상가임대차__글75건

  1. 2020.02.18 가계약금, 계약증거금 쟁점 – 사안의 구체적 사정에 따라 본계약 및 가계약의 성립 여부, 본 계약체결 불발 시 반환 또는 포기의 대상, 범위 판단기준, 관련 판결 및 실무적 포인트
  2. 2020.01.16 상가 권리금 계약한 후 상권에 지대한 영향을 미치는 사정 변경 발생 – 착오를 이유로 권리금 계약을 취소할 수 있는지 – 불인정: 대법원 2013. 7. 26. 선고 2013다30271 판결
  3. 2019.11.29 허위매출, POS 조작 가공매출 입력 사기 - 권리금계약 취소 + 권리금 반환 명령: 서울서부지방법원 2019. 9. 10. 선고 2018가단221389 판결
  4. 2019.11.29 허위매출, POS 조작 가공매출 입력 사기, 권리금 1억8천5백만원 사안 – 매도인에게 권리금 전액 + 컨설팅비 5백만원을 손해배상 명령: 부산지방법원 동부지원 2019. 5. 16. 선고 2016가합904 판결
  5. 2019.11.29 허위매출, POS 조작 가공매출 입력, 권리금 1억2천만원 사안 - 매도인 사기죄 징역 1년6월 집행유예 3년 선고: 서울남부지방법원 2019. 1. 22. 선고 2018고단898 판결
  6. 2019.11.21 상가분양계약서의 업종제한, 독점권 조항의 효력 범위 – 분양회사 아닌 다른 상가점포의 수분양자에게도 유효한지 여부: 전주지방법원 2019. 8. 22. 선고 2018가합717 판결
  7. 2019.09.18 상가분양계약서에 업종제한 독점권 특약 시 상가점포 업종제한, 독점권 보호요건 - 업종제한 위반 점포에 대한 영업금지청구 민사소송절차 등 실무적 포인트
  8. 2019.09.18 상가 분양계약서에 인쇄된 특정 점포의 약국 업종독점권 특약 BUT 다른 상가계약서에 포함되지 않음 - 업종독점권 불인정: 전주지방법원 2019. 8. 22. 선고 2018가합717 판결
  9. 2019.09.17 상가 분양계약서에 특정 점포의 약국 업종독점권 수기로 기재한 특약의 효력 여부 - 업종독점권 불인정: 대전지방법원 천안지원 2018. 2. 21자 2017카합1-258 결정
  10. 2019.09.17 상가점포 분양계약서의 약국 업종독점권 특약 - 수기 아닌 인쇄본 상가분양 계약서 but 모든 계약서에 부동문자로 포함된 독점권 특약 없음 - 업종독점권 불인정: 수원지방법원 2017. 9. 15. 선고..
  11. 2019.04.02 [부동산법률쟁점] 점유취득 시효 진행 중 국세체납 압류 후 시효완성 + 소유권이전등기 – 압류해제 사유 인정: 서울고등법원 2018. 11. 14. 선고 2018누58365 판결
  12. 2019.03.13 [다운계약쟁점] 다운계약서 특약위반으로 인한 계약해제 불가: 대법원 2015. 5. 28. 선고 2014다236410 판결
  13. 2019.03.13 [다운계약쟁점] 다운계약서 및 매수인의 양도세 부담 약정 - 무효 판결 + 미등기전매 후 매수인 양도세 부담의무 – 불인정 판단: 부산고등법원 2014. 5. 15. 선고 (창원)2011나2756 판결
  14. 2019.03.13 [부동산계약쟁점] 다운(down) 계약서 또는 업(up) 계약서 허위신고 적발 시 계약당사자와 중계인의 책임 관련
  15. 2019.01.31 [상가권리금분쟁] 새로운 상가건물주가 기존 임차인에게 임차보증금, 월세 대폭증액 요구, 임차인의 권리금 회수기회 보호규정에 따른 권리금 상당 손해배상청구소송 항소심: 서울고등법원 2..
  16. 2019.01.31 [상가권리금분쟁] 권리금분쟁 - 임대인이 신규임차인과 계약체결을 거절할 수 있는 정당한 사유 관련 실무적 포인트 몇 가지
  17. 2019.01.31 [상가임대차쟁점] 상가건물 임대차보호법 (상임법) 및 시행령 주요 조항 정리
  18. 2019.01.30 [상가권리금분쟁] 상가 임차인의 권리금 회수기회 보호 규정 및 권리금 상당의 손해배상청구권 관련 실무적 포인트
  19. 2019.01.30 [상가권리금분쟁] 약국 상가의 권리금 분쟁, 권리금 회수기회 보호규정상 권리금의 상당액수의 손해배상액 및 그 손해배상액 제한사유: 서울고등법원 2018. 11. 23. 선고 2018나2004305 판결
  20. 2019.01.30 [상가권리금분쟁] 새로운 상가건물주 기존 임차인에게 임차보증금 및 월세 증액요구, 임대차계약 변경 불발, 임차인의 권리금 회수기회 보호규정에 따른 권리금의 상당액수의 손해배상 인정:..
  21. 2019.01.30 [상가권리금분쟁] 상가임대차 임차인의 권리금 회수기회 보호 규정의 적용범위, 임대인에게 지급한 권리금의 반환의무 인정여부: 대구고등법원 2018. 8. 24. 선고 2017나21191 판결
  22. 2019.01.18 [업종독점권분쟁] 오피스텔 상가 시행사 전무이사 – 업종독점권 약속, 확인서 교부, 상가분양 계약체결 BUT 독점권부여 권한 없음, 독점권 불인정 – 사기죄 책임 인정: 수원지방법원 2018. 3. 29..
  23. 2019.01.18 [업종독점권분쟁] 상가분양계약서에 기재된 업종 특정, 불명확하고 포괄적인 업종 표현 존재 시 업종독점권의 인정요건 및 불인정 논리: 서울고등법원 2018. 4. 13. 선고 2017나2054679 판결
  24. 2019.01.18 [업종독점권쟁점] 특정점포 분양계약서 업종제한 명시 BUT 다른 점포 분양계약서에 명시되지 않음, 상가점포별 분양계약서의 구체적 내용 다름 - 업종독점권 불인정: 수원지방법원 2017. 9. 15. ..
  25. 2019.01.18 [업종독점권분쟁] 상가분양계약서에 다른 점포 독점권 명시되어 있지 않는 경우 특정점포의 업종독점권 인정 여부, 업종독점권 침해 수분양자, 임차인에 대한 영업금지 및 손해배상청구 인정..
  26. 2019.01.18 [업종독점권쟁점] 상가점포 업종제한 및 업종독점권 보호요건, 업종제한 위반 점포에 대한 영업금지청구권 등 실무적 포인트
  27. 2019.01.04 [허위매출사기] 카페 점포의 매출 및 순이익 규모를 속인 경우 – 기망으로 인한 불법행위 인정 + 권리금 및 중개수수료 50% 상당액 손해배상 책임: 서울중앙지방법원 2015나20963 판결
  28. 2019.01.04 [허위매출사기] 카페 점포의 매출 규모를 속인 경우 + 허위 POS 자료 제시 – 사기로 계약취소 + 권리금 전액 반환 명령: 서울고등법원 2012나15284 판결
  29. 2019.01.04 [허위매출분쟁] 가게 양도인 허위매출, 매출조작 사기 사안 – 형사처벌 수위: 2018년 상반기 선고 판결 사례
  30. 2019.01.04 [허위매출분쟁] 속인 적 없다는 매도인 주장 BUT 허위매출, 매출조작 인정, 판단이유: 대구지방법원 2018. 1. 11. 선고 2017고단3000 판결

 

 

1. 대구지방법원서부지원 2018. 12. 11. 선고 2018가소21928 판결 기본법리 정리

 

우리 사회의 일반적인 거래관행에 가계약 내지 가계약금의 지급이라는 형태의 법률행위가 광범위하게 형성되어 있지만, 그 법률상의 의미와 구속력의 정도에 관하여 정립된 법리가 없다. 가계약도 계약의 일종이고, 계약금에 비추어 소액이지만 가계약금의 수수까지 이루어지는 만큼 뭔가 구속력이 있겠지만, 임시의 계약이다 보니 본계약보다는 약한 구속력을 가진, 약간은 불분명한 무엇일 수밖에 없다. 결국은 가계약에 관한 당사자들의 의사합치의 내용이 무엇인지에 관한 해석의 문제로서 당사자들이 가계약에 이른 경위에 따라 다양한 해석이 가능하다.

 

일반적으로 가계약의 체결은 본계약의 중요부분에 대하여 어느 정도 합의가 이루어진 이후에 이루어지는데, 불행히도 대부분의 경우는 합의내용에 대한 별도의 서면을 작성하지 아니한 채빠른 시일 내에 본계약의 체결 여부를 결정하기로 하고, 본계약 체결 이전에 가계약을 체결하는데, 가계약금을 수수함으로써 본계약을 체결할 의무를 어느 정도 부담한다는 정도의 인식을 공유하는 정도에 그친다.

 

위와 같은 가계약에 있어서 우리 사회에 일반적으로 용인되는 가계약금에 관한 인식은 당사자들 사이에 다른 특별한 약정이 없는 한 다음과 같은 정도로 정리될 수 있다. 매매계약의 경우를 예를 들어 매매의 가계약을 체결하고 가계약금을 수수하는 것은 매수인에게 다른 사람에 우선하여 본계약을 체결할 수 있는 우선적 선택권을 부여하고, 매도인은 이를 수인하는 데 본질적인 의미가 있으므로, 가계약제도는 매도인보다 매수인을 위한 장치이다. 본계약을 체결할지 여부를 결정할 기간은 비교적 단기간으로 정해지고, 매수인은 그 기간 내에 본계약의 체결을 요구할 권리를 가지는데, 매도인은 매수인의 본계약 체결요구에 구속되므로, 매도인은 매수인의 매매계약 체결요구를 거절할 수 없다.

 

매수인은 일방적인 매매계약 체결요구권을 가지는 대신 매수인이 매매계약의 체결을 포기하는 경우 매수인은 가계약금의 반환 역시 포기하여야 하는데, 이는 매도인이 매수인에게 일방적인 계약체결 요구권을 부여함으로써 부담하는 법률적인 지위의 불안정성에 대한 보상의 의미를 가진다.

 

매도인이 매매계약의 체결을 거부하더라도 매수인은 매매계약 체결권을 일방적으로 행사할 수 있으므로, 결국 매수인의 의사에 따라 매매계약이 체결되고, 이때 정해진 계약금은 해약금의 성질을 가지므로, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 나서야 비로소 매매계약의 구속력에서 벗어날 수 있을 것이다. 위와 같은 내용은 우리 사회에 일반화된 공감을 정리한 것이고, 당사자들의 구체적인 의사에 따라 다양한 내용으로 확장될 수 있음은 물론이다.

 

2. 계약 불성립의 경우 가계약금, 증거금 그대로 반환 대상

 

본 계약을 체결하기 전에 가계약도 성립되지 않았다면, 가계약금, 계약증거금 명목으로 주고 받은 금액은 당사자 사이에 법적 구속력이 없습니다. 계약금이나 해약금과 같이 몰취 또는 배액배상의 대상이 아닙니다. 그 금액 그대로 주고 받아서 원상회복하면 될 것입니다. 실무상 핵심적 포인트는 가계약의 성립 여부입니다.

 

만약 가계약이 성립되었다면 대구지방법원서부지원 2018. 12. 11. 선고 2018가소21928 판결에 따라 해결해야 할 것입니다.

 

 

 

 

대법원 2007. 10. 25. 선고 200740765 판결

매매에 의한 약정서 중 계약조건 제1조의원고는 가계약일로부터 10일 이내에 본 계약을 체결키로 하고 만약 불이행시는 본계약을 무효로 하고, 원고는 어떤 이의도 민·형사상의 문제를 제기할 수 없다는 규정은 다음의 사정, 즉 위 내용 중불이행이란 원고가 10일 이내에 4억 원을 지급하기로 한 채무를 이행하지 않는 것을 말하는 것이고, ‘원고의 어떤 이의는 앞뒤의 문맥으로 볼 때, 원고가 가계약금으로 이미 지급한 1억 원의 반환청구에 대한 것 이외에 다른 의미가 포함될 여지가 없는 점, 이 사건 가계약의 계약조건 제2조는피고 상록개발은 어떤 경우라도 타인에게 매매양도할 수 없으며 위반시는 계약금액의 2배와 원고가 청구하는 손해배상을 지급한다고 규정함으로써 피고 상록개발의 채무불이행에 대한 엄격한 규제를 정하고 있는데, 위 계약조건 제1조는 위 계약조건 제2조와의 형평상 매도인인 피고 상록개발의 계약위반에 대한 규제와 균형을 이루는 매수인인 원고의 계약위반에 대한 규제를 정하고 있는 것이라고 보아야 하는 점, 피고 상록개발로서는 원고의 계약금이 시급히 필요한 상황이었기 때문에 원고의 이행을 확실하게 확보하려는 수단으로 위 계약조건 제1조를 규정한 것으로 보이는 점, 위 계약조건 제1조에는, 특별한 경우가 발생할 경우 원고와 피고 상록개발은 별도로 협의한다는 단서조항이 규정되어 있음에도 불구하고 원고는특별한 경우의 발생에 관하여 아무런 주장, 입증을 하지 못하고 있는 점, 기타 원고와 피고 상록개발이 이 사건 가계약의 체결에 이르게 된 경위 및 가계약금의 지급 경위 등에 비추어, 원고가 피고 상록개발에 가계약금으로 지급한 1억 원에 대한 부제소합의를 한 것으로 보아야 하고, 이 사건 소는 위 부제소합의에 반하여 제기한 것으로서 부적법하다고 판단하였다.

