Kasan Insight :: 과학, 기술 그리고 법

- 제약/화학/바이오 분야의 실용적 법률정보와 해결방안

(1)   주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 규정한 “임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”라는 사유는, 임대목적물에 실거주하겠다는 임대인의 내심의 의사만을 요건으로 하고 있기 때문에 그러한 사유가 실제 존재하는지 여부는 임차인의 계약갱신 요구가 거절되었을 당시에는 판단하기 어렵다. 임대인이 위 사유를 들어 계약갱신을 거절하면 그 의사표시 자체만으로 임대차계약이 갱신되지 않는 효과가 발생한다. 이처럼 임대인의 선제적 갱신거절이 있으면 임대차계약 연장의 효과가 차단되므로, 곧바로 임차인은 갱신요구권 행사 기회를 상실하게 된다. 임차인의 갱신요구권 행사가 실제로 있어야만 손해배상책임이 성립한다고 해석하기는 어렵다.

(2)   임차인에게 보장되었던 갱신가능기간 중에 임대인이 제3자에게 임대하는 경우에 손해배상책임이 성립한다는 취지이다. 즉, 임대인이 실거주하지 않고 제3자에게 목적 주택을 임대하더라도 그 임대시점이 갱신가능기간을 지난 이후라면 손해배상책임을 부담하지 않는다는 것이다. 위와 같이 제3자에 대한 임대 시점을 갱신가능기간 이내로 제한하지 않으면 실거주를 하려던 임대인 입장에서는 정당한 사유가 없으면 영원히 제3자에 대한 임대가 제한되어 재산권 행사가 불가능하게 되므로, 이러한 시적 한계를 둠으로써 임대인의 재산권 행사가 어느 정도 보호받게 된다.

(3)   임대인이 임차인의 갱신요구권 행사에 앞서 미리 갱신을 거절하는 경우에는, 임차인 입장에서는 명시적․묵시적 갱신이 모두 차단당하게 되므로 명시적․묵시적 갱신기간 중에서 더 짧은 기간만큼은 주택임대차보호법이 보장하는 갱신가능기간을 박탈당하게 된다. 이러한 사안에서 임차인에게 보장하는 최소한의 갱신가능기간에 한정하여 임대인이 정당한 사유 없이 임대목적물을 제3자에게 임대하는 경우에만 손해배상책임이 성립한다고 본다면, 시적 한계를 둠으로써 임대인의 재산권 행사를 보호하려는 위 부분의 목적이 달성됨과 아울러 임차인에게는 최소한의 갱신가능기간을 보장할 수 있게 된다.

(4)   법에서 보장하는 임차인의 최소한의 갱신요구기간(명시적ㆍ묵시적 갱신 중에서 짧은 기간) 중에 임대인이 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우에만 손해배상책임을 진다고 해석하면, 임대인에게 불측의 과도한 제한을 부여하지 않게 된다.

(5)   정당한 사유 - 임대차계약이 종료된 후 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. 여기서 ‘정당한 사유’란 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 목적 부동산을 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정을 의미한다고 할 것인데, 아래와 같은 점을 고려할 때 실제 거주 의무를 위반한 임대인이 ‘정당한 사유’를 이유로 임차인에 대한 손해배상 책임까지 면하기 위해서는, 실제 거주 의무를 위반할 수밖에 없었던 불가피한 사정뿐만 아니라 목적 부동산을 ‘제3자에게 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정’까지 임대인이 적극적으로 주장․증명해야 할 것이고, 나아가 임대인이 손해배상 책임을 면할 수 있는 ‘정당한 사유’는 제3자와의 임대차계약 체결을 금지하는 것이 임대인의 재산권 행사에 중대한 제한이 되는 등의 예외적인 경우에만 인정될 수 있다.

(6)   갱신거절 당시 임대인에게 실제 거주 의사가 있었다 하더라도 추후 사정이 변경되어 임대인의 실제 거주가 어렵게 될 수 있다. 그러나 이는 어디까지나 임대인의 사정에 불과할 뿐만 아니라, 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절함으로써 임차인은 주거 이전을 위해 상당한 비용을 지출할 수밖에 없었으므로, 사정 변경으로 임대인의 실제 거주가 어려워졌다면 임차인이 갱신거절로 인해 지출할 수밖에 없었던 비용은 임대인에게 부담시키는 것이 신의칙 및 공평의 원칙에 부합한다. 그리고 임대인이 단순히 실제 거주 의무를 위반한 것을 넘어 제3자에게 새로 목적 부동산을 임대한 경우, 그로 인하여 임대인이 실제 거주 의무를 이행할 의사가 없음이 객관적으로도 명백해진다. 따라서 주택임대차보호법은 임대인이 ‘목적 부동산에 실제 거주하지 않았을 것’ 대신 ‘제3자에게 목적 부동산을 임대하였을 것’을 손해배상 책임의 요건으로 규정하고 있고, 나아가 갱신거절로 인하여 임차인이 주거 이전 비용으로 적어도 ‘갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액’ 상당을 지출하였을 것으로 간주하여 임대인에게 이를 배상하도록 명하고 있다(주택임대차보호법 제6조의3 제6항 제1호).

첨부: 의정부지방법원 2024. 6. 20. 선고 2023나203178 판결

[질문 또는 상담신청 입력하기]

1.    국가연구개발과제 결과물 기술도입, 실시기업의 주장요지

(1)   도입 기술을 사용하지 않았으므로 기술료를 지급할 수 없다.

