(1) 권리금 감정결과의 중요성 및 재판실무상 다툼의 효과 여부 - 무형재산 가치평가액에 관한 감정인의 감정결과가 현저히 합리성을 결여하여 이를 채용할 수 없는 특별한 사정이 있다고도 볼 수 없으므로, 원고의 이 부분 주장 역시 받아들일 수 없다. 다만, 원고가 이 부분에 관하여 들고 있는 사정은 책임제한 단계에서 반영하기로 한다.
(2) 이 사건 감정결과에 의하면 감정인은 무형재산 권리금 평가액을 산정함에 있어 영업이익 중 무형재산으로 귀속되는 비율을 산출하는 방식인 ‘비율추출방식’을 적용하여 그 비율을 100%로 보았고, 이처럼 영업이익에서 유형재산이 기여한 바가 없다고 판단한 이유에 대해 ‘본 평가에서는 인테리어가 영업이익에 기여한 것은 미미하다고 분석하였고, 영업상의 노력, 관리능력, 고객 확보 능력 등에 의한 영업활동이 영업이익에 기여했다고 분석하였다’는 취지의 의견을 밝혔다. 원고는 이 사건 감정결과 중 무형재산 권리금 평가액에 원고의 소유이거나 피고가 원상회복의무를 부담하는 영업시설 내지 설비의 가치가 반영되어 부당하다는 취지로 주장하면서도, 그 구체적인 내역을 특정하지는 못하였다.
(3) 이 사건 감정에서 전체 영업이익 중 무형재산에 귀속되는 부분의 비율을 산정함에 있어 이 사건 건물의 지리적 위치 내지 인근 상권의 형성 정도 등이 고려되기는 하였으나, 무형재산 권리금 평가액 중 지역권리금에 해당하는 부분을 별도로 구분하여 특정하기는 현실적으로 불가능할 것으로 보이고, 감정인 역시 ‘권리금의 현실적인 거래관행은 영업권리금과 지역권리금을 구분하여 거래하지 않을 뿐만 아니라 그 구분이 모호하다. 이 사건 카페의 무형재산 평가액에는 영업 및 지역권리금이 포함되어 있으며, 그 구성비율은 시장관행을 고려하여 별도로 산정하지 않았다’는 취지의 의견을 밝혔다. 지역권리금 성격의 금액을 구분하여 손해액에서 공제하는 것은 어렵다고 보인다.
(4) 원고는 ‘원고가 직접 이 사건 카페를 운영한 기간과 피고가 운영한 기간 사이의 매출액 차이가 미미하고, 위 카페는 프랜차이즈 가맹점으로 운영되었음을 근거로 피고가 이 사건 카페의 영업적 가치 상승에 실질적으로 기여한 바 없다’는 취지로 주장하기도 한다. 그러나 이에 대하여 감정인은 ‘본 평가에서는 현장조사와 당사자의 진술, 제시자료 등으로 검토했을 때 영업자의 노력, 능력, 노하우 등이 있는 것으로 분석하였고, 영업권리금을 가맹점의 영업 능력과 임차인의 독자적인 영업 능력으로 구분하여 평가하지 않는다’는 취지의 의견을 밝혔는바, 이러한 감정인의 판단이 부당하다고 볼 만한 자료가 존재하지 않는 점, 피고가 이 사건 카페를 운영한 기간의 상당부분이 코로나-19 바이러스 대유행의 영향을 받던 시기였고, 동일 분기의 매출을 비교하였을 때 피고의 운영 기간에 상당한 정도의 매출 상승이 있었던 것으로 보이는 점등을 고려하면, 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다.
(5) 감정인은 상가임대차법상 임차인의 계약갱신청구기간과 더불어, 이 사건 카페가 소재한 지역, 상권, 업종, 특성 및 지역의 경기동향, 광역적 경기동향, 권리금 관행 및 영업권 감정평가시 활용되는 할인기간, 일반적인 권리금 감정평가에서 활용되는 할인기간 등을 종합적으로 참고하여 이 사건 카페의 무형재산 권리금을 산정하기 위한 할인기간을 5년으로 설정하였고, 위와 같은 감정인의 감정 방법이 불합리하다고 평가할 근거가 없다.
(6) 따라서 특별한 사정이 없는 한 원고는 피고에게 ㉠ E이 지급하기로 한 권리금 480,000,000원과 ㉡ 이 사건 임대차계약 종료 당시의 이 사건 감정결과 권리금 평가액에서 위 (1) (나)항에서 본 이 사건 비품들의 평가액을 제외한 194,902,470원(= 이 사건 감정결과상 권리금 평가액 214,000,000원 – 이 사건 비품들의 평가액 합계 19,097,530원) 중 더 낮은 금액인 194,902,470원(㉡) 및 이에 대한 지연손해금을 손해로 배상할 책임이 있다.
(7) 손해배상책임의 제한 - 권리금 회수방해로 인한 손해배상의 경우에도 손해의 공평한 부담이라는 손해배상법의 기본 이념에 따라 책임제한을 할 수 있다{대법원 2020. 9. 3. 선고 2019다294473(본소), 2019다294480(반소) 판결 등 참조}.
(8) ① 피고는 이 사건 임대차계약의 기간이 종료한 후에도 약 1년 7개월 동안 이 사건 건물에서 카페 영업을 계속하다가 원고에게 이 사건 건물을 인도하였고, 피고가 이 사건 건물에서 카페를 운영한 실제 기간은 약 5년 6개월에 달하여 부당히 짧다고 할 수는 없는 점, ② 위 기간 동안 피고는 이 사건 카페를 운영하면서 투자한 비용을 일부 회수할 수 있었을 것으로 보이는 점, ③ 이 사건 감정결과 중 무형재산 권리금 평가액에는 이 사건 건물이 위치한 지역적 이점이 반영되었는데, 이러한 장소적 이익은 피고가 이 사건 카페의 영업 과정에서 이룬 성과만에 의해 창출된 것이라 단정하기 어려운 점 등을 종합하면, 원고가 피고에게 배상하여야 할 손해액은 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 위에서 인정한 손해액의 85%로 제한함이 타당하다.
첨부: 수원고등법원 2024. 10. 31. 선고 2023나22633 판결
[질문 또는 상담신청 입력하기]
