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1.    사안의 개요 및 쟁점

(1)   부동산 임대차기간 2019. 3. 10. ~ 2021. 3. 9.

(2)   임차인의 임대차계약 계약갱신 요구 통지 2021. 1. 5. 임대인에게 도달

(3)   임대인의 계약기간 종료 2개월 전까지 갱신거절 통지하지 않음

(4)   임대차계약 묵시적 갱신된 후 임차인의 의사 번복, 2021. 1. 28. 임대차계약의 해지 통지, 임대인에게 2021. 1. 29. 도달 – 임대차계약 만료일 2021. 3. 9. 이전

(5)   쟁점 – 계약해지 통지의 효력 발생일을 새로운 갱신 계약의 개시일로 볼 것인지, 아니면 통지 도달일로 볼 것인지 여부

2.    항소심 판결 요지

계약해지 통지는 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전인 2021. 1. 29. 임대인에게 도달하였으나, 그 통지에 따른 해지의 효력은 갱신된 임대차계약 기간이 개시되는 2021. 3. 10.부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 발생한다고 판단하였음

3.    대법원 판결 요지 – 계약해지 통지의 도달일 기준

(1)   임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구한 경우 갱신의 효력이 발생하는 시점 - 임대인에게 갱신요구가 도달한 때

(2)   임차인이 법 제6조의2 제1항에 따라 한 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달한 경우 해지의 효력 발생 시점 - 해지통지 후 3개월

(3)   주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 “임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 하여 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고, 같은 조 제4항은 “제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.”라고 규정한다. 한편 주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 “제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.‘’라고 규정하고, 제2항은 ”제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.“라고 규정한다.

(4)   이러한 주택임대차보호법 규정을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다. 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다.

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1.    상가임대차법 관련 조항 및 쟁점

(1)   임차인의 계약갱신 요구권 - 상가임대차법 제10조 제1항 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”

(2)   임차인의 계약갱신 거절의 통지 기간 규정 없음. 임차인이 갱신거절의 통지를 할 수 있는 기간은 제한하지 않았다.

(3)   임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간 중 계약갱신 요구하지 않고, 반대로 계약갱신 거절도 통지하지 않았음. 그 기간이 경과된 후 즉, 임대차기간 만료일로부터 1개월 이내 임차인이 계약갱신 거절통지서 보낸 경우

(4)   쟁점 – 임대인의 묵시적 계약갱신 주장에 따라 일단 묵시적 계약갱신 후 임차인의 계약종료 통지로부터 3개월 경과 후 임대차계약 만료로 볼 것인지 OR 묵시적 갱신 없이 최초 임대차계약의 기간 만료일로 종료되는지 여부

2.    대법원 판결요지

(1)   상가의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우 임대차계약의 묵시적 갱신이 인정되지 않음

(2)   상가의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우 해당 임대차계약은 묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대차기간의 만료일에 종료한다.

3.    대법원 판결의 이유

(1)   기간을 정한 임대차계약은 법률의 특별한 규정이 없는 한 기간이 만료함으로써 종료한다. 민법 제639조는 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 안에 이의를 하지 아니하는 때에는 묵시의 갱신을 인정하고 있다. 민법에 의하면 임차인이 임대차기간 만료 전에 갱신거절의 통지를 하는 경우에는 묵시의 갱신이 인정될 여지가 없다.

(2)   「상가건물 임대차보호법」(이하  상가임대차법 제10조 제4항은 “임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.”라고 정하여 묵시적 갱신을 규정하면서 임대인의 갱신거절 또는 조건변경의 통지기간을 제한하였을 뿐, 주택임대차보호법 제6조 제1항 후문과 달리 상가의 임차인에 대하여는 기간의 제한을 두지 않았다. 상가임대차법에 임차인의 갱신거절 통지기간에 대하여 명시적인 규정이 없는 이상 원칙으로 돌아가 임차인의 갱신거절 통지기간은 제한이 없다고 보아야 한다.

(3)   원심이 이 사건 임대차계약의 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인인 원고가 별다른 조치를 취하지 아니한 이상, 이 사건 임대차계약은 기간만료일 전 1개월이 경과하여 묵시적으로 갱신되었다고 판단한 것은 문언해석에 반한다. 또한 상가임대차법 제10조 제1항이 임차인의 갱신거절 통지기간도 한정한 것으로 해석한다면, 위 기간 이후 임대차기간 만료 전에 갱신거절 통지를 한 임차인의 의사에 반하여 상가임대차법 제10조 제4항에 따른 묵시적 갱신을 강제하는 결과가 되고, 이는 상가건물 임차인을 보호함으로써 그 경제생활의 안정을 보장하고자 하는 상가임대차법의 입법 취지에도 반한다.

