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1.    사안의 개요

(1)   중개보조원 경업금지 약정 – “퇴직 후 2년 이내에 원고의 승낙 없이 E부동산에서 5㎞이내에 부동산 사업장을 개설하거나 취업할 수 없고, 이를 위반할 경우 원고에게 1억원을 배상하여야 한다.”

(2)   피고는 E부동산에서 퇴직 후 얼마 지나지 않아 E부동산에서 600m 떨어진 I부동산에 중개보조원으로 취업 - 경업금지약정 위반

(3)   원고의 손해배상청구 소송 제기

(4)   수원지법 판결 – 중개보조원 승소

2.    판결요지 – 경업금지 약정의 유효 여부

(1)   판단기준 법리 - 경업금지약정은 일반적으로 사용자에 비하여 경제적으로 약자인 근로자에 대하여 헌법상의 직업선택의 자유 및 영업의 자유를 제한하고 그 생존을 위협할 우려가 있으므로, 사용자의 영업비밀을 보호하기 위한 목적의 범위 내에서 이루어져야 하고, 피용자가 사용자 회사에서 가졌었던 지위가 어느 정도였는지, 그가 행한 직무는 어떠한 내용의 것이었는지, 경업금지기간은 얼마나 장기간의 것인지, 경업금지지역이나 경업금지 대상 직종은 어떠한지, 경업금지의무에 대한 대상조치가 있는지, 경업금지약정이 공공의 이익에 기여하는지 등 기타 사정을 고려하여 근로자의 직업선택의 자유 및 영업의 자유를 과도하게 제한하는 경우 이는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위배되는 것으로 무효라고 보아야 한다.

(2)   구체적 사안의 판단 - E부동산에서 수행한 업무는 중개보조원으로서 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 것이었던 점, E부동산에서 중개보조원으로 근무하면서 습득한 정보나 지식이 중개보조원이 일반적으로 갖추어야 할 법률 지식, 통상적인 중개전산프로그램의 활용 방법이나 중개업자와 부동산거래당사자 사이의 고객관계 정보 등을 넘어 원고의 중개사무소만이 가지는 노하우로서 보호할 가치가 있는 영업비밀이나 고객관계와 관련된 정보라고 볼 자료도 없는 점, E부동산에서 근무한 기간은 11개월에 불과한 반면 경업금지기간은 비교적 장기인 2년이고 그 대상도 부동산과 관련된 업종 전부를 포괄하고 있어 지나치게 넓은 점, 위 경업금지의무에 대한 별다른 대상조치도 없는 점, 위 경업금지약정에 따른 공공의 이익이 피고의 직업의 자유를 침해하여 얻는 이익보다 월등히 크다고 보기도 어려운 점 등의 제반 사정을 종합적․전체적으로 볼 때, 위 경업금지약정은 피고의 직업선택의 자유 및 영업의 자유 등을 과도하게 제한하는 것으로서 선량한 풍속 기타 사회질서에 위배된다고 할 것이므로, 이를 무효로 봄이 상당하다. 결국 경업금지 약정이 유효함을 전제로 한 원고의 손해배상 청구는 더 살필 필요 없이 이유 없다.

3.    판결요지 – 업무상 정보 누설 금지 약정 위반의 여부

(1)   퇴직 후에도 원고의 승낙 없이 업무상의 내용자료, 기술, 정보 등을 타인에게 누설 또는 제공할 수 없고 이를 위반할 경우 원고에게 1억 원을 배상하여야 한다. 피고는 I부동산으로 이직한 후 E부동산에서 근무하면서 알게 된 고객 전화번호와 계약 내용, 매물 자료 등의 정보를 이용하여 수익을 얻었다.

(2)   업무상 취득한 기술이나 정보의 사용 전반을 제한하는 것은 앞서 본 경업금지약정과 같이 헌법 제15조의 직업선택의 자유를 침해할 위험이 큰 점을 고려하면 이 사건 금지약정에서 누설 또는 제공을 금지하는 업무상의 정보 등은 ‘공연히 알려져 있지 아니한 것으로 보호 가치 있는 영업비밀 또는 업무상의 정보’에 한정된다고 보아야 한다. 그런데 부동산의 소유관계 등에 관한 정보나 고객의 전화번호는 보호가치 있는 영업비밀 등에 해당한다고 보기 어려운데다가, 피고는 위 각 부동산의 매매가 매도인이 I부동산에 먼저 연락을 해와서 매도의뢰를 하거나 매수인이 I부동산에서 올린 매물공지 글을 보고 매수의뢰를 하여 이루어진 것일 뿐 E부동산에서 알게 된 전화번호를 이용하여 중개업무를 수행한 것이 아니라고 주장하고 있는 점을 고려하면 피고가 E부동산에서 알게 된 전화번호 등 정보를 이용하여 원고 주장의 각 중개업무를 수행하였다고 인정하기에도 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 원고의 이 부분 청구도 이유 없다.

첨부: 수원지방법원 2023. 11. 15. 선고 2022나96232 판결

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(1)   공인중개사의 확인설명의무 위반 시 손해배상책임 - 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사․확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조). 또한 공인중개사법 제25조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제21조 제1항 제2호에 의하면, 공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계 등을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 그 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 공인중개사법 제29조 제1항에서는 공인중개사가 전문직업인으로서 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행할 의무를 규정하면서, 제30조 제1항에서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있음을 규정하고 있다(대법원 2023다 224327 판결 등 참조).

(2)   동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상 건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우에, 그 신축건물의 소유자가 토지의 소유자와 동일하고 토지의 저당권자에게 신축건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 없는 한, 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다(대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601 전원합의체 판결 참조). 이는 건물이 철거된 후 신축된 건물에 토지와 동순위의 공동저당권이 설정되지 아니하였는데도 그 신축건물을 위한 법정지상권이 성립한다고 해석하게 되면, 공동저당권자가 법정지상권이 성립하는 신축건물의 교환가치를 취득할 수 없게 되는 결과 법정지상권의 가액 상당 가치를 되찾을 길이 막혀 당초 토지에 관하여 아무런 제한이 없는 나대지로서의 교환가치 전체를 실현시킬 수 있다고 기대하고 담보를 취득한 공동저당권자에게 불측의 손해를 입게 하기 때문으로서, 이러한 법리는 집합건물의 전부 또는 일부 전유부분과 그 대지 지분에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상 집합건물이 철거되고 새로운 집합건물이 신축된 경우에도 마찬가지로 보아야 한다(대법원 2014. 9. 4. 선고 2011다73038,73045 판결 참조).

