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1.     사안의 개요 및 쟁점

(1)   상가건물 3층 한의원 권리금 분쟁 – 상가재건축 권리금회수방해 손해배상청구소송

(2)   임차인 주장 권리금 – 1억 9천만원, 1차 감정평가 금액 – 9천3백만원, 2차 감정평가 금액 – 1억9천만원

2.    법원의 판단 – 복수의 감정결과 중 하나 선택

(1)   동일한 사항에 관하여 상이한 수개의 감정 결과가 있을 때 사실심법원이 그 중 하나에 의거하여 사실을 인정하였다면 그것이 경험칙이나 논리법칙에 위배되지 않는 한 적법하다(대법원 1995. 8. 25. 선고 94다34562 판결 참조). – 복수의 감정평가 결과 중 하나 선택 가능함 

(2)   제1감정결과는 갑 제14, 15호증의 각 기재에 의하여 인정되는 동종 권리금 산정 사례에 비하여 지나치게 영업이익 중 무형재산기여비율을 낮게 평가하는 반면 할인율은 뚜렷한 근거를 제시하지 않으면서 높게 책정하고 있으며, 유형재산의 경우 각종 공사와 비품별로 나누어 근거를 제시하지 않고 일괄평가하거나 객관적 자료제시 없이 중고시세를 탐문하였음을 근거로 평가액을 산정하고 있는 문제점이 있다.

(3)   반면 제2감정결과는 이 사건 건물의 입지와 유동인구 및 상권을 객관적으로 분석하여 시장에서 통상 성립가능한 무형재산 권리금의 수준을 적정하게 평가하였고 동종 평가 사례와도 균형이 맞으며, 유형재산 권리금 또한 각종 공사 및 비품별로 개별적으로 재조달원가를 산정하여 합리적인 감가율 등을 적용하여 객관적으로 가치를 평가하였으므로, 제2감정결과를 채택하기로 한다.

(4)   임대인 피고는 제1, 2감정결과 모두 신규임차인이 한의사일 것을 전제로 한 감정인데 원고가 한의사를 신규임차인으로 주선할 예정이었다는 점을 인정할 수 없으므로 위 각 감정결과는 모두 채택되어서는 아니된다는 취지로 주장하나, 일반적으로 권리금의 개념 자체가 당해 영업시설, 영업상의 노하우, 기존 거래처 등을 토대로 산정하는 것이어서 이 사건에서 기존의 원고의 한의원 영업이 양도됨을 전제로 하는 것은 타당한 것으로 보이고, 통상 동종 업종으로 영업을 양도하면서 권리금을 수수하는 것이 일반적이므로 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

(5)   따라서 이 사건 임대차계약 종료일 당시 권리금을 제2감정결과에 따라 190,829,000원으로 인정한다.

3.    법원의 판단 – 감정결과 평가액의 50%로 제한 인정한 이유

(1)   권리금은 임차인의 영업활동으로 인한 것과 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 것으로 구분할 수 있는데, 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 것은 임차인이 영업과정에서 형성하였다고 보기 어려운 점,

(2)   임차인 원고는 이 사건 임대차계약 종료 시까지 이 사건 건물에서 약 9년 간 한의원을 운영하면서 상당한 영업이익을 얻은 것으로 보이는 점

(3)   상가임대차법상 권리금 보호 조항은 원고와 피고가 최초로 임대차계약을 체결한 이후인 2015. 11. 14. 최초 시행되어 임대인인 피고에게 최초 계약 당시 예상하지 못한 부담에 해당하는 점

(4)   임차인 원고는 ‘D한의원’이라는 상호를 유지한 채 이 사건 건물 인근에서 한의원 운영을 계속하면서 위와 같은 무형의 재산적 가치를 회수하고 있는 것으로 보이는 점,

(5)   임대인 피고가 이 사건 건물 중 일부를 원고에게 9년 동안 임대하면서 거둔 차임 총액이 152,540,000원에 불과한 점,

(6)   원고는 이 사건 임차 부분 내 유형재산 중 잔존가치가 높은 일부 물품을 수거하여 그 가치를 환수한 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면,

(7)   임대인 피고가 임차인 원고에게 배상하여야 할 손해의 범위를 50%로 제한함이 타당하다.

