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1. 상가점포 분양계약서의 업종제한, 독점권 보장 특약의 효력 및 적용범위

(1)   대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다61179 판결: “분양계약서에서 업종 제한 조항을 두는 경우에 어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하는 것은 기본적으로 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있는 것이다(대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결 등 참조).”

(2)   업종제한 약정의 효력이 상가분양자와 그로부터 독점적인 운영을 보장받은 수분양자 이외에 다른 수분양자 등에게 미치기 위해서는, 상가분양자와 모든 수분양자 사이에 체결된 분양계약서에 업종지정 또는 권장업종에 관한 지정이 있거나 업종제한 약정이 체결되어야 한다.

(3)   상가점포 중 일부에만 업종 제한 특약 기재 BUT 나머지 상가에 업종 제한 없는 경우 – 지정된 상가의 수분양자, 양수인, 임차인 사이에서 업종제한 업종독점권 보호 특약 유효 BUT 나머지 상가점포 수분양자, 양수인, 임차인에게 효력 없음 - 대법원 2010. 5. 27. 선고 2007다8044 판결 “전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 한다.”

(4)   분양계약서에 기재된 특약은 특별한 사정이 없는 한 당사자만 구속 + 다른 상가의 수분양자, 매수인, 임차인 등 제3자에게 효력 없음 + 업종제한 조건을 공지하여 다른 상가의 수분양자 등이 그 조건을 받아들인 묵시적 동의를 인정할 수 있어야 업종제한 유효

(5)   분양계약서의 약국 업종독점권 특약, 수기 아닌 인쇄본 상가분양 계약서 BUT 모든 계약서에 부동문자 독점권 특약 없음 - 업종독점권 불인정: 수원지방법원 2017. 9. 15. 선고 2016가합76271 판결 - 약국 업종을 독점적으로 보장한 것이라고 보더라도, 업종제한 등 수인의무는 상가 수분양자들 사이에서 이를 수인하기로 하는 동의를 기초로 발생하는 것인바 전체 수분양자들과의 분양계약 과정에서 일부 점포에 대한 업종지정 사항을 계약의 내용으로 편입시키거나 일부 점포에 대해서 업종 지정이 있었다는 사정이 수분양자들 모두에게 충분히 공시되어 있어야 할 것인데, 제213호 점포 분양계약은 제119호 점포 분양계약보다 먼저 체결된 점, 등에 비추어 보면, 제출된 증거들만으로 다른 수분양자들이 제119호 점포 이외 점포의 약국영업 제한에 관하여 묵시적으로나마 수인하기로 동의하였다고 인정하기에도 부족하다.

2. 업종제한, 독점권 조항의 효력 분양회사에 대해 유효 BUT 다른 점포의 수분양자, 양수인, 임차인에 대해 무효: 전주지방법원 2019. 8. 22. 선고 2018가합717 판결

가.  사안의 개요

A.     신축상가 1층의 10개 점포 중 1개의 약국 독점권 보장 분양

B.     상가분양 계약서의 업종독점권(약국) 관련 특약사항 내용 -“분양대상 점포 외 다른 점포에는 약국 분양 및 임대하지 않는다” (인쇄)

C.     BUT 다른 상가점포 분양 시 체결된 분양계약서 - 업종제한이나 위 상가점포에 대해 약국독점권 보장 조항 없음. 일반 분양계약서 사용하여 분양계약 체결함   

D.     그 결과 1층 상가점포에 경쟁 약국 들어와 운영함  

나.  판결요지 – 다른 점포의 경쟁약국에 대한 업종독점권 불인정 + 분양회사의 계약 위반 인정

A.     다른 점포의 수분양자 및 임차인의 약국운영자에 대한 독점권 침해 여부 – 불인정, 특정점포에 대한 상가분양계약서에 기재된 독점권 특약은 특별한 사정이 없는 한 해당 계약당사자에게만 효력 있음. 원칙적으로 다른 상가점포의 수분양자, 매수인, 임차인 등 제3자에게 효력 없음. 다른 점포 수분양자에게 해당 점포의 업종제한 조건을 공지하고 다른 상가의 수분양자 등이 그 조건을 받아들인다는 명시적 또는 묵시적 동의를 인정할 수 있어야 업종제한, 독점권 조항의 효력이 다른 점포에도 유효함