(3)   신축건물의 임차인에 대한 공인중개사의 확인설명 의무위반 - 토지 및 그 지상의 기존건물에 대하여 공동근저당권이 설정된 후 기존건물이 철거되고 이 사건 건물이 신축되었는데, 이 사건 각 임대차계약 체결 당시에는 이 사건 건물에 관하여 이 사건 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권이 설정되어 있지 않은 상황이었다. 이러한 상황에서 원고들이 이 사건 각 임대차계약을 체결하고 그에 따라 전입신고를 하거나 전세권설정등기를 한다면, 이 사건 토지에 대한 근저당권의 실행으로 인하여 이 사건 토지와 이 사건 건물이 다른 소유자에 속하게 될 경우 이 사건 건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않아 이 사건 건물의 임차인에 불과한 원고들로서는 새로운 토지 소유자의 철거 청구에 대항할 수 없게 된다. 피고 공인중개사들은 이 사건 각 임대차계약을 중개하는 과정에서, 이 사건 토지에 대한 근저당권이 실행되어 토지와 건물의 소유자가 달라질 경우 이 사건 건물이 철거되어 원고들이 이 사건 각 임대차보증금을 확보하지 못한 채 이 사건 각 호실에서 퇴거해야 할 위험성이 있음에도 이러한 사정에 관하여 제대로 설명하지 않아 설명의무를 위반하였음을 인정할 수 있다.

(4)   임대차계약서에 첨부된 중개대상물 확인․설명서에 이 사건 건물에 대한 ‘등기사항전부증명서’를 제시한 것으로는 보이나, 그러한 사정만으로는 공인중개사로서의 설명의무를 다하였다고 볼 수 없고, ‘실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항’은 공란으로 되어 있는바, 이 사건 건물에 대한 등기사항전부증명서를 제시하였을 뿐, 위와 같은 권리관계에 대하여 확인하고 이를 중개의뢰인들인 원고들에게 성실하고 정확하게 설명하지 못한 것으로 보인다.

(5)   설명의무의 위반과 손해발생 - 공인중개사들은 임대차계약을 중개하면서 이 사건 건물이 다세대주택임에도 불구하고 대지권 등기가 확보되지 않은 이유, 이 사건 토지에 설정된 근저당권설정등기 등의 법적인 의미와 효과에 관하여 제대로 설명하지 않았고, 그로 인하여 원고들은 피고 회사와 이 사건 각 임대차계약을 체결하고 피고 회사에 이 사건 각 임대차보증금을 지급하였는바, 이후 이 사건 토지에 관한 근저당권설정등기가 실행되면서 이 사건 토지의 소유권을 취득하게 된 신 소유주가 건물에 대한 철거 및 원고들이 이 사건 각 호실로부터 퇴거하는 것을 구하는 소송을 제기하여 승소판결이 확정됨에 따라 결과적으로 원고들이 이 사건 각 임대차보증금을 확보하지 못한 채 이 사건 각 호실에서 퇴거하게 되어 각 임대차보증금을 반환받지 못하는 손해를 입게 되었다. 만약 원고들이 피고 공인중개사들로부터 위와 같은 사정을 설명받았을 경우, 추후 이 사건 토지에 대한 근저당권의 실행 여부에 따라 임차인으로서의 지위가 불안하게 될 우려가 있다는 사실을 알게 된 원고들 입장에서는 이 사건 각 임대차계약을 체결하지 않았을 것으로 보이므로, 피고 공인중개사들의 설명의무 위반과 위 손해 사이의 인과관계 역시 충분히 인정된다고 할 것이다.

(6)   손해배상책임의 범위 - 부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 중개업자는 위임 취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사․확인할 의무가 있고 그 주의의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 되지만, 그로써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사․확인 책임이 중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니다. 따라서 중개업자가 부동산거래를 중개하면서 진정한 권리자인지 여부 등을 조사․확인할 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상의 범위를 정하는 경우, 중개의뢰인에게 거래관계를 조사․확인할 책임을 게을리한 부주의가 인정되고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조).

(7)   과실상계 및 책임제한 - 임차인들은 위 근저당권설등기가 마쳐진 경위, 위 근저당권이 실행될 경우의 법적 의미와 효력 등에 대하여 피고 공인중개사들에게 상세한 설명을 요구함은 물론 이와 별도로 이 사건 토지 및 건물의 법률관계에 대하여 스스로 조사, 확인할 주의의무가 있었음에도 이를 게을리한 것으로 보이는 점, ② 이 사건 건물이 다세대주택임에도 불구하고 그 대지권 등기가 마쳐지지 않은 상태였음에도 원고들은 위와 같이 대지권 등기가 마쳐지지 않은 경위에 대하여 피고 공인중개사들에게 구체적인 설명을 요구하거나 스스로 조사, 확인하지 않은 것으로 보이는 점, ③ 이 사건 각 임대차계약 체결 이후 2차례 임대차계약의 묵시적 갱신이 있었으므로 원고들로서는 위 갱신 이전에 이 사건 토지와 건물에 관한 권리관계를 조사하여 갱신 이전에 피고 회사와의 임대차계약 관계를 종료시켜 손해 발생을 축소할 기회가 있었음에도 이를 게을리한 채 장기간 이 사건 각 호실에서 거주한 것으로 보이는 점 등을 고려하면, 위와 같은 원고들의 과실 역시 손해의 발생 또는 확대의 한 원인이 되었다고 보는 것이 상당하다. 따라서 피고 공인중개사들의 배상액을 정함에 있어 위와 같은 제반 사정들을 고려하여 그 책임을 50%로 제한한다.

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1.    사안의 개요

(1)   개업공인중개사가 보관하던 확인·설명서에 서명하지 아니한 사실 적발 - 영업정지 1개월 15일 제재처분

(2)   항소심 판결 - 공인중개사법 제25조 제4항 위반 해당, 영업정지처분 적법

(3)   대법원 – 원심 판결 파기 환송, 보관서류가 아닌 교부하는 서류에 서명 및 날인 요구

2.    대법원 판결요지

(1)   공인중개사법 제25조 제3항은 “개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다.”라고 규정하고, 같은 조 제4항은 “제3항의 규정에 의한 확인·설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다.”라고 규정하고 있다. 개업공인중개사로 하여금 거래계약서 또는 확인․설명서에 서명 및 날인하도록 하는 것은 거래계약 당사자 간의 분쟁을 예방하고 중개업자의 공정한 중개행위를 담보하기 위하여 개업공인중개사로 하여금 확인․설명서 등에 자필로 서명하고 인장을 날인하게 함으로써 중개업무수행의 직접성과 공식성을 확보하려는 데에 그 취지가 있다(대법원 2009. 2. 12. 선고 2007두7987 판결 참조).

(2)   이와 같은 공인중개사법 제25조 제3항, 제4항의 내용, 체계와 취지, 침익적 행정처분의 근거법령에 관한 엄격해석의 원칙 등을 고려하면, 구 공인중개사법 제25조 제4항에서 말하는 ‘제3항의 규정에 의한 확인․설명서’란 개업공인중개사가 ‘거래당사자에게 교부하는’ 중개대상물 확인․설명서를 의미하고, 개업공인중개사가 보존하는 중개대상물 확인․설명서는 포함되지 않는다고 보아야 한다.

(3)   구체적 사안 대법원 판단 - 개업공인중개사인 원고가 보관하던 이 사건 확인・설명서는 원고가 거래당사자에게 교부한 중개대상물 확인・설명서를 그대로 복사한 사본이 아니라 계약 당시 별도로 작성하여 보관하던 원본에 불과하므로, 이 사건 확인・설명서에 원고의 서명이 없다는 사정만으로 원고가 거래당사자에게 교부한 중개대상물 확인・설명서 원본에도 원고의 서명이 없었을 것이라고 추인할 수 없고, 오히려 원고는 거래당사자에게 교부한 중개대상물 확인・설명서라는 취지로 원고의 서명과 날인이 모두 있는 확인・설명서를 증거로 제출하였음. 원심 판결 파기 환송함.

