(1)쟁점: 벤처기업과 직원 사이 2년의 재직요건을 갖추지 못할 경우 자발적 또는 비자발적 퇴직 불문하고 주식매수선택권이 자동으로 취소된다는 합의 약정의 유효성 - 벤처기업법령의 강행규정 여부
(2)퇴직자 주장요지: 2년의 재직요건을 갖추지 못할 경우 자발적, 비자발적 퇴직 모두 주식매수선택권이 자동으로 취소된다는 합의 규정 있으나, 비자발적 퇴직에도 2년의 재직요건이 부과된 부분은 강행규정인 벤처기업법령에 반하여 무효이다.
(3)판결요지: 벤처기업법령의 강행규정성 부정 + 적용배제 합의 유효 - 주식매수선택권 제도는 임직원의 직무의 충실로 야기된 기업가치의 상승을 유인동기로 하여 직무에 충실하게 하고자 하는 제도라는 점, 주식매수선택권에 관한 상법 및 벤처기업법 규정은 주주, 회사의 채권자 등 다수의 이해관계인에게 영향을 미치는 단체법적 특성을 가진다는 점 등을 고려하면 정관이나 주식매수선택권 부여 계약을 통하여 벤처기업법 제16조의3 제6항의 요건을 완화하는 것은 허용되지 않는다고 하더라도(대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다85027 판결 참조), 정관이나 주식매수선택권 부여 계약에서 벤처기업법 시행규칙 제4조의4 제2항에서 정한 재직요건의 예외사유를 축소·제한함으로써 벤처기업법 제16조의3 제6항의 재직요건을 보다 엄격하게 관철하는 것까지 허용되지 않는다고 볼 것은 아니다. 따라서 벤처기업법 시행규칙 제4조의4 제2항이 강행규정이자 효력규정임을 전제로 한 원고의 위 주장은 이유 없다.
(4)따라서 원고가 2년 이상의 재직요건을 갖추지 못한 이상, 원고는 이 사건 계약의 위 추가합의 조항에 따라 주식매수선택권을 행사할 수 없다
(5)벤처기업법 제16조의3 제6항에서 주식매수선택권 행사에 관하여 재직요건을 둔 취지에 비추어 그 예외를 규정하고 있는 벤처기업법 시행규칙 제4조의4 제2항은 위 취지에 부합하게 엄격하게 해석할 필요가 있다.
(6)위 시행규칙 조항에서 정한 ‘책임 없는 사유로 퇴임 또는 퇴직한 경우’에 임직원의 책임이 아닌 사유로 퇴임하거나 퇴직하는 모든 경우가 포함된다고 보면 주식매수선택권을 부여받은 임직원이 벤처기업법에서 정한 재직요건을 갖추지 못하였더라도 회사와의 합의로 자발적으로 퇴직한 경우까지 주식매수선택권을 행사할 수 있게 되어 벤처기업법에서 재직기간을 둔 취지에 반하게 된다.
(7)‘책임 없는 사유’의 예시로 ‘사망’, ‘정년’을 들고 있는데, 모두 임직원의 의사와 무관한 비자발적인 퇴직사유에 해당한다. 벤처기업법 시행규칙 제4조의4 제2항에서 정한 ‘책임없는 사유로 퇴임 또는 퇴직한 경우’는 정리해고 또는 부당해고 등과 같이 임직원이 그 의사와 무관하게 비자발적으로 퇴임 또는 퇴직한 경우를 의미한다고 봄이 타당하다. 권고사직은 임직원의 책임 없는 사유로 인한 퇴직에 해당한다고 볼 수 없다. 설사 피고 회사가 원고에게 사직을 권유하였다고 하더라도 마찬가지이다.
(1)임차인(원고)은 임대차기간 만료 전에 새로운 임차인 후보에게 이 사건 상가의 영업시설, 비품, 거래처 등 유·무형의 재산적 가치를 권리금 1억 4,500만 원에 양도하기로 하는 권리금계약을 체결하고,
(2)임대인(피고)에게 소외인과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다.
