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(1)   법원이 선정한 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2006다67602 판결)

(2)   법원은 감정인의 감정 결과 일부에 오류가 있는 경우에도 그로 인하여 감정사항에 대한 감정 결과가 전체적으로 서로 모순되거나 매우 불명료한 것이 아닌 이상, 감정 결과 전부를 배척하여야 할 것이 아니라 그 해당되는 일부 부분만을 배척하고 나머지 부분에 관한 감정 결과는 증거로 채택하여 사용할 수 있다(대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 판결).

(3)   불리한 감정결과에 대해 다른 감정인을 선정해 재감정을 요청하는 방안은 실무상으로는 거의 받아들여지지 않습니다. 다른 감정인 선임해서 기존 감정인과 다른 감정결과가 나왔을 때 재판부에서 어느 결과를 받아들일지 난감한 상황에 처하기 때문입니다. 감정은 법원이 해당 쟁점에 대한 전문적 식견이 부족하여 전문가의 평가 및 의견을 구하는 것이므로 복수의 다른 의견보다 단일한 의견을 받기를 원합니다.

(4)   소송당사자는 법원의 감정절차에 앞서 사적으로 미리 감정을 의뢰하여 감정결과를 받아 참고하는 것이 바람직합니다. 다만 사적 감정결과를 의견서로 제출하더라도 상대방에서 다른 감정결과를 제출할 수 있으므로 재판부는 양측에서 감정인 선정, 감정항목, 감정절차 등에 동의한 후 진행하는 정식 감정절차에 따른 감정결과를 우선 적용합니다. 원칙적으로 양측에서 서로 다른 감정결과를 제출하였다면 재판부에서 그 중 하나를 선택할 수도 있지만, 실무상 상대방에서 동의하지 않고 다툴 것이므로 통상 중립적인 제3자에게 정식 감정을 의뢰하는 방안을 택할 것입니다.

(5)   법원에 감정결과가 제출된 후에는 당사자는 기존 감정인에 대한 사실조회신청(감정인에게 사실확인 또는 의견 요청)을 통해 감정결과에 대한 의견을 제출하면서 본인에게 유리한 의견을 구하는 방식을 취할 수 있습니다. 그 과정에서 다른 감정전문가의 의견을 첨부하는 방안도 있습니다. 사실조회신청에서 전문가의 식견이 반영되면 기존 감정인에게 감정결과에 대한 보정이나 의견 변경의 가능성도 있기 때문입니다.

(6)   특허법원 판결사례 - 특허침해로 인한 손해액 산정 감정방식에 관한 피고 주장 및 판단: 피고는 감정인이 한계이익률 산정에 사용한 원가하방경직성 분석방법론은 수 개월에서 수 년 이상의 단위로 매출과 비용이 연동되는 부스덕트 사업의 한계이익 산정에 적합하지 않은 점, 동일하거나 유사한 성질의 항목에 대해 원고와 피고를 서로 달리 판단하거나, 해당 항목의 객관적인 성격에도 전혀 부합하지 않는 점에서 이 사건 감정결과를 믿을 수 없다고 주장한다.

(7)   판결요지: 불수용 - 업종의 특성, 생산 공정의 성질 등에 따라 원가에 대한 분석이 달리 평가될 수 있는 점, 감정인이 사용한 방식이 회계분석 시 업계에서 사용되고 있을 뿐 아니라 그 원리나 방식이 비합리적이라고 볼 만한 사정도 없는 점에서 고정비/변동비를 단순한 항목으로 구분하는 대신 매출액 변화에 따른 실질적 변동 여부를 기준으로 판단한 감정방법이 경험칙에 반하거나 합리성이 없다고 보기는 어렵다. 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