B.     분양회사의 계약상 독점권 보장 채무 위반 인정

3. 상가 관리규약의 제정 및 변경 요건 – 업종제한 규정 제정   

(1)   대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다79258 판결: “상가건물이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다)의 규율대상인 집합건물인 경우 분양이 개시되고 입주가 이루어짐으로써 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 집합건물법 제23조에서 말하는 관리단이 당연히 설립되고, 관리단의 설립 이후에는 집합건물법 제28조의 관리단 규약을 통하여 위와 같은 업종 제한을 새로 설정하거나 변경할 수도 있는데, 이러한 업종 제한에는 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 해당 업종에 관한 독점적 운영권을 보장하는 의미가 내포되어 있으므로 이를 사후에 변경하기 위해서는 임차인 등의 제3자가 아닌 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 필요하다.

(2)   다만 관리단 규약의 제·개정을 위한 구분소유자의 의결권 행사는 대리인을 통하여서도 할 수 있고(집합건물법 제38조 제2항), 업종 제한의 변경에 관한 구분소유자나 수분양자의 동의의 의사표시도 마찬가지라고 보아야 하며, 이러한 의결권의 위임이나 대리권의 수여가 반드시 개별적·구체적으로 이루어져야만 한다고 볼 근거도 없으므로, 구분소유자나 수분양자가 임차인 등에게 사전적·포괄적으로 상가건물의 관리에 관한 의결권을 위임하거나 업종 제한 변경의 동의에 관한 대리권을 수여한 경우에는 위 임차인 등이 참여한 결의나 합의를 통한 업종 제한의 설정이나 변경도 가능하다고 할 것이다.”

(3)   대법원 2006. 7. 4. 자 2006마164 결정: “건물의 구분소유자로 구성된 관리단의 규약에서, 관리단 집회의 의결 내용이 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미칠 사항에 관하여는 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 하는 것으로 규정하고 있는 경우, 업종의 지정 내지 변경에 관한 사항은 당해 업종에 관한 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미치므로 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 한다.”

(4)   집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지) ① 규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다. ② 제28조제2항에 규정한 사항에 관한 구분소유자 전원의 규약의 설정·변경 또는 폐지는 그 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 4분의 1을 초과하는 자 또는 의결권의 4분의 1을 초과하는 의결권을 가진 자가 반대할 때에는 할 수 없다.

(5)   상가 관리규약의 제정 및 변경에 관한 법적 요건을 위반한 경우 – 상가 업종제한 및 독점권 보장 규정이나 관련 계약조항은 효력 없음

(6)   실무적 체크리스트 – 관리단에서 관리규약을 제정하였는지, 규약을 만들 때 법적 제정요건을 충족한 것인지, 업종제한 규정 뿐만 아니라 당시 회의록은 있는지 확인

4. 상가 업종독점권 보유자가 독점권 침해 수분양자, 양수인, 임차인에 대한 독점권 보호조치 – 영업금지가처분, 영업금지 및 손해배상청구 본안소송  

(1)  대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다79258 판결: 점포 수분양자의 지위를 양수한 자, 임차인 등이 분양계약 등에 정하여진 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인하여 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다20081 판결, 대법원 2006. 7. 4.자 2006마164, 165 결정 등 참조).”

(2)  분양 시행사 오피스텔 상가 시행사 전무이사의 업종독점권 약속, 확인서 교부, 상가분양 계약체결, 피해자로부터 분양대금 약7억3천5백만원 받음 BUT 독점권부여 권한 없음, 독점권 불인정 – 사기죄로 고소 유죄 인정: 수원지방법원 2018. 3. 29. 선고 2017고합520 판결 – 피고인 전무이사 사기죄(특경법) 인정, 징역 1년6월, 집행유예 2년 선고

5. 경매 낙찰자의 경우 예외 - 상가 업종제한 및 독점권 보장 규약이 있는지 알 수 없었다는 이유로 업종제한에 묵시적으로 동의한 것으로 볼 수 없음 + 상가 업종제한 규정을 적용 받지 않는다는 취지의 하급심 판결 있음. 대법원 판결 없음. 불확정 상황.

