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1. 임대차 계약기간 만료 후 상가건물 철거 재건축 계획 통지 – 기존 임대차계약 갱신 거절 및 신규 임대차계약 거절 가능 BUT 기존 임차인에 대한 권리금 상당 손해배상책임 부담 가능

상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

  7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

  가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

  나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

(1) BUT 임차인의 권리금 회수기회 보호규정에서 임대인의 책임을 면해주는 정당한 사유에 철거, 재건축은 포함되지 않습니다. 임대인은 철거 재건축을 이유로 임대차계약을 종료할 수 있지만 기존 임차인에게 권리금 상당의 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

(2) 임대인이 임대차계약 종료 후에도 임차인에 대한 권리금 상당을 지급할 부담을 피할 수 있는 현실적 방안은 임대차계약 종료 후 1년 6개월 공실유지 밖에 없습니다.

2. 임대인의 권리금 상당 손해배상 부담까지 없는 경우

상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

  4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

  ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

(1) 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결: 제10조의4 제2항 제3호에서 정하는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 ① 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, ② 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다.

(2) 대법원은 임대인이 임차인에게 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 것이라는 점을 밝히지 아니한 채 재건축 내지 대수선 계획이라는 점만을 이유로 들어서 임차인이 주선하는 신규임대차계약의 체결을 거절한 사안에서는, 임대인이 임대차계약 종료 후 3년간 상가건물을 공실로 두었음에도 불구하고, 임대인의 거절행위가 권리금회수기회 보호의무위반에 해당한다고 판결하였습니다.

(3) 대법원 2022. 1. 15. 선고 2021다272346 판결: 임대인이 임차인에게 상가건물을 매매할 예정임을 고지하였고, 매매계약 후에는 철거 및 재건축 공사를 진행할 예정임을 고지하였으며, 나아가 임대차계약 종료 후 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 것이라고 고지하면서 임차인이 주선하는 신규임대차계약의 체결을 거절한 사안에서는, 실제로 임대차계약 종료 후 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았으므로, 임대인의 거절행위가 권리금회수기회 보호의무위반에 해당하지 않는다고 판결하였습니다.

(4) 대법원은 위 판결의 사정, <2019. 8. 14. 이 사건 임대차계약기간이 만료되었으나, 임차인은 2019. 10. 15.에야 임대인에게 이 사건 상가를 인도하였다. 이후 이 사건 상가는 계속 공실로 있다가 2020. 1. 15. 상가건물 소유권이 매수인에게 이전되면서 그에 관한 철거작업이 개시되었다. 이 사건 임대차계약기간 만료일로부터 1년 6개월이 경과한 후인 2021. 6. 13. 원심 변론종결일까지 상가건물은 재건축 공사 중으로, 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 계속되고 있다.>는 구체적 사정을 기존 상가건물을 철거하고 재건축 공사를 진행하는 동안에는 상가건물을 “영리목적으로 사용하지 않는 상태”라고 판단하였습니다.

(5) 여기서 주목할 사실은 ① 임대인 건물주 매도인이 임대차계약 종료 후 공실유지 기간이 1년 6월에 미치지 못한 중간에 상가건물을 매매하여 소유권 변동이 있었고, ② 매수인이 건물을 철거하고 건축 공사를 하는 동안 1년 6개월이 지났다는 점입니다. 위 대법원 판결의 취지는 1년 6월 공실유지 기간 중 매매된 경우 매도인과 매수인의 공실유지 기간을 합산할 수 있고, 1년 6월 경과 전에 철거 및 건축을 시작하여 실제 상가건물을 영리목적으로 사용하지 못한 기간(즉 완공 전 기간)을 합산하여 총 1년 6월 이상이라면 정당한 이유로 볼 수 있다고 판단하였습니다.

(6) 재건축 기간 중에는 상가건물을 영리목적으로 이용할 수 없다는 점은 당연하므로 건물주는 1년 6월을 기다리지 않고 즉시 철거 및 재건축에 착수할 수 있습니다. 이 경우 임차인의 권리금 회수기회가 상실된다는 점에서 임차인 보호에 미흡합니다. 이와 같은 점은 고려하여 법원은 1년 6개월 공실유지 기간은 임대차 목적물이 존치됨을 전제로 하는 것이지 철거 후 재건축으로 인해 사용할 수 없는 경우에 관한 규정은 아니고, 철거 및 재건축으로 인한 기간은 위 1년 6개월에 포함되지 않는다고 판결한 사례가 있습니다.