(3)그러나 임대인 피고는 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인과의 임대차계약 체결을 거절하였다.
(4)임대인은 해당 상가를 돌려받은 후 1년 6개월 동안 비워서 사후적으로 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다.
2.쟁점
임대차 계약체결 거절이유로 제시하지 않았지만 실제 상가를 1년 6개월 이상 공실로 두고 사용하지 않은 경우 - 권리금 회수기회 보호의무의 예외 조항인 ‘상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’에 해당하는지 여부
3.대법원 판결요지 – 예외사유 엄격한 해석, 해당하지 않음
이 사건 상가를 재건축하거나 대수선할 계획이 있음을 이유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였을 뿐, 달리 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 것임을 이유로 임대차계약 체결을 거절하였다는 사정은 없다. 임대인이 다른 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않은 경우에는 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호에 따른 예외사유인 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다.
상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호에서 정하는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다.
그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다.
이 사건 조항은 ‘정당한 사유’의 예시조항 중 하나인데, 임대인이 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 없이 건물을 비영리목적으로 활용하는 것까지 제한하는 것은 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한이 될 수 있으므로, 임대인이 장기간 건물을 비영리목적으로 사용하여 임차인의 영업이익을 활용할 우려가 없는 경우에는 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하기 위하여 입안되었다. 당초 법률안(의안번호 1912371)의 문언은 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 이상 영리목적으로 제공하지 않는 경우”로 되어 있었는데, 국회의 법률안 심사 과정에서 임차인 보호를 위하여 기간을 1년 6개월로 늘리고, 임대인이 상가건물을 타에 제공하는 것뿐 아니라 스스로 사용하는 경우도 포함하기 위하여 ‘제공하지 않는 경우’를 ‘사용하지 아니한 경우’로 수정하였다.
이러한 입법 취지와 연혁을 고려하면, 이 사건 조항은 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 1년 6개월 이상 사용하지 않는 경우를 의미한다고 보는 것이 타당하다.
구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호의 반대해석상 임대인은 ‘정당한 사유’가 있는 경우에는 임차인이 주선한 자와의 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있다. 이처럼 ‘정당한 사유’는 임대인이 신규 임대차계약 체결을 거절하기 위한 사유이므로, 임대인이 향후 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으려고 할 경우에 그러한 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였어야 한다.
임대인이 다른 정당하지 않은 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였다면 권리금 회수 방해행위에 해당하여 임차인에 대한 손해배상책임을 지는데, 이처럼 손해배상책임이 발생한 후 사후적으로 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다고 하여 임대인의 방해행위가 정당해지거나 이미 발생한 손해배상책임이 소멸한다고 볼 근거가 없다.
한편, 임대인이 이 사건 조항에서 정하는 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하였더라도 1년 6개월 이내에 상가건물을 영리목적으로 사용한 경우에는 구 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따른 손해배상책임을 부담한다고 보아야 한다.
상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
2. 대법원 판결 요지
권리금 회수기회 보호의무의 예외 조항인 ‘상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’의 의미
상가임대차법 제10조의4의 문언과 체계, 입법 목적과 연혁 등을 종합하면, 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호(이하 ‘이 사건 조항’이라 한다)에서 정하는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 (1) 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, (2) 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다.
3. 실무적 함의
상가 임차인이 상가 권리금을 잃게 되는 사유로서, 임대인이 상가를 1년 6개월 비워 두고 임대료를 포기한다면 그 요건을 충족하기 때문에 현실적으로 얼마든지 발생할 수 있습니다. 따라서 임차인 입장에서 권리금을 거래할 때 반드시 고려해야 할 것입니다.
즉, 임대인은 권리금의 직접 당사자는 아니지만 부담을 느낄 정도로 무리한 권리금을 요구하는 경우라면 임대인이 위 공실유지 사유를 들어 신규 임차인과 사이에 임대차 계약 자체를 거절하는 경우 기존 임차인은 권리금 자체를 인정받지 못할 수도 있습니다.
