최근 분양한 아파트 또는 노후 건물 임대차 건물에서 누수 관련 소송이 증가하고 있습니다. 새 아파트를 분양 받은 수분양자 입장에서 누수가 발견된 경우 입주를 시작하기가 선뜻 쉽지 않고, 소송을 통해 해결하는 방법도 쉽지 않습니다. 다만 그 누수 하자의 정도에 따라 소송 내지 협상을 통하여 해결하는 방안들이 있습니다. 특히 계약해제가 어려운 사안의 경우에는 감정을 통한 보수 비용 상계 등을 고려할 수 있습니다. 본 포스팅에서는 최근 법원의 누수 관련 판결을 소개해 드리도록 하겠습니다.

 

(1) 아파트 분양 당시 누수 하자 관련 사건

 

1) 의정부지방법원고양지원 2011. 10. 21. 선고 2011가합2128 판결 < 매매 목적물에 관한 담보책임에 관하여, 채무가 경미하여 계약 목적 달성에 지장이 없는 경우에는 계약 해제권이 인정되지 아니함을 인정한 사건 >

 

민법은 채무불이행에 대한 주요 구제수단으로 계약해제와 손해배상책임을 인정하고 있는데, 손해배상책임에 비하여 계약해제에 관해서는 좀 더 엄격한 요건을 요구하고 있다. 채무자가 주된 채무를 이행하지 못한 경우에는 손해배상책임과 함께 계약해제를 인정하지만, 부수적 채무를 이행하지 못한 경우에는 계약해제를 인정하지 않고 손해배상책임만을 부담한다. 이와 마찬가지로 계약 내용·목적·불이행의 결과 등 여러 사정을 고려하여 채무자가 이행하지 못한 채무가 경미하여 계약 목적을 달성하는 데 지장이 없다고 판단되는 경우에는 계약해제를 인정해서는 안 되고 손해배상책임을 인정하는 것으로 충분하다고 보아야 한다. 한편 민법 제575, 580, 581조는 매도인의 담보책임의 경우 하자가 있더라도 계약 목적을 달성하는 데 지장이 없는 경우에는 계약해제를 인정하지 않는다는 점을 명시하고 있다. 따라서 매매목적물에 일정한 흠이 있는 경우 그로 말미암아 계약 목적을 달성할 수 없는 때에 매수인은 계약을 해제할 수 있지만, 그렇지 않은 경우에는 손해배상 등을 청구할 수 있을 뿐이다. 이와 같이 계약해제는 계약 당사자가 계약의 구속력에서 벗어나게 하는 것이기 때문에, 손해배상과 달리 엄격한 요건을 요구하고 있다고 볼 수 있다. 따라서 계약에서 해제사유를 정한 경우에도 그 사유에 해당하기만 하면 무조건 계약을 해제할 수 있는 것은 아니고, 채무불이행의 내용이 경미하여 그와 같은 채무불이행이 있더라도 계약 목적을 달성하는 데 지장이 없다고 볼 수 있는 때에는 원칙적으로 계약해제가 허용되지 않는다고 보아야 한다.”

 

2) 부산고등법원 1988. 12. 7. 선고 882298 판결 < 아파트 분양 당시 하자에 대하여 담보책임을 긍정하면서, 동시에 상계권 행사를 인정한 사건 >

 

원심의 현장검증결과와 원심감정인 임일선의 감정결과에 변론의 전취지를 더해보면, 피고들이 분양받은 위 각 아파트에는 분양 당초부터 벽, 바닥, 천정과 계단실벽면에 누수가 되고 방습과 보일러실 환기가 각 미비되어 있을뿐더러 건물주위에 담장이 설치되어 있지 않는 등의 하자가 있어 105호의 경우는 금 3,181,000, 307호의 경우는 금 4,384,000원 정도의 보수비가 필요한 사실을 인정할 수 있고, 위 인정에 반하는 원심증인 박동초의 증언부분은 이를 믿지 아니하며 달리 반증은 없으므로 피고들은 위 각 아파트의 매도인인 위 박동초, 이영희 등에 대하여 위 각 하자보수비 상당액의 손해배상채권을 가진다고 할 것이다.

