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1.    사안의 개요 및 OEM 생산발주 계약서 중 품질관련 조항

(1)   원고회사 - OEM 생산업체, 수주 납품회사

(2)   피고회사 – 광케이블 모듈 설계, 개발회사 OEM 생산 발주회사

(3)  계약서 조항 - 제6조(품질 문제의 대응)

1.     생산회사(원고)가 생산한 계약 제품을 발주회사(피고)가 판매한 이후 고객으로부터의 불량품이 접수될 경우 불량품을 피고와 원고가 검토하여 생산 과정에서 기인한 또는 생산자 오류에 의한 불량품인 것으로 피고와 원고가 합의할 경우 불량 반품에 대한 처리는 승인된 완제품과 동일한 제품으로 반품 수량과 동일 수량으로 교환한다.

2.     본 조 1항에서 생산자 오류는 다음의 기준을 적용한다.

가. BOM에 명기된 원부자재가 아닌 B급 자재의 투입에 의해 생산된 제품

나. 작업 지도서에 기록된 작업 절차 및 검사를 지키지 않은 제품

다. 출하 검사 규격의 항목에 미달되는 것이 확인된 제품

3. 그 밖에 계약 제품의 호환성 문제 등 계약 제품의 설계상 오류는 피고의 책임으로 한다.

제11조(손해배상) 본 계약상 달리 정함이 있는 경우를 제외하고 일방 당사자는 본계약의 수행과 관련하여 자신의 귀책사유로 상대방이 입게 되거나 부담하게 되는 직접, 실질적인 손해를 전액 배상하여야 한다.

3.    품질불량 발생

(1)   생산자, 제조회사, 원고 – 발주제품의 OEM 제조공정 품질검사 통과, 양품 출하, 납품 완료, 그 후 단계 양품 중에서 “Ball lift” 불량 발생 – 피고 발주회사에서 진행성 불량으로 주장

(2)  피고 발주회사의 주장: 사용여부와 관계 없이 시간이 경과함에 따라 불량이 발생하는 “진행성 불량” 존재 – 현재 불량인지 여부와 상관 없이 전량 판매할 수 없음, 기존 판매제품도 회수, 교환 등 처리해야 함. 비용 추가 발생

(3)   원고 생산회사의 주장: (1) 설령 진행성 불량으로 보더라도 그 원인이 생산회사의 제조공정에 기인하는지 분명하지 않음, (2) 또한, 제품 불량 책임을 부담하더라도 그 책임범위는 불량으로 판명된 제품을 양품으로 교환해 주는 것으로 한정됨 (OEM 계약조항 적용 주장)

4.    전문가 감정 실시, 전문가 감정의견 요지 - 제조공정상 하자 의견

5.    법원 - 제조공정상 하자 인정, 생산회사 책임 인정, 감정결과 근거

6.    생산업체의 추가 면책 주장 - 품질 통과한 양품을 납품 받은 날로부터 6개월 이후 품질 클레임 제기함, 상법상 발견할 수 없는 하자책임 기간 6개월 한정 조항 적용, 면책 주장

법원판단 – 6개월 기간 제한의 하자담보책임 아니라 계약상 의무 불완전이행으로 인한 채무불이행 책임 – 기간 제한 적용 안됨

가)   상인간의 매매에서 매수인이 목적물을 수령한 때에는 지체 없이 이를 검사하여 하자 또는 수량의 부족을 발견한 경우에는 즉시, 즉시 발견할 수 없는 하자가 있는 경우에는 6개월 내에 매수인이 매도인에게 그 통지를 발송하지 아니하면 그로 인한 계약해제, 대금감액 또는 손해배상을 청구하지 못하도록 규정하고 있는 상법 제69조 제1항은 민법상의 매도인의 담보책임에 대한 특칙으로서(대법원 2008. 5. 15. 선고 2008다3671 판결 등 참조), 채무불이행에 해당하는 이른바 불완전이행으로 인한 손해배상책임을 묻는 청구에는 적용되지 않는다(대법원 2015. 6. 24. 선고 2013다522 판결).