첨부: 서울북부지방법원 2022. 5. 27. 선고 2020가단100731 판결

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1.    대구지방법원 서부지원 2018. 12. 11. 선고 2018가소21928 판결 – 기본법리

가계약도 계약의 일종이고, 계약금에 비추어 소액이지만 가계약금의 수수까지 이루어지는 만큼 뭔가 구속력이 있겠지만, 임시의 계약이다 보니 본계약보다는 약한 구속력을 가진, 약간은 불분명한 무엇일 수밖에 없다. 결국은 가계약에 관한 당사자들의 의사합치의 내용이 무엇인지에 관한 해석의 문제로서 당사자들이 가계약에 이른 경위에 따라 다양한 해석이 가능하다.

일반적으로 가계약의 체결은 본계약의 중요부분에 대하여 어느 정도 합의가 이루어진 이후에 이루어지는데, 불행히도 대부분의 경우는 합의내용에 대한 별도의 서면을 작성하지 아니한 채 ‘빠른 시일 내에 본계약의 체결 여부를 결정하기로 하고, 본계약 체결 이전에 가계약을 체결하는데, 가계약금을 수수함으로써 본계약을 체결할 의무를 어느 정도 부담한다’는 정도의 인식을 공유하는 정도에 그친다.

위와 같은 가계약에 있어서 우리 사회에 일반적으로 용인되는 가계약금에 관한 인식은 당사자들 사이에 다른 특별한 약정이 없는 한 다음과 같은 정도로 정리될 수 있다. 매매계약의 경우를 예를 들어 매매의 가계약을 체결하고 가계약금을 수수하는 것은 매수인에게 다른 사람에 우선하여 본계약을 체결할 수 있는 우선적 선택권을 부여하고, 매도인은 이를 수인하는 데 본질적인 의미가 있으므로, 가계약제도는 매도인보다 매수인을 위한 장치이다. 본계약을 체결할지 여부를 결정할 기간은 비교적 단기간으로 정해지고, 매수인은 그 기간 내에 본계약의 체결을 요구할 권리를 가지는데, 매도인은 매수인의 본계약 체결요구에 구속되므로, 매도인은 매수인의 매매계약 체결요구를 거절할 수 없다.

매수인은 일방적인 매매계약 체결요구권을 가지는 대신 매수인이 매매계약의 체결을 포기하는 경우 매수인은 가계약금의 반환 역시 포기하여야 하는데, 이는 매도인이 매수인에게 일방적인 계약체결 요구권을 부여함으로써 부담하는 법률적인 지위의 불안정성에 대한 보상의 의미를 가진다.

매도인이 매매계약의 체결을 거부하더라도 매수인은 매매계약 체결권을 일방적으로 행사할 수 있으므로, 결국 매수인의 의사에 따라 매매계약이 체결되고, 이때 정해진 계약금은 해약금의 성질을 가지므로, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 나서야 비로소 매매계약의 구속력에서 벗어날 수 있을 것이다. 위와 같은 내용은 우리 사회에 일반화된 공감을 정리한 것이고, 당사자들의 구체적인 의사에 따라 다양한 내용으로 확장될 수 있음은 물론이다.

2.    계약 불성립의 경우 – 가계약금, 증거금 그대로 반환 대상

본 계약을 체결하기 전에 가계약도 성립되지 않았다면, 가계약금, 계약증거금 명목으로 주고 받은 금액은 당사자 사이에 법적 구속력이 없습니다. 계약금이나 해약금과 같이 몰취 또는 배액배상의 대상이 아닙니다. 그 금액 그대로 주고 받아서 원상회복하면 될 것입니다. 실무상 핵심적 포인트는 가계약의 성립 여부입니다. 만약 가계약이 성립되었다면 대구지방법원 서부지원 2018. 12. 11. 선고 2018가소21928 판결에 따라 해결해야 할 것입니다.

3.    본 계약의 세부사항 결정 후 본 계약 체결 전 가계약금만 주고 받았으나 본 계약체결 불발 시 반환대상 기준은 수수한 가계약금이 아니라 본 계약금액

매수인은 본 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 매도인은 계약금의 배액을 물어주고 계약을 해제할 수 있습니다. 약정된 계약금 중 일부만 받았더라도 전체 계약금을 기준으로 정해야 합니다.

대법원 2015. 04. 23 선고 2014다231378 판결: 실제 교부받은 계약금의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제 할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 실제 교부 받은 계약금'이 아니라 약정 계약금이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다.

4.    본 계약의 세부사항을 결정하지 않은 경우 계약 성립 불인정 사례

계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고, 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 상황에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 하며, 한편 당사자자 의사의 합치가 이루어져야 한다고 표시한 사항에 대하여 합의가 이루어지지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약은 성립하지 아니한 것으로 보는 것이 상당하다.