(2)   개발완료 이후 승강기 안전기준, 검사기준, 설치기준, 인증기준 관련 국내법이 전면 개정되어 기술을 이용한 제품은 판매가 불가능하게 되었음. 제품 상용화 불가능 상황, 기술사용을 포기하고, 이 사건 계약을 해지한다.

2.    쟁점

(1)   기술을 사용하지 않는다는 이유로 기술료 지급을 거절할 수 있는지 여부

(2)   관련 법령 개정을 이유로 계약해지 가능한지 여부

3.    판결 요지

(1)   기술료 지급의무 판단 – 계약상 착수기술료와 경상기술료를 구분하고 있는 점을 종합하면, 착수기술료는 계약에서 정의한 기술(에스컬레이터의 장애인 탑승모드 전환장치, 에스컬레이터의 휠체어 스토퍼 장치 등)을 사용, 생산 또는 판매하는 권리를 갖는 대가이고, 경상기술료는 실제 판매에 따른 이익 중 원고에게 분배하기로 한 금원이라고 해석된다. 즉, 착수기술료는 기술 사용 결과에 관계없이 그 기술을 사용할 수 있는 권리 자체에 대한 대가이다. 실제 사용 여부를 묻지 않고 발생하며 특히 제9조의 취지에 따르면 기술의 실용화가 성공하지 못하였다고 하여 지급을 거절할 수 있는 것은 아니라고 해석된다.

(2)   계약상 정당한 사유 없이 기술 사용을 포기하여 원고가 계약을 해지하는 경우에도 착수기술료 지급의무는 남아있는 것으로 정하고 있다. 위 조항들의 취지를 고려할 때 피고가 기술 사용을 포기한다고 하여(아래에서 보는 바와 같이 기술 사용을 포기한 것에 정당한 이유가 있다고 인정되지 않는다) 착수기술료 지급의무가 없어지는 것은 아니라고 판단된다.

(3)   계약해지 여부 판단 - 계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고 당사자가 계약 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약준수 원칙의 예외로서 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있다. 여기에서 말하는 사정이란 당사자에게 계약 성립의 기초가 된 사정을 가리키고, 당사자가 계약의 기초로 삼지 않은 사정이나 어느 일방당사자가 변경에 따른 불이익이나 위험을 떠안기로 한 사정은 포함되지 않는다(대법원 2020. 5. 14. 선고 2016다12175 판결).

(4)   계약 후 법령 개정으로 피고가 이전받은 기술을 사용할 수 없게 되었는지 보건대, 승강기안전관리법이 전부개정되고 이에 따라 승강기안전부품 안전기준 및 승강기 안전기준(행정안전부고시)도 전부 개정된 사실은 인정된다. 피고는 교통약자용 에스컬레이터를 개정 승강기 안전기준에 부합하도록 설치할 수 없는 상황이라고 주장한다. 그러나 피고가 이 사건 계약에 따라 실시권을 갖고 있는 기술이 위 고시의 어떤 규정을 충족할 수 없어 더 이상 사용하지 못하게 되었는지에 대하여 구체적인 주장과 증명이 없다.

(5)   피고는 향후 시행되는 안전기준, 검사기준, 설치기준, 인증기준에 따라 JIS 기반 제품을 EN 규격에 적합한 제품으로 개발하는 것은 여러 가지 이유(엘레베이터로 기능대체, 개발비용 대비 제품의 신뢰도 저하, 관리비용 과다, 장애인이 안전상 이유로 사용 거부)로 시장성이 없어 현실적으로 어려운 상태라고 주장하나, 시장성이 있는지 여부가 계약 성립의 기초가 된 사정이라고 볼 수 없을 뿐 아니라, 이 사건 계약 제9조에 의하면 실시기업이 시장성 변동에 따른 불이익이나 위험을 감수하기로 하였다고 해석된다.

첨부: 수원지방법원 안양지원 2023. 11. 29. 선고 2022가단125049 판결

[질문 또는 상담신청 입력하기]

일본 지진으로 부품공장 가동중단 및 부품부족 관련 불가항력 주장: 서울고등법원 2014. 10. 30. 선고 2014나2006945 판결

원고는, 주요부품을 공급하기로 한 도시바 및 도시바의 하도급업체인 히타치전선이 2011. 3. 11. 발생한 일본 대지진으로 피해를 입어 히타치전선의 도시바에 대한 부품 공급 및 도시바의 원고에 대한 부품 공급이 순차 지연되었는바, 당시 사정상 부품공급업체를 변경하는 것이 사실상 불가능하였고 피고도 최초 부품 공급업체로 도시바를 선정하는 것과 지진 발생 이후 부품공급업체를 종전대로 유지하는 것에 동의하였으며, 원고가 도시바에게 생산일정을 독촉하고 생산라인을 늘리는 등 최선의 노력을 하였음에도 결국 기관차의 공급이 지체된 것이므로, 이는 일반조건 제24조 제3항 제1, 4호가 정한 불가항력 또는 원고의 책임에 속하지 않은 사유로 지체된 경우에 해당하여 지체상금 지급책임이 면책된다고 주장한다.

