업종제한__글26건

  1. 2024.03.06 상가 권리금 분쟁의 핵심쟁점 권리금 산정 감정 관련 중요 판결 몇 가지 1
  2. 2024.03.06 임대인의 상가임대차 권리금 상당 손해배상 책임 – 계약금액 vs 감정금액 중 낮은 금액: 대구지방법원 2023. 4. 4. 선고 2022가단114185 판결
  3. 2024.03.05 약국, 상가 권리금 분쟁 소송실무의 핵심쟁점 – 권리금액 감정평가 실무
  4. 2024.01.17 부동산 매매계약에서 매수인의 일방적 중도금, 잔금 선지급 후 매도인의 계약해제권 행사 – 인정하는 특별한 사유: 대법원 2024. 1. 4. 선고 2022다256624 판결
  5. 2024.01.17 상가점포 관리소장 vs 중개인 협의 후 임대차계약, 구분소유자, 공유자에게 중개보수청구 – 중개의뢰인 아닌 소유자는 중개보수 부담주체 아님: 대법원 2024. 1. 4. 선고 2023다252162 판결
  6. 2023.12.27 주택임대인의 실거주 이유 임대차 갱신요구 거절 사안 – 임대인의 입증책임, 실거주의사 인정 판단기준: 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결
  7. 2023.12.27 상가 업종제한, 독점권 약정, 영업금지인정 범위 - 편의점 vs 무인 아이스크림 할인점: 대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다270047 판결 1
  8. 2023.12.13 상가점포 권리금 보호규정의 예외 사유 - 1년 6개월 공실유지 요건: 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결
  9. 2023.12.08 임대인에게 약국권리금 감정액 80% 약7억6천만원 지급명령 인정: 대구지방법원 2023. 11. 23. 선고 2023가합204303 판결
  10. 2023.12.07 집합건물법 관리단, 규약 제정, 변경, 의결방법, 법규정 및 판결 – 상가점포 업종독점, 업종제한 분쟁 1
  11. 2023.12.07 상가 분양계약서 업종독점 특약, 상가건물관리대상 용도 기재사항, 관리단 규약 검토 – 상가업종 독점권 불인정: 서울남부지방법원 2023. 1. 12. 선고 2021가합108026 판결
  12. 2023.12.07 4층 상가 30여개 점포, 분양계약서 기재 업종과 다른 업종 운영 시 업종독점권 불인정: 서울중앙지방법원 2023. 8. 9. 선고 2022가합538093 판결 1
  13. 2023.12.06 상가임대차 계약기간 만료 후 보증금 반환 전 – 임대차관계 존속 의제 + 사용기간 기존 차임 지급의무 BUT 부당이득반환 대상 x : 대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 판결
  14. 2023.11.28 집합건물법 관리단, 규약 제정, 변경, 의결방법, 법규정 및 판결 – 상가점포 업종독점, 업종제한 분쟁
  15. 2023.11.10 상가 집합건물 관리규약 개정, 관리단 의결 업종독점, 업종제한 설정, 변경, 폐지 가능 + 상가 임차인에게 관리단 의결권 위임 가능
  16. 2023.11.10 상가점포의 업종독점, 업종제한 독점권 성립요건 + 영업금지가처분, 손해배상청구, 본안소송 실무적 포인트
  17. 2022.06.22 권리금 계약의 특약으로 최소 영업기간 불가 시 일부 반환 약정 – 특약 해석 및 신의칙, 공평 원칙 적용 불인정: 대구고등법원 2022. 5. 17. 선고 2021나26247 판결
  18. 2022.05.18 상가건물 재건축 예정 이유로 신규임차인에게 제한 조건 제시, 신규계약 무산으로 임차인에 대한 권리금회수 방해 책임 인정: 대법원 2022. 5. 13. 선고 2021다286260 판결
  19. 2022.02.28 상가점포 업종제한, 업종독점 – 일부상가 업종제한 분양한 후 일부 미분양 점포 분양회사에서 보유 후 업종제한 없는 매매계약 사안: 서울고등법원 2020. 2. 12. 선고 2019나2027619 판결
  20. 2022.02.03 상가점포 권리금 보호규정의 예외 사유 – 철거 또는 재건축
  21. 2021.10.25 상가점포 업종제한, 업종독점 인정요건 및 실무적 대응방안
  22. 2021.09.08 상가점포 업종제한, 업종독점 – 일부 업종제한 분양한 후 미분양 분양회사 소유 점포의 매매 vs 경매 구별: 대법원 2007. 11. 30. 선고 2004다44742 판결
  23. 2021.08.27 일부 상가에만 업종독점, 업종제한 추가된 분양계약 효력 – 추가조건 계약의 당사자 사이 유효: 대법원 2010. 5. 27. 선고 2007다8044 판결
  24. 2021.08.03 상가 업종제한, 독점권 보장 특약의 적용범위 및 위반 시 분양자의 손해배상책임: 대법원 2012. 6. 28. 선고 2010다18133 판결
  25. 2021.06.16 임대인의 실거주 이유로 임대차계약 갱신거절 - 계약갱신요구권 행사 당시 임대인 기준, 새로운 임대인, 매수인 기준 아님: 수원지방법원 2021. 3. 11. 선고 2020가단569230 판결
  26. 2020.11.09 개정 상가건물 임대차보호법 적용대상 - 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 갱신되는 임대차’ 의미 – 5년 기간경과 만료 임대차 해당하지 않음: 대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결

 

1.    대법원 2023. 2. 2. 선고 2022260586 판결

 

(1)   상가임대차법 제10조의3에 의하면, 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하고, 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

 

(2)   상가임대차법 제10조의4 1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 등으로 임차인이 신규임차인과의 권리금 계약에 따라 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 하면서, 3항에서 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상하되, 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 규정하고 있다. 또한 같은 조 제4항에 의하면, 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

 

(3)   상가임대차법이 보호하고자 하는 권리금의 회수기회란 임대차 종료 당시를 기준으로 하여 임차인이 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 통해 창출한 유·무형의 재산적 가치를 신규임차인으로부터 회수할 수 있는 기회를 의미한다. 이러한 권리금 회수기회를 방해한 임대인이 부담하게 되는 손해배상액은 임대차 종료 당시의 권리금을 넘지 않도록 규정되어 있는 점, 임대인에게 손해배상을 청구할 권리의 소멸시효 기산일 또한 임대차가 종료한 날인 점 등 상가임대차법 규정의 입법 취지, 보호법익, 내용이나 체계를 종합하면, 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임은 상가임대차법이 그 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 법정책임이고, 그 손해배상채무는 임대차가 종료한 날에 이행기가 도래하여 그 다음 날부터 지체책임이 발생하는 것으로 보아야 한다.

 

2.    서울고등법원 2017. 9. 7. 선고 20172007444 판결\

 

(1)   감정은 법원이 어떤 사항을 판단함에 있어서 특별한 지식과 경험을 필요로 하는 경우 그 판단의 보조수단으로 그러한 지식이나 경험을 이용하는 데 지나지 아니하는 것이지만(대법원 2008. 11. 13. 선고 200845491 판결 등 참조), 감정인의 감정 결과는 그 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2012. 11. 29. 선고 201093790 판결 참조).

 

(2)   감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(약칭: 감정평가법) 3조 제3항에 의하면, 감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가업자가 준수하여야 할 세부적인 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정하도록 되어 있고, 감정평가에 관한 규칙 제2조 제10호에 의하면, "수익환원법"이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말하며, 같은 규칙 제23조 제3항에 의하면, 감정평가업자는 영업권, 특허권, 실용신안권, 디자인권, 상표권, 저작권, 전용측선이용권, 그 밖의 무형자산을 감정평가할 때에 수익환원법을 적용하여야 하고, 같은 규칙 제28조에 의하면, 감정평가에 관한 규칙에서 규정하는 사항 외에 감정평가업자가 감정평가를 할 때 지켜야 할 세부적인 기준은 국토교통부장관이 정하여 고시하도록 되어 있다.

 

(3)   감정평가 실무기준(국토교통부 고시 제2016-895)에 의하면, 권리금은 유형재산과 무형재산으로 구성되고, 무형재산은 영업을 하는 자 또는 영업을 하려고 하는 자가 영업활동에 사용하는 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 물리적·구체적 형태를 갖추지 않은 재산을 말하며, 무형재산을 감정평가할 때에는 원칙적으로 수익환원법을 적용하여야 하고, 무형재산을 수익환원법으로 감정평가할 때에는 무형재산으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 영업이익이나 현금흐름을 현재가치로 할인하거나 환원하는 방법으로 감정평가하되, 다만 무형재산의 수익성에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다.

 

(4)   위와 같이 감정평가법, 감정평가에 관한 규칙, 감정평가 실무기준에 의하면, 권리금 중 무형재산의 감정평가는 수익환원법에 의하는 것이 원칙이고, 수익환원법은 대상물건이장래산출할 것으로 기대되는 순수익이나미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가법이므로, 원고와 피고가 과거 2014. 6. 13. 이 사건 임대차계약을 체결하면서 정하였던 차임을 기준으로 하여 무형재산의 가액을 평가할 수는 없고, 이 사건 임대차계약 종료 당시의 시장의 차임을 기준으로 하여 무형재산의 가액을 평가하여야 한다.

 

3.    서울북부지방법원 2022. 7. 5. 선고 202137046 판결

 

(1)   감정인의 감정 결과는 그 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 존중하여야 한다(대법원 2007. 2. 22. 선고 200470420, 70437 판결 참조).

 

(2)   상가건물임대차보호법 제10조의7국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고 규정하고 있고, 이에 따른 감정평가 실무기준(국토교통부 고시 제2016-895)에 의하면, 권리금은 유형재산과 무형재산으로 구성되고, 무형재산은 영업을 하는 자 또는 영업을 하려고 하는 자가 영업활동에 사용하는 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 물리적·구체적 형태를 갖추지 않은 재산을 말하며, 무형재산을 감정평가할 때에는 원칙적으로 수익환원법을 적용하여야 하고, 무형재산을 수익환원법으로 감정평가할 때에는 무형재산으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 영업이익이나 현금흐름을 현재가치로 할인하거나 환원하는 방법으로 감정평가하되, 다만 무형재산의 수익성에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다고 정하고 있다.

 

(3)   감정인 소외 3은 제1심 법원의 감정촉탁에 따라 시설권리금은 구조 · 규격 · 형식 · 용량 · 시공정도 및 현상 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 평가(사용가치 기준으로 평가)하되, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가를 하였고, 무형권리금은 영업의 내용 · 종류 · 규모 및 현황 등을 종합적으로 참작하여 수익환원법으로 평가하였다. 이 사건 감정 역시감정평가 및 감정평가사에 관한 법률의 시행규칙인감정평가에 관한 규칙에 따르고 있고 앞서 본 기준에 부합하며 합리성이 인정된다.

