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1.    상가 분양계약서에 업종독점, 업종제한 특약 기재한 경우 분양회사(분양자)와 수분양자 사이의 효력

(1)   상가 공급시행사, 분양회사는 분양계약에서 업종제한, 업종독점권 보장 약정을 한 당사자로서 수분양자에게 그 약정을 준수할 의무가 있음.

(2)   분양회사는 다른 수분양자가 업종제한의 약정을 위배하는 경우에는 그 분양계약을 해제하는 등의 조치를 취하고, 다른 수분양자가 중복 업종으로 영업하는 것을 승인하지 않음으로써 그 기존 점포의 상인들의 영업권이 실질적으로 보호되도록 최선을 다하여야 할 의무를 부담한다{대법원 1995. 9. 5. 선고 94다30867 판결, 1996. 8. 23. 선고 95다40557 판결, 2000. 10. 6. 선고 2000다22515, 22522 판결, 2004. 5. 13. 선고 2004다2243 판결 등 참조}. 

(3)   분양회사는 수분양자에게 그 업종독점권을 보장해야 한다는 의미는 ① 나머지 점포를 제3자에게 분양할 때 지정업종과 동종 또는 유사한 업종으로 분양하지 않을 뿐 아니라, 그 제3자가 지정업종의 변경을 요청하는 경우에도 마음대로 승인하지 않을 것(대법원 2002. 8. 23. 선고 2001다46044 판결, 2002. 8. 27. 선고 2001다37934 판결, 2002. 9. 6. 선고 2001다66512, 66529 판결 등 참조)과 ② 그 제3자가 임의로 업종을 변경할 경우에는 그 분양계약을 해제하고{분양회사는 분양계약상의 업종제한약정을 위반한 수분양지에 대하여 매매계약을 해제할 수 있다고 약정한 경우 그 약정에 따라 해제권을 행사할 수 있고, 그와 같은 해제권은 수분양자가 분양대금을 전액 지급하여 입점한 후에도 행사할 수 있다(대법원 1996. 8. 23. 선고 95다40557 판결)} 건물의 명도를 청구(대법원 2000. 10. 6. 선고 2000다22515, 22522 판결 참조)하는 등으로 그 업종을 독점적으로 운영할 수 있도록 실질적으로 보장할 의무를 말한다.

(4)   분양회사는 지정업종에 대한 경업금지의무를 부담하므로 해당 업종을 직접 영업하거나 임차인에게 허용할 수 없다(대법원 2005. 7. 14. 선고 2004다67011 판결).

2.    분양회사의 업종독점, 업종제한 보장의무의 존속 기간 

(1)   분양계약서에 보장기간을 명시한 경우 – 계약서 약정 기간

(2)   분양계약서에 보장기간 기재 없는 경우 – 무기한설 vs 제한설

(3)   대법원 2005. 7. 14. 선고 2004다67011 판결 – 상가 괸리단규약 제정 시까지: “지정업종 및 품목을 위반하여 영업하는 수분양자가 없도록 하여 기존의 수분양자의 기득권을 보호해 주어야 할 분양회사의 경업금지의무는 수분양자들이 관리단을 구성하여 스스로 집합건물의 관리를 행하게 될 때까지 지속되고, 소유권이전등기의무를 이행함으로써 경업금지의무가 소멸되는 것은 아니다.”

(4)   실무적으로 상가관리규약을 제정하고, 분양계약상의 업종제한 조항을 대체할 수 있는 ’업종제한규정이 포함된 관리규약‘이 만들어져 공동관리가 이루어질 때 계약상 의무기간이 종료한다고 봄.

3.    수분양자의 분양회사에 대한 권리행사

(1)   업종독점권을 보장받지 못한 수분양자는 상가 공급시행사, 분양회사에 대해 분양계약의 해제 및 원상회복 청구로서 분양대금 및 이자를 청구할 수 있음

(2)   수분양자는 분양회사를 상대로 손해배상 청구할 수 있음

(3)   분양회사가 존속하는 경우 vs 실질적으로 소명한 경우 – 상가분양 완료 후 시행사, 분양사는 소명한 경우 – 분양계약 해제, 분양대금 반환 청구, 손해배상 청구 등 실효성 없음

4.    미분양 점포를 신탁한 경우 수탁사의 의무

(1)   미분양 점포의 수탁회사도 분양회사의 이미 분양된 점포의 업종독점권 보장 의무를 부담함.

