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1.     사안의 개요 및 쟁점

(1)   상가건물 3층 한의원 권리금 분쟁 – 상가재건축 권리금회수방해 손해배상청구소송

(2)   임차인 주장 권리금 – 1억 9천만원, 1차 감정평가 금액 – 9천3백만원, 2차 감정평가 금액 – 1억9천만원

2.    법원의 판단 – 복수의 감정결과 중 하나 선택

(1)   동일한 사항에 관하여 상이한 수개의 감정 결과가 있을 때 사실심법원이 그 중 하나에 의거하여 사실을 인정하였다면 그것이 경험칙이나 논리법칙에 위배되지 않는 한 적법하다(대법원 1995. 8. 25. 선고 94다34562 판결 참조). – 복수의 감정평가 결과 중 하나 선택 가능함 

(2)   제1감정결과는 갑 제14, 15호증의 각 기재에 의하여 인정되는 동종 권리금 산정 사례에 비하여 지나치게 영업이익 중 무형재산기여비율을 낮게 평가하는 반면 할인율은 뚜렷한 근거를 제시하지 않으면서 높게 책정하고 있으며, 유형재산의 경우 각종 공사와 비품별로 나누어 근거를 제시하지 않고 일괄평가하거나 객관적 자료제시 없이 중고시세를 탐문하였음을 근거로 평가액을 산정하고 있는 문제점이 있다.

(3)   반면 제2감정결과는 이 사건 건물의 입지와 유동인구 및 상권을 객관적으로 분석하여 시장에서 통상 성립가능한 무형재산 권리금의 수준을 적정하게 평가하였고 동종 평가 사례와도 균형이 맞으며, 유형재산 권리금 또한 각종 공사 및 비품별로 개별적으로 재조달원가를 산정하여 합리적인 감가율 등을 적용하여 객관적으로 가치를 평가하였으므로, 제2감정결과를 채택하기로 한다.

(4)   임대인 피고는 제1, 2감정결과 모두 신규임차인이 한의사일 것을 전제로 한 감정인데 원고가 한의사를 신규임차인으로 주선할 예정이었다는 점을 인정할 수 없으므로 위 각 감정결과는 모두 채택되어서는 아니된다는 취지로 주장하나, 일반적으로 권리금의 개념 자체가 당해 영업시설, 영업상의 노하우, 기존 거래처 등을 토대로 산정하는 것이어서 이 사건에서 기존의 원고의 한의원 영업이 양도됨을 전제로 하는 것은 타당한 것으로 보이고, 통상 동종 업종으로 영업을 양도하면서 권리금을 수수하는 것이 일반적이므로 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

(5)   따라서 이 사건 임대차계약 종료일 당시 권리금을 제2감정결과에 따라 190,829,000원으로 인정한다.

3.    법원의 판단 – 감정결과 평가액의 50%로 제한 인정한 이유

(1)   권리금은 임차인의 영업활동으로 인한 것과 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 것으로 구분할 수 있는데, 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 것은 임차인이 영업과정에서 형성하였다고 보기 어려운 점,

(2)   임차인 원고는 이 사건 임대차계약 종료 시까지 이 사건 건물에서 약 9년 간 한의원을 운영하면서 상당한 영업이익을 얻은 것으로 보이는 점

(3)   상가임대차법상 권리금 보호 조항은 원고와 피고가 최초로 임대차계약을 체결한 이후인 2015. 11. 14. 최초 시행되어 임대인인 피고에게 최초 계약 당시 예상하지 못한 부담에 해당하는 점

(4)   임차인 원고는 ‘D한의원’이라는 상호를 유지한 채 이 사건 건물 인근에서 한의원 운영을 계속하면서 위와 같은 무형의 재산적 가치를 회수하고 있는 것으로 보이는 점,

(5)   임대인 피고가 이 사건 건물 중 일부를 원고에게 9년 동안 임대하면서 거둔 차임 총액이 152,540,000원에 불과한 점,

(6)   원고는 이 사건 임차 부분 내 유형재산 중 잔존가치가 높은 일부 물품을 수거하여 그 가치를 환수한 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면,

(7)   임대인 피고가 임차인 원고에게 배상하여야 할 손해의 범위를 50%로 제한함이 타당하다.