나)   피고는 이 사건 OEM 계약에 따라 공급된 이 사건 제품에 원고의 귀책으로 인한 진행성 불량이 있어 전량 제3자에게 판매할 수 없게 되었다는 이유로 이 사건 OEM 계약 제11조에 따른 손해배상을 주장하고 있고, 이 사건 OEM 계약 제11조는 ‘계약의 수행과 관련하여 귀책이 있는 일방은 상대방이 입은 손해를 배상해야 한다’는 규정으로서 약정 채무불이행에 관한 조항이거나 법정 채무불이행에 관한 내용을 계약 내용에 규정한 것으로 보인다. 그렇다면 이 사건 반소청구에는 하자담보책임에 관한 상법 제69조가 적용되지 않는다.

7.    생산업체의 책임제한 주장 – 불량품만 교환할 의무를 부담할 뿐 전량 환불할 의무는 부담하지 않는다는 주장에 대하여 – 법원 불인정

법원판단 - 이 사건 OEM 계약 제6조 제1항은, ① ‘품질 문제의 대응’이라는 표제 아래, ‘피고가 판매한 이후 고객으로부터 불량품이 접수될 경우 쌍방이 생산 과정 또는 생산자 오류에 의한 불량임을 합의하는 경우 동일한 품질의 제품으로 동일 수량을 교환한다’는 내용의 규정으로서 거래계에서 통상적으로 발생하는 불량접수에 대처하는 방법을 정한 것으로 보이고, 달리 원고와 피고 사이에 발생할 수 있는 손해배상에 관한 특칙을 규정하였다거나 금전적 손해배상을 배제하기 위하여 위 규정을 마련한 것으로 보이지 않는 점, ② 오히려 원고와 피고는 이 사건 OEM 계약 제11조에서 ‘손해배상’이라는 표제 아래 당사자들 사이의 손해배상에 관한 규정을 별도로 둔 점, ③ 당사자들이 이 사건 OEM 계약을 체결할 당시 이 사건과 같이 어느 시점까지는 정상품으로 판정되나 추후 언제든지 불량으로 바뀔 가능성이 있는 진행성 불량과 같은 하자를 예상하였던 것으로 보이지도 않는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 OEM 계약 제6조 제1항이 이 사건 OEM 계약 제11조에 우선하여 적용된다고 보기 어렵다.

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(1)   법원이 선정한 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2006다67602 판결)

(2)   법원은 감정인의 감정 결과 일부에 오류가 있는 경우에도 그로 인하여 감정사항에 대한 감정 결과가 전체적으로 서로 모순되거나 매우 불명료한 것이 아닌 이상, 감정 결과 전부를 배척하여야 할 것이 아니라 그 해당되는 일부 부분만을 배척하고 나머지 부분에 관한 감정 결과는 증거로 채택하여 사용할 수 있다(대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 판결).

(3)   불리한 감정결과에 대해 다른 감정인을 선정해 재감정을 요청하는 방안은 실무상으로는 거의 받아들여지지 않습니다. 다른 감정인 선임해서 기존 감정인과 다른 감정결과가 나왔을 때 재판부에서 어느 결과를 받아들일지 난감한 상황에 처하기 때문입니다. 감정은 법원이 해당 쟁점에 대한 전문적 식견이 부족하여 전문가의 평가 및 의견을 구하는 것이므로 복수의 다른 의견보다 단일한 의견을 받기를 원합니다.

(4)   소송당사자는 법원의 감정절차에 앞서 사적으로 미리 감정을 의뢰하여 감정결과를 받아 참고하는 것이 바람직합니다. 다만 사적 감정결과를 의견서로 제출하더라도 상대방에서 다른 감정결과를 제출할 수 있으므로 재판부는 양측에서 감정인 선정, 감정항목, 감정절차 등에 동의한 후 진행하는 정식 감정절차에 따른 감정결과를 우선 적용합니다. 원칙적으로 양측에서 서로 다른 감정결과를 제출하였다면 재판부에서 그 중 하나를 선택할 수도 있지만, 실무상 상대방에서 동의하지 않고 다툴 것이므로 통상 중립적인 제3자에게 정식 감정을 의뢰하는 방안을 택할 것입니다.

(5)   법원에 감정결과가 제출된 후에는 당사자는 기존 감정인에 대한 사실조회신청(감정인에게 사실확인 또는 의견 요청)을 통해 감정결과에 대한 의견을 제출하면서 본인에게 유리한 의견을 구하는 방식을 취할 수 있습니다. 그 과정에서 다른 감정전문가의 의견을 첨부하는 방안도 있습니다. 사실조회신청에서 전문가의 식견이 반영되면 기존 감정인에게 감정결과에 대한 보정이나 의견 변경의 가능성도 있기 때문입니다.