(2)   신탁회사에 수탁된 미분양 점포의 임차인도 지정업종에 대한 경업금지의무를 부담함(대법원 2006.07.04. 자 2006마164 결정 참조)

5.    동일 상가건물 내 다른 점포 수분양자, 임차인에 대한 권리행사

(1)   업종제한, 업종독점 조건이 명시된 분양계약서의 수분양자 – 업종독점 보장 의무 있음.

(2)   분양계약서에 업종제한 문구가 없는 경우 - 상가 내 ‘독점점포’ 존재, 다른 호실과 비교해 더 고액의 분양대금 지급 등 관련 사실을 인식한 경우 묵시적 약정 또는 승인 인정 가능성 있음. 실무상 다른 수분양자들이 독점권 부여를 묵시적으로 동의했다는 점을 입증하는 것은 매우 어려움.

(3)   상가 관리규약 제정으로 독점영업권을 부여할 수 있는데, 집회를 통해 관리규약 제정 또는 변경하려면 구분소유자의 4분의 3, 의결권의 4분의 3 동의를 얻어야 합니다. 집회 없이 서면결의만 받으려고 한다면 전체 구분소유자의 5분의 4 동의를 받아야 합니다.

(4)    결국 수분양자가 다른 수분양자를 상대로 계약상 독점권을 인정받는 것은 매우 어렵고, 결국 분양회사를 상대로 손해배상을 청구해야 할 경우, 상가 분양을 완료한 분양회사가 더 이상 존재하지 않거나 자력이 없는 경우 그 손해를 배상 받지 못할 위험 존재.

6.    경매로 다른 점포를 취득한 소유자 및 임차인에 대한 권리 주장 불가

(1)   경매절차에서 상가를 낙찰 받은 자는 업종제한 의무를 수인하기로 동의한 것으로 보기 어려운 특별한 사정이 인정된다고 할 것이고, 따라서 경매 낙찰인에게는 위 업종제한 약정의 효력이 미치지 않는다(대법원 2007. 11. 30. 선고 2004다44742 판결).

(2)   점포별로 업종을 정하여 분양한 후에 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자 등이 분양계약 등에 정하여진 업종제한약정을 위반할 경우, 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있으며(대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다20081 판결, 2005. 8. 19.자 2003마482 결정 등 참조), 상가 분양회사가 수분양자에게 특정영업을 정하여 분양한 이유는 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장함으로써 이를 통하여 분양을 활성화하기 위한 것이고, 수분양자들 역시 지정품목이 보장된다는 전제 아래 분양회사와 계약을 체결한 것이므로, 지정업종에 대한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양회사에도 적용된다고 할 것이다(대법원 2005. 7. 14. 선고 2004다67011 판결 참조).

7.    미분양 잔여 상가점포를 제3자에게 일괄 양도 및 분양회사 변경 + 후 분양계약서에 업종제한, 업종독점 보장 없는 경우

(1)   후 수분양자 및 임차인 – 업종제한 의무, 선 수분양자 점포의 영업독점권 인정, 업종제한 의무 조건을 묵시적으로 승인, 묵시적 약정한 것으로 인정한 판결 vs 불인정 판결 모두 있음

(2)   기존 상가 수분양자, 소유자, 임차인이 일부 미분양상가의 후 수분양자, 임차인에게 이미 업종제한 관련 단체적 질서가 확립, 존재한다는 사실을 입증할 수 있다면 후 수분양자, 임차인은 그 업종제한 준수 의무 있음

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1. 상가점포 분양계약서의 업종제한, 독점권 보장 특약의 효력 및 적용범위

(1)   대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다61179 판결: “분양계약서에서 업종 제한 조항을 두는 경우에 어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하는 것은 기본적으로 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있는 것이다(대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결 등 참조).”

(2)   업종제한 약정의 효력이 상가분양자와 그로부터 독점적인 운영을 보장받은 수분양자 이외에 다른 수분양자 등에게 미치기 위해서는, 상가분양자와 모든 수분양자 사이에 체결된 분양계약서에 업종지정 또는 권장업종에 관한 지정이 있거나 업종제한 약정이 체결되어야 한다.

