상가건물임대차보호법 제10조 제2항은 상가건물 임차인의 계약갱신요구권의 행사시간을 종전 5년에서 10년으로 변경하였습니다. , 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 그리고, 이번 상가건물임대차보호법은 2018. 10. 16.에 공포되어 그 날부터 효력이 발생하였고, 위 법 부칙 제2조에서는 계약갱신요구권 행사시간에 관한 규정이 위 법 시행일(2018. 10. 16.) 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용되는 것으로 규정하였습니다.

 

개정법의 규정에 따라서 법 시행일(2018. 10. 16.) 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차계약의 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 문제는 법 시행일 이전에 갱신된 임대차계약의 임차인에게도 10년의 행사기간이 보장될 것인지 여부인데, 이 문제는 법 시행일 이전에 갱신된 임대차계약의 전체 임대차기간이 5년 이상인지 아닌지에 따라서 결과가 달라집니다.

 

, 법 시행일 이전에 갱신된 임대차계약의 전체 임대차기간이 5년 미만이면, 개정되기 전의 규정에 따라서 해당 임차인은 전체 임대차기간이 5년이 될 때까지 계약갱신요구를 할 수 있어서 차후에 추가로 계약의 갱신을 요구할 수 있고, 이렇게 추가로 갱신되는 계약은 [개정법 시행일 이후에 갱신되는 임대차계약]에 해당하기 때문에 10년의 행사기간이 보장됩니다.

 

그렇지만, 법 시행일 이전에 갱신된 임대차계약의 전체 임대차기간이 5년 이상이면, 개정되기 전의 규정에 따른 계약갱신요구기간 5년을 다 채운 것이 되어서, 해당 임차인은 차후에 추가로 계약의 갱신을 요구할 수 없고, 따라서 이 경우에는 10년의 행사기간이 보장되지 않습니다.

 

예를 들어, 어느 임대차계약의 최초 기간이 2016. 2. 1.부터 2018. 1. 31.까지의 2년이라고 할 경우에, 2018. 1. 31.에 갱신계약을 체결하면서 계약기간을 그대로 2년으로 둔 경우에는 10년의 행사기간이 보장되고, 계약기간을 3년으로 변경한 경우에는 10년의 행사기간이 보장되지 않는 것입니다.

 

KASAN_[상가임대차쟁점] 개정법상 상가건물 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 구체적 예시.pdf

 

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작성일시 : 2018. 10. 21. 17:00
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임차인이 새로운 곳으로 이사하기 위하여 임대차계약이 종료될 즈음에 다른 건물의 집주인과 새로운 임대차계약을 체결하고 계약금을 지급하였는데, 임대인이 임대차계약 종료일이 지나도록 보증금을 반환해주지 못하는 동안에 임차인이 새로운 임대차계약을 해제당하고 이미 지급한 계약금을 몰취당하였다면, 임차인은 기존 임대인에게 임대보증금반환의무 지연으로 인한 손해로서 몰취당한 계약금 상당액의 배상을 구할 수 있는지 여부가 종종 문제됩니다.

 

민법 제393조는 제1항에서 "채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다."라고 규정하고 있고, 2항에서 "특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다."라고 규정하고 있습니다.

 

위와 같은 경우에 만약 임차인이 새로운 임대차계약을 해제당하지 않기 위해서 제3자로부터 이자를 지급하고 반환받을 보증금 상당액을 대출받았다면, 그 이자가 고율의 사채이자율에 따른 것이 아닌 한, 위 이자가 임대인이 임대보증금을 제때에 반환하지 않은 것으로 인하여 임차인이 입은 통상의 손해(민법 제393조 제1)에 해당한다는 점에는 의문의 여지가 없습니다만(대부분의 경우 이러한 손해배상의 요구에 대하여는 수긍합니다), 사안의 경우처럼 임차인도 어찌하지 못하여 새로운 임대차계약을 해제당하고 계약금을 몰취당한 경우에 그 계약금액을 통상의 손해로 볼 것인지에 대하여는 다툼의 여지가 있을 수 있다고 생각됩니다.

 

그렇지만, 현실에 있어서는 임차인은 임대인에게 <새로운 임대차계약을 체결하였고, 언제까지 보증금을 지급해야 하니까, 반드시 제때에 반환해 주어야 한다.>라는 취지로 말하는 것이 일반적이고, 임대인으로서도 거래의 실정상 임차인이 새로운 임대차계약에서 계약금을 몰취당하는 일이 발생할 수도 있다는 사정을 예측하기가 쉬우므로, 임차인이 몰취당한 계약금액에 대하여는 적어도 민법 제393조 제2항이 정한 [특별한 사정으로 인한 손해]에 해당하는 것으로 평가되어, 임대인이 위 금액을 배상하게 될 가능성이 크다고 생각됩니다(다만, 관련 판례는 찾지 못하였습니다).