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1.     사안의 개요 및 쟁점

(1)   상가건물 3층 한의원 권리금 분쟁 – 상가재건축 권리금회수방해 손해배상청구소송

(2)   임차인 주장 권리금 – 1억 9천만원, 1차 감정평가 금액 – 9천3백만원, 2차 감정평가 금액 – 1억9천만원

2.    법원의 판단 – 복수의 감정결과 중 하나 선택

(1)   동일한 사항에 관하여 상이한 수개의 감정 결과가 있을 때 사실심법원이 그 중 하나에 의거하여 사실을 인정하였다면 그것이 경험칙이나 논리법칙에 위배되지 않는 한 적법하다(대법원 1995. 8. 25. 선고 94다34562 판결 참조). – 복수의 감정평가 결과 중 하나 선택 가능함 

(2)   제1감정결과는 갑 제14, 15호증의 각 기재에 의하여 인정되는 동종 권리금 산정 사례에 비하여 지나치게 영업이익 중 무형재산기여비율을 낮게 평가하는 반면 할인율은 뚜렷한 근거를 제시하지 않으면서 높게 책정하고 있으며, 유형재산의 경우 각종 공사와 비품별로 나누어 근거를 제시하지 않고 일괄평가하거나 객관적 자료제시 없이 중고시세를 탐문하였음을 근거로 평가액을 산정하고 있는 문제점이 있다.

(3)   반면 제2감정결과는 이 사건 건물의 입지와 유동인구 및 상권을 객관적으로 분석하여 시장에서 통상 성립가능한 무형재산 권리금의 수준을 적정하게 평가하였고 동종 평가 사례와도 균형이 맞으며, 유형재산 권리금 또한 각종 공사 및 비품별로 개별적으로 재조달원가를 산정하여 합리적인 감가율 등을 적용하여 객관적으로 가치를 평가하였으므로, 제2감정결과를 채택하기로 한다.

(4)   임대인 피고는 제1, 2감정결과 모두 신규임차인이 한의사일 것을 전제로 한 감정인데 원고가 한의사를 신규임차인으로 주선할 예정이었다는 점을 인정할 수 없으므로 위 각 감정결과는 모두 채택되어서는 아니된다는 취지로 주장하나, 일반적으로 권리금의 개념 자체가 당해 영업시설, 영업상의 노하우, 기존 거래처 등을 토대로 산정하는 것이어서 이 사건에서 기존의 원고의 한의원 영업이 양도됨을 전제로 하는 것은 타당한 것으로 보이고, 통상 동종 업종으로 영업을 양도하면서 권리금을 수수하는 것이 일반적이므로 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

(5)   따라서 이 사건 임대차계약 종료일 당시 권리금을 제2감정결과에 따라 190,829,000원으로 인정한다.

3.    법원의 판단 – 감정결과 평가액의 50%로 제한 인정한 이유

(1)   권리금은 임차인의 영업활동으로 인한 것과 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 것으로 구분할 수 있는데, 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 것은 임차인이 영업과정에서 형성하였다고 보기 어려운 점,

(2)   임차인 원고는 이 사건 임대차계약 종료 시까지 이 사건 건물에서 약 9년 간 한의원을 운영하면서 상당한 영업이익을 얻은 것으로 보이는 점

(3)   상가임대차법상 권리금 보호 조항은 원고와 피고가 최초로 임대차계약을 체결한 이후인 2015. 11. 14. 최초 시행되어 임대인인 피고에게 최초 계약 당시 예상하지 못한 부담에 해당하는 점

(4)   임차인 원고는 ‘D한의원’이라는 상호를 유지한 채 이 사건 건물 인근에서 한의원 운영을 계속하면서 위와 같은 무형의 재산적 가치를 회수하고 있는 것으로 보이는 점,

(5)   임대인 피고가 이 사건 건물 중 일부를 원고에게 9년 동안 임대하면서 거둔 차임 총액이 152,540,000원에 불과한 점,

(6)   원고는 이 사건 임차 부분 내 유형재산 중 잔존가치가 높은 일부 물품을 수거하여 그 가치를 환수한 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면,

(7)   임대인 피고가 임차인 원고에게 배상하여야 할 손해의 범위를 50%로 제한함이 타당하다.