 

(4)   수익환원법은 대상물건이장래산출할 것으로 기대되는 순수익이나미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가법이므로, 무형재산 평가는 실제 그 가치 상당액을 합리적인 기준에 따라 평가하면 되는 것이지 반드시 관할세무서에 신고한 영업이익을 전제로 권리금을 산정하여야 할 필요는 없으므로, 이와 다른 전제에 선 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

 

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작성일시 : 2024. 3. 6. 11:00
:

 

1.    사안의 개요

 

(1)   임차인이 신규 임차인 후보자를 임대인에게 주선 BUT 임대인 거절 

(2)   임대인이 임차인이 주선하는 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시

(3)   임차인이 신규임차인에게 지급받기로 한 계약 권리금은 8,000만 원 BUT 소송 중 법원의 감정인의 권리금 감정액은 30,333,290

 

2.    판결의 요지 

 

(1)   임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지정당한 사유없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절함으로써 임차인이 신규임차인과의 권리금계약에 따라 권리금을 지급받는 것을 방해하는 경우에는, 임대인은 그로 인해 임차인에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있다[상가건물 임대차보호법(이하상가임대차법이라 한다) 10조의4 1항 본문 제4]. 임대인 피고는 특별한 사정이 없는 한 임차인 원고에게 그 손해를 배상할 책임이 있다.

 

(2)   임대인(피고) 반박 주장 - 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 임대인에게 제공해야 하는데, 위 규정을 위반하였으므로, 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임이 성립하지 않는다고 주장. 그러나 상가임대차법 제10조의4 5항은 신규임차인의 권리금과 관련한 자력 여부 등에 대하여 임대인에게 정보를 제공하도록 정하고 있지 않은 점, 피고가 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 명백히 밝혔기 때문에 원고로서도 신규임차인의 보증금 및 차임을 지급할 자력 등에 대한 정보를 더 이상 제공할 필요가 없게 되었던 점, 상가임대차법 제10조의4 2항 제1호는임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우에 신규임차인과 임대차계약의 체결을 거절하는 것에 정당한 사유가 있다고 규정하고 있을 뿐이지, 임차인이 상가임대차법 제10조의4 5항을 위반하였다 하여, 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상책임이 발생하지 않는다고 볼 근거는 없는 점 등에 비추어 보면, 원고가 위와 같은 정보를 제공하지 않았다고 하더라도, 피고가 신규임차인과 임대차계약의 체결을 거절한 것에 정당한 사유가 있다고 할 수 없다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.

 

(3)   상가임대차법 제10조의4 3항은임대인이 제1항을 위반한 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.”고 규정하고 있다. 결국 이 사건에서 피고의 권리금 회수기회 방해 행위로 인한 손해배상액은 권리금 계약에 따른 권리금 액수와 이 사건 임대차계약 종료 당시 권리금 상당액 중 적은 금액인 30,333,290원으로 봄이 타당하다.

 

첨부: 대구지방법원 2023. 4. 4. 선고 2022가단114185 판결

KASAN_임대인의 상가임대차 권리금 상당 손해배상 책임 – 계약금액 vs 감정금액 중 낮은 금액 대구지방법원 2023. 4. 4. 선고 2022가단114185 판결.pdf
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작성일시 : 2024. 3. 6. 09:09
:

 

(1)   감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하고(대법원 2009. 7. 9. 선고 200667602 판결),

 

(2)   또한 법원은 감정인의 감정 결과 일부에 오류가 있는 경우에도 그로 인하여 감정사항에 대한 감정 결과가 전체적으로 서로 모순되거나 매우 불명료한 것이 아닌 이상, 감정 결과 전부를 배척하여야 할 것이 아니라 그 해당되는 일부 부분만을 배척하고 나머지 부분에 관한 감정 결과는 증거로 채택하여 사용할 수 있다(대법원 2012. 1. 12. 선고 200984608 판결).

 

(3)   불리한 감정결과에 대해 다른 감정인을 선정해 재감정을 요청하는 방안은 실무상으로는 거의 받아들여지지 않습니다. 다른 감정인 선임해서 기존 감정인과 다른 감정결과가 나왔을 때 재판부에서 어느 결과를 받아들일지 난감한 상황에 처하기 때문입니다. 감정은 법원이 해당 쟁점에 대한 전문적 식견이 부족하여 전문가의 평가 및 의견을 구하는 것이므로 복수의 다른 의견보다 단일한 의견을 받기를 원합니다.

 

(4)   소송당사자는 법원의 감정절차에 앞서 사적으로 미리 감정을 의뢰하여 감정결과를 받아 참고하는 것이 바람직합니다. 다만 사적 감정결과를 의견서로 제출하더라도 상대방에서 다른 감정결과를 제출할 수 있으므로 재판부는 양측에서 감정인 선정, 감정항목, 감정절차 등에 동의한 후 진행하는 정식 감정절차에 따른 감정결과를 우선 적용합니다. 원칙적으로 양측에서 서로 다른 감정결과를 제출하였다면 재판부에서 그 중 하나를 선택할 수도 있지만, 실무상 상대방에서 동의하지 않고 다툴 것이므로 통상 중립적인 제3자에게 정식 감정을 의뢰하는 방안을 택할 것입니다.

 

(5)   감정결과가 제출된 후에는 당사자는 기존 감정인에 대한 사실조회신청을 통해 감정결과에 대한 의견을 제출하면서 본인에게 유리한 의견을 구하는 방식을 취할 수 있습니다. 그 과정에서 다른 감정전문가의 의견을 첨부하는 방안도 있습니다. 사실조회 신청에서 전문가의 식견이 반영되면 기존 감정인에게 감정결과에 대한 보정이나 의견 변경의 가능성도 있기 때문입니다.

 

(6)   상가의 권리금은 크게 유형재산평가액과 무형재산평가액으로 구분되고, 유형재산평가액은 시설권리금, 무형재산평가액은 영업권리금과 바닥권리금으로 나누어 평가됩니다. 유형재산의 평가를 위해서는 시설물 목록이, 무형재산의 평가를 위해서는 사업자등록증, 3년간의 소득금액증명서, 영업허가증 등이 필요합니다. 국토교통부 고시 감정평가 실무기준에서 권리금 감정에 대해 유형재산은 원가법, 무형재산은 거래사례비교법 또는 수익환원법에 따라 평가하도록 규정합니다.

 

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작성일시 : 2024. 3. 5. 16:22
:

1.    사안의 개요

 

(1)   아파트 분양권 매매계약 체결, 매수인 원고, 매도인 피고에게 계약금 지급

(2)   매수인이 중도금, 잔금 기한 전 매도인 계좌로 중도금, 잔금, 4회 송금

(3)   매도인 피고는 매수인 원고의 송금사실을 알고서 그 직후부터 수차례에 걸쳐 반환하겠다고 고지함

(4)   원심 판결 요지: 매수인 원고가 일방적으로 잔금 지급기일 이전에 2,000만 원을 송금하였다는 사정만으로 매도인인 피고의 약정해제권 행사에 영향을 미칠 수 없으므로, 피고가 계약금의 배액을 상환하면서 해제 의사표시를 하여 적법하게 해제되었다. 매도인 승소 판결

(5)   대법원 판결 요지: 매도인 승소, 원심판결 유지, 매수인의 상고 기각

 

2.    대법원 판결 요지

 

(1)   매도인이 민법 제565조에 따라 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 하여야 하는데, 이때이행의 착수는 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로, 단순히 이행의 준비를 하는 것으로는 부족하지만, 반드시 계약 내용에 들어맞는 이행의 제공에까지 이르러야 하는 것은 아니다.

 

(2)   또한, 민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자 일방이 이미 이행에 착수한 경우 필요한 비용을 지출하였을 것임은 물론 계약이 이행될 것으로 기대하고 있다고 볼 수 있으므로, 이 단계에서 상대방이 계약을 해제함에 따라 입게 될 불측의 손해를 방지하려는 것으로, 이행기의 약정이 있더라도 당사자가 채무의 이행기 전에 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등의 특별한 사정이 없는 이상, 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다(대법원 1993. 1. 19. 선고 9231323 판결, 대법원 2006. 2. 10. 선고 200411599 판결 등 참조).

 

(3)   한편 부동산 매매계약에서 중도금 또는 잔금 지급기일은 일반적으로 계약금에 의한 해제권의 유보기간의 의미를 가진다고 이해되고 있으므로, 계약에서 정한 매매대금의 이행기가 매도인을 위해서도 기한의 이익을 부여하는 것이라고 볼 수 있다면, 채무자가 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 할 수 있다.

 

(4)   이에 해당하는지 여부는 채무 내용, 이행기가 정하여진 목적, 이행기까지 기간의 장단 및 그에 관한 부수적인 약정의 존재와 내용, 채무 이행행위를 비롯하여 당사자들이 계약 이행과정에서 보인 행위의 태양, 이행기 전 이행행위가 통상적인 계약의 이행에 해당하기보다 상대방의 해제권의 행사를 부당하게 방해하기 위한 것으로 볼 수 있는지, 채권자가 채무자의 이행의 착수에도 불구하고 계약을 해제하는 것이 신의칙에 반한다고 볼 수 있는지 등 여러 가지 사정을 종합하여 구체적으로 판단해야 한다.

 

(5)   구체적 사안에 대한 대법원 판결 이유: 이 사건 계약의 내용, 잔금 지급기일을 정하는 외에 사전 지급에 관한 특약까지 명시한 점, 원고가 잔금 지급기일에 앞서 송금한 액수 및 명목, 이에 대한 피고의 반응과 조치, 그러한 상황 하에서 피고의 계약해제권 행사가 계약의 구속력의 본질을 침해하는 등 신의칙에 반하거나 원고에게 예측하지 못한 손해를 가한 것으로 볼 수 있는지 등을 종합하여, 이 사건에서는 잔금 지급기일과 관련하여 매도인인 피고에게도 기한의 이익이 인정되므로 원고가 잔금 지급기일 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다.

 

첨부: 대법원 2024. 1. 4. 선고 2022256624 판결

대법원 2024. 1. 4. 선고 2022다256624 판결.pdf
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KASAN_부동산 매매계약에서 매수인의 일방적 중도금, 잔금 선지급 후 매도인의 계약해제권 행사 – 인정하는 특별한 사유 대법원 2024. 1. 4. 선고 2022다256624 판결.pdf
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작성일시 : 2024. 1. 17. 15:00
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(1)   상가 건물의 공유자들이 건물 외벽에 건물을 임대한다는 문구와 건물 관리소장의 전화번호가 연락처로 기재된 광고물을 설치하였는데, 공인중개사가 관리소장에게 임대 가능하다는 답변을 듣고 임차사로부터 의뢰를 받아 건물을 소개하여 임대차계약이 체결 사안

 

(2)   공인중개사가 해당 중개업무를 의뢰하지 않은 거래당사자로부터 중개보수를 지급받을 수 있는지 여부 - 원칙적 소극, 공인중개사의 중개대상물에 관한 확인·설명의무의 상대방 중개의뢰인, 공유자, 구분소유자, 중개의뢰인이 아닌 거래당사자가중개대상물 확인·설명서에 기명·날인을 한 경우 중개수수료를 지급하기로 하는 약정에 관한 의사표시 해당 여부 - 원칙적 소극

 

(3)   원심 판결 요지: ① 공인중개사 원고가 공유자 피고들로부터 중개의뢰를 받았다고 인정할 직접적 증거는 없으나, ② 한 쪽으로부터만 중개의뢰를 받았더라도 중개업무의 특성상 부분적으로는 중개의뢰를 받지 않은 쪽의 중개업무도 간접적으로 수행하여야 하므로, 중개를 명시적으로 의뢰하지 않은 거래당사자라 할지라도 중개수수료를 지급하지 않겠다는 의사를 명백히 표시하지 않는 한 중개수수료 지급의무를 부담하고, ③ 원고와 피고들 사이에 중개대상물 확인·설명서의중개보수 등에 관한 사항란에 기재된 바와 같이 중개수수료를 지급하기로 하는 약정이 성립하였다고 판단하였음, 공유자들은 공인중개사에게 중개수수료를 지급할 의무가 있다.