 

그러나 원심의 이러한 판단은 위의 법리에 비추어 수긍하기 어렵다. 즉 원고와 피고 상록개발이 가계약금으로 지급된 1억 원에 대하여 위약금 약정을 하였다고 인정하기 위하여는, 앞서 본 약정내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 원고와 피고 상록개발 사이에 원고가 계약을 위반한 경우에 위 1억 원을 포기하기로 하였음이 명백하게 인정되어야 한다.

 

그런데 원고가 어떤 이의도 제기하지 않겠다고 하는 약정내용만으로는 원고와 피고 상록개발 사이에 원고의 계약 불이행시 위 1억 원의 반환청구를 포기하기로 하는 내용의 위약금 약정이 있었음이 명백하다고 볼 수 없다.

 

또한 매수인의 귀책사유로 인하여 매매계약이 해제되는 경우에는 위약금 약정을 두지 않고, 매도인의 귀책사유로 인하여 매매계약이 해제된 경우에 대해서만 위약금 약정을 두었다 하더라도 그 위약금 약정이 무효로 되는지 여부는 별론으로 하고, 매도인에 대한 위약금 규정이 있다고 하여 공평의 원칙상 매수인의 귀책사유로 매매계약이 해제되는 경우에도 매도인의 귀책사유로 인한 해제의 경우와 마찬가지로 매수인에게 위약금 지급의무가 인정되는 것은 아니므로(대법원 2000. 1. 18. 선고 9949095 판결 등 참조), 위 계약조건 제2조에 매도인인 피고 상록개발의 채무불이행으로 인한 위약금에 관한 규정을 두었다 하여 당연히 위 계약조건 제1조를 매수인인 원고의 채무불이행으로 인한 위약금에 관하여 규정한 것이라고 해석할 수는 없다. 그리고 원심이 들고 있는 나머지 사정만으로는 위약금 약정이 있었다고 인정하기에는 부족하고, 달리 기록상 그러한 약정이 있었음을 인정할 만한 자료도 찾아볼 수 없다.

 

3. 본 계약의 세부사항을 결정한 후 본 계약 체결 전 가계약금만 주고 받았으나 본 계약체결 불발 시 반환대상 기준은 수수한 가계약금이 아니라 본 계약금액

 

매수인은 본 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 매도인은 계약금의 배액을 물어주고 계약을 해제할 수 있습니다. 약정된 계약금 중 일부만 받았더라도 전체 계약금을 기준으로 정해야 합니다.

 

대법원 2015. 04. 23 선고 2014231378 판결

실제 교부받은 계약금의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제 할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 실제 교부 받은 계약금'이 아니라 약정 계약금이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다.

 

4. 본 계약의 세부사항을 결정하지 않은 경우 계약 성립 불인정 사례 - 체결 전 가계약금만 주고 받았으나 본 계약체결 불발 시 반환대상 기준은 수수한 가계약금이 아니라 본 계약금액

 

무릇 계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고, 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 상황에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 하며, 한편 당사자자 의사의 합치가 이루어져야 한다고 표시한 사항에 대하여 합의가 이루어지지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약은 성립하지 아니한 것으로 보는 것이 상당하다.

 

위 법리에 비추어 이 사건을 보건대, 원고의 피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약이 체결되었음을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

 

오히려 위 증거를 종합하면, ① 원고는 2015. ○○. ○○. 본 계약을 체결하기로 하였다고 자인하면서 가계약의 성립만 주장하고 있는 점, ② 원고와 사이에 작성한 계약서는 피고가 서명 또는 날인한 적이 없어서 체약 사실을 증명하는 계약서로 볼 수 없는 점(원고와 A가 일방적으로 작성한 문서에 불과하다 "③ 피고가 2016. ○. ○. 원고에게 보낸 내용증명에서도 계약한다고 구두로 약속해 놓고라고 기재하여 계약 체결 사실을 부인하고 있는 점 등에 비추어 보면, 원고가 중개인을 통하여 피고에게 송금한 이 사건 계약금은 이른바 '가계약금'에 불과하고, 피고가 원고로부터 이 사건 계약금을 지급받을 당시부터 2015. ○○. ○○.까지 원고와 피고 사이에서 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 체결되지 않았다고 봄이 상당하다.

 

원고의 주장에 위약금의 지급을 구하는 의사가 포함되어 있다고 하더라도, 위약금 또한 해약금과 마찬가지로 계약이 체결되었음을 전제로 하여 인정될 수 있을 뿐만 아니라, 유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약 불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니라 할 것인데(대법원 1996.6.14. 선고 95 54693 판결 등 참조), 당사자 사이에 위약금의 특약이 있었음을 인정할 증거 또한 없다.

 

5. 실무적 포인트

 

가계약금 분쟁은 일률적이거나 단순하지 않고 사안의 구체적 사정에 따라 당사자의 법적 책임에 관한 결론이 달리질 수 있습니다. 구체적 사실관계를 정리하여 법률전문가의 신중한 검토와 조언을 받는 것이 바람직합니다.

 

KASAN_가계약금, 계약증거금 쟁점 – 사안의 구체적 사정에 따라 본계약 및 가계약의 성립 여부, 본 계약체결 불

 

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작성일시 : 2020. 2. 18. 16:54
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1. 사안의 개요

상가건물 2층 소재 병원과 같은 층에 있던 약국상가에 대한 권리금 계약을 체결한 이후2층 병원이 다른 곳으로 이전하여 약국의 상권에 지대한 영향을 미치는 상황 발생함. 새로운 임차인이 착오를 이유로 권리금계약 취소 및 권리금 반환을 청구한 사안

 

2. 대법원 판결요지 착오취소 불가

민법 제109조의 의사표시에 착오가 있다고 하려면 법률행위를 할 당시에 실제로 없는 사실을 있는 사실로 잘못 깨닫거나 아니면 실제로 있는 사실을 없는 것으로 잘못 생각하듯이 표의자의 인식과 그 대조사실이 어긋나는 경우라야 할 것이므로,

 

표의자가 행위를 할 당시에 장래에 있을 어떤 사항의 발생이 미필적임을 알아 그 발생을 예기한 데 지나지 않는 경우, 표의자의 심리상태에 인식과 대조에 불일치가 있다고 할 수 없어 착오로 다룰 수는 없다(대법원 2010. 5. 27. 선고 200994841 판결 등 참조).

 

이 사건 계약 체결 당시 의원의 운영 등 이 사건 점포를 둘러싼 객관적 상황에 대한 원고의 인식 자체에는 아무런 오류가 없었던 것으로 보이므로,

 

원고가 향후 상당기간 의원이 종전의 위치에서 계속하여 영업할 것으로 예상하여 이 사건 계약을 체결하였다고 하더라도, 이는 장래에 대한 단순한 기대에 지나지 않는다고 할 것이고, 따라서 그 기대가 이루어지지 아니하였다고 하여 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있는 것으로 볼 수는 없다.

 

KASAN_상가 권리금 계약한 후 상권에 지대한 영향을 미치는 사정 변경 발생 – 착오를 이유로 권리금 계약을 취소

 

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작성일시 : 2020. 1. 16. 11:00
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카페 매출사기 사안 권리금반환 + 컨설팅비 반환 명령: 수원지방법원 성남지원 2013가단3155 판결

 

사안: 카페의 실제 월 평균 매출액 23십여만 원인데 매수인에게 월 700만원에서 800만원이라고 속여 권리금 4,000만원 받음

 

판결요지: 사기를 원인으로 하는 점포 양도계약 취소 인정 + 원상회복 의무로서 매도인은 받은 권리금을 부당이득으로 매수인에게 반환할 것 + 부동산 중개인의 컨설팅 비용도 반환할 것 + 매수인이 지출한 인테리어 비용은 특별손해로서 매도인 책임 불인정

 

상가 영업의 양도양수계약을 체결함에 있어 양수인으로 하여금 영업을 양수하는 계약을 체결하도록 하는 동기 및 양도인과 양수인 사이에 권리금을 정하는 가장 중요한 기준은 바로 그 상가의 매출이라 할 것인데, 상가의 매출액은 영업 양도인만이 알 수 있는 정보이고 영업 양수인으로서는 양도인이 제공하는 정보에 전적으로 의존할 수 밖에 없으므로, 영업양도양수계약을 체결함에 있어 양도인은 양수인에게 양도의 목적물인 영업의 정확한 매출 정도를 고지하여야 할 신의칙상 의무가 있다.

 

그럼에도 불구하고, 이 사건 영업양도계약을 체결하면서 매출액을 2~3배 이상 과장하여 고지하였고, 위에서 본 것처럼 임대인에게 지급하여야 할 이 사건 커피점의 월 임료는 167만 원이고 월 기본 관리비는 70만 원으로 그 합계약은 237만 원에 이르는데, 2011. 8월부터 11월까지의 이 사건 커피점의 월 평균 매출은 임료와 기본관리비의 합계액을 가까스로 상회하는 정도이어서, 만일 매수인이 매도인의 영업기간 동안의 이 사건 커피점의 정확한 매출액을 알았더라면 이 사건 영업양도계약을 체결하지 아니하였을 것임이 경험칙상 추단되므로, 이 사건 영업양도계약은 매도인의 기망에 의하여 체결된 사기로 인한 법률행위라 봄이 상당하다.

 

매수인은 이 사건 소장에서 위 계약이 사기에 의한 계약임을 이유로 이 사건 영업양도계약을 취소한다는 의사를 표시하였으므로, 이 사건 영업양도계약은 소장송달일 적법하게 취소되었는바, 그렇다면 매도인은 매수인에게 이 사건 영업양도계약에 의하여 지급받은 영업양도의 대가 4,000만원(권리금)을 부당이득으로서 반환할 의무가 있다.

 

또한, 이 사건 커피점을 인도받은 이후 지출한 인테리어 비용 19,746,750원 및 지급한 컨설팅 수수료 150만 원 상당을 불법행위에 의한 손해배상청구로서 구하고 있으므로 보건대, 앞서 판단한 바에 의하면 피고가 원고에게 이 사건 영업양도계약을 체결함에 있어 신의칙상 고지하여야 할 의무가 인정되는 매출액에 관하여 사실과 다르게 고지함으로서 기망하였고, 이는 위법한 행위에 해당하여 불법행위가 성립하는바, 피고는 그로 인해 원고가 입은 인과관계 있는 손해를 배상할 책임이 있다.

 

우선 원고가 이 사건 영업양도계약을 체결하면서 중개를 담당한 주식회사 **창업에 수수료 명목으로 150만 원을 지급한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없는바, 위 수수료는 피고의 기망이 없었더라면 원고가 이 사건 영업양도 계약을 체결하지 아니하였을 것이고 그 계약을 체결하지 아니하였더라면 지출하지 아니하였을 비용이며 계약이 체결되는 경우 중개수수료 상당의 비용을 지급하였을 것이라는 점을 피고도 알았다거나 알 수 있었을 것으로 보이므로, 위 비용은 피고의 불법행위와 상당인과관계가 인정되는 손해인바, 피고는 원고에게 불법행위로 인한 손해배상으로서 150만 원을 지급할 의무가 있다.

 

그러나, 매수인이 이 사건 커피점을 인도받은 후 인테리어 비용 등으로 지출하였다는 19,746,750원 상당의 손해는 이른바 특별손해(민법 제763, 393조 제2)로서 매도인이 위와 같은 비용의 지출을 알았거나 알 수 있었음을 인정할 만한 별다른 자료가 없으므로, 매수인의 이 부분 청구는 이유 없다.