(3)   상가점포 중 일부에만 업종 제한 특약 기재 BUT 나머지 상가에 업종 제한 없는 경우 – 지정된 상가의 수분양자, 양수인, 임차인 사이에서 업종제한 업종독점권 보호 특약 유효 BUT 나머지 상가점포 수분양자, 양수인, 임차인에게 효력 없음 - 대법원 2010. 5. 27. 선고 2007다8044 판결 “전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 한다.”

(4)   분양계약서에 기재된 특약은 특별한 사정이 없는 한 당사자만 구속 + 다른 상가의 수분양자, 매수인, 임차인 등 제3자에게 효력 없음 + 업종제한 조건을 공지하여 다른 상가의 수분양자 등이 그 조건을 받아들인 묵시적 동의를 인정할 수 있어야 업종제한 유효

(5)   분양계약서의 약국 업종독점권 특약, 수기 아닌 인쇄본 상가분양 계약서 BUT 모든 계약서에 부동문자 독점권 특약 없음 - 업종독점권 불인정: 수원지방법원 2017. 9. 15. 선고 2016가합76271 판결 - 약국 업종을 독점적으로 보장한 것이라고 보더라도, 업종제한 등 수인의무는 상가 수분양자들 사이에서 이를 수인하기로 하는 동의를 기초로 발생하는 것인바 전체 수분양자들과의 분양계약 과정에서 일부 점포에 대한 업종지정 사항을 계약의 내용으로 편입시키거나 일부 점포에 대해서 업종 지정이 있었다는 사정이 수분양자들 모두에게 충분히 공시되어 있어야 할 것인데, 제213호 점포 분양계약은 제119호 점포 분양계약보다 먼저 체결된 점, 등에 비추어 보면, 제출된 증거들만으로 다른 수분양자들이 제119호 점포 이외 점포의 약국영업 제한에 관하여 묵시적으로나마 수인하기로 동의하였다고 인정하기에도 부족하다.

2. 업종제한, 독점권 조항의 효력 분양회사에 대해 유효 BUT 다른 점포의 수분양자, 양수인, 임차인에 대해 무효: 전주지방법원 2019. 8. 22. 선고 2018가합717 판결

가.  사안의 개요

A.     신축상가 1층의 10개 점포 중 1개의 약국 독점권 보장 분양

B.     상가분양 계약서의 업종독점권(약국) 관련 특약사항 내용 -“분양대상 점포 외 다른 점포에는 약국 분양 및 임대하지 않는다” (인쇄)

C.     BUT 다른 상가점포 분양 시 체결된 분양계약서 - 업종제한이나 위 상가점포에 대해 약국독점권 보장 조항 없음. 일반 분양계약서 사용하여 분양계약 체결함   

D.     그 결과 1층 상가점포에 경쟁 약국 들어와 운영함  

나.  판결요지 – 다른 점포의 경쟁약국에 대한 업종독점권 불인정 + 분양회사의 계약 위반 인정

A.     다른 점포의 수분양자 및 임차인의 약국운영자에 대한 독점권 침해 여부 – 불인정, 특정점포에 대한 상가분양계약서에 기재된 독점권 특약은 특별한 사정이 없는 한 해당 계약당사자에게만 효력 있음. 원칙적으로 다른 상가점포의 수분양자, 매수인, 임차인 등 제3자에게 효력 없음. 다른 점포 수분양자에게 해당 점포의 업종제한 조건을 공지하고 다른 상가의 수분양자 등이 그 조건을 받아들인다는 명시적 또는 묵시적 동의를 인정할 수 있어야 업종제한, 독점권 조항의 효력이 다른 점포에도 유효함

B.     분양회사의 계약상 독점권 보장 채무 위반 인정

3. 상가 관리규약의 제정 및 변경 요건 – 업종제한 규정 제정   

(1)   대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다79258 판결: “상가건물이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다)의 규율대상인 집합건물인 경우 분양이 개시되고 입주가 이루어짐으로써 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 집합건물법 제23조에서 말하는 관리단이 당연히 설립되고, 관리단의 설립 이후에는 집합건물법 제28조의 관리단 규약을 통하여 위와 같은 업종 제한을 새로 설정하거나 변경할 수도 있는데, 이러한 업종 제한에는 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 해당 업종에 관한 독점적 운영권을 보장하는 의미가 내포되어 있으므로 이를 사후에 변경하기 위해서는 임차인 등의 제3자가 아닌 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 필요하다.