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1.    상가 분양계약서에 업종독점, 업종제한 특약 기재한 경우 분양회사(분양자)와 수분양자 사이의 효력

(1)   상가 공급시행사, 분양회사는 분양계약에서 업종제한, 업종독점권 보장 약정을 한 당사자로서 수분양자에게 그 약정을 준수할 의무가 있음.

(2)   분양회사는 다른 수분양자가 업종제한의 약정을 위배하는 경우에는 그 분양계약을 해제하는 등의 조치를 취하고, 다른 수분양자가 중복 업종으로 영업하는 것을 승인하지 않음으로써 그 기존 점포의 상인들의 영업권이 실질적으로 보호되도록 최선을 다하여야 할 의무를 부담한다{대법원 1995. 9. 5. 선고 94다30867 판결, 1996. 8. 23. 선고 95다40557 판결, 2000. 10. 6. 선고 2000다22515, 22522 판결, 2004. 5. 13. 선고 2004다2243 판결 등 참조}. 

(3)   분양회사는 수분양자에게 그 업종독점권을 보장해야 한다는 의미는 ① 나머지 점포를 제3자에게 분양할 때 지정업종과 동종 또는 유사한 업종으로 분양하지 않을 뿐 아니라, 그 제3자가 지정업종의 변경을 요청하는 경우에도 마음대로 승인하지 않을 것(대법원 2002. 8. 23. 선고 2001다46044 판결, 2002. 8. 27. 선고 2001다37934 판결, 2002. 9. 6. 선고 2001다66512, 66529 판결 등 참조)과 ② 그 제3자가 임의로 업종을 변경할 경우에는 그 분양계약을 해제하고{분양회사는 분양계약상의 업종제한약정을 위반한 수분양지에 대하여 매매계약을 해제할 수 있다고 약정한 경우 그 약정에 따라 해제권을 행사할 수 있고, 그와 같은 해제권은 수분양자가 분양대금을 전액 지급하여 입점한 후에도 행사할 수 있다(대법원 1996. 8. 23. 선고 95다40557 판결)} 건물의 명도를 청구(대법원 2000. 10. 6. 선고 2000다22515, 22522 판결 참조)하는 등으로 그 업종을 독점적으로 운영할 수 있도록 실질적으로 보장할 의무를 말한다.

(4)   분양회사는 지정업종에 대한 경업금지의무를 부담하므로 해당 업종을 직접 영업하거나 임차인에게 허용할 수 없다(대법원 2005. 7. 14. 선고 2004다67011 판결).

2.    분양회사의 업종독점, 업종제한 보장의무의 존속 기간 

(1)   분양계약서에 보장기간을 명시한 경우 – 계약서 약정 기간

(2)   분양계약서에 보장기간 기재 없는 경우 – 무기한설 vs 제한설

(3)   대법원 2005. 7. 14. 선고 2004다67011 판결 – 상가 괸리단규약 제정 시까지: “지정업종 및 품목을 위반하여 영업하는 수분양자가 없도록 하여 기존의 수분양자의 기득권을 보호해 주어야 할 분양회사의 경업금지의무는 수분양자들이 관리단을 구성하여 스스로 집합건물의 관리를 행하게 될 때까지 지속되고, 소유권이전등기의무를 이행함으로써 경업금지의무가 소멸되는 것은 아니다.”

(4)   실무적으로 상가관리규약을 제정하고, 분양계약상의 업종제한 조항을 대체할 수 있는 ’업종제한규정이 포함된 관리규약‘이 만들어져 공동관리가 이루어질 때 계약상 의무기간이 종료한다고 봄.