 

첨부: 서울서부지방법원 2019. 9. 10. 선고 2018가단221389 판결

 

KASAN_허위매출, POS 조작 가공매출 입력 사기 - 권리금계약 취소 권리금 반환 명령 서울서부지방법원 20

서울서부지방법원 2019. 9. 10. 선고 2018가단221389 판결.pdf

 

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작성일시 : 2019. 11. 29. 14:00
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허위매출 POS 매출조작 입력 사기 인정, 계약취소, 권리금 전액 반환 명령: 서울고등법원 201215284 판결

사안: 실제 월 매출액 1,200만원에서 1,700만원 정도, 매수인에게 매출 규모를 최대 월 2,500만원, 평균 2,200만원에서 2,300만원으로 속임. 허위 POS 매출 자료 제시. 권리금 24,000만원 받음

 

판결요지: 사기로 인한 계약취소 인정 + 원상회복으로 매도인은 권리금 전액을 매수인에게 반환할 것

 

거래에 있어 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하는 경우에는 위법한 기망행위로 평가될 수 있을 것인바, 위 인정사실에 의하면, 피고는 이 사건 점포를 권리금을 지급하고 인수하려는 원고에게 매출 정도나 수익 여부를 알려주는 정도를 벗어나, 매도중개를 의뢰한 직후부터 1달여 이상 기간 동안 실제로는 매출이 없음에도 있는 것처럼 허위의 가공 매출을 POS에 기록하고, 계약을 체결하려는 상대방인 원고에게 허위 매출이 포함된 POS 매출자료를 인쇄하여 제시함으로써실제매출보다많은매출이있는것처럼고지한행위는사회상규를벗어난위법한기망행위로평가하지않을수없다.

 

또한 점포 권리금계약에 있어서 권리금은 매출액뿐만 아니라 영업권, 노하우, 점포의 위치, 성장가능성, 시설비용 등 여러 요소를 종합적으로 평가하여 산정하는 것이기는 하나, 그 중에서도 당해 점포의 매출액은 권리금 산정에 있어서 매우 중요한 요소라 할 것이고, 나아가 정확한 매출자료를 제시받았더라면 계약을 체결하지 않았거나 최소한 같은 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 것으로 보이는 사정이 있다면 위법한 기망행위와 계약체결 사이에 인과관계도 있다고 할 것인바, 피고가 제시한 매출자료에 기재된 총 매출액(23,109,890)에 포함된 허위 매출액(6,451,570)의 규모에 비추어, 원고가 피고로부터 허위 매출이 배제된 실제 매출자료를 제시받았고 따라서 이 사건 점포의 매출로는 피고 스스로 고지한 바와 같은 손익분기점을 초과하지 못하는 적자상태라는 점을 알았더라면 이 사건 권리금계약을 체결하지 않았거나 최소한 동일한 권리금으로는 이 사건 점포를 양도받지 않았을 것으로 보이므로, 피고의 기망행위와 이 사건 권리금계약 체결 사이에는 인과관계도 있다고 할 것이다.

 

따라서 원고는 피고의 허위의 매출자료 제시라는 기망행위에 속아 피고와 이 사건 권리금계약을 체결하기에 이른 것이므로 이를 사기에 의한 의사표시로서 취소할 수 있다고 할 것인데, 원고가 이 사건 소장 부본의 송달로서 위 계약을 취소하였음은 기록상 분명하므로, 피고는 원고에게 원상회복의무의 이행으로서 지급받은 권리금 24,000만원을 지급할 의무가 있다.

 

첨부: 부산지방법원 동부지원 2019. 5. 16. 선고 2016가합904 판결

 

KASAN_허위매출, POS 조작 가공매출 입력 사기, 권리금 1억8천5백만원 사안 – 매도인에게 권리금 전액

부산지방법원 동부지원 2019. 5. 16. 선고 2016가합904 판결.pdf

 

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작성일시 : 2019. 11. 29. 13:00
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1. 매출 과장과 권리금 사기 분쟁의 쟁점

상거래상 필요한 선전, 광고, 설명에 있어서 일정한 범위의 과장이나 허위는 용인됩니다. 그 범위를 넘어서 법적 책임이 문제되는 선이 어느 정도인지 판단하는 것이 어렵습니다. 또한, 허용범위를 벗어나 법적책임이 문제되는 해당 기망행위를 구체적으로 입증하는 것은 더욱 어렵습니다. 때문에 현실적으로 허위 또는 과장광고가 빈번하게 문제되지만 실제로 사기죄로 형사처벌까지 받는 경우는 그리 많지 않습니다.

 

2. 기본 법리

형법 제347(사기) 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.

 

대법원 1992. 9. 14. 선고 912994 판결: 사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 및 소극적 행위로서 사람으로 하여금 착오를 일으키게 하는 것을 말하며 사기죄의 본질은 기망에 의한 재물이나 재산상 이익의 취득에 있고, 상대방에게 현실적으로 재산상 손해가 발생함을 그 요건으로 하지 아니하는 바,

 

일반적으로 상품의 선전, 광고에 있어 다소의 과장, 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하겠으나

거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 과장, 허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당한다.

 

사기죄의 구성요건 기망의 의미 및 고지의무 위반이 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구성하는 경우: 대법원 2018. 8. 1. 선고 201720682 판결

 

사기죄의 요건인 기망은 널리 재산상의 거래관계에서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적, 소극적 행위를 말한다. 반드시 법률행위의 중요 부분에 관한 허위표시를 해야 하는 것은 아니고, 상대방을 착오에 빠뜨려 행위자가 희망하는 재산적 처분행위를 하도록 하기 위한 판단의 기초가 되는 사실에 관한 것이면 충분하다.

 

따라서 거래의 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 거래를 하지 않았을 것이라는 관계가 인정되는 경우에는, 그 거래로 재물을 받는 자에게는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 그런데도 이를 고지하지 않은 것은 고지할 사실을 묵비함으로써 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구성한다.

 

사기죄의 주관적 구성요건인 편취의 고의는 피고인이 자백하지 않는 한 범행 전후 피고인의 재력, 환경, 범행의 내용, 거래의 이행과정, 피해자와의 관계 등과 같은 객관적인 사정을 종합하여 판단하여야 한다. 민사상 금전대차관계에서 채무불이행 사실을 가지고 바로 차용금 편취의 고의를 인정할 수는 없으나 피고인이 확실한 변제의 의사가 없거나 또는 차용 시 약속한 변제기일 내에 변제할 능력이 없는데도 변제할 것처럼 가장하여 금원을 차용한 경우에는 편취의 고의를 인정할 수 있다.”

 

판결문 첨부: 서울남부지방법원 2019. 1. 22. 선고 2018고단898 판결

 

KASAN_허위매출, POS 조작 가공매출 입력, 권리금 1억2천만원 사안 - 매도인 사기죄 징역 1년6월 집행유예

서울남부지방법원 2019. 1. 22. 선고 2018고단898 판결.pdf

 

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작성일시 : 2019. 11. 29. 11:45
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1. 사안의 개요

(1) 신축상가 1층의 10개 점포 중 1개의 약국 독점권 보장 분양

(2) 상가분양 계약서의 업종독점권(약국) 관련 조항

 

 

(3) BUT 다른 상가점포 분양 시 체결된 분양계약서 - 업종제한이나 위 상가점포에 대해 약국독점권 보장 조항 없음. 일반 분양계약서 사용하여 분양계약 체결함   

(4) 그 결과 1층 상가점포에 경쟁 약국 들어와 운영함  

 

2. 판결요지 다른 점포의 경쟁약국에 대한 업종독점권 불인정 + 분양회사의 계약상 의무 위반 인정

 

(1) 다른 점포의 수분양자 및 임차인의 약국운영자에 대한 독점권 침해 여부 불인정

 

원고 을과 피고 갑 회사가 체결한 을 소유 점포에 관한 업종제한 약정의 효력이 계약당사자가 아닌 정이나 그로부터 정 소유 점포를 임차한 무에게 미치기 위해서는 을 소유 점포뿐 아니라 정 소유 점포에도 업종이 지정되어 있어 을과 병 및 정과 무 상호 간에 공동의 이익을 위하여 자신이 지정받은 업종의 영업권은 보장받으면서 다른 업종으로의 변경이 제한되는 업종제한 의무를 수인하기로 하는 묵시적 동의가 있는 것으로 추정할 수 있다거나 정 소유 점포에는 업종이 지정되어 있지 않더라도 정과 무가 매매계약 내지 임대차계약을 체결할 당시에 을 소유 점포에 관한 업종제한 약정을 수인하기로 하는 명시적 내지 묵시적 약정이 있어야 하는데, 분양 당시 상가 1층에 위치한 점포들 중 을 소유 점포를 제외한 나머지 점포들의 매매계약서나 임대차계약서에는 업종을 지정하여 매매·임대한다거나 을 소유 점포 이외에 약국 영업이 제한된다는 내용이 없었던 점 등 제반 사정에 비추어 보면, 정이 갑 회사로부터 정 소유 점포를 업종을 지정하여 매수하였다거나 정과 무가 정 소유 점포를 매수 내지 임차할 당시 업종제한 의무를 수인하기로 하는 약정을 체결하였다고 볼 수 없어, 을과 갑 회사가 체결한 업종제한 약정의 효력이 계약당사자가 아닌 정과 무에게 미치지 않으므로, 피고인 정과 무에 대한 청구는 이유 없다.

 

 

 

 

(2) 분양회사의 계약상 독점권 보장 채무 위반 인정

 

갑 회사는 을과 체결한 업종제한 약정에 따라 을의 약국 독점영업권이 실질적으로 보호되도록 다른 점포를 분양하거나 임대할 때 업종제한 의무를 준수하여야 함을 명확히 고지하고 이를 위반한 수분양자나 임차인들에게 계약 해제 등과 같은 적절한 조치를 취하여야 할 계약상 의무를 부담하는데, 갑 회사가 정에게 점포를 매도할 때 업종제한 약정을 체결하거나 업종제한 의무를 수인하기로 하는 동의를 받지 아니하여 정과 무가 정 소유 점포에서 약국 영업을 하더라도 이를 금지하거나 정 소유 점포에 관한 매매계약을 해제할 수 없게 되었으므로, 갑 회사는 을과 체결한 업종제한 약정에 따른 의무를 위반하였고 그 때문에 을이 병에게 약국 독점영업권을 보장하여 주지 못하게 된 점은 인정된다.

 

 

 

3. 상가분양계약서 기재된 업종제한, 독점권 관련 법리 및 실무적 포인트   

 

건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자, 임차인 등이 분양계약 등에 정하여진 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2010. 5. 27. 선고 20078044 판결, 대법원 2009. 12. 24. 선고 200961179 판결 등 참조).

 

이때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 하는데(대법원 2010. 5. 27. 선고 20078044 판결 등 참조),

 

이러한 약정의 효력이 상가분양자와 그로부터 독점적인 운영을 보장받은 수분양자 이외에 다른 수분양자 등에게 미치기 위해서는, 상가분양자와 모든 수분양자 사이에 체결된 분양계약서에 업종지정 또는 권장업종에 관한 지정이 있거나 업종제한 약정이 체결되어야 한다.

 

-      특정점포에 대한 상가분양계약서에 기재된 독점권 특약은 특별한 사정이 없는 한 해당 계약당사자에게만 효력 있음. 원칙적으로 다른 상가점포의 수분양자, 매수인, 임차인 등 제3자에게 효력 없음. – 따라서, 다른 점포수분양자에게 해당 점포의 업종제한 조건을 공지하고 다른 상가의 수분양자 등이 그 조건을 받아들인다는 명시적 또는 묵시적 동의를 인정할 수 있어야 업종제한, 독점권 조항의 효력이 다른 점포에도 유효함  

 

-      상가 매수인이나 임차인의 업종제한 주장 및 독점권 보호 – 법적 요건을 충족한 절차를 통해 유효하게 제정된 관리규약의 업종제한 규정이 있는 경우 또는 분양계약서의 이면계약이나 특약이 아니라 공식 계약조건으로 업종제한 규정을 포함한 경우

 

KASAN_상가분양계약서의 업종제한, 독점권 조항의 효력 범위 – 분양회사 아닌 다른 상가점포의 수분양자에게도 유효

 

 

 

 

 

작성일시 : 2019. 11. 21. 10:19
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1. 분양계약서에 상가 점포의 업종 제한 특약 - 계약자유 사항

 

대법원 2009. 12. 24. 선고 200961179 판결 요지 “분양계약서에서 업종 제한 조항을 두는 경우어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하는 것은 기본적으로 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있는 것이다(대법원 2005. 11. 10. 선고 200345496 판결 등 참조).

 

2. 일부 상가에만 업종 제한 BUT 다른 상가에 업종 제한 없는 경우 – 지정된 상가의 업종제한 및 독점권 보호 특약 유효

 

대법원 2010. 5. 27. 선고 20078044 판결 요지 “이때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 한다.

