(1)토지거래허가 지정구역 송파구 아파트 거래 – 매도인 매매 호가 24억9천만원, 매수희망자 2024. 7. 6. 매도인 계좌로 가계약금 5천만원 송금
(2)공인중개사의 양측에 전달한 문자 메시지 요지: 송파구 D아파트 E호 매매 계약 내용입니다. • 매매대금 24억 9천만원, • 계약금 : 10%, • 중도금 : 40% 지불일 협의, • 잔금일은 협의, (중략) • 그리고 본 부동산은 토지거래허가지역으로 토지거래허가가 안 될 시 또한 조건 없이 무효로 합니다. 매매약정서 작성하고 토지거래허가 득한 후 5일 이내에 매매계약서를 작성한다. 매매약정금 중 일부가 입금되면 약정이 성립됩니다. 약정서 작성하기까지 상기 내용에 일방이 해제할 경우에는 매수 약정인은 입금액을 포기하고 매도 약정인은 입금액의 배액을 상환하고 약정을 해제할 수 있다. 위 내용에 동의하시면 매매 약정인은 (중략) 국민은행 B 계좌로 입금하기로 한다.
(3)매도인 계약체결 거절 및 가계약금 5천만원 반환 의사 통지 BUT 매수자가 가계약금 반환수령 계좌를 알려주지 않음, 법원에 5천만원 및 원리금 공탁
(4)매수인 매도인을 상대로 가계약금 2배 1억원 청구 민사소송 제기
(5)1심 판결: 매수인 원고 패소
2.판결요지 – 중개인의 일방적 문자만으로 매매약정 성립 불인정
(1)매수인 원고가 위 50,000,000원을 송금하기 전까지 매도인 피고들은 위 중개인 G으로부터 이 사건 문자메시지 내용과 같은 해약금 약정에 관하여 아무런 설명을 듣지 못하였고, 심지어 가계약금의 액수도 알지 못하였던 점,
(2)원고와 피고 사이에서 이 사건 문자메시지 내용과 같은 해약금 약정, 즉 매매약정서를 작성하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 체결하지 않기로 하는 약정이 있었다고 인정할 수 없다.
(3)매도인 피고들이 2024. 7. 13.까지 이 사건 문자메시지의 내용에 관하여 이의를 제기한 사실이 없다는 사정만으로 달리 보기 어렵다.
3.법리 판단기준
가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다(대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결, 대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결 등 참조).
(1)부동산매매약정서 - 토지거래허가 불허 시 조건 없이 약정은 해지되며, 매도자는 영수 받은 약정금을 조건 없이 반환한다. 토지거래 허가 도중 또는 허가 이후 단순변심으로 매매약정을 철회할 시 매도자는 영수 받은 약정금의 배액을 상환, 매수자는 지불한 약정금을 포기하는 조건이다. 또한 중개수수료 지급의 의무도 가진다.
(2)매도인 토지거래허가 취득 BUT 매수인 매매대금 조달용 본인 아파트매매 불발, 계약체결 연기 요청 BUT 매도인 이사 계획상 계약연기 불가 통지 + 매매약정 해제 통지 + 토지거래허가 취소 신청
(3)매수인 주장요지 – 매수인의 아파트매매 전제한 계약, 매매 불발은 본인의 귀책사유 아님, 그 후 본계약체결 불성립, 매도인은 입금 받은 가계약금 5천만원의 배액 1억원 반환 또는 5천만원 반환의무 주장
2.서울중앙지방법원 판단 – 매수인 주장 불인정, 패소, 매도인의 입금 받은 가계약금 5천만원 반환의무 불인정
3.판결요지
(1)아파트매매 계약성립 판단: 이 사건 약정에서 매매목적물, 매매금액, 계약금, 중도금 및 잔금 지급일, 매도인 변심 시 받은 돈의 2배 상환, 매수인 변심 시 보낸 돈 포기, 중개수수료 발생 등의 내용이 구체적으로 기재되어 있고, 토지거래허가 필증 발급 후 본계약서를 작성하기로 규정하고 있는바, 이 사건 부동산에 관한 매매계약의 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있었다. 이 사건 부동산에 관한 매매계약이 성립되었다.
(2)이 사건 약정금 5천만원은 계약금의 일부로서 매도인에게 지급되었다고 봄이 상당하다.
(3)원고주장과 같이 이 사건 부동산에 관한 매매계약이 성립되지 않았고, 지급한 돈이 계약금이 아닌 청약증거금 성격의 가계약금이라고 하더라도, 이 사건 약정에서 ‘토지거래 허가 도중 또는 허가 이후 단순변심으로 매매약정을 철회할 시 매도자는 영수받은 약정금의 배액을 상환, 매수자는 지불한 약정금을 포기하는 조건이다’라는 내용의 해약금 약정이 기재되어 있으므로, 원고들의 단순변심으로 이 사건 약정이 해제되는 경우 원고들은 지급한 돈의 반환을 구할 수 없다.