(2)   다만 관리단 규약의 제·개정을 위한 구분소유자의 의결권 행사는 대리인을 통하여서도 할 수 있고(집합건물법 제38조 제2항), 업종 제한의 변경에 관한 구분소유자나 수분양자의 동의의 의사표시도 마찬가지라고 보아야 하며, 이러한 의결권의 위임이나 대리권의 수여가 반드시 개별적·구체적으로 이루어져야만 한다고 볼 근거도 없으므로, 구분소유자나 수분양자가 임차인 등에게 사전적·포괄적으로 상가건물의 관리에 관한 의결권을 위임하거나 업종 제한 변경의 동의에 관한 대리권을 수여한 경우에는 위 임차인 등이 참여한 결의나 합의를 통한 업종 제한의 설정이나 변경도 가능하다고 할 것이다.”

(3)   대법원 2006. 7. 4. 자 2006마164 결정: “건물의 구분소유자로 구성된 관리단의 규약에서, 관리단 집회의 의결 내용이 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미칠 사항에 관하여는 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 하는 것으로 규정하고 있는 경우, 업종의 지정 내지 변경에 관한 사항은 당해 업종에 관한 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미치므로 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 한다.”

(4)   집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지) ① 규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다. ② 제28조제2항에 규정한 사항에 관한 구분소유자 전원의 규약의 설정·변경 또는 폐지는 그 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 4분의 1을 초과하는 자 또는 의결권의 4분의 1을 초과하는 의결권을 가진 자가 반대할 때에는 할 수 없다.

(5)   상가 관리규약의 제정 및 변경에 관한 법적 요건을 위반한 경우 – 상가 업종제한 및 독점권 보장 규정이나 관련 계약조항은 효력 없음

(6)   실무적 체크리스트 – 관리단에서 관리규약을 제정하였는지, 규약을 만들 때 법적 제정요건을 충족한 것인지, 업종제한 규정 뿐만 아니라 당시 회의록은 있는지 확인

4. 상가 업종독점권 보유자가 독점권 침해 수분양자, 양수인, 임차인에 대한 독점권 보호조치 – 영업금지가처분, 영업금지 및 손해배상청구 본안소송  

(1)  대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다79258 판결: 점포 수분양자의 지위를 양수한 자, 임차인 등이 분양계약 등에 정하여진 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인하여 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다20081 판결, 대법원 2006. 7. 4.자 2006마164, 165 결정 등 참조).”

(2)  분양 시행사 오피스텔 상가 시행사 전무이사의 업종독점권 약속, 확인서 교부, 상가분양 계약체결, 피해자로부터 분양대금 약7억3천5백만원 받음 BUT 독점권부여 권한 없음, 독점권 불인정 – 사기죄로 고소 유죄 인정: 수원지방법원 2018. 3. 29. 선고 2017고합520 판결 – 피고인 전무이사 사기죄(특경법) 인정, 징역 1년6월, 집행유예 2년 선고

5. 경매 낙찰자의 경우 예외 - 상가 업종제한 및 독점권 보장 규약이 있는지 알 수 없었다는 이유로 업종제한에 묵시적으로 동의한 것으로 볼 수 없음 + 상가 업종제한 규정을 적용 받지 않는다는 취지의 하급심 판결 있음. 대법원 판결 없음. 불확정 상황.

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(1)   분양자 측은 신의성실의 원칙상 수분양자에게 분양 목적물 내 기둥 등의 존재 여부, 위치, 면적 등을 상당한 방법으로 고지할 의무가 있음에도 팸플릿이나 모델하우스에 이를 구체적으로 표시하지 않았으므로, 부작위에 의한 기망행위에 해당한다. 분양계약취소, 분양자의 손해배상의무 인정