 

3. 상가 업종제한을 위반한 수분양자, 매수인, 임차인에 대한 영업금지청구권

 

대법원 2012. 11. 29. 선고 201179258 판결 요지 “건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 타당하므로, 상호간 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고,

 

따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자, 임차인 등이 분양계약 등에 정하여진 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인하여 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2004. 9. 24. 선고 200420081 판결, 대법원 2006. 7. 4. 2006164, 165 결정 등 참조).

 

4. 상가 관리규약의 제정 및 변경 요건 

 

대법원 2012. 11. 29. 선고 201179258 판결: “상가건물이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다)의 규율대상인 집합건물인 경우 분양이 개시되고 입주가 이루어짐으로써 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 집합건물법 제23에서 말하는 관리단이 당연히 설립되고,

 

관리단의 설립 이후에는 집합건물법 제28의 관리단 규약을 통하여 위와 같은 업종 제한새로 설정하거나 변경할 수도 있는데,

 

이러한 업종 제한에는 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 해당 업종에 관한 독점적 운영권을 보장하는 의미가 내포되어 있으므로 이를 사후에 변경하기 위해서는 임차인 등의 제3자가 아닌 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 필요하다.

 

다만 관리단 규약의 제·개정을 위한 구분소유자의 의결권 행사는 대리인을 통하여서도 할 수 있고(집합건물법 제38조 제2), 업종 제한의 변경에 관한 구분소유자나 수분양자의 동의의 의사표시도 마찬가지라고 보아야 하며, 이러한 의결권의 위임이나 대리권의 수여가 반드시 개별적·구체적으로 이루어져야만 한다고 볼 근거도 없으므로, 구분소유자나 수분양자가 임차인 등에게 사전적·포괄적으로 상가건물의 관리에 관한 의결권을 위임하거나 업종 제한 변경의 동의에 관한 대리권을 수여한 경우에는 위 임차인 등이 참여한 결의나 합의를 통한 업종 제한의 설정이나 변경도 가능하다고 할 것이다.

 

대법원 2006. 7. 4. 2006164 결정: “건물의 구분소유자로 구성된 관리단의 규약에서, 관리단 집회의 의결 내용이 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미칠 사항에 관하여는 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 하는 것으로 규정하고 있는 경우, 업종의 지정 내지 변경에 관한 사항은 당해 업종에 관한 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미치므로 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 한다.

 

·     집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지)  

규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다

② 제28조제2항에 규정한 사항에 관한 구분소유자 전원의 규약의 설정·변경 또는 폐지는 그 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 4분의 1을 초과하는 자 또는 의결권의 4분의 1을 초과하는 의결권을 가진 자가 반대할 때에는 할 수 없다.

 

5. 상가 관리규약의 제정 및 변경에 관한 법적 요건을 위반한 경우 – 상가 업종제한 및 독점권 보장 규정이나 관련 계약조항은 효력 없음 

 

6. 계약서에 기재된 특약은 특별한 사정이 없는 한 당사자만 구속 + 다른 상가의 수분양자, 매수인, 임차인 등 제3자에게 효력 없음 + 업종제한 조건을 공지하여 다른 상가의 수분양자 등이 그 조건을 받아들인 묵시적 동의를 인정할 수 있어야 업종제한 유효

 

7. 상가 매수인이나 임차인의 업종제한 주장 및 독점권 보호 – 법적 요건을 충족한 절차를 통해 유효하게 제정된 관리규약의 업종제한 규정이 있는 경우 또는 분양계약서의 이면계약이나 특약이 아니라 공식 계약조건으로 업종제한 규정을 포함한 경우

 

8. 경매 낙찰자의 경우 - 상가 업종제한 및 독점권 보장 규약이 있는지 알 수 없었다는 이유로 업종제한에 묵시적으로 동의한 것으로 볼 수 없음 + 상가 업종제한 규정을 적용 받지 않는다는 취지의 하급심 판결 있음. 대법원 판결 없음. 불확정 상황.

 

KASAN_상가분양계약서에 업종제한 독점권 특약 시 상가점포 업종제한, 독점권 보호요건 - 업종제한 위반 점포에

 

 

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작성일시 : 2019. 9. 18. 13:53
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1. 상가 분양계약서에 인쇄된 점포 업종독점권, 업종제한 특약 조항

 

** 다른 점포 분양계약서에는 위와 같은 내용의 특약조항 없음

 

2. 법원의 판단 업종독점권 불인정

첨부: 전주지방법원 2019. 8. 22. 선고 2018가합717 판결

 

KASAN_상가 분양계약서에 특정 점포의 약국 업종독점권 수기로 기재한 특약의 효력 여부 - 업종독점권 불인정 전주

전주지방법원 2019. 8. 22. 선고 2018가합717 판결.pdf

 

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작성일시 : 2019. 9. 18. 09:56
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1. 소송상대방의 주장요지

 

 

2. 법원의 판단 업종독점권 불인정

 

 

KASAN_상가 분양계약서에 특정 점포의 약국 업종독점권 수기로 기재한 특약의 효력 여부 - 업종독점권 불인정 대전

 

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작성일시 : 2019. 9. 17. 13:47
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1. 분양계약 및 사안의 개요

건물 중 119호 점포 분양 계약서: 아래와 같이 시작 줄에 업종독점권 특약 추가, 수기는 아니고 인쇄본으로 119호 점포의 약국 독점권 명시 + 참고로 병원용 점포도 동일 유사함 but 나머지 다른 점포에는 그와 같은 독점권 특약사항 기재 없음

그 외 일반 점포 위 제4조 본문만 있음 생활 편의시설 용도그 하단의 업종독점권 관련 특칙 없음.

 

분쟁 발생: 다른 용도로 사용하여 온 213호 점포에 약국 입점 + 경쟁영업으로 기존 119호 약국의 매출 및 손해발생 (213호 점포 분양계약서에는 특약 조항 없음)

 

2. 상가 업종 독점권 관련 법리

건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자, 임차인 등이 분양계약 등에 정하여진 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2010. 5. 27. 선고 20078044 판결, 대법원 2009. 12. 24. 선고 200961179 판결 등 참조).

이때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 하는데(대법원 2010. 5. 27. 선고 20078044 판결 등 참조),

이러한 약정의 효력이 상가분양자와 그로부터 독점적인 운영을 보장받은 수분양자 이외에 다른 수분양자 등에게 미치기 위해서는, 상가분양자와 모든 수분양자 사이에 체결된 분양계약서에 업종지정 또는 권장업종에 관한 지정이 있거나 업종제한 약정이 체결되어야 한다.”

3. 구체적 사안에 대한 법원의 판단

. 독점권 인정에 유리한 사실들

213호 점포는 피고가 약국 영업을 하기 전까지 ○○등 약국 이외의 영업으로 임대되어 온 사실, 이 사건 건물 상가관리규약(2004. 1. 10. 시행) 8조 제4호에 의하면 관리사무소에 사전 승인 없이 전유부분의 전부 또는 일부를 지정된 용도와 업종 이외의 목적에 사용하는 행위가 금지사항으로 규정되어 있는 사실, 이 사건 건물 내 동일 업종 입점 제한 요청의 협조문이 작성되기도 한 사실, 이 사건 건물 상가번영회 규약 제13조 제7호는 기 설정된 업종과 중복되는 업종으로 변경하여 동일업종 영업하는 행위, 동일업종 신규 입점을 할 수 없다(1업종 1점포 원칙)’고 규정하고 있는 사실, 이 사건 건물의 각 점포 분양계약서 제4조 제1항은 수분양자는 생활편의시설 용도로 사용하여야 한다고 기재되어 있고 일부 병의원들의 경우에는 진료과목도 명시된 사실을 인정할 수 있고, 이 사건 분양계약서 제4조 제1항에는 제119호 점포 이외에는 약국으로 분양하지 않는다고 기재되어 있는 사실

. 독점권 인정에 불리한 사실들

건축회사가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 지정하여 분양하거나 일부 점포에 대하여만 업종을 지정하여 분양하여 점포 입주자들 상호간 업종제한의무를 부담하는 경우라면, 각 점포 수분양자들은 자신들에게 지정된 업종을 독점 운영할 수 있는 권리를 얻음과 동시에 다른 점포 수분양자들에게 지정된 업종은 운영할 수 없는 의무를 부담하게 되므로, 그에 관한 내용을 분양계약서 등에 기재하여 명확히 하는 것이 일반적이나, 119호 점포를 제외한 213호 점포를 포함한 다른 나머지 점포들에는 업종지정에 관한 내용이 존재하지 아니한다. 이에 대하여 원고들은 이 사건 건물 각 점포의 분양계약서상 생활 편의시설이라고 규정한 것이 용도를 지정한 것이라고 주장하나, 이는 독점적 영업권을 위해 업종을 지정한 것이라기보다는 당시 관계 법령에 따라 체육시설이 아닌 기타 시설에 관하여 포괄적으로 용도를 지정하여 놓은 것에 불과하고(원고들 주장에 의하더라도 생활편의시설은 주민 들의 생활편익을 위하여 필요하다고 인정되는 시설 모두를 일컫는 바 각 점포의 용도를 지정하기 위한 적절한 표현이 아니다), 위 건물 내 각 병원들도 업종이 지정된 것이 아니라 체육시설이 아닌 기타 편의시설 중 하나로 분양된 것으로 보인다.

건물 상가관리규약(2004. 1. 10. 시행)이 유효하다고 하더라도 위 규약 제8조 제4호는 지정된 업종이 있는 경우를 전제로 하여 임의로 업종을 변경하는 것을 금지하는 것인 바 이 사건 건물 점포에 적용될 것은 아니다. 또한, 이 사건 건물의 상가번영회 관리규약 및 업종제한에 관한 위 협조문은 그것이 유효하다 하더라도 이 사건 분양계약 후 동종업종에 대한 민원이 계속 제기되자 협조하여 줄 것을 당부하는 차원에서 작성된 것으로 보이는바, 이 사건 건물의 각 점포 전체에 용도가 지정되어 있다고 보기 어렵다.

건물의 각 점포는 점포들의 위치, 분양면적, 분양시점 등을 기준으로 분양대금이 결정되어 분양된 것으로 보이는 점, 단지 제119호 점포에 관해서는 수분양자의 요청으로 분양계약서상 제4조 제1항과 같은 업종지정 문구가 기재된 것으로 보이는 점, 분양계약 후 제119호 점포 이외에 다른 약국영업 점포가 제한적으로 입점되었다고 하더라도 이는 단지 건축주가 서로 업종이 겹치지 않게 분양하였거나 수분양자가 동종 업종을 피하여 분양받았기 때문인 것으로 보일 뿐인 점 등에 비추어 보면, 119호 점포에 관하여만 독점적인 업종 지정이 있었다고 보기도 어렵다.

설령 제119호 점포에 대하여만 약국 업종을 독점적으로 보장한 것이라고 보더라도, 업종제한 등 수인의무는 상가 수분양자들 사이에서 이를 수인하기로 하는 동의를 기초로 발생하는 것인바 전체 수분양자들과의 분양계약 과정에서 일부 점포에 대한 업종지정 사항을 계약의 내용으로 편입시키거나 일부 점포에 대해서 업종 지정이 있었다는 사정이 수분양자들 모두에게 충분히 공시되어 있어야 할 것인데, 213호 점포 분양계약은 제119호 점포 분양계약보다 먼저 체결된 점, 망 김○○은 제119호 점포 이외에 다른 점포(118, 208, 213)들을 임차하여 약국 영업을 하여 온 점 등에 비추어 보면, 제출된 증거들만으로 다른 수분양자들이 제119호 점포 이외 점포의 약국영업 제한에 관하여 묵시적으로나마 수인하기로 동의하였다고 인정하기에도 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

. 판결요지

건축주가 이 사건 건물의 각 점포를 분양하면서 각 점포별로 업종을 제한하여 분양하였다거나 119호 점포에 약국 영업을 독점적으로 보장하였다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 213호 점포로 인하여 원고의 독점적 영업권이 침해받았음을 전제로 한 원고의 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.”

 

KASAN_상가점포 분양계약서의 약국 업종독점권 특약 - 수기 아닌 인쇄본 상가분양 계약서 but 모든 계약서에 부

 

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작성일시 : 2019. 9. 17. 13:44
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사안의 개요

- 부동산에 취득시효 완성 이전에 국세체납을 원인으로 하여 이미 압류되었으나, 그 압류 이후 취득시효 완성으로 해당 부동산이 새로운 소유자에게 넘어가 소유권이전등기까지 마쳐진 경우

 

쟁점

- 취득시효 완성의 소급효와 그 시효 완성 전의 국세체납 압류 사이 법률관계

- 새로운 소유자는 기존 압류해제를 할 수 있는지 여부

 

서울고등법원 판결요지

(1) 취득시효 완성 이전에 이미 압류되고 그 이후 취득시효 완성에 따른 소유권이전등기가 마쳐진 경우에는 원시취득의 반사적 효과로서 그 부동산에 관하여 취득시효의 기간이 진행 중에 설정된 저당권, 가등기, 압류 및 가압류 등의 부담은 모두 소멸함(대법원 2004. 9. 24. 선고 200431463 판결 등).