 

민법 제393조 제2항이 정한 [특별한 사정으로 인한 손해]는 채무자가 이행기 이전에 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에만 배상이 가능하므로, 차후의 분쟁의 소지를 줄이는 의미에서, 암대보증금반환 채권자인 임차인은 보증금반환채무의 이행기 이전에 미리 임대인에게 새로운 임대차계약의 체결사실을 고지해 두는 것이 좋을 것입니다.

 

KASAN_[임대보증금 반환지연과 손해배상범위] 종전 임대인의 임대보증금 반환 지연 중 임차인이 새로운 임대차계약을

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작성일시 : 2018. 10. 20. 18:00
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부동산을 사거나 임차하려고 할 때 공인중개사사무소에서 "물건을 붙잡아두는 의미로" 가계약금을 걸라고 권유하는 경우가 있는데, 이 경우 가계약금의 법률적 성격이 문제가 됩니다.

 

이런 경우에 매매 또는 임대차의 목적물은 특정되어 있고 그 거래금액도 정해져 있는 경우가 일반적이기 때문에, 매도인 또는 임대인이 가계약금을 받는 것에 동의하였다면, 특정 물건에 대하여 일정한 대금액이 정하여진 매매계약 또는 임대차계약이 체결된 것으로 보아야 할 것입니다. 계약의 본질적 사항 내지 중요 사항에 관한 의사의 합치가 있는 것이 되기 때문입니다(대금의 지급시기도 중요한 요소라고 할 수 있지만, 그것은 대략 언제쯤 지급한다는 정도로만 합의되어도 무방할 것입니다).

 

'가계약금'이 지급됨으로써 특정 내용의 매매계약 또는 임대차계약이 체결되었으므로, 계약의 쌍방당사자는 민법 제565조 제1항에 따라서 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지(매매의 경우 보통은 중도금을 지급할 때까지를 의미하게 됩니다) '가계약금'을 포기하거나 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다.

 

다만, 민법 제565조 제1항은 임의규정이어서 이와 다른 내용으로 약정하는 것이 가능한바, 만약 공인중개사사무소에서 가계약금을 제안하면서 매도인 또는 임대인의 경우에는 가계약금만 반환하는 것만으로도 계약을 해제할 수 있다고 하였고, 매수인 또는 임차인이 이에 동의하였다면, 매도인 또는 임대인은 받았던 가계약금만 반환하고 계약을 해제할 수 있습니다. 물론 이 경우에는 위 '동의' 여부에 대한 입증이 문제가 될 것인데, 가끔 공인중개사사무소에서 가계약금을 제안할 때에 "가계약금을 지급하고 본계약을 체결하지 않으면, 가계약금은 돌려받지 못합니다."라고 안내하면서도 매도인 또는 임대인이 본계약을 체결하지 않는 경우에는 어떻게 되는 것인지에 관한 설명을 하지 않는 경우가 있으므로, 매수인 또는 임차인은 위와 같은 경우에 어떻게 되는 것인지에 관한 설명을 요구하거나 부동산중개업계에서의 가계약금에 대한 '관행'을 확인할 필요가 있겠습니다(위 관행에 대하여는 해당 부동산공인중개사에게 물어보는 것이 좋겠습니다).

 

KASAN_[부동산거래 가계약금의 성격] 부동산거래의 가계약금이 민법 제565조의 해약금 성격을 갖는지 여부.pdf

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오승헌 변호사

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작성일시 : 2018. 10. 20. 17:00
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-- 계약금이 일부만 지급된 경우 해약금 (대법원 2015. 4. 23 선고 2014231378 판결) -- 

 

1. 들어가며

 

권리금 계약이나 임대차계약, 매매계약 등 각종 계약에서 계약금을 정하고 계약을 하는 경우가 대부분의 경우입니다.

 

우리나라 민법에서는 계약금을 해약금으로 보고 있으며 매수인은 이를 포기하거나 매도인은 그 배액을 상환함으로써 해제가 가능하다고 정하고 있습니다(민법 제565조 제1).