(6)   특허법원 판결사례 - 특허침해로 인한 손해액 산정 감정방식에 관한 피고 주장 및 판단: 피고는 감정인이 한계이익률 산정에 사용한 원가하방경직성 분석방법론은 수 개월에서 수 년 이상의 단위로 매출과 비용이 연동되는 부스덕트 사업의 한계이익 산정에 적합하지 않은 점, 동일하거나 유사한 성질의 항목에 대해 원고와 피고를 서로 달리 판단하거나, 해당 항목의 객관적인 성격에도 전혀 부합하지 않는 점에서 이 사건 감정결과를 믿을 수 없다고 주장한다.

(7)   판결요지: 불수용 - 업종의 특성, 생산 공정의 성질 등에 따라 원가에 대한 분석이 달리 평가될 수 있는 점, 감정인이 사용한 방식이 회계분석 시 업계에서 사용되고 있을 뿐 아니라 그 원리나 방식이 비합리적이라고 볼 만한 사정도 없는 점에서 고정비/변동비를 단순한 항목으로 구분하는 대신 매출액 변화에 따른 실질적 변동 여부를 기준으로 판단한 감정방법이 경험칙에 반하거나 합리성이 없다고 보기는 어렵다. 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

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1.    플랫폼 개발계약 개요

(1)   원고는 화장품 도소매업, 온라인 판매 및 통신판매업 등을 주된 영업으로 하는 회사, 인터넷 쇼핑몰을 통해 화장품을 직접 판매하다가 인터넷 쇼핑몰의 기능을 플랫폼 형태로 발전시키기로 하고 쇼핑몰 플랫폼 개발 업체와 플랫폼 개발, 구축 계약 체결  

(2)   계약명칭: 플랫폼 개발 계약서, 개발 기간: 2020. 8. 31. ~ 2021. 6. 30., 대금 지급 방법, 선금 115,720,000원: 계약 시 지급, 중도금 1차 231,440,000원: 화면/프로그램 설계 완료 후 지급, 중도금 2차 115,720,000원: 개발 80% 완료 후 지급, 잔금 115,720,000원: 작업 완료 시 지급

2.    계약금 지금, 개발 경과, 실패 판단 및 계약해제 통지

(1)   발주사 원고는 개발사 피고에게 계약금 계약 당일인 2020. 8. 31. 115,720,000원, 1차 중도금 2020. 10. 30. 231,440,000원, 2차 중도금 2021. 4. 14. 115,720,000원, 3차 중도금 2022. 20. 55,000,000원을 각 지급하였다.

(2)   원고와 피고의 실무자들은 2021. 12. 27.경부터 2022. 7. 25.경까지 원고의 배송비, 정산, 포인트, 바코드 정책 결정 여부, 이 사건 플랫폼 구축을 위하여 구현되어야 할 기능과 관련된 요구 사항이나 개발 가능 여부, 오류 수정, 요건 반영 상태 등 세부 내용에 관한 질의와 답변을 교환하였다.

(3)   원고는 피고와 사이에 이 사건 플랫폼의 요건 반영 상태에 관한 이견이 지속되자 2022. 8. 3. 피고에게 별도의 언급이 있을 때까지 이 사건 플랫폼 개발 작업을 중단할 것을 요구하였다.

(4)   원고는 2022. 9. 5.경 피고에게 이 사건 계약의 이행을 최고하면서 30일 이내에 피고가 이 사건 플랫폼을 개발, 납품하지 못할 경우 계약을 해제하겠다는 취지의 내용증명을 보냄.

(5)   피고는 2022. 9. 21.경 내용증명으로 이 사건 계약 당시 원고가 전달한 ‘요구 사항 정의서’의 과업 내용을 2022년 7월경 모두 완료하였다고 답변 + 2022. 10. 12.경 내용증명으로 원고가 위 2022. 9. 21.자 피고의 완료 보고 후 10일 이상 검수거절에 관한 의사표시를 하지 않았다면서 이 사건 계약서 제10조 5.에 따라 검수를 승인한 것으로 간주하여 나머지 잔금을 지급하라는 통지를 하였다.