첨부: 서울북부지방법원 2022. 5. 27. 선고 2020가단100731 판결

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1.     계약갱신 거절 정당한 사유 vs 권리금 보호배제 정당한 사유 구별

1.    서울고등법원 2023. 10. 27. 선고 2022나2043475 판결: 상가임대차법의 입법취지를 고려하면 갱신 거절의 정당한 사유에 관한 상가임대차법 제10조 제1항 7호에서 정한 각 사유에 해당하는 경우에만 재건축을 이유로 한 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있다고 주장하나, 임대인이 임대차계약 체결 무렵 임차인에게 재건축 계획의 내용을 구체적으로 고지하지 않았거나 상가건물이 노후ㆍ훼손되지 않아 상가임대차법 제10조 제1항에서 정한 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 사유는 될 수 없다 하더라도, 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의4의 각 규정의 내용‧취지가 같지 아니한 이상, 그러한 사정만으로 상가임대차법 제10조의4 제1항 4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’가 된다고 볼 수 없으므로(대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결 등 참조).

(2)  대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결: 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용 및 취지가 같지 아니한 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다. 임대인의 고지 내용이 상가임대차법 제10조 제1항의 법리상 임차인의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 사유는 될 수 없더라도 그로 인하여 당연히 상가임대차법 제10조의4 제1항 각 호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’가 된다고 볼 수도 없다.

(3)  상가임대차법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우, 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

(4)  상가임대차법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

2.     권리금 보호배제 정당한 사유 – 건물철거 및 재건축

(1)  대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결: 건물 내구연한 등에 따른 철거․재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시․고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다.

(2)  원칙적으로 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당하지 않음(☞ 소유권 보호) BUT 다음과 같은 사안에서는 예외적으로 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당함 (☞ 상가임차권 보호): Ⓐ 건물 내구연한 등에 따른 철거・재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획・단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시・고수하는 경우 (ex. 신축 후 10년 된 건물에 별다른 이상이 없음에도 재건축계획이 있음을 주장하면서 임대차기간을 1년만으로 확정적으로 제시한 경우) + Ⓑ 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 경우 (ex. 신규 임차인에 대해서는 재건축계획으로 인해 2년의 임대차기간만 가능하다고 고지한 후 같은 건물 내 옆 상가에 대해서는 4~5년의 임대차기간을 보장한 경우)

(3)  원칙적으로 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당하지 않음(☞ 소유권 보호): “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다(대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결 등 참조). 이 사건 조항은 ‘정당한 사유’의 예시조항 중 하나인데, 임대인이 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 없이 상가건물을 비영리목적으로 활용하는 것까지 제한하는 것은 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한이 될 수 있으므로, 임대인이 장기간 상가건물을 비영리목적으로 사용하여 임차인의 영업이익을 활용할 우려가 없는 경우에는 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하기 위하여 입안되었다. 이 사건 조항에서 정한 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결, 대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결 등 참조).

(4)  임대인이 재건축을 이유로 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 경우에도, 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하였고 실제로 그와 같은 사유로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다면, 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호에 해당한다(대법원 2021다272346 판결 참조).

(5)  서울고등법원 2023. 10. 27. 선고 2022나2043475 판결: 원고는 피고에게 약 2년 동안 이 사건 점포를 임대하거나 영리목적으로 직접 사용하지 않을 계획으로 피고가 신규임차인을 주선하더라도 신규임대차계약 체결이 어렵다는 취지의 내용증명을 발송하여 신규임대차계약 체결을 거절하는 사유로 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호에서 정한 ‘임대차 목적물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우’임을 명확하게 밝혔다. 피고가 이 사건 건물을 철거하고 이 사건 토지 지상에 사옥을 신축한다는 사유로 원고가 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로 이 사건 임대차계약 종료일부터 이 법원 변론종결일에 이르기까지 1년 6개월 이상 원고의 인도 거절 내지 사옥 신축공사 등을 이유로 이 사건 각 부동산을 영리목적으로 사용하지 아니하였다면, 이는 이 사건 조항에서 정한 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위에 정당한 사유가 있는 경우라고 봄이 타당하다.