원고 주장에 위약금의 지급을 구하는 의사가 포함되어 있다고 하더라도, 위약금 또한 해약금과 마찬가지로 계약이 체결되었음을 전제로 하여 인정될 수 있을 뿐만 아니라, 유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약 불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니라 할 것인데(대법원 1996.6.14. 선고 95다 54693 판결 등 참조), 당사자 사이에 위약금의 특약이 있었음을 인정할 증거 또한 없다.

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(1)   약국 양수도 협의 당사자, 약사들의 주장요지 – 양수인 약사 원고는, 양도인 약국장 피고에게 이 사건 양수도계약의 교섭을 진행하기 위하여 가계약금으로1,450만 원을 지급하였으나 이 사건 양수도계약을 체결하지 않게 되었으므로, 피고는 원고에게 가계약금 1,450만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장한다. 이에 대하여 피고는, 원고와 피고 사이에 중요사항에 관한 의사의 합치가 있어 이 사건 양수도계약이 이미 성립되었고, 위 1,450만 원은 가계약금이 아니라 이 사건 양수도계약의 계약금으로 지급된 것이므로 민법 제565조 제1항의 해약금으로서 피고에게 귀속되었고 반환할 수 없다고 주장한다.

(2)   관련 법리 - 계약이 성립하기 위하여는 당사자의 서로 대립하는 수개의 의사표시의 객관적 합치가 필요하고 객관적 합치가 있다고 하기 위해서는 당사자의 의사표시에 나타나 있는 사항에 관하여는 모두 일치하고 있어야 하는 한편, 계약 내용의 '중요한 점' 및 계약의 객관적 요소는 아니더라도 특히 당사자가 그것에 중대한 의의를 두고 계약성립의 요건으로 할 의사를 표시한 때에는 이에 관하여 합치가 있어야 계약이 적법·유효하게 성립한다(대법원 2003. 4. 11. 선고 2001다53059 판결 등 참조).

(3)   한편 가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다(대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결 등 참조).

(4)   구체적 판단 - 원고가 2022. 9. 3. 피고에게 이 사건 양수도계약의 교섭을 진행하기 위한 가계약금으로 1,450만 원을 지급하였던 사실이 인정되고, 이와 달리 위 돈의 지급 당시 원고와 피고 사이에 이 사건 양수도계약이 이미 성립되어 있어 위 돈을 계약금으로 지급한 것이라거나 또는 원고와 피고 사이에 위 돈을 해약금으로 하는 약정이 있었던 것으로 보기는 어렵다. 그 후 원고와 피고가 이 사건 양수도계약의 교섭을 진행하다가 결국 이를 체결하지 않게 되었으므로, 피고는 원고에게 가계약금 1,450만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

(5)   따라서 원고가 피고에게 1,450만 원을 지급할 당시 이 사건 양수도계약을 확정적으로 체결하려고 하였다기보다는 향후 병원장과의 협의를 거치는 등 이 사건 양수도계약의 교섭을 진행하려고 하였던 것으로 보이므로, 위 돈은 원고가 피고에게 향후 이 사건 양수도계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 장차 계속될 계약 교섭의 기초로 지급한 가계약금이라고 보는 것이 타당하다. 원고가 피고에게 지급한 위 돈에 관하여 해약금 약정이 있다고 볼 만한 증거도 없다.

첨부: 서울동부지방법원 2024. 7. 9. 선고 2023나30913 판결

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(1)   상법 제41조 제1항의 적용 또는 유추적용 - 대법원은 상법상 영업양도에 관한 규정(상법 제41조 이하)은 양도인이 상인이 아닌 경우에는 적용할 수 없다고 판시한 바 있다(대법원 1969. 3. 25. 선고 68다1560 판결 참조).

(2)   또한, 대법원은, 의사의 영리 추구 활동을 제한하고 그 직무에 관하여 고도의 공공성과 윤리성을 강조하며 의료행위를 보호하는 의료법의 여러 규정에 비추어 보면, 의사의 의료행위와 관련하여 형성된 법률관계에 대하여 상인의 영업활동 및 그로 인하여 형성된 법률관계와 동일하게 상법을 적용하여야 할 특별한 사회경제적 필요나 요청이 있다고 볼 수도 없으므로, 의사를 상법 제4조 또는 제5조 제1항이 규정하는 상인으로 볼 수는 없다고 판시하였다(대법원 2022. 5. 26. 선고 2022다200249 판결 참조).

(3)   이러한 대법원의 견해를 종합하면, 의사인 피고가 이 사건 양도양수계약을 체결한 사안에서 상법 제41조 제1항이 적용된다고 보기는 어렵다.