3.    수분양자의 분양회사에 대한 권리행사

(1)   업종독점권을 보장받지 못한 수분양자는 상가 공급시행사, 분양회사에 대해 분양계약의 해제 및 원상회복 청구로서 분양대금 및 이자를 청구할 수 있음

(2)   수분양자는 분양회사를 상대로 손해배상 청구할 수 있음

(3)   분양회사가 존속하는 경우 vs 실질적으로 소명한 경우 – 상가분양 완료 후 시행사, 분양사는 소명한 경우 – 분양계약 해제, 분양대금 반환 청구, 손해배상 청구 등 실효성 없음

4.    미분양 점포를 신탁한 경우 수탁사의 의무

(1)   미분양 점포의 수탁회사도 분양회사의 이미 분양된 점포의 업종독점권 보장 의무를 부담함.

(2)   신탁회사에 수탁된 미분양 점포의 임차인도 지정업종에 대한 경업금지의무를 부담함(대법원 2006.07.04. 자 2006마164 결정 참조)

5.    동일 상가건물 내 다른 점포 수분양자, 임차인에 대한 권리행사

(1)   업종제한, 업종독점 조건이 명시된 분양계약서의 수분양자 – 업종독점 보장 의무 있음.

(2)   분양계약서에 업종제한 문구가 없는 경우 - 상가 내 ‘독점점포’ 존재, 다른 호실과 비교해 더 고액의 분양대금 지급 등 관련 사실을 인식한 경우 묵시적 약정 또는 승인 인정 가능성 있음. 실무상 다른 수분양자들이 독점권 부여를 묵시적으로 동의했다는 점을 입증하는 것은 매우 어려움.

(3)   상가 관리규약 제정으로 독점영업권을 부여할 수 있는데, 집회를 통해 관리규약 제정 또는 변경하려면 구분소유자의 4분의 3, 의결권의 4분의 3 동의를 얻어야 합니다. 집회 없이 서면결의만 받으려고 한다면 전체 구분소유자의 5분의 4 동의를 받아야 합니다.

(4)    결국 수분양자가 다른 수분양자를 상대로 계약상 독점권을 인정받는 것은 매우 어렵고, 결국 분양회사를 상대로 손해배상을 청구해야 할 경우, 상가 분양을 완료한 분양회사가 더 이상 존재하지 않거나 자력이 없는 경우 그 손해를 배상 받지 못할 위험 존재.

6.    경매로 다른 점포를 취득한 소유자 및 임차인에 대한 권리 주장 불가

(1)   경매절차에서 상가를 낙찰 받은 자는 업종제한 의무를 수인하기로 동의한 것으로 보기 어려운 특별한 사정이 인정된다고 할 것이고, 따라서 경매 낙찰인에게는 위 업종제한 약정의 효력이 미치지 않는다(대법원 2007. 11. 30. 선고 2004다44742 판결).

(2)   점포별로 업종을 정하여 분양한 후에 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자 등이 분양계약 등에 정하여진 업종제한약정을 위반할 경우, 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있으며(대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다20081 판결, 2005. 8. 19.자 2003마482 결정 등 참조), 상가 분양회사가 수분양자에게 특정영업을 정하여 분양한 이유는 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장함으로써 이를 통하여 분양을 활성화하기 위한 것이고, 수분양자들 역시 지정품목이 보장된다는 전제 아래 분양회사와 계약을 체결한 것이므로, 지정업종에 대한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양회사에도 적용된다고 할 것이다(대법원 2005. 7. 14. 선고 2004다67011 판결 참조).