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1.    분쟁 사안의 개요

(1)   임차인(원고)은 임대차기간 만료 전에 새로운 임차인 후보에게 이 사건 상가의 영업시설, 비품, 거래처 등 유·무형의 재산적 가치를 권리금 1억 4,500만 원에 양도하기로 하는 권리금계약을 체결하고,  

(2)   임대인(피고)에게 소외인과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다.

(3)   그러나 임대인 피고는 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인과의 임대차계약 체결을 거절하였다.  

(4)   임대인은 해당 상가를 돌려받은 후 1년 6개월 동안 비워서 사후적으로 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다.

2.    쟁점

임대차 계약체결 거절이유로 제시하지 않았지만 실제 상가를 1년 6개월 이상 공실로 두고 사용하지 않은 경우 - 권리금 회수기회 보호의무의 예외 조항인 ‘상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’에 해당하는지 여부

3.    대법원 판결요지 – 예외사유 엄격한 해석, 해당하지 않음

이 사건 상가를 재건축하거나 대수선할 계획이 있음을 이유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였을 뿐, 달리 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 것임을 이유로 임대차계약 체결을 거절하였다는 사정은 없다. 임대인이 다른 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않은 경우에는 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호에 따른 예외사유인 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다.

상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호에서 정하는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다.

그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다.

이 사건 조항은 ‘정당한 사유’의 예시조항 중 하나인데, 임대인이 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 없이 건물을 비영리목적으로 활용하는 것까지 제한하는 것은 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한이 될 수 있으므로, 임대인이 장기간 건물을 비영리목적으로 사용하여 임차인의 영업이익을 활용할 우려가 없는 경우에는 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하기 위하여 입안되었다. 당초 법률안(의안번호 1912371)의 문언은 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 이상 영리목적으로 제공하지 않는 경우”로 되어 있었는데, 국회의 법률안 심사 과정에서 임차인 보호를 위하여 기간을 1년 6개월로 늘리고, 임대인이 상가건물을 타에 제공하는 것뿐 아니라 스스로 사용하는 경우도 포함하기 위하여 ‘제공하지 않는 경우’를 ‘사용하지 아니한 경우’로 수정하였다.

이러한 입법 취지와 연혁을 고려하면, 이 사건 조항은 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 1년 6개월 이상 사용하지 않는 경우를 의미한다고 보는 것이 타당하다.

구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호의 반대해석상 임대인은 ‘정당한 사유’가 있는 경우에는 임차인이 주선한 자와의 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있다. 이처럼 ‘정당한 사유’는 임대인이 신규 임대차계약 체결을 거절하기 위한 사유이므로, 임대인이 향후 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으려고 할 경우에 그러한 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였어야 한다.

임대인이 다른 정당하지 않은 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였다면 권리금 회수 방해행위에 해당하여 임차인에 대한 손해배상책임을 지는데, 이처럼 손해배상책임이 발생한 후 사후적으로 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다고 하여 임대인의 방해행위가 정당해지거나 이미 발생한 손해배상책임이 소멸한다고 볼 근거가 없다.

한편, 임대인이 이 사건 조항에서 정하는 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하였더라도 1년 6개월 이내에 상가건물을 영리목적으로 사용한 경우에는 구 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따른 손해배상책임을 부담한다고 보아야 한다.

첨부: 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결

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(1)   권리금 감정결과의 중요성 및 재판실무상 다툼의 효과 여부 - 무형재산 가치평가액에 관한 감정인의 감정결과가 현저히 합리성을 결여하여 이를 채용할 수 없는 특별한 사정이 있다고도 볼 수 없으므로, 원고의 이 부분 주장 역시 받아들일 수 없다. 다만, 원고가 이 부분에 관하여 들고 있는 사정은 책임제한 단계에서 반영하기로 한다.