 

(4)   대법원 판결 요지: 원심판결 파기·환송

 

(5)   대법원 판결 이유: ① 원고가 임차인으로부터 중개의뢰를 받아 알선 행위를 하는 과정에서 거래당사자 쌍방의 의사를 조정·전달하는 행위를 하였다고 하여 그것만으로 임대인인 피고들의 중개의뢰 또는 중개수수료 지급 약정의 성립을 당연히 긍정하여야 하는 사정에 해당하는 것은 아닌 점, ② 피고들의 중개수수료 지급의무가 인정되기 위해서는 원고에 대하여 중개수수료를 지급하기로 하는 별도의 약정이 존재하였어야 하는데, 별다른 증거가 없는 점, ③ 원고가 작성한중개대상물 확인설명서에 피고들의 기명·날인도 포함되어 있으나, 피고들의 원고에 대한 중개의뢰 사실 자체를 인정하기 어려운 상황에서는 그와 같은 기명·날인이 해당 서면을 영수하였다는 의미를 넘어 중개의뢰 또는 중개수수료 지급 약정의 성립에 관하여 특별한 의미를 가진다고 단정하기는 어려운 점, ④ 피고 3의 단편적인 발언이 중개수수료 지급 약정의 성립을 뒷받침하는 간접사실에 해당한다고 보기 어렵고, 원고는 이 사건 임대차계약이 체결되기 불과 5일 전인 2021. 5. 20. 피고들 중 1명을 처음으로 만났을 뿐 그 전까지는 피고들과 직접 의사교환을 한 적이 없으며, 피고들은 이 사건 임대차계약 체결 과정에서 주로 이 사건 건물의 관리소장을 통하여 원고와 상호간 의사를 나누었을 뿐인데다가 중개수수료 지급에 관한 별도의 언급이나 협상도 없었던 점 등을 종합하여, 이러한 정황은 피고들과 원고 사이에 중개의뢰 및 중개수수료 지급 약정의 성립을 인정하기에는 상당히 이례적인 정황.

 

(6)   공인중개사법 제2조 제1호는중개에 관하여3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것이라고 정하였다. 이러한중개에는 중개업자가 거래의 쌍방 당사자로부터 중개의뢰를 받은 경우뿐만 아니라 일방 당사자의 의뢰로 중개대상물의 매매 등을 알선하는 경우도 포함된다(대법원 1995. 9. 29. 선고 9447261 판결, 대법원 2021. 7. 29. 선고 2017243723 판결 등 참조).

 

(7)   공인중개사법 제32조 제1항 본문은개업 공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다.”라고 정하였으므로, 공인중개사가 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경을 알선하는 행위를 하였더라도, 해당 중개업무를 의뢰하지 않은 거래당사자로부터는 별도의 지급 약정 등 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 중개보수를 지급받을 수 없다.

 

(8)   공인중개사법 제25조 제1항에서 정한 공인중개사의 중개대상물에 관한 확인·설명의무는 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에 대하여 인정되는 것이므로, 공인중개사가 공인중개사법 제25조 및 공인중개사법 시행령 제21조에 따라 작성한중개대상물 확인·설명서의 직접적인 대상자 역시 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에 한정된다. 따라서 공인중개사법 시행령 제21조 제1항 제3호에서 공인중개사가 공인중개사법 제25조 제1항에 따라 확인·설명할 사항 중중개보수 및 산출내역을 명시한 것도 중개의뢰인과의 관계에서만 의미를 가지고, 비록 공인중개사법 시행령 제21조 제3항이 공인중개사로 하여금 중개의뢰인이 아닌 거래당사자에게도 위 서면을 교부할 의무를 부과하였지만, 이는 행정적 목적을 위해 공인중개사에게 부과한 의무일 뿐 공인중개사의 중개대상물에 관한 확인·설명의무의 대상을 중개의뢰인이 아닌 거래당사자에 대해서까지 확대하는 취지라고 볼 수는 없다. 그러므로 중개의뢰인이 아닌 거래당사자가중개대상물 확인·설명서에 기명·날인을 하였더라도, 이는 공인중개사로부터중개대상물 확인·설명서를 수령한 사실을 확인하는 의미에 불과할 뿐중개보수 등에 관한 사항란에 기재된 바와 같이 중개수수료를 지급하기로 하는 약정에 관한 의사표시라고 단정할 수 없다.

 

첨부: 대법원 2024. 1. 4. 선고 2023252162 판결

대법원 2024. 1. 4. 선고 2023다252162 판결.pdf
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KASAN_상가점포 관리소장 vs 중개인 협의 후 임대차계약, 구분소유자, 공유자에게 중개보수청구 – 중개의뢰인 아닌 소유자는 중개보수 부담주체 아님 대법원 2024. 1. 4. 선고 2023다252162 판결.pdf
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작성일시 : 2024. 1. 17. 14:00
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(1)   임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다.

 

(2)   실제 거주하려는 의사의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다.

 

(3)   이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치ㆍ모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다.

 

(4)   원고가 이 사건 아파트에 실제 거주한다는 이유로 피고들의 갱신요구를 거절하려면 그에 대한 증명책임을 부담하므로 실제 거주한다는 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정을 주장ㆍ증명할 필요가 있다. 그러나 위와 같은 사정을 보면 원고가 드는 사정만으로는 원고나 원고 부모가 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 가공된 것이 아니라는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도라고 인정하기에는 의문의 여지가 있다. 따라서 원심으로서는 위와 같은 사정뿐만 아니라 원고나 원고 부모가 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사에 관한 다른 사정이 있는지 등 앞서 본 사정을 종합하여 심리함으로써 원고나 원고 부모의 실제 거주하려는 의사가 가공된 것이 아니라는 것을 통상적으로 수긍할 수 있는 것인지 판단하였어야 했다.

 

(5)   그런데도 원심은 이러한 사정을 충분히 심리하지 아니한 채 원고의 실제 거주 의사에 개연성이 있고 그러한 의사와 명백하게 모순되는 행위를 찾을 수 없다는 이유로 원고의 갱신거절이 적법하다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 주택임대차보호법 제6조의3 1항 단서 제8호의 증명책임 등에 관한 법리를 오해함으로써 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다

 

첨부: 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022279795 판결

대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결.pdf
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KASAN_주택임대인의 실거주 이유 임대차 갱신요구 거절 사안 – 임대인의 입증책임, 실거주의사 인정 판단기준 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결.pdf
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작성일시 : 2023. 12. 27. 11:00
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1.    사안의 개요 및 판결 요지

 

(1)   편의점 소유자 겸 운영자가 상가 내 같은 층의 24시간 무인 아이스크림 등 할인점 운영자를 상대로 업종제한약정 위반을 이유로 영업금지를 청구한 사안

 

(2)   하급심 판결 - 원고들의 편의점과 피고의 아이스크림 등 할인점은 업종 제한 약정의 적용을 받는 동종업종이라고 볼 수 없고, 할인점으로 인한 편의점의 매출하락을 인정할 구체적인 자료도 없어 영업상 이익의 침해를 인정하기도 어렵다고 판단, 편의점 패소 판결

 

(3)   대법원 판결 - 24시간 할인점과 편의점이 동종업종으로 볼 여지가 많을 정도로 영업내용과 방식에서 유사한 점, 같은 상가건물 내 같은 층에 인접하여 배후 아파트 주민들을 주된 고객층으로 공유하고 있으므로 업종제한약정의 체결로 의도한 영업권의 독점적 보장 범위 내에 있다고 봄이 약정에 관한 합리적 의사해석인 점, 경쟁업체로 인한 매출 하락 정도가 거래관념상 통상 수인하여야 할 정도를 넘는 것으로 보이는 점 등에 비추어 업종제한약정 위반에 해당할 수 있다. 업종제한 및 영업금지청구 인정 취지, 원심판결 파기·환송

 

2.    판단기준 법리 대법원 판결 요지

 

(1)   업종 제한 약정 위반 여부의 판단 방법 - 건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 한다.

 

(2)   따라서 이와 같은 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2009. 12. 24. 선고 200961179 판결, 대법원 2012. 11. 29. 선고 201179258 판결 등 참조).

 

(3)   상가를 분양하는 계약에서 업종 제한 약정을 하면서도 그 업종의 의미 및 영업범위에 관하여 따로 정하지 않은 경우에는, 그 업종의 사전적 의미, 일반적으로 행해지는 그 업종의 영업내용, 한국표준산업분류표의 분류기준 등을 모두 종합하여 결정하되, 획일적ㆍ절대적으로 결정할 것이 아니라 상가가 위치한 도시와 아파트단지의 규모, 그 상가의 크기와 상권형성 정도, 인근 동종업종의 상황 등도 아울러 고려하여, 지정된 업종의 점포 입점자가 거래관념상 통상적으로 수인하여야 할 정도를 넘는 약정 위반인지 여부를 판단하여야 한다(대법원 2007. 9. 21. 선고 200663747 판결 등 참조).

 

첨부: 대법원 2023. 12. 14. 선고 2023270047 판결

대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다270047 판결.pdf
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KASAN_상가 업종제한, 독점권 약정, 영업금지인정 범위 - 편의점 vs 무인 아이스크림 할인점 대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다270047 판결.pdf
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작성일시 : 2023. 12. 27. 10:00
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1. 상가건물 임대차보호법 관련 조항

 

상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

 

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

 

2. 대법원 판결 요지

 

권리금 회수기회 보호의무의 예외 조항인상가건물을 1 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우의 의미

 

상가임대차법 제10조의4의 문언과 체계, 입법 목적과 연혁 등을 종합하면, 구 상가임대차법 제10조의4 2항 제3(이하이 사건 조항이라 한다)에서 정하는임대차 목적물인 상가건물을 1 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 (1) 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, (2) 실제로도 1 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다.

 

3. 실무적 함의

 

상가 임차인이 상가 권리금을 잃게 되는 사유로서, 임대인이 상가를 1 6개월 비워 두고 임대료를 포기한다면 그 요건을 충족하기 때문에 현실적으로 얼마든지 발생할 수 있습니다. 따라서 임차인 입장에서 권리금을 거래할 때 반드시 고려해야 할 것입니다.

 

, 임대인은 권리금의 직접 당사자는 아니지만 부담을 느낄 정도로 무리한 권리금을 요구하는 경우라면 임대인이 위 공실유지 사유를 들어 신규 임차인과 사이에 임대차 계약 자체를 거절하는 경우 기존 임차인은 권리금 자체를 인정받지 못할 수도 있습니다.

 

또한, 임대인이 상가의 업종을 바꾸려고 하는 경우(예를 들어 미풍양속을 저해하는 업종을 회피하려는 목적 등) 해당 점포를 1 6개월 동안 공실로 유지하는 방법으로 대응하면 기존 임차인은 권리금을 상실하게 될 것입니다.

