(1) 분양계약, 공급계약 제3조 제3항 제1호는 “매수인은 매도인의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3월을 초과하여 입주가 지연된 경우 공급계약을 해제할 수 있다.”라고, 제4조 제2항은 “제3조 제3항에 해당하는 사유로 공급계약이 해제된 때에는 매도인은 매수인에게 총 공급금액의 10%를 위약금으로 지급한다.”라고 규정하고 있다.
(2) 공급계약의 특약사항 제1조 제2항은 “매도인은 매수인에게 공급계약상의 책임을 부담하는 경우에도 신탁재산 및 신탁계약의 업무범위 내에서만 책임을 부담하며, 매수인은 등기부로 공시되는 신탁원부의 내용을 확인하여야 한다.”라고, 같은 조 제3항은 “수탁자가 선량한 관리자의 주의로써 신탁부동산을 관리한 경우 분양(매매)목적물의 하자 및 분양계약에 관한 법적 책임은 위탁자 및 시공사에게 있음을 인지하고 동의한다.”라고 각 규정하고 있다.
(3) 분양지연 후 수분양자 공급계약 제3조 제3항 제1호에 따라 공급계약을 해제하고 계약금의 반환 및 위약금의 지급을 구하는 내용의 통지 발송 BUT 시행사, 분양자 주장요지 - 선량한 관리자의 주의로써 신탁부동산을 관리하였으므로 공급계약의 특약사항 제1조 제3항에 따라 이 사건 공급계약에 관한 법적 책임을 부담하지 않는다.
(4) 판결요지: 공급계약의 특약사항 제1조 제2항은 책임한정특약으로 해석되고, 이는 약관법 제3조 제3항의 설명의무의 대상이 되는 중요한 내용에 해당한다. 피고가 원고에게 위 책임한정특약에 관한 설명의무를 다하였다고 볼 수 없으므로, 피고는 위 책임한정특약을 이 사건 공급계약의 내용으로 주장할 수 없다.
(5) 관련 법리: ｢약관의 규제에 관한 법률｣(이하 ‘약관법’이라 한다) 제3조 제3항 전문은 “사업자는 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 한다.”라고 정하여 사업자에게 약관의 중요한 내용에 대하여 구체적이고 상세한 설명의무를 부과하고 있고, 같은 조 제4항은 이러한 약관의 설명의무를 위반하여 계약을 체결한 때에는 그 약관의 내용을 계약의 내용으로 주장할 수 없도록 하고 있다. 설명의무의 대상이 되는 ‘중요한 내용’은 사회통념에 비추어 고객이 계약체결의 여부나 대가를 결정하는 데 직접적인 영향을 미칠 수 있는 사항을 말한다(대법원 2008. 12. 16. 자 2007마1328 결정 참조).
(6) 사업자에게 약관의 명시ㆍ설명의무를 요구하는 것은 어디까지나 고객이 알지 못하는 가운데 약관의 중요한 사항이 계약 내용으로 되어 고객이 예측하지 못한 불이익을 받게 되는 것을 피하고자 하는 데 그 근거가 있다. 따라서 약관에 정하여진 사항이라고 하더라도 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이거나 이미 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 사항이라면, 그러한 사항에 대하여서까지 사업자에게 설명의무가 있다고 할 수는 없다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2013다217108 판결, 대법원 2019. 1. 17. 선고 2016다277200 판결 등 참조).
(7) 사업자의 설명의무를 면제하는 사유로서 ‘거래상 일반적이고 공통된 것’이라는 요건은 해당 약관 조항이 그 거래계에서 일반적으로 통용되고 있는지의 측면에서, ‘고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있는 사항’인지 여부는 소송당사자인 특정고객에 따라 개별적으로 예측가능성이 있었는지의 측면에서 각 판단되어야 한다(대법원 2019. 5. 30. 선고 2016다276177 판결 등 참조).
(8) 관리형 토지신탁의 수탁자가 신탁재산의 범위 내에서만 수분양자에 대하여 계약상 책임을 부담한다는 이른바 ‘책임한정특약’은 특별한 사정이 없는 한 약관법 제3조 제3항이 정하는 약관조항으로서 설명의무의 대상이 되는 ‘중요한 내용’에 해당한다. 그 이유는 다음과 같다.
(9) 관리형 토지신탁의 수탁자는 신탁사무의 처리상 발생한 채권을 가지고 있는 수분양자에 대하여 신탁재산은 물론 수탁자의 고유재산으로도 책임을 지는 것이 원칙이다(대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다31883, 31890 판결, 대법원 2025. 7. 3. 선고 2023다299635 판결 등 참조). 책임한정특약은 이러한 수탁자의 수분양자에 대한 채무의 이행책임을 신탁재산의 한도 내로 제한하는 것으로서 수분양자가 공급계약의 체결여부 등을 결정하는 데 직접적인 영향을 미칠 수 있는 사항에 해당한다. 책임한정특약이 신탁업계에서 통용되고 있다고 하더라도, 일반적으로 거래 경험이 평생에 몇 번 되지 않고 관리형 토지신탁 등에 관한 전문지식을 갖고 있지도 않은 수분양자의 입장에서 별도의 설명 없이도 책임한정특약의 존재 및 내용을 충분히 예상할 수 있다고 보기는 어렵다.
첨부: 대법원 2026. 2. 26. 선고 2023다280945 판결
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