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대법원 보도자료 - 판결의 의의 부분

▣ 이 판결은, ’임대인이 기존 임차인이 주선한 신규 임차인에게 철거・재건축 계획을 고지하면서 임대차계약을 체결하려는 것이 기존 임차인에 대한 권리금 회수 방해행위에 해당하는지 여부‘에 관한 법리를 최초로 설시함으로써, 그 판단기준의 원칙과 예외를 명시하여 구체적인 해석기준을 제시하였다는 점에서 의미가 있음

● 임대인・기존 임차인・신규 임차인의 권리를 균형 있게 보호함

- 원칙적으로 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당하지 않음 (☞ 소유권 보호)

- 예외적으로 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당함 (☞ 상가임차권 보호)

▪ Ⓐ 건물 내구연한 등에 따른 철거・재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획・단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시・고수하는 경우 (ex. 신축 후 10년 된 건물에 별다른 이상이 없음에도 재건축계획이 있음을 주장하면서 임대차기간을 1년만으로 확정적으로 제시한 경우)

▪ Ⓑ 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 경우 (ex. 신규 임차인에 대해서는 재건축계획으로 인해 2년의 임대차기간만 가능하다고 고지한 후 같은 건물 내 옆 상가에 대해서는 4~5년의 임대차기간을 보장한 경우)

대법원 판결문 요지

(1)   상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 위 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결 참조).

(2)   특히, 임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적 사정 등을 종합적으로 살펴볼 때, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 위와 같은 손해배상책임을 진다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조).

(3)   건물 내구연한 등에 따른 철거․재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시․고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다.

(4)   임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용․취지가 같지 아니한 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다.

(5)   임대인의 고지 내용이 상가임대차법 제10조 제1항의 법리상 임차인의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 사유는 될 수 없더라도 그로 인하여 당연히 상가임대차법 제10조의4 제1항 각 호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’가 된다고 볼 수도 없다.

(6)   ‘권리금 회수 방해행위’에 따른 손해배상책임이 성립하기 위해서는 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 상가임대차법 제10조의4 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하였어야 한다.

(7)   신규 임대차계약의 내용에 고지 내용에 따른 건물 전체의 철거·재건축 계획 및 공사시점·소요기간을 구체적으로 명시한 이상 고지 내용과 모순되는 정황이 드러난 경우에 해당하지도 않으므로, 임대인의 권리금회수방해가 없다.

첨부: 1. 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결, 2. 대법원 보도자료

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(1)   상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 위 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결 참조).

(2)   특히, 임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적 사정 등을 종합적으로 살펴볼 때, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 위와 같은 손해배상책임을 진다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조)

(3)   건물 내구연한 등에 따른 철거․재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시․고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다.

(4)   임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용․취지가 같지 아니한 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다.

(5)   임대인의 고지 내용이 상가임대차법 제10조 제1항의 법리상 임차인의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 사유는 될 수 없더라도 그로 인하여 당연히 상가임대차법 제10조의4 제1항 각 호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’가 된다고 볼 수도 없다.

(6)   ‘권리금 회수 방해행위’에 따른 손해배상책임이 성립하기 위해서는 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 상가임대차법 제10조의4 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하였어야 한다.

(7)   신규 임대차계약의 내용에 고지 내용에 따른 건물 전체의 철거·재건축 계획 및 공사시점·소요기간을 구체적으로 명시한 이상 고지 내용과 모순되는 정황이 드러난 경우에 해당하지도 않으므로, 임대인의 권리금회수방해가 없다.

첨부: 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결

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1.    아파트상가 임대차 계약 조항

(1)   신도시 신축 아파트 단지 내 상가 임대차계약 특약 조항 - ‘상가 소유권 변동 등의 사유 발생 시에도 임대차계약은 새로운 임대인에게 동일조건으로 승계되어야 하고, 배액상환 등으로 해제할 수 없다. 임차인 사정으로 입점이 불가능한 경우 임차인은 제3자에게 전대할 수 있고, 이에 임대인은 동의하기로 한다.’

(2)   임차인은 신축상가의 소유자, 임대인에게 임대차계약 계약금 + 별도의 바닥 권리금 지급하였음.