 

첨부: 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019285257 판결

 

KASAN_상가점포 권리금 보호규정의 예외 사유 - 1년 6개월 공실유지 요건 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결.pdf
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대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결.pdf
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작성일시 : 2023. 12. 13. 10:20
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1.    사안의 개요

 

(1)   약국상가 2008. 7. 14. ~ 2023. 2. 28. 임대인계약 5차례 계약

(2)   임대인 2022. 12. 22. 임차인에게 상가임대차 계약종료 예정 통지

(3)   임차인 2022. 12. 28. 신규임차인 희만자에게 권리금 약10억원 권리금계약 체결  

(4)   임차인 2023. 1. 10. 임대인에게 신규임차인 소개 내용증명 + 2023. 1. 27. 임대인과 대면 BUT 합의 실패

(5)   임대차계약 2023. 2. 28. 기간 만료 종료 및 임차인 2023. 8. 31. 약국상가 명도

(6)   소송 중 감정평가 임대차 종료일 기준 권리금 감정액 약 95천만원

 

2.    판결요지 임대인에게 권리금 감정액의 80% 해당하는 약 76천만원 지급명령

 

(1)   상가임대차법 제10조의4 1항 제4, 3항에 의하면, 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 등으로 임차인의 권리금 회수를 방해하여서는 아니되고, 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

 

(2)   상가임대차법 제10조의4 3항에 의하면, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약의 체결을 거절함으로써 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다   .

 

(3)   감정결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2009. 7. 9. 선고 200667602, 67619 판결 참조).

 

(4)   권리금 회수 방해로 인한 손해배상의 경우에도 손해의 공평한 부담이라는 손해배상법의 기본 이념이 적용되어 공평의 원칙에 따라 손해배상책임을 제한할 수 있다.

 

(5)   이 사건 손해배상책임을 80%로 제한함이 타당하다.

 

  A.      무형자산평가액은 임차인이 영업을 영위하여 형성한 브랜드, 고객, 영업 노하우 등에 대한 영업권리금과 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 지역권리금 등으로 구성된다.

 

  B.      임차인은 당초 서점으로 사용되었던 이 사건 점포를 임차하여 약국을 운영하기 위하여 실시한 인테리어 공사의 규모 등을 고려하면 이 사건 점포의 무형재산평가액 중 임차인인 반소원고의 기여로 형성된 부분이 차지하는 비중이 높다고 볼 수 있다.

 

  C.      한편, 이 사건 점포는 버스정류장과 역 인근에 위치해 있고, 그 주위에 근린생활시설 및 공공편익시설 등이 혼재하는 상가지대에 있어 제반 입지조건 및 주위환경이 비교적 양호한 편이며, 임대인이 이 사건 건물을 위한 주차장으로 사용할 목적으로 인근 토지를 매입하여 주차면수를 추가로 확보하였는바, 이러한 임대차목적물의 지리적 입지 조건과 그로 인한 장소적 이익은 임차인의 영업과정에서 전적으로 형성하였다고 보기 어렵다.

 

  D.     임차인은 이 사건 점포에서 17년 이상 약국을 운영하면서 그 영업이익을 통해 투자비용의 일정 부분을 회수할 기회를 가졌던 것으로 보인다. 이 사건 임대차계약이 2005. 7. 29. 최초로 체결될 당시에는 상가임대차법에 권리금 회수기회 보호에 관한 규정이 없었고, 그 후 임대차기간 중인 2015. 5. 13. 상가임대차법이 개정되면서 위 규정이 신설된 점을 고려한다면, 임대인인 반소피고에게 최초 계약 당시 예상하지 못한 부담에 해당하는 것으로 보인다.

 

첨부: 대구지방법원 2023. 11. 23. 선고 2023가합204303 판결

 

KASAN_임대인에게 약국권리금 감정액 80% 약7억6천만원 지급명령 인정 대구지방법원 2023. 11. 23. 선고 2023가합204303 판결.pdf
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대구지방법원 2023. 11. 23. 선고 2023가합204303 판결.pdf
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작성일시 : 2023. 12. 8. 10:00
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1.    법 규정

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 29(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지) ① 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다37(의결권) ① 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 제12조에 규정된 지분비율에 따른다. ② 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다. 38(의결 방법) ① 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수  의결권의 과반수로써 의결한다. ② 의결권은 서면이나 전자적 방법(전자정보처리조직을 사용하거나 그 밖에 정보통신기술을 이용하는 방법으로서 대통령령으로 정하는 방법을 말한다. 이하 같다)으로 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있다

 

2.    관리단 의결만으로 분양계약의 업종독점권 폐지 불가 + 기존 업종독점 권리자의 동의 필요 - 대법원 2007. 2. 8. 선고 200665842 판결

 

(1)   분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하거나 구분소유자들 사이에서 각 구분소유의 대상인 점포에서 영위할 영업의 종류를 정하였다고 하더라도 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의에 의하여 이를 변경할 수 있고(대법원 2005. 11. 10. 선고 200345496 판결 참조),

 

(2)   집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1, 38조 제1항의 각 규정에서 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단이 당연히 설립되어 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업을 시행하게 되고, 그 관리단 집회의 의사는 위 법 또는 규약에 특별한 규정이 없는 경우 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로써 의결한다고 정하고 있음은 원심 판시와 같다.

 

 

(3)   그렇지만 관리단이 그 결의에 의하여 분양계약에 따른 업종제한 약정을 변경 폐지할 수 있는 것은 실질적으로 분양자(분양회사)의 업종제한 설정(분양자의 업종변경에 대한 동의권은 기존의 지정업종 입점자의 동의가 없는 한 사실상 그 행사가 불가능한 경우가 많다) 등의 지위를 대신한다는 의미가 있을 뿐만 아니라 위 분양계약상의 업종제한 약정의 동기나 그 경위, 이를 둘러싼 수분양자 등 입점자들의 기득권에 대한 기대 및 수인 상태나 그 정도 등에 비추어 보면, 분양계약상의 업종제한의 변경이나 폐지 결의에는 관리단 자체의 정관이나 자치규약 또는 관리규약에서 규정한 의사정족수 및 의결정족수를 충족하는 외에 기존의 지정업종 입점자의 동의가 필요하다.

 

3.     관리단 의결 방법  

 

(1)   대법원 2011. 10. 13. 선고 200965546 판결 - 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 규정하고 있는 결의 요건을 구분소유자의 수와 의결권의 수로 정함으로써 집합건물에 대하여 인적 측면에서 공동생활관계와 재산적 측면에서 공동소유관계를 함께 고려하여 공정하고 원활하게 이를 유지, 관리하려는 데 그 입법취지가 있는 점과 위 규정의 문언이구분소유자라고 정하고 있는 점에 비추어 보면 위 규정에서 정한 구분소유자의 서면 결의의 수를 계산함에 있어서 한 사람이 그 집합건물 내에 수 개의 구분건물을 소유한 경우에는 이를 1인의 구분소유자로 보아야 한다.

 

(2)   부산지방법원 2006. 11. 1. 선고 2006가합7153 판결집합건물법 제38조 제1항에 의하면, 관리단집회의 의사는 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로써 의결한다고 규정하고 있는데, 집합건물법이 이와 같이 지분비율에 의한 의결권(집합건물법 제37, 12조 참조)의 과반수라는 요건 외에 구분소유자의 과반수라는 요건을 또다시 요구하고 있는 것, 집합건물이 물권으로서의 재산적 측면과 소유자집단 또는 공동생활집단으로서의 인적 측면이라는 양면성을 가지는 점을 고려하여, 특정 소수의 구분소유자가 집합건물의 대부분을 소유하고 있는 때에 의결권의 비율만으로 관리단집회의 의사가 결정되는 것으로 한다면 그들의 전횡을 막을 수 없게 되므로 그러한 전횡을 막고, 구분소유건물의 공정 공평하고 원활한 유지 관리를 위함이라고 볼 것인바, 그와 같은 위 집합건물법의 규정취지에 비추어 구분소유자 중 1인이 다수의 구분소유권을 가지고 있다고 하더라도 구분소유자의 수를 계산함에 있어서는 이를 1인으로 보아야 할 것이다.

 

(3)   서울고등법원 2011. 7. 21. 선고 201065841 판결: 집합건물법은 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 그가 소유하고 있는 전유부분의 면적비율에 의하고(37조 제1), 관리단집회의 의사는 위 법 또는 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로써 의결하도록(38조 제1) 규정하고 있는바, 관리단집회의 의사정족수 및 의결정족수의 충족 여부를 판단함에 있어서는 구분소유자가 소유하고 있는 구분소유권의 개수를 고려함이 없이 자연적 의미에서의 구분소유자 숫자를 기준으로 하여야 한다고 봄이 상당하다. 피고가 관리단집회 소집 당시 구분소유자들에게 송부한 위임장 양식에는 인감증명서, 주민등록증, 운전면허증 중 하나를 위임인 본인확인서류로서 위임장에 첨부하도록 기재되어 있으나, 피고의 관리규약에서는 대리인에 의하여 의결권을 행사할 경우 대리권을 수여하는 것을 증명하는 서면을 집회개최 전까지 제출하도록 하고 있을 뿐 반드시 위와 같은 본인확인서류를 제출하도록 하는 규정을 두고 있지 않는바, 위임장 양식에 기재된 첨부서류는 본인의 위임의사를 확인하기 위한 여러 방법들 중 하나의 의미를 가질 뿐 그 제출이 강제되는 것이라고 보기는 어려우므로, 위임장의 다른 기재 등에 의하여 본인의 위임의사가 진정한 것임이 확인되는 이상 위와 같은 본인확인서류가 첨부되어 있지 않다고 하여 그 위임장에 의한 의결권행사를 무효로 볼 것은 아니다.

 

KASAN_집합건물법 관리단, 규약 제정, 변경, 의결방법, 법규정 및 판결 – 상가점포 업종독점, 업종제한 분쟁.pdf
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작성일시 : 2023. 12. 7. 16:29
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1.    분양계약서 업종제한 관련 특약 사항

 

(1)   해당 상가점포 분양계약에는임대차계약 승계조건임, 잔금일이후부터 월세수취권 발생함, 약국 등으로 사용하거나 임대 줄 수 없음. 상기 호실은 미용실 독점임이라는 특약사항이 포함

 

(2)   다른 상가점포 분양계약서에는, ‘약국으로 사용하거나 임대하는 것은 금지한다’(상가 O, P호 공급계약서), ‘본건 Q호는 담배·제과·약국 등으로 입점 불가함. , 편의점 입점시 담배 가능하고, 타 상가에 비입점시 제과점 가능함’(상가 Q호 공급계약서), ‘약국으로 사용 및 임대차는 금지함’(상가 T호 공급계약서) – 법원 판단: 특정 업종을 지정한 것이 아니라, 특정 업종의 영업을 금지하는 내용의 특약사항이 포함되어 있을 뿐이다.

 

2.    상가점포 관리대장 집합건축물대장 용도 업종 기재사항

 

(1)   해당 점포 용도: “1종근린생활시설(미용원)” 문제 점포 상가 E호에 관한 집합건축물대장에는 그 용도가2종근린생활시설(일반음식점)”으로 등재된 사실도 인정된다.

 

(2)   원고 주장 - 분양자가 상가의 구분 점포별 용도를 지정하여 분양하였고, 그 용도가 집합건축물관리대장에 반영되었으며, E호 역시 그 용도가 일반음식점으로 제한되었다.

 

 

(3)   법원 판단: 개별 구분 점포에 대한 공급계약에 사용 용도나 업종을 지정하지 않은 이상, 집합건축물관리대장의 용도란 기재와 같이 업종이 지정되었다고 단정할 수 없다.

 

(4)   각 집합건축물관리대장상의 용도가 변경된 사실을 알 수 있다. 이와 같은 사실은 집합건축물관리대장상의 용도란 기재는 이 사건 상가 내 각 구분 점포의 이용 현황을 반영한 것일 뿐, 업종 지정 또는 제한을 반영한 것이 아니라는 점을 뒷받침한다.