또한, 임대인이 상가의 업종을 바꾸려고 하는 경우(예를 들어 미풍양속을 저해하는 업종을 회피하려는 목적 등) 해당 점포를 1년 6개월 동안 공실로 유지하는 방법으로 대응하면 기존 임차인은 권리금을 상실하게 될 것입니다.
(2) 식약처 서울청장에서 부적합 판정 통지 및 판매제품 회수 및 폐기명령 처분 + 온라인에 해당 제품의 회수, 판매 중지 처분 공표
(3) 제조 판매회사에서 검사결과에 대한 의견제출 기회도 부여하지 않고 일방적 제재처분으로 행정절차법 위반한 위법한 처분 주장 - 불복하는 행정소송 제기
2. 쟁점 – 행정절차법상 사전통지를 하지 아니하거나 의견제출 기회를 부여하지 않아도 되는 예외적 경우에 해당하는지 여부
3. 행정절차법 규정 및 법리
행정절차법 제21조 제1항, 제3항, 제4항, 제22조에 의하면, 행정청이 당사자에게 의무를 부과하거나 권익을 제한하는 처분을 하는 경우에는 미리 ‘처분의 제목’, ‘처분하려는 원인이 되는 사실과 처분의 내용 및 법적 근거’, ‘이에 대하여 의견을 제출할 수 있다는 뜻과 의견을 제출하지 아니하는 경우의 처리방법’, ‘의견제출기관의 명칭과 주소’, ‘의견제출기한’ 등의 사항을 당사자 등에게 통지하여야 하고, 의견제출기한은 의견제출에 필요한 상당한 기간을 고려하여 정하여야 하며, 다른 법령 등에서 필수적으로 청문을 하거나 공청회를 개최하도록 규정하고 있지 아니한 경우에도 당사자 등에게 의견제출의 기회를 주어야 하며, 다만 ‘해당 처분의 성질상 의견청취가 현저히 곤란하거나 명백히 불필요하다고 인정될 만한 상당한 이유가 있는 경우’ 등 예외적인 경우에 한하여 처분의 사전통지나 의견청취를 하지 아니할 수 있다.
따라서 행정청이 침해적 행정처분을 하면서 당사자에게 사전통지를 하거나 의견제출의 기회를 주지 아니하였다면, 사전통지나 의견제출의 예외적인 경우에 해당하지 아니하는 한, 처분은 위법하여 취소를 면할 수 없다(대법원 2016. 10. 27. 선고 2016두41811 판결 등 참조).
행정절차법 제21조 제5항은 ‘처분의 전제가 되는 사실이 법원의 재판 등에 의하여 객관적으로 증명된 경우 등 제4항에 따른 사전 통지를 하지 아니할 수 있는 구체적인 사항은 대통령령으로 정한다’고 규정하고 있고, 이에 따라 행정절차법 시행령 제13조 제4호는 행정절차법 제21조 제4항 및 제5항에 따라 사전 통지를 생략할 수 있는 경우로 ‘법령 또는 자치법규에서 준수하여야 할 기술적 기준이 명확하게 규정되고, 그 기준에 현저히 미치지 못하는 사실을 이유로 처분을 하려는 경우로서 그 사실이 실험, 계측, 그 밖에 객관적인 방법에 의하여 명확히 입증된 경우’를 규정하고 있다.