7.    미분양 잔여 상가점포를 제3자에게 일괄 양도 및 분양회사 변경 + 후 분양계약서에 업종제한, 업종독점 보장 없는 경우

(1)   후 수분양자 및 임차인 – 업종제한 의무, 선 수분양자 점포의 영업독점권 인정, 업종제한 의무 조건을 묵시적으로 승인, 묵시적 약정한 것으로 인정한 판결 vs 불인정 판결 모두 있음

(2)   기존 상가 수분양자, 소유자, 임차인이 일부 미분양상가의 후 수분양자, 임차인에게 이미 업종제한 관련 단체적 질서가 확립, 존재한다는 사실을 입증할 수 있다면 후 수분양자, 임차인은 그 업종제한 준수 의무 있음

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1.    부동산 현황, 임대차계약 및 사용실태  

(1)   이 사건 건물의 부동산등기사항전부증명서에 표시된 용도와 일반건축물대장에 표시된 주용도는 ‘제조업소’인데, 이 사건 건물 중 일반철골구조에 의한 287.5㎡ 부분은 제2종근린생활시설(제조업소)이고, 경량철골구조에 의한 36.8㎡ 부분은 제2종근린생활시설(제조업소-사무실)이다.

(2)   이 사건 건물의 실제 구조 및 이용 현황에 의하면, 위 287.5㎡ 부분은 용접 작업장으로, 위 36.8㎡ 부분은 사무실로 각 구획되어 사용되고 있으며, 피고는 이 사건 건물 외에 별도의 영업용 사무실을 두고 있지는 않다.

(3)   피고는 이 사건 건물에서 고객들로부터 의뢰받은 특정 물품에 관한 용접 가공 및 제조를 하고 완성된 제품을 고객들에게 납품하여 왔으며, 이 사건 건물 내부의 사무실에서는 제품 대금 수수를 위하여 세금계산서, 거래명세표 등을 발행 또는 교부하고, 고객들로부터 신용카드, 계좌이체 등의 방법으로 대금을 지급받아 왔다.

2.    대법원 판결요지

(1)   이 사건 건물은 단순히 상품의 제조․가공 등의 사실행위만이 아니라 그와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어지는 장소로서 상가임대차법의 적용대상인 상가건물에 해당한다고 보아야 한다.

(2)   상가임대차법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 비추어 보면, 상가임대차법이 적용되는 상가건물의 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다. 그리고 상가임대차법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황․용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관․제조․가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장․창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가임대차법의 적용대상인 상가건물에 해당한다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결 참조).

(3)   이 사건 건물의 대부분은 용접 가공 및 제조를 하는 작업장이고, 일부분이 그 외의 업무를 하는 사무실로 구성되어 있다. 그러나 피고는 이 사건 건물 외에 별도의 영업소를 두고 있지 않으며 이 사건 건물에서 상품의 제조․가공과 함께 대금 수수 등 영리를 목적으로 하는 활동이 이루어지고 있으므로 제조업을 영위하는 상인인 피고가 이 사건 건물에서 하는 작업은 모두 일련의 영업활동에 해당하여 이 사건 건물 전체가 영업활동을 하는 하나의 사업장으로서 영업용으로 사용하는 건물이라고 보아야 한다.

(4)   이 사건 계약서의 표제가 ‘부동산(공장) 월세 계약서’이고 이 사건 계약서의 특약사항에도 이 사건 건물이 제조업임을 전제로 ‘상기 공장’이라는 문구가 여러 차례 기재되어 있기는 하다. 그러나 피고와 같이 제조업을 영위하는 개인사업자가 운영하는 소규모 공장의 경우 별도의 영업소를 두지 않고 그 공장에서 상품의 제조․가공과 영업활동이 함께 이루어지는 경우가 통상적이므로, 이 사건 계약 당시 피고는 이 사건 건물을 단순히 상품의 제조․가공 등 사실행위만을 위한 공장으로만 사용할 의사였다기 보다는 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용할 의사였을 것으로 보이고, 원고의 입장에서도 피고가 제조업을 영위하기 위하여 이 사건 건물을 공장으로 사용하는 이상 영업용으로 사용될 수 있으리라는 점을 충분히 인식하였을 것으로 보인다. 따라서 원고와 피고 모두 이 사건 계약 당시 이 사건 건물이 상품의 제조․가공과 영리를 목적으로 하는 활동을 모두 하는 장소로 사용될 것이라는 인식과 의사 합치가 있었다고 볼 여지가 크다.

