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(1)   매매계약서 특약: “양도소득세는 매수인이 부담하기로 한다.”

(2)   쟁점: 세무사가 매매대상 농지의 원부 확인하여 감면대상 특례조항에 따라 감면한 양도소득세를 신고 BUT 감면조건 불충족, 특례조항에서 정한 요건 등을 모두 충족할 경우와 총족하지 못할 경우 부담해야 하는 세액의 차이는 약 1억 7,000여 만원, 매수인이 그 차액까지 포함한 양도세를 부담해야 하는지 여부

(3)   항소심 판결요지: 계약당자사들이 이 사건 특례조항에 따른 감면대상이 된다는 전제 하에 매수인에게 부과되는 양도소득세만을 피고들이 부담한다는 의미로 판단.

(4)   대법원 판결요지: 그 문언상 객관적 의미는 ‘이 사건 토지 매매로 인하여 매수인 원고에게 부과되는 양도소득세 전부를 부담한다’는 것임이 명확하다. 이 사건 매매계약서나 확인서에 피고들이 부담하기로 한 양도소득세가, 원고가 이 사건 특례조항에 따른 감면대상에 해당되는 전제 하에 원고에게 부과되는 양도소득세라는 내용은 없다.

(5)   매수인 피고들이 원고의 이 사건 특례조항상 요건 미충족 사실을 알았다고 단정할 수 없고, 이 사건 매매대금 규모에 비추어 원고가 이 사건 특례조항에 따른 감면대상이 아닌 경우에도 피고들이 양도소득세를 모두 부담할 의사로 이 사건 특약사항을 정하였다고 인정하기 어렵다. 피고들이 이 사건 매매계약 체결 당시나 이 사건 확인서 작성 당시까지 원고로부터 교부받은 농지원부와 농업경영체 증명서 이외에 원고에게 이 사건 특례조항상 감면대상에 해당된다는 점을 증빙할 만한 자료의 제공을 요구하거나 이 사건 특례조항의 요건을 모두 충족한다는 확인을 명시적으로 요구하였다고 볼 만한 정황을 찾을 수 없다.

(6)   따라서 이 사건 특약사항은 원고가 이 사건 특례조항에 따른 감면대상에 해당되는지 여부와 관계없이 이 사건 매매로 인하여 원고에게 부과되는 양도소득세 전부를 피고들이 부담한다는 내용이라고 해석함이 타당하다

(7)   계약당사자 사이에 어떠한 계약 내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에는 서면에 사용된 문구에 구애받는 것은 아니지만 어디까지나 당사자 내심에 있는 의사가 어떠한지와 관계없이 서면의 기재 내용에 따라 당사자가 표시행위에 부여한 의미를 합리적으로 해석하여야 한다. 이 경우 문언의 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다(대법원 2019. 9. 10. 선고 2016다237691 판결). 특히 문언의 객관적 의미와 달리 해석함으로써 당사자 사이의 법률관계에 중대한 영향을 초래하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 한다(대법원 2014. 11. 27. 선고 2012다21621 판결, 대법원 2023. 3. 16. 선고 2022다286007 판결 참조).

첨부: 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다322785 판결

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계약이행 의무자의 귀책사유(고의 또는 과실)가 있는 경우 의무자는 상대방에 대해 계약불이행에 대한 손해배상책임은 부담합니다. 그런데 당사자의 귀책사유 없이 계약상 의무를 이행할 수 없게 된 경우라면 이행의무자에게 손해배상책임을 지울 수 없습니다.

그렇다면, 이때 발생하는 손실을 당사자 사이에 누구에게, 어떻게 배분할 것인가에 관한 문제를 “위험부담”이라고 합니다. 참고로 합법적 행위로 발생한 손실을 보전해 주는 것을 ‘보상’이라 하고, 불법적 행위로 인해 발생한 ‘손해’를 보전해 주는 것을 ‘배상’이라고 하여 서로 엄격하게 구별합니다.

법학 교과서에 나오는 위험부담의 사례로, 부동산 매매계약에서 목적건물이 당사자 쌍방의 귀책사유 없이 화재로 타서 없어진 경우, 건물소유자 매도인의 매수인에게 그 건물을 인도해 줄 의무가 이행불능이 되었고, 그 물건의 경제적 가치에 상당하는 손실이 발생한 경우입니다.