(7) 위 대법원 판결이유는 주된 쟁점에 판단이 아니라 방론에 해당하는 것으로 보이지만, 철거 및 재건축 공사기간까지 합산할 수 있다는 취지로 해석될 수 있고, 이는 기존 판례와 달리 임차인에게 매우 불리한 내용입니다. 이와 같은 대법원 판시 내용이 환송심 판결과 다른 사례의 판결에서 유지될지, 아니면 변경될지 여부 등 향후 판결 동향이 주목됩니다.

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1. 사안의 개요 – 특별한 사정 시 권리금 반환 특약

(1) 대형 병원의 주차장과 연결 통로가 있는 약국의 권리금 5억원, 7억원 (2개)

(2) 권리금 반환 특약 조항 - ‘만일 병원이 천재지변 및 사망 등의 불가항력을 제외한 사유로 양수인의 개업일로부터 36개월 이내 폐업하여 약국의 영업에 중대한 차질이 있을 경우 양도인은 수령한 권리금을 잔여기간(N)에 대하여 월할 환산(N/36)하여 즉시 변제하기로 한다.’

(3) 양수인이 영업 중 약국개설 등록취소 상황 직면하여 약국 폐업 및 이전함 – 약사법 위반 사유 - 의료기관과 약국 사이에 전용 복도ㆍ계단ㆍ승강기 또는 구름다리 등의 통로가 설치되어 있거나 이를 설치하는 경우에는 약국 개설등록을 받지 못한다(약사법 제20조 제5항 제4호).

(4) 양도인 상대로 권리금 일부 반환청구 소송 제기

2. 권리금 반환 특약적용 주장 BUT 법원 판단 - 특약조항에 해당하지 않음

3. 신의칙 및 공평의 원칙 적용 주장  

(1) 양수인의 주장 요지

 A. ‘약국의 등록취소’가 ‘병원의 폐업’과 유사하여 특약을 유추 적용하여야 한다

 B. 신의칙이나 공평의 원칙상 특약을 유추 적용하여 권리금을 정산, 반환하여야 할 의무가 있다.

(2) 항소심 판결 요지

 A. 특약은 피고들이 받은 권리금을 월할로 반환할 의무를 규정한 것으로 원고 주장과 같이 해석할 경우 피고들의 법률관계에 중대한 영향을 초래한다.

 B. 문언의 객관적인 의미와 다르게 해석함으로써 당사자 사이의 법률관계에 중대한 영향을 초래하는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석해야 한다(대법원 2022. 2. 10. 선고 2020다279951 판결 등 참조).

 C. ‘병원의 폐업’으로 한정된 권리금 반환 사유에 그 문언의 객관적인 의미에 반하는 ‘약국의 등록취소’가 포함된다고 해석할 수 없고, 달리 신의칙이나 공평의 원칙상 이 사건 각 특약을 유추 적용하여야 한다는 점을 인정할 증거가 없다.

 D. 병원 주차장과 약국 출입문 사이에 담장 일부가 철거되어, ‘의료기관과 약국 사이의 전용 통로’에 해당한다고 판단될 위험은 이 사건 각 약국 자체에 내재한 법률적 위험이다. 이 위험이 현실화하는 것에 양도인이 어떠한 기여를 하거나 영향을 끼쳤다는 증거를 찾아볼 수 없다.

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1.    대구지방법원서부지원 2018. 12. 11. 선고 2018가소21928 판결 – 기본법리 정리

우리 사회의 일반적인 거래관행에 가계약 내지 가계약금의 지급이라는 형태의 법률행위가 광범위하게 형성되어 있지만, 그 법률상의 의미와 구속력의 정도에 관하여 정립된 법리가 없다. 가계약도 계약의 일종이고, 계약금에 비추어 소액이지만 가계약금의 수수까지 이루어지는 만큼 뭔가 구속력이 있겠지만, 임시의 계약이다 보니 본계약보다는 약한 구속력을 가진, 약간은 불분명한 무엇일 수밖에 없다. 결국은 가계약에 관한 당사자들의 의사합치의 내용이 무엇인지에 관한 해석의 문제로서 당사자들이 가계약에 이른 경위에 따라 다양한 해석이 가능하다.