매매목적물의 하자로 인하여 매수인이 매도인에 대하여 가지는 손해배상청구권의 행사에 관하여도 민법 제495조가 유추적용되어 비록 민법 제582조 소정의 매수인의 손해배상청구권의 행사 기간이 경과하였다고 하더라도 그 손해배상청구권이 그 기간 도과전에 상계할 수 있었던 것이면 매수인은 이를 자동채권으로 하여 상계를 할 수 있다.

 

3) 서울고등법원 1978. 11. 1. 선고 782376 판결 < 신축건물에 있어, 잔금 지급 의무와 하자 보수 의무는 동시 이행 관계 있어, 잔대금에 대한 이행 지체 책임 없음을 인정한 사건 >

 

신축건물의 경우 건물 매도인은 미완성 부분을 완성하여 매수인에게 명도할 의무가 있고 특단의 사정이 없는 한 매도인의 위 의무는 매수인의 대금 지급의무와 같은 기한이 있는 것으로 추정되며, 또한 신축건물에 하자가 있는 경우 선의이며 과실 없는 매수인은 매도인에게 그 하자의 보수나 손해배상을 청구할 수 있고 하자의 보수나 손해배상이 있을 때까지 매도인에 대한 대금 지급을 거절할 수 있으며, 이 사건의 경우 원고와 피고사이에 미완성 부분 완성에 관하여 별도의 기한 약정이 있었다거나 하자 부분에 관하여 매수인인 피고에게 악의나 과실이 있었음을 인정할 만한 증거는 없으므로, 피고의 나머지 대금 1,100,000원 지급의무와 원고의 미완성 공사부분의 완성 및 하자 보수나 손해배상의무는 모두 동시 이행의 관계에 있다고 할 것이고, 따라서 미완성 공사에 소요되는 금액 및 하자 보수에 소요되는 손해금액을 공제한 나머지 대금의 수령조차 거부한채 자신의 채무를 이행하지 아니한 원고로서는 피고에게 나머지 대금 채무의 이행지체 책임을 물을 수 없다

 

4) 서울고등법원 2001. 5. 10. 선고 200041006 판결 < 아파트에 관한 10년내 하자 보수 청구원은 과잉금지원칙에 위배되지 않아 유효라고 판시한 사건>

 

집합건물법 제9조는 석조 등으로 조성된 견고한 집합건물의 경우 10년 이내에 발생한 하자에 대하여 그 기간 내에 하자보수청구권을 행사하여야 한다는 권리행사기간을 정한 것으로서, 그 기간 내에 건물에 문제가 발생한 경우에는 하자로서의 요건을 갖추었는지 여부를 묻지 않고 분양자에게 하자담보책임을 부담하게 하는 것은 아니라 할 것이어서 분양자로서는 피분양자들이 주장하는 10년 내에 건물에 발생한 문제가 하자에 해당하지 아니함을 다투어 책임을 면할 수 있을 것이고, 본래 민법 및 건설산업기본법(28) 등에서 건축공사 도급인의 하자담보책임기간을 정한 목적은 주로 건축공사의 완료 후 장기간이 경과함으로써 하자 여부의 판정이 곤란하여져 분쟁이 야기되는 것을 방지하고자 하는 데에 있는 것이지 도급인의 하자담보책임을 제한하여 도급인을 보호하고자 하는 데에 있는 것은 아니라 할 것이어서 집합건물법 제9조가 마련됨으로써 집합건물의 분양자에게 제한적으로 인정된 하자담보책임을 새로이 과도하게 인정하는 것이라고 볼 수도 없으므로 집합건물법 제9조의 입법목적(견고한 집합건물의 건축의 유도), 그 효과, 건축공사 도급인의 하자담보책임제도의 목적 등에 비추어 그 규정은 목적에 있어서의 정당성 및 방법의 적절성이 인정될 뿐만 아니라 분양자의 영업의 자유 및 재산권의 본질적 내용을 침해하여 과잉금지의 원칙에 위배된다고 볼 수도 없어 헌법 제15, 23, 37조 제2항에 위반되지 아니한다 할 것이다.”