우리나라 민법 제390조 후문은 채무자의 고의 또는 과실 없이 채무를 이행하지 못한 경우 손해배상 책임을 지지 않도록 하고, 제537조는 “쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 당사자쌍방의 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못한다.”고 규정합니다.

따라서, 위 사례에서 매도인은 귀책사유 없이 목적물을 인도할 수 없게 되었으므로 손해배상 책임이 없지만, 매수인으로부터 매매대금을 받을 수도 없으므로, 결국 최종적으로 경제적 손실을 매도인이 부담하게 됩니다.

다만 위험부담에 관한 민법규정들은 강행규정이 아니라 임의규정으로 봅니다. 따라서 계약 당사자간의 합의로 계약에서 달리 정할 수 있습니다. 법대로 채무자가 위험을 부담하고 대금청구권을 상실하도록 하려면 계약에서 특별히 언급할 필요가 없으나, 민법규정과 달리 채권자에게 위험을 부담하도록 계약서에서 명시할 수도 있습니다.

당사자의 책임 없는 사유로 의무를 이행할 수 없게 되는 경우로는 소위 불가항력(“Force Majeure”)이 대표적입니다. 불가항력은 채무자의 책임 없는 의무이행 장애로 인한 채무자의 법적 책임을 면제하는 사유입니다.

불가항력을 주장하여 자신이 부담하는 계약이행의 의무를 면할 수 있지만 그것이 최종적인 경제적 손실을 피할 수 있다는 의미는 아닙니다.

즉, 위 사례에서 화재라는 불가항력으로 인해 목적 건물을 인도할 의무를 면하지만, 건물을 잃었지만 매수인으로부터 받을 매매대금도 받지 못하게 되었기 때문입니다. 채무자의 면책이라는 표현을 과대 해석하면 안될 것입니다.

민법상 고의 과실 없이 불가항력으로 계약상 의무를 이행하지 못하게 된 경우 채무자는 손해배상책임을 면하지만(민법 제390조 후문), 상대방에게 대금지급을 청구할 수 없습니다(민법 제537조). 채권자에게 발생한 손해가 계약대금보다 높다면 채권자에게 불리한 결과를 낳고, 그 반대라면 채무자에게 불리한 결과를 낳게 될 것입니다.

한편, 채무자가 계약에 따른 이행을 제공하는데도(계약 목적물의 인도 등) 채권자가 그 수령을 지체하거나 채권자의 고의 또는 과실로 채무자의 이행이 불가능하게 된 경우라면, 그로 인한 손실은 채권자가 부담하게 됩니다. 이 경우 채무자는 채권자에게 매매대금의 지급을 청구할 수 있습니다(민법 제538조). 즉, 위험부담이 이행지체에 원인을 제공한 상대방에게 이전되는 것입니다.

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(1)   불가항력 및 위험부담 법리: 쌍무계약에서 당사자 쌍방의 귀책사유 없이 채무를 이행할 수 없게 된 경우 채무자는 민법 제537조에 따라 자신의 채무를 이행할 의무를 면함과 더불어 상대방의 이행도 청구하지 못한다. 쌍방 채무의 이행이 없었던 경우에는 계약상 의무의 이행을 청구하지 못하고, 이미 이행한 급부는 법률상 원인 없는 급부가 되어 부당이득 법리에 따라 반환을 청구할 수 있다(대법원 2021. 5. 27. 선고 2017다254228 판결 등 참조).

(2)   채무의 이행이 불가능하다는 것은 절대적․물리적으로 불가능한 경우만이 아니라 사회생활상 경험칙이나 거래상의 관념에 비추어 볼 때 채권자가 채무자의 이행의 실현을 기대할 수 없는 경우도 포함한다(대법원 1995. 2. 28. 선고 94다42020 판결, 대법원 2017. 10. 12. 선고 2016다9643 판결 등 참조).