일반적으로 가계약의 체결은 본계약의 중요부분에 대하여 어느 정도 합의가 이루어진 이후에 이루어지는데, 불행히도 대부분의 경우는 합의내용에 대한 별도의 서면을 작성하지 아니한 채 ‘빠른 시일 내에 본계약의 체결 여부를 결정하기로 하고, 본계약 체결 이전에 가계약을 체결하는데, 가계약금을 수수함으로써 본계약을 체결할 의무를 어느 정도 부담한다’는 정도의 인식을 공유하는 정도에 그친다.

위와 같은 가계약에 있어서 우리 사회에 일반적으로 용인되는 가계약금에 관한 인식은 당사자들 사이에 다른 특별한 약정이 없는 한 다음과 같은 정도로 정리될 수 있다. 매매계약의 경우를 예를 들어 매매의 가계약을 체결하고 가계약금을 수수하는 것은 매수인에게 다른 사람에 우선하여 본계약을 체결할 수 있는 우선적 선택권을 부여하고, 매도인은 이를 수인하는 데 본질적인 의미가 있으므로, 가계약제도는 매도인보다 매수인을 위한 장치이다. 본계약을 체결할지 여부를 결정할 기간은 비교적 단기간으로 정해지고, 매수인은 그 기간 내에 본계약의 체결을 요구할 권리를 가지는데, 매도인은 매수인의 본계약 체결요구에 구속되므로, 매도인은 매수인의 매매계약 체결요구를 거절할 수 없다.

매수인은 일방적인 매매계약 체결요구권을 가지는 대신 매수인이 매매계약의 체결을 포기하는 경우 매수인은 가계약금의 반환 역시 포기하여야 하는데, 이는 매도인이 매수인에게 일방적인 계약체결 요구권을 부여함으로써 부담하는 법률적인 지위의 불안정성에 대한 보상의 의미를 가진다.

매도인이 매매계약의 체결을 거부하더라도 매수인은 매매계약 체결권을 일방적으로 행사할 수 있으므로, 결국 매수인의 의사에 따라 매매계약이 체결되고, 이때 정해진 계약금은 해약금의 성질을 가지므로, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 나서야 비로소 매매계약의 구속력에서 벗어날 수 있을 것이다. 위와 같은 내용은 우리 사회에 일반화된 공감을 정리한 것이고, 당사자들의 구체적인 의사에 따라 다양한 내용으로 확장될 수 있음은 물론이다.

2.    계약 불성립의 경우 – 가계약금, 증거금 그대로 반환 대상

본 계약을 체결하기 전에 가계약도 성립되지 않았다면, 가계약금, 계약증거금 명목으로 주고 받은 금액은 당사자 사이에 법적 구속력이 없습니다. 계약금이나 해약금과 같이 몰취 또는 배액배상의 대상이 아닙니다. 그 금액 그대로 주고 받아서 원상회복하면 될 것입니다. 실무상 핵심적 포인트는 가계약의 성립 여부입니다.

만약 가계약이 성립되었다면 대구지방법원서부지원 2018. 12. 11. 선고 2018가소21928 판결에 따라 해결해야 할 것입니다.

대법원 2007. 10. 25. 선고 2007다40765 판결

매매에 의한 약정서 중 계약조건 제1조의 “원고는 가계약일로부터 10일 이내에 본 계약을 체결키로 하고 만약 불이행시는 본계약을 무효로 하고, 원고는 어떤 이의도 민·형사상의 문제를 제기할 수 없다”는 규정은 다음의 사정, 즉 위 내용 중 ‘불이행’이란 원고가 10일 이내에 4억 원을 지급하기로 한 채무를 이행하지 않는 것을 말하는 것이고, ‘원고의 어떤 이의’는 앞뒤의 문맥으로 볼 때, 원고가 가계약금으로 이미 지급한 1억 원의 반환청구에 대한 것 이외에 다른 의미가 포함될 여지가 없는 점, 이 사건 가계약의 계약조건 제2조는 “피고 상록개발은 어떤 경우라도 타인에게 매매양도할 수 없으며 위반시는 계약금액의 2배와 원고가 청구하는 손해배상을 지급한다”고 규정함으로써 피고 상록개발의 채무불이행에 대한 엄격한 규제를 정하고 있는데, 위 계약조건 제1조는 위 계약조건 제2조와의 형평상 매도인인 피고 상록개발의 계약위반에 대한 규제와 균형을 이루는 매수인인 원고의 계약위반에 대한 규제를 정하고 있는 것이라고 보아야 하는 점, 피고 상록개발로서는 원고의 계약금이 시급히 필요한 상황이었기 때문에 원고의 이행을 확실하게 확보하려는 수단으로 위 계약조건 제1조를 규정한 것으로 보이는 점, 위 계약조건 제1조에는 “단, 특별한 경우가 발생할 경우 원고와 피고 상록개발은 별도로 협의한다”는 단서조항이 규정되어 있음에도 불구하고 원고는 ‘특별한 경우’의 발생에 관하여 아무런 주장, 입증을 하지 못하고 있는 점, 기타 원고와 피고 상록개발이 이 사건 가계약의 체결에 이르게 된 경위 및 가계약금의 지급 경위 등에 비추어, 원고가 피고 상록개발에 가계약금으로 지급한 1억 원에 대한 부제소합의를 한 것으로 보아야 하고, 이 사건 소는 위 부제소합의에 반하여 제기한 것으로서 부적법하다고 판단하였다.