첨부: 대법원 2023. 2. 23. 선고 2022두57381 판결

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1.    공인중개사법 – 공인중개사의 중개대상물 확인교부서 교부 의무

공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ① 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 1. 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계, 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항 ② 개업공인중개사는 제1항에 따른 확인ㆍ설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. ③ 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인ㆍ설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 확인ㆍ설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터(이하 "공인전자문서센터"라 한다)에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. ④ 제3항에 따른 확인ㆍ설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다.

공인중개사법 시행령 제21조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ① 법 제25조 제1항에 따라 개업공인중개사가 확인ㆍ설명해야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. 1. 중개대상물의 종류ㆍ소재지ㆍ지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ용도ㆍ구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항,  2. 소유권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항,  3. 거래예정금액ㆍ중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역, 4. 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항, 5. 수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ소방ㆍ열공급ㆍ승강기 및 배수 등 시설물의 상태, 6. 벽면ㆍ바닥면 및 도배의 상태, 7. 일조ㆍ소음ㆍ진동 등 환경조건, 8. 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장ㆍ학교와의 근접성 등 입지조건, 9. 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

2.    공인중개사의 주장요지

공인중개사법 제25조 제3항에 의하면, 중개대상물 확인․설명서는 ‘중개가 완성된 때’에 교부하면 되는 것으로 해석된다. 그리고 이 사건 각 계약에 있어 중개가 완성된 때는 계약상 주요한 의무의 실현이 이루어지는 ‘수분양자 권리의무승계 절차가 완료되는 때’라 할 것이므로, 원고가 이 사건 각 계약 수분양자 명의변경일에 중개대상물 확인․설명서를 교부한 이상, 지연교부에 해당하지 아니한다.

3.    판결 요지

공인중개사법 제25조 제1항, 제3항, 제4항 및 같은 법 시행령 제21조는, 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에 중개가 완성되기 전에 중개의뢰인에게 중개대상물의 권리관계, 이용제한사항과 중개수수료 및 실비의 금액과 그 산출내역 등을 확인․설명하여야 하고, 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인․설명한 사항을 중개대상물 확인․설명서에 기재하고 이를 거래당사자에게 교부하여야 하도록 규정하고 있다. 공인중개사법은 부동산중개업을 건전하게 지도․육성하고 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립함을 그 목적으로 하고 있고, 개업공인중개사에게 중개대상물 확인․설명서 교부의무를 부과하는 것은 부동산중개와 관련한 법률관계 및 개업공인중개사의 책임을 명확히 하기 위함으로 보인다. 나아가 중개업자는 중개가 완성된 때에만 거래계약서 등을 작성․교부하여야 하고 중개를 하지 아니하였음에도 함부로 거래계약서 등을 작성․교부하여서는 아니 된다(대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다78863, 78870 판결 등 참조). 위와 같은 관련 공인중개사법 규정의 문언 및 그 목적․취지 등에 비추어 볼 때, 공인중개사법 제25조 제3항이 ‘중개 완성일’과 ‘거래계약서 작성일’을 별개로 구분하여 중개대상물 확인․설명서 교부시기를 정한 것으로 볼 수 없고, 거래계약서를 작성한 이상 중개가 완성된 것으로 봄이 타당하므로, 거래계약서 작성일에 중개대상물 확인․설명서를 교부하여야 한다고 할 것이다.

첨부: 대구지방법원 2024. 6. 26. 선고 2023구단11653 판결

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1.    사안의 개요

(1)   약국 인수를 원하는 약사와 부동산 공인중개사 사이 약국 양수도 권리금, 임대차계약 컨설팅계약 체결

(2)   대상 약국의 예정권리금 6억5천만원, 임대차보증금 1억원, 공인중개사 컨설팅 수임료 4천만원

(3)   컨설팅계약 체결 당시 약국임대인(피고)에게 계약금으로 6천만원 지급

(4)   약국 양수 실패 후 약국 임대인에 대한 계약금 반환 및 손해배상청구 소송

(5)   청구액 - 계약금 6천만원 반환 및 손해배상 6천만원, 합계 1억2천만원 청구

2.    쟁점 및 판결 요지

(1)   임대인의 채무불이행으로 계약금 2배의 손해배상 책임 있는지 여부

(2)   판결: 채무불이행 불인정, 해제조건부 계약으로서 받은 계약금 6천만원 반환

3.    판결 이유

(1)   이 사건 컨설팅 계약의 법적 성격 - ① 이 사건 계약의 목적은 원고가 이 사건 약국을 운영하기 위한 것이므로, 원고와 이 사건 약국의 소유자인 피고 사이의 이 사건 임대차계약의 체결은 필수불가결한 사항이었던 것으로 보이는 점, ② 그러므로 이 사건 임대차계약이 체결되지 못한다면 원피고가 이 사건 계약을 체결할 이유가 없었을 것이고, 원고 측도 그러한 사정을 잘 알고 있었다고 보이는 점, ③ 이후 이 사건 계약에서 당초 약정한 2022. 10. 7.경까지 이 사건 임대차계약의 체결이 기존 임차인과의 관계 등으로 어려워지자, 원고, 피고, 공인중개사는 이 사건 임대차계약이 체결이 가능한지를 좀 더 기다려보고 이후에도 이 사건 임대차계약 체결이 확정되지 않는다면 이 사건 계약의 효력을 상호 주장하지 않기로 하는데 동의하였던 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 결국 이 사건 계약은 이 사건 임대차계약의 불성립을 해제조건으로 하는 해제조건부계약으로 봄이 타당하다.

(2)   임대인 피고는 이 사건 약국의 전 임차인을 상대로 인도가처분신청 등을 제기하였음에도 이 사건 계약의 약정 최종기한까지 이 사건 약국을 인도받지 못하게 되자, 이 사건 임대차계약을 체결할 수 없게 되었고, 결국 이 사건 계약은 이 사건 임대차계약 체결이 불성립함으로써 그 해제조건이 성취되어 효력이 없게 된 것으로 봄이 타당한바, 이와 달리 이 사건 계약이 피고의 채무불이행으로 해제되었음을 전제로 하는 원고의 주위적 청구는 이유 없다.

(3)   이 사건 계약은 이 사건 임대차계약 체결이 불성립함으로써 그 해제조건이 성취되어 효력이 없게 되었으므로, 피고는 원고에게 부당이득으로 위 계약금 6,000만 원 및 이에 대한 법정이자 내지 지연손해금을 반환할 의무가 있다.