 

(2) 그 부담이 과세관청이 체납처분으로서 한 압류라고 하더라도 마찬가지임.

 

(3) 한편, 취득시효가 이미 완성되었으나 그에 따른 소유권이전등기를 마치기 전에 압류한 경우에는 시효취득자가 특별한 사정이 없는 한 시효취득으로 대항할 수 없음.

 

(4) 1심은 취득시효 완성 전후를 불문하고 그에 따른 소유권이전등기 이전에 이미 압류한 이상 그 이후 취득시효로 소유권이전등기를 마친 사람에게 대항할 수 있다고 보아야 한다는 이유로 취득시효완성으로 소유권을 취득한 사람의 압류해제신청을 거부한 과세관청의 처분이 정당하다고 보았으나, 항소심(대상판결)은 위와 같은 이유로 압류해제신청을 거부한 과세관청의 처분이 정당하지 않다고 보았음

 

(5) 항소심 판결에 대해 과세관청 피고가 상고하지 않아 그대로 확정됨

 

판결이유

부동산점유취득시효는 20년의 시효기간이 만료한 것만으로 점유자가 곧바로 소유권을 취득하는 것은 아니고 자신의 명의로 등기를 함으로써 소유권을 취득하게 되며, 이는 원시취득에 해당하므로 특별한 사정이 없는 한 점유자는 원소유자의 소유권에 가하여진 각종 제한에 의하여 영향을 받지 아니하는 완전한 내용의 소유권을 취득하게 되고, 이와 같은 소유권취득의 반사적 효과로서 그 부동산에 관하여 취득시효의 기간이 진행 중에 설정된 저당권, 가등기, 압류 및 가압류 등의 부담은 모두 소멸한다고 할 것인바(대법원 2004. 9. 24. 선고 200431463 판결 등 참조), 그 부담이 과세관청이 체납처분으로서 한 압류라고 하여 달리 취급할 것은 아니다.

 

다만 취득시효기간이 만료된 토지의 점유자는 그 기간만료 당시의 토지소유자에 대하여 시효취득을 원인으로 하는 소유권이전등기청구권을 가짐에 그치고, 취득시효기간만료 후에 새로이 그 토지의 소유권을 취득한 사람에 대하여는 시효취득으로 대항할 수 없는바(대법원 1991. 4. 9. 선고 89다카1305 판결 등 참조), 결국 취득시효 완성 후 그에 따른 소유권이전등기 전에 생긴 새로운 이해관계인에 대하여는 시효취득자가 특별한 사정이 없는 한 시효취득으로 대항할 수 없다.

 

따라서 취득시효 완성 전에 생긴 이해관계인에 대해서는 민법 제247조 제1항에 따른 시효취득의 소급효가 그대로 인정된다고 할 것이나, 취득시효 완성 후 그에 따른 소유권이전등기 전에 생긴 새로운 이해관계인에 대해서는 시효취득의 소급효가 제한된다고 할 것이고, 취득시효가 완성되면 점유자는 종전소유자에 대하여 소유권이전등기청구권을 취득하게 되고, 이를 행사하거나 이를 피보전권리로 한 처분금지가처분을 하는 등으로 스스로의 권리를 보호할 수 있는 반면, 취득시효 완성 전의 점유자는 그렇지 못하다는 점에서 위와 같은 차별 취급에는 그 합리성도 긍정할 수 있다.

 

첨부: 서울고등법원 2018. 11. 14. 선고 201858365 판결

 

KASAN_[부동산법률쟁점] 점유취득 시효 진행 중 국세체납 압류 후 시효완성 소유권이전등기 – 압류해제 사유

서울고등법원 2018. 11. 14. 선고 2018누58365 판결 .pdf

 

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작성일시 : 2019. 4. 2. 19:00
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1. 사안의 개요 및 쟁점

다운계약서는 허위계약서로 그 자체가 불법행위에 해당합니다. 불법행위 책임 여부는 별론으로 하고, 계약 당사자가 자의로 신고용 다운계약서를 작성해 준다는 특약을 하였음에도 막상 그 시기에 가서 특약에 따른 다운계약서를 작성해 주지 않는 경우 계약법에 따라 특약 위반을 이유로 본 계약을 해제할 수 있는지 여부를 판단한 사례입니다.

 

쟁점: 다운계약서 작성 특약이 본 매매계약에서 이행되어야 하는 중요한 채무라고 본다면 다운계약서를 작성해주지 않는 이상 매수인은 계약을 일방적으로 파기하고 손해배상을 해야 합니다. (계약금만 넣은 상태라면 해약금에 의한 해제는 가능) 반대로 다운계약서 작성이 매매계약의 주된 채무가 아니라고 본다면 이를 이유로 소유권 이전을 안해주는 매도인은 자신의 채무를 이행하지 않는 것으로 매수인은 해제를 할 수 있습니다.

 

2. 대법원 판결요지

원심 판결은 다운계약서를 작성하지 않으면 매도인이 이와 같은 계약을 하지 않을 것이고 양도소득세 감면을 위해 서로 이를 인정하고 계약을 한 것으로 판단하여 매수인은 계약을 해제할 수는 없다고 판단하였습니다.

 

그러나 대법원은 다운계약서 작성은 매매계약에서 주된 채무 아니라 부수적인 채무라고 판단하였고 매매대금지급과 소유권이전등기 의무가 주된 채무라고 하며 소유권이전등기를 해주지 않은 매도인의 잘못을 인정하고 해제가 이루어 질 수 있다고 판결하였습니다.

 

KASAN_[다운계약쟁점] 다운계약서 특약위반으로 인한 계약해제 불가 대법원 2015. 5. 28. 선고 2014다

 

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작성일시 : 2019. 3. 13. 19:00
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사안의 개요

(1) 매도인(원고)가 피고에게 부동산(토지)987백만원에 매도 + 다운계약서 특약 - 특약사항: 매매대금 실거래 신고는 8억원으로 한다. 향후 본 특약이 이행되지 않을 시 8억원을 초과하는 금액에 대한 양도소득세는 매수인이 부담한다.

(2) 매수인(피고) 앞으로 소유권이전등기를 경료하지 아니한 상태로 제3자에게 미등기 전매하는 경우 매도인이 위 부동산을 제3자에게 직접 소유권이전등기를 해 주기로 약정함

(3) 매수인은 토지의 형질변경 후 제3자에게 17억원에 위 부동산을 매도하고, 매매계약서에 매도인을 원고로 기재하고 등기까지 마침

(4) 매도인은 매매가를 17억원으로 신고하고 특약에 따라 8억원 초과분에 대한 양도소득세를 매수인에게 청구함

 

당사자 주장 및 쟁점

매수인(피고)가 자신이 부담할 양도소득세를 포탈하고, 원고는 피고의 양도소득세 포탈에 기여한 대가로 자신이 부담할 양도소득세의 일부를 피고로부터 지급받기로 특약한 것이므로 민법 제103조에 따라 무효인 계약임. 피고 매수인이 양도세 부담 거절함. 양도세를 매수인이 부담한다는 특약의 무효여부가 쟁점

 

판결요지

위 약정은 구 조세범처벌법이나 부동산등기특별조치법에서 처벌되는 범죄행위를 약정한 것으로서 국민의 납세의무를 저버리고, 국가의 적정한 과세권 행사를 방해하는 등 그 불법의 정도가 매우 크므로, 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되어 무효라고 판단함

 

 

KASAN_[다운계약쟁점] 다운계약서 및 매수인의 양도세 부담 약정 - 무효 판결 미등기전매 후 매수인 양도세

 

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작성일시 : 2019. 3. 13. 18:00
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1. 부동산 거래 신고 및 허위 계약서 규제 조항

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3(부동산 거래의 신고) 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다군수 또는 구청장(이하 "신고관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 "국가등"이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.

1. 부동산의 매매계약

2. 택지개발촉진법, 주택법등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약

. 2호에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위

. 도시 및 주거환경정비법74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위

 

4(금지행위) 누구든지 제3조에 따른 신고에 관하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다.

1. 개업공인중개사에게 제3조에 따른 신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구하는 행위

2. 3조에 따른 신고 의무자가 아닌 자가 거짓으로 같은 조에 따른 신고를 하는 행위

3. 거짓으로 제3조에 따른 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조하는 행위

 

2. 다운계약 또는 업계약 등 허위계약서 법적책임

(1) 매도인: 비과세 감면배제 + 1세대 1주택에 적용되는 비과세조건을 충족하더라도, 다운계약서, 업계약서 등 거짓으로 계약서를 작성하면 비과세 적용 받을 수 없음 + 과태료 부과

 

(2) 매수인: 양도 시 비과세 감면배제 + 매수인의 부동산 양도 시 양도소득세 비과세 및 감면혜택 배제됨 + 과태료 부과 + 분양권 등을 거짓 계약서로 작성한 분양권 취득자가 추후 1세대 1주택 비과세요건을 갖춰 주택을 양도하고 비과세로 신고한 사실이 확인되는 경우 비과세 적용하지 않고 양도소득세를 추징할 수 있음.

 

(3) 중개인: 과태료 부과 + 사무소 개설등록 취소 및 업무정지 + 거래계약서에 금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 이중으로 계약서를 작성한 경우에는 중개사무소 개설등록이 취소될 수 있음 + 중개인이 중개가 완성된 거래계약서에 서명 및 날인하지 않은 경우에는 최대 6개월까지 업무정지 가능

 

3. 상가임대차 계약 시 다운(down) 계약서 관련 법적 책임

부동산 매매계약 또는 임대차계약을 하면서 다운계약서를 작성하는 경우가 많습니다. 사실과 다른 허위계약서로서 다운계약서를 세무서에 제출하는 등 행위는 불법행위입니다.

 

. 매도인 또는 임대인의 책임

매도인 또는 임대인은 다운계약서로 종합소득세, 부가가치세, 종합소득세를 적게 내고, 그것을 근거로 산정된 건강보험료, 국민연금 등에서도 부정한 이익을 보는 불법행위입니다. 적발되면 그와 같은 부정한 이익을 납부해야 하고, 국세기본법 제47조의3 21호에 의해 부가가치세 및 종합소득세에 대한 40%의 과소신고가산세 및 동법 제47조의4 납부불성실 가산세도 납부해야 합니다.

 

다운계약서의 작성으로 조세범 처벌법 제3조 제62호의 세금포탈 행위에 해당할 수 있고, 관계기관의 고발이 있으면 제3조 제1항에 의해 형사처벌을 받을 수 있습니다.

 

. 임차인의 책임

임차인은 다운계약서의 작성으로 인해 비용이 줄어드는 결과가 생깁니다. 반면, 주택 또는 상가임대차보호법의 대상이 아닌 계약이 다운계약서에 따라 그 대상 범위에 포함되는 경우, 임차인은 동법에 의한 보호를 받게 됩니다. 다만, 그 범위는 실제 계약이 아닌 다운계약서 상에 기재된 보증금 및 차임을 한도로 정해집니다.

 

계약연장에 실패한 임차인들 중에는 임대인에 대하여 다운계약서 작성사실을 수사기관이나 세무서에 신고하겠다고 고지하는 경우가 있는데 일반적인 범위 안에서는 문제가 없지만, 이러한 행위가 지나치다 판단되면 형법상 협박죄에 해당할 수 있으며, 만일 이를 통해 금전 등의 이익을 얻었다면 공갈죄에 해당할 수 있습니다.

 

KASAN_[부동산계약쟁점] 다운(down) 계약서 또는 업(up) 계약서 허위신고 적발 시 계약당사자와 중계인의

 

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작성일시 : 2019. 3. 13. 17:00
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앞서 소개한 1심 서울중앙지방법원 2018. 2. 8. 선고 2016가합513413 판결 사건의 항소심 판결을 참고자료로 소개합니다. 1심에서 패소한 건물주 임대인의 주장에 대한 서울고등법원의 판단내용을 살펴보면 실무상 참고가 될 것입니다.

