(1) 경매 목적 부동산이 매각된 경우에는 경매로 인하여 소멸하는 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 선순위 저당권과 함께 소멸하는 이상 경매 목적 부동산의 매수인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인에 포함되지 않으므로, 임차인은 매수인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다(대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 등 참조)
(2) 사안: 임차인이 임차권등기명령 신청 후 임차권등기 전에 점유를 상실 + 강제경매개시 결정 이전에 임차권등기 마침
(3) 쟁점: 대항력을 취득한 주택 임차인이 임차권등기명령 신청 후 점유를 상실하면 대항력이 소멸하는지 여부(적극) + 그 후 신청에 따른 임차권등기를 마치면 그 등기 시점부터 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생하는지 여부(적극)
(4) 항소심 판결: 임차권등기에 기재된 내용대로 임차권의 대항력이 여전히 유지된다고 판단하였다. 임차권등기는 주택임차인이 대항력이나 우선변제권을 취득하거나 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하는데, 관할 법원의 업무 사정상 임차권등기명령 신청 이후 임차권등기명령과 등기 기입까지 상당한 시간이 소요되는 것이 현실인 점, 임차권등기에는 임대차보증금과 임대차계약일자, 주민등록일자, 점유개시일자, 확정일자, 임차인이 공시되는 점, 근저당권자은 자기보다 선순위자인 임차권이 있음을 전제로 근저당권설정계약을 체결한 점을 종합하여, 임차권등기명령 신청 후 임차권등기 전에 점유를 상실하였다고 하더라도 임차권등기가 마쳐짐으로써 임차권등기에 기재된 내용대로 임차권의 대항력이 여전히 유지된다.
(5) 대법원 판결: 임차권등기 전에 이 사건 주택에 관한 점유를 상실하였다면 임차권의 대항력도 그때 소멸하고, 그 후 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 마쳐진 경우에도 그 이전에 소멸하였던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 임차권등기가 마쳐진 때부터 그와 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다.
(6) 판단기준 법리: 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 갖추면 충분한 것이 아니라 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다.
(7) 따라서 주택 임차인이 주택 소재지로 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 일단 임차권의 대항력을 취득하였으나 그 후 주택의 점유를 상실하였다면 그 대항력은 점유 상실 시에 소멸한다.
(8) 한편 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 “임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항․제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다.”라고 규정하고 있으므로, 대항력과 우선변제권은 임차권등기가 마쳐진 때부터 발생한다고 보아야 한다.
(9) 따라서 대항력이 상실된 이후에 임차권등기가 마쳐졌더라도 이로써 소멸하였던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 등기가 마쳐진 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결, 대법원 2002. 8. 13. 선고 2000다61466 판결 등 취지 참조).
첨부: 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결
[질문 또는 상담신청 입력하기]