첨부: 서울북부지방법원 2022. 5. 27. 선고 2020가단100731 판결

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(1)   법원이 선정한 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2006다67602 판결)

(2)   법원은 감정인의 감정 결과 일부에 오류가 있는 경우에도 그로 인하여 감정사항에 대한 감정 결과가 전체적으로 서로 모순되거나 매우 불명료한 것이 아닌 이상, 감정 결과 전부를 배척하여야 할 것이 아니라 그 해당되는 일부 부분만을 배척하고 나머지 부분에 관한 감정 결과는 증거로 채택하여 사용할 수 있다(대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 판결).

(3)   불리한 감정결과에 대해 다른 감정인을 선정해 재감정을 요청하는 방안은 실무상으로는 거의 받아들여지지 않습니다. 다른 감정인 선임해서 기존 감정인과 다른 감정결과가 나왔을 때 재판부에서 어느 결과를 받아들일지 난감한 상황에 처하기 때문입니다. 감정은 법원이 해당 쟁점에 대한 전문적 식견이 부족하여 전문가의 평가 및 의견을 구하는 것이므로 복수의 다른 의견보다 단일한 의견을 받기를 원합니다.

(4)   소송당사자는 법원의 감정절차에 앞서 사적으로 미리 감정을 의뢰하여 감정결과를 받아 참고하는 것이 바람직합니다. 다만 사적 감정결과를 의견서로 제출하더라도 상대방에서 다른 감정결과를 제출할 수 있으므로 재판부는 양측에서 감정인 선정, 감정항목, 감정절차 등에 동의한 후 진행하는 정식 감정절차에 따른 감정결과를 우선 적용합니다. 원칙적으로 양측에서 서로 다른 감정결과를 제출하였다면 재판부에서 그 중 하나를 선택할 수도 있지만, 실무상 상대방에서 동의하지 않고 다툴 것이므로 통상 중립적인 제3자에게 정식 감정을 의뢰하는 방안을 택할 것입니다.

(5)   법원에 감정결과가 제출된 후에는 당사자는 기존 감정인에 대한 사실조회신청(감정인에게 사실확인 또는 의견 요청)을 통해 감정결과에 대한 의견을 제출하면서 본인에게 유리한 의견을 구하는 방식을 취할 수 있습니다. 그 과정에서 다른 감정전문가의 의견을 첨부하는 방안도 있습니다. 사실조회신청에서 전문가의 식견이 반영되면 기존 감정인에게 감정결과에 대한 보정이나 의견 변경의 가능성도 있기 때문입니다.

(6)   상가의 권리금은 크게 유형재산평가액과 무형재산평가액으로 구분되고, 유형재산평가액은 시설권리금, 무형재산평가액은 영업권리금과 바닥권리금으로 나누어 평가됩니다. 유형재산의 평가를 위해서는 시설물 목록이, 무형재산의 평가를 위해서는 사업자등록증, 3년간의 소득금액증명서, 영업허가증 등이 필요합니다. 국토교통부 고시 감정평가 실무기준에서 권리금 감정에 대해 유형재산은 원가법, 무형재산은 거래사례비교법 또는 수익환원법에 따라 평가하도록 규정합니다.

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(1)   법원이 선정한 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2006다67602 판결)

(2)   법원은 감정인의 감정 결과 일부에 오류가 있는 경우에도 그로 인하여 감정사항에 대한 감정 결과가 전체적으로 서로 모순되거나 매우 불명료한 것이 아닌 이상, 감정 결과 전부를 배척하여야 할 것이 아니라 그 해당되는 일부 부분만을 배척하고 나머지 부분에 관한 감정 결과는 증거로 채택하여 사용할 수 있다(대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 판결).

(3)   불리한 감정결과에 대해 다른 감정인을 선정해 재감정을 요청하는 방안은 실무상으로는 거의 받아들여지지 않습니다. 다른 감정인 선임해서 기존 감정인과 다른 감정결과가 나왔을 때 재판부에서 어느 결과를 받아들일지 난감한 상황에 처하기 때문입니다. 감정은 법원이 해당 쟁점에 대한 전문적 식견이 부족하여 전문가의 평가 및 의견을 구하는 것이므로 복수의 다른 의견보다 단일한 의견을 받기를 원합니다.