4. 서울행정법원 판결 – 예외에 해당하지 않음, 위법한 제재처분
만약 법령상 준수하여야 할 기술적 기준에 미치지 못하는 사실이 실험, 계측 등의 방법에 의하여 입증된 경우 당연히 행정절차법 제21조 제4항, 같은 법 시행령 제13조 제4호에서 정한 처분의 사전통지 생략사유에 해당한다고 본다면 이 사건과 같이 실험, 계측 등을 통해 적합 여부를 판정하는 분야에서는 사전통지 및 의견제출 절차를 언제나 생략할 수 있다는 결론에 이르게 되어 부당하고 이는 위 규정들의 본래 취지에도 반하는 것이므로 단순히 실험, 계측 등의 방법으로 처분사유가 인정되었다는 것만으로는 의견청취가 명백히 불필요하다고 인정될 만한 상당한 이유가 있는 경우에 해당한다고 볼 수 없는 점,
프로바이오틱스 수의 측정이 실험의 방법으로 이루어지는 것이라 하더라도, 위 실험의 과정 및 실험 결과 생성된 집락수 계산과정에 오류가 있을 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 처분의 사전통지 및 의견제출 절차를 통하여 원고에게 실험 과정 및 결과 값 산정에서 발생할 수 있는 오류의 가능성에 대하여 다툴 기회를 줄 필요가 있고 실제로 원고가 이를 다투고 있는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 각 처분은 사전통지 및 의견제출 절차를 생략할 수 있는 경우인 행정절차법 제21조 제4항, 행정절차법 시행규칙 제13조 제4호의 “법령 또는 자치법규에서 준수하여야 할 기술적 기준이 명확하게 규정되고, 그 기준에 현저히 미치지 못하는 사실을 이유로 처분을 하려는 경우로서 그 사실이 실험, 계측, 그 밖에 객관적인 방법에 의하여 명확히 입증된 경우”에 해당하지 않는다.
5. 서울고등법원 판결 – 예외에 해당함, 적법한 제재처분
(1) 건강기능식품법령에서는 프로바이오틱스가 원료인 건강기능식품을 판매하는 경우에는, 그 제품에 함유된 프로바이오틱스의 수는 표시된 양 이상이 되어야 한다고하여 그 기술적 기준을 명확하게 규정하고 있다.
(2) 시험 기관인 서울특별시보건환경연구원은 건강기능식품법 제14조에 따른 검사를 수행할수 있도록 관련 법령에 따라 지정된 시험검사기관으로, 객관적인 지위에서 식품과 관련된 각종 시험 검사를 전문적으로 수행하는 기관이다.
(3) 서울특별시보건환경연구원에 의하여 실시된 이 사건 검사는 고시에서 정하고 있는 원칙적인 실험 방법에 따른 것인바, 이 사건 검사는 객관적인 방법에 의한 실험에 의하여 이루어졌다고 인정된다.
(4) 검사결과 이 사건 제품에 프로바이오틱스가 표시량 미만으로 함유되어 있다는 것을 처분사유로 하여 이 사건 각 처분을 하게 된 것이다.
(5) 이 사건 각 처분은 행정절차법 시행령 제13조 제4호의 ‘법령 또는 자치법규에서 준수하여야 할 기술적 기준이 명확하게 규정되고, 그 기준에 현저히 미치지 못하는 사실을 이유로 처분을 하려는 경우로서 그 사실이 실험, 계측, 그 밖에 객관적인 방법에 의하여 명확히 입증된 경우’에 해당하여 사전 통지 및 의견제출 기회부여를 생략할 수 있는 예외적인 경우였다고 보아야 한다.
(6) 그렇다면 피고가 원고에 대한 사전 통지 및 의견제출의 기회 부여 없이 이 사건 각 처분을 하였다고 하더라도 여기에 절차적 하자가 있다고 볼 수는 없다.
1. 임대차 계약기간 만료 후 상가건물 철거 재건축 계획 통지 – 기존 임대차계약 갱신 거절 및 신규 임대차계약 거절 가능 BUT 기존 임차인에 대한 권리금 상당 손해배상책임 부담 가능
상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
(1) BUT 임차인의 권리금 회수기회 보호규정에서 임대인의 책임을 면해주는 정당한 사유에 철거, 재건축은 포함되지 않습니다. 임대인은 철거 재건축을 이유로 임대차계약을 종료할 수 있지만 기존 임차인에게 권리금 상당의 손해배상 책임을 질 수 있습니다.
(2) 임대인이 임대차계약 종료 후에도 임차인에 대한 권리금 상당을 지급할 부담을 피할 수 있는 현실적 방안은 임대차계약 종료 후 1년 6개월 공실유지 밖에 없습니다.