첨부: 대법원 2024. 11. 14. 선고 2024다264865 판결

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1.    사안의 개요

(1)   임차인 원고, 임대인 피고, 주택 임대차계약, A 회사는 이 사건 주택 및 부지를 매수하여 다세대주택을 신축하기로 계획하였음.

(2)   임대인 피고는 임대차기간 중에 A 회사에 주택 및 부지를 매도, 자신의 책임 하에 임차인들을 퇴거시키고 이행하지 못하면 A 회사에 위약금을 부담하기로 약정하였음.

(3)   임차인 원고는 임대인 피고로부터 2억 2,500만 원을 지급받기로 하고 임대인에게 임대차목적물, 주택 인도하였으나, 2,500만 원만 지급함

2.    쟁점

(1)   임차인 원고가 임대인 피고에게 계약으로 약정한 금액 청구 소송 제기 – 임대인 약정금을 과도하다고 지급하지 않음

(2)   임대차계약기간 중 대항력 있는 임차인(원고)가 임대인(피고)에게 임대차기간 만료 전에 임차목적물을 인도하는 대가로 상당한 대가, 약정금을 지급받기로 한 계약이 불공정한 법률행위에 해당하여 민법 제104조 위반으로 무효인지 여부

3.    법원 판결 요지

(1)   항소심 판결 - 원고의 급부와 피고들의 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있다고 하기 어렵고, 이 사건에 나타난 여러 사정에 비추어 피고들의 궁박을 인정하기도 어렵다고 보아, 원고의 청구를 인용하였음

(2)   대법원 판결 – 항소심 판결 유지, 상고 기각 판결, 원고의 임대차목적물 인도가 이루어짐으로써 피고가 위약금 지급을 면하게 되더라도 이는 원고의 급부 그 자체를 구성하는 것이 아니므로, 원심이 위약금 상당액을 원고의 급부에 포함시킨 뒤 원고의 급부의 객관적 가치가 피고들의 반대급부의 객관적 가치보다 오히려 높으므로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하지 않는다고 판단한 것은 잘못이지만, 원고와 피고들 사이의 약정이 피고들의 궁박 상태에서 체결되었다고 단정할 수 없다고 보아, 원고의 청구를 인용한 원심의 결론을 수긍하여 상고를 기각함

4.    법리 판단기준

(1)   민법 제104조에 규정한 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 주관적으로 그와 같이 균형을 잃은 거래가 피해 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 성립하는 것으로서, 약자적 지위에 있는 자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용한 폭리행위를 규제하려는 데에 그 목적이 있다(대법원 1988. 9. 13. 선고 86다카563 판결, 대법원 1992. 10. 23. 선고 92다29337 판결 참조).

(2)   객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하는지를 판단하려면 우선 해당 법률행위의 급부와 반대급부가 무엇인지를 확정한 뒤 그 각각의 객관적 가치를 비교·평가해야 한다(대법원 2013. 9. 26. 선고 2010다42075 판결 취지 참조). 또한 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있는지는 단순히 시가와의 차액 또는 시가와의 배율로 판단할 수 있는 것은 아니고, 구체적·개별적 사안에서 일반인의 사회통념에 따라 결정하여야 한다(대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다50308 판결 참조).

(3)   여기에서 급부와 반대급부는 해당 법률행위에서 정한 급부와 반대급부를 의미하므로, 궁박 때문에 법률행위를 하였다고 주장하는 당사자가 그 법률행위의 결과 제3자와의 계약관계에서 입었을 불이익을 면하게 되었더라도, 특별한 사정이 없는 한 이러한 불이익의 면제를 곧바로 해당 법률행위에서 정한 상대방의 급부로 평가해서는 안 된다. 이를 상대방의 급부로 평가한다면, 당사자가 그 불이익을 입는 것보다 해당 법률행위에서 정한 반대급부를 이행하는 것이 경제적으로 유리하다고 보아 그 법률행위를 한 대부분의 경우에 그 불이익을 포함한 급부의 객관적 가치가 반대급부의 객관적 가치를 초과하여, 그 이유만으로 당사자의 궁박 여부와 관계없이 법률행위의 불공정성이 부정되는 부당한 결과가 발생할 수 있기 때문이다. 이러한 불이익은 급부와 반대급부 사이의 객관적 가치 차이가 사회통념상 현저하게 균형을 잃은 정도에 이르렀는지, 또는 당사자가 궁박한 상태에 있었는지를 판단할 때 고려할 수 있을 뿐이다.