(3)   임차인(원고) 임대차보증금 잔금 지급과 상가 입점 거절하고 제3자에게 전대할 권리를 사전에 보장받았음에도 이를 행사하지 않은 채 계약금을 포기함으로써 임대차계약을 해제하겠다면서 권리금의 반환을 청구하는 사안임

2.    대법원 판결요지 – 귀책사유 없는 임대인의 권리금 반환의무 불인정

(1)   영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고, 권리금은 거기의 영업시설․비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것이어서, 그 유형․무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 부담하지 아니한다.

(2)   따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그가 받은 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다(대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결, 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결, 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결, 대법원 2013. 12. 26. 선고 2013다63257 판결 등 참조).

(3)   원심 판결 – 임차인 원고가 계약금 포기에 의한 해제권을 행사할 수 없다고 판단하고서도, 임대차계약이 묵시적으로 해제됨에 따라 권리금계약 또한 해제되었다는 이유만으로 피고가 권리금을 반환할 의무가 있다고 판단하였음

(4)   대법원 판결 – 임대인의 사정으로 상가의 재산적 가치를 양도할 수 없었다거나 이를 이용할 수 없었다는 등의 특별한 사정에 대한 주장․증명이 없음. 임대인은 원칙적으로 원고에게 권리금을 반환할 의무가 없음

첨부: 대법원 2022. 8. 11. 선고 2019다219953 판결

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1.    사안의 개요

(1)   약국상가 임대차 - 보증금 7억 2500만원, 원 차임 1천만원

(2)   10년 임대차 - 계약기간 만료 임박, 임대인의 임대차보증금 10억, 차임 3천만원 증액 요구

(3)   임대차 계약갱신 조건에 관한 의견 불일치, 수차례 내용증명 서신 교환

(4)   임대차 기간만료 및 계약종료, 임대인의 명도소송 + 임차인의 권리금상당 손해배상 청구 소송

2.     1심 판결 – 임대인의 보증금 및 차임 급증 요구로 인한 권리금회수 방해행위 인정 + 권리금 상당 손해액 4억5천만원 (감정금액) 인정

3.     서울고법 항소심 판결 – 1심 판결 취소 및 권리금회수 불인정, 임대인 승소   

(1)   상가 임차인이 임대인에게 새 임차인을 주선하기 위한 시도를 하지 않았다면, 임대인이 기존 계약보다 높은 금액의 보증금이나 차임을 요구하는 등 임대차계약 재체결을 거부하는 태도를 보였다고 하더라도 권리금 회수기회 방해로 볼 수 없다.

(2)   임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해했다는 사실이 인정되려면 임차인이 신규임차인을 물색해 임대인에게 소개하고 그와 계약을 체결하도록 요청하는 등 최소한의 주선 행위가 존재해야 한다.

(3)   상가임대차법 제10조의4가 정하는 "임차인이 신규임차인을 주선한다는 것은 임차인이 임대인에게 권리금계약의 체결사실 등을 알리며 인적사항이 구체적으로 특정된 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와 새로운 임대차계약 체결을 위해 협의해줄 것을 요청하는 것을 의미한다. 이 사건에서는 신규임차인의 존재가 특정되지 않았을 뿐만 아니라 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와 새로운 임대차계약 체결을 위해 협의해줄 것을 요청했음을 인정할 만한 아무런 증거가 없다.

(4)   종래 대법원 판결은 임대인이 임대차기간 종료 무렵 현저히 높은 금액의 보증금이나 차임을 요구하는 등 새로운 임대차계약 체결 자체를 거절하는 태도를 보이는 경우에는 실제로 권리금계약을 체결하지 않았거나 신규임차인을 주선하지 않았더라도 방해행위가 인정될 수 있다고 판단함. 하지만 이와 같은 대법원 판례는 최소한 임대인과 임차인 사이에 신규 임대차계약 체결이 논의되는 상황을 전제로 한 것이었고, 이 사건의 경우 기존 임대차계약에 관한 갱신조건만이 논의되었을 뿐 기존 임차인이 신규 임차인을 주선하기 위한 어떠한 시도를 하지 않았었기에 기존 판례가 그대로 적용될 수 있는 사안이라고 보기는 어려움.

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