(2)   이 사건 분양계약 제21조 (44)항에서 “마감자재의 내용 및 기둥의 유무, 크기 등은 형별, 호실별 등에 따라 차이가 있으니 분양홍보관에서 분양상담을 거쳐 차이점을 확인 후 계약하시기 바랍니다.”고, 같은 조 (83)항에서 “평면 배치에 따라 일부호실은 실내 기둥 배치 및 기둥으로 인한 간섭이 있을 수 있으므로 사전에 호실위치를 확인하여야 하며 이에 대하여 이의를 제기할 수 없습니다.”고 규정하고 있고, 계약 확인서(을 제10호증의 1 내지 15)에서 “본 상업시설의 공급 유의 사항에 대해 충분히 숙지하고 계약하며, 현장 및 계약 점포에 대한 현황을 충분히 인지한 후 계약하였습니다. 미인지에 대한 책임은 계약자 본인에게 있습니다.”고 기재되어 있으며, 위 분양계약서 말미에 원고들이 계약자 성명과 ‘이해하였습니다’ 또는 ‘확인합니다’라고 자필기재한 사실이 인정되기는 한다.

(3)   그러나 이 사건 분양계약서의 조항은 부동문자로 기재되어 있고 기둥에 관한 언급은 단지 수분양자들에게 상가 내부에 기둥이 존재할 수 있다는 등의 사정을 환기시켜 신중하게 계약을 체결하도록 유도하는 것으로서 분양계약서에 일반적으로 기재되는 내용에 불과한 것으로 보이며, 위 제21조는 무려 184항까지의 내용이 매우 작은 글씨로 인쇄되어 일반인이 유의하여 살펴보지 않으면 그 내용을 쉽게 알아볼 수 없을 정도여서 그 내용을 직접 고지 받지 않는 이상 특정 조항을 인식하기 어려웠을 것으로 보인다. 계약 확인서상의 조항도 분양에 관한 일반적인 사항을 확인하였다는 취지의 문구로 보일 뿐이다. 이 사건 분양계약서와 계약 확인서의 내용은 이 사건 기둥 등이 있는지 여부에 따라 달라지지 않고 모든 수분양자들에게 동일하며, 위 계약서나 확인서 어디에도 이 사건 기둥 등의 존재나 위치, 면적 등에 대한 구체적인 내용이 기재되어 있지 않다. 이 사건 분양계약서나 계약 확인서의 위 문구만으로는 원고들이 이 사건 분양계약 당시에 이 사건 기둥 등의 존재에 관하여 충분히 알고 있었다거나 피고 N로부터 이를 설명 받았다고 인정하기는 어렵고, 원고들이 피고에게 이 사건 기둥 등을 이유로 책임을 물을 수 없다고 볼 수 없다.

(4)   고지의무의 존재 여부: 부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 그와 같은 고지의무의 대상이 되는 것은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의하여도 인정될 수 있고, 일단 고지의무의 대상이 되는 사실이라고 판단되는 경우 이미 알고 있는 자에 대하여는 고지할 의무가 별도로 인정될 여지가 없지만, 상대방에게 스스로 확인할 의무가 인정되거나 거래관행상 상대방이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 예외적인 경우가 아닌 한, 실제 그 대상이 되는 사실을 알지 못하였던 상대방에 대하여는 비록 알 수 있었음에도 알지 못한 과실이 있다 하더라도 그 점을 들어 추후 책임을 일부 제한할 여지가 있음은 별론으로 하고 고지할 의무 자체를 면하게 된다고 할 수는 없다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결 등 참조). 이러한 고지의무 위반은 부작위에 의한 기망행위에 해당하므로, 분양계약을 체결한 상대방은 기망을 이유로 분양계약을 취소하고 분양대금의 반환을 구할 수도 있고, 분양계약의 취소를 원하지 않을 경우 그로 인한 손해배상만을 청구할 수도 있다(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결 참조).

(5)   손해배상 책임의 제한 - 고지의무 위반이 인정되는 경우에도 거래상대방에게 고지의무의 대상이 되는 사실을 알 수 있었음에도 알지 못한 과실이 있는 경우에는 그 점을 들어 고지의무 위반자의 책임을 일부 제한할 수 있는데(위 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결 등 참조), 이 사건 상가 건물과 같이 대규모 고층 상가건물에는 그 하중을 견디기 위한 기둥이 상가 내에도 일부 설치될 수밖에 없는 측면이 존재하는 점, 원고들은 이 사건 상가 건물에 상당한 돈을 투자하는 지위에서 이 사건 분양계약을 체결하기 전에 팸플릿이나 평면도 등을 상세히 살펴보고 이 사건 기둥 등과 같은 구조물이 설치될 예정인지 여부 등을 분양계약 담당자를 통하여 문의할 수 있는 기회가 있었음에도 그러한 조치를 취하지 않은 점, 이 사건 기둥 등의 현황을 확인한 후에도 이 사건 분양계약을 유지하는 전제에서 분양대금 잔금을 모두 납부한 점, 그 밖에 기록에 나타난 이 사건 분양계약의 내용, 경위 등 제반 사정에 비추어 분양지 피고의 책임을 90%로 제한한다.