 

사안의 개요

(1) 상가건물 점포 3개 임대차 계약, 상가건물 소유권 변경, 새로운 건물주가 임대차 조건 변경요구

(2) 기존 임대차 계약조건: A 점포 보증금 14천만원, 6백만원 차임, B 점포 - 보증금 14천만원, 6백만원 차임, C 점포 - 보증금 12천만원, 580만원 차임

(3) 새로운 건물주 임대인의 요구 임대차 조건: A, B 점포 - 보증금 2억원, 1200만원 차임, C 점포 보증금 15천만원, 1,160만원 차임 요구

(4) 새로운 임대차 계약조건에 동의하지 않으면 임대차 기간 만료 시 기존 임대차계약의 종료, 점포 원상복구 및 인도 요구

(5) 임차인 A 신규 임차인 희망자와 2억원의 권리금 계약 체결, 임차인 B 2억원의 권리금 계약체결, 임차인 C 25천만원의 권리금 계약체결, 각 임차인은 임대인에게 신규 임차인과 임대차 계약 체결 요구 통지

 

 

(6) 임대인은 위 임차인의 요구사항에 대해 특별한 대응 없다가 임대차 목적물 인도 요구하는 통지서 보냄

(7) 임차인들(원고)이 건물주 임대인(피고) 상대로 권리금 상당의 손해배상 청구소송 제기함

 

서울중앙지법 1심 법원 판결요지

(1) 건물주 임대인은 A 점포 임차인에게 168백만원, B 점포 임차인에게 175백만원, C 점포 임차인에게 169백만원 및 각 이자를 각 지급하라.

(2) 건물주 임대인의 부담액수 512백만원

 

서울고등법원 2심 법원 판결요지

 

기존 임차인과 신규 임차인 사이의 권리금계약은 허위라는 주장 불인정

 

임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유로 건물재건축 계획 주장 불인정 

 

판결주문 - 권리금상당 손해배상액 60% 감축

 

1심 판결 - 감정가 100% 인정 BUT 항소심 판결 - 60%로 제한 항소심 판결이유

 

첨부: 서울고등법원 2018. 11. 8. 선고 20182016797 판결

 

KASAN_[상가권리금분쟁] 새로운 상가건물주가 기존 임차인에게 임차보증금, 월세 대폭증액 요구, 임차인의 권리금

서울고등법원 2018. 11. 8. 선고 2018나2016797 판결.pdf

 

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작성일시 : 2019. 1. 31. 09:15
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1. 신규임차인의 보증금·차임 지급능력 관련 임차인의 정보제공 의무

 

상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인 으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

 

2. 업종 변경과 정당한 사유 여부

 

임대인이 상권이나 영업의 종류 등을 고려하여 상가의 업종변경을 요구하는 경우 그것이 신규임차인과의 계약체결을 회피하기 위하여 계약체결을 거절하는 등 합리적 범위를 벗어났다고 볼 특별한 사정이 없다면, 다른 업종의 신규임차인을 원하는 임대인은 업종변경을 이유로 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있을 것입니다. 임차인은 임대인이 요구하는 업종의 영업을 할 신규임차인을 다시 주선할 수 있습니다.

 

임차인이 기존영업과 다른 영업을 하려는 신규임차인을 주선한 경우 임대인이 그 업종을 원하지 않는다면 계약을 거절할 정당한 사유가 있습니다. , 특별한 사정이 없다면 동일업종의 신규임차인을 원하는 임대인의 계약 거절은 정당한 사유로 보아야 할 것입니다.

 

3. 임대인이 직접 운영 목적으로 신규임차인과의 계약체결을 거부하는 경우

 

원칙적으로 임대인이 직접 영업한다는 이유로 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결을 거부할 수는 없습니다. 임대인이 임차인의 노력에 편승하여 권리금 상당의 이익을 얻고 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 한 것입니다.

 

다만, 법 제10조의4 2항 제3호에 의하여 임대인이 임대차 종료 후 그 상가건물을 1 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우라면 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결을 거절할 수 있습니다. 1 6개월의 기간은 임대인이 임차인이 이룩해 놓은 영업가치(영업가치란영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점 등에 대한 재산적 가치를 의미한다)를 가로채지 못하게 하려는 법의 취지에 비추어연속적인 기간으로 해석합니다.

 

임대인이 영리목적으로 사용하지 않을 것처럼 신규임차인과의 계약체결을 거절하고 1 6개월 이내에 상가건물을영리목적으로 사용한 경우라면 임차인에 대한 권리금 회수 방해행위가 되어 손해배상책임이 발생할 수 있습니다.

 

임대인이 아닌 다른 사람이 1 6개월 이상 해당 상가를영리목적으로 사용하지 않을 경우에도 정당한 사유로 보아야 할 것입니다. 비영리목적 사용의 주체는 임대인을 포함하여 어느 누구라도 가능하며 현재의 임대차계약 종료 후 장래에 상가건물을 사용할 자를 말합니다.

 

KASAN_[상가권리금분쟁] 권리금분쟁 - 임대인이 신규임차인과 계약체결을 거절할 수 있는 정당한 사유 관련 실무적

 

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작성일시 : 2019. 1. 31. 08:52
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3(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다. ④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다.

 

4(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등) ① 제5조제2항의 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다. ② 관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산정보처리조직을 이용할 수 있다. ③ 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다. ④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다. ⑤ 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 관할 세무서장에게 요청할 수 있는 정보의 범위 및 그 밖에 확정일자 부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

8(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차건물에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

 

9(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

 

10(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

 

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1으로 본다. ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

 

10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

 

10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

 

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

           3. 임대차 목적물인 상가건물을 1 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

 

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

 

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

 

15(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

 

상가건물 임대차보호법 시행령 주요 조항

2(적용범위) ① 「상가건물 임대차보호법」(이하 ""이라 한다) 2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다.

1. 서울특별시: 61천만원, 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 5억원, 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 39천만원, 4. 그 밖의 지역: 27천만원

 

② 법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다. ③ 법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다.

 

6(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.

1. 서울특별시: 6500만원, 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 5500만원, 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 38백만원, 4. 그 밖의 지역: 3천만원

 

7(우선변제를 받을 보증금의 범위 등) ① 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.

1. 서울특별시: 2200만원, 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 1900만원, 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1300만원, 4. 그 밖의 지역: 1천만원

 

② 임차인의 보증금 중 일정액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다. ③ 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다.

 

KASAN_[상가임대차쟁점] 상가건물 임대차보호법 (상임법) 및 시행령 주요 조항 정리.pdf

 

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작성일시 : 2019. 1. 31. 08:34
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1. 임차인의 임대차계약갱신 요구권 기간 한도 총 임대차 기간 10

상임법 제10(계약갱신 요구 등) 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

2. 구법 적용 사안 - 총 임대차 기간 5년 경과 후 권리금 회수기회 보호 여부

위 법정 계약갱신요구권의 5년 기간제한 규정과 달리 권리금 회수기회 보호 조항에서는 기간에 관한 규정이 없습니다. 5년 기간제한 규정이 유추 적용될 것인지에 대하여 하급심 판결은 엇갈리고 있고, 아직 대법원 판결은 나오지 않았습니다.

최근 대전지방법원 2017. 5. 19. 선고 2016108968 판결에서는 한 점포에서 약 27년간 떡집을 운영한 임차인에게 권리금 회수기회를 인정하는 취지로, 권리금회수기회 보호조항에 임차인의 계약 갱신 요구권 행사의 시적 한계를 규정한 제10조 제2항이 유추적용 되지 않는다고 판결하였습니다. 비록 대법원 판결이 나오기 전이지만 현재로서는 통용되는 하급심 판결로 보아도 무방할 것입니다.

3. 임차인의 권리금 회수기회 방해를 이유로 한 임대인에 대한 손해배상청구 요건

상임법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 임대인은 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니된다. 다만, 10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

. 임대인의 권리금 회수기회 방해행위 존재

권리금은 기존 임차인이 신규 임차인으로부터 받는 것입니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인의 권리금 회수기회를 방해해서는 아니 된다는 것입니다. 그럼에도 불구하고 임대인의 방해로 임차인이 권리금을 회수하지 못해 손해가 발생한 경우 그 손해를 임대인에게 청구할 수 있다는 구조입니다.

여기서 권리금 회수 방해 행위는 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약을 거절하거나 신규임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 경우 등입니다.

. 임차인의 입증책임

임대인에게 손해배상을 청구하는 임차인이 임대인의 방해행위존재를 주장, 입증해야 합니다. 기존 임차인은 임대차기간 만료일 3개월 전에 신규 임차인과 권리금계약을 체결하고 임대인에게 신규 임차인과 임대차계약을 체결해 달라고 요구해야 합니다. 그렇지 않으면 임대인의 방해행위가 생길 수 없습니다.

따라서 적어도 임대차 기간이 끝나기 3개월 전 신규 임차인과 권리금 계약을 체결하고 임대인에게 신규임차인과 임대차계약을 해 달라고 요청해야 합니다. 이때 신규임차인의 정보를 상세하게 적어 보내는 것이 바람직합니다. 임차인은 임대인에게 신규 임차인의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 할 의무가 있습니다.

또한 소송상 입증을 위해 내용증명으로 보내는 것이 좋습니다. 임대인의 거절이 요건이므로 거절한 증거자료를 명확하게 확보하는 것이 좋습니다.

4. 임차인 보호를 위한 강행규정

상임법 제15이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.”

설령 임대차계약에서 임차인에게 권리금 불인정, 권리금 회수기회 불인정, 임대인에 대한 손해배상을 청구하지 않는다는 약정 등 임차인에게 불리한 내용을 기재하였다고 해도 그와 같은 계약조항은 효력이 없습니다. 여전히 임대인은 임차인에게 신규임차인으로부터 권리금 회수할 수 있는 기회를 보장해야 하고, 이를 위반한 경우 손해를 배상하여야 합니다.

5. 손해액 산정문제

임차인의 권리금 회수기회 방해행위로 인한 임대인의 손해배상 책임은 그 권리금 액수 에 직결되는 사항입니다. 따라서 권리금 액수를 결정해야 하는데, 감정평가사의 권리금 액수 감정 등 증거방법이 사용됩니다. 그런데 권리금의 속성상 현실적으로 정확한 권리금의 액수 산정은 불가능하고 법원의 결단에 의해 정해질 수 밖에 없습니다.

따라서 임차인 입장에서는 현실적으로 거래되는 권리금을 모두 손해배상 액수로 인정받기 어렵습니다. 정황증거 등 다양한 자료를 수집하여 제출하여 재판부에서 최대 금액을 인정받도록 노력하는 수 밖에 다른 대안은 없습니다.

 

KASAN_[상가권리금분쟁] 상가 임차인의 권리금 회수기회 보호 규정 및 권리금 상당의 손해배상청구권 관련 실무적

 

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작성일시 : 2019. 1. 30. 18:00
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항소심 판결주문 임대인은 임차인에게 38백만원 및 이자를 지급할 것

항소심에서 1심 판결금액의 80%만 인정함

 

서울고등법원 항소심 판결이유

 

첨부: 서울고등법원 2018. 11. 23. 선고 20182004305 판결

 

KASAN_[상가권리금분쟁] 약국 상가의 권리금 분쟁, 권리금 회수기회 보호규정상 권리금의 상당액수의 손해배상액 및

서울고등법원 2018. 11. 23. 선고 2018나2004305 판결.pdf

 

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작성일시 : 2019. 1. 30. 17:00
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사안의 개요

(1) 상가건물 점포 3개 임대차 계약, 상가건물 소유권 변경, 새로운 건물주가 임대차 조건 변경요구

(2) 기존 임대차 계약조건: A 점포 보증금 14천만원, 6백만원 차임, B 점포 - 보증금 14천만원, 6백만원 차임, C 점포 - 보증금 12천만원, 580만원 차임

(3) 새로운 건물주 임대인의 요구 임대차 조건: A, B 점포 - 보증금 2억원, 1200만원 차임, C 점포 보증금 15천만원, 1,160만원 차임 요구

(4) 새로운 임대차 계약조건에 동의하지 않으면 임대차 기간 만료 시 기존 임대차계약의 종료, 점포 원상복구 및 인도 요구

(5) 임차인 A 신규 임차인 희망자와 2억원의 권리금 계약 체결, 임차인 B 2억원의 권리금 계약체결, 임차인 C 25천만원의 권리금 계약체결, 각 임차인은 임대인에게 신규 임차인과 임대차 계약 체결 요구 통지

(6) 임대인은 위 임차인의 요구사항에 대해 특별한 대응 없다가 임대차 목적물 인도 요구하는 통지서 보냄

(7) 임차인들(원고)이 건물주 임대인(피고) 상대로 권리금 상당의 손해배상 청구소송 제기함

 

1심 법원 판결요지

(1) 건물주 임대인은 A 점포 임차인에게 168백만원, B 점포 임차인에게 175백만원, C 점포 임차인에게 169백만원 및 각 이자를 각 지급하라.