(4)   ‘궁박’이라 함은 ‘급박한 곤궁’을 의미하는 것으로서 경제적 원인에 기인할 수도 있고 정신적 또는 심리적 원인에 기인할 수도 있으며, 당사자가 궁박한 상태에 있었는지 여부는 그의 나이와 직업, 교육 및 사회경험의 정도, 재산 상태 및 그가 처한 상황의 절박성의 정도 등 여러 사정을 종합하여 구체적으로 판단하여야 한다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다53457 판결 참조).

(5)   한편 당사자가 계약을 지키지 않는 경우 얻을 이익이 이로 인해 입을 불이익보다 크다고 판단하여, 그 불이익의 발생을 예측하면서도 이를 감수할 생각으로 계약에 반하는 행위를 함으로써 계약 상대방과의 관계에서 그가 주장하는 급박한 곤궁 상태에 이르렀다면, 이와 같이 그가 자초한 상태를 민법 제104조의 궁박이라고 인정하는 것은 엄격하고 신중하게 이루어져야 한다.

첨부: 대법원 2024. 3. 12. 선고 2023다301712 판결

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(1)   사안의 개요: 수분양자 주장 - 점포 천장의 설계 높이 3.1m. 비록 분양계약서에 기재되지 않았지만 분양계약의 내용 vs 분양자 주장 – 점포 천장 높이는 분양계약 내용으로 편입되지 않았음 vs 실제 점포의 천장높이: 2.65m

(2)   판결 요지: 이 사건 점포의 천장높이는 약정된 3.1m보다 상당히 낮아 분양계약의 목적을 달성할 수 없을 정도의 하자에 해당한다고 봄이 타당하다. ① 상가의 분양자가 상가의 신축 전에 수분양자와 사이에 분양계약을 체결한 경우 분양자는 완공되는 상가가 계약 당시 수분양자가 예상하였던 당해 상가의 특성에 부합하도록 상가를 신축하고 이를 수분양자에게 공급하여야 할 의무가 있다. ② 점포의 천장이 높을수록 개방감을 주어 고객으로 하여금 오랫동안 점포에 머무를 수 있도록 하고, 다양한 업종의 유치가 가능해지는바, 점포의 천장높이는 매우 중요한 거래조건에 해당한다. ③ 분양계약상 설계 천장높이는 3.1m인데, 이 사건 점포의 실제 천장높이는 천장 쪽 13㎝ 두께의 단열재를 제거하고도 2.65m에 불과하다. 원고는 천장높이 변경에 대하여 피고의 동의를 받지 않았고, 천장높이를 설계보다 낮게 시공할 수밖에 없었던 합리적인 이유도 찾아볼 수 없다.

(3)   판단기준 법리: 선분양·후시공의 방식으로 분양되는 대규모 아파트단지의 거래사례에 있어서 분양계약서에는 동·호수·평형·입주예정일·대금지급방법과 시기 정도만이 기재되어 있고 분양계약의 목적물인 아파트 및 그 부대시설의 외형·재질·구조 및 실내장식 등에 대하여 구체적인 내용이 기재되어 있지 아니한 경우가 있으나, 분양계약의 목적물인 아파트에 관한 외형·재질 등이 제대로 특정되지 아니한 상태에서 체결된 분양계약은 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어렵다 할 것이므로, 비록 분양광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 등이 비록 청약의 유인에 불과하다 할지라도 그러한 광고 내용이나 조건 또는 설명 중 구체적 거래조건, 즉 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한 수분양자들은 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자들도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 분양계약시에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특단의 사정이 없는 한, 분양자와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결 등 참조)

첨부: 부산고등법원 2024. 6. 13. 선고 2023나57350 판결

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