3.    민사소송의 개요  

(1)   발주사 원고 주장의 요지: 개발사 피고가 2022. 11. 16. 납품한 플랫폼이 계약에서 정한내용을 구현하지 못하였다면서 계약을 해제하고 그 원상회복으로 지급한 금원 합계 517,880,000원의 반환을 구함.

(2)   개발사 피고 주장의 요지: 피고는 2022. 11. 21. 계약에 따른 의무를 모두 이행하였다고 주장하면서 지급받지 못한 나머지 잔금 60,720,000원(= 잔금 115,720,000원 - 55,000,000원)의 지급을 구하는 반소를 제기함.

(3)   발주사 원고 주장요지: 피고가 개발하여 원고에게 제공한 이 사건 플랫폼은 완성도가 낮고 상업적 활용이 불가능한 상태인바, 이는 피고의 이 사건 계약에 따른 채무불이행 또는 민법 제668조의 “완성된 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때”에 해당하므로, 원고는 이 사건 계약을 해제하였다. 따라서 피고는 그 원상회복으로 원고로부터 이 사건 계약 대금으로 지급받은 금원을 반환할 의무가 있다.

4.    법원 판단의 요지 – 발주사 승소

(1)   피고가 개발하여 원고에게 제공한 이 사건 플랫폼이 사회통념상 일반적으로 요구되는 성능을 갖추고 있다고 볼 수 없어 피고가 이 사건 계약에 따른 플랫폼 개발 및 제공 의무를 다하였다거나, 이 사건 플랫폼 완성 부분이 약간의 보완을 가하면 업무에 사용할 수 있다거나 원고에게 이익이 된다고 보기 어려울 뿐 아니라, 이 사건 플랫폼에는 보수가 불가능하거나 가능하더라도 장기간을 요하는 하자가 있어 원고로서는 이 사건 계약의 목적을 달성할 수 없게 되었다고 봄이 타당하므로, 피고의 주장은 이유 없고, 결국 원고의 주장은 이유 있다.

(2)   감정인의 감정 결과: 감정인은 이 사건 플랫폼의 개발 공정률(완성도)을 56.665%(= 분석 16.625% + 설계 17.16% + 구현 22.88%)로 감정하였고, 보수를 하여 사용하기 어렵다는 의견이다.  

5.    소프트웨어 개발납품계약 분쟁의 판단기준

(1)   도급계약에 있어 일의 완성에 관한 주장·입증책임은 일의 결과에 대한 보수의 지급을 청구하는 수급인에게 있고, 제작물공급계약에서 일이 완성되었다고 하려면 당초 예정된 최후의 공정까지 일단 종료하였다는 점만으로는 부족하고

(2)   목적물의 주요구조 부분이 약정된 대로 시공되어 사회통념상 일반적으로 요구되는 성능을 갖추고 있어야 하므로,

(3)   제작물공급에 대한 보수의 지급을 청구하는 수급인으로서는 그 목적물 제작에 관하여 계약에서 정해진 최후 공정을 일단 종료하였다는 점뿐만 아니라 그 목적물의 주요구조 부분이 약정된 대로 시공되어 사회통념상 일반적으로 요구되는 성능을 갖추고 있다는 점까지 주장·입증하여야 한다(대법원 2006. 10. 13. 선고 2004다21862 판결 참조).

(4)   도급에 관한 민법 제668조는 “도급인이 완성된 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해제할 수 있다”고 규정하고 있는바, 여기서 계약의 목적을 달성할 수 없다는 것은, 그 하자가 중대하고 보수가 불가능하거나 가능하더라도 장기간을 요하는 등 계약해제권을 행사하는 것이 정당하다고 인정되는 경우를 의미한다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2010다10252 판결 참조).

(5)   소프트웨어 개발·공급계약은 일종의 도급계약으로서 수급인은 원칙적으로 일을 완성하여야 보수를 청구할 수 있으나, 도급인 회사에 이미 공급되어 설치된 소프트웨어 완성도가 87.87%에 달하여 약간의 보완을 가하면 업무에 사용할 수 있으므로 이미 완성된 부분이 도급인 회사에게 이익이 되고, 한편 도급인 회사는 그 프로그램의 내용에 대하여 불만을 표시하며 수급인의 수정, 보완 제의를 거부하고 계약해제의 통보를 하였다면, 그 계약관계는 도급인의 해제통보로 중도에 해소되었고 수급인은 당시까지의 보수를 청구할 수 있다(대법원 1996. 7. 30. 선고 95다7932 판결 참조).

