1. 사안의 개요
(1) 약국상가 2008. 7. 14. ~ 2023. 2. 28. 임대인계약 5차례 계약
(2) 임대인 2022. 12. 22. 임차인에게 상가임대차 계약종료 예정 통지
(3) 임차인 2022. 12. 28. 신규임차인 희만자에게 권리금 약10억원 권리금계약 체결
(4) 임차인 2023. 1. 10. 임대인에게 신규임차인 소개 내용증명 + 2023. 1. 27. 임대인과 대면 BUT 합의 실패
(5) 임대차계약 2023. 2. 28. 기간 만료 종료 및 임차인 2023. 8. 31. 약국상가 명도
(6) 소송 중 감정평가 임대차 종료일 기준 권리금 감정액 약 9억5천만원
2. 판결요지 – 임대인에게 권리금 감정액의 80% 해당하는 약 7억6천만원 지급명령
(1) 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호, 제3항에 의하면, 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 등으로 임차인의 권리금 회수를 방해하여서는 아니되고, 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
(2) 상가임대차법 제10조의4 제3항에 의하면, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약의 체결을 거절함으로써 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다 .
(3) 감정결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2006다67602, 67619 판결 참조).
(4) 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의 경우에도 손해의 공평한 부담이라는 손해배상법의 기본 이념이 적용되어 공평의 원칙에 따라 손해배상책임을 제한할 수 있다.
(5) 이 사건 손해배상책임을 80%로 제한함이 타당하다.
A. 무형자산평가액은 임차인이 영업을 영위하여 형성한 브랜드, 고객, 영업 노하우 등에 대한 영업권리금과 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 지역권리금 등으로 구성된다.
B. 임차인은 당초 서점으로 사용되었던 이 사건 점포를 임차하여 약국을 운영하기 위하여 실시한 인테리어 공사의 규모 등을 고려하면 이 사건 점포의 무형재산평가액 중 임차인인 반소원고의 기여로 형성된 부분이 차지하는 비중이 높다고 볼 수 있다.
C. 한편, 이 사건 점포는 버스정류장과 역 인근에 위치해 있고, 그 주위에 근린생활시설 및 공공편익시설 등이 혼재하는 상가지대에 있어 제반 입지조건 및 주위환경이 비교적 양호한 편이며, 임대인이 이 사건 건물을 위한 주차장으로 사용할 목적으로 인근 토지를 매입하여 주차면수를 추가로 확보하였는바, 이러한 임대차목적물의 지리적 입지 조건과 그로 인한 장소적 이익은 임차인의 영업과정에서 전적으로 형성하였다고 보기 어렵다.
D. 임차인은 이 사건 점포에서 17년 이상 약국을 운영하면서 그 영업이익을 통해 투자비용의 일정 부분을 회수할 기회를 가졌던 것으로 보인다. 이 사건 임대차계약이 2005. 7. 29. 최초로 체결될 당시에는 상가임대차법에 권리금 회수기회 보호에 관한 규정이 없었고, 그 후 임대차기간 중인 2015. 5. 13. 상가임대차법이 개정되면서 위 규정이 신설된 점을 고려한다면, 임대인인 반소피고에게 최초 계약 당시 예상하지 못한 부담에 해당하는 것으로 보인다.
첨부: 대구지방법원 2023. 11. 23. 선고 2023가합204303 판결
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