첨부: 대전지방법원 천안지원 2024. 1. 25. 선고 2023가단102614 판결

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1.    사안의 개요

(1)   어린이집 부동산거래 중개 + 권리금 1900만원 컨설팅계약서 작성

(2)   컨설팅 계약서 작성 – 행정사법 위반 혐의 기소

(3)   1심 판결 - 수원지방법원 성남지원 2022. 11. 11. 선고 2022고단577 판결: 행정사법 위반죄 유조 벌금 1백만원 선고유예 판결 - 피고인 공인중개사는 행정사가 아님에도 권리의무나 사실증명에 관한 서류를 작성하는 업무를 업으로 하였다. 행정사법 제3조 금지규정 위반  

(4)   항소심 판결 – 유죄

2.    관련 법 규정  

(1)   공인중개사법 제3조(중개대상물의 범위) 이 법에 의한 중개대상물은 다음 각 호와 같다. 1. 토지, 2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산권 및 물건

(2)   공인중개사법 시행령 제2조(중개대상물의 범위) 법 제3조제3호에 따른 중개대상물은 다음 각 호와 같다. 1. 「입목에 관한 법률」에 따른 입목, 2. 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 공장재단 및 광업재단

(3)   행정사법 제2조(업무) 제1항 행정사는 다음 사람의 위임을 받아 다음 각 호의 업무를 수행한다. 2. 권리, 의무나 사실 증명에 관한 서류의 작성

(4)   행정사법 제3조(행정사가 아닌 사람에 대한 금지사항) 제1항 행정사가 아닌 사람은 다른 법률에 허용되는 것을 제외하고는 제2조에 따른 업무를 업으로 하지 못한다.

(5)   행정사법 제36조(벌칙) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 1. 제3조제1항을 위반하여 제2조제1항 각 호의 업무를 업으로 한 자

3.    대법원 판결 요지

(1)   이 사건 컨설팅계약은 어린이집에 관한 영업권 양도 및 이에 따른 권리금 계약에 해당함

(2)   권리금 계약은 공인중개사법상의 중개대상물 아님

(3)   공인중개사가 권리금계약서 작성은 행정사법 위반죄

(4)   대법원 2006. 9. 22. 선고 2005도6054 판결: 영업용 건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 공인중개사법 법 제3조, 같은 법 시행령 제2조에서 정한 중개대상물이라고 할 수 없으므로, 그러한 유·무형의 재산적 가치의 양도에 대하여 이른바 “권리금” 등을 수수하도록 중개한 것은 부동산중개업법이 규율하고 있는 중개행위에 해당하지 아니한다.

(5)   상가건물임대차보호법 제10조의3 (권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

(6)   ​권리금은 상가건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가로서, 영업권의 양도에 따른 권리금계약을 중개하고 권리금계약서를 작성하는 행위는 공인중개사법 및 그 시행령에서 공인중개사의 업무범위로 정하고 있는 중개행위에 해당하지 아니하므로, 결국 피고인들이 권리금계약을 중개하고 권리금계약서를 작성한 행위는 구 행정사법 제2조 제1항 제2호를 위반한 행위에 해당한다.

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(1)   공인중개사법의 규율대상인 ‘중개업’이라 함은 ‘다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산 등 중개대상물에 관하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 업으로 하는 것’을 말하고(위 법 제2조 제1호, 제3호), 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 행위자의 주관적 의사에 의하여 좌우되는 것이 아니라 그 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정되어야 하며, 부동산에 관하여 위와 같은 중개행위를 업으로 하는 자가 그에 더하여 이른바 부동산 컨설팅 등의 용역을 제공한다고 하여 공인중개사법의 규율대상인 부동산 중개행위가 아니라고 볼 수 없다(대법원 2011. 11. 10. 선고 2009다4572 판결 참조).

(2)   한편 중개행위에는 중개업자가 거래의 쌍방 당사자로부터 중개 의뢰를 받은 경우 뿐만 아니라 거래의 일방 당사자의 의뢰에 의하여 중개대상물의 매매․교환․임대차 기타 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선, 중개하는 경우도 포함된다(대법원 2012. 9. 27. 선고 2010다101776 판결 등 참조).

(3)   또한 분양대행이란 분양계약의 일방 당사자로부터 의뢰받아 자신의 책임 하에 분양계약을 체결하고 그로 인한 어느 정도의 위험부담을 감수하며 이득을 취하는 영업 행위를 의미하는 것으로서(대법원 1999. 7. 23. 선고 98도1914 판결 등 참조), 분양의 알선뿐만 아니라 부동산의 분양업무에 관하여 거래상대방의 모집, 광고 등의 판촉활동과 일정한 재량 범위 내에서의 매매조건의 상담, 분양업무의 보고, 수분양자의 관리, 분양대금 납부 독려 등 분양과 관련된 총체적인 업무를 담당하면서 일정 정도의 위험부담과 함께 이득을 취할 수 있는 영업행위로서 위임 및 도급의 복합적인 성격을 가지는 것으로, 단순히 매매를 알선하고 그 수수료를 지급받는 중개행위와는 구별된다.

(4)   ① 피고가 이 사건 상가에 관한 분양계약 체결을 위해 본인의 비용을 들여 광고 등의 판촉활동을 하였다고 볼 자료가 없는 점, ② 피고에게 분양계약자들과 매매조건을 조율할 일정한 권한이 있었다고 보이지도 않는 점, ③ 피고가 분양계약 이후 수분양자의 관리 내지 분양대금 납부 관련 업무를 수행하였다고 볼 자료도 없는 점, ④ 그 밖에 피고가 성사시켜야 할 최소한의 분양계약의 수가 정해진 것도 아니고 정해진 분양계약을 체결하지 못했을 때 부담하는 일정한 위험도 없었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 피고의 업무는 이 사건 상가에 관하여 정해져 있는 계약조건과 자료를 토대로 분양계약자를 유치하는 업무로서, 피고가 제출한 증거들만으로는 피고가 이와 같은 중개행위와 구별되는 분양대행업무를 수행하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

(5)   중개수수료 최고 한도액 초과 부분의 반환 - 부동산 중개수수료에 관한 관련 법령의 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고, 따라서 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효이다(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결 등 참조).

(6)   분양계약 체결을 성사시킨 상가의 분양대금 합계에 공인중개사법 시행규칙에서 정한 요율에 따라 정당한 중개수수료를 산정하고, 실제 받은 수수료에서 그 액수를 공제한 금액을 부당이득금으로 반환하여야 한다.

첨부: 광주지방법원 2022. 1. 28. 선고 2021가단524806 판결

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1.    규정한도 초과 중개수수료 약정 무효 - 대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 판결

“부동산 중개수수료에 관한 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고, 따라서 부동산중개업법 등 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효이다.”

중개수수료 한도 규정을 회피하기 형식상 별도 컨설팅법인을 만들어 컨설팅 계약도 함께 약정하는 경우 - 동일한 법인으로 판단될 경우 민사적인 문제 이외에도 행정처분(등록취소 등)과 형사처벌도 가능

예를 들어 ① 중개법인과 컨설팅회사가 외형상 2개의 법인이지만, 같은 상호를 사용하고 있다는 점에서 사실상 동일한 법인으로 보이는 점, ② 컨설팅계약서 역시 중개법인을 통해서 교부받아 날인한 점, ③ 컨설팅회사로부터 제공받은 용역업무가 거의 없었던 점, ④ 시세관련 컨설팅보고서가 제시되었지만 이는 중개업무로 보일 뿐, 중개와 구별되는 별도의 컨설팅으로 보기 어려운 점 등을 종합하여 보면, 중개법인과 컨설팅회사는 실제로 같은 법인으로 추정됨.