첨부: 서울중앙지방법원 2024. 8. 28. 선고 2022가합558004 판결

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(1)   사안의 개요: 수분양자 주장 - 점포 천장의 설계 높이 3.1m. 비록 분양계약서에 기재되지 않았지만 분양계약의 내용 vs 분양자 주장 – 점포 천장 높이는 분양계약 내용으로 편입되지 않았음 vs 실제 점포의 천장높이: 2.65m

(2)   판결 요지: 이 사건 점포의 천장높이는 약정된 3.1m보다 상당히 낮아 분양계약의 목적을 달성할 수 없을 정도의 하자에 해당한다고 봄이 타당하다. ① 상가의 분양자가 상가의 신축 전에 수분양자와 사이에 분양계약을 체결한 경우 분양자는 완공되는 상가가 계약 당시 수분양자가 예상하였던 당해 상가의 특성에 부합하도록 상가를 신축하고 이를 수분양자에게 공급하여야 할 의무가 있다. ② 점포의 천장이 높을수록 개방감을 주어 고객으로 하여금 오랫동안 점포에 머무를 수 있도록 하고, 다양한 업종의 유치가 가능해지는바, 점포의 천장높이는 매우 중요한 거래조건에 해당한다. ③ 분양계약상 설계 천장높이는 3.1m인데, 이 사건 점포의 실제 천장높이는 천장 쪽 13㎝ 두께의 단열재를 제거하고도 2.65m에 불과하다. 원고는 천장높이 변경에 대하여 피고의 동의를 받지 않았고, 천장높이를 설계보다 낮게 시공할 수밖에 없었던 합리적인 이유도 찾아볼 수 없다.

(3)   판단기준 법리: 선분양·후시공의 방식으로 분양되는 대규모 아파트단지의 거래사례에 있어서 분양계약서에는 동·호수·평형·입주예정일·대금지급방법과 시기 정도만이 기재되어 있고 분양계약의 목적물인 아파트 및 그 부대시설의 외형·재질·구조 및 실내장식 등에 대하여 구체적인 내용이 기재되어 있지 아니한 경우가 있으나, 분양계약의 목적물인 아파트에 관한 외형·재질 등이 제대로 특정되지 아니한 상태에서 체결된 분양계약은 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어렵다 할 것이므로, 비록 분양광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 등이 비록 청약의 유인에 불과하다 할지라도 그러한 광고 내용이나 조건 또는 설명 중 구체적 거래조건, 즉 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한 수분양자들은 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자들도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 분양계약시에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특단의 사정이 없는 한, 분양자와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결 등 참조)

첨부: 부산고등법원 2024. 6. 13. 선고 2023나57350 판결

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 1.    사안의 개요

(1)   아파트상가 상가건물 소유주 C 주식회사, 오너 대표 B (지배주주 BUT 대표이사, 등기이사 아님) + 공인중개사 A 개인 - 상가 2개 점포 분양 받음, 부동산 중개업 영업 개시

(2)   공인중개사 A와 상가건물 소유주 C 회사법인 사이 상가점포 분양대행 계약 체결 – 분양권자: C사, 분양대행자: A 공인중개사 - 상가 업종제한, 업종독점권 특약 조건으로 9개 상가점포 분양 완료 + 16개 점포 미분양

(3)   16개 상가점포 미분양 상태에서 C 회사는 A와 분양대행계약 종료, 분양대행사를 타사로 교체 + 새로운 분양대행사는 상가점포 업종제한 없는 조건으로 상가점포 4개 분양 완료

(4)   상가건물 소유주 C사에서 잔여 상가점포 12개 통으로 Z사에게 매도함 – 이후 업종제한, 독점권 조건 없이 상가 분양

(5)   동일 상가 내 다수의 부동산중개업소 영업 – A 업종독점권 침해 주장

(6)   상가분양 시 업종제한 없는 수분양자, 그 점포 임차인에 대한 영업금지가처분 소송 패소

(7)   A에게 상가 분양한 C사에 대한 손해배상청구 소송 – 분양자의 손해배상책임 인정 판결

2.     판결의 요지 – 분양자의 업종독점권 보장 책임

분양계약서에서 업종 제한 조항을 두는 경우에 어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나, 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하는 것은 기본적으로 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있는 것이다(대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다61179 판결 등 참조).

