1. 사안의 개요 - 분양계약서 내용
(1) “수분양자는 분양자가 계약 시 지정한 업종에 따라야 한다.”(제8조 제1항), “수분양자는 점포개설시 이미 개설되어 영업 중인 동일한 업종으로 영업할 수 없다.”(제8조 제2항)
(2) 이 사건 분양계약서에는 이 사건 상가 개별 호실의 지정업종이 J호는 ‘완구점’, G호는 ‘아동복’, H호는 ‘내의류’ 지정
(3) 원고 회사는 00여년 전부터 G, H호 점포에 프랜차이즈 편의점 직영점 운영
(4) 피고가 동일한 상가 건물 점포에 다른 브랜드 편의점 입점하지 영업금지청구소송 제기
(5) 1심 법원 – 원고 패소, 업종독점권 불인정
2. 법원의 판단 요지
(1) 원고가 제출한 증거만으로는 피고에게 ‘편의점, 슈퍼마켓, 마트, 기타소매점을 포함한 동종업종 등의 영업’을 제한할 의무가 있다고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
(2) 이 사건 분양계약에서 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하는 것은 수분양자에게 해당 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어있는 것이라고 볼 수 있으나, 이 사건 상가 G호, H호에 지정된 업종은 ‘아동복’과 ‘내의류’일 뿐이고, 분양자가 다른 점포의 수분양자에게 ‘편의점, 슈퍼마켓, 마트, 기타 소매점’의 업종을 지정하여 분양하였다고 볼 자료도 없다.
(3) 이 사건 상가는 4층으로 이루어져 있고 현재 약 30여개의 점포가 영업 중인데, 그중 미용업(이발소, 헤어샵)은 4곳, 부동산중개업은 3곳, 음악학원은 2곳, 수학학원은 4곳이 동시에 영업하고 있다. 원ㆍ피고를 제외한 나머지 호실의 점포 운영자들 15명도 “점포 입주 시 이 사건 번영회 또는 임대인으로부터 해당 상가의 동종영업 제한에 관하여 안내를 받은 바 없다.
(4) 이 사건 상가 일부 출입문 상단에 “당 상가에는 중복된 영업은 불가하오니 임대 후 피해보시지 말고 번영회로 문의 바랍니다.”는 내용의 게시물이 3군데 부착되어 있는 사실을 인정할 수 있으나, 위 게시물은 언제, 어떠한 경위로 부착되었는지 불분명한 점, 번영회 회장 M는 원고가 최근 이를 지적하기 전까지는 위 부착물의 존재를 인식하지 못하였다고 증언한 점, 위 게시물에 부기된 전화번호가 현재 이 사건 번영회의 전화번호로 쓰이고 있지 않은 점, 각 게시물의 형태와 시인성 등에 비추어 보면, 위 게시물은 이 사건 분양계약에 따른 영업제한의 효과를 개별 수분양자들에게 주의적으로 알리는 내용으로 볼 여지가 있고, 위 게시물에 포함된 내용이 이 사건 상가 관리단의 결의에 해당한다거나 그 효력이 피고의 입점 무렵까지 지속되고 있다고 보기는 어렵다.
3. 관련 법리
(1) 건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 타당하므로, 상호간 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 한다.
(2) 따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자, 임차인 등이 분양계약 등에 정하여진 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인하여 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다61179 판결 참조).
(3) 한편 상가건물이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)의 규율대상인 집합건물인 경우 분양이 개시되고 입주가 이루어짐으로써 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 집합건물법 제23조 소정의 관리단이 당연히 설립되고, 관리단의 설립 이후에는 집합건물법 제28조의 관리단 규약을 통하여 위와 같은 업종 제한을 새로 설정하거나 변경할 수도 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다79258 판결 참조).
첨부: 서울중앙지방법원 2023. 8. 9. 선고 2022가합538093 판결
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