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1. 사안의 개요 – 특별한 사정 시 권리금 반환 특약

(1) 대형 병원의 주차장과 연결 통로가 있는 약국의 권리금 5억원, 7억원 (2개)

(2) 권리금 반환 특약 조항 - ‘만일 병원이 천재지변 및 사망 등의 불가항력을 제외한 사유로 양수인의 개업일로부터 36개월 이내 폐업하여 약국의 영업에 중대한 차질이 있을 경우 양도인은 수령한 권리금을 잔여기간(N)에 대하여 월할 환산(N/36)하여 즉시 변제하기로 한다.’

(3) 양수인이 영업 중 약국개설 등록취소 상황 직면하여 약국 폐업 및 이전함 – 약사법 위반 사유 - 의료기관과 약국 사이에 전용 복도ㆍ계단ㆍ승강기 또는 구름다리 등의 통로가 설치되어 있거나 이를 설치하는 경우에는 약국 개설등록을 받지 못한다(약사법 제20조 제5항 제4호).

(4) 양도인 상대로 권리금 일부 반환청구 소송 제기

2. 권리금 반환 특약적용 주장 BUT 법원 판단 - 특약조항에 해당하지 않음

3. 신의칙 및 공평의 원칙 적용 주장  

(1) 양수인의 주장 요지

 A. ‘약국의 등록취소’가 ‘병원의 폐업’과 유사하여 특약을 유추 적용하여야 한다

 B. 신의칙이나 공평의 원칙상 특약을 유추 적용하여 권리금을 정산, 반환하여야 할 의무가 있다.

(2) 항소심 판결 요지

 A. 특약은 피고들이 받은 권리금을 월할로 반환할 의무를 규정한 것으로 원고 주장과 같이 해석할 경우 피고들의 법률관계에 중대한 영향을 초래한다.

 B. 문언의 객관적인 의미와 다르게 해석함으로써 당사자 사이의 법률관계에 중대한 영향을 초래하는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석해야 한다(대법원 2022. 2. 10. 선고 2020다279951 판결 등 참조).

 C. ‘병원의 폐업’으로 한정된 권리금 반환 사유에 그 문언의 객관적인 의미에 반하는 ‘약국의 등록취소’가 포함된다고 해석할 수 없고, 달리 신의칙이나 공평의 원칙상 이 사건 각 특약을 유추 적용하여야 한다는 점을 인정할 증거가 없다.

 D. 병원 주차장과 약국 출입문 사이에 담장 일부가 철거되어, ‘의료기관과 약국 사이의 전용 통로’에 해당한다고 판단될 위험은 이 사건 각 약국 자체에 내재한 법률적 위험이다. 이 위험이 현실화하는 것에 양도인이 어떠한 기여를 하거나 영향을 끼쳤다는 증거를 찾아볼 수 없다.

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임차인의 계약갱신요구권에 관한 개정 주택임대차보호법 제6조의3의 도입 취지에 관하여 본다. 종전 주택임대차보호법의 경우에도 임차목적물이 양수되어도 그 양수인은 임대인의 지위를 승계하는 것으로 보아 대항력 있는 임차인의 경우 양수인에게 종전 임대차계약의 효력을 주장할 수 있었고 이를 통해 임차인의 주거권을 보장하였다. 개정 임대차보호법의 계약갱신요구권은 임차인이 거주할 수 있는 기간을 안정적으로 연장하여 임차인의 주거권을 더욱 강화하기 위해 도입되었다.

임차인의 계약갱신요구권은 그 문언 및 체계와 아울러 그 입법취지에 비추어, 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이고, 임차인의 계약갱신 요구시 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하고 있어 이러한 갱신요구권은 임차인이 계약갱신의 의사를 표시함으로써 바로 그 효과가 발생하는 형성권이라 할 것이다.

임대인의 계약갱신 거절 사유는 임대차보호법 제6조의2 제1항 단서의 각 호에 기재되어 있고, 위 8호에서 ‘임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’를 규정하고 있다. 위 8호를 제외한 나머지 각 호의 경우는 임차인의 차임 연체나 부정행위 등 임차인측의 사정 또는 임대차목적물 자체의 안전사고 우려나 임대차계약 체결 당시부터의 철거·재건축 계획 등이 고지된 경우 등이나, 반면 임대인의 실제 거주 사유는 임차인측에서 예측하기 어려운 임대인의 주관적 사유이고 임차목적물이 매도되어 새로운 임대인이 실제 거주하는 경우는 더욱 그러하다.

앞서 본 임차인의 주거권 강화를 위한 갱신 조항의 도입 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 실제 거주 사유라는 거절 사유의 특성, 매수인으로서는 매매계약 체결 당시 기존 임차인의 계약갱신요구권 행사 유무 및 그 행사 기간을 사전에 확인하여 매매계약 체결 여부를 결정할 수 있는 반면, 임차인이 자신의 계약갱신요구권 행사 이후 임차목적물이 양도되어 그 양수인이 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 있다고 할 경우에는 주거권 강화를 위한 주택임대차보호법의 개정 사유가 퇴색되게 되는 점 등에 비추어 볼 때, 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 봄이 상당하다.

첨부: 수원지방법원 2021. 3. 11. 선고 2020가단569230 판결

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