3.     경업금지 또는 독점적 영업권보장약정은 다른 계약의 경우와 마찬가지로 반드시 계약서의 한 조항 등을 통하여 명시적으로 행하여질 필요는 없고 묵시적으로도 이루어질 수 있는 것이지만, 당사자 간에 그러한 묵시적인 약정이 있었는지 여부는 당사자 간의 관계, 그 약정의 기초가 되는 계약이 있을 경우 그 계약 체결의 동기와 목적, 구체적인 계약내용, 계약 체결이후의 경과, 관련 법령, 거래의 관행 등을 비롯한 당시의 모든 정황에 비추어 종합적으로 판단되어야 한다(대법원 2013. 9. 26. 선고 2011다98365 판결 등 참조).

4.     판결의 요지 – 구체적 사안의 판단: 피고 C사는 상가를 분양ㆍ임대하면서 업종을 지정하여 분양ㆍ임대할 것을 지시하였거나 적어도 원고가 이 사건 상가를 업종 제한 상가로 분양ㆍ임대하고 있다는 것을 알면서도 이를 용인하여 왔는바, 원고와 피고 C 사이에는 이 사건 상가에 관한 업종제한약정이 존재한다고 봄이 타당하다.

5.     대규모 상가를 분양할 경우에 분양자가 수분양자들에게 특정 영업을 정하여 분양하는 이유는 수분양자들이 해당 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 한편 상가 내의 업종 분포와 업종별 점포 위치를 고려하여 상가를 구성함으로써 적절한 상권이 형성되도록 하고 이를 통하여 분양을 활성화하기 위한 것이고, 수분양자들로서도 해당업종에 관한 영업이 보장된다는 전제 아래 분양회사와 계약을 체결한 것이므로, 지정업종에 관한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양자에게도 적용된다(대법원 2008. 5. 29. 선고 2005다25151 판결 등 참조).

6.     따라서 분양자는 나머지 점포를 제3자에게 분양할 때 기존의 수분양자에게 지정된 업종과 동종 또는 유사한 업종으로 분양하지 않을 뿐만 아니라 수분양자가 지정업종의 변경을 요청하는 경우에도 함부로 승인하지 않아야 하며, 만약 수분양자가 임의로 업종을 변경하여 기존 수분양자의 지정업종과 경업관계에 있게 된 경우에는 업종의 환원을 요구하거나 나아가 그 분양계약을 해제하는 등의 방법으로 기존 수분양자의 영업권이 실질적으로 보호되도록 최선을 다할 의무를 부담한다고 할 것이고(대법원 1995. 9. 5. 선고 94다30867 판결참조), 수분양자가 기존 수분양자의 지정업종과 동종 또는 유사한 업종의 영업을 하는 것을 분양자가 알고도 방치하여 기존 수분양자에게 손해가 발생하였다면 분양자도 기존 수분양자에 대하여 손해배상책임을 부담할 수 있다(대법원 2012. 6. 28. 선고 2010다18133 판결 등 참조).

7.     판결의 요지 – 기존 소유자, 분양자의 잔여 점포 매수인, 분양자에 대한 책임: 원고와 피고 C이 체결한 이 사건 분양계약에는 업종제한약정이 포함되어 있으므로 원고에 대하여 경업금지의무를 부담하는 분양자 피고 C은 이 사건 분양계약 체결 이후라도 12개 잔여 점포의 매수인 Z, 각 수분양자나 임차인들이 경업금지의무를 위반하는 경우 그 분양계약ㆍ임대계약을 해제하는 등의 조치를 취함으로써 원고의 영업권이 실질적으로 보호될 수 있도록 최선을 다하여야 할 의무를 부담한다.