일반적으로 쌍무계약에 있어서 채무자가 불가항력이 있었음을 이유로 그로 인한 지체상금 지급책임을 면하려면 그 원인이 채무자의 지배영역 밖에서 발생한 사건으로서 채무자가 통상의 수단을 다하였어도 이를 방지하는 것이 불가능하였음이 인정되어야 한다(대법원 2007. 8. 23. 선고 2005다59475, 59482, 59499 판결 등 참조). 그리고 이러한 불가항력은 채무자의 채무불이행으로 인한 책임을 면제하고 그로 인한 손해를 상대방에게 전가하는 셈이 되므로 그 요건을 엄격하게 심사할 필요가 있다.

집중 폭우로 공장침수로 인한 계약불이행 불가항력 면책 주장: 부산고등법원 2011. 11. 22. 선고 2011나3930 판결

채무자가 채권자에 대하여 채무불이행으로 인한 손해배상책임을 지는 경우에 채권자에게 과실이 있거나 손해부담의 공평을 기할 필요가 있는 때에는 채무자의 책임을 제한할 수 있고(대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다37721 판결 등 참조), 채권자가 입은 손해가 자연력에 의한 것과 채무자의 의무불이행에 의한 것이 경합되어 발생한 경우에 채무자의 손해배상 범위는 손해의 공평한 부담이라는 견지에서 손해발생에 대하여 자연력이 기여하였다고 인정되는 부분을 공제한 나머지 부분으로 제한하여야 한다(대법원 1993. 2. 23. 선고 92다52122 판결, 2009. 6. 11. 선고 2006다13001 판결 등 참조).

피고는, 원고가 이 사건 공장에서 침수로 인한 피해를 입게 된 것은 천재지변이거나 피고의 책임영역을 벗어난 곳에 설치된 옹벽과 배수시설을 제대로 관리하지 아니한 것 또는 ○중공업 주식회사가 공장부지를 조성하면서 토사를 무단 방치한 것에 기인한 것일 뿐 피고가 임대차계약에 따른 임대인으로서의 의무를 위반한 잘못이 없다는 취지로 주장한다.

살피건대, 이 사건 당시 김해시 일대에 내린 집중호우로 인하여 많은 피해가 발생하였고, 김해시를 비롯한 피해지역이 특별재난지역으로 선포된 사실은 앞서 본 바와 같으나, 위와 같은 사정만으로 이 사건 공장의 침수 피해가 오로지 불가항력의 천재지변에 기인한 것이라고 보기는 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 또한 이 사건 공장의 침수 피해가 이 사건 임야에 설치된 옹벽과 배수시설을 제대로 관리하지 아니한 것 또는 ○중공업 주식회사가 공장부지를 조성하면서 토사를 무단 방치한 것에 기인한 것인지에 관하여는 갑18호증의 1, 2의 각 기재만으로는 이를 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고의 면책주장은 이유 없다.

사정변경으로 인한 계약해지 불인정: 대법원 2017. 6. 8. 선고 2016다249557 판결

계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약준수 원칙의 예외로서 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있다(대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결, 대법원 2013. 9. 26. 선고 2012다13637 전원합의체 판결 등 참조).

여기에서 말하는 사정이란 당사자들에게 계약 성립의 기초가 된 사정을 가리키고, 당사자들이 계약의 기초로 삼지 않은 사정이나 어느 일방당사자가 변경에 따른 불이익이나 위험을 떠안기로 한 사정은 포함되지 않는다.

경제상황 등의 변동으로 당사자에게 손해가 생기더라도 합리적인 사람의 입장에서 사정변경을 예견할 수 있었다면 사정변경을 이유로 계약을 해제할 수 없다. 특히 계속적 계약에서는 계약의 체결 시와 이행 시 사이에 간극이 크기 때문에 당사자들이 예상할 수 없었던 사정변경이 발생할 가능성이 높지만, 이러한 경우에도 위 계약을 해지하려면 경제적 상황의 변화로 당사자에게 불이익이 발생했다는 것만으로는 부족하고 위에서 본 요건을 충족하여야 한다.

사정변경과 면책 불인정: 대법원 2013. 9. 26. 선고 2012다13637 판결

사정변경을 이유로 한 계약 해제는 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하였고 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에 계약준수 원칙의 예외로서 인정된다.

그리고 여기서의 변경된 사정이라 함은 계약의 기초가 되었던 객관적인 사정으로서, 일방 당사자의 주관적 또는 개인적인 사정을 의미하는 것은 아니다.

따라서 계약의 성립에 기초가 되지 아니한 사정이 그 후 변경되어 일방 당사자가 계약 당시 의도한 계약 목적을 달성할 수 없게 됨으로써 손해를 입게 되었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 그 계약 내용의 효력을 그대로 유지하는 것이 신의칙에 반한다고 볼 수 없다. 이러한 법리는 계속적 계약관계에서 사정변경을 이유로 계약의 해지를 주장하는 경우에도 마찬가지로 적용된다.

[질문 또는 상담신청 입력하기]

사정변경과 계약해지 관련 법리

판례는 계약을 체결할 때 예견할 수 없었던 사정이 발생함으로써 야기된 불균형을 해소하고자 신의성실 원칙의 파생원칙으로서 사정변경의 원칙을 인정하고 있다. 즉, 계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약준수 원칙의 예외로서 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있다(대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결, 대법원 2013. 9. 26. 선고 2012다13637 전원합의체 판결 등 참조).