첨부: 대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024 판결

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1.    사안의 개요

(1)   임차인 원고가 임대인 피고로부터 아파트를 임차(기존 임대차)하여 임대차기간 2년이 경과한 후 약 2년 2개월 동안 별도 계약 없이 거주해오다가, 임대차계약서를 다시 작성하면서(신규 임대차) 보증금은 그대로 유지하되 임대차기간만 신규 임대차계약서 재작성일로부터 2년으로 정하고 특약사항란에 ‘계약갱신청구에 의한 재계약’이라는 취지로 기재함

(2)   그로부터 약 6개월 후 원고는 피고에게 임대차계약을 해지한다는 뜻을 표시한 다음 아파트에서 퇴거하였고, 위 임대차계약 해지가 적법하다고 주장하며 보증금 반환을 구함

2.    쟁점

신규 임대차계약서 작성을 (1) 주택임대차보호법상 ‘계약의 갱신’  OR 새로운 임대차계약인지 여부 (2) 임차인 원고가 주택임대차보호법 제6조의2에 따른 임의해지권을 가지는지 여부

3.    판결 요지

(1)   기존 임대차계약의 묵시적 갱신에 해당, (2) 새로운 계약서에도 불구하고 기존 임대차계약의 묵시적 계약갱신의 임차인으로서 임의해지권 인정 – 해지통지 3개월 후 해지 효력 발생

(2)   임차인을 두텁게 보호하는 주택임대차보호법(제6조, 제6조의2, 제6조의3, 제10조 등)의 취지에 비추어, 당사자 간에 표시된 의사와 그 해석이 명백하지 않은 한 임차인의 임의해지권의 포기·상실 여부는 신중하게 판단해야 하고, 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 상태에서 ‘갱신계약, 재계약’등 형식으로 임대차를 연장하는 취지의 계약(서)을 체결(작성)한 경우에도 위 입법취지에 부합하는 방향으로 해석하는 것이 합리적임

(3)   신규 임대차계약은 임차인인 원고가 묵시적으로 갱신된 기존 임대차에 관한 임의해지권을 가진 상태에서 체결된 것으로, 임대차기간의 날짜 외에는 계약내용에 특별한 변동(원고의 임의해지권 제한 등)을 추단할 만한 내용이 없고, 특약사항란에도 ‘계약갱신청구에 의한 재계약’임이 명시되어 있음.

(4)   신규 임대차계약을 새로운 계약으로 보아 원고의 임의해지권을 부정하는 것은 법정갱신의 경우보다 2개월여 더 길게 임차할 수 있게 되는 대신, 같은 기간 동안 임대차보증금을 돌려받지 못하게 되고 중도의 임의해지권까지 잃게 되는 것임.

(5)   이러한 신규 임대차계약서의 작성 경위와 내용, 당사자 간 형평 및 추정적 의사, 임차인을 두텁게 보호하는 주택임대차보호법의 취지 등을 종합하면, 원고와 피고는 기존 임대차가 (묵시적으로) 갱신됨에 따라 임대차기간이 연장되었음을 확인하고 이를 서면으로 명확히 하기 위하여 신규 계약서를 작성한 것으로 보일 뿐, 기존의 임의해지권을 포기·상실시키려는 의사로 이를 약정하였다고 보기 어려움

첨부: 서울고등법원 2024. 1. 19. 선고 2023나2016548 판결

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1.    계약갱신 요구거절 사유 - 임대인의 실거주 거짓, 손해배상 책임

임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 계약갱신을 요구하더라도 임대인 또는 직계존비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 계약 갱신을 거절할 수 있고(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호), 그럼에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항).

2.    임대인의 손해배상 책임 및 손해액 근거 규정

(1)   주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신의 요구 등) ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

3.    구체적 사례의 손해배상액 산정 - 판결 이유

(1)   임대인이 임차인에 대하여 손해배상을 하여야 하는 경우 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 ① 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액과 ② 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액, ③ 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 중 큰 금액으로 한다.

(2)   먼저 원고는 피고의 갱신거절로 인하여 다른 주거지를 임대차보증금 6억 8,250만 원에 임차하는 바람에 위 금액과 이 사건 임대차계약의 임대차보증금 4억 1,000만 원의 차액인 2억 7,250만 원 또는 적어도 이 사건 부동산과 같은 면적의 부동산을 신규 임차하는데 필요한 임대차보증금과 위 4억 1,000만 원의 차액인 2억 2,000만 원에 대하여 2년간 민법이 정한 연 5%의 비율로 계산한 이자 상당 금액과 중개수수료 4,504,500원, 이사비용 245만 원의 손해를 입었다고 주장한다.