그러나 원심의 이러한 판단은 위의 법리에 비추어 수긍하기 어렵다. 즉 원고와 피고 상록개발이 가계약금으로 지급된 1억 원에 대하여 위약금 약정을 하였다고 인정하기 위하여는, 앞서 본 약정내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 원고와 피고 상록개발 사이에 원고가 계약을 위반한 경우에 위 1억 원을 포기하기로 하였음이 명백하게 인정되어야 한다.

그런데 원고가 어떤 이의도 제기하지 않겠다고 하는 약정내용만으로는 원고와 피고 상록개발 사이에 원고의 계약 불이행시 위 1억 원의 반환청구를 포기하기로 하는 내용의 위약금 약정이 있었음이 명백하다고 볼 수 없다.

또한 매수인의 귀책사유로 인하여 매매계약이 해제되는 경우에는 위약금 약정을 두지 않고, 매도인의 귀책사유로 인하여 매매계약이 해제된 경우에 대해서만 위약금 약정을 두었다 하더라도 그 위약금 약정이 무효로 되는지 여부는 별론으로 하고, 매도인에 대한 위약금 규정이 있다고 하여 공평의 원칙상 매수인의 귀책사유로 매매계약이 해제되는 경우에도 매도인의 귀책사유로 인한 해제의 경우와 마찬가지로 매수인에게 위약금 지급의무가 인정되는 것은 아니므로(대법원 2000. 1. 18. 선고 99다49095 판결 등 참조), 위 계약조건 제2조에 매도인인 피고 상록개발의 채무불이행으로 인한 위약금에 관한 규정을 두었다 하여 당연히 위 계약조건 제1조를 매수인인 원고의 채무불이행으로 인한 위약금에 관하여 규정한 것이라고 해석할 수는 없다. 그리고 원심이 들고 있는 나머지 사정만으로는 위약금 약정이 있었다고 인정하기에는 부족하고, 달리 기록상 그러한 약정이 있었음을 인정할 만한 자료도 찾아볼 수 없다.

3.    본 계약의 세부사항을 결정한 후 본 계약 체결 전 가계약금만 주고 받았으나 본 계약체결 불발 시 반환대상 기준은 수수한 가계약금이 아니라 본 계약금액

매수인은 본 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 매도인은 계약금의 배액을 물어주고 계약을 해제할 수 있습니다. 약정된 계약금 중 일부만 받았더라도 전체 계약금을 기준으로 정해야 합니다.

대법원 2015. 04. 23 선고 2014다231378 판결

실제 교부받은 계약금의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제 할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 실제 교부 받은 계약금'이 아니라 약정 계약금이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다.

4.    본 계약의 세부사항을 결정하지 않은 경우 계약 성립 불인정 사례 - 체결 전 가계약금만 주고 받았으나 본 계약체결 불발 시 반환대상 기준은 수수한 가계약금이 아니라 본 계약금액

무릇 계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고, 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 상황에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 하며, 한편 당사자자 의사의 합치가 이루어져야 한다고 표시한 사항에 대하여 합의가 이루어지지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약은 성립하지 아니한 것으로 보는 것이 상당하다.