여기에서 말하는 사정이란 당사자들에게 계약 성립의 기초가 된 사정을 가리키고, 당사자들이 계약의 기초로 삼지 않은 사정이나 어느 일방당사자가 변경에 따른 불이익이나 위험을 떠안기로 한 사정은 포함되지 않는다(대법원 2017. 6. 8. 선고 2016다249557 판결 참조). 사정변경에 대한 예견가능성이 있었는지는 추상적ㆍ일반적으로 판단할 것이 아니라, 구체적인 사안에서 계약의 유형과 내용, 당사자의 지위, 거래경험과 인식가능성, 사정변경의 위험이 크고 구체적인지 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 개별적으로 판단하여야 한다. 이때 합리적인 사람의 입장에서 볼 때 당사자들이 사정변경을 예견했다면 계약을 체결하지 않거나 다른 내용으로 체결했을 것이라고 기대되는 경우 특별한 사정이 없는 한 예견가능성이 없다고 볼 수 있다.

경제상황 등의 변동으로 당사자에게 손해가 생기더라도 합리적인 사람의 입장에서 사정변경을 예견할 수 있었다면 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 없다. 특히 계속적 계약에서는 계약의 체결 시와 이행 시 사이에 간극이 크기 때문에 당사자들이 예상할 수 없었던 사정변경이 발생할 가능성이 높지만, 이러한 경우에도 계약을 해지하려면 경제상황 등의 변동으로 당사자에게 불이익이 발생했다는 것만으로는 부족하고 위에서 본 요건을 충족하여야 한다(위 대법원 2016다249557 판결 참조).

구체적 사안의 판단

관련 사정의 개요

취업이민 알선 계약체결 후 이민허가까지 나왔으나, 재심사절차(AP/TP)가 개시되어 이민절차가 전면 보류됨

미국 비숙련 취업이민 절차는 ① 미국 노동부의 노동허가 단계, ② 미국 이민국의 이민허가 단계, ③ 주한 미국대사관의 이민비자 발급 단계로 구분된다. 의뢰인 원고들은 2016. 5. 미국 이민국의 이민허가를 받았고, 이에 따라 원고들은 피고에게 이 사건 계약에 따른 국외알선 수수료를 모두 지급하였다. 그러나 주한 미국대사관은 2016. 11.경 원고들에 대한 이민비자 인터뷰를 한 다음 그 자리에서 추가 행정검토(Administrative Processing, 영사가 신청자의 비자발급 자격에 관한 결정 전 신청 건에 대하여 추가적으로 심사하는 것, 이하 ‘AP’라 한다) 결정을 하였고, 2017. 9.경 이민국 이송(Transfer in Progress, 영사가 AP 결정을 내린 건에 대하여 이민국으로 재심사를 하도록 돌려보내는 것, 이하 ‘TP’라 한다) 결정을 하였다. (3) 원고들은 2017. 12. 1. 이 사건 계약에 관하여 사정변경을 이유로 한 해지 등을 주장하며 피고에 대하여 이미 지급한 수수료의 반환을 청구하는 이 사건 소를 제기함.

서울중앙지법 항소심 판결요지

주한 미국대사관이 원고들에 대해 AP/TP 결정을 함으로써 당초 예상했던 기간보다 훨씬 장기간 비자발급 절차가 진행되지 않고 중단된 상태가 지속되어 원고들이 언제 비자를 발급받을지 알 수 없는 상태가 되었다. 이로써 원고들과 피고가 계약의 기초로 삼았던 원고들의 비자발급 여부에 관하여 이 사건 계약 체결 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정변경이 생겼다. 이러한 상황에서 원고들에게 최종적인 결정을 기다려서 계약에서 벗어날 수 있다고 하는 것은 신의칙에 반하므로 계약준수 원칙의 예외로서 원고들은 사정변경을 이유로 이 사건 계약을 해지할 수 있다.

대법원 상고심 판결요지

주한 미국대사관은 2016. 3.경부터 국내 비숙련 취업이민 신청에 대하여 AP 결정을 내리기 시작하였고, 2016. 9.경부터는 TP 결정을 내리기 시작하였다. 그 후 국내에서 비숙련 취업이민 신청 비자발급 절차는 더 이상 진행되지 않고 있고, 이때부터 국내에서 비숙련 취업이민 비자를 받은 사례는 없거나 극히 드물다.

원고들도 2016. 11.경 AP 결정을, 2017. 9.경 TP 결정을 받고 그 이후 비자발급 절차가 중단되었는데, 비자발급 절차가 중단된 이유나 재개 여부는 전혀 알 수 없다.

이 사건 계약을 체결할 당시 당사자들이 이러한 사정변경을 예견했다고 볼 수 없고, 그로 인한 불이익이나 위험을 원고들이 부담하기로 했다고 볼 수 없다. 만일 원고들이 이러한 사정을 예견했더라면 이 사건 계약을 체결하지 않거나 계약 내용 중 일부를 변경하거나 추가하였을 것으로 보는 것이 합리적이다.

이러한 사정은 계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에 해당되어 사정변경을 이유로 계약을 해지할 수 있다.