 

 

(5)   집합건축물관리대장의 용도란 기재를 근거로 이 사건 상가의 각 구분 점포 별로 용도가 지정되어 있었다거나, 이 사건 상가 E호의 용도가 일반음식점으로 제한되어 있었다고 인정할 수는 없다.

 

3.    상가 관리단 규약 검토

 

(1)   상가점포들이 분양된 이후 제정된 이 사건 상가 관리규약 제14조는구분소유자 및 점유자 2/3 이상과 구분소유자 지분율 50% 이상이 반대할 경우 동종 업종의 입점을 제한할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 기존과 같은 업종으로의 변경이 원칙적으로 허용됨을 전제로 한다.

 

(2)   상가의 구분 점포들이 분양 당시 모두 업종이 지정되어 있었다고 보더라도, 이 사건 상가 관리규약의 제정으로서 업종제한 약정은 그 효력을 상실하였다고 봄이 타당하다.

 

 

(3)   상가 관리규약 제9조 제1항에는 구분소유자 및 점유자의 권리로서 ‘전유 부분에서 독립적인 영업행위 등을 할 수 있는 권리가 규정되어 있을 뿐이고, 이는 상가를 구성하는 구분 점포들에 대하여 업종이 지정되어 있다거나, 독점적인 영업권을 부여하는 내용이 아니다.

 

첨부: 서울남부지방법원 2023. 1. 12. 선고 2021가합108026 판결

 

KASAN_상가 분양계약서 업종독점 특약, 상가건물관리대상 용도 기재사항, 관리단 규약 검토 – 상가업종 독점권 불인정 서울남부지방법원 2023. 1. 12. 선고 2021가합108026 판결.pdf
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서울남부지방법원 2023. 1. 12. 선고 2021가합108026 판결.pdf
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작성일시 : 2023. 12. 7. 11:00
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1.    사안의 개요 - 분양계약서 내용

 

(1)   “수분양자는 분양자가 계약 시 지정한 업종에 따라야 한다.”(8조 제1), “수분양자는 점포개설시 이미 개설되어 영업 중인 동일한 업종으로 영업할 수 없다.”(8조 제2)

 

(2)   이 사건 분양계약서에는 이 사건 상가 개별 호실의 지정업종이 J호는완구점’, G호는아동복’, H호는내의류지정

 

 

(3)   원고 회사는 00여년 전부터 G, H호 점포에 프랜차이즈 편의점 직영점 운영

 

(4)   피고가 동일한 상가 건물 점포에 다른 브랜드 편의점 입점하지 영업금지청구소송 제기

 

 

(5)   1심 법원 원고 패소, 업종독점권 불인정

 

2.    법원의 판단 요지   

 

(1)   원고가 제출한 증거만으로는 피고에게편의점, 슈퍼마켓, 마트, 기타소매점을 포함한 동종업종 등의 영업을 제한할 의무가 있다고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

 

(2)   이 사건 분양계약에서 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하는 것은 수분양자에게 해당 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어있는 것이라고 볼 수 있으나, 이 사건 상가 G, H호에 지정된 업종은아동복내의류’일 뿐이고, 분양자가 다른 점포의 수분양자에게편의점, 슈퍼마켓, 마트, 기타 소매점’의 업종을 지정하여 분양하였다고 볼 자료도 없다.

 

 

(3)   이 사건 상가는 4층으로 이루어져 있고 현재 약 30여개의 점포가 영업 중인데, 그중 미용업(이발소, 헤어샵) 4, 부동산중개업은 3, 음악학원은 2, 수학학원은 4곳이 동시에 영업하고 있다. 원ㆍ피고를 제외한 나머지 호실의 점포 운영자들 15명도점포 입주 시 이 사건 번영회 또는 임대인으로부터 해당 상가의 동종영업 제한에 관하여 안내를 받은 바 없다.

 

(4)   이 사건 상가 일부 출입문 상단에당 상가에는 중복된 영업은 불가하오니 임대 후 피해보시지 말고 번영회로 문의 바랍니다.”는 내용의 게시물이 3군데 부착되어 있는 사실을 인정할 수 있으나, 위 게시물은 언제, 어떠한 경위로 부착되었는지 불분명한 점, 번영회 회장 M는 원고가 최근 이를 지적하기 전까지는 위 부착물의 존재를 인식하지 못하였다고 증언한 점, 위 게시물에 부기된 전화번호가 현재 이 사건 번영회의 전화번호로 쓰이고 있지 않은 점, 각 게시물의 형태와 시인성 등에 비추어 보면, 위 게시물은 이 사건 분양계약에 따른 영업제한의 효과를 개별 수분양자들에게 주의적으로 알리는 내용으로 볼 여지가 있고, 위 게시물에 포함된 내용이 이 사건 상가 관리단의 결의에 해당한다거나 그 효력이 피고의 입점 무렵까지 지속되고 있다고 보기는 어렵다.

 

3.    관련 법리

 

(1)   건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 타당하므로, 상호간 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 한다.

 

(2)   따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자, 임차인 등이 분양계약 등에 정하여진 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인하여 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2009. 12. 24. 선고 200961179 판결 참조).

 

 

(3)   한편 상가건물이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하집합건물법이라 한다)의 규율대상인 집합건물인 경우 분양이 개시되고 입주가 이루어짐으로써 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 집합건물법 제23조 소정의 관리단이 당연히 설립되고, 관리단의 설립 이후에는 집합건물법 제28조의 관리단 규약을 통하여 위와 같은 업종 제한을 새로 설정하거나 변경할 수도 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 201179258 판결 참조).

 

첨부: 서울중앙지방법원 2023. 8. 9. 선고 2022가합538093 판결

 

KASAN_4층 상가 30여개 점포, 분양계약서 기재 업종과 다른 업종 운영 시 업종독점권 불인정 서울중앙지방법원 2023. 8. 9. 선고 2022가합538093 판결.pdf
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작성일시 : 2023. 12. 7. 10:00
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(1)   상가건물 임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 상가건물 임대차보호법(이하상가임대차법이라고 한다) 9조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다.

 

(2)   이는 임대차기간이 끝난 후에도 상가건물의 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것이다(대법원 2020. 7. 9. 선고 2016244224, 244231 판결 참조).

 

(3)   따라서 상가임대차법이 적용되는 상가건물의 임차인이 임대차 종료 이후에 보증금을 반환받기 전에 임차 목적물을 점유하고 있다고 하더라도 임차인에게 차임 상당의 부당이득이 성립한다고 할 수 없다(대법원 2011. 7. 14. 선고 201082745 판결 참조).

 

(4)   위와 같은 상가임대차법 제9조 제2항의 입법취지, 상가건물 임대차 종료 후 의제되는 임대차관계의 법적 성격 등을 종합하면, 상가임대차법이 적용되는 임대차가 기간만료나 당사자의 합의, 해지 등으로 종료된 경우 보증금을 반환받을 때까지 임차목적물을 계속 점유하면서 사용수익한 임차인은 종전 임대차계약에서 정한 차임을 지급할 의무를 부담할 뿐이고, 시가에 따른 차임에 상응하는 부당이득금을 지급할 의무를 부담하는 것은 아니다.

 

첨부: 대법원 2023. 11. 9. 선고 2023257600 판결

 

KASAN_상가임대차 계약기간 만료 후 보증금 반환 전 – 임대차관계 존속 의제 + 사용기간 기존 차임 지급의무 BUT 부당이득반환 대상 x 대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 판결.pdf
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대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 판결.pdf
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작성일시 : 2023. 12. 6. 15:00
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1.    법 규정

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 29(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지) ① 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다37(의결권) ① 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 제12조에 규정된 지분비율에 따른다. ② 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다. 38(의결 방법) ① 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수  의결권의 과반수로써 의결한다. ② 의결권은 서면이나 전자적 방법(전자정보처리조직을 사용하거나 그 밖에 정보통신기술을 이용하는 방법으로서 대통령령으로 정하는 방법을 말한다. 이하 같다)으로 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있다

 

2.    관리단 의결만으로 분양계약의 업종독점권 폐지 불가 + 기존 업종독점 권리자의 동의 필요 - 대법원 2007. 2. 8. 선고 200665842 판결

 

(1)   분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하거나 구분소유자들 사이에서 각 구분소유의 대상인 점포에서 영위할 영업의 종류를 정하였다고 하더라도 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의에 의하여 이를 변경할 수 있고(대법원 2005. 11. 10. 선고 200345496 판결 참조),

 

(2)   집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1, 38조 제1항의 각 규정에서 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단이 당연히 설립되어 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업을 시행하게 되고, 그 관리단 집회의 의사는 위 법 또는 규약에 특별한 규정이 없는 경우 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로써 의결한다고 정하고 있음은 원심 판시와 같다.

 

(3)   그렇지만 관리단이 그 결의에 의하여 분양계약에 따른 업종제한 약정을 변경 폐지할 수 있는 것은 실질적으로 분양자(분양회사)의 업종제한 설정(분양자의 업종변경에 대한 동의권은 기존의 지정업종 입점자의 동의가 없는 한 사실상 그 행사가 불가능한 경우가 많다) 등의 지위를 대신한다는 의미가 있을 뿐만 아니라 위 분양계약상의 업종제한 약정의 동기나 그 경위, 이를 둘러싼 수분양자 등 입점자들의 기득권에 대한 기대 및 수인 상태나 그 정도 등에 비추어 보면, 분양계약상의 업종제한의 변경이나 폐지 결의에는 관리단 자체의 정관이나 자치규약 또는 관리규약에서 규정한 의사정족수 및 의결정족수를 충족하는 외에 기존의 지정업종 입점자의 동의가 필요하다.

 

3.     관리단 의결 방법  

 

(1)   대법원 2011. 10. 13. 선고 200965546 판결 - 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 규정하고 있는 결의 요건을 구분소유자의 수와 의결권의 수로 정함으로써 집합건물에 대하여 인적 측면에서 공동생활관계와 재산적 측면에서 공동소유관계를 함께 고려하여 공정하고 원활하게 이를 유지, 관리하려는 데 그 입법취지가 있는 점과 위 규정의 문언이구분소유자라고 정하고 있는 점에 비추어 보면 위 규정에서 정한 구분소유자의 서면 결의의 수를 계산함에 있어서 한 사람이 그 집합건물 내에 수 개의 구분건물을 소유한 경우에는 이를 1인의 구분소유자로 보아야 한다.

 

(2)   부산지방법원 2006. 11. 1. 선고 2006가합7153 판결집합건물법 제38조 제1항에 의하면, 관리단집회의 의사는 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로써 의결한다고 규정하고 있는데, 집합건물법이 이와 같이 지분비율에 의한 의결권(집합건물법 제37, 12조 참조)의 과반수라는 요건 외에 구분소유자의 과반수라는 요건을 또다시 요구하고 있는 것, 집합건물이 물권으로서의 재산적 측면과 소유자집단 또는 공동생활집단으로서의 인적 측면이라는 양면성을 가지는 점을 고려하여, 특정 소수의 구분소유자가 집합건물의 대부분을 소유하고 있는 때에 의결권의 비율만으로 관리단집회의 의사가 결정되는 것으로 한다면 그들의 전횡을 막을 수 없게 되므로 그러한 전횡을 막고, 구분소유건물의 공정 공평하고 원활한 유지 관리를 위함이라고 볼 것인바, 그와 같은 위 집합건물법의 규정취지에 비추어 구분소유자 중 1인이 다수의 구분소유권을 가지고 있다고 하더라도 구분소유자의 수를 계산함에 있어서는 이를 1인으로 보아야 할 것이다.