위 법리에 비추어 이 사건을 보건대, 원고의 피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약이 체결되었음을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

오히려 위 증거를 종합하면, ① 원고는 2015. ○○. ○○. 본 계약을 체결하기로 하였다고 자인하면서 가계약의 성립만 주장하고 있는 점, ② 원고와 사이에 작성한 계약서는 피고가 서명 또는 날인한 적이 없어서 체약 사실을 증명하는 계약서로 볼 수 없는 점(원고와 A가 일방적으로 작성한 문서에 불과하다 "③ 피고가 2016. ○. ○. 원고에게 보낸 내용증명에서도 계약한다고 구두로 약속해 놓고라고 기재하여 계약 체결 사실을 부인하고 있는 점 등에 비추어 보면, 원고가 중개인을 통하여 피고에게 송금한 이 사건 계약금은 이른바 '가계약금'에 불과하고, 피고가 원고로부터 이 사건 계약금을 지급받을 당시부터 2015. ○○. ○○.까지 원고와 피고 사이에서 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 체결되지 않았다고 봄이 상당하다.

원고의 주장에 위약금의 지급을 구하는 의사가 포함되어 있다고 하더라도, 위약금 또한 해약금과 마찬가지로 계약이 체결되었음을 전제로 하여 인정될 수 있을 뿐만 아니라, 유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약 불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니라 할 것인데(대법원 1996.6.14. 선고 95다 54693 판결 등 참조), 당사자 사이에 위약금의 특약이 있었음을 인정할 증거 또한 없다.

5.    실무적 포인트

가계약금 분쟁은 일률적이거나 단순하지 않고 사안의 구체적 사정에 따라 당사자의 법적 책임에 관한 결론이 달리질 수 있습니다. 구체적 사실관계를 정리하여 법률전문가의 신중한 검토와 조언을 받는 것이 바람직합니다.

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1.    사안의 개요

(1)   상가건물 임대인이 임차인으로부터 소개받은 신규 임차인에 대하여 ‘임차목적물을 재건축할 예정이므로 임대차기간을 2년으로 한정하고 재건축 진행 시 바로 목적물을 인도해야 하며 재건축 완료 후 우선 임차권을 보장해 줄 수 없다’고 요구

(2)   우선 임차권 보장을 요구해 오던 신규 임차인이 될 사람이 임대차계약 체결을 포기한 사안

(3)   기존 임차인이 임대인에 대해 권리금 회수방해 주장 및 손해배상청구

2.     판결 요지   

(1)   임대인의 행위는 정당한 사유 없이 신규 임차인이 될 사람과의 임대차계약의 체결을 거절한 것으로 볼 수 있음

(2)   상가건물 임대차보호법이 정하는 권리금 보호 조항의 적용 예외 사유도 없음.

(3)   임대인의 임차인에 대한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임을 인정함

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1. 상가건물 임대차보호법 관련 조항

상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

2. 사안의 개요 및 쟁점 – 1년 6개월 공실 유지 기간 중 건물 매도 시 전후 공실유지 기간을 합산하여 예외 인정할 수 있는지 여부 

3. 대법원 판결 요지 – 합산 가능

「상가건물 임대차보호법」 제10조의4 제2항 제3호에서 정하는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 참조).

이때, 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동되었더라도, 임대인이 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 새로운 소유자의 소유기간에도 계속하여 그대로 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제 새로운 소유자가 그 기간 중에 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으며, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되는 경우라면, 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어려우므로, 그러한 임대인에 대하여는 이 사건 조항에 의한 정당한 사유를 인정할 수 있다.

4. 구체적 사안의 판단

(1) 상가점포의 기존 임차인은 임대차계약 종료 무렵 신규 임차인과 권리금 계약을 체결하고 건물주 임대인에게 신규 임차인을 소개함

(2) 임대인은 기존 임차인과 신규 임차인에게 상가건물의 재건축 계획을 알리고 그 이유로 신규 임차인과 임대차계약을 상가건물 철거 전까지 기간으로 제한한다는 의사를 통지함.

(3) 신규 임대차계약 체결 무산, 기존 임차인의 권리금 상실, 손해배상청구 소송 제기

(4) 기존 임대차 계약기간 만료 후 상당 기간 공실 상태로 유지하다 건물 매도된 다음 철거되어 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용되지 않았음.

(5) 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4 제2항 제3호의 정당한 사유를 인정할 수 있다고 판결함

(6) 대법원은 임대차계약기간 종료 후 새로운 임대차 계약을 체결하지 않았다면 해당 상가건물의 소유권 변동이나 건물의 철거여부와 관계없이 임대차 없는 기간의 전부를 합산하여, 그 기간이 권리금회수기회 방해를 원인으로 하는 손해배상청구소송의 사실심 변론종결일 기준으로 1년 6개월 이상 여부로 판단함.

첨부: 대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결

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