중개업무를 넘어서는 컨설팅 용역을 제공하였다고 보기 어렵다는 점에서 지급한 보수 중 법정중개수수료 한도(0.9%)를 넘는 초과 보수는 무효 + 부당이득반환청구 가능

실질적으로 부동산거래를 동반하면서 행해지는 부동산컨설팅 행위에 대해 사실상 중개행위로 보고 법정 한도를 초과하는 컨설팅비 약정도 그 초과범위에서 무효

2.    형식은 컨설팅계약 BUT 실질 중계행위 시 책임여부: 대법원 2011. 11. 10. 선고 2009다4572 판결

원심 판결요지

① 원고 회사의 사업목적이 부동산 컨설팅업으로만 되어 있을 뿐 부동산 중개업을 포함하고 있지 않은 사실, ② 원고 회사는 공인중개사법에서 정한 중개업자인 법인으로서 자격도 갖추고 있지 않으며 중개사무소 개설등록도 하지 아니한 채 이 사건 임대차계약의 체결에 관여한 사실, ③ 이 사건 용역계약서에서 부동산 중개계약이 아님을 명시한 사실을 인정한 다음, 그와 같은 사실관계에서는 이 사건 용역계약이 공인중개사법의 규율대상인 중개계약에 해당한다고 보기 어렵다고 판단하여 그 사법상 효력을 인정한 후 피고에 대하여 이 사건 용역계약에서 약정한 수수료를 일부 감액하여 지급할 것을 명하였다.

대법원 판결요지 – 수수료 약정 무효, 원심 판결 파기

원고 회사가 부동산 컨설팅업 등을 목적사업으로 내세우면서 이 사건과 유사한 형태로 중간자로서 타인의 점포 임대차계약의 체결에 계속, 반복적으로 관여해 온 사실을 충분히 알 수 있어서 원고 회사가 중개행위를 업으로 하였음이 분명함에도, 원심이 판시사정만을 들어 원피고 사이에 체결된 이 사건 용역계약이 공인중개사법의 규율대상인 중개계약에 해당하지 않는다고 판단하여 그 수수료 약정이 유효하다고 본 것은 앞서 본 대법원 판례에 상반되는 판단을 한 때에 해당하고, 이를 지적하는 피고의 상고이유 주장에는 정당한 이유가 있다.

부동산 중개업은 공인중개사 또는 법인이 중개사무소 개설등록을 마친 후에야 영위할 수 있는데(공인중개사법 제9조 제1항, 제2항), 이에 위반하여 중개사무소의 개설등록을 하지 아니한 채 중개업을 한 자는 형사처벌의 대상이 될 뿐만 아니라(공인중개사법 제48조 제1호), 그가 부동산 등의 중개행위와 관련하여 받기로 한 수수료 등 보수의 약정도 무효이다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결 참조).

공인중개사 및 등록중개업자가 아니고 컨설팅 명목으로 사실상 중개한 경우 - 무등록 중개행위 형사처벌 + 보수약정 무효

3.    컨설팅과 중개의 구별 기준 - 대법원 2011. 11. 10. 선고 2009다4572 판결

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라고 한다)의 규율대상인 “중개업”이라고 함은 ‘다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산 등 중개대상물에 관하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 업으로 하는 것’을 말하고(공인중개사법 제2조 제1호, 제3호), 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 행위자의 주관적 의사에 의하여 좌우되는 것이 아니라 그 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정되어야 하며,

부동산에 관하여 중개행위를 업으로 하는 자가 그에 더하여 이른바 부동산 컨설팅 등의 용역을 제공한다고 하여 공인중개사법의 규율대상인 부동산 중개행위가 아니라고 볼 수 없다(대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결, 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005도6851 판결, 대법원 2007. 1. 11. 선고 2006도7594 판결 등 참조).

단순히 거래당사자를 연결하고 거래조건을 절충하는 활동에 가깝다면 부동산중개행위로 인정될 가능성이 크지만, 거래당사자 연결이나 거래조건 절충 등은 부수적일 뿐, 부동산이용, 개발이나 활용방안 등 종합적인 자문활동이 주된 활동이거나 상당한 정도로 수반된 경우라면 컨설팅행위로 인정될 가능성이 크다. 의뢰인을 위해서 실제로 이루어진 활동이 무엇인지, 컨설팅활동에 따른 보고서가 존재하는지, 컨설팅계약서를 작성했는지, 컨설팅의 기간은 어느 정도인지 등을 종합적으로 판단해야 함.

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1.    사안의 개요

(1)   어린이집 부동산거래 중개 + 권리금 1900만원 컨설팅계약서 작성

(2)   컨설팅 계약서 작성 – 행정사법 위반 혐의 기소

(3)   1심 판결 - 수원지방법원 성남지원 2022. 11. 11. 선고 2022고단577 판결: 행정사법 위반죄 유조 벌금 1백만원 선고유예 판결 - 피고인 공인중개사는 행정사가 아님에도 권리의무나 사실증명에 관한 서류를 작성하는 업무를 업으로 하였다. 행정사법 제3조 금지규정 위반  

(4)   항소심 판결 – 유죄

2.    관련 법 규정  

(1)   공인중개사법 제3조(중개대상물의 범위) 이 법에 의한 중개대상물은 다음 각 호와 같다. 1. 토지, 2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산권 및 물건

(2)   공인중개사법 시행령 제2조(중개대상물의 범위) 법 제3조제3호에 따른 중개대상물은 다음 각 호와 같다. 1. 「입목에 관한 법률」에 따른 입목, 2. 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 공장재단 및 광업재단

(3)   행정사법 제2조(업무) 제1항 행정사는 다음 사람의 위임을 받아 다음 각 호의 업무를 수행한다. 2. 권리, 의무나 사실 증명에 관한 서류의 작성

(4)   행정사법 제3조9행정사가 아닌 사람에 대한 금지사항) 제1항 행정사가 아닌 사람은 다른 법률에 허용되는 것을 제외하고는 제2조에 따른 업무를 업으로 하지 못한다.

(5)   행정사법 제36조(벌칙) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 1. 제3조제1항을 위반하여 제2조제1항 각 호의 업무를 업으로 한 자

3.    대법원 판결 요지

(1)   이 사건 컨설팅계약은 어린이집에 관한 영업권 양도 및 이에 따른 권리금 계약에 해당함

(2)   권리금 계약은 공인중개사법상의 중개대상물 아님

(3)   공인중개사가 권리금계약서 작성은 행정사법 위반죄

(4)   대법원 2006. 9. 22. 선고 2005도6054 판결: 영업용 건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 공인중개사법 법 제3조, 같은 법 시행령 제2조에서 정한 중개대상물이라고 할 수 없으므로, 그러한 유·무형의 재산적 가치의 양도에 대하여 이른바 “권리금” 등을 수수하도록 중개한 것은 부동산중개업법이 규율하고 있는 중개행위에 해당하지 아니한다.

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(1)   부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조).

(2)   또한 공인중개사법 제25조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제21조 제1항 제2호에 의하면, 공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계 등을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 그 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 공인중개사법 제29조 제1항에서는 공인중개사가 전문직업인으로서 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행할 의무를 규정하면서, 제30조 제1항에서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있음을 규정하고 있다.