(3)   그러나 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 부동산과 새로 임차한 부동산의 동일성, 임대차보증금으로 6억 8,250만 원을 지급할 수밖에 없었던 사정 및 그 적정성을 알기 어려워 원고가 주장하는 손해가 이 사건 임대차계약의 갱신거절과 상당인과관계에 있는 통상손해에 해당한다는 점을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 또한 나머지 중개수수료와 이사비용에 해당하는 금액을 갱신거절로 인한 손해로 보더라도 그 합계 금액이 아래에서 보는 주택임대차보호법 제6조의3 제6항 제2호의 금액을 초과하지 아니한다.

(4)   주택임대차보호법 제6조의3 제6항 제1호에 따른 손해배상금액은 2,562,500원(= 4억 1,000만 원 × 2.5%1) × 1/12 × 3개월)이고, 제2호에 따른 손해배상금액은 11,500,008원[= {제3자에게 임대하여 얻은 월차임 1,333,333원(= 6억 4,000만 원 × 2.5% × 1/12, 원 미만 버림) - 갱신거절 당시 환산월차임 854,166원(= 4억 1,000만 원 × 2.5% × 1/12, 원 미만 버림)} × 24개월]이므로, 피고는 원고에게 그 중 다액인 11,500,008원 및 이에 대하여 이자로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

첨부: 수원지방법원 2024. 2. 7. 선고 2023가단503651 판결

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1.    분쟁 사안의 개요

(1)   임차인(원고)은 임대차기간 만료 전에 새로운 임차인 후보에게 이 사건 상가의 영업시설, 비품, 거래처 등 유·무형의 재산적 가치를 권리금 1억 4,500만 원에 양도하기로 하는 권리금계약을 체결하고,  

(2)   임대인(피고)에게 소외인과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다.

(3)   그러나 임대인 피고는 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인과의 임대차계약 체결을 거절하였다.  

(4)   임대인은 해당 상가를 돌려받은 후 1년 6개월 동안 비워서 사후적으로 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다.

2.    쟁점

임대차 계약체결 거절이유로 제시하지 않았지만 실제 상가를 1년 6개월 이상 공실로 두고 사용하지 않은 경우 - 권리금 회수기회 보호의무의 예외 조항인 ‘상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’에 해당하는지 여부

3.    대법원 판결요지 – 예외사유 엄격한 해석, 해당하지 않음

이 사건 상가를 재건축하거나 대수선할 계획이 있음을 이유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였을 뿐, 달리 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 것임을 이유로 임대차계약 체결을 거절하였다는 사정은 없다. 임대인이 다른 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않은 경우에는 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호에 따른 예외사유인 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다.

상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호에서 정하는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다.

그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다.

이 사건 조항은 ‘정당한 사유’의 예시조항 중 하나인데, 임대인이 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 없이 건물을 비영리목적으로 활용하는 것까지 제한하는 것은 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한이 될 수 있으므로, 임대인이 장기간 건물을 비영리목적으로 사용하여 임차인의 영업이익을 활용할 우려가 없는 경우에는 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하기 위하여 입안되었다. 당초 법률안(의안번호 1912371)의 문언은 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 이상 영리목적으로 제공하지 않는 경우”로 되어 있었는데, 국회의 법률안 심사 과정에서 임차인 보호를 위하여 기간을 1년 6개월로 늘리고, 임대인이 상가건물을 타에 제공하는 것뿐 아니라 스스로 사용하는 경우도 포함하기 위하여 ‘제공하지 않는 경우’를 ‘사용하지 아니한 경우’로 수정하였다.

이러한 입법 취지와 연혁을 고려하면, 이 사건 조항은 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 1년 6개월 이상 사용하지 않는 경우를 의미한다고 보는 것이 타당하다.

구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호의 반대해석상 임대인은 ‘정당한 사유’가 있는 경우에는 임차인이 주선한 자와의 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있다. 이처럼 ‘정당한 사유’는 임대인이 신규 임대차계약 체결을 거절하기 위한 사유이므로, 임대인이 향후 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으려고 할 경우에 그러한 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였어야 한다.

임대인이 다른 정당하지 않은 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였다면 권리금 회수 방해행위에 해당하여 임차인에 대한 손해배상책임을 지는데, 이처럼 손해배상책임이 발생한 후 사후적으로 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다고 하여 임대인의 방해행위가 정당해지거나 이미 발생한 손해배상책임이 소멸한다고 볼 근거가 없다.

한편, 임대인이 이 사건 조항에서 정하는 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하였더라도 1년 6개월 이내에 상가건물을 영리목적으로 사용한 경우에는 구 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따른 손해배상책임을 부담한다고 보아야 한다.

첨부: 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결

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