(3)   기간을 정한 부동산의 임대차계약 등 채권․채무의 내용을 이루는 급부가 일정 기간 계속하여 행하여지는 이른바 계속적 계약에서 어떠한 사유로 일정 기간 동안 채무 이행이 불가능하게 된 경우, 계약의 목적과 유형, 급부의 내용 및 특성, 이행의 형태와 방법 등에 따라 채권자가 채무자의 이행의 실현을 기대할 수 없다면, 해당 기간의 급부불능을 일시적인 것이 아니라 종국적인 것이라고 평가할 수 있다. 이때 해당 기간의 급부불능이 종국적 이행불능에 해당하는 이상 계약의 존속 여부는 민법 제537조의 적용 여부에 영향을 미치지 않는다.

(4)   임대인인 피고가 이 사건 각 임대차목적물을 면세점 용도로 사용ㆍ수익할 수 있는 상태로 유지시킬 의무는 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 되었다고 보아야 한다(민법 제537조) 코로나 사태로 공항 폐쇄로 인한 면세점 폐쇄는 사회통념상 이행불능이라고 평가할 수 있고, 이는 당사자 쌍방의 책임 없는 사유라고 할 것이다.

(5)   임대인은 민법 제623조에 따라 임차인이 목적물을 사용ㆍ수익할 수 있는 상태로 목적물을 임차인에게 인도하여야 하고, 임대차 기간 중 그러한 상태를 유지시킬 의무를 부담한다. 어떠한 상태가 사용․수익에 적합한 상태인지 여부는 임대차목적물의 통상적인 사용방법을 중심으로 하되, 단순히 물리적인 사용․수익 가능성뿐만 아니라, 임대차의 목적과 유형, 거래 관행, 계약의 내용을 통해 드러난 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다.

(6)   당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 이 사건 각 임대차계약에 따른 임대차목적물 사용․수익상태 제공의무를 이행할 수 없게 되었으므로 민법 제537조에 따라 임대인인 피고는 임차인인 원고들에 대하여 임대차목적물 사용․수익상태 제공의무가 이행불능이 된 기간에 대한 차임을 청구하지 못하고, 이미 지급한 차임은 부당이득으로서 반환해야 한다.

첨부: 대법원 2025. 5. 1. 선고 2024다293580 판결

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(1)   계약의 중요부분에 관한 사정변경 또는 후발적인 이행불능으로 인한 해제: 채무의 이행이 불가능하다는 것은 절대적·물리적으로 불가능한 경우만이 아니라 사회생활상 경험칙이나 거래상의 관념에 비추어 볼 때 채권자가 채무자의 이행의 실현을 기대할 수 없는 경우도 포함하고, 이는 채무를 이행하는 행위가 법률로 금지되어 그 행위의 실현이 법률상 불가능한 경우에도 마찬가지이다(대법원 2017. 10. 12. 선고 2016다9643 판결 참조).

(2)   이른바 사정변경으로 인한 계약해제는, 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하였고 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에 계약준수 원칙의 예외로서 인정되는 것이고, 여기에서 말하는 사정이라 함은 계약의 기초가 되었던 객관적인 사정으로서, 일방 당사자의 주관적 또는 개인적인 사정을 의미하는 것은 아니다(대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결 참조).

(3)   쌍무계약에서 계약 체결 후에 당사자 쌍방의 귀책사유 없이 채무의 이행이 불가능하게 된 경우 채무자는 급부의무를 면함과 더불어 반대급부도 청구하지 못하므로, 쌍방 급부가 없었던 경우에는 계약관계는 소멸하고, 이미 이행한 급부는 법률상 원인 없는 급부가 되어 부당이득의 법리에 따라 반환청구 할 수 있다(대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다98655, 98662 판결 참조).

(4)   대법원 2013. 9. 26. 선고 2012다13637 전원합의체 판결: 사정변경을 이유로 한 계약 해제는 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하였고 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에 계약준수 원칙의 예외로서 인정된다. 그리고 여기서의 변경된 사정이라 함은 계약의 기초가 되었던 객관적인 사정으로서, 일방 당사자의 주관적 또는 개인적인 사정을 의미하는 것은 아니다. 따라서 계약의 성립에 기초가 되지 아니한 사정이 그 후 변경되어 일방 당사자가 계약 당시 의도한 계약 목적을 달성할 수 없게 됨으로써 손해를 입게 되었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 그 계약 내용의 효력을 그대로 유지하는 것이 신의칙에 반한다고 볼 수 없다. 이러한 법리는 계속적 계약관계에서 사정변경을 이유로 계약의 해지를 주장하는 경우에도 마찬가지로 적용된다.