 

그런데 이러한 계약금을 정한 계약에서 계약금이 일부만 지급된 경우 지급된 계약금이 해약금이 되는 것인지, 아니면 계약금으로 정한 금액 전부가 해약금이 되는 것인지에 대한 판결이 있어 소개해드립니다.

 

2. 법원의 판단

 

법원의 판단은 다음과 같았습니다.

 

“교부받은 계약금”의 배액이 아니라 “약정계약금”을 해약금으로 돌려주어야한다.

 

이유를 살펴보면 다음과 같습니다.

 

계약금이 일부만 지급된 경우에도 “실제 교부받은 계약금”의 배액만을 상환하여 계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하다.

 

, 교부받은 계약금의 배액으로 해제를 인정하게되는 것은 계약금을 소액만 먼저 지급하게 되면 계약을 사실상 자유로이 해제할 수 있는 결과가 되기 때문에 부당하다는 것입니다.

 

3. 결론

 

. 실제로 계약금의 일부만 지급하고 가계약이라고 하는 것은 매우 위험한 것입니다. 가계약을 하려면 가계약을 별도로 하는 것이 옳은 방법입니다.

 

. 추가적으로 계약의 해제에 있어서 해약금 외에 위약벌, 손해배상의 예정 등이 있는지 살펴보아야합니다.

 

. 소액의 계약은 표준계약서를 이용하면 큰 도움이 될 것입니다. 그러나 큰 금액의 계약서일수록 전문가와 상의를 하는 것이 좋습니다.

 

. 원만한 합의를 통하여 계약을 회복할 수 없는 경우 반드시 전문가와 상의를 하는 것이 좋으며 섣부른 내용증명 발송 등은 불이익이 될 수 있습니다.

 

첨부: 판례_2014231378

판례_2014다231378.hwp

 

우종식 변호사

작성일시 : 2016. 3. 3. 09:23
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-- 계약금 중 일부만 지급한 후 해약하는 경우 지급된 금액이 아닌 계약서에서 정한 계약금을 기준으로 해약금 산정: 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014231378 판결 -- 

 

1. 사실관계

 

1) 원고는 피고로부터 2013. 2. 25. 이 사건 아파트를 매매대금 11(계약금 1.1: 계약금 1.1억 중 0.1억은 계약당일 지급, 나머지 1억은 다음날 피고의 계좌로 송금하기로 약정)으로 매수하기로 계약

 

2) 원고는 계약금 일부 0.1억을 계약 당일 피고 은행계좌로 송금

 

3) 피고는 2013. 3. 26.(계약 다음날) 공인중개사에게 해제를 통보하고 은행계좌 폐쇄

 

4) 원고는 3) 사실을 모른 태 2013. 3. 26. 나머지 계약금 1억원을 송금하려 하였으나 실패. 이에 1억원을 자기앞 수표로 발행하여 공인중개사 사무소 방문. 공인중개사로부터 피고의 이 사건 계약 해제 사실 전해 들음.

 

5) 원고는 2013. 3. 27. 피고의 수령거절을 이유로 피고를 피공탁자로 하여 1억원을 공탁.

 

6) 피고는 2013. 3. 27. 원고를 피공탁자로 하여 0.2억원을 공탁. 원고에게 수령한 계약금의 배액인 0.2억을 공탁하고 이 사건 계약을 해지한다라는 통고서를 보냈고, 2013. 3. 29. 원고에게 통고서 도달.

 

7) 원고는 2013. 4. 24. 피고에게 진금일인 2013. 4. 29. 까지 잔금 지참하여 중개사 사무소 방문 예정이니 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부해 달라는 통고서를 보냈고, 피고에게 도달. 2013. 4. 29. 잔금 지참하고 중개사 사무소 방문하였으나 피고는 나오지 않음.

 

8) 원고는 2013. 6. 3. 피고에게 피고의 이행지체를 이유로 2013. 6. 7. 오전 10시까지 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부하지 않으면 별도의 통고 없이 당해 최고서를 통하여 계약해제의 의사표시를 갈음한다라는 통고서를 보냈고, 2013. 6. 4. 위 통고서가 피고에게 도달.

 

9) 이에 원고는 매매계약 해제에 따른 손해배상 주장

 

2. 매매계약의 주요 내용

 

1) 제5조 매수인이 잔금을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 배상하고, 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다.

 

2) 제6조 매도인은 또는 매수인은 계약상의 채무불이행이 있을 경우 계약당사자 일방은 채무를 불이행한 상대방에 대하여 서면으로 이행을 최고하고, 이를 이행하지 않았을 경우 계약을 해제할 수 있다. 이 경우 매도인과 매수인은 각각 상대방에 대하여 손해배상을 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도 약정이 없는 한, 5조의 기준에 따른다.

