1. 전 상가점포 업종제한 분양 시

 

건축회사가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 후에 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자 등이 분양계약 등에 정하여진 업종제한 약정을 위반할 경우, 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2004. 9. 24. 선고 200420081 판결, 대법원 2012. 11. 29. 선고 201179258 판결 등 참조).

 

2. 일부 상가점포만 업종제한 분양 시

 

전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다(대법원 2010. 5. 27. 선고 20078044 판결 등 참조).

 

3. 수분양자에 대한 분양회사의 업종제한 준수 의무  

 

상가 분양회사가 수분양자에게 특정영업을 정하여 분양한 이유는 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장함으로써 이를 통하여 분양을 활성화하기 위한 것이고, 수분양자들 역시 지정품목이 보장된다는 전제 아래 분양회사와 계약을 체결한 것이므로, 지정업종에 대한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양회사에도 적용된다고 할 것이고(대법원 2005. 7. 14. 선고 200467011 판결, 대법원 2006. 7. 4.2006164, 165 결정 등 참조),

 

4. 분양회사의 보유 점포 매수인의 업종제한 의무

 

점포별로 업종을 지정하여 분양한 상가에서 분양되지 아니한 채 분양자 소유로 남아 있던 점포의 소유권을 특정 승계한 자 또는 그로부터 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하다(대법원 2007. 11. 30. 선고 200444742 판결 참조).

 

5. 구체적 사안 및 서울고등법원 판결요지

 

(1)   상가점포 총 267개 중 92개 점포 업종지정 분양 완료

(2)   분양회사에서 나머지 175개 소유권 등기 후 포괄적으로 판매시설, 문화시설로 업종 지정하여 임대차 계약체결

(3)   10년 후 업종제한이나 업종지정 언급 없이 매매계약 체결 업종지정 문구 없는 통상의 매매계약서 사용 + 별도의 업종 지정 없다는 취지의 확인서 작성 첨부

(4)   서울고등법원 판결 요지: 분양회사는 267개 중 92개 점포에 지정된 업종을 보호할 경업금지의무를 부담하고, 나머지 267개 중 175개 점포에서는 92개 점포에 지정된 업종을 제외한 판매시설, 문화시설업종으로 영업하기로 하는 묵시적 약정을 하였다고 봄이 상당함. 그 점포를 매수하여 소유권을 특정 승계한 매수인은 특별한 사정이 없는 한 상가 내 다른 점포와의 관계에서 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄

 

첨부: 서울고등법원 2020. 2. 12. 선고 20192027619 판결

서울고등법원 2020. 2. 12. 선고 2019나2027619 판결.pdf
8.86MB
KASAN_상가점포 업종제한, 업종독점 – 일부상가 업종제한 분양한 후 일부 미분양 점포 분양회사에서 보유 후 업종제한 없는 매매계약 사안 서울고등법원 2020. 2. 12. 선고 2019나2027619 판결.pdf
0.25MB

[질문 또는 상담신청 입력하기]

작성일시 : 2021. 10. 25. 13:00
Trackback 0 : Comment 0

댓글을 달아 주세요


 

1. 상가점포 분양계약서의 업종제한, 독점권 보장 특약 - 계약자유 사항

 

대법원 2009. 12. 24. 선고 200961179 판결 요지 “분양계약서에서 업종 제한 조항을 두는 경우어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하는 것은 기본적으로 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있는 것이다(대법원 2005. 11. 10. 선고 200345496 판결 등 참조).

 

2. 일부 상가점포에만 업종 제한 BUT 나머지 다른 상가에는 업종 제한 없는 경우 – 지정된 상가의 업종제한 및 독점권 보호 특약 유효

 

대법원 2010. 5. 27. 선고 20078044 판결 요지 “이때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 한다.

 

3. 상가 업종제한을 위반한 수분양자, 매수인, 임차인에 대한 영업금지청구권

 

대법원 2012. 11. 29. 선고 201179258 판결 요지 “건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 타당하므로, 상호간 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고,

 

따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자, 임차인 등이 분양계약 등에 정하여진 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인하여 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2004. 9. 24. 선고 200420081 판결, 대법원 2006. 7. 4. 2006164, 165 결정 등 참조).