(4)   소송당사자는 법원의 감정절차에 앞서 사적으로 미리 감정을 의뢰하여 감정결과를 받아 참고하는 것이 바람직합니다. 다만 사적 감정결과를 의견서로 제출하더라도 상대방에서 다른 감정결과를 제출할 수 있으므로 재판부는 양측에서 감정인 선정, 감정항목, 감정절차 등에 동의한 후 진행하는 정식 감정절차에 따른 감정결과를 우선 적용합니다. 원칙적으로 양측에서 서로 다른 감정결과를 제출하였다면 재판부에서 그 중 하나를 선택할 수도 있지만, 실무상 상대방에서 동의하지 않고 다툴 것이므로 통상 중립적인 제3자에게 정식 감정을 의뢰하는 방안을 택할 것입니다.

(5)   법원에 감정결과가 제출된 후에는 당사자는 기존 감정인에 대한 사실조회신청(감정인에게 사실확인 또는 의견 요청)을 통해 감정결과에 대한 의견을 제출하면서 본인에게 유리한 의견을 구하는 방식을 취할 수 있습니다. 그 과정에서 다른 감정전문가의 의견을 첨부하는 방안도 있습니다. 사실조회신청에서 전문가의 식견이 반영되면 기존 감정인에게 감정결과에 대한 보정이나 의견 변경의 가능성도 있기 때문입니다.

(6)   상가의 권리금은 크게 유형재산평가액과 무형재산평가액으로 구분되고, 유형재산평가액은 시설권리금, 무형재산평가액은 영업권리금과 바닥권리금으로 나누어 평가됩니다. 유형재산의 평가를 위해서는 시설물 목록이, 무형재산의 평가를 위해서는 사업자등록증, 3년간의 소득금액증명서, 영업허가증 등이 필요합니다. 국토교통부 고시 감정평가 실무기준에서 권리금 감정에 대해 유형재산은 원가법, 무형재산은 거래사례비교법 또는 수익환원법에 따라 평가하도록 규정합니다.

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대법원 판결문 요지

(1)   건물 내구연한 등에 따른 철거․재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시․고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다.

(2)   임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용․취지가 같지 아니한 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다.

(3)   임대인의 고지 내용이 상가임대차법 제10조 제1항의 법리상 임차인의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 사유는 될 수 없더라도 그로 인하여 당연히 상가임대차법 제10조의4 제1항 각 호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’가 된다고 볼 수도 없다.

(4)   신규 임대차계약의 내용에 고지 내용에 따른 건물 전체의 철거·재건축 계획 및 공사시점·소요기간을 구체적으로 명시한 이상 고지 내용과 모순되는 정황이 드러난 경우에 해당하지도 않으므로, 임대인의 권리금회수방해가 없다.

대법원 보도자료

판결 의의 - 임대인이 기존 임차인이 주선한 신규 임차인에게 철거・재건축 계획을 고지하면서 임대차계약을 체결하려는 것이 기존 임차인에 대한 권리금 회수 방해행위에 해당하는지 여부에 관한 법리를 최초로 설시함. 그 판단기준의 원칙과 예외를 명시하여 구체적인 해석기준을 제시하였다는 점에서 의미가 있음. 임대인・기존 임차인・신규 임차인의 권리를 균형 있게 보호함

다음과 같은 특별한 사례 - 원칙적으로 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당하지 않음(☞ 소유권 보호) BUT 예외적으로 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당함 (☞ 상가임차권 보호)

Ⓐ 건물 내구연한 등에 따른 철거・재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획・단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시・고수하는 경우 (ex. 신축 후 10년 된 건물에 별다른 이상이 없음에도 재건축계획이 있음을 주장하면서 임대차기간을 1년만으로 확정적으로 제시한 경우)

▪ Ⓑ 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 경우 (ex. 신규 임차인에 대해서는 재건축계획으로 인해 2년의 임대차기간만 가능하다고 고지한 후 같은 건물 내 옆 상가에 대해서는 4~5년의 임대차기간을 보장한 경우)

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