1. 상가건물 임대차보호법 관련 조항
상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
2. 건물주 임대인이 신규 임차인에게 철거, 재건축계획 고지하는 경우 – 권리금회시 기회 방해 행위로 손해배상책임 인정 사례: 서울중앙지방법원 2021. 12. 21. 선고 2020나73008 판결
(1) 기존 임차인이 소개한 신규 임차인에게 임대인이 상가건물의 철거 및 재건축계획 고지하고 임대차 계약서에 명시하겠다고 알림
(2) 신규 임차인의 임대차 계약 포기
(3) 기존 임차인이 임대인을 상대로 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구 소송 제기
(4) 서울중앙지법 판결요지 – 철거, 재건축계획 최초 임대차 계약에 포함되어 있지 않았던 사유로서, 동일한 조건의 계약갱신권 침해 및 정당한 사유 없이 권리금 회수를 방해한 것에 해당함
3. 실무적 함의
(1) 위 판결의 취지는 법규정상 최초의 임대차계약체결 당시부터 “철거, 재건축”계획을 고지하지 않았다면 권리금회수기회 방해 해당한다는 것
(2) 새로운 소유권자, 임대인도 기존 임차인에게 권리금회수기회를 보장해야 하므로, 신규 임차인에 대한 철거, 재건축계획 고지를 임대차계약조건으로 허용할 수 없음.
(3) 결국 임대인에게 가능한 적법한 방안은 “1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우” 예외 조항 활용만 가능함
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