 

4. 상가 관리규약의 제정 및 변경 요건 

 

대법원 2012. 11. 29. 선고 201179258 판결: “상가건물이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다)의 규율대상인 집합건물인 경우 분양이 개시되고 입주가 이루어짐으로써 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 집합건물법 제23에서 말하는 관리단이 당연히 설립되고,

 

관리단의 설립 이후에는 집합건물법 제28의 관리단 규약을 통하여 위와 같은 업종 제한새로 설정하거나 변경할 수도 있는데,

 

이러한 업종 제한에는 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 해당 업종에 관한 독점적 운영권을 보장하는 의미가 내포되어 있으므로 이를 사후에 변경하기 위해서는 임차인 등의 제3자가 아닌 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 필요하다.

 

다만 관리단 규약의 제·개정을 위한 구분소유자의 의결권 행사는 대리인을 통하여서도 할 수 있고(집합건물법 제38조 제2), 업종 제한의 변경에 관한 구분소유자나 수분양자의 동의의 의사표시도 마찬가지라고 보아야 하며, 이러한 의결권의 위임이나 대리권의 수여가 반드시 개별적·구체적으로 이루어져야만 한다고 볼 근거도 없으므로, 구분소유자나 수분양자가 임차인 등에게 사전적·포괄적으로 상가건물의 관리에 관한 의결권을 위임하거나 업종 제한 변경의 동의에 관한 대리권을 수여한 경우에는 위 임차인 등이 참여한 결의나 합의를 통한 업종 제한의 설정이나 변경도 가능하다고 할 것이다.

 

대법원 2006. 7. 4. 2006164 결정: “건물의 구분소유자로 구성된 관리단의 규약에서, 관리단 집회의 의결 내용이 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미칠 사항에 관하여는 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 하는 것으로 규정하고 있는 경우, 업종의 지정 내지 변경에 관한 사항은 당해 업종에 관한 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미치므로 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 한다.

 

·     집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지)  

규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다

② 제28조제2항에 규정한 사항에 관한 구분소유자 전원의 규약의 설정·변경 또는 폐지는 그 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 4분의 1을 초과하는 자 또는 의결권의 4분의 1을 초과하는 의결권을 가진 자가 반대할 때에는 할 수 없다.

 

5. 상가 관리규약의 제정 및 변경에 관한 법적 요건을 위반한 경우 – 상가 업종제한 및 독점권 보장 규정이나 관련 계약조항은 효력 없음 

 

6. 계약서에 기재된 특약은 특별한 사정이 없는 한 당사자만 구속 + 다른 상가의 수분양자, 매수인, 임차인 등 제3자에게 효력 없음 + 업종제한 조건을 공지하여 다른 상가의 수분양자 등이 그 조건을 받아들인 묵시적 동의를 인정할 수 있어야 업종제한 유효

 

7. 상가 매수인이나 임차인의 업종제한 주장 및 독점권 보호 – 법적 요건을 충족한 절차를 통해 유효하게 제정된 관리규약의 업종제한 규정이 있는 경우 또는 분양계약서의 이면계약이나 특약이 아니라 공식 계약조건으로 업종제한 규정을 포함한 경우

 

8. 경매 낙찰자의 경우 - 상가 업종제한 및 독점권 보장 규약을 알 수 없다는 특별한 이유 인정하여 업종제한 적용 불인정한 대법원 판결

 

KASAN_상가점포 업종제한, 업종독점 인정요건 및 실무적 대응방안.pdf
0.30MB

 

[​질문 또는 상담신청 입력하기]

 

작성일시 : 2021. 10. 25. 12:00
Trackback 0 : Comment 0

댓글을 달아 주세요


(1)   건축회사가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 지정하여 분양하는 경우, 지정 업종에 관한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양자인 건축회사에도 적용되고(대법원 2006. 7. 4.2006164, 165 결정 참조),

 

(2)   점포별로 업종을 지정하여 분양한 상가에서 분양되지 아니한 채 분양자 소유로 남아 있던 점포의 소유권을 특정승계 한 자 또는 그로부터 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하다.