(2)   이 사건 감정결과에 의하면 감정인은 무형재산 권리금 평가액을 산정함에 있어 영업이익 중 무형재산으로 귀속되는 비율을 산출하는 방식인 ‘비율추출방식’을 적용하여 그 비율을 100%로 보았고, 이처럼 영업이익에서 유형재산이 기여한 바가 없다고 판단한 이유에 대해 ‘본 평가에서는 인테리어가 영업이익에 기여한 것은 미미하다고 분석하였고, 영업상의 노력, 관리능력, 고객 확보 능력 등에 의한 영업활동이 영업이익에 기여했다고 분석하였다’는 취지의 의견을 밝혔다. 원고는 이 사건 감정결과 중 무형재산 권리금 평가액에 원고의 소유이거나 피고가 원상회복의무를 부담하는 영업시설 내지 설비의 가치가 반영되어 부당하다는 취지로 주장하면서도, 그 구체적인 내역을 특정하지는 못하였다.

(3)   이 사건 감정에서 전체 영업이익 중 무형재산에 귀속되는 부분의 비율을 산정함에 있어 이 사건 건물의 지리적 위치 내지 인근 상권의 형성 정도 등이 고려되기는 하였으나, 무형재산 권리금 평가액 중 지역권리금에 해당하는 부분을 별도로 구분하여 특정하기는 현실적으로 불가능할 것으로 보이고, 감정인 역시 ‘권리금의 현실적인 거래관행은 영업권리금과 지역권리금을 구분하여 거래하지 않을 뿐만 아니라 그 구분이 모호하다. 이 사건 카페의 무형재산 평가액에는 영업 및 지역권리금이 포함되어 있으며, 그 구성비율은 시장관행을 고려하여 별도로 산정하지 않았다’는 취지의 의견을 밝혔다. 지역권리금 성격의 금액을 구분하여 손해액에서 공제하는 것은 어렵다고 보인다.

(4)   원고는 ‘원고가 직접 이 사건 카페를 운영한 기간과 피고가 운영한 기간 사이의 매출액 차이가 미미하고, 위 카페는 프랜차이즈 가맹점으로 운영되었음을 근거로 피고가 이 사건 카페의 영업적 가치 상승에 실질적으로 기여한 바 없다’는 취지로 주장하기도 한다. 그러나 이에 대하여 감정인은 ‘본 평가에서는 현장조사와 당사자의 진술, 제시자료 등으로 검토했을 때 영업자의 노력, 능력, 노하우 등이 있는 것으로 분석하였고, 영업권리금을 가맹점의 영업 능력과 임차인의 독자적인 영업 능력으로 구분하여 평가하지 않는다’는 취지의 의견을 밝혔는바, 이러한 감정인의 판단이 부당하다고 볼 만한 자료가 존재하지 않는 점, 피고가 이 사건 카페를 운영한 기간의 상당부분이 코로나-19 바이러스 대유행의 영향을 받던 시기였고, 동일 분기의 매출을 비교하였을 때 피고의 운영 기간에 상당한 정도의 매출 상승이 있었던 것으로 보이는 점등을 고려하면, 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

(5)   감정인은 상가임대차법상 임차인의 계약갱신청구기간과 더불어, 이 사건 카페가 소재한 지역, 상권, 업종, 특성 및 지역의 경기동향, 광역적 경기동향, 권리금 관행 및 영업권 감정평가시 활용되는 할인기간, 일반적인 권리금 감정평가에서 활용되는 할인기간 등을 종합적으로 참고하여 이 사건 카페의 무형재산 권리금을 산정하기 위한 할인기간을 5년으로 설정하였고, 위와 같은 감정인의 감정 방법이 불합리하다고 평가할 근거가 없다.

(6)   따라서 특별한 사정이 없는 한 원고는 피고에게 ㉠ E이 지급하기로 한 권리금 480,000,000원과 ㉡ 이 사건 임대차계약 종료 당시의 이 사건 감정결과 권리금 평가액에서 위 (1) (나)항에서 본 이 사건 비품들의 평가액을 제외한 194,902,470원(= 이 사건 감정결과상 권리금 평가액 214,000,000원 – 이 사건 비품들의 평가액 합계 19,097,530원) 중 더 낮은 금액인 194,902,470원(㉡) 및 이에 대한 지연손해금을 손해로 배상할 책임이 있다.

(7)   손해배상책임의 제한 - 권리금 회수방해로 인한 손해배상의 경우에도 손해의 공평한 부담이라는 손해배상법의 기본 이념에 따라 책임제한을 할 수 있다{대법원 2020. 9. 3. 선고 2019다294473(본소), 2019다294480(반소) 판결 등 참조}.

