 약정금을 1억원으로 정하여 지급한다고 되어 있는데, 원고가 실제로 피고 B에게 송금한 금액은 50,000,000원에 불과한 점, 이 사건 아파트가 소재하는 지역은 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있는 점 등을 종합하여 보면, 원고와 피고 사이에 이 사건 아파트를 매매하는 데 대하여 최종적이고 확정적인 의사의 합치가 있었다고 보기 어렵다.
(2)또한 토지거래허가를 얻기 전에 피고들이 계약을 일방적으로 파기하는 경우에는 약정금의 배액을 배상하기로 하는 약정에 관하여도 원고와 피고들 사이에 최종적이고 확정적인 의사의 합치가 있었다고 보기 어렵다.
(3)원고가 피고 계좌로 50,000,000원을 송금한 것은, 원고와 피고들 사이에 확정적인 매매계약 및 약정금 배액약정을 체결된 것이 아니라 장래의 교섭에 따라 매매계약이 체결되지 않을 수도 있는 불확실한 상태임을 전제로 하여 단지 계약 협상의 우선권을 부여한 일종의 가계약이 체결됨에 따라, 원고가 피고에게 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 장차 계속될 매매계약 교섭의 기초로 지급한 일종의 증거금으로서, 향후 본 계약이 체결될 경우에는 그 돈을 계약금의 일부의 지급에 갈음하되, 본 계약이 체결되지 않는 경우에는 이를 반환할 것을 전제로 하여 지급한 가계약금에 불과하다고 할 것이다.
(4)따라서 ‘원고와 피고들 사이에 정식으로 매매계약이 체결되었고, 그 매매계약의 내용중 일부로서 토지거래허가를 얻기 전에 피고들이 매매계약을 일방적으로 파기하는 경우에는 피고들이 약정금의 배액을 배상하기로 하는 약정이 원고와 피고들 사이에 체결되었음’을 전제로 하여 그 약정금 50,000,000원의 배액을 청구하는 원고의 청구는 이유 없다.
경력자 스카우트 채용 사 연봉 계약과 별도로 사이닝보너스(signing bonus) 1억원 지급 계약 + 회사는 7년간 고용 보장 및 피용자는 그 기간 동안 근무하기로 보장함
2.서울고등법원 항소심 판결 – 7년 전속계약금으로 해석
3.대법원 판결요지 – 항소심 판결 파기 환송
(1)당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그러한 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2005. 5. 27. 선고 2004다60065 판결, 대법원 2007. 9. 20. 선고 2006다15816 판결 등 참조).
(2)기업이 경력 있는 전문 인력을 채용하기 위한 방법으로 근로계약 등을 체결하면서 일회성의 인센티브 명목으로 지급하는 이른바 사이닝보너스가 이직에 따른 보상이나 근로계약 등의 체결에 대한 대가로서의 성격만 가지는지, 더 나아가 의무근무기간 동안의 이직금지 내지 전속근무 약속에 대한 대가 및 임금 선급으로서의 성격도 함께 가지는지는해당 계약이 체결된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 계약서에 특정 기간 동안의 전속근무를 조건으로 사이닝보너스를 지급한다거나 그 기간의 중간에 퇴직하거나 이직할 경우 이를 반환한다는 등의 문언이 기재되어 있는지 및 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것이다.
(3)만약 해당 사이닝보너스가 이직에 따른 보상이나 근로계약 등의 체결에 대한 대가로서의 성격에 그칠 뿐이라면 계약 당사자 사이에 근로계약 등이 실제로 체결된 이상 근로자 등이 약정근무기간을 준수하지 아니하였더라도 사이닝보너스가 예정하는 대가적 관계에 있는 반대급부는 이행된 것으로 볼 수 있을 것이다.