(2) 건물주 임대인의 부담액수 512백만원

 

구체적 사안에 대한 법원의 판단 임대인의 권리금회수 방해행위 인정, 감정 결과에 따라 권리금 상당의 손해액수 인정함, 임대인의 주장 불인정

 

첨부: 서울중앙지방법원 2018. 2. 8. 선고 2016가합513413 판결

 

KASAN_[상가권리금분쟁] 새로운 상가건물주 기존 임차인에게 임차보증금 및 월세 증액요구, 임대차계약 변경 불발,

서울중앙지방법원 2018. 2. 8. 선고 2016가합513413 판결.pdf

 

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작성일시 : 2019. 1. 30. 16:35
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사안의 개요

(1) 임차인 약사(원고) vs 임대인 건물주(피고) 사이 2009. 9. 7. 대구 중구 소재 약국 건물(이하 이 사건 상가건물이라고 함) 임대차 계약 체결, 임대차보증금 2억 원, 월 차임 660만 원, 임대기간 3(원고가 원할 경우 2년 연장 가능)

(2) 양 당사자 2013. 5. 3. 구두 합의, 종전 임대차계약과 동일한 조건 2015. 5. 3.까지 2년간 임대하는 계약

(3) 임대차계약 2015. 5. 3. 기간 만료, 계약종료

(4) 상가임대차법 제10조의4 규정 시행일 2015. 5. 13. 당시 존속 중인 임대차에 해당하지 아니함

 

임차인의 권리금 회수기회 보호 신설조항 적용범위

상가건물 임대차보호법’(이하 상가임대차법이라 한다) 10조의3의 규정(2015. 5. 13. 신설)에 의하면, ‘권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하고(1), ‘권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다(2).

 

상가임대차법 제10조의4 규정(2015. 5. 13. 신설)에 의하면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 하여서는 아니 되고(1항 제4), 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(2). 상가임대차법부칙(13284, 2015. 5. 13. 시행) 3조에 의하면, 상가임대차법 제10조의4의 규정은 그 규정이 처음 시행된 2015. 5. 13. 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다.

 

결론 적용대상 해당하지 않음, 유추적용도 불가

 

임대인의 권리금반환 의무 인정여부 - 부정

임차인 주장 최초 임대차계약 체결 당시 임대인에게 권리금 1억 지급하였으므로 임대차 종료 시 임대인은 임차인에게 권리금 상당액 지급의무 있다고 주장

 

법원의 판단 법리

영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것이어서, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금을 지급받을 수 있을 것이고, 따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은그권리금전부또는일부의반환의무를진다(대법원 2000. 9. 22. 선고 200026326 판결 등 참조).

 

구체적 사안의 법원 판단 임대인의 권리금반환 의무 불인정

이 사건 계약이 정한 임대차기간은 만료된 점, 원고는 더 이상 피고에 대하여 임대차갱신요구를 할 수 없는 점, 피고는 계약자유의 원칙에 따라 원고가 소개한 새 임차인과 사이에 임대차계약을 체결하지 아니할 자유가 있는 점 등에 비추어 볼 때, 피고가 원고와 사이에 이 사건 임대차기간을 초과하여 임대하기로 합의하였다거나 권리금을 반환하기로 합의하였다는 등 피고에게 권리금 반환의무가 있음을 인정할 만한 특별한 사정이 있다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 임차인 원고의 주장은 이유 없다.

 

첨부: 대구고등법원 2018. 8. 24. 선고 201721191 판결

 

KASAN_[상가권리금분쟁] 상가임대차 임차인의 권리금 회수기회 보호 규정의 적용범위, 임대인에게 지급한 권리금의

대구고등법원 2018. 8. 24. 선고 2017나21191 판결 .pdf

 

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작성일시 : 2019. 1. 30. 15:00
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사안의 개요

피고인 오피스텔 시행사 분양업무 총괄 전무이사

(1) 분양 사무실에서 상가 분양대행사 직원을 통해 시행사에서 상가 112, 139호에 대해서만 편의점 독점운영권을 주겠다.” 구두 약속

(2) 분양대행사의 대표이사 명의 확인서 교부 - “위 상가 112호와 139호의 편의점에 대한 독점사항을 기재함을 확인한다.” 취지

(3) 분양계약 체결

(4) 시행사의 대표이사 명의 확약서 교부 - “위 상가 112, 139호는 독점 편의점으로서 입점 영업에 있어서 외부 표시 간판 및 편의점에 대한 독점적 권리를 인정한다.” 취지

(5) 실제 피고인 전무이사는 위 상가에 대해 편의점 독점운영권 부여 권한, 의사, 능력 없음 실제 독점권 불인정

(6) 피해자로부터 분양대금 약735백만원 받음

(7) 실제로 위 상가건물에서 복수 개의 편의점 개설, 운영됨

 

법원 판결 피고인 전무이사 사기죄(특경법) 인정, 징역 16, 집행유예 2년 선고

 

사기죄 성립요건 기망 판단기준

 

구체적 사안의 판단

 

집행유예 선고형 결정 이유

 

첨부: 수원지방법원 2018. 3. 29. 선고 2017고합520 판결

 

KASAN_[업종독점권분쟁] 오피스텔 상가 시행사 전무이사 – 업종독점권 약속, 확인서 교부, 상가분양 계약체결 B

수원지방법원 2018. 3. 29. 선고 2017고합520 판결.pdf

 

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작성일시 : 2019. 1. 18. 17:30
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점포 업종제한 약정과 업종독점권 인정요건 (1) 업종제한 약정 존재 + (2) 제한 업종의 명확한 내용 존재

 

점포 업종표현 기타 스낵등 불명확한 표현 존재 사례 법원 업종독점권 불인정

 

실무적 코멘트: 업종 사이 명확한 구별 가능해야 함. 독점권 위반여부 판단과 강제집행 가능해야 함.

 

첨부: 서울고등법원 2018. 4. 13. 선고 20172054679 판결

 

KASAN_[업종독점권분쟁] 상가분양계약서에 기재된 업종 특정, 불명확하고 포괄적인 업종 표현 존재 시 업종독점권의

서울고등법원 2018. 4. 13. 선고 2017나2054679 판결.pdf

 

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작성일시 : 2019. 1. 18. 12:00
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1. 분양계약 및 사안의 개요

건물 중 119호 점포 분양 계약서: 아래와 같이 시작 줄에 업종독점권 특약 추가, 수기는 아니고 인쇄본으로 119호 점포의 약국 독점권 명시 + 참고로 병원용 점포도 동일 유사함 but 나머지 다른 점포에는 그와 같은 독점권 특약사항 기재 없음

 

 

그 외 일반 점포 위 제4조 본문만 있음 생활 편의시설 용도그 하단의 업종독점권 관련 특칙 없음.

 

분쟁 발생: 다른 용도로 사용하여 온 213호 점포에 약국 입점 + 경쟁영업으로 기존 119호 약국의 매출 및 손해발생 (213호 점포 분양계약서에는 특약 조항 없음)

 

2. 상가 업종 독점권 관련 법리

건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 점포수분양자의지위를양수한자, 임차인 등이 분양계약 등에 정하여진 업종 제한 약정을 위반 할 경우 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2010. 5. 27. 선고 20078044 판결, 대법원 2009. 12. 24. 선고 200961179 판결 등 참조).

 

이때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 하는데(대법원 2010. 5. 27. 선고 20078044 판결 등 참조),

 

이러한 약정의 효력이 상가분양자와 그로부터 독점적인 운영을 보장받은 수분양자 이외에 다른 수분양자 등에게 미치기 위해서는, 상가분양자와 모든 수분양자 사이에 체결된 분양계약서에 업종지정 또는 권장업종에 관한 지정이 있거나 업종제한 약정이 체결되어야 한다.”

 

3. 구체적 사안에 대한 법원의 판단

. 독점권 인정에 유리한 사실들

213호 점포는 피고가 약국 영업을 하기 전까지 ○○등 약국 이외의 영업으로 임대되어 온 사실, 이 사건 건물 상가관리규약(2004. 1. 10. 시행) 8조 제4호에 의하면 관리사무소에 사전 승인 없이 전유부분의 전부 또는 일부를 지정된 용도와 업종 이외의 목적에 사용하는 행위가 금지사항으로 규정되어 있는 사실, 이 사건 건물 내 동일 업종 입점 제한 요청의 협조문이 작성되기도 한 사실, 이 사건 건물 상가번영회 규약 제13조 제7호는 기 설정된 업종과 중복되는 업종으로 변경하여 동일업종 영업하는 행위, 동일업종 신규 입점을 할 수 없다(1업종 1점포 원칙)’고 규정하고 있는 사실, 이 사건 건물의 각 점포 분양계약서 제4조 제1항은 수분양자는 생활편의시설 용도로 사용하여야 한다고 기재되어 있고 일부 병의원들의 경우에는 진료과목도 명시된 사실을 인정할 수 있고, 이 사건 분양계약서 제4조 제1항에는 제119호 점포 이외에는 약국으로 분양하지 않는다고 기재되어 있는 사실

 

. 독점권 인정에 불리한 사실들

건축회사가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 지정하여 분양하거나 일부 점포에 대하여만 업종을 지정하여 분양하여 점포 입주자들 상호간 업종제한의무를 부담하는 경우라면, 각 점포 수분양자들은 자신들에게 지정된 업종을 독점 운영할 수 있는 권리를 얻음과 동시에 다른 점포 수분양자들에게 지정된 업종은 운영할 수 없는 의무를 부담하게 되므로, 그에 관한 내용을 분양계약서 등에 기재하여 명확히 하는 것이 일반적이나, 119호 점포를 제외한 213호 점포를 포함한 다른 나머지 점포들에는 업종지정에 관한 내용이 존재하지 아니한다. 이에 대하여 원고들은 이 사건 건물 각 점포의 분양계약서상 생활 편의시설이라고 규정한 것이 용도를 지정한 것이라고 주장하나, 이는 독점적 영업권을 위해 업종을 지정한 것이라기보다는 당시 관계 법령에 따라 체육시설이 아닌 기타 시설에 관하여 포괄적으로 용도를 지정하여 놓은 것에 불과하고(원고들 주장에 의하더라도 생활편의시설은 주민 들의 생활편익을 위하여 필요하다고 인정되는 시설 모두를 일컫는 바 각 점포의 용도를 지정하기 위한 적절한 표현이 아니다), 위 건물 내 각 병원들도 업종이 지정된 것이 아니라 체육시설이 아닌 기타 편의시설 중 하나로 분양된 것으로 보인다.

 

건물 상가관리규약(2004. 1. 10. 시행)이 유효하다고 하더라도 위 규약 제8조 제4호는 지정된 업종이 있는 경우를 전제로 하여 임의로 업종을 변경하는 것을 금지하는 것인 바 이 사건 건물 점포에 적용될 것은 아니다. 또한, 이 사건 건물의 상가번영회 관리규약 및 업종제한에 관한 위 협조문은 그것이 유효하다 하더라도 이 사건 분양계약 후 동종업종에 대한 민원이 계속 제기되자 협조하여 줄 것을 당부하는 차원에서 작성된 것으로 보이는바, 이 사건 건물의 각 점포 전체에 용도가 지정되어 있다고 보기 어렵다.

 

건물의 각 점포는 점포들의 위치, 분양면적, 분양시점 등을 기준으로 분양대금이 결정되어 분양된 것으로 보이는 점, 단지 제119호 점포에 관해서는 수분양자의 요청으로 분양계약서상 제4조 제1항과 같은 업종지정 문구가 기재된 것으로 보이는 점, 분양계약 후 제119호 점포 이외에 다른 약국영업 점포가 제한적으로 입점되었다고 하더라도 이는 단지 건축주가 서로 업종이 겹치지 않게 분양하였거나 수분양자가 동종 업종을 피하여 분양받았기 때문인 것으로 보일 뿐인 점 등에 비추어 보면, 119호 점포에 관하여만 독점적인 업종 지정이 있었다고 보기도 어렵다.

 

설령 제119호 점포에 대하여만 약국 업종을 독점적으로 보장한 것이라고 보더라도, 업종제한 등 수인의무는 상가 수분양자들 사이에서 이를 수인하기로 하는 동의를 기초로 발생하는 것인바 전체 수분양자들과의 분양 계약과정에서 일부 점포에 대한 업종 지정사항을 계약의 내용으로 편입시키거나 일부 점포에 대해서 업종 지정이 있었다는 사정이 수분양자들 모두에게 충분히 공시되어 있어야 할 것인데, 213호 점포 분양계약은 제119호 점포 분양계약보다 먼저 체결된 점, 망 김○○은 제119호 점포 이외에 다른 점포(118, 208, 213)들을 임차하여 약국 영업을 하여 온 점 등에 비추어 보면, 제출된 증거들만으로 다른 수분양자들이 제119호 점포 이외 점포의 약국영업 제한에 관하여 묵시적으로나마 수인하기로 동의하였다고 인정하기에도 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

 

. 판결요지

건축주가 이 사건 건물의 각 점포를 분양하면서 각 점포별로 업종을 제한하여 분양하였다거나 제119호 점포에 약국 영업을 독점적으로 보장하였다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 213호 점포로 인하여 원고의 독점적 영업권이 침해받았음을 전제로 한 원고의 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.”