 

(3)   그러나 경매절차에서 이 사건 상가를 낙찰 받은 자는 위와 같은 업종제한 의무를 수인하기로 동의한 것으로 보기 어려운 특별한 사정이 인정된다고 할 것이고,

 

(4)   따라서 걍매 낙찰인에게는 위 업종제한 약정의 효력이 미치지 않는다.

 

첨부: 대법원 2007. 11. 30. 선고 200444742 판결

대법원 2007. 11. 30. 선고 2004다44742 판결.pdf
0.54MB
KASAN_상가점포 업종제한, 업종독점 – 일부 업종제한 분양한 후 미분양 분양회사 소유 점포의 매매 vs 경매 구별 대법원 2007. 11. 30. 선고 2004다44742 판결.pdf
0.20MB

[질문 또는 상담신청 입력하기]

작성일시 : 2021. 9. 8. 09:01
Trackback 0 : Comment 0

댓글을 달아 주세요


 

건축회사가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 지정하여 분양한 경우 그 수분양자나 수분양자의 지위를 양수한 자는 특별한 사정이 없는 한 그 상가의 점포 입주자들에 대한 관계에서 상호간에 명시적이거나 또는 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다(대법원 2002. 12. 27. 선고 200245284 판결 등 참조).

 

그리고 이 때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 한다.

 

분양계약을 체결할 때 굳이 “※ 보습학원이라는 문구가 기재된 계약서를 받은 것은 그 기재 업종에 대한 독점적 이익을 보장받는 대신 다른 업종을 특정하여 분양받는 수분양자에 대해서도 그 독점적 이익을 보장하는 영업제한의무를 수인하는 의미이고, 각자 업종을 특정하여 분양받은 수분양자들인 원고와 피고는 상호 특정 업종에 대한 영업제한의무를 부담한다.

 

첨부: 대법원 2010. 5. 27. 선고 20078044 판결

 

KASAN_일부 상가에만 업종독점, 업종제한 추가된 분양계약 효력 – 추가조건 계약의 당사자 사이 유효 대법원 2010. 5. 27. 선고 2007다8044 판결.pdf
0.18MB
대법원 2010. 5. 27. 선고 2007다8044 판결.pdf
0.15MB

 

[​질문 또는 상담신청 입력하기]

 

 

 

작성일시 : 2021. 8. 27. 10:00
Trackback 0 : Comment 0

댓글을 달아 주세요


 

상가 분양자가 수분양자에게 특정영업을 정하여 분양한 경우 특별한 사정이 없는 한 지정업종에 대한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양자에게도 적용되므로(대법원 2006. 7. 4. 2006164,165 결정, 대법원 2008. 5. 29. 선고 200525151 판결 등 참조),

 

분양자는 나머지 점포를 제3자에게 분양할 때 기존의 수분양자에게 지정된 업종과 동종 또는 유사한 업종으로 분양하지 않을 뿐만 아니라 수분양자가 지정업종의 변경을 요청하는 경우에도 함부로 승인하지 않아야 하며, 만약 수분양자가 임의로 업종을 변경하여 기존 수분양자의 지정업종과 경업관계에 있게 된 경우에는 업종의 환원을 요구하거나 나아가 그 분양계약을 해제하는 등의 방법으로 기존 수분양자의 영업권이 실질적으로 보호되도록 최선을 다할 의무를 부담한다고 할 것이고(대법원 1995. 9. 5. 선고 9430867 판결 참조),

 

따라서 수분양자가 기존 수분양자의 지정업종과 동종 또는 유사한 업종의 영업을 하는 것을 분양자가 알고도 방치하여 기존 수분양자에게 손해가 발생하였다면 분양자도 기존 수분양자에 대하여 손해배상책임을 부담할 수 있다.

 

첨부: 대법원 2012. 6. 28. 선고 201018133 판결

 

KASAN_상가 업종제한, 독점권 보장 특약의 적용범위 및 위반 시 분양자의 손해배상책임 대법원 2012. 6. 28. 선고 2010다18133 판결.pdf
0.18MB
대법원 2012. 6. 28. 선고 2010다18133 판결.pdf
0.20MB

 

[​질문 또는 상담신청 입력하기]

 

 

작성일시 : 2021. 8. 3. 14:17
Trackback 0 : Comment 0

댓글을 달아 주세요