(3)   이와 같은 각 법령의 규정 내용, 특히 부동산중개 전문가로서의 공인중개사의 역할, 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 하는 공인중개사법의 입법목적 등에 비추어, 신탁관계가 설정된 부동산에 관하여 임대차계약을 중개하는 공인중개사로서는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 신탁관계에 관한 조사ㆍ확인을 거쳐, 중개의뢰인에게 신탁원부를 제시하고, 신탁관계 설정사실 및 그 법적인 의미와 효과, 즉 대상 부동산의 소유자가 수탁자이고, 임대인 소유 아닌 부동산에 관하여 임대차계약이 체결되는 것이며, 수탁자의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 수탁자에게 임대차계약으로서 대항할 수 없다는 점 등을 성실하고 정확하게 설명하여야 할 의무가 있다(대법원 2012. 8. 30. 선고 2011다76754 판결 등 참조).

(4)   원고가 공인중개사인 피고 A의 중개로 신탁부동산을 임차하면서 임대차보증금 잔금 지급과 동시에 신탁등기를 말소받기로 특약하였으나, 임대인에게 잔금을 모두 지급하였음에도 신탁등기가 말소되지 않아 임대차계약을 해지하고 임대인에게 보증금 반환을 구하였는데 임대차보증금 중 일부만 회수하자, 피고 A 및 공제계약자인 피고 공인중개사협회를 상대로, 피고 A가 신탁부동산 중개에 관한 주의의무를 다하지 않았다고 주장하면서 회수하지 못한 나머지 임대차보증금 상당액의 손해배상을 구한 사안임

(5)   대법원은, 위 법리에 따라 공인중개사인 피고 A가 신탁관계에 관한 조사ㆍ확인을 거쳐 원고에게 신탁원부를 제시하거나 이 사건 건물의 소유자가 임대인이 아닌 제3의 신탁회사로서 그의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 임차권으로 대항할 수 없다는 설명 등을 함으로써 그 법적인 의미와 효과를 성실하고 정확하게 설명하였다고 볼 자료가 없는 한, 피고에게는 민법 위임에서의 선관주의의무나 공인중개사법이 정하는 공인중개사로서의 주의의무를 다 하지 않은 과실이 있고 그로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에 해당한다고 볼 여지가 있다고 판단하여, 피고의 공인중개사로서의 책임 및 그 공제조합 의 책임을 부정한 원심판결을 파기·환송함.

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(1)   공인중개사법의 규율대상인 ‘중개업’이라 함은 ‘다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산 등 중개대상물에 관하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 업으로 하는 것’을 말하고(위 법 제2조 제1호, 제3호), 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 행위자의 주관적 의사에 의하여 좌우되는 것이 아니라 그 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정되어야 하며, 부동산에 관하여 위와 같은 중개행위를 업으로 하는 자가 그에 더하여 이른바 부동산 컨설팅 등의 용역을 제공한다고 하여 공인중개사법의 규율대상인 부동산 중개행위가 아니라고 볼 수 없다(대법원 2011. 11. 10. 선고 2009다4572 판결 참조).

(2)   한편 중개행위에는 중개업자가 거래의 쌍방 당사자로부터 중개 의뢰를 받은 경우 뿐만 아니라 거래의 일방 당사자의 의뢰에 의하여 중개대상물의 매매․교환․임대차 기타 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선, 중개하는 경우도 포함된다(대법원 2012. 9. 27. 선고 2010다101776 판결 등 참조).

(3)   또한 분양대행이란 분양계약의 일방 당사자로부터 의뢰받아 자신의 책임 하에 분양계약을 체결하고 그로 인한 어느 정도의 위험부담을 감수하며 이득을 취하는 영업 행위를 의미하는 것으로서(대법원 1999. 7. 23. 선고 98도1914 판결 등 참조), 분양의 알선뿐만 아니라 부동산의 분양업무에 관하여 거래상대방의 모집, 광고 등의 판촉활동과 일정한 재량 범위 내에서의 매매조건의 상담, 분양업무의 보고, 수분양자의 관리, 분양대금 납부 독려 등 분양과 관련된 총체적인 업무를 담당하면서 일정 정도의 위험부담과 함께 이득을 취할 수 있는 영업행위로서 위임 및 도급의 복합적인 성격을 가지는 것으로, 단순히 매매를 알선하고 그 수수료를 지급받는 중개행위와는 구별된다.

(4)   ① 피고가 이 사건 상가에 관한 분양계약 체결을 위해 본인의 비용을 들여 광고 등의 판촉활동을 하였다고 볼 자료가 없는 점, ② 피고에게 분양계약자들과 매매조건을 조율할 일정한 권한이 있었다고 보이지도 않는 점, ③ 피고가 분양계약 이후 수분양자의 관리 내지 분양대금 납부 관련 업무를 수행하였다고 볼 자료도 없는 점, ④ 그 밖에 피고가 성사시켜야 할 최소한의 분양계약의 수가 정해진 것도 아니고 정해진 분양계약을 체결하지 못했을 때 부담하는 일정한 위험도 없었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 피고의 업무는 이 사건 상가에 관하여 정해져 있는 계약조건과 자료를 토대로 분양계약자를 유치하는 업무로서, 피고가 제출한 증거들만으로는 피고가 이와 같은 중개행위와 구별되는 분양대행업무를 수행하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

(5)   중개수수료 최고 한도액 초과 부분의 반환 - 부동산 중개수수료에 관한 관련 법령의 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고, 따라서 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효이다(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결 등 참조).

(6)   분양계약 체결을 성사시킨 상가의 분양대금 합계에 공인중개사법 시행규칙에서 정한 요율에 따라 정당한 중개수수료를 산정하고, 실제 받은 수수료에서 그 액수를 공제한 금액을 부당이득금으로 반환하여야 한다.

첨부: 광주지방법원 2022. 1. 28. 선고 2021가단524806 판결

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1.    규정한도 초과 중개수수료 약정 무효 - 대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 판결

“부동산 중개수수료에 관한 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고, 따라서 부동산중개업법 등 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효이다.”

중개수수료 한도 규정을 회피하기 형식상 별도 컨설팅법인을 만들어 컨설팅 계약도 함께 약정하는 경우 - 동일한 법인으로 판단될 경우 민사적인 문제 이외에도 행정처분(등록취소 등)과 형사처벌도 가능

예를 들어 ① 중개법인과 컨설팅회사가 외형상 2개의 법인이지만, 같은 상호를 사용하고 있다는 점에서 사실상 동일한 법인으로 보이는 점, ② 컨설팅계약서 역시 중개법인을 통해서 교부받아 날인한 점, ③ 컨설팅회사로부터 제공받은 용역업무가 거의 없었던 점, ④ 시세관련 컨설팅보고서가 제시되었지만 이는 중개업무로 보일 뿐, 중개와 구별되는 별도의 컨설팅으로 보기 어려운 점 등을 종합하여 보면, 중개법인과 컨설팅회사는 실제로 같은 법인으로 추정됨.