첨부: 대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다276338 판결

[질문 또는 상담신청 입력하기]

1.    사안의 개요

상가건물 2층 소재 병원과 같은 층에 있던 약국상가에 대한 권리금 계약을 체결한 이후2층 병원이 다른 곳으로 이전하여 약국의 상권에 지대한 영향을 미치는 상황 발생함. 새로운 임차인이 착오를 이유로 권리금계약 취소 및 권리금 반환을 청구한 사안

2.    대법원 판결요지 – 착오취소 불가

민법 제109조의 의사표시에 착오가 있다고 하려면 법률행위를 할 “당시”에 실제로 없는 사실을 있는 사실로 잘못 깨닫거나 아니면 실제로 있는 사실을 없는 것으로 잘못 생각하듯이 표의자의 인식과 그 대조사실이 어긋나는 경우라야 할 것이므로,

표의자가 행위를 할 당시에 “장래”에 있을 어떤 사항의 발생이 미필적임을 알아 그 발생을 예기한 데 지나지 않는 경우는, 표의자의 심리상태에 인식과 대조에 불일치가 있다고 할 수 없어 착오로 다룰 수는 없다(대법원 2010. 5. 27. 선고 2009다94841 판결 등 참조).

이 사건 계약 체결 당시 의원의 운영 등 이 사건 점포를 둘러싼 객관적 상황에 대한 원고의 인식 자체에는 아무런 오류가 없었던 것으로 보이므로,

원고가 향후 상당기간 의원이 종전의 위치에서 계속하여 영업할 것으로 예상하여 이 사건 계약을 체결하였다고 하더라도, 이는 장래에 대한 단순한 기대에 지나지 않는다고 할 것이고, 따라서 그 기대가 이루어지지 아니하였다고 하여 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있는 것으로 볼 수는 없다.

[​질문 또는 상담신청 입력하기]

1. 계약서에 기재된 해제, 해지사유 – 계약서 조항

계약서 제25조 제1항 (계약해제ㆍ해지사유) ‘원고 또는 피고는 다음 각 호의 1에 해당하는 경우 서면으로 계약의 이행을 기간으로 정하여 최고한 후 동 기간 내에 계약이 이행되지 아니하는 때에는 당해 계약의 전부 또는 일부를 해제ㆍ해지할 수 있다’

(1) ‘원고 또는 피고가 계약조건에 위반하여 그 위반으로 계약의 목적을 달성할 수 없다고 인정될 때(제1호)

(2) 원고에 대해 압류, 가압류, 당좌거래정지(부도), 회생개시신청, 파산 등의 사유가 발생한 경우(제2호)

(3) 피고가 정당한 이유 없이 계약내용을 이행하지 아니하고 그 위반으로 공사를 완성하는 것이 불가능한 때(제3호)

(4) 원고가 정당한 이유 없이 약정한 착공기간을 경과하고도 공사에 착공하지 아니한 때(제4호),

(5) 피고가 공사내용을 변경함으로써 계약금액이 40/100 이상 감소한 때(제5호),

(6) 제14조 제1항에 의한 공사의 정지기간이 전체공사 기간의 50/100 이상인 때(제6호),

(7) 원고가 정당한 이유 없이 제7조에 정한 계약이행을 보증하지 아니한 때(제7호)’

계약조항에 대한 대법원 평가

해제ㆍ해지사유를 구분해보면, 제1호, 제3호, 제4호, 제7호는 원고 또는 피고의 귀책사유로 인한 채무불이행의 경우에 상대방에게 해제ㆍ해지권이 있다는 법정해제ㆍ해지사유를 구체화한 것에 지나지 않는 것이고,

제2호, 제5호, 제6호는 계약의 순조로운 이행을 기대하기 어려운 사유가 발생하였음을 이유로 계약상의 구속에서 벗어날 수 있도록 하기 위한 약정해제 사유를 정한 것으로서, 이 계약조항은 계약이행의 장애를 이유로 계약상의 구속에서 벗어날 수 있도록 하는 데 주안점이 있다고 보인다.

2. 계약서의 제6호 해지사유(공사지연) 발생 및 계약해지 여부

원고는 2012. 6. 21. 피고에게, 선행공정의 미비로 인해 조경공사 진행을 위한 수목 식재 기반 조성 및 시설물 설치 기반 등의 확보가 되지 않고 있는 상태라면서, 현재 상황에서는 입찰 당시 고려되지 않은 장마철 식재로 인하여 수목의 하자위험이 증가되고 장비 및 인원투입의 효율성도 떨어지게 되어 심각한 손해를 볼 수 있는 상태라는 내용의 공문을 발송하였다. 원고가 2012. 6. 21. 선행공정의 이행을 촉구할 무렵까지 이미 선행공정의 지연으로 전체 공사기간의 50/100 이상의 기간 동안 공사를 수행할 수 없었다. 원고는 2012. 7. 23. 공사를 중단하고 2012. 7. 25. 계약을 해지한다는 취지의 통지를 발송하였다.

법원의 판단 – 하도급계약조건 제25조 제1항에 의한 해지권의 행사로서 적법하다.

3. 쟁점 및 법원의 판단

쟁점 – 약정 해지 사유의 발생을 이유로 계약을 해지한 경우 상대방에 대해 손해배상을 청구할 수 있다는 계약조항에 따라 손해배상 책임을 물을 수 있는지 여부

항소심 서울고등법원 판결 – 손해배상 책임 인정

대법원 판결 – 귀책사유 없는 상대방에 대한 손해배상 책임 불인정, 원심 판결 파기 환송함

4. 대법원 판결 - 법리

계약 상대방의 채무불이행을 이유로 한 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니하지만(민법 제551조), 다른 특별한 사정이 없는 한 그 손해배상책임 역시 채무불이행으로 인한 손해배상책임과 다를 것이 없으므로(대법원 1983. 5. 24. 선고 82다카1667 판결), 상대방에게 고의 또는 과실이 없을때에는 배상책임을 지지 아니한다고 보아야 한다(민법 제390조).