8.     판결의 요지 – 손해배상 책임범위: 채무불이행 내지 불법행위로 인한 재산상의 손해는 위법한 가해행위로 인하여 발생한 재산상의 불이익, 즉 그 위법행위가 없었더라면 존재하였을 재산상태와 위법행위가 가해진 이후의 재산상태의 차이를 말하는 것이고(대법원 2012. 12. 13. 선고 2011다25695 판결 등 참조), 손해배상의 범위를 정할 때에는 그 위법행위와 원고가 입은 손해 사이에 상당인과관계가 있어야 하고, 그 상당인과관계의 유무는 결과발생의 개연성, 위법행위의 태양 및 피침해이익의 성질 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2007. 5. 11. 선고 2004다11162 판결 등 참조).

9.     판결의 요지 – 분양자 책임의 손해배상액 산정: 손해액 산정에 관한 판단 - 상가에 관한 업종제한약정에 따른 경업금지의무 위반행위로 인하여 이 사건 원고 소유 점포의 공인중개사업에 관한 독점운영권이 침해되었고, 원고는 이와 같은 독점영업권이 보장될 당시 이 사건 원고 소유 점포를 독점적 영업이 보장되는 공인중개사 사무소로 임대함으로써 취득하였거나, 취득할 수 있었던 임료(이하 ‘기대 임료’라 한다)에서 피고들의 경업금지의무위반으로 인하여 독점영업권이 침해당한 상태에서 취득하거나 할 수 있었던 임료(이하 ‘실제 임료’라 한다)를 공제한 임료 차액 상당액의 손해를 입었다고 볼 수 있다.

첨부: 서울고등법원 2023. 6. 1. 선고 2021나2004954 판결

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1.    선 분양회사의 손해배상 책임 인정 BUT 후 수분양자, 임차인의 업종제한 준수 의무 불인정 - 서울고등법원 2023. 6. 1. 선고 2021나2004954 판결

(1)   아파트상가 상가 분양계약서 업종제한 명시한 경우 + 잔여 상가 양도 + 후 상가 분양계약서에 업종제한 조건 없음 + 경쟁 업종 영업 상황

(2)   선 분양회사의 업종제한 준수 의무 인정, 위반 상황에서 손해배상 책임 인정

(3)   잔여 상가의 후 분양 받은 수분양자 - 상가분양 시 업종제한 없는 수분양자, 그 점포 임차인에 대한 영업금지가처분 소송 패소, 업종제한, 업종독점 준수 의무 불인정

2.    후 수분양자의 업종제한 독점준수 의무 인정 판결

(1)   선 분양계약서 – 약국 업종독점권 명시

(2)   잔여 상가양도, 분양자 변경, 소유자 변경, 후 분양계약서 업종제한, 독점 표시 없음

(3)   임차임 약국 운영 – 선 수분양 상가점포의 업종 충돌, 임차인에 대한 약국영업금지가처분 소송 제기 – 선 수분양자 승소

(4)   판결 이유 – 선 분양 90여개 점포 분양 시 업종제한 조건 + 미분양 잔여 점포에 대해서도 묵시적 업종제한 의무 인정됨 + 그 상황에서 잔여점포 양수한 후 후 분양한 경우 – 후 수분양자에게 업종제한 의무가 승계된 것으로 판단함

(5)   후 분양 당시 이미 상가의 점포 관련 업종제한 분쟁이 발생하였고, 상가번영회에서 업종제한 및 경업금지 공문을 보내고 안내문을 게시하는 등 사정을 비추어 볼 때 후 수분양자는 그와 같은 업종제한 의무를 알았거나 알 수 있었을 것으로 판단함

3.    실무적 포인트

(1)  분양계약서 독점권, 업종제한 기재만으로 불충분함

(2)  관리규약으로 업종제한 독점권 인정한 경우 – 충분

(3)  분양회사의 업종제한, 독점보상 의무 및 위반 시 손해배상 책임 – 인정

(4)  미분양 잔여상가의 일괄 양도, 분양자 변경, 후 분양계약서에 업종제한 없는 경우 – 인정 vs 불인정 사례 모두 있음

(5)  기존 상가 수분양자, 소유자, 임차인이 일부 미분양상가의 후 수분양자, 임차인에게 이미 업종제한 관련 단체적 질서가 확립, 존재한다는 사실을 입증할 수 있다면 후 수분양자, 임차인은 그 업종제한 준수 의무 있음

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