(8)   ① 피고는 이 사건 임대차계약의 기간이 종료한 후에도 약 1년 7개월 동안 이 사건 건물에서 카페 영업을 계속하다가 원고에게 이 사건 건물을 인도하였고, 피고가 이 사건 건물에서 카페를 운영한 실제 기간은 약 5년 6개월에 달하여 부당히 짧다고 할 수는 없는 점, ② 위 기간 동안 피고는 이 사건 카페를 운영하면서 투자한 비용을 일부 회수할 수 있었을 것으로 보이는 점, ③ 이 사건 감정결과 중 무형재산 권리금 평가액에는 이 사건 건물이 위치한 지역적 이점이 반영되었는데, 이러한 장소적 이익은 피고가 이 사건 카페의 영업 과정에서 이룬 성과만에 의해 창출된 것이라 단정하기 어려운 점 등을 종합하면, 원고가 피고에게 배상하여야 할 손해액은 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 위에서 인정한 손해액의 85%로 제한함이 타당하다.

첨부: 수원고등법원 2024. 10. 31. 선고 2023나22633 판결

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(1)   법원이 선정한 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2006다67602 판결)

(2)   법원은 감정인의 감정 결과 일부에 오류가 있는 경우에도 그로 인하여 감정사항에 대한 감정 결과가 전체적으로 서로 모순되거나 매우 불명료한 것이 아닌 이상, 감정 결과 전부를 배척하여야 할 것이 아니라 그 해당되는 일부 부분만을 배척하고 나머지 부분에 관한 감정 결과는 증거로 채택하여 사용할 수 있다(대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 판결).

(3)   불리한 감정결과에 대해 다른 감정인을 선정해 재감정을 요청하는 방안은 실무상으로는 거의 받아들여지지 않습니다. 다른 감정인 선임해서 기존 감정인과 다른 감정결과가 나왔을 때 재판부에서 어느 결과를 받아들일지 난감한 상황에 처하기 때문입니다. 감정은 법원이 해당 쟁점에 대한 전문적 식견이 부족하여 전문가의 평가 및 의견을 구하는 것이므로 복수의 다른 의견보다 단일한 의견을 받기를 원합니다.

(4)   소송당사자는 법원의 감정절차에 앞서 사적으로 미리 감정을 의뢰하여 감정결과를 받아 참고하는 것이 바람직합니다. 다만 사적 감정결과를 의견서로 제출하더라도 상대방에서 다른 감정결과를 제출할 수 있으므로 재판부는 양측에서 감정인 선정, 감정항목, 감정절차 등에 동의한 후 진행하는 정식 감정절차에 따른 감정결과를 우선 적용합니다. 원칙적으로 양측에서 서로 다른 감정결과를 제출하였다면 재판부에서 그 중 하나를 선택할 수도 있지만, 실무상 상대방에서 동의하지 않고 다툴 것이므로 통상 중립적인 제3자에게 정식 감정을 의뢰하는 방안을 택할 것입니다.

(5)   법원에 감정결과가 제출된 후에는 당사자는 기존 감정인에 대한 사실조회신청(감정인에게 사실확인 또는 의견 요청)을 통해 감정결과에 대한 의견을 제출하면서 본인에게 유리한 의견을 구하는 방식을 취할 수 있습니다. 그 과정에서 다른 감정전문가의 의견을 첨부하는 방안도 있습니다. 사실조회신청에서 전문가의 식견이 반영되면 기존 감정인에게 감정결과에 대한 보정이나 의견 변경의 가능성도 있기 때문입니다.

(6)   상가의 권리금은 크게 유형재산평가액과 무형재산평가액으로 구분되고, 유형재산평가액은 시설권리금, 무형재산평가액은 영업권리금과 바닥권리금으로 나누어 평가됩니다. 유형재산의 평가를 위해서는 시설물 목록이, 무형재산의 평가를 위해서는 사업자등록증, 3년간의 소득금액증명서, 영업허가증 등이 필요합니다. 국토교통부 고시 감정평가 실무기준에서 권리금 감정에 대해 유형재산은 원가법, 무형재산은 거래사례비교법 또는 수익환원법에 따라 평가하도록 규정합니다.

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