이는 상대방의 채무불이행 여부와 상관없이 일정한 사유가 발생하면 계약을 해지 또는 해제할 수 있도록 하는 약정해지․해제권을 유보한 경우에도 마찬가지이고 그것이 자기책임의 원칙에 부합한다.

또한 계약의 내용이 통상의 경우와 달리 어느 일방에게 무거운 책임을 부과하게 하는 경우에는 그 계약 문언은 엄격하게 해석하여야 하므로(대법원 1995. 5. 23. 선고 95다6465 판결), 당사자의 고의 또는 과실과 무관한 사유를 약정해지 또는 해제사유로 정한 경우에 그 사유로 계약을 해지 또는 해제하면서 귀책사유와 상관없이 손해배상책임을 지기로 한 것이 계약내용이라고 해석하려면, 계약의 내용과 경위, 거래관행 등에 비추어 그렇게 인정할 만한 특별한 사정이 있어야 한다.

계약의 해지 또는 해제에 따른 손해배상을 청구하는 경우에 채권자는 그 계약이 이행되리라고 믿고 지출한 비용의 배상을 청구할 수 있다.

이때 그 지출비용 중 계약의 체결과 이행을 위하여 통상적으로 지출되는 비용은 통상의 손해로서 상대방이 알았거나 알 수 있었는지 여부와 상관없이 배상을 청구할 수 있으며, 이를 초과하여 지출한 비용은 특별한 사정으로 인한 손해로서 상대방이 이를 알았거나 알 수 있었던 경우에 한하여 배상을 청구할 수 있다고 할 것이다(민법 제393조). 다만 그 지출비용 상당의 배상은 과잉배상금지의 원칙에 비추어 이행 이익의 범위를 초과할 수 없다고 보아야 한다(대법원 1992. 4. 28. 선고 91다29972 판결 등 참조).

5. 구체적 사안의 항소심 서울고등법원 판결요지

위 규정에 따른 계약의 해제 내지 해지는 반드시 계약당사자 일방의 귀책사유에 의한 공사의 정지를 전제로 한 것이 아니라 공사의 정지기간이 전체공사 기간의 50/100 이상인 경우 계약의 전부 또는 일부를 해제 또는 해지할 수 있도록 정하고 있어 이는 법정해제사유인 채무불이행을 구체화한 것이라기보다는 약정해제 사유를 규정한 것으로 봄이 상당하고, 따라서 하도급계약조건 제25조 제5항에 따른 손해배상도 제25조 제1항 제6호를 전제로 한 경우에는 계약당사자 일방의 귀책사유로 인해 계약이 해제 또는 해지된 경우에만 손해배상책임을 부담하는 것이 아니라 약정해제권 내지 약정해지권의 행사로 인해 손해가 발생한 경우 계약의 해제 내지 해지와 상당인과관계가 있는 범위 내에서 손해배상책임을 부담하는 것으로 봄이 옳다.

그에 따라 원심은, 원고가 이 사건 하도급계약에 따른 시설물공사의 이행을 위하여 그 설계도서의 규격에 맞추어 원자재를 절단 가공하여 제작한 시설물은 다른 용도로 재사용이 불가능하므로 그 제작에 소요된 지출비용 및 그 밖에 포장공사와 시설물 공사를 위하여 지출한 공사비 합계 61,625,414원 상당의 손해는 피고가 배상할 손해에 포함되어야 한다고 판단하였다.

6. 구체적 사안의 대법원 판결요지

하도급계약조건 제25조 제1항에 이어 제5항은 ‘제1항에 의한 계약의 해제 또는 해지로 손해가 발생한 때에는 상대방에게 손해배상을 청구할 수 있다’고 되어 있어 계약의 해제ㆍ해지와 손해배상의 관계를 정하고 있다.

그러나 이 계약조항이 약정해제ㆍ해지권을 행사하여 해제ㆍ해지한 경우에는 상대방의 귀책사유와 무관하게 손해배상책임을 지기로 한 취지라고 해석할 만한 특별한 사정은 발견되지 않는다.

만약 위 제5항의 규정이 상대방의 귀책사유와 상관없이 손해배상책임을 진다는 취지의 특별한 합의내용을 담은 것이라면 약정해제ㆍ해지의 경우이든 법정해제ㆍ해지의 경우이든 동일하게 해석하여야 할 것인데 이는 법정해제ㆍ해지권의 행사로 인한 손해배상책임에 관한 민법의 일반원칙을 배제하는 셈이 되므로 그럴만한 특별한 사정이 없이는 쉽게 취하기 어려운 의사해석 방법이다.

원심과 같이 해석할 경우 심지어 쌍방에 책임이 없는 불가항력의 사유로 공사정지 기간이 길어져 약정해지권을 행사한 경우에도 그 계약관계에서 발생한 손해 전부를 배상하기로 약정한 것이라고 보아야 할 것인데 과연 당사자의 의사가 그에 합치하는지는 의문이다.

원심으로서는 이 사건 하도급계약의 해제ㆍ해지사유와 손해배상책임에 관한 당사자의 의사를 해석하면서 앞에서 본 법리에 따른 일반원칙과 달리 약정해제ㆍ해지사유로 해제ㆍ해지된 경우에는 상대방의 귀책사유와 무관하게 상당인과관계 있는 손해 전부를 배상하기로 한 취지라고 하려면 그럴만한 특별한 사정이 있는지를 먼저 밝혀 보았어야 한다.

