1. 사안의 개요

(1) 신축상가 1층의 10개 점포 중 1개의 약국 독점권 보장 분양

(2) 상가분양 계약서의 업종독점권(약국) 관련 조항

 

 

(3) BUT 다른 상가점포 분양 시 체결된 분양계약서 - 업종제한이나 위 상가점포에 대해 약국독점권 보장 조항 없음. 일반 분양계약서 사용하여 분양계약 체결함   

(4) 그 결과 1층 상가점포에 경쟁 약국 들어와 운영함  

 

2. 판결요지 다른 점포의 경쟁약국에 대한 업종독점권 불인정 + 분양회사의 계약상 의무 위반 인정

 

(1) 다른 점포의 수분양자 및 임차인의 약국운영자에 대한 독점권 침해 여부 불인정

 

원고 을과 피고 갑 회사가 체결한 을 소유 점포에 관한 업종제한 약정의 효력이 계약당사자가 아닌 정이나 그로부터 정 소유 점포를 임차한 무에게 미치기 위해서는 을 소유 점포뿐 아니라 정 소유 점포에도 업종이 지정되어 있어 을과 병 및 정과 무 상호 간에 공동의 이익을 위하여 자신이 지정받은 업종의 영업권은 보장받으면서 다른 업종으로의 변경이 제한되는 업종제한 의무를 수인하기로 하는 묵시적 동의가 있는 것으로 추정할 수 있다거나 정 소유 점포에는 업종이 지정되어 있지 않더라도 정과 무가 매매계약 내지 임대차계약을 체결할 당시에 을 소유 점포에 관한 업종제한 약정을 수인하기로 하는 명시적 내지 묵시적 약정이 있어야 하는데, 분양 당시 상가 1층에 위치한 점포들 중 을 소유 점포를 제외한 나머지 점포들의 매매계약서나 임대차계약서에는 업종을 지정하여 매매·임대한다거나 을 소유 점포 이외에 약국 영업이 제한된다는 내용이 없었던 점 등 제반 사정에 비추어 보면, 정이 갑 회사로부터 정 소유 점포를 업종을 지정하여 매수하였다거나 정과 무가 정 소유 점포를 매수 내지 임차할 당시 업종제한 의무를 수인하기로 하는 약정을 체결하였다고 볼 수 없어, 을과 갑 회사가 체결한 업종제한 약정의 효력이 계약당사자가 아닌 정과 무에게 미치지 않으므로, 피고인 정과 무에 대한 청구는 이유 없다.

 

 

 

 

(2) 분양회사의 계약상 독점권 보장 채무 위반 인정

 

갑 회사는 을과 체결한 업종제한 약정에 따라 을의 약국 독점영업권이 실질적으로 보호되도록 다른 점포를 분양하거나 임대할 때 업종제한 의무를 준수하여야 함을 명확히 고지하고 이를 위반한 수분양자나 임차인들에게 계약 해제 등과 같은 적절한 조치를 취하여야 할 계약상 의무를 부담하는데, 갑 회사가 정에게 점포를 매도할 때 업종제한 약정을 체결하거나 업종제한 의무를 수인하기로 하는 동의를 받지 아니하여 정과 무가 정 소유 점포에서 약국 영업을 하더라도 이를 금지하거나 정 소유 점포에 관한 매매계약을 해제할 수 없게 되었으므로, 갑 회사는 을과 체결한 업종제한 약정에 따른 의무를 위반하였고 그 때문에 을이 병에게 약국 독점영업권을 보장하여 주지 못하게 된 점은 인정된다.

 

 

 

3. 상가분양계약서 기재된 업종제한, 독점권 관련 법리 및 실무적 포인트   

 

건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자, 임차인 등이 분양계약 등에 정하여진 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2010. 5. 27. 선고 20078044 판결, 대법원 2009. 12. 24. 선고 200961179 판결 등 참조).

 

이때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 하는데(대법원 2010. 5. 27. 선고 20078044 판결 등 참조),

 

이러한 약정의 효력이 상가분양자와 그로부터 독점적인 운영을 보장받은 수분양자 이외에 다른 수분양자 등에게 미치기 위해서는, 상가분양자와 모든 수분양자 사이에 체결된 분양계약서에 업종지정 또는 권장업종에 관한 지정이 있거나 업종제한 약정이 체결되어야 한다.

 

-      특정점포에 대한 상가분양계약서에 기재된 독점권 특약은 특별한 사정이 없는 한 해당 계약당사자에게만 효력 있음. 원칙적으로 다른 상가점포의 수분양자, 매수인, 임차인 등 제3자에게 효력 없음. – 따라서, 다른 점포수분양자에게 해당 점포의 업종제한 조건을 공지하고 다른 상가의 수분양자 등이 그 조건을 받아들인다는 명시적 또는 묵시적 동의를 인정할 수 있어야 업종제한, 독점권 조항의 효력이 다른 점포에도 유효함  

 

-      상가 매수인이나 임차인의 업종제한 주장 및 독점권 보호 – 법적 요건을 충족한 절차를 통해 유효하게 제정된 관리규약의 업종제한 규정이 있는 경우 또는 분양계약서의 이면계약이나 특약이 아니라 공식 계약조건으로 업종제한 규정을 포함한 경우

 

KASAN_상가분양계약서의 업종제한, 독점권 조항의 효력 범위 – 분양회사 아닌 다른 상가점포의 수분양자에게도 유효

 

 

 

 

 

작성일시 : 2019. 11. 21. 10:19
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