(4)원심판결 이유와 기록에 의하면, ① 이 사건 채용합의서에는 7년간의 전속근무를 조건으로 사이닝보너스를 지급한다거나 피고가 약정근무기간 7년을 채우지 못하였을 경우 이를 반환하여야 한다는 등의 내용은 기재되어 있지 아니한 점, ② 이 사건 채용합의서만으로는 원고와 피고가 약정근무기간과 고용보장기간을 각 7년으로 약정한 특별한 이유나 동기를 찾기 어려운 점, ③ 원고는 신규사업을 추진하는 과정에서 로봇 관련 박사급 엔지니어가 필요하게 되자 삼성에스디아이 주식회사에서 근무하던 피고를 급하게 스카우트한 것으로서, 이 사건 약정 체결 과정에서 피고에게 장기간 근무의 필요성이나 근무기간이 7년이어야 하는 구체적인 이유는 설명하지 아니한 것으로 보이는 점, ④ 원고로서는 신규사업의 원활한 수행을 위하여 피고의 계속적인 근무가 중요하다고 판단하였을 수는 있으나, 그렇다고 하여 이 사건 약정 당시 피고에게 약정근무기간을 채우지 못할 경우 사이닝보너스를 반환하여야 한다는 사실은 고지하여 주지도 아니하였고, 피고로서도 근무기간 7년이 사이닝보너스의 반환과 결부된 의무근무기간이라고는 예상하기 힘들었을 것으로 보이는 점 등의 사정이 나타나 있고, 거기에 이 사건 약정의 체결 동기 및 구체적 내용, 약정 임금 액수, 사이닝보너스의 지급 경위와 지급 방식 및 액수, 피고의 종전 근로조건과 임금 액수 등 여러 사정을 종합하여 보면, 이 사건 사이닝보너스가 7년간의 전속근무 등을 조건으로 하여 지급되었다거나 7년간의 근무에 대한 임금의 선급 명목으로 지급되었다고 보기는 어렵다.
(5)결국 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 사이닝보너스는 이직에 따라 일회성으로 지급한 위로금 또는 입사계약 즉 이 사건 약정 체결에 대한 대가로서의 성격에 그치는 것으로 해석함이 타당하고, 나아가 약정근무기간 동안 피고가 근무하리라 믿고 원고가 지출한 비용으로까지 해석되지는 아니한다.
(6)따라서 피고가 원고와 이 사건 약정을 체결하고 원고에 이직하여 입사한 이상 이 사건 사이닝보너스가 예정하는 대가적 관계에 있는 반대급부는 이행되었다고 할 것이므로, 설령 원고의 주장과 같이 피고가 이 사건 약정이 정하는 약정근무기간 중 1년 2개월 정도만 근무하고 사직한 것이 피고의 이 사건 약정 불이행에 해당하더라도, 피고가 이 사건 약정 불이행으로 배상하여야 할 신뢰이익의 범위에 이 사건 사이닝보너스 상당액이 포함된다고 볼 수는 없다.
1.대구지방법원 서부지원 2018. 12. 11. 선고 2018가소21928 판결 – 기본법리
가계약도 계약의 일종이고, 계약금에 비추어 소액이지만 가계약금의 수수까지 이루어지는 만큼 뭔가 구속력이 있겠지만, 임시의 계약이다 보니 본계약보다는 약한 구속력을 가진, 약간은 불분명한 무엇일 수밖에 없다. 결국은 가계약에 관한 당사자들의 의사합치의 내용이 무엇인지에 관한 해석의 문제로서 당사자들이 가계약에 이른 경위에 따라 다양한 해석이 가능하다.
일반적으로 가계약의 체결은 본계약의 중요부분에 대하여 어느 정도 합의가 이루어진 이후에 이루어지는데, 불행히도 대부분의 경우는 합의내용에 대한 별도의 서면을 작성하지 아니한 채 ‘빠른 시일 내에 본계약의 체결 여부를 결정하기로 하고, 본계약 체결 이전에 가계약을 체결하는데, 가계약금을 수수함으로써 본계약을 체결할 의무를 어느 정도 부담한다’는 정도의 인식을 공유하는 정도에 그친다.