[​질문 또는 상담신청 입력하기]

(1) “계약 상대방의 채무불이행을 이유로 한 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다(민법 제551조). 다른 특별한 사정이 없는 한 그 손해배상책임 역시 채무불이행으로 인한 손해배상책임과 다를 것이 없으므로, 상대방에게 고의 또는 과실이 없을 때에는 배상책임을 지지 아니한다(민법 제390조).

(2) 이는 상대방의 채무불이행과 상관없이 일정한 사유가 발생하면 계약을 해지 또는 해제할 수 있도록 하는 약정해지⋅해제권을 유보한 경우에도 마찬가지이고 그것이 자기책임의 원칙에 부합한다.

(3) 계약의 내용이 통상의 경우와 달리 어느 일방에게 무거운 책임을 부과하게 하는 경우에는 계약 문언은 엄격하게 해석하여야 하므로, 당사자의 고의 또는 과실과 무관한 사유를 약정해지 또는 해제사유로 정한 경우에 그 사유로 계약을 해지 또는 해제하면서 귀책사유와 상관없이 손해배상책임을 지기로 한 것이 계약 내용이라고 해석하려면, 계약의 내용과 경위, 거래관행 등에 비추어 그렇게 인정할 만한 특별한 사정이 있어야 한다.

(4) 계약의 해지 또는 해제에 따른 손해배상을 청구하는 경우에 채권자는 계약이 이행되리라고 믿고 지출한 비용의 배상을 청구할 수 있다.

(5) 이때 지출비용 중 계약의 체결과 이행을 위하여 통상적으로 지출되는 비용은 통상의 손해로서 상대방이 알았거나 알 수 있었는지와 상관없이 배상을 청구할 수 있으며, 이를 초과하여 지출한 비용은 특별한 사정으로 인한 손해로서 상대방이 이를 알았거나 알 수 있었던 경우에 한하여 배상을 청구할 수 있다(민법 제393조).

(6) 다만 지출비용 상당의 배상은 과잉배상금지의 원칙에 비추어 이행이익의 범위를 초과할 수 없다.”

[​질문 또는 상담신청 입력하기]

1.    장기간의 계속적 계약과 지속적 적자로 인한 운영곤란 상황

사업자는 1988년부터 호텔건물에서 휘트니스클럽을 운영하였는데 2012년 말부터 매출감소, 물가상승에 따른 비용지출 등으로 적자상황이 계속되자, 이용계약자들에게 클럽의 운영중단 및 사정변경으로 인한 계약해지를 통지하였습니다.

2.    사정변경을 원인으로 하는 계약해지 가능 여부 – 법리

“계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약준수 원칙의 예외로서 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있다(대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결, 대법원 2013. 9. 26. 선고 2012다13637 전원합의체 판결 등 참조).

여기에서 말하는 사정이란 당사자들에게 계약 성립의 기초가 된 사정을 가리키고, 당사자들이 계약의 기초로 삼지 않은 사정이나 어느 일방당사자가 변경에 따른 불이익이나 위험을 떠안기로 한 사정은 포함되지 않는다.

경제상황 등의 변동으로 당사자에게 손해가 생기더라도 합리적인 사람의 입장에서 사정변경을 예견할 수 있었다면 사정변경을 이유로 계약을 해제할 수 없다. 특히 계속적 계약에서는 계약의 체결 시와 이행 시 사이에 간극이 크기 때문에 당사자들이 예상할 수 없었던 사정변경이 발생할 가능성이 높지만, 이러한 경우에도 위 계약을 해지하려면 경제적 상황의 변화로 당사자에게 불이익이 발생했다는 것만으로는 부족하고 위에서 본 요건을 충족하여야 한다.”

3.    판결요지 - 구체적 사안 적용

“적자 누적의 원인으로 들고 있는 신규 회원의 감소나 휴회원의 증가, 시설의 유지⋅관리 비용의 증가와 같은 사정은 이 사건 이용계약의 기초가 된 사정이라고 보기 어렵고, 현저한 경제상황의 변동으로 인한 것이 아닌 한 원칙적으로 피고가 변경에 따른 위험을 떠안기로 한 것으로 보아야 하며, 주된 사업인 호텔의 이용객을 위한 부가적인 서비스 차원에서 다소간의 적자를 감수하고 위 클럽을 운영해 왔기 때문에 피고가 위 클럽을 운영하면서 2009년부터 매출이 감소하고 2012년 말부터 적자가 누적되어 왔다는 점이 계약 당시 예견할 수 없었던 현저한 사정변경에 해당한다고 볼 수도 없다.”