 

(3)   서울고등법원 2011. 7. 21. 선고 201065841 판결: 집합건물법은 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 그가 소유하고 있는 전유부분의 면적비율에 의하고(37조 제1), 관리단집회의 의사는 위 법 또는 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로써 의결하도록(38조 제1) 규정하고 있는바, 관리단집회의 의사정족수 및 의결정족수의 충족 여부를 판단함에 있어서는 구분소유자가 소유하고 있는 구분소유권의 개수를 고려함이 없이 자연적 의미에서의 구분소유자 숫자를 기준으로 하여야 한다고 봄이 상당하다. 피고가 관리단집회 소집 당시 구분소유자들에게 송부한 위임장 양식에는 인감증명서, 주민등록증, 운전면허증 중 하나를 위임인 본인확인서류로서 위임장에 첨부하도록 기재되어 있으나, 피고의 관리규약에서는 대리인에 의하여 의결권을 행사할 경우 대리권을 수여하는 것을 증명하는 서면을 집회개최 전까지 제출하도록 하고 있을 뿐 반드시 위와 같은 본인확인서류를 제출하도록 하는 규정을 두고 있지 않는바, 위임장 양식에 기재된 첨부서류는 본인의 위임의사를 확인하기 위한 여러 방법들 중 하나의 의미를 가질 뿐 그 제출이 강제되는 것이라고 보기는 어려우므로, 위임장의 다른 기재 등에 의하여 본인의 위임의사가 진정한 것임이 확인되는 이상 위와 같은 본인확인서류가 첨부되어 있지 않다고 하여 그 위임장에 의한 의결권행사를 무효로 볼 것은 아니다.

 

KASAN_상가 업종독점권, 업종제한 특약, 집합건물법 관리단, 규약 제정, 변경, 의결방법, 법규정 및 판결.pdf
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작성일시 : 2023. 11. 28. 13:50
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(1)   집합건물의 관리규약은 집합건물법 제29조 제1항에 따라 관리단집회에서 구분소유자의 4분의3 이상 및 의결권의 4분의3 이상의 찬성을 얻어 설정.변경.폐지할 수 있습니다. 그러나 업종제한의 경우 해당 조항의 단서인 '규약의 설정.변경.폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다'는 경우에 해당하기 때문에, 일반 의결정족수만으로는 부족하고 해당 구분소유자의 동의를 받아야 합니다(대법원 2012.11.29. 선고 201179258 판결).

 

(2)   관리단 규약의 제·개정을 위한 구분소유자의 의결권 행사는 대리인을 통하여서도 할 수 있고(집합건물법 제38조 제2), 업종 제한의 변경에 관한 구분소유자나 수분양자의 동의의 의사표시도 마찬가지라고 보아야 하며, 이러한 의결권의 위임이나 대리권의 수여가 반드시 개별적·구체적으로 이루어져야만 한다고 볼 근거도 없으므로, 구분소유자나 수분양자가 임차인 등에게 사전적·포괄적으로 상가건물의 관리에 관한 의결권을 위임하거나 업종 제한 변경의 동의에 관한 대리권을 수여한 경우에는 위 임차인 등이 참여한 결의나 합의를 통한 업종 제한의 설정이나 변경도 가능하다고 할 것이다 (대법원 1996. 8. 23. 선고 9427199 판결, 대법원 2005. 11. 10. 선고 200345496 판결 등 참조).

 

(3)   위와 같은 구분소유자의 임차인에 대한 사전적·포괄적 대리권의 수여나 그 간주가 구분소유자의 명시적 반대나 대리권 수여의 철회를 통한 직접 의결권 행사의 가능성까지 전적으로 배제하는 것으로 볼 수 없는 이상, 집합건물법상 구분소유자의 권리를 본질적으로 침해하여 무효라고 볼 것은 아니다.

 

KASAN_상가 집합건물 관리규약 개정, 관리단 의결 업종독점, 업종제한 설정, 변경, 폐지 가능 + 상가 임차인에게 관리단 의결권 위임 가능.pdf
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작성일시 : 2023. 11. 10. 16:00
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1. 상가점포 분양계약서의 업종제한, 독점권 보장 특약의 효력 및 적용범위

 

(1)   대법원 2009. 12. 24. 선고 200961179 판결: “분양계약서에서 업종 제한 조항을 두는 경우에 어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하는 것은 기본적으로 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있는 것이다(대법원 2005. 11. 10. 선고 200345496 판결 등 참조).

 

(2)   업종제한 약정의 효력이 상가분양자와 그로부터 독점적인 운영을 보장받은 수분양자 이외에 다른 수분양자 등에게 미치기 위해서는, 상가분양자와 모든 수분양자 사이에 체결된 분양계약서에 업종지정 또는 권장업종에 관한 지정이 있거나 업종제한 약정이 체결되어야 한다.

 

(3)   상가점포 중 일부에만 업종 제한 특약 기재 BUT 나머지 상가에 업종 제한 없는 경우 – 지정된 상가의 수분양자, 양수인, 임차인 사이에서 업종제한 업종독점권 보호 특약 유효 BUT 나머지 상가점포 수분양자, 양수인, 임차인에게 효력 없음 - 대법원 2010. 5. 27. 선고 20078044 판결전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 한다.

 

(4)   분양계약서에 기재된 특약은 특별한 사정이 없는 한 당사자만 구속 + 다른 상가의 수분양자, 매수인, 임차인 등 제3자에게 효력 없음 + 업종제한 조건을 공지하여 다른 상가의 수분양자 등이 그 조건을 받아들인 묵시적 동의를 인정할 수 있어야 업종제한 유효

 

(5)   분양계약서의 약국 업종독점권 특약, 수기 아닌 인쇄본 상가분양 계약서 BUT 모든 계약서에 부동문자 독점권 특약 없음 - 업종독점권 불인정: 수원지방법원 2017. 9. 15. 선고 2016가합76271 판결 - 약국 업종을 독점적으로 보장한 것이라고 보더라도, 업종제한 등 수인의무는 상가 수분양자들 사이에서 이를 수인하기로 하는 동의를 기초로 발생하는 것인바 전체 수분양자들과의 분양계약 과정에서 일부 점포에 대한 업종지정 사항을 계약의 내용으로 편입시키거나 일부 점포에 대해서 업종 지정이 있었다는 사정이 수분양자들 모두에게 충분히 공시되어 있어야 할 것인데, 213호 점포 분양계약은 제119호 점포 분양계약보다 먼저 체결된 점, 등에 비추어 보면, 제출된 증거들만으로 다른 수분양자들이 제119호 점포 이외 점포의 약국영업 제한에 관하여 묵시적으로나마 수인하기로 동의하였다고 인정하기에도 부족하다.

 

2. 업종제한, 독점권 조항의 효력 분양회사에 대해 유효 BUT 다른 점포의 수분양자, 양수인, 임차인에 대해 무효: 전주지방법원 2019. 8. 22. 선고 2018가합717 판결

 

가.  사안의 개요

A.     신축상가 1층의 10개 점포 중 1개의 약국 독점권 보장 분양

B.     상가분양 계약서의 업종독점권(약국) 관련 특약사항 내용 -“분양대상 점포 외 다른 점포에는 약국 분양 및 임대하지 않는다” (인쇄)

C.     BUT 다른 상가점포 분양 시 체결된 분양계약서 - 업종제한이나 위 상가점포에 대해 약국독점권 보장 조항 없음. 일반 분양계약서 사용하여 분양계약 체결함   

D.     그 결과 1층 상가점포에 경쟁 약국 들어와 운영함  

 

나.  판결요지 다른 점포의 경쟁약국에 대한 업종독점권 불인정 + 분양회사의 계약 위반 인정

A.     다른 점포의 수분양자 및 임차인의 약국운영자에 대한 독점권 침해 여부 불인정, 특정점포에 대한 상가분양계약서에 기재된 독점권 특약은 특별한 사정이 없는 한 해당 계약당사자에게만 효력 있음. 원칙적으로 다른 상가점포의 수분양자, 매수인, 임차인 등 제3자에게 효력 없음. 다른 점포 수분양자에게 해당 점포의 업종제한 조건을 공지하고 다른 상가의 수분양자 등이 그 조건을 받아들인다는 명시적 또는 묵시적 동의를 인정할 수 있어야 업종제한, 독점권 조항의 효력이 다른 점포에도 유효함

B.     분양회사의 계약상 독점권 보장 채무 위반 인정

 

3. 상가 관리규약의 제정 및 변경 요건 업종제한 규정 제정   

 

(1)   대법원 2012. 11. 29. 선고 201179258 판결: “상가건물이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다)의 규율대상인 집합건물인 경우 분양이 개시되고 입주가 이루어짐으로써 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 집합건물법 제23에서 말하는 관리단이 당연히 설립되고, 관리단의 설립 이후에는 집합건물법 제28의 관리단 규약을 통하여 위와 같은 업종 제한새로 설정하거나 변경할 수도 있는데, 이러한 업종 제한에는 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 해당 업종에 관한 독점적 운영권을 보장하는 의미가 내포되어 있으므로 이를 사후에 변경하기 위해서는 임차인 등의 제3자가 아닌 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 필요하다.

 

(2)   다만 관리단 규약의 제·개정을 위한 구분소유자의 의결권 행사는 대리인을 통하여서도 할 수 있고(집합건물법 제38조 제2), 업종 제한의 변경에 관한 구분소유자나 수분양자의 동의의 의사표시도 마찬가지라고 보아야 하며, 이러한 의결권의 위임이나 대리권의 수여가 반드시 개별적·구체적으로 이루어져야만 한다고 볼 근거도 없으므로, 구분소유자나 수분양자가 임차인 등에게 사전적·포괄적으로 상가건물의 관리에 관한 의결권을 위임하거나 업종 제한 변경의 동의에 관한 대리권을 수여한 경우에는 위 임차인 등이 참여한 결의나 합의를 통한 업종 제한의 설정이나 변경도 가능하다고 할 것이다.

 

(3)   대법원 2006. 7. 4. 2006164 결정: “건물의 구분소유자로 구성된 관리단의 규약에서, 관리단 집회의 의결 내용이 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미칠 사항에 관하여는 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 하는 것으로 규정하고 있는 경우, 업종의 지정 내지 변경에 관한 사항은 당해 업종에 관한 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미치므로 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 한다.

 

(4)   집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지) 규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다② 제28조제2항에 규정한 사항에 관한 구분소유자 전원의 규약의 설정·변경 또는 폐지는 그 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 4분의 1을 초과하는 자 또는 의결권의 4분의 1을 초과하는 의결권을 가진 자가 반대할 때에는 할 수 없다.

 

(5)   상가 관리규약의 제정 및 변경에 관한 법적 요건을 위반한 경우 – 상가 업종제한 및 독점권 보장 규정이나 관련 계약조항은 효력 없음

 

(6)   실무적 체크리스트 관리단에서 관리규약을 제정하였는지, 규약을 만들 때 법적 제정요건을 충족한 것인지, 업종제한 규정 뿐만 아니라 당시 회의록은 있는지 확인

 

4. 상가 업종독점권 보유자가 독점권 침해 수분양자, 양수인, 임차인에 대한 독점권 보호조치 영업금지가처분, 영업금지 및 손해배상청구 본안소송  

 

(1)  대법원 2012. 11. 29. 선고 201179258 판결: 점포 수분양자의 지위를 양수한 자, 임차인 등이 분양계약 등에 정하여진 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인하여 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2004. 9. 24. 선고 200420081 판결, 대법원 2006. 7. 4. 2006164, 165 결정 등 참조).