2. 임대인의 권리금 상당 손해배상 부담까지 없는 경우
상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
(1) 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결: 제10조의4 제2항 제3호에서 정하는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 ① 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, ② 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다.
(2) 대법원은 임대인이 임차인에게 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 것이라는 점을 밝히지 아니한 채 재건축 내지 대수선 계획이라는 점만을 이유로 들어서 임차인이 주선하는 신규임대차계약의 체결을 거절한 사안에서는, 임대인이 임대차계약 종료 후 3년간 상가건물을 공실로 두었음에도 불구하고, 임대인의 거절행위가 권리금회수기회 보호의무위반에 해당한다고 판결하였습니다.
(3) 대법원 2022. 1. 15. 선고 2021다272346 판결: 임대인이 임차인에게 상가건물을 매매할 예정임을 고지하였고, 매매계약 후에는 철거 및 재건축 공사를 진행할 예정임을 고지하였으며, 나아가 임대차계약 종료 후 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 것이라고 고지하면서 임차인이 주선하는 신규임대차계약의 체결을 거절한 사안에서는, 실제로 임대차계약 종료 후 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았으므로, 임대인의 거절행위가 권리금회수기회 보호의무위반에 해당하지 않는다고 판결하였습니다.
(4) 대법원은 위 판결의 사정, <2019. 8. 14. 이 사건 임대차계약기간이 만료되었으나, 임차인은 2019. 10. 15.에야 임대인에게 이 사건 상가를 인도하였다. 이후 이 사건 상가는 계속 공실로 있다가 2020. 1. 15. 상가건물 소유권이 매수인에게 이전되면서 그에 관한 철거작업이 개시되었다. 이 사건 임대차계약기간 만료일로부터 1년 6개월이 경과한 후인 2021. 6. 13. 원심 변론종결일까지 상가건물은 재건축 공사 중으로, 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 계속되고 있다.>는 구체적 사정을 기존 상가건물을 철거하고 재건축 공사를 진행하는 동안에는 상가건물을 “영리목적으로 사용하지 않는 상태”라고 판단하였습니다.
(5) 여기서 주목할 사실은 ① 임대인 건물주 매도인이 임대차계약 종료 후 공실유지 기간이 1년 6월에 미치지 못한 중간에 상가건물을 매매하여 소유권 변동이 있었고, ② 매수인이 건물을 철거하고 건축 공사를 하는 동안 1년 6개월이 지났다는 점입니다. 위 대법원 판결의 취지는 1년 6월 공실유지 기간 중 매매된 경우 매도인과 매수인의 공실유지 기간을 합산할 수 있고, 1년 6월 경과 전에 철거 및 건축을 시작하여 실제 상가건물을 영리목적으로 사용하지 못한 기간(즉 완공 전 기간)을 합산하여 총 1년 6월 이상이라면 정당한 이유로 볼 수 있다고 판단하였습니다.
(6) 재건축 기간 중에는 상가건물을 영리목적으로 이용할 수 없다는 점은 당연하므로 건물주는 1년 6월을 기다리지 않고 즉시 철거 및 재건축에 착수할 수 있습니다. 이 경우 임차인의 권리금 회수기회가 상실된다는 점에서 임차인 보호에 미흡합니다. 이와 같은 점은 고려하여 법원은 1년 6개월 공실유지 기간은 임대차 목적물이 존치됨을 전제로 하는 것이지 철거 후 재건축으로 인해 사용할 수 없는 경우에 관한 규정은 아니고, 철거 및 재건축으로 인한 기간은 위 1년 6개월에 포함되지 않는다고 판결한 사례가 있습니다.
(7) 위 대법원 판결이유는 주된 쟁점에 판단이 아니라 방론에 해당하는 것으로 보이지만, 철거 및 재건축 공사기간까지 합산할 수 있다는 취지로 해석될 수 있고, 이는 기존 판례와 달리 임차인에게 매우 불리한 내용입니다. 이와 같은 대법원 판시 내용이 환송심 판결과 다른 사례의 판결에서 유지될지, 아니면 변경될지 여부 등 향후 판결 동향이 주목됩니다.