중개업무를 넘어서는 컨설팅 용역을 제공하였다고 보기 어렵다는 점에서 지급한 보수 중 법정중개수수료 한도(0.9%)를 넘는 초과 보수는 무효 + 부당이득반환청구 가능

실질적으로 부동산거래를 동반하면서 행해지는 부동산컨설팅 행위에 대해 사실상 중개행위로 보고 법정 한도를 초과하는 컨설팅비 약정도 그 초과범위에서 무효

2.    형식은 컨설팅계약 BUT 실질 중계행위 시 책임여부: 대법원 2011. 11. 10. 선고 2009다4572 판결

원심 판결요지

① 원고 회사의 사업목적이 부동산 컨설팅업으로만 되어 있을 뿐 부동산 중개업을 포함하고 있지 않은 사실, ② 원고 회사는 공인중개사법에서 정한 중개업자인 법인으로서 자격도 갖추고 있지 않으며 중개사무소 개설등록도 하지 아니한 채 이 사건 임대차계약의 체결에 관여한 사실, ③ 이 사건 용역계약서에서 부동산 중개계약이 아님을 명시한 사실을 인정한 다음, 그와 같은 사실관계에서는 이 사건 용역계약이 공인중개사법의 규율대상인 중개계약에 해당한다고 보기 어렵다고 판단하여 그 사법상 효력을 인정한 후 피고에 대하여 이 사건 용역계약에서 약정한 수수료를 일부 감액하여 지급할 것을 명하였다.

대법원 판결요지 – 수수료 약정 무효, 원심 판결 파기

원고 회사가 부동산 컨설팅업 등을 목적사업으로 내세우면서 이 사건과 유사한 형태로 중간자로서 타인의 점포 임대차계약의 체결에 계속, 반복적으로 관여해 온 사실을 충분히 알 수 있어서 원고 회사가 중개행위를 업으로 하였음이 분명함에도, 원심이 판시사정만을 들어 원피고 사이에 체결된 이 사건 용역계약이 공인중개사법의 규율대상인 중개계약에 해당하지 않는다고 판단하여 그 수수료 약정이 유효하다고 본 것은 앞서 본 대법원 판례에 상반되는 판단을 한 때에 해당하고, 이를 지적하는 피고의 상고이유 주장에는 정당한 이유가 있다.

부동산 중개업은 공인중개사 또는 법인이 중개사무소 개설등록을 마친 후에야 영위할 수 있는데(공인중개사법 제9조 제1항, 제2항), 이에 위반하여 중개사무소의 개설등록을 하지 아니한 채 중개업을 한 자는 형사처벌의 대상이 될 뿐만 아니라(공인중개사법 제48조 제1호), 그가 부동산 등의 중개행위와 관련하여 받기로 한 수수료 등 보수의 약정도 무효이다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결 참조).

공인중개사 및 등록중개업자가 아니고 컨설팅 명목으로 사실상 중개한 경우 - 무등록 중개행위 형사처벌 + 보수약정 무효

3.    컨설팅과 중개의 구별 기준 - 대법원 2011. 11. 10. 선고 2009다4572 판결

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라고 한다)의 규율대상인 “중개업”이라고 함은 ‘다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산 등 중개대상물에 관하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 업으로 하는 것’을 말하고(공인중개사법 제2조 제1호, 제3호), 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 행위자의 주관적 의사에 의하여 좌우되는 것이 아니라 그 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정되어야 하며,

부동산에 관하여 중개행위를 업으로 하는 자가 그에 더하여 이른바 부동산 컨설팅 등의 용역을 제공한다고 하여 공인중개사법의 규율대상인 부동산 중개행위가 아니라고 볼 수 없다(대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결, 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005도6851 판결, 대법원 2007. 1. 11. 선고 2006도7594 판결 등 참조).

단순히 거래당사자를 연결하고 거래조건을 절충하는 활동에 가깝다면 부동산중개행위로 인정될 가능성이 크지만, 거래당사자 연결이나 거래조건 절충 등은 부수적일 뿐, 부동산이용, 개발이나 활용방안 등 종합적인 자문활동이 주된 활동이거나 상당한 정도로 수반된 경우라면 컨설팅행위로 인정될 가능성이 크다. 의뢰인을 위해서 실제로 이루어진 활동이 무엇인지, 컨설팅활동에 따른 보고서가 존재하는지, 컨설팅계약서를 작성했는지, 컨설팅의 기간은 어느 정도인지 등을 종합적으로 판단해야 함.

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(1)   부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조). 나아가 직접 조사․확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라고 할지라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관하여 그릇된 정보를 제공해서는 아니 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다(대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결, 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결 등 참조).

(2)   한편으로 공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조에 의하여, 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개할 경우 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환 받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무를 부담한다.

(3)   따라서 중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인 설명하는 것에 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다. 또한 공인중개사법 시행규칙 서식에 따른 중개대상물 확인 설명서 중 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에는 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인 설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조).

(4)   공인중개사가 다가구주택에 관한 임대차계약을 중개하면서 그 주택에 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 사항을 구체적으로 확인하여 원고에게 설명하거나 근거자료를 제시하지 않고 중개대상물 확인 설명서에 임대인이 구두로 알려준 총액만을 선순위임대차보증금액으로 기재한 사안. 임대차보증금 보증금 9억원, 근저당채권 최고액 7억8천만원, 공인중개사 기재 피담보채권 6억원 기재 및 설명, 부동산 주택 가액 18억5천만원으로 보증금 반환 가능하다고 설명한 사안 

(5)   항소심 판결 - 중개인이 중개대상물 확인 설명의무를 부실하게 한 것이 아니라고 보아, 중개업자로서의 의무위반이나 그와 상당인과관계 있는 원고의 손해를 인정할 수 없다고 판단

(6)   대법원 판결 - 중개인은 다가구주택의 중개업자로서 준수하여야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않았고 원고로서는 이러한 사정을 알았다면 해당 주택을 임차하지 않았거나 적어도 같은 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 여지가 크다. 중개인의 손해배상책임을 부정한 원심판결을 파기·환송함

첨부: 대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결

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1.    규정한도 초과 중개수수료 약정 무효 - 대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 판결

“부동산 중개수수료에 관한 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고, 따라서 부동산중개업법 등 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효이다.”

중개수수료 한도 규정을 회피하기 형식상 별도 컨설팅법인을 만들어 컨설팅 계약도 함께 약정하는 경우 - 동일한 법인으로 판단될 경우 민사적인 문제 이외에도 행정처분(등록취소 등)과 형사처벌도 가능

예를 들어 ① 중개법인과 컨설팅회사가 외형상 2개의 법인이지만, 같은 상호를 사용하고 있다는 점에서 사실상 동일한 법인으로 보이는 점, ② 컨설팅계약서 역시 중개법인을 통해서 교부받아 날인한 점, ③ 컨설팅회사로부터 제공받은 용역업무가 거의 없었던 점, ④ 시세관련 컨설팅보고서가 제시되었지만 이는 중개업무로 보일 뿐, 중개와 구별되는 별도의 컨설팅으로 보기 어려운 점 등을 종합하여 보면, 중개법인과 컨설팅회사는 실제로 같은 법인으로 추정됨.

