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1.    사안의 개요

(1)   개업공인중개사가 보관하던 확인·설명서에 서명하지 아니한 사실 적발 - 영업정지 1개월 15일 제재처분

(2)   항소심 판결 - 공인중개사법 제25조 제4항 위반 해당, 영업정지처분 적법

(3)   대법원 – 원심 판결 파기 환송, 보관서류가 아닌 교부하는 서류에 서명 및 날인 요구

2.    대법원 판결요지

(1)   공인중개사법 제25조 제3항은 “개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다.”라고 규정하고, 같은 조 제4항은 “제3항의 규정에 의한 확인·설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다.”라고 규정하고 있다. 개업공인중개사로 하여금 거래계약서 또는 확인․설명서에 서명 및 날인하도록 하는 것은 거래계약 당사자 간의 분쟁을 예방하고 중개업자의 공정한 중개행위를 담보하기 위하여 개업공인중개사로 하여금 확인․설명서 등에 자필로 서명하고 인장을 날인하게 함으로써 중개업무수행의 직접성과 공식성을 확보하려는 데에 그 취지가 있다(대법원 2009. 2. 12. 선고 2007두7987 판결 참조).

(2)   이와 같은 공인중개사법 제25조 제3항, 제4항의 내용, 체계와 취지, 침익적 행정처분의 근거법령에 관한 엄격해석의 원칙 등을 고려하면, 구 공인중개사법 제25조 제4항에서 말하는 ‘제3항의 규정에 의한 확인․설명서’란 개업공인중개사가 ‘거래당사자에게 교부하는’ 중개대상물 확인․설명서를 의미하고, 개업공인중개사가 보존하는 중개대상물 확인․설명서는 포함되지 않는다고 보아야 한다.

(3)   구체적 사안 대법원 판단 - 개업공인중개사인 원고가 보관하던 이 사건 확인・설명서는 원고가 거래당사자에게 교부한 중개대상물 확인・설명서를 그대로 복사한 사본이 아니라 계약 당시 별도로 작성하여 보관하던 원본에 불과하므로, 이 사건 확인・설명서에 원고의 서명이 없다는 사정만으로 원고가 거래당사자에게 교부한 중개대상물 확인・설명서 원본에도 원고의 서명이 없었을 것이라고 추인할 수 없고, 오히려 원고는 거래당사자에게 교부한 중개대상물 확인・설명서라는 취지로 원고의 서명과 날인이 모두 있는 확인・설명서를 증거로 제출하였음. 원심 판결 파기 환송함.

첨부: 대법원 2023. 2. 23. 선고 2022두57381 판결

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1.    공인중개사법 – 공인중개사의 중개대상물 확인교부서 교부 의무

공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ① 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 1. 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계, 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항 ② 개업공인중개사는 제1항에 따른 확인ㆍ설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. ③ 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인ㆍ설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 확인ㆍ설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터(이하 "공인전자문서센터"라 한다)에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. ④ 제3항에 따른 확인ㆍ설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다.

공인중개사법 시행령 제21조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ① 법 제25조 제1항에 따라 개업공인중개사가 확인ㆍ설명해야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. 1. 중개대상물의 종류ㆍ소재지ㆍ지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ용도ㆍ구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항,  2. 소유권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항,  3. 거래예정금액ㆍ중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역, 4. 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항, 5. 수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ소방ㆍ열공급ㆍ승강기 및 배수 등 시설물의 상태, 6. 벽면ㆍ바닥면 및 도배의 상태, 7. 일조ㆍ소음ㆍ진동 등 환경조건, 8. 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장ㆍ학교와의 근접성 등 입지조건, 9. 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

2.    공인중개사의 주장요지

공인중개사법 제25조 제3항에 의하면, 중개대상물 확인․설명서는 ‘중개가 완성된 때’에 교부하면 되는 것으로 해석된다. 그리고 이 사건 각 계약에 있어 중개가 완성된 때는 계약상 주요한 의무의 실현이 이루어지는 ‘수분양자 권리의무승계 절차가 완료되는 때’라 할 것이므로, 원고가 이 사건 각 계약 수분양자 명의변경일에 중개대상물 확인․설명서를 교부한 이상, 지연교부에 해당하지 아니한다.

3.    판결 요지

공인중개사법 제25조 제1항, 제3항, 제4항 및 같은 법 시행령 제21조는, 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에 중개가 완성되기 전에 중개의뢰인에게 중개대상물의 권리관계, 이용제한사항과 중개수수료 및 실비의 금액과 그 산출내역 등을 확인․설명하여야 하고, 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인․설명한 사항을 중개대상물 확인․설명서에 기재하고 이를 거래당사자에게 교부하여야 하도록 규정하고 있다. 공인중개사법은 부동산중개업을 건전하게 지도․육성하고 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립함을 그 목적으로 하고 있고, 개업공인중개사에게 중개대상물 확인․설명서 교부의무를 부과하는 것은 부동산중개와 관련한 법률관계 및 개업공인중개사의 책임을 명확히 하기 위함으로 보인다. 나아가 중개업자는 중개가 완성된 때에만 거래계약서 등을 작성․교부하여야 하고 중개를 하지 아니하였음에도 함부로 거래계약서 등을 작성․교부하여서는 아니 된다(대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다78863, 78870 판결 등 참조). 위와 같은 관련 공인중개사법 규정의 문언 및 그 목적․취지 등에 비추어 볼 때, 공인중개사법 제25조 제3항이 ‘중개 완성일’과 ‘거래계약서 작성일’을 별개로 구분하여 중개대상물 확인․설명서 교부시기를 정한 것으로 볼 수 없고, 거래계약서를 작성한 이상 중개가 완성된 것으로 봄이 타당하므로, 거래계약서 작성일에 중개대상물 확인․설명서를 교부하여야 한다고 할 것이다.

첨부: 대구지방법원 2024. 6. 26. 선고 2023구단11653 판결

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