 

KASAN_[업종독점권쟁점] 특정점포 분양계약서 업종제한 명시 BUT 다른 점포 분양계약서에 명시되지 않음, 상가

 

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작성일시 : 2019. 1. 18. 11:00
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상가점포 약국 영업독점권 관련 당사자 주장요지

특정점포 분양계약서에는 업종 독점권 조건 기재 BUT 다른 점포 분양계약서에 특정 점포 독점권 명시 없음, 다른 점포의 수분양자가 타 점포의 업종 독점권 보장 조건을 알지 못했다고 주장

 

법원의 판단 특정점포의 업종 독점권 인정

 

피고 수분양자의 약관규제법 위반, 업종제한약정 계약무효 주장

다른 점포의 업종제한 조건은 불리한 내용, 사전에 명확한 설명 없었음

   

법원의 판단 - 약관규제법 위반 주장 배척, 업종제한약정 유효

 

위반자에 대한 법적 구제조치 독점대상 영업금지 및 손해배상 책임

 

 

첨부: 대전고등법원 2018. 5. 25. 선고 201616816 판결

 

KASAN_[업종독점권분쟁] 상가분양계약서에 다른 점포 독점권 명시되어 있지 않는 경우 특정점포의 업종독점권 인정

대전고등법원 2018. 5. 25. 선고 2016나16816 판결.pdf

 

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작성일시 : 2019. 1. 18. 10:00
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1. 분양계약서에서 상가 점포의 업종 제한 특약 - 계약자유 사항

대법원 2009. 12. 24. 선고 200961179 판결 요지 분양계약서에서 업종제한 조항을 두는 경우어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하는 것은 기본적으로 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있는 것이다(대법원2005. 11. 10. 선고 200345496 판결 등 참조).”

 

2. 일부 상가에만 업종 지정 또는 제한 + 나머지 상가에는 업종 미지정 또는 제한 없는 경우 지정된 상가의 업종제한 및 독점권 보호 특약 유효

대법원 2010. 5. 27. 선고 20078044 판결 요지 이때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 한다.”

 

3. 상가 업종제한을 위반한 수분양자, 매수인, 임차인에 대한 영업금지청구권

대법원 2012. 11. 29. 선고 201179258 판결 요지 건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 타당하므로, 상호간 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고,

따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자, 임차인 등이 분양계약 등에 정하여진 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인하여 영업상 이익을 침해 당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2004. 9. 24. 선고 200420081 판결, 대법원 2006. 7. 4.2006164, 165 결정 등 참조).”

 

4. 상가 관리규약의 제정 및 변경 요건

대법원 2012. 11. 29. 선고 201179258 판결: “상가건물이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법이라고 한다)의 규율대상인 집합건물인 경우 분양이 개시되고 입주가 이루어짐으로써 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 집합건물법 제23에서 말하는 관리단이 당연히 설립되고,

 

관리단의 설립 이후에는 집합건물법 제28의 관리단 규약을 통하여 위와 같은 업종 제한새로 설정하거나 변경할 수도 있는데,

 

이러한 업종 제한에는 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 해당 업종에 관한 독점적 운영권을 보장하는 의미가 내포되어 있으므로 이를 사후에 변경하기 위해서는 임차인 등의 제3자가 아닌 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 필요하다.

 

다만 관리단 규약의 제·개정을 위한 구분소유자의 의결권 행사는 대리인을 통하여서도 할 수 있고(집합건물법 제38조 제2), 업종 제한의 변경에 관한 구분소유자나 수분양자의 동의의 의사표시도 마찬가지라고 보아야 하며, 이러한 의결권의 위임이나 대리권의 수여가 반드시 개별적·구체적으로 이루어져야만 한다고 볼 근거도 없으므로, 구분소유자나 수분양자가 임차인 등에게 사전적·포괄적으로 상가건물의 관리에 관한 의결권을 위임하거나 업종 제한 변경의 동의에 관한 대리권을 수여한 경우에는 위 임차인 등이 참여한 결의나 합의를 통한 업종 제한의 설정이나 변경도 가능하다고 할 것이다.”

 

대법원 2006. 7. 4. 2006164 결정: “건물의 구분소유자로 구성된 관리단의 규약에서, 관리단 집회의 의결 내용이 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미칠 사항에 관하여는 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 하는 것으로 규정하고 있는 경우, 업종의 지정 내지 변경에 관한 사항은 당해 업종에 관한 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미치므로 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 한다.”

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지)

규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단 집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.

28조제2항에 규정한 사항에 관한 구분소유자 전원의 규약의 설정·변경 또는 폐지는 그 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 4분의 1을 초과하는 자 또는 의결권의 4분의 1을 초과하는 의결권을 가진 자가 반대할 때에는 할 수 없다.

 

5. 상가 관리규약의 제정 및 변경에 관한 법적 요건을 위반한 경우 상가 업종제한 및 독점권 보장 규정이나 관련 계약조항은 효력 없음

 

6. 계약서 특약은 특별한 사정이 없는 한 당사자만 구속 + 다른 상가의 수분양자, 매수인, 임차인 등 제3자에게 효력 없음 + 업종제한 조건을 공지하여 다른 상가의 수분양자 등이 그 조건을 받아들인 묵시적 동의를 인정할 수 있어야 업종제한 유효

 

7. 상가 매수인이나 임차인의 업종제한 주장 및 독점권 보호 법적 요건을 충족한 절차를 통해 유효하게 제정된 관리규약의 업종제한 규정이 있는 경우 또는 분양계약서의 이면계약이나 특약이 아니라 공식 계약조건으로 업종제한 규정을 포함한 경우

 

8. 경매 낙찰자의 경우 - 상가 업종제한 및 독점권 보장 규약이 있는지 알 수 없었다는 이유로 업종제한에 묵시적으로 동의한 것으로 볼 수 없음 + 상가 업종제한 규정을 적용 받지 않는다는 취지의 하급심 판결 있음. 대법원 판결 없음. 불확정 상황.

 

KASAN_[업종독점권쟁점] 상가점포 업종제한 및 업종독점권 보호요건, 업종제한 위반 점포에 대한 영업금지청구권 등

 

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작성일시 : 2019. 1. 18. 09:21
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사안: 실제 운영상 적자인데 매수인에게 월 1,800만원에 매출, 순이익 매월 500만원으로 속여 권리금 7,800만원 받음

 

판결요지: 양도인과 중개인의 기망행위 인정 + 권리금 및 중개수수료 배상 의무 인정 + 매수인의 과실 고려 책임범위 50% 감액

 

재산적 거래관계에서 계약의 일방 당사자가 상대방에게 계약의 효력에 영향을 미치거나 상대방의 권리 확보에 위험을 가져올 수 이는 구체적 사정을 알았다면 상대방이 계약을 체결하지 않았거나, 적어도 그와 같은 내용 또는 조건으로 계약을 체결하지 않았을 것이 경험칙상 명백한 경우, 계약 당사자는 신의성실의 원칙상 상대방에게 미리 그와 같은 사정을 알릴 의무가 있다(대법원 2014.7. 24. 선고 201397076 판결 등 참조).

 

매수인 원고가 이 사건 커피집의 매출액과 수지를 올바로 알았다면 이 사건 계약을 체결하지 않았을 것으로 봄이 상당하다. 매도인은 이 사건계약의 당사자로서, 중개인은 이 사건 계약 체결을 중개한 사람으로서 이러한 사정을 매수인 원고에게 알릴 신의칙상 의무가 있다.

 

매도인과 중개인은 고지의무를 위반한 불법행위로 인해 매수인이 입은 손해, 이 사건 권리금과 이 사건 수수료 상당액을 공동하여 배상할 의무가 있다.

 

, 영업양도계약의 협상 과정에서, 양도인은 대금을 올려받기 위해 중개인은 계약체결을 성사시켜 수수료를 받기 위해 매물의 가치 평가의 근거가 되는 매출액과 수지를 과장할 유인이 있다. 원고는 원고의 책임으로 이 사건 커피집의 영업상태 등을 시간과 노력을 들여 알아보아야 하는데 짧은 시간에 피고들이 제공한 자료에 상당부분 의존하여 이 사건 커피집의 양수계약을 체결한 잘못이 있다. 원고의 과실을 참작하여 피고들의 손해배상책임을 원고 손해액의 50%로 감액한다.

 

KASAN_[허위매출사기] 카페 점포의 매출 및 순이익 규모를 속인 경우 – 기망으로 인한 불법행위 인정 권리금

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작성일시 : 2019. 1. 4. 10:30
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사안: 실제 월 매출액 1,200만원에서 1,700만원 정도, 매수인에게 매출 규모를 최대 월 2,500만원, 평균 2,200만원에서 2,300만원으로 속임. 허위 POS 매출 자료 제시. 권리금 2 4,000만원 받음

 

판결요지: 사기로 인한 계약취소 인정 + 원상회복으로 매도인은 권리금 전액을 매수인에게 반환할 것

 

거래에 있어 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하는 경우에는 위법한 기망행위로 평가될 수 있을 것인바, 위 인정사실에 의하면, 피고는 이 사건 점포를 권리금을 지급하고 인수하려는 원고에게 매출 정도나 수익 여부를 알려주는 정도를 벗어나, 매도중개를 의뢰한 직후부터 1달여 이상 기간 동안 실제로는 매출이 없음에도 있는 것처럼 허위의 가공 매출을 POS에 기록하고, 계약을 체결하려는 상대방인 원고에게 허위 매출이 포함된 POS 매출자료를 인쇄하여 제시함으로써 실제 매출보다 많은 매출이 있는 것처럼 고지한 행위는 사회상규를 벗어난 위법한 기망행위로 평가하지 않을 수 없다.

 

또한 점포 권리금계약에 있어서 권리금은 매출액뿐만 아니라 영업권, 노하우, 점포의 위치, 성장가능성, 시설비용 등 여러 요소를 종합적으로 평가하여 산정하는 것이기는 하나, 그 중에서도 당해 점포의 매출액은 권리금 산정에 있어서 매우 중요한 요소라 할 것이고, 나아가 정확한 매출자료를 제시받았더라면 계약을 체결하지 않았거나 최소한 같은 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 것으로 보이는 사정이 있다면 위법한 기망행위와 계약체결 사이에 인과관계도 있다고 할 것인바, 피고가 제시한 매출자료에 기재된 총 매출액(23,109,890)에 포함된 허위 매출액(6,451,570)의 규모에 비추어, 원고가 피고로부터 허위 매출이 배제된 실제 매출자료를 제시받았고 따라서 이 사건 점포의 매출로는 피고 스스로 고지한 바와 같은 손익분기점을 초과하지 못하는 적자상태라는 점을 알았더라면 이 사건 권리금계약을 체결하지 않았거나 최소한 동일한 권리금으로는 이 사건 점포를 양도받지 않았을 것으로 보이므로, 피고의 기망행위와 이 사건 권리금계약 체결 사이에는 인과관계도 있다고 할 것이다.

 

따라서 원고는 피고의 허위의 매출자료 제시라는 기망행위에 속아 피고와 이 사건 권리금계약을 체결하기에 이른 것이므로 이를 사기에 의한 의사표시로서 취소할 수 있다고 할 것인데, 원고가 이 사건 소장 부본의 송달로서 위 계약을 취소하였음은 기록상 분명하므로, 피고는 원고에게 원상회복의무의 이행으로서 지급받은 권리금 2 4,000만원을 지급할 의무가 있다.

 

KASAN_[허위매출사기] 카페 점포의 매출 규모를 속인 경우 허위 POS 자료 제시 – 사기로 계약취소 권

 

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작성일시 : 2019. 1. 4. 10:00
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1.     대구지방법원 2018. 1. 11. 선고 2017고단3000 판결 권리금 155백만원 사안, 징역 1

2.     부산지방법원 2018. 1. 17. 선고 2017고단2328 판결 권리금 7천만원 사안, 징역 6, 집행유예 1, 80시간 사회봉사 명령

3.     서울북부지방법원 2018. 2. 7. 선고 2017고단5113 판결 권리금 15백만원 사안, 징역 1, 집행유예 2, 80시간 사회봉사명령

 

 

 

KASAN_[허위매출분쟁] 가게 양도인 허위매출, 매출조작 사기 사안 – 형사처벌 수위 2018년 상반기 선고 판결

 

 

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