 

5) 부산지방법원 1995. 8. 11. 선고 94가합2131 판결 < 다소 저렴한 건축재를 사용한 사실만으로는 기망으로 인한 취소는 인정할 수 없고, 손해배상액의 예정으로 인정되는 위약금 산정 및 감액 사유로만 인정될 수 있다는 사건 >

 

대한주택공사가 근로자복지아파트를 분양하면서 일반 분양아파트보다 저렴한 건축재를 사용하여 설계시공하고도 동일한 분양가격을 적용하고, 또한 부실시공으로 발생한 하자내용 및 미분양 사실을 명시하지 않고 일반 분양공고를 하였다는 사정만으로는 수분양자를 기망했다고 보기 어렵다. 하자에 관한 사실은 분양계약의 취소나 해제사유에 해당하지는 않더라도 손해배상액의 예정으로 인정되는 매수인의 위약금을 산정함에 있어서는 참작되어야 한다는 이유로 그 위약금을 감액할 수 있다.”

 

(2) 임대차 계약 누수 하자 관련 사건

 

1) 대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332 판결 < 누수 있던 지하실을 인도 받았으나, 다소의 누수현상으로 사용수익 상태 유지 위무 위반은 아니며, 차임 지급 거절에 대해서는 누수 부분 제외하고는 차임 지급해야함을 판시함>

. 임차인이 누수현상이 있던 건물지하실을 인도받고 임대인과의 약정에 따라 지하실 사용에 필요한 전기, 전등공사와 방수시설보완공사를 완료한 다음 이를 의약품 및 의료기구 등의 저장창고 등으로 사용해 왔다면 다소의 누수현상이 있더라도 임대인에게 지하실을 사용수익할 상태를 유지할 의무위반이 있었다고 단정하기 어렵다.

. 임대차계약에 있어서 목적물을 사용수익케 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물에 대한 수선의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임전부의 지급을 거절할 수 있으나, 수선의무불이행으로 인하여 부분적으로 지장이 있는 상태에서 그 사용수익이 가능할 경우에는 그 지장이 있는 한도내에서만 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없으므로 그 한도를 넘는 차임의 지급거절은 채무불이행이 된다.”

 

2) 대법원 2004. 6. 10. 선고 20042151 판결 <계약의 합의해지는 쌍방의 의사 합치가 있어야 하며, 임차인이 항의하여 임대인이 제품 교체를 완료한 사정에 비추어, 임대인의 사용,수익에 필요한 상태 유지 의무 위반으로 보지 아니한 사건>

 

계약의 합의해지는 당사자가 이미 체결한 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시킬 것을 내용으로 하는 새로운 계약으로서, 이를 인정하기 위하여는 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 기존 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시키기로 하는 내용의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 그 요건으로 하는 것이고, 이러한 합의가 성립하기 위하여는 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용이 서로 객관적으로 일치하여야 한다(대법원 2000. 3. 10. 선고 9970884 판결, 2003. 1. 24. 선고 20005336, 5343 판결 등 참조). 원고와 피고 사이에 서로 다른 조건을 내세워 그 조건이 이루어지면 이 사건 임대차계약을 해지하겠다는 의사표시로는 쌍방이 이 사건 임대차계약을 해지하기로 합의하였다고 볼 수 없다.

임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하며, 이와 같은 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있다(대법원 1994. 12. 9. 선고 9434692,34708 판결 참조).

피고는 이 사건 여관의 난방보일러의 배관 및 수도시설의 배관이 동파되어 천장 등에서 누수가 발생하자 2001. 2. 경부터 같은 해 3.말경까지 이 사건 여관의 난방보일러의 배관 및 수도시설의 배관 보수공사를 완료한 후 원고와 사이에 이 사건 임대차계약을 체결하였는데, 원고측은 이 사건 여관을 명도받기 전 여관을 수차례 방문하여 시설 및 부품을 점검하고도 당시 정화조 악취, 누수에 관하여 전혀 언급이 없었던 사실, 피고는 원고의 임차 이후 원고로부터 이 사건 여관에서 정화조 악취가 나고 난방보일러에 하자가 있다는 항의를 받자 2001. 5. 26. 원고와 사이에 이 사건 여관에 배출기를 설치해 주면 원고가 향후 정화조에 관하여 이의를 제기하지 않기로 하고 2001. 6.경 원고에게 배출기를 제공한 사실, 피고는 2001. 6.경 원고측과 사이에 이 사건 여관의 난방보일러의 온수통을 120만 원 상당의 무쇠제품으로 교체해 주면 원고측이 향후 난방보일러 문제에 관하여 이의를 제기하지 않고 이후 고장은 원고측이 수리해서 사용하기로 하고 2001. 6. 20. 난방보일러의 온수통을 120만 원 상당의 무쇠제품으로 교체해 준 사실, 1심법원이 2001. 10. 22. 이 사건 여관에서 현장검증을 실시하였는데 당시 정화조 악취는 확인할 수 없었고, 몇 개 방실의 천장 및 벽면에서 발생시기와 원인을 알 수 없는 습기와 곰팡이자국을 확인한 사실을 인정한 다음, 이와 같은 사실관계 하에서라면 피고가 임대인으로서 임차목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 불이행하였다고 볼 수 없다고 판단하여 이에 관한 원고의 주장을 배척하였다.”

