건축회사가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 지정하여 분양한 경우 그 수분양자나 수분양자의 지위를 양수한 자는 특별한 사정이 없는 한 그 상가의 점포 입주자들에 대한 관계에서 상호간에 명시적이거나 또는 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다(대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다45284 판결 등 참조).
그리고 이 때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 한다.
분양계약을 체결할 때 굳이 “※ 보습학원”이라는 문구가 기재된 계약서를 받은 것은 그 기재 업종에 대한 독점적 이익을 보장받는 대신 다른 업종을 특정하여 분양받는 수분양자에 대해서도 그 독점적 이익을 보장하는 영업제한의무를 수인하는 의미이고, 각자 업종을 특정하여 분양받은 수분양자들인 원고와 피고는 상호 특정 업종에 대한 영업제한의무를 부담한다.
(1) 원고는 피고의 행위에 따라 사업 활동에 상당한 영향을 받을 수 있는 지위에 있는 점,
(2) 대리점 사업자들로서는 피고의 도움 없이는 기존 회원들을 모두 데리고 다른 경쟁사업자에게 이동해 갈 수 없기 때문에 거래선을 바꾸기가 사실상 불가능한 점,
(3) 피고가 새로이 요구한 계약조건은 대리점 사업자에 대하여 자신의 거래상 지위를 부당하게 이용하여 대리점 사업자가 수수료를 지급받기 위하여 확보해야 하는 유료회원수의 하한선을 높게 변경하고 피고가 일방적으로 정한 판매목표의 달성을 강제하는 방법으로 거래상대방에게 불이익을 주었으며, 사업자에게 법률에서 규정하지 아니한 해지권을 부여하여 고객에 대하여 부당하게 불이익을 줄 우려가 있다는 점에서 공정거래법 제23조 제1항 제4호 및 약관의 규제에 관한 법률(이하 ‘약관규제법’이라고 한다) 제9조 제2호에 위배된다고 보이는 점,
(4) 피고는 원고에게 위와 같이 공정거래법 및 약관규제법에 위배된 계약조건을 담은 계약의 체결을 요구하다가 원고가 이를 거절하자 원고와의 대리점 계약을 더 이상 갱신하지 않을 뜻을 밝히는 한편, 계약 종료를 전제로 원고에게 상세업무보고서의 제출 등을 요구하다가 이마저 원고가 불응하자 이 사건 대리점 계약을 해지하기에 이른 점
(5) 피고가 이 사건 대리점 계약을 해지한 것은 피고가 새로이 요구한 계약 조건(공정거래위원회에서 위 계약 조건은 거래상 지위를 남용한 불이익 제공, 판매목표 강제 등의 불공정 거래행위에 해당한다고 보아 그 시정을 명한 바 있다)을 관철하기 위한 수단으로 이용한 것으로 볼 여지가 충분한 점,
(6) 원․피고 사이의 신뢰관계의 파탄에 피고의 이러한 불공정한 계약의 강요 및 영업수수료의 미지급이 주요한 원인이 되었던 점,
(7) 피고가 이 사건 대리점 계약을 해지한 것이 합리적인 경영상 필요가 있다는 점에 관한 별다른 주장 및 입증이 없는 점
피고가 그 지위를 남용하여 원고의 거래기회를 배제하여 그 사업 활동을 곤란하게 할 우려가 있거나 공정거래법이 금지하고 있는 거래강제 등의 목적 달성을 위하여 그 실효성을 확보하기 위한 수단으로 부당하게 행한 것으로서 공정한 거래를 저해할 우려가 있는 거래거절 행위에 해당한다고 봄이 상당하다.
피고는 공정거래법 제56조에 따라 위와 같은 위법한 거래거절행위로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.
상가 분양자가 수분양자에게 특정영업을 정하여 분양한 경우 특별한 사정이 없는 한 지정업종에 대한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양자에게도 적용되므로(대법원 2006. 7. 4.자 2006마164,165 결정, 대법원 2008. 5. 29. 선고 2005다25151 판결 등 참조),
분양자는 나머지 점포를 제3자에게 분양할 때 기존의 수분양자에게 지정된 업종과 동종 또는 유사한 업종으로 분양하지 않을 뿐만 아니라 수분양자가 지정업종의 변경을 요청하는 경우에도 함부로 승인하지 않아야 하며, 만약 수분양자가 임의로 업종을 변경하여 기존 수분양자의 지정업종과 경업관계에 있게 된 경우에는 업종의 환원을 요구하거나 나아가 그 분양계약을 해제하는 등의 방법으로 기존 수분양자의 영업권이 실질적으로 보호되도록 최선을 다할 의무를 부담한다고 할 것이고(대법원 1995. 9. 5. 선고 94다30867 판결 참조),
따라서 수분양자가 기존 수분양자의 지정업종과 동종 또는 유사한 업종의 영업을 하는 것을 분양자가 알고도 방치하여 기존 수분양자에게 손해가 발생하였다면 분양자도 기존 수분양자에 대하여 손해배상책임을 부담할 수 있다.
임차인의 계약갱신요구권에 관한 개정 주택임대차보호법 제6조의3의 도입 취지에 관하여 본다. 종전 주택임대차보호법의 경우에도 임차목적물이 양수되어도 그 양수인은 임대인의 지위를 승계하는 것으로 보아 대항력 있는 임차인의 경우 양수인에게 종전 임대차계약의 효력을 주장할 수 있었고 이를 통해 임차인의 주거권을 보장하였다. 개정 임대차보호법의 계약갱신요구권은 임차인이 거주할 수 있는 기간을 안정적으로 연장하여 임차인의 주거권을 더욱 강화하기 위해 도입되었다.
임차인의 계약갱신요구권은 그 문언 및 체계와 아울러 그 입법취지에 비추어, 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이고, 임차인의 계약갱신 요구시 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하고 있어 이러한 갱신요구권은 임차인이 계약갱신의 의사를 표시함으로써 바로 그 효과가 발생하는 형성권이라 할 것이다.
임대인의 계약갱신 거절 사유는 임대차보호법 제6조의2 제1항 단서의 각 호에 기재되어 있고, 위 8호에서 ‘임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’를 규정하고 있다. 위 8호를 제외한 나머지 각 호의 경우는 임차인의 차임 연체나 부정행위 등 임차인측의 사정 또는 임대차목적물 자체의 안전사고 우려나 임대차계약 체결 당시부터의 철거·재건축 계획 등이 고지된 경우 등이나, 반면 임대인의 실제 거주 사유는 임차인측에서 예측하기 어려운 임대인의 주관적 사유이고 임차목적물이 매도되어 새로운 임대인이 실제 거주하는 경우는 더욱 그러하다.
앞서 본 임차인의 주거권 강화를 위한 갱신 조항의 도입 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 실제 거주 사유라는 거절 사유의 특성, 매수인으로서는 매매계약 체결 당시 기존 임차인의 계약갱신요구권 행사 유무 및 그 행사 기간을 사전에 확인하여 매매계약 체결 여부를 결정할 수 있는 반면, 임차인이 자신의 계약갱신요구권 행사 이후 임차목적물이 양도되어 그 양수인이 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 있다고 할 경우에는 주거권 강화를 위한 주택임대차보호법의 개정 사유가 퇴색되게 되는 점 등에 비추어 볼 때, 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 봄이 상당하다.
