(1) 1심 판결요지: 공인중개사 피고인이 지급받은 1,000만 원 중 243만원이 중개수수료이고, 이를 초과하는 부분은 신규 임차인의 물색, 임대차계약과 동시 체결된 임대인과 임차인 사이 권리금 계약의 주선, 기존 임차인과 신규 임차인 사이 약국 영업양도 계약의 주선 등에 따른 컨설팅 비용으로 지급받은 것일 뿐 법정 중개수수료를 초과하여 받은 것은 아니라는 취지의 피고인의 변소를 수긍할 수 있다. 피고인 무죄 판결
(2) 영업용 건물의 영업시설․비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 공인중개사법 제3조, 공인중개사법 시행령 제2조에서 정한 중개대상물이라고 할 수 없으므로, 그러한 유․무형의 재산적 가치의 양도에 대하여 이른바 ‘권리금’ 등을 수수하도록 중개한 것은 공인중개사법이 규율하고 있는 중개행위에 해당하지 아니한다(대법원 2006. 9. 22. 선고 2005도6054 판결 참조).
(3) 이 사건 상가임대차계약서의 특약사항란에는 ‘임대차계약과 별도로 임차인은 약국 무형, 유형자산의 권리금으로 4,000만 원을 임대인에게 별도 지불한다’는 내용 등이 포함되어 있으므로, 임대인과 임차인 사이에 임대차계약과 동시에 권리금 계약이 체결되었고, 피고인은 중개대상물에 관한 유․무형의 재산적 가치의 양도에 대하여 권리금을 수수하도록 중개한 것으로 볼 수 있는데, 이와 같은 행위는 공인중개사법이 규율하고 있는 중개행위에 해당하지 아니한다.
(4) 임대인이 작성한 ‘컨설팅 및 중개사실 확인서’의 기재 등에 비추어 보면, 피고인이 수행한 컨설팅 업무에는 임대인과 신규 임차인 사이의 임대차 알선 외에 기존 임차인과 신규 임차인 사이의 약국 영업양도에 관한 제반 업무가 포함된다고 볼 수 있다.
(5) 영업양도란 영업상의 물적, 인적 조직이 그 동일성을 유지하면서 양도인으로부터 양수인에게 일체로서 포괄적으로 이전되는 것을 말하는 것으로서(대법원 1995. 7. 14. 선고 94다20198 판결 등 참조), 기존 임차인과 신규 임차인 사이의 약국 영업양도의 목적물인 영업상의 물적, 인적 조직이 공인중개사법 제3조, 공인중개사법 시행령 제2조에서 정한 중개대상물이라고 할 수 없고, 그러한 유․무형의 재산적 가치의 양도에 관한 제반 업무를 수행하는 것이 공인중개사법이 규율하고 있는 중개행위에 해당한다고 볼 수 없다.
첨부: 수원지방법원 2024. 1. 15. 선고 2023노1845 판결
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