 

살펴본 바와 같이, 아파트 하자보수 소송 또는 임대차 관련 소송에서는, 계약 해제의 가능 여부, 아파트 하자 보수 청구 기간, 기망으로 인한 취소권 행사, 잔대금 또는 차임의 지급 여부 및 상계권 행사 가능 범위, 임대인의 사용수익 유지 의무 등이 문제될 수 있습니다. 따라서 누수 관련 소송에서는 자신의 입장과 현재 잔금 상황, 누수 보수 비용의 정도 등을 고려한 법률 상담을 받는 것이 훨씬 효율적입니다.

 

변호사/변리사 김동섭 (02-6105-1304, dskim@kasanlaw.com)

법률 상담 - 아파트 누수 책임, 임대인 누수 책임, 아파트 하자보수 소송

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작성일시 : 2017. 11. 17. 21:00
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-- 당사자 동의 없는 대표이사 보수감액 주총결의 효력: 대구고등법원 2016. 8. 17. 선고 201620696 판결 --

 

주식회사 이사는 회사와 위임관계(상법 제382조 제2)로 고용관계와 구별되므로, 이사의 보수는 정관이나 주주총회 결의로 정합니다(상법 제388). 정해진 이사의 보수를 주주총회에서 일방적으로 감액하는 결의는 효력이 없습니다(대법원 1977. 11. 22. 선고 771742 판결).

 

새마을금고 이사장의 보수도 상법 제382조 제2항이 적용됩니다. 총회에서 당사자 이사장의 동의 없이 보수를 감액하는 결의를 한데 대해 이사장이 그 결의효력을 다투는 소송을 제기한 사안입니다.

 

종래 판례와 같이 당사자 동의 없는 일방적 감액결의는 그 효력이 없으므로 미지급 보수를 지급하라고 판결하였습니다. 판결요지는 다음과 같습니다.

 

정관 또는 총회 결의에 의하여 새마을금고 이사장의 보수액이 구체적으로 정해진 경우, ① 그 보수액은 이사장과 새마을금고 사이에 체결된 위임계약의 내용이 되므로, 계약법의 일반원칙이나 상법 제388조의 취지에 비추어 이사장의 보수액을 감액하기 위해서는 원칙적으로 이사장의 동의가 필요하고, 총회에서 이사장의 동의 없이 보수를 감액하는 결의를 한 경우, 그 결의는 효력이 없다. 이 사건 결의는 무효이므로, 피고는 원고에게 이 사건 결의에 따라 감액한 보수를 지급할 의무가 있다.”

 

정리하면, 주식회사 정관이나 주주총회 결의를 통해 정하여진 이사의 보수를 감액하기 위해서는 당사자 이사의 동의주주총회의 감액결의가 필요하고, 이사의 동의 없이 주주총회에서 일방적으로 감액결의를 한 경우, 그 결의는 효력이 없다는 것입니다.

 

또한, 이사의 퇴직금을 직무집행의 대가로 지급되는 보수로 판단하는 대법원 판례(대법원 2003. 9. 26. 선고 200264681 판결 등)에 의하면, 이사의 동의를 받지 않고 퇴직금을 감액하는 총회결의도 효력이 없습니다.

 

첨부: 대구고등법원 2016. 8. 17. 선고 201620696 판결

대구고등법원 2016나20696 판결.pdf

 

김용일 변호사

 

작성일시 : 2016. 9. 22. 14:46
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