 

(2)  분양 시행사 오피스텔 상가 시행사 전무이사의 업종독점권 약속, 확인서 교부, 상가분양 계약체결, 피해자로부터 분양대금 약735백만원 받음 BUT 독점권부여 권한 없음, 독점권 불인정 사기죄로 고소 유죄 인정: 수원지방법원 2018. 3. 29. 선고 2017고합520 판결 피고인 전무이사 사기죄(특경법) 인정, 징역 16, 집행유예 2년 선고

 

5. 경매 낙찰자의 경우 예외 - 상가 업종제한 및 독점권 보장 규약이 있는지 알 수 없었다는 이유로 업종제한에 묵시적으로 동의한 것으로 볼 수 없음 + 상가 업종제한 규정을 적용 받지 않는다는 취지의 하급심 판결 있음. 대법원 판결 없음. 불확정 상황.

 

KASAN_상가점포의 업종독점, 업종제한 독점권 성립요건 + 영업금지가처분, 손해배상청구, 본안소송 실무적 포인트.pdf
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작성일시 : 2023. 11. 10. 15:00
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1. 사안의 개요 특별한 사정 시 권리금 반환 특약

 

(1) 대형 병원의 주차장과 연결 통로가 있는 약국의 권리금 5억원, 7억원 (2)

 

(2) 권리금 반환 특약 조항 - ‘만일 병원이 천재지변 및 사망 등의 불가항력을 제외한 사유로 양수인의 개업일로부터 36개월 이내 폐업하여 약국의 영업에 중대한 차질이 있을 경우 양도인은 수령한 권리금을 잔여기간(N)에 대하여 월할 환산(N/36)하여 즉시 변제하기로 한다.’

 

(3) 양수인이 영업 중 약국개설 등록취소 상황 직면하여 약국 폐업 및 이전함 약사법 위반 사유 - 의료기관과 약국 사이에 전용 복도ㆍ계단ㆍ승강기 또는 구름다리 등의 통로가 설치되어 있거나 이를 설치하는 경우에는 약국 개설등록을 받지 못한다(약사법 제20조 제5항 제4).

 

(4) 양도인 상대로 권리금 일부 반환청구 소송 제기

 

2. 권리금 반환 특약적용 주장 BUT 법원 판단 - 특약조항에 해당하지 않음

 

3. 신의칙 및 공평의 원칙 적용 주장  

 

(1) 양수인의 주장 요지

 A. ‘약국의 등록취소병원의 폐업과 유사하여 특약을 유추 적용하여야 한다

 B. 신의칙이나 공평의 원칙상 특약을 유추 적용하여 권리금을 정산, 반환하여야 할 의무가 있다.

 

(2) 항소심 판결 요지

 A. 특약은 피고들이 받은 권리금을 월할로 반환할 의무를 규정한 것으로 원고 주장과 같이 해석할 경우 피고들의 법률관계에 중대한 영향을 초래한다.

 B. 문언의 객관적인 의미와 다르게 해석함으로써 당사자 사이의 법률관계에 중대한 영향을 초래하는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석해야 한다(대법원 2022. 2. 10. 선고 2020279951 판결 등 참조).

 C. ‘병원의 폐업으로 한정된 권리금 반환 사유에 그 문언의 객관적인 의미에 반하는약국의 등록취소가 포함된다고 해석할 수 없고, 달리 신의칙이나 공평의 원칙상 이 사건 각 특약을 유추 적용하여야 한다는 점을 인정할 증거가 없다.

 D. 병원 주차장과 약국 출입문 사이에 담장 일부가 철거되어, ‘의료기관과 약국 사이의 전용 통로에 해당한다고 판단될 위험은 이 사건 각 약국 자체에 내재한 법률적 위험이다. 이 위험이 현실화하는 것에 양도인이 어떠한 기여를 하거나 영향을 끼쳤다는 증거를 찾아볼 수 없다.

 

KASAN_권리금 계약의 특약으로 최소 영업기간 불가 시 일부 반환 약정 – 특약 해석 및 신의칙, 공평 원칙 적용 불인정 대구고등법원 2022. 5. 17. 선고 2021나26247 판결.pdf
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작성일시 : 2022. 6. 22. 10:54
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1.    사안의 개요

 

(1)   상가건물 임대인이 임차인으로부터 소개받은 신규 임차인에 대하여임차목적물을 재건축할 예정이므로 임대차기간을 2년으로 한정하고 재건축 진행 시 바로 목적물을 인도해야 하며 재건축 완료 후 우선 임차권을 보장해 줄 수 없다고 요구

(2)   우선 임차권 보장을 요구해 오던 신규 임차인이 될 사람이 임대차계약 체결을 포기한 사안

(3)   기존 임차인이 임대인에 대해 권리금 회수방해 주장 및 손해배상청구

 

2.     판결 요지   

 

(1)   임대인의 행위는 정당한 사유 없이 신규 임차인이 될 사람과의 임대차계약의 체결을 거절한 것으로 볼 수 있음

(2)   상가건물 임대차보호법이 정하는 권리금 보호 조항의 적용 예외 사유도 없음.

(3)   임대인의 임차인에 대한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임을 인정함

KASAN_상가건물 재건축 예정 이유로 신규임차인에게 제한 조건 제시, 신규계약 무산으로 임차인에 대한 권리금회수 방해 책임 인정 대법원 2022. 5. 13. 선고 2021다286260 판결.pdf
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작성일시 : 2022. 5. 18. 15:23
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1. 전 상가점포 업종제한 분양 시

 

건축회사가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 후에 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자 등이 분양계약 등에 정하여진 업종제한 약정을 위반할 경우, 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2004. 9. 24. 선고 200420081 판결, 대법원 2012. 11. 29. 선고 201179258 판결 등 참조).

 

2. 일부 상가점포만 업종제한 분양 시

 

전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다(대법원 2010. 5. 27. 선고 20078044 판결 등 참조).

 

3. 수분양자에 대한 분양회사의 업종제한 준수 의무  

 

상가 분양회사가 수분양자에게 특정영업을 정하여 분양한 이유는 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장함으로써 이를 통하여 분양을 활성화하기 위한 것이고, 수분양자들 역시 지정품목이 보장된다는 전제 아래 분양회사와 계약을 체결한 것이므로, 지정업종에 대한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양회사에도 적용된다고 할 것이고(대법원 2005. 7. 14. 선고 200467011 판결, 대법원 2006. 7. 4.2006164, 165 결정 등 참조),

 

4. 분양회사의 보유 점포 매수인의 업종제한 의무

 

점포별로 업종을 지정하여 분양한 상가에서 분양되지 아니한 채 분양자 소유로 남아 있던 점포의 소유권을 특정 승계한 자 또는 그로부터 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하다(대법원 2007. 11. 30. 선고 200444742 판결 참조).

 

5. 구체적 사안 및 서울고등법원 판결요지

 

(1)   상가점포 총 267개 중 92개 점포 업종지정 분양 완료

(2)   분양회사에서 나머지 175개 소유권 등기 후 포괄적으로 판매시설, 문화시설로 업종 지정하여 임대차 계약체결

(3)   10년 후 업종제한이나 업종지정 언급 없이 매매계약 체결 업종지정 문구 없는 통상의 매매계약서 사용 + 별도의 업종 지정 없다는 취지의 확인서 작성 첨부

(4)   서울고등법원 판결 요지: 분양회사는 267개 중 92개 점포에 지정된 업종을 보호할 경업금지의무를 부담하고, 나머지 267개 중 175개 점포에서는 92개 점포에 지정된 업종을 제외한 판매시설, 문화시설업종으로 영업하기로 하는 묵시적 약정을 하였다고 봄이 상당함. 그 점포를 매수하여 소유권을 특정 승계한 매수인은 특별한 사정이 없는 한 상가 내 다른 점포와의 관계에서 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄

 

첨부: 서울고등법원 2020. 2. 12. 선고 20192027619 판결

서울고등법원 2020. 2. 12. 선고 2019나2027619 판결.pdf
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KASAN_상가점포 업종제한, 업종독점 – 일부상가 업종제한 분양한 후 일부 미분양 점포 분양회사에서 보유 후 업종제한 없는 매매계약 사안 서울고등법원 2020. 2. 12. 선고 2019나2027619 판결.pdf
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작성일시 : 2022. 2. 28. 09:12
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1. 상가건물 임대차보호법 관련 조항

 

상가건물 임대차보호법 10(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

2. 건물주 임대인이 신규 임차인에게 철거, 재건축계획 고지하는 경우 권리금회시 기회 방해 행위로 손해배상책임 인정 사례: 서울중앙지방법원 2021. 12. 21. 선고 202073008 판결

 

(1) 기존 임차인이 소개한 신규 임차인에게 임대인이 상가건물의 철거 및 재건축계획 고지하고 임대차 계약서에 명시하겠다고 알림

(2) 신규 임차인의 임대차 계약 포기

(3) 기존 임차인이 임대인을 상대로 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구 소송 제기

(4) 서울중앙지법 판결요지 철거, 재건축계획 최초 임대차 계약에 포함되어 있지 않았던 사유로서, 동일한 조건의 계약갱신권 침해 및 정당한 사유 없이 권리금 회수를 방해한 것에 해당함

 

3. 실무적 함의

 

(1) 위 판결의 취지는 법규정상 최초의 임대차계약체결 당시부터철거, 재건축계획을 고지하지 않았다면 권리금회수기회 방해 해당한다는 것

(2) 새로운 소유권자, 임대인도 기존 임차인에게 권리금회수기회를 보장해야 하므로, 신규 임차인에 대한 철거, 재건축계획 고지를 임대차계약조건으로 허용할 수 없음.

(3) 결국 임대인에게 가능한 적법한 방안은 “16개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우예외 조항 활용만 가능함

 

KASAN_상가점포 권리금 보호규정의 예외 사유 – 철거 또는 재건축.pdf
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작성일시 : 2022. 2. 3. 16:20
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1. 상가점포 분양계약서의 업종제한, 독점권 보장 특약 - 계약자유 사항

 

대법원 2009. 12. 24. 선고 200961179 판결 요지 “분양계약서에서 업종 제한 조항을 두는 경우어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하는 것은 기본적으로 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있는 것이다(대법원 2005. 11. 10. 선고 200345496 판결 등 참조).

 

2. 일부 상가점포에만 업종 제한 BUT 나머지 다른 상가에는 업종 제한 없는 경우 – 지정된 상가의 업종제한 및 독점권 보호 특약 유효

 

대법원 2010. 5. 27. 선고 20078044 판결 요지 “이때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 한다.

 

3. 상가 업종제한을 위반한 수분양자, 매수인, 임차인에 대한 영업금지청구권

 

대법원 2012. 11. 29. 선고 201179258 판결 요지 “건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 타당하므로, 상호간 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고,

 

따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자, 임차인 등이 분양계약 등에 정하여진 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인하여 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2004. 9. 24. 선고 200420081 판결, 대법원 2006. 7. 4. 2006164, 165 결정 등 참조).