결론: 사업자의 사정변경에 의한 계약 해지 주장 – 불인정

[질문 또는 상담신청 입력하기]

1.    임대차 계약서 해지조항 – 불가항력 사유 계약해지  

임대차계약서 제13조 4항 "당사자 중 일방이 법령의 개폐, 도시계획, 화재, 홍수, 폭동 등 불가항력적인 사유로 90일 영업을 계속할 수 없을 경우, 상대방에 대해 30일 전에 서면통지를 한 후 본 계약을 해제 또는 해지할 수 있다"

2.     코로나 19 사태 및 임차인의 해지통지

(1)   명동 액세서리 상가 임대차계약 관계, 코로나19 코로나19 유행으로 매출 90% 이상 감소

(2)   임차인 주장 – 불가항력 사유 발생, 사정변경으로 인한 임대차계약 해지 주장

(3)   임대인 주장 – 코로나 19로 인한 관광객 급감은 계약서 조항에 기재된 해지사유 화재, 홍수, 폭동 등 불가항력 사유에 해당하지 않음, 계약해지 불가  

3.    서울중앙지방법원 판결요지 – 임대차 계약해지 인정

4.    판결이유 – 사정변경 이유로 한 계약해지 판단기준 

사정변경을 이유로 한 계약해제 또는 계약해지는 물론 민법 제628조 또는 상가건물임대차보호법 제11조에서 규정하고 있는 차임증감청구권은 민법의 일반원칙인 계약준수 원칙에서 벗어나 계약의 내용을 바꿀 수 있도록 해 주는 것이다. 이는 구체적 타당성을 위해 법적 안정성을 일부 훼손하는 것이므로, 그 해석과 적용을 엄격하게 할 필요가 있다.

따라서 사정변경을 이유로 한 계약해제·해지 또는 차임증감청구권은 (1) 계약 성립의 기초가 된 객관적 사정이 현저히 변경되고 (2) 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견하지 않았고 예견할 수도 없었으며 (3) 그 사정변경이 계약의 구속력에서 벗어나고자 하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서 (4) 당초의 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 공평의 원칙에 현저히 반하는 부당한 결과가 생기거나 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에, 비로소 계약준수 원칙의 예외로서 인정된다.

코로나19가 발생되고 장기적으로 지속하며 매출이 90% 이상 감소될 것이라는 사정은 원고(A사)와 피고(B사)는 물론 어느 누구도 예상할 수 없었고, 그와 같은 현저한 사정변경의 발생과 관련해 원고(A사)에게 어떠한 책임 있는 사유가 있다고 할 수도 없다.

코로나19 사태로 외국인 관광객의 입국이 제한되면서 점포의 매출이 90% 이상 감소한 것은 임대차계약 제13조 4항에서 정한 "불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을 계속할 수 없을 경우"에 해당한다.

설령 이러한 계약해지 조항이 없다고 하더라도 그러한 사정은 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생했고 그러한 사정의 변경이 해지권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우로서 사정변경의 원칙에 따라 계약을 해지할 수 있는 경우에 해당한다.

첨부: 서울중앙지방법원 2021. 5. 25. 선고 2020가단5261441 판결

[질문 또는 상담신청 입력하기]

1. 임대차 계약서 해지조항 – 불가항력 사유 계약해지  

임대차계약서 제13조 4항 "당사자 중 일방이 법령의 개폐, 도시계획, 화재, 홍수, 폭동 등 불가항력적인 사유로 90일 영업을 계속할 수 없을 경우, 상대방에 대해 30일 전에 서면통지를 한 후 본 계약을 해제 또는 해지할 수 있다"

2.  코로나 19 사태 및 임차인의 해지통지

(1) 명동 액세서리 상가 임대차계약 관계, 코로나19 코로나19 유행으로 매출 90% 이상 감소

(2) 임차인 주장 – 불가항력 사유 발생, 사정변경으로 인한 임대차계약 해지 주장

(3) 임대인 주장 – 코로나 19로 인한 관광객 급감은 계약서 조항에 기재된 해지사유 화재, 홍수, 폭동 등 불가항력 사유에 해당하지 않음, 계약해지 불가  

3. 서울중앙지방법원 판결요지 – 임대차 계약해지 인정

4. 판결이유 – 사정변경 이유로 한 계약해지 판단기준 

사정변경을 이유로 한 계약해제 또는 계약해지는 물론 민법 제628조 또는 상가건물임대차보호법 제11조에서 규정하고 있는 차임증감청구권은 민법의 일반원칙인 계약준수 원칙에서 벗어나 계약의 내용을 바꿀 수 있도록 해 주는 것이다. 이는 구체적 타당성을 위해 법적 안정성을 일부 훼손하는 것이므로, 그 해석과 적용을 엄격하게 할 필요가 있다.

따라서 사정변경을 이유로 한 계약해제·해지 또는 차임증감청구권은 (1) 계약 성립의 기초가 된 객관적 사정이 현저히 변경되고 (2) 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견하지 않았고 예견할 수도 없었으며 (3) 그 사정변경이 계약의 구속력에서 벗어나고자 하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서 (4) 당초의 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 공평의 원칙에 현저히 반하는 부당한 결과가 생기거나 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에, 비로소 계약준수 원칙의 예외로서 인정된다.

코로나19가 발생되고 장기적으로 지속하며 매출이 90% 이상 감소될 것이라는 사정은 원고(A사)와 피고(B사)는 물론 어느 누구도 예상할 수 없었고, 그와 같은 현저한 사정변경의 발생과 관련해 원고(A사)에게 어떠한 책임 있는 사유가 있다고 할 수도 없다.

코로나19 사태로 외국인 관광객의 입국이 제한되면서 점포의 매출이 90% 이상 감소한 것은 임대차계약 제13조 4항에서 정한 "불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을 계속할 수 없을 경우"에 해당한다.

설령 이러한 계약해지 조항이 없다고 하더라도 그러한 사정은 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생했고 그러한 사정의 변경이 해지권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우로서 사정변경의 원칙에 따라 계약을 해지할 수 있는 경우에 해당한다.

첨부: 서울중앙지방법원 2021. 5. 25. 선고 2020가단5261441 판결

[​질문 또는 상담신청 입력하기]