(4)   그러나 ① 거의 대부분의 상행위는 한편으로는 영리를 추구하면서 다른 한편으로는 공익에 기여하는 점(예를 들어, 도서를 출판하는 행위나 화물을 운송하는 행위는 상행위이지만 동시에 공익에 기여하고, 그것이 의사의 의료행위보다 공익에 기여하는 정도가 낮다고 단정할 수 없다), ② 의사의 의료행위에 상당한 공공성과 윤리성이 요구되더라도, 그러한 공공성과 윤리성은 영리성과 병존하고, 의사가 의료행위를 하는 일차적인 동기가 공익이 아닌 사익인 이상, 이를 상행위와 본질적으로 다르거나 고차원적인 행위라고 단정할 수는 없는 점, ③ 유상으로 제공되는 의사의 의료행위에 상업적 측면이 내재되어 있음을 인정한다고 하여 의료행위의 가치나 품격이 저하되는 것은 아닌 점 등을 고려하면, 대법원의 견해처럼 의사를 상인으로 볼 수는 없더라도, 의사의 행위 중 영리성이 주된 동기로 작용하는 활동에 관하여는 상법을 유추적용할 수 있다고 판단된다.

(5)   이 사건에서 보면, ① 비록 원고와 피고가 의사이기는 하나, 이 사건 양도양수계약은 피고가 운영하던 이 사건 병원을 원고에게 양도하면서 그 병원 인테리어, 장비 기타 물품 대금, 영업권(권리금)을 감안한 대금 합계 **원을 지급받고, 그에 부수하여 이 사건 임대차계약까지 체결한 것으로서, 이는 영리성이 주된 동기로 작용하였다고 볼 수 있을 뿐, 이를 고도의 공공성과 윤리성이 요구되는 의사의 의료행위나 이에 준하는 행위로 볼 수는 없는 점, 위 양도양수계약의 체결과 이행에 상법 제41조를 유추적용한다고 하여, 그것이 국민의 건강보호와 증진이라는 의료법 등의 목적을 저해하는 결과를 가져온다고 보기 어려운 점등을 종합하면, 위 양도양수계약에 대하여는 상법 제41조를 유추적용함이 타당하다.

(6)   묵시적 경업금지약정의 인정 - 설령 이 사건에서 상법 제41조를 유추적용할 수 없다고 하더라도, 원고와 피고는 이 사건 양도양수계약을 체결하면서, 피고는 향후 원고의 정형외과 의원 운영에 방해가 되거나 경쟁 관계에 놓이게 되는 일체의 경업을 하지 아니할 것임을 묵시적으로 합의하였다고 봄이 타당하다.

(7)   피고의 주장과 같이 이 사건 양도양수계약에서는 피고가 원고와 경업하지 아니한다는 명시적 합의를 하지는 아니하였다. 그러나 경업금지약정은 다른 계약의 경우와 마찬가지로 반드시 계약서의 한 조항 등을 통해 명시적으로 행하여질 필요는 없고, 묵시적으로도 이루어질 수 있는 것이며, 이러한 묵시적 약정의 존부는 당사자 간의 관계, 그 약정의 기초가 되는 계약이 있을 경우 그 계약 체결의 동기와 목적, 구체적인 계약 내용, 계약 체결 이후의 경과, 관련 법령, 거래의 관행 등을 비롯한 당시의 모든 정황에 비추어 종합적으로 판단할 수 있다(대법원 2013. 9. 26. 선고 2011다98365 판결 참조).

(8)   피고는 향후 정형외과 의원을 다시 운영하지 아니하거나, 최소한 원고의 정형외과 의원 운영에 방해되거나 경쟁 관계에 놓이는 일체의 정형외과 의원 운영을 하지 아니할 것임을 표명한 다음 이 사건 양도양수계약을 체결하였다고 보는 게 타당하다.

(9)   이 사건 양도양수계약에는 이 사건 병원 양도에 따른 피고의 경업금지 의무가 명시되어 있지는 아니하다. 그러나 원고와 피고가 가까운 선후배 관계라는 사실과 앞서 본 바와 같은 피고의 태도를 감안하면, 피고가 몇 년 지나지 아니한 시점에 태도를 돌변하여 이 사건 건물에서 정형외과 의원을 개설하리라 예상하며 경업금지 의무를 명시할 필요조차 느끼지 못했다고 보는 게 당사자의 합리적인 의사라고 볼 수 있다.