 

4. 상가 관리규약의 제정 및 변경 요건 

 

대법원 2012. 11. 29. 선고 201179258 판결: “상가건물이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다)의 규율대상인 집합건물인 경우 분양이 개시되고 입주가 이루어짐으로써 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 집합건물법 제23에서 말하는 관리단이 당연히 설립되고,

 

관리단의 설립 이후에는 집합건물법 제28의 관리단 규약을 통하여 위와 같은 업종 제한새로 설정하거나 변경할 수도 있는데,

 

이러한 업종 제한에는 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 해당 업종에 관한 독점적 운영권을 보장하는 의미가 내포되어 있으므로 이를 사후에 변경하기 위해서는 임차인 등의 제3자가 아닌 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 필요하다.

 

다만 관리단 규약의 제·개정을 위한 구분소유자의 의결권 행사는 대리인을 통하여서도 할 수 있고(집합건물법 제38조 제2), 업종 제한의 변경에 관한 구분소유자나 수분양자의 동의의 의사표시도 마찬가지라고 보아야 하며, 이러한 의결권의 위임이나 대리권의 수여가 반드시 개별적·구체적으로 이루어져야만 한다고 볼 근거도 없으므로, 구분소유자나 수분양자가 임차인 등에게 사전적·포괄적으로 상가건물의 관리에 관한 의결권을 위임하거나 업종 제한 변경의 동의에 관한 대리권을 수여한 경우에는 위 임차인 등이 참여한 결의나 합의를 통한 업종 제한의 설정이나 변경도 가능하다고 할 것이다.

 

대법원 2006. 7. 4. 2006164 결정: “건물의 구분소유자로 구성된 관리단의 규약에서, 관리단 집회의 의결 내용이 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미칠 사항에 관하여는 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 하는 것으로 규정하고 있는 경우, 업종의 지정 내지 변경에 관한 사항은 당해 업종에 관한 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미치므로 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 한다.

 

·     집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지)  

규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다

② 제28조제2항에 규정한 사항에 관한 구분소유자 전원의 규약의 설정·변경 또는 폐지는 그 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 4분의 1을 초과하는 자 또는 의결권의 4분의 1을 초과하는 의결권을 가진 자가 반대할 때에는 할 수 없다.

 

5. 상가 관리규약의 제정 및 변경에 관한 법적 요건을 위반한 경우 – 상가 업종제한 및 독점권 보장 규정이나 관련 계약조항은 효력 없음 

 

6. 계약서에 기재된 특약은 특별한 사정이 없는 한 당사자만 구속 + 다른 상가의 수분양자, 매수인, 임차인 등 제3자에게 효력 없음 + 업종제한 조건을 공지하여 다른 상가의 수분양자 등이 그 조건을 받아들인 묵시적 동의를 인정할 수 있어야 업종제한 유효

 

7. 상가 매수인이나 임차인의 업종제한 주장 및 독점권 보호 – 법적 요건을 충족한 절차를 통해 유효하게 제정된 관리규약의 업종제한 규정이 있는 경우 또는 분양계약서의 이면계약이나 특약이 아니라 공식 계약조건으로 업종제한 규정을 포함한 경우

 

8. 경매 낙찰자의 경우 - 상가 업종제한 및 독점권 보장 규약을 알 수 없다는 특별한 이유 인정하여 업종제한 적용 불인정한 대법원 판결

 

KASAN_상가점포 업종제한, 업종독점 인정요건 및 실무적 대응방안.pdf
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작성일시 : 2021. 10. 25. 12:00
:

(1)   건축회사가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 지정하여 분양하는 경우, 지정 업종에 관한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양자인 건축회사에도 적용되고(대법원 2006. 7. 4.2006164, 165 결정 참조),

 

(2)   점포별로 업종을 지정하여 분양한 상가에서 분양되지 아니한 채 분양자 소유로 남아 있던 점포의 소유권을 특정승계 한 자 또는 그로부터 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하다.

 

(3)   그러나 경매절차에서 이 사건 상가를 낙찰 받은 자는 위와 같은 업종제한 의무를 수인하기로 동의한 것으로 보기 어려운 특별한 사정이 인정된다고 할 것이고,

 

(4)   따라서 걍매 낙찰인에게는 위 업종제한 약정의 효력이 미치지 않는다.

 

첨부: 대법원 2007. 11. 30. 선고 200444742 판결

대법원 2007. 11. 30. 선고 2004다44742 판결.pdf
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KASAN_상가점포 업종제한, 업종독점 – 일부 업종제한 분양한 후 미분양 분양회사 소유 점포의 매매 vs 경매 구별 대법원 2007. 11. 30. 선고 2004다44742 판결.pdf
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작성일시 : 2021. 9. 8. 09:01
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건축회사가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 지정하여 분양한 경우 그 수분양자나 수분양자의 지위를 양수한 자는 특별한 사정이 없는 한 그 상가의 점포 입주자들에 대한 관계에서 상호간에 명시적이거나 또는 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다(대법원 2002. 12. 27. 선고 200245284 판결 등 참조).

 

그리고 이 때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 한다.

 

분양계약을 체결할 때 굳이 “※ 보습학원이라는 문구가 기재된 계약서를 받은 것은 그 기재 업종에 대한 독점적 이익을 보장받는 대신 다른 업종을 특정하여 분양받는 수분양자에 대해서도 그 독점적 이익을 보장하는 영업제한의무를 수인하는 의미이고, 각자 업종을 특정하여 분양받은 수분양자들인 원고와 피고는 상호 특정 업종에 대한 영업제한의무를 부담한다.

 

첨부: 대법원 2010. 5. 27. 선고 20078044 판결

 

KASAN_일부 상가에만 업종독점, 업종제한 추가된 분양계약 효력 – 추가조건 계약의 당사자 사이 유효 대법원 2010. 5. 27. 선고 2007다8044 판결.pdf
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작성일시 : 2021. 8. 27. 10:00
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상가 분양자가 수분양자에게 특정영업을 정하여 분양한 경우 특별한 사정이 없는 한 지정업종에 대한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양자에게도 적용되므로(대법원 2006. 7. 4. 2006164,165 결정, 대법원 2008. 5. 29. 선고 200525151 판결 등 참조),

 

분양자는 나머지 점포를 제3자에게 분양할 때 기존의 수분양자에게 지정된 업종과 동종 또는 유사한 업종으로 분양하지 않을 뿐만 아니라 수분양자가 지정업종의 변경을 요청하는 경우에도 함부로 승인하지 않아야 하며, 만약 수분양자가 임의로 업종을 변경하여 기존 수분양자의 지정업종과 경업관계에 있게 된 경우에는 업종의 환원을 요구하거나 나아가 그 분양계약을 해제하는 등의 방법으로 기존 수분양자의 영업권이 실질적으로 보호되도록 최선을 다할 의무를 부담한다고 할 것이고(대법원 1995. 9. 5. 선고 9430867 판결 참조),

 

따라서 수분양자가 기존 수분양자의 지정업종과 동종 또는 유사한 업종의 영업을 하는 것을 분양자가 알고도 방치하여 기존 수분양자에게 손해가 발생하였다면 분양자도 기존 수분양자에 대하여 손해배상책임을 부담할 수 있다.

 

첨부: 대법원 2012. 6. 28. 선고 201018133 판결

 

KASAN_상가 업종제한, 독점권 보장 특약의 적용범위 및 위반 시 분양자의 손해배상책임 대법원 2012. 6. 28. 선고 2010다18133 판결.pdf
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작성일시 : 2021. 8. 3. 14:17
:

 

임차인의 계약갱신요구권에 관한 개정 주택임대차보호법 제6조의3의 도입 취지에 관하여 본다. 종전 주택임대차보호법의 경우에도 임차목적물이 양수되어도 그 양수인은 임대인의 지위를 승계하는 것으로 보아 대항력 있는 임차인의 경우 양수인에게 종전 임대차계약의 효력을 주장할 수 있었고 이를 통해 임차인의 주거권을 보장하였다. 개정 임대차보호법의 계약갱신요구권은 임차인이 거주할 수 있는 기간을 안정적으로 연장하여 임차인의 주거권을 더욱 강화하기 위해 도입되었다.

 

임차인의 계약갱신요구권은 그 문언 및 체계와 아울러 그 입법취지에 비추어, 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이고, 임차인의 계약갱신 요구시 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하고 있어 이러한 갱신요구권은 임차인이 계약갱신의 의사를 표시함으로써 바로 그 효과가 발생하는 형성권이라 할 것이다.

 

임대인의 계약갱신 거절 사유는 임대차보호법 제6조의2 1항 단서의 각 호에 기재되어 있고, 8호에서임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 규정하고 있다. 8호를 제외한 나머지 각 호의 경우는 임차인의 차임 연체나 부정행위 등 임차인측의 사정 또는 임대차목적물 자체의 안전사고 우려나 임대차계약 체결 당시부터의 철거·재건축 계획 등이 고지된 경우 등이나, 반면 임대인의 실제 거주 사유는 임차인측에서 예측하기 어려운 임대인의 주관적 사유이고 임차목적물이 매도되어 새로운 임대인이 실제 거주하는 경우는 더욱 그러하다.

 

앞서 본 임차인의 주거권 강화를 위한 갱신 조항의 도입 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 실제 거주 사유라는 거절 사유의 특성, 매수인으로서는 매매계약 체결 당시 기존 임차인의 계약갱신요구권 행사 유무 및 그 행사 기간을 사전에 확인하여 매매계약 체결 여부를 결정할 수 있는 반면, 임차인이 자신의 계약갱신요구권 행사 이후 임차목적물이 양도되어 그 양수인이 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 있다고 할 경우에는 주거권 강화를 위한 주택임대차보호법의 개정 사유가 퇴색되게 되는 점 등에 비추어 볼 때, 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 봄이 상당하다.

 

첨부: 수원지방법원 2021. 3. 11. 선고 2020가단569230 판결

 

KASAN_임대인의 실거주 이유로 임대차계약 갱신거절 - 계약갱신요구권 행사 당시 임대인 기준, 새로운 임대인, 매수인 기준 아님 수원지방법원 2021. 3. 11. 선고 2020가단569230 판결.pdf
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수원지방법원 2021. 3. 11. 선고 2020가단569230 판결.pdf
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작성일시 : 2021. 6. 16. 11:28
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「상가건물 임대차보호법」 제10조 제1항과 제3항의 규정에서 갱신요구권에 관하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있다.

 

개정 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제2항은 임대의무기간을 5년에서 10년으로 변경하고, 부칙 제2조에서 위 규정은이 법 시행 후 갱신되는 임대차부터 적용한다고 규정함

 

쟁점 - 개정 법 시행 후 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간 5년이 경과한 경우에 임차인이 개정 법률에 따른 의무임대차기간 10년을 주장하면서 갱신을 요구할 수 있는지 여부

 

대법원 판결요지

 

개정 상가임대차법 부칙 제2조의이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다.

 

따라서 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차 기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다.

 

구체적 사안에 대한 판단

 

원고가 임대차계약의 기간만료를 원인으로 이 사건 건물의 인도를 청구함에 대하여, 피고는 2018. 10. 16. 개정된 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 10년 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수 있는데, 이 사건 임대차계약의 기간은 10년이 경과하지 않았으므로 피고의 갱신요구권 행사로 임대차계약이 종료하지 않았다고 다투는 사안에서, 개정 법률 시행 후 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간 5년이 이미 경과한 이상 피고는 더 이상 갱신을 요구할 수 없다.

 

첨부: 대법원 2020. 11. 5. 선고 2020241017 판결

대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결.pdf

KASAN_개정 상가건물 임대차보호법 적용대상 - 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 갱신되는 임대차’ 의미 – 5년 기간경과 만료 임대차 해당하지 않음 대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결.pdf

 

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작성일시 : 2020. 11. 9. 17:00
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