(4)계약성립 판단기준 법리: 계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 참조).
(5)약정해제의 원인에 관한 판단: 매수인 소유 아파트의 매매계약 체결이 이 사건 부동산에 관한 매매계약의 조건이었다고 볼 수 없다. 이 사건 약정은 원고들의 단순변심으로 인하여 해제되었다고 할 것이므로 원고들은 이 사건 약정금의 반환을 구할 수 없다.
(6)통상 부동산의 매매계약에 있어 매도인은 매수인이 어떠한 방법으로 매매대금을 조달하는지에 관하여 영향을 받지 않는다. 원고들이 원고들 소유 부동산을 처분하여 이 사건 부동산에 관한 매매대금을 조달하려고 계획하였고, 피고 등이 그러한 사정을 들어서 알고 있었다고 하더라도, 향후 원고들이 대출 등 다른 방법으로 매매대금을 마련하여 피고 등에게 지급할 수도 있는 것이고, 피고 등이 자금조달계획 위반으로 이를 거절할 수 있는 것도 아니다. 매수인의 자금조달계획은 매도인과의 관계에서 매수인의 내부적인 사정에 불과하다고 할 것이다. 원고들과 피고 등 사이에, 원고들 소유 아파트가 처분되지 않을 경우 이 사건 부동산에 관한 매매계약을 체결하지 않을 의사의 합치가 있었다면 이 사건 약정에 특약으로 기재하였을 것으로 보이나. 이 사건 약정에 그러한 내용은 찾아볼 수 없고, 달리 피고 등이 원고들 소유 아파트의 처분을 이 사건 부동산의 매매계약의 조건으로 정하였음을 인정할 증거가 없다.
계약체결을 목표로 상당한 시간과 비용을 투자하였으나 여러 가지 이유로 계약서에 서명하기 전에 사업관계가 파탄나는 경우가 있습니다. 상당한 비용과 시간을 투입한 당사자는 상대방으로부터 아무것도 받지 못하고 그 손해를 온전히 감수한다고 억울함을 호소합니다. 무엇이든 손해를 회복할 방안은 없는지 권리구제수단을 문의하는 사례가 많습니다. 이와 같은 상황에 관한 법리와 사례를 간략하게 설명하면 다음과 같습니다.
1.계약상 책임 여부
계약자유의 원칙상 각 당사자는 그 의사에 따라 계약을 체결하거나 하지 않을 자유가 있습니다. 계약 과정에서 각자의 책임으로 관련 비용을 부담하는 것이 원칙입니다. 계약이 성립된 경우에만 비로소 계약상 책임이 발생합니다.
계약은 당사자 의사합치로 성립되는 것이므로 계약서 작성이나 서명, 날인 등은 성립요건이 아닙니다. 다만, 계약하겠다는 정도의 단순한 의사표시만으로는 계약이 성립되지 않습니다. 그 계약의 본질적 요소에 대한 당사자들 의사합치가 있어야만 합니다.
한편, 모든 요소에 대한 완전한 합의가 없었다고 해도 항상 계약이 불성립한 것은 아닙니다. 계약의 본질적 부분에 대한 합의가 있다면, 즉 합의되지 않은 부분이 계약의 본질적 부분에 해당하지 않을 경우라면, 합의된 부분만으로도 계약을 체결하였을 것이 인정되는 때에는 합의된 부분만으로 계약이 성립되었다고 봅니다.
분쟁사례로 대법원 2001. 6. 15. 선고 99다40418 판결을 살펴보면, 공사도급계약에서 견적서, 이행각서, 계약보증서까지 제공하였더라도 정식 계약서를 날인하기 전에, 법원은 다음과 같은 이유로 그 계약성립을 인정하지 않았습니다.
"견적서는 계약 체결전 도급금액을 정하기 위한 준비행위의 성격을 가진다. 견적서를 채택하여 도급금액을 일단 정한 후 나머지 계약조건에 대하여도 합의를 하여 하도급계약을 최종적으로 완성하기로 한 것이다. 당사자들은 청약, 청약의 거절, 변경을 가한 승낙, 새로운 청약만을 교환하였을 뿐 의사의 합치는 없었다. 제출한 이행각서는 하도급계약이 성립할 경우에 이행을 하겠다는 것이고, 계약보증서도 장차 성립할 하도급계약의 이행을 담보하려는 취지에서 교부한 것에 불과하다."
계약이 성립되지 않았으므로 계약상 책임도 존재하지 않습니다. 일방 당사자가 이미 상당한 시간과 비용을 투입하였다고 해도 상대방에게 계약상 책임을 물을 수는 없습니다.