(10)   이 사건 양도양수계약에 상법 제41조가 유추적용되거나, 위 양도양수계약 과정에서 이루어진 묵시적 경업금지약정에 의하여, 피고는 원고와 경쟁관계에 있는 정형외과 의원을 운영하여서는 아니 되는 의무를 부담한다.

(11)   피고의 경업금지 의무의 지역적 범위와 기간에 관하여 살피건대, 상법 제41조 제1항을 유추적용한다면, 피고는 영업양도일(2016. 4. 4.)로부터 10년 동안 대전광역시 및 그 인접 시․군에서 정형외과 의원 영업을 해서는 아니 되는 의무를 부담한다.

첨부: 대전고등법원 2024. 12. 11. 선고 2024나10738 판결

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(1)   약국 양수인(원고) 주장요지 - 권리금계약은 약국이 갖는 유․무형의 재산적 가치를 모두 이전하는 내용으로 상법상 영업양도에 해당한다. 그럼에도 피고는 이 사건 인근에서 피고 약국을 개설하여 영업을 계속하고 있는데, 이러한 피고의 행위는 이 사건 권리금계약 또는 상법 제41조 제1항에 따른 경업금지의무의 위반이므로, 피고는 피고 약국의 영업을 폐지하고 이 사건 권리금계약 체결일로부터 10년간 서울 구로구에서 약국 영업을 하지 아니할 의무가 있다.

(2)   1심 판결 – 양수인 승소, 경업금지 위반, 양도인의 약국영업금지 명령 vs 서울고등법원 2심 판결 – 경업금지 위반 불인정, 1심 판결 취소, 양도인 승소  

(3)   항소심 판결 요지 – 양도인 피고가 이 사건 상가에서 운영하던 D약국의 인적․물적 조직 일체를 그 동일성을 유지하면서 일체로서 양수인 원고에게 이전함으로써 그 약국 영업을 양도하였다고 보기에 부족하다. 권리금의 체결 경위 및 이행과정에서 원고와 피고 사이에서 직접적으로 영업양도와 그에 따른 경업금지의무에 관하여 협의하거나 논의한 흔적은 보이지 않는다.

(4)   이 사건 권리금계약이 상법 제41조가 규정한 영업양도인지 여부, 양도인인 피고가 경업금지의무를 부담하는지 여부 및 그러한 의무를 부담하기로 하였다면 경업금지의무의 범위와 내용, 경업금지의무를 위반하였을 경우의 제재가 어떠한지 등은 원고와 피고 사이의 거래에서 중요한 계약내용에 해당한다. 그런데 원고와 피고 사이에 상법상의 ’영업양도‘로 인정할 만한 내용이나 ’양도인의 경업금지의무‘에 관한 내용을 담은 영업양도 계약서 등 처분문서는 작성되지 아니하였고, 다만 앞서 본 권리금을 지급하 면서 일부 기기 등을 양수하는 내용의 이 사건 권리금계약서만 작성되었을 뿐인바, 당시 원고와 피고가 상법 제41조의 ’영업양도인의 경업금지‘ 의무까지 예정하고 이 사건 권리금계약을 체결하였다고 볼 수도 없다. 이 사건 권리금계약에도 명시적으로 피고에 대한 경업금지의무를 정하고 있지 않다.

(5)   관련 법리 - 상법상의 영업양도는 일정한 영업목적에 의하여 조직화된 업체, 즉 인적․물적 조직을 그 동일성은 유지하면서 일체로서 이전하는 것을 의미하고, 영업양도가 이루어졌는가의 여부는 단지 어떠한 영업재산이 어느 정도로 이전되어 있는가에 의하여 결정되어야 하는 것이 아니고 거기에 종래의 영업조직이 유지되어 그 조직이 전부 또는 중요한 일부로서 기능할 수 있는가에 의하여 결정되어야 하므로 영업재산의 일부를 유보한 채 영업시설을 양도했어도 그 양도한 부분만으로도 종래의 조직이 유지되어 있다고 사회관념상 인정되면 그것을 영업의 양도라 볼 것이지만, 반면에 영업재산의 전부를 양도했어도 그 조직을 해체하여 양도했다면 영업의 양도로 볼 수 없다(대법원 2003. 5. 30. 선고 2002다23826 판결 등 참조). 또한 위와 같은 영업양도가 인정되려면 영업양도 당사자 사이의 명시적 또는 묵시적 계약이 있어야 한다(대법원 1997. 6. 24. 선고 96다2644 판결 등 참조).

첨부: 서울고등법원 2024. 11. 14. 선고 2023나2022451 판결

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