중개업무를 넘어서는 컨설팅 용역을 제공하였다고 보기 어렵다는 점에서 지급한 보수 중 법정중개수수료 한도(0.9%)를 넘는 초과 보수는 무효 + 부당이득반환청구 가능

실질적으로 부동산거래를 동반하면서 행해지는 부동산컨설팅 행위에 대해 사실상 중개행위로 보고 법정 한도를 초과하는 컨설팅비 약정도 그 초과범위에서 무효

2.    형식은 컨설팅계약 BUT 실질 중계행위 시 책임여부: 대법원 2011. 11. 10. 선고 2009다4572 판결

원심 판결요지

① 원고 회사의 사업목적이 부동산 컨설팅업으로만 되어 있을 뿐 부동산 중개업을 포함하고 있지 않은 사실, ② 원고 회사는 공인중개사법에서 정한 중개업자인 법인으로서 자격도 갖추고 있지 않으며 중개사무소 개설등록도 하지 아니한 채 이 사건 임대차계약의 체결에 관여한 사실, ③ 이 사건 용역계약서에서 부동산 중개계약이 아님을 명시한 사실을 인정한 다음, 그와 같은 사실관계에서는 이 사건 용역계약이 공인중개사법의 규율대상인 중개계약에 해당한다고 보기 어렵다고 판단하여 그 사법상 효력을 인정한 후 피고에 대하여 이 사건 용역계약에서 약정한 수수료를 일부 감액하여 지급할 것을 명하였다.

대법원 판결요지 – 수수료 약정 무효, 원심 판결 파기

원고 회사가 부동산 컨설팅업 등을 목적사업으로 내세우면서 이 사건과 유사한 형태로 중간자로서 타인의 점포 임대차계약의 체결에 계속, 반복적으로 관여해 온 사실을 충분히 알 수 있어서 원고 회사가 중개행위를 업으로 하였음이 분명함에도, 원심이 판시사정만을 들어 원피고 사이에 체결된 이 사건 용역계약이 공인중개사법의 규율대상인 중개계약에 해당하지 않는다고 판단하여 그 수수료 약정이 유효하다고 본 것은 앞서 본 대법원 판례에 상반되는 판단을 한 때에 해당하고, 이를 지적하는 피고의 상고이유 주장에는 정당한 이유가 있다.

부동산 중개업은 공인중개사 또는 법인이 중개사무소 개설등록을 마친 후에야 영위할 수 있는데(공인중개사법 제9조 제1항, 제2항), 이에 위반하여 중개사무소의 개설등록을 하지 아니한 채 중개업을 한 자는 형사처벌의 대상이 될 뿐만 아니라(공인중개사법 제48조 제1호), 그가 부동산 등의 중개행위와 관련하여 받기로 한 수수료 등 보수의 약정도 무효이다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결 참조).

공인중개사 및 등록중개업자가 아니고 컨설팅 명목으로 사실상 중개한 경우 - 무등록 중개행위 형사처벌 + 보수약정 무효

3.    컨설팅과 중개의 구별 기준 - 대법원 2011. 11. 10. 선고 2009다4572 판결

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라고 한다)의 규율대상인 “중개업”이라고 함은 ‘다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산 등 중개대상물에 관하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 업으로 하는 것’을 말하고(공인중개사법 제2조 제1호, 제3호), 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 행위자의 주관적 의사에 의하여 좌우되는 것이 아니라 그 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정되어야 하며,

부동산에 관하여 중개행위를 업으로 하는 자가 그에 더하여 이른바 부동산 컨설팅 등의 용역을 제공한다고 하여 공인중개사법의 규율대상인 부동산 중개행위가 아니라고 볼 수 없다(대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결, 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005도6851 판결, 대법원 2007. 1. 11. 선고 2006도7594 판결 등 참조).

단순히 거래당사자를 연결하고 거래조건을 절충하는 활동에 가깝다면 부동산중개행위로 인정될 가능성이 크지만, 거래당사자 연결이나 거래조건 절충 등은 부수적일 뿐, 부동산이용, 개발이나 활용방안 등 종합적인 자문활동이 주된 활동이거나 상당한 정도로 수반된 경우라면 컨설팅행위로 인정될 가능성이 크다. 의뢰인을 위해서 실제로 이루어진 활동이 무엇인지, 컨설팅활동에 따른 보고서가 존재하는지, 컨설팅계약서를 작성했는지, 컨설팅의 기간은 어느 정도인지 등을 종합적으로 판단해야 함.

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(1)   부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조).

(2)   또한 공인중개사법 제25조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제21조 제1항 제2호에 의하면, 공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계 등을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 그 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 공인중개사법 제29조 제1항에서는 공인중개사가 전문직업인으로서 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행할 의무를 규정하면서, 제30조 제1항에서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있음을 규정하고 있다.

(3)   이와 같은 각 법령의 규정 내용, 특히 부동산중개 전문가로서의 공인중개사의 역할, 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 하는 공인중개사법의 입법목적 등에 비추어, 신탁관계가 설정된 부동산에 관하여 임대차계약을 중개하는 공인중개사로서는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 신탁관계에 관한 조사ㆍ확인을 거쳐, 중개의뢰인에게 신탁원부를 제시하고, 신탁관계 설정사실 및 그 법적인 의미와 효과, 즉 대상 부동산의 소유자가 수탁자이고, 임대인 소유 아닌 부동산에 관하여 임대차계약이 체결되는 것이며, 수탁자의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 수탁자에게 임대차계약으로서 대항할 수 없다는 점 등을 성실하고 정확하게 설명하여야 할 의무가 있다(대법원 2012. 8. 30. 선고 2011다76754 판결 등 참조).

(4)   원고가 공인중개사인 피고 A의 중개로 신탁부동산을 임차하면서 임대차보증금 잔금 지급과 동시에 신탁등기를 말소받기로 특약하였으나, 임대인에게 잔금을 모두 지급하였음에도 신탁등기가 말소되지 않아 임대차계약을 해지하고 임대인에게 보증금 반환을 구하였는데 임대차보증금 중 일부만 회수하자, 피고 A 및 공제계약자인 피고 공인중개사협회를 상대로, 피고 A가 신탁부동산 중개에 관한 주의의무를 다하지 않았다고 주장하면서 회수하지 못한 나머지 임대차보증금 상당액의 손해배상을 구한 사안임

(5)   대법원은, 위 법리에 따라 공인중개사인 피고 A가 신탁관계에 관한 조사ㆍ확인을 거쳐 원고에게 신탁원부를 제시하거나 이 사건 건물의 소유자가 임대인이 아닌 제3의 신탁회사로서 그의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 임차권으로 대항할 수 없다는 설명 등을 함으로써 그 법적인 의미와 효과를 성실하고 정확하게 설명하였다고 볼 자료가 없는 한, 피고에게는 민법 위임에서의 선관주의의무나 공인중개사법이 정하는 공인중개사로서의 주의의무를 다 하지 않은 과실이 있고 그로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에 해당한다고 볼 여지가 있다고 판단하여, 피고의 공인중개사로서의 책임 및 그 공제조합 의 책임을 부정한 원심판결을 파기·환송함.

첨부: 대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결

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법원은 임대인인 피고인의 사기범죄로 인한 피해자가 다수이고 피해액도 크다는 이유로 피고인에게 징역 3년의 실형을 선고함

첨부: 대구지방법원 2019. 12. 12. 선고 2019고단4166 판결

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대구지방법원 2019. 12. 12. 선고 2019고단4166 판결 .pdf