(5)   이 사건 태양광발전 전기사업 허가 외에 한국전력공사로부터 계통연계를 받아 전력구매계약이 체결되어야 하는데 관할 변전소가 계통관리 변전소로 지정되는 바람에 2031. 12. 31. 이후에나 계통관리 변전소의 계통연계가 가능한 상황인바, 그 결과 이 사건 각 설치계약의 목적을 달성하기 위한 이 사건 사업의 추진이 2032년 이후 한국전력공사의 이 사건 토지 인근 변전소 선로확보 및 계통연계 상황에 따라 진행될 수밖에 없지만, 이와 같은 사정만으로 이 사건 사업이나 이 사건 각 설치계약에 따른 피고 채무의 이행이 사회생활상 경험칙이나 거래관념에 비추어 기대할 수 없거나 실현가능성이 없다고 판단하기 어렵고, 법률상 불가능한 경우라고 볼 수도 없으며, 달리 이 사건 토지에 이 사건 사업을 추진하여 이 사건 각 설치계약에 따른 태양광발전소를 설치하는 것이 확정적으로 불가능하게 되었다고 볼 근거가 없다.

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1.    임대차 계약서 해지조항 – 불가항력 사유 계약해지  

임대차계약서 제13조 4항 "당사자 중 일방이 법령의 개폐, 도시계획, 화재, 홍수, 폭동 등 불가항력적인 사유로 90일 영업을 계속할 수 없을 경우, 상대방에 대해 30일 전에 서면통지를 한 후 본 계약을 해제 또는 해지할 수 있다"

2.     코로나 19 사태 및 임차인의 해지통지

(1)   명동 액세서리 상가 임대차계약 관계, 코로나19 코로나19 유행으로 매출 90% 이상 감소

(2)   임차인 주장 – 불가항력 사유 발생, 사정변경으로 인한 임대차계약 해지 주장

(3)   임대인 주장 – 코로나 19로 인한 관광객 급감은 계약서 조항에 기재된 해지사유 화재, 홍수, 폭동 등 불가항력 사유에 해당하지 않음, 계약해지 불가  

3.    서울중앙지방법원 판결요지 – 임대차 계약해지 인정

4.    판결이유 – 사정변경 이유로 한 계약해지 판단기준 

사정변경을 이유로 한 계약해제 또는 계약해지는 물론 민법 제628조 또는 상가건물임대차보호법 제11조에서 규정하고 있는 차임증감청구권은 민법의 일반원칙인 계약준수 원칙에서 벗어나 계약의 내용을 바꿀 수 있도록 해 주는 것이다. 이는 구체적 타당성을 위해 법적 안정성을 일부 훼손하는 것이므로, 그 해석과 적용을 엄격하게 할 필요가 있다.

따라서 사정변경을 이유로 한 계약해제·해지 또는 차임증감청구권은 (1) 계약 성립의 기초가 된 객관적 사정이 현저히 변경되고 (2) 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견하지 않았고 예견할 수도 없었으며 (3) 그 사정변경이 계약의 구속력에서 벗어나고자 하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서 (4) 당초의 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 공평의 원칙에 현저히 반하는 부당한 결과가 생기거나 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에, 비로소 계약준수 원칙의 예외로서 인정된다.

코로나19가 발생되고 장기적으로 지속하며 매출이 90% 이상 감소될 것이라는 사정은 원고(A사)와 피고(B사)는 물론 어느 누구도 예상할 수 없었고, 그와 같은 현저한 사정변경의 발생과 관련해 원고(A사)에게 어떠한 책임 있는 사유가 있다고 할 수도 없다.

코로나19 사태로 외국인 관광객의 입국이 제한되면서 점포의 매출이 90% 이상 감소한 것은 임대차계약 제13조 4항에서 정한 "불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을 계속할 수 없을 경우"에 해당한다.

설령 이러한 계약해지 조항이 없다고 하더라도 그러한 사정은 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생했고 그러한 사정의 변경이 해지권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우로서 사정변경의 원칙에 따라 계약을 해지할 수 있는 경우에 해당한다.

첨부: 서울중앙지방법원 2021. 5. 25. 선고 2020가단5261441 판결

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