(6)   감정인의 감정 결과는 그 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2023. 6. 1. 선고 2023다217534 판결 참조).

첨부: 의정부지방법원 고양지원 2025. 2. 14. 선고 2023가합54894 판결

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1.     사안의 개요 및 쟁점

(1)   상가건물 3층 한의원 권리금 분쟁 – 상가재건축 권리금회수방해 손해배상청구소송

(2)   임차인 주장 권리금 – 1억 9천만원, 1차 감정평가 금액 – 9천3백만원, 2차 감정평가 금액 – 1억9천만원

2.    법원의 판단 – 복수의 감정결과 중 하나 선택

(1)   동일한 사항에 관하여 상이한 수개의 감정 결과가 있을 때 사실심법원이 그 중 하나에 의거하여 사실을 인정하였다면 그것이 경험칙이나 논리법칙에 위배되지 않는 한 적법하다(대법원 1995. 8. 25. 선고 94다34562 판결 참조). – 복수의 감정평가 결과 중 하나 선택 가능함 

(2)   제1감정결과는 갑 제14, 15호증의 각 기재에 의하여 인정되는 동종 권리금 산정 사례에 비하여 지나치게 영업이익 중 무형재산기여비율을 낮게 평가하는 반면 할인율은 뚜렷한 근거를 제시하지 않으면서 높게 책정하고 있으며, 유형재산의 경우 각종 공사와 비품별로 나누어 근거를 제시하지 않고 일괄평가하거나 객관적 자료제시 없이 중고시세를 탐문하였음을 근거로 평가액을 산정하고 있는 문제점이 있다.

(3)   반면 제2감정결과는 이 사건 건물의 입지와 유동인구 및 상권을 객관적으로 분석하여 시장에서 통상 성립가능한 무형재산 권리금의 수준을 적정하게 평가하였고 동종 평가 사례와도 균형이 맞으며, 유형재산 권리금 또한 각종 공사 및 비품별로 개별적으로 재조달원가를 산정하여 합리적인 감가율 등을 적용하여 객관적으로 가치를 평가하였으므로, 제2감정결과를 채택하기로 한다.

(4)   임대인 피고는 제1, 2감정결과 모두 신규임차인이 한의사일 것을 전제로 한 감정인데 원고가 한의사를 신규임차인으로 주선할 예정이었다는 점을 인정할 수 없으므로 위 각 감정결과는 모두 채택되어서는 아니된다는 취지로 주장하나, 일반적으로 권리금의 개념 자체가 당해 영업시설, 영업상의 노하우, 기존 거래처 등을 토대로 산정하는 것이어서 이 사건에서 기존의 원고의 한의원 영업이 양도됨을 전제로 하는 것은 타당한 것으로 보이고, 통상 동종 업종으로 영업을 양도하면서 권리금을 수수하는 것이 일반적이므로 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

(5)   따라서 이 사건 임대차계약 종료일 당시 권리금을 제2감정결과에 따라 190,829,000원으로 인정한다.

3.    법원의 판단 – 감정결과 평가액의 50%로 제한 인정한 이유

(1)   권리금은 임차인의 영업활동으로 인한 것과 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 것으로 구분할 수 있는데, 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 것은 임차인이 영업과정에서 형성하였다고 보기 어려운 점,

(2)   임차인 원고는 이 사건 임대차계약 종료 시까지 이 사건 건물에서 약 9년 간 한의원을 운영하면서 상당한 영업이익을 얻은 것으로 보이는 점

(3)   상가임대차법상 권리금 보호 조항은 원고와 피고가 최초로 임대차계약을 체결한 이후인 2015. 11. 14. 최초 시행되어 임대인인 피고에게 최초 계약 당시 예상하지 못한 부담에 해당하는 점

(4)   임차인 원고는 ‘D한의원’이라는 상호를 유지한 채 이 사건 건물 인근에서 한의원 운영을 계속하면서 위와 같은 무형의 재산적 가치를 회수하고 있는 것으로 보이는 점,

(5)   임대인 피고가 이 사건 건물 중 일부를 원고에게 9년 동안 임대하면서 거둔 차임 총액이 152,540,000원에 불과한 점,

(6)   원고는 이 사건 임차 부분 내 유형재산 중 잔존가치가 높은 일부 물품을 수거하여 그 가치를 환수한 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면,

(7)   임대인 피고가 임차인 원고에게 배상하여야 할 손해의 범위를 50%로 제한함이 타당하다.