위와 같은 가계약에 있어서 우리 사회에 일반적으로 용인되는 가계약금에 관한 인식은 당사자들 사이에 다른 특별한 약정이 없는 한 다음과 같은 정도로 정리될 수 있다. 매매계약의 경우를 예를 들어 매매의 가계약을 체결하고 가계약금을 수수하는 것은 매수인에게 다른 사람에 우선하여 본계약을 체결할 수 있는 우선적 선택권을 부여하고, 매도인은 이를 수인하는 데 본질적인 의미가 있으므로, 가계약제도는 매도인보다 매수인을 위한 장치이다. 본계약을 체결할지 여부를 결정할 기간은 비교적 단기간으로 정해지고, 매수인은 그 기간 내에 본계약의 체결을 요구할 권리를 가지는데, 매도인은 매수인의 본계약 체결요구에 구속되므로, 매도인은 매수인의 매매계약 체결요구를 거절할 수 없다.
매수인은 일방적인 매매계약 체결요구권을 가지는 대신 매수인이 매매계약의 체결을 포기하는 경우 매수인은 가계약금의 반환 역시 포기하여야 하는데, 이는 매도인이 매수인에게 일방적인 계약체결 요구권을 부여함으로써 부담하는 법률적인 지위의 불안정성에 대한 보상의 의미를 가진다.
매도인이 매매계약의 체결을 거부하더라도 매수인은 매매계약 체결권을 일방적으로 행사할 수 있으므로, 결국 매수인의 의사에 따라 매매계약이 체결되고, 이때 정해진 계약금은 해약금의 성질을 가지므로, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 나서야 비로소 매매계약의 구속력에서 벗어날 수 있을 것이다. 위와 같은 내용은 우리 사회에 일반화된 공감을 정리한 것이고, 당사자들의 구체적인 의사에 따라 다양한 내용으로 확장될 수 있음은 물론이다.
2.계약 불성립의 경우 – 가계약금, 증거금 그대로 반환 대상
본 계약을 체결하기 전에 가계약도 성립되지 않았다면, 가계약금, 계약증거금 명목으로 주고 받은 금액은 당사자 사이에 법적 구속력이 없습니다. 계약금이나 해약금과 같이 몰취 또는 배액배상의 대상이 아닙니다. 그 금액 그대로 주고 받아서 원상회복하면 될 것입니다. 실무상 핵심적 포인트는 가계약의 성립 여부입니다. 만약 가계약이 성립되었다면 대구지방법원 서부지원 2018. 12. 11. 선고 2018가소21928 판결에 따라 해결해야 할 것입니다.
3.본 계약의 세부사항 결정 후 본 계약 체결 전 가계약금만 주고 받았으나 본 계약체결 불발 시 반환대상 기준은 수수한 가계약금이 아니라 본 계약금액
매수인은 본 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 매도인은 계약금의 배액을 물어주고 계약을 해제할 수 있습니다. 약정된 계약금 중 일부만 받았더라도 전체 계약금을 기준으로 정해야 합니다.
대법원 2015. 04. 23 선고 2014다231378 판결: 실제 교부받은 계약금의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제 할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 실제 교부 받은 계약금'이 아니라 약정 계약금이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다.
4.본 계약의 세부사항을 결정하지 않은 경우 계약 성립 불인정 사례
계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고, 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 상황에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 하며, 한편 당사자자 의사의 합치가 이루어져야 한다고 표시한 사항에 대하여 합의가 이루어지지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약은 성립하지 아니한 것으로 보는 것이 상당하다.
원고 주장에 위약금의 지급을 구하는 의사가 포함되어 있다고 하더라도, 위약금 또한 해약금과 마찬가지로 계약이 체결되었음을 전제로 하여 인정될 수 있을 뿐만 아니라, 유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약 불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니라 할 것인데(대법원 1996.6.14. 선고 95다 54693 판결 등 참조), 당사자 사이에 위약금의 특약이 있었음을 인정할 증거 또한 없다.