2.불법행위 책임
계약협상 후 계약체결을 거절할 수 있지만 예외적으로 그 과정에서 불법행위 성립이 인정되면 불법행위로 인한 손해배상 책임을 인정할 수 있습니다.
대법원 2003. 4. 11. 선고 2001다53059 판결은 “어느 일방이 교섭단계에서 계약이 확실하게 체결되리라는 정당한 기대 내지 신뢰를 부여하여상대방이 그 신뢰에 따라 행동하였음에도상당한 이유 없이 계약의 체결을 거부하여 손해를 입혔다면이는 신의성실의 원칙에 비추어 볼 때 계약자유 원칙의 한계를 넘는 위법한 행위로서 불법행위를 구성한다”고 판결하였습니다. 대법원 2001. 6. 15. 선고 99다40418 판결도 계약상 책임은 부인하면서도 불법행위 책임을 인정하였습니다.
위 대법원 판결을 자세하게 분설하면, (1) 계약 협상의 한쪽 당사자("갑")가 상대방 당사자("을")에게 교섭단계에서 계약이 확실하게 체결되리라는 정당한 기대 내지 신뢰를 부여하였고, (2) 그 상대방 당사자("을")가 그와 같은 신뢰에 따라 구체적인 준비작업 등 행동을 취하였는데 불구하고, (3) 최초 신뢰를 부여한 "갑"이 상당한 이유 없이 계약의 체결을 거부함으로써, (4) 결국 "을"에게 손해가 발생하였다면, "갑"은 신의성실의 원칙을 위반한 불법행위를 범하였으므로 그로 인한 손해배상책임을 진다는 것입니다.
어느 일방이 교섭단계에서 계약이 확실하게 체결되리라는 정당한 기대 내지 신뢰를 부여하여 상대방이 그 신뢰에 따라 행동하였음에도 상당한 이유 없이 계약의 체결을 거부하여 손해를 입혔다면 이는 신의성실의 원칙에 비추어 볼 때 계약자유 원칙의 한계를 넘는 위법한 행위로서 불법행위를 구성한다는 취지입니다. 다만, 계약자유의 원칙에 대한 예외적 책임이므로 엄격하게 제한적으로 적용합니다.
3.손해배상의 범위
손해배상 책임이 인정된다고 하여도 그 범위는 계약이 유효하게 성립할 것으로 기대한 상대방이 투입하여 신뢰이익의 배상으로 한정됩니다. 즉 그러한 신뢰가 없었더라면 통상 지출하지 아니하였을 비용에 대하여만 배상할 책임이 있습니다. 계약 협상과정에서 통상 들어가는 비용, 즉 계약 체결여부와 무관하게 들어가는 비용까지 "갑"에게 책임을 물을 수 는 없습니다.
실제 사안에서 본다면, 손해배상범위는 계약성립을 믿고 지출된 특별한 손해에 한정되므로, 일반적으로 그 액수는 많지 않을 것입니다. 예외적으로 큰 액수의 손해발생을 주장하는 경우 그 손해배상을 청구하는 당사자가 특별한 사정의 존재를 주장 입증해야만 합니다.
4.실무적 포인트
계약교섭의 일방은 벤처, 오퍼상, 소규모 사업자, 소기업이고 상대방은 대기업이나 중견기업으로서 일방이 압도적 우위에 있는 경우에도 항상 계약자유의 원칙만을 강조한다면 현실과 동떨어진 공허한 소리에 가깝습니다. 계약자유의 원칙을 악용하여 상대방에서 상당한 시간과 비용을 투자한 결과를 쉽게 얻고 난 후 정식 계약을 체결하지 않는 방식으로 부당한 이익을 얻고 상대방에게 심각한 피해를 주는 사례도 많습니다. 계약서를 체결하기 전 상황에서 계약성립 인정 + 계약상 책임을 묻는 것을 기대하기 어렵습니다.
실무적으로 불법행위 책임을 묻는 것이 피해구제를 받는 유일한 방안입니다. 그러나 그것도 계약자유의 원칙에 대한 예외적 책임이므로 실무상 매우 엄격하고 제한적으로 허용됩니다. 현실적으로 권리구제에 성공할 가능성이 그리 높지 않다는 의미입니다.
그렇다고 다른 대안도 없습니다. 불법행위 성립요건을 엄밀하고 정확하게 검토하고 신중한 소송전략으로 대응해야만 원하는 피해구제를 받을 수 있을 것입니다. 참고로 상대방에게 비난할만한 사정이 있다고 해도 우리나라 손해배상 법리상 징벌적 손해배상 책임은 인정되지 않습니다. 앞서 설명한 것처럼 계약성립을 신뢰하여 지출한 비용이나 그로 인한 손해범위로 그치고 계약성립 및 이행을 가정한 이행이익을 넘지 못합니다.