첨부: 서울북부지방법원 2022. 5. 27. 선고 2020가단100731 판결

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1.     계약갱신 거절 정당한 사유 vs 권리금 보호배제 정당한 사유 구별

1.    서울고등법원 2023. 10. 27. 선고 2022나2043475 판결: 상가임대차법의 입법취지를 고려하면 갱신 거절의 정당한 사유에 관한 상가임대차법 제10조 제1항 7호에서 정한 각 사유에 해당하는 경우에만 재건축을 이유로 한 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있다고 주장하나, 임대인이 임대차계약 체결 무렵 임차인에게 재건축 계획의 내용을 구체적으로 고지하지 않았거나 상가건물이 노후ㆍ훼손되지 않아 상가임대차법 제10조 제1항에서 정한 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 사유는 될 수 없다 하더라도, 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의4의 각 규정의 내용‧취지가 같지 아니한 이상, 그러한 사정만으로 상가임대차법 제10조의4 제1항 4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’가 된다고 볼 수 없으므로(대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결 등 참조).

(2)  대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결: 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용 및 취지가 같지 아니한 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다. 임대인의 고지 내용이 상가임대차법 제10조 제1항의 법리상 임차인의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 사유는 될 수 없더라도 그로 인하여 당연히 상가임대차법 제10조의4 제1항 각 호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’가 된다고 볼 수도 없다.

(3)  상가임대차법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우, 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

(4)  상가임대차법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

2.     권리금 보호배제 정당한 사유 – 건물철거 및 재건축

(1)  대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결: 건물 내구연한 등에 따른 철거․재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시․고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다.

(2)  원칙적으로 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당하지 않음(☞ 소유권 보호) BUT 다음과 같은 사안에서는 예외적으로 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당함 (☞ 상가임차권 보호): Ⓐ 건물 내구연한 등에 따른 철거・재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획・단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시・고수하는 경우 (ex. 신축 후 10년 된 건물에 별다른 이상이 없음에도 재건축계획이 있음을 주장하면서 임대차기간을 1년만으로 확정적으로 제시한 경우) + Ⓑ 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 경우 (ex. 신규 임차인에 대해서는 재건축계획으로 인해 2년의 임대차기간만 가능하다고 고지한 후 같은 건물 내 옆 상가에 대해서는 4~5년의 임대차기간을 보장한 경우)

(3)  원칙적으로 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당하지 않음(☞ 소유권 보호): “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다(대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결 등 참조). 이 사건 조항은 ‘정당한 사유’의 예시조항 중 하나인데, 임대인이 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 없이 상가건물을 비영리목적으로 활용하는 것까지 제한하는 것은 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한이 될 수 있으므로, 임대인이 장기간 상가건물을 비영리목적으로 사용하여 임차인의 영업이익을 활용할 우려가 없는 경우에는 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하기 위하여 입안되었다. 이 사건 조항에서 정한 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결, 대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결 등 참조).

(4)  임대인이 재건축을 이유로 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 경우에도, 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하였고 실제로 그와 같은 사유로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다면, 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호에 해당한다(대법원 2021다272346 판결 참조).

(5)  서울고등법원 2023. 10. 27. 선고 2022나2043475 판결: 원고는 피고에게 약 2년 동안 이 사건 점포를 임대하거나 영리목적으로 직접 사용하지 않을 계획으로 피고가 신규임차인을 주선하더라도 신규임대차계약 체결이 어렵다는 취지의 내용증명을 발송하여 신규임대차계약 체결을 거절하는 사유로 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호에서 정한 ‘임대차 목적물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우’임을 명확하게 밝혔다. 피고가 이 사건 건물을 철거하고 이 사건 토지 지상에 사옥을 신축한다는 사유로 원고가 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로 이 사건 임대차계약 종료일부터 이 법원 변론종결일에 이르기까지 1년 6개월 이상 원고의 인도 거절 내지 사옥 신축공사 등을 이유로 이 사건 각 부동산을 영리목적으로 사용하지 아니하였다면, 이는 이 사건 조항에서 정한 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위에 정당한 사유가 있는 경우라고 봄이 타당하다.

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