 

3. 원심의 판단

 

1) 피고는 2013. 3. 26. 소유권이전의무를 이행하지 않을 의사를 명백히 표현. 이에 피고의 이행거절을 이유로 한 원고의 2013. 6. 3. 해제의 의사표시에 의하여 2013. 6. 7. 해제되었다.

 

2) 이에 원상회복으로서 피고는 원고에게 지급받은 계약금 0.1억을 반환할 의무가 있다.

 

3) 피고는 원고에게 이 사건 매매계약 제6조에 따라 손해배상금을 지급할 의무가 있으며, 이 사건 계약금인 1.1억원은 위약금 약정이라 할 것이고 민법 제 298조 제 4항에 따라 손해배상액의 예정으로 추정되므로 이를 지급해야 할 것인데 , 동법 제 389조 제 2항에 따라 과다하다고 인정되므로 계약금의 70% 정도로 감액하는 것이 타당.

 

4) 따라서 피고는 합계 금 8700만원 (원상회복 1000만원 +손해배상금은 7700만원.) 지급할 의무 있다.

 

5) 이에 피고가 상고.

 

4. 상고 이유에 대한 대법원의 판단

 

1) 원고의 2013. 6. 7. 공탁금 1억원 회수는 , 피고의 이행거절을 이유로 한 이 사건 매매계약 해제에 영향을 미치지 아니한다.

 

2) 특약사항 제4조에 따라 원고의 계약금 지급의무 불이행으로 해제되었다는 주장에 관하여는 피고가 수령치 아니하려고 은행 계좌를 폐쇄하였기 때문이므로 원고의 귀책사유가 없다.

 

3) 계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금액의 배액만을 상환하고 계약을 해제할 수 있다는 주장에 관하여는 원고가 계약금 1,.1억을 전부 지급하였고, 설령 0.1억만을 지급하였다고 본다 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 약정 계약금이라 봄이 타당하다.

 

4) 계약금계약과 손해배상액의 예정은 그 법률적 성격이 다르므로 계약당사자가 손해배상액을 계약금 상당액으로 예정한 경우에 계약금계약이 불성립하였다고 하여 당연히 손해배상액의 예정까지 불성립하는 것은 아니다.

 

5) 따라서 상고는 기각.

 

5. 해설

 

1) 매매계약이 성립한 후에는 당사자 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이며, 계약금계약을 한 경우에는 민법에 따라 해제 할 수 있기는 하나, 계약금계약이 성립하지 아니한 경우(계약금 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나, 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니한 경우 등)에는 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다(대법원 2008. 3. 13. 선고 200773611 판결 등).

, 계약금의 일부만 지급된 경우에는 (이 사건의 경우 계약금 1.1억이 전부 지급된 것으로 판단하였다.) 계약금계약 자체가 성립하지 아니하였기에 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다는 과거 판례를 다시금 확인한 것이다.

 

2) 또한 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다 하더라도, 그 해약금의 기준을 실제 교부받은 계약금으로 본다면 당사자의 의사에 반할 뿐 아니라 계약의 구속력이 약화되는 결과가 될 수 있기에 해약금의 기준은 약정 계약금 전부라고 보는 것이 타당하다.

 

3) 이 판례는 부동산 거래 시 계약금의 일부를 먼저 지급하기로 하는 약정의 경우 일반적으로 지급한 계약금의 배액만을 상환하면 족하다는 거래상의 관행 및 이 사건 하급심에서 판결한 바와 같이 계약 체결 후 24시간 내에는 계약을 해제할 수 있다는 등의 거래 관행에 영향을 미칠 수 있을 것으로 판단된다.

 

*첨부파일: 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014231378 판결

  대법원 2014다231378_판결문.pdf

 

김빛 변호사

작성일시 : 2015. 7. 27. 15:33
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-- 약정된 계약금 중 일부만 지급한 상황에서 실제 지급된 금액을 포기하거나 또는 그 배액만 지급하고 계약을 해제할 수 있는지 여부 (부정): 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014231378 판결 --

 

대법원은 최긴 매도인이 ‘계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다’고 주장한 사안에서, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다고 판결하였습니다. , 실제 지급한 금액이 아니라 약정한 계약금의 배액을 지급해야 한다는 취지입니다.

 

대법원은 "실제 지급한 계약금의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다고 판결하였습니다.

 

작성일시 : 2015. 6. 8. 09:21
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