권리금__글50건

  1. 2024.03.27 상가건물 3층 한의원 권리금 산정 – 감정평가 2건의 금액 상이, 채택 및 책임제한 이유: 서울북부지방법원 2022. 5. 27. 선고 2020가단100731 판결
  2. 2024.03.22 상가임대차 권리금회수 방해금지, 권리금보호 예외사유 – 1년 6월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우 판단기준: 기회 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결
  3. 2024.03.22 상가 권리금 분쟁 권리금 액수 산정 감정평가 – 핵심쟁점 관련 판결 요지 1
  4. 2024.03.22 상가임대차 권리금 분쟁 권리금 액수 산정 감정평가 실무 – 상가, 점포, 약국, 권리금소송의 핵심쟁점 판결 몇 가지
  5. 2024.03.06 상가 권리금 분쟁의 핵심쟁점 권리금 산정 감정 관련 중요 판결 몇 가지 1
  6. 2024.03.06 임대인의 상가임대차 권리금 상당 손해배상 책임 – 계약금액 vs 감정금액 중 낮은 금액: 대구지방법원 2023. 4. 4. 선고 2022가단114185 판결
  7. 2024.03.05 약국, 상가 권리금 분쟁 소송실무의 핵심쟁점 – 권리금액 감정평가 실무
  8. 2024.01.17 부동산 매매계약에서 매수인의 일방적 중도금, 잔금 선지급 후 매도인의 계약해제권 행사 – 인정하는 특별한 사유: 대법원 2024. 1. 4. 선고 2022다256624 판결
  9. 2024.01.17 상가점포 관리소장 vs 중개인 협의 후 임대차계약, 구분소유자, 공유자에게 중개보수청구 – 중개의뢰인 아닌 소유자는 중개보수 부담주체 아님: 대법원 2024. 1. 4. 선고 2023다252162 판결
  10. 2023.12.27 주택임대인의 실거주 이유 임대차 갱신요구 거절 사안 – 임대인의 입증책임, 실거주의사 인정 판단기준: 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결
  11. 2023.12.27 상가 업종제한, 독점권 약정, 영업금지인정 범위 - 편의점 vs 무인 아이스크림 할인점: 대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다270047 판결 1
  12. 2023.12.21 공인중개사의 신축상가 점포분양 관련 분양대행수수료 vs 중개수수료 vs 컨설팅비용 구별: 광주지방법원 2022. 1. 28. 선고 2021가단524806 판결 1
  13. 2023.12.19 분양사기 여부 - 과장 vs 기망의 구분: 대법원 2018. 8. 1. 선고 2017도20682 판결
  14. 2023.12.13 상가점포 권리금 보호규정의 예외 사유 - 1년 6개월 공실유지 요건: 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결
  15. 2023.12.12 부동산 컨설팅계약 vs 중개계약 구별, 초과 중개수수료 약정 무효 - 대법원 판결 및 실무적 포인트
  16. 2023.12.12 공인중개사의 다가구주택 임대차계약 관련 주의의무 위반 임차인에 대한 손해배상책임: 대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결
  17. 2023.12.08 임대인에게 약국권리금 감정액 80% 약7억6천만원 지급명령 인정: 대구지방법원 2023. 11. 23. 선고 2023가합204303 판결
  18. 2023.12.06 상가임대차 계약기간 만료 후 보증금 반환 전 – 임대차관계 존속 의제 + 사용기간 기존 차임 지급의무 BUT 부당이득반환 대상 x : 대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 판결
  19. 2023.11.06 병원 입점 조건 특약 약국 점포 분양계약 BUT 병원 유치 실패, 분양회사의 손해배상 책임 범위: 대법원 2023. 8. 18. 선고 2019다278341 판결
  20. 2023.09.13 부동산 컨설팅계약 vs 중개계약 구별, 초과 중개수수료 약정 무효 - 대법원 판결 및 실무적 포인트
  21. 2023.09.13 신탁부동산 임대차 중개사의 업무상 주의의무 내용 범위: 대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결
  22. 2023.08.28 병원 입점 조건 특약 약국 점포 분양계약 BUT 병원 유치 실패, 분양회사의 손해배상 책임 범위: 대법원 2023. 8. 18. 선고 2019다278341 판결
  23. 2023.08.18 상가점포 권리금 회수기회 보호조항 적용대상 예외 준대규모점포 – 대기업 직영 편의점임차인 해당: 서울중앙지방법원 2023. 8. 8. 선고 2022가단5232737 판결
  24. 2023.06.15 상가분양사기 – 병원유치 노력 확인서 첨부 분양계약 BUT 불발 – 분양계약 취소 불인정: 서울고등법원 2022. 6. 22. 선고 2022나2004814 판결
  25. 2023.06.15 상가분양사기 병원 입점 불발 - 소개자, 중개보조인, 분양대행사 팀장, 대표 책임여부: 대전지방법원 2023. 4. 6. 선고 2021노2157 판결
  26. 2022.09.13 임대인의 신규임차인에게 상가건물 철거, 재건축계획 미리 추상적 내용으로 고지 + 추후 실제와 모순 없는 경우 – 기존 임차인에 대한 권리금 회수방해 및 손해배상책임 불인정: 대법원 2022. ..
  27. 2022.08.18 임대인이 신규임차인에게 상가건물 철거, 재건축계획 미리 추상적 내용으로 고지 + 추후 실제와 모순 없는 경우 – 기존 임차인에 대한 권리금 회수방해 및 손해배상책임 불인정: 대법원 2022. ..
  28. 2022.08.18 신축상가 임대인에게 권리금 지급한 임차인 + 계약금 포기 및 계약해제 vs 임대인 귀책사유 없는 경우 임차인의 권리금 반환청구 불인정: 대법원 2022. 8. 11. 선고 2019다219953 판결
  29. 2022.06.27 약국상가 임대차보증금 및 차임의 급격한 증액요구로 계약종료 시 임차인의 권리금회수 보장요건 신규임차인 주선여부 엄격해석 - 신규서울고법 2021나2026893 판결
  30. 2022.06.22 상가건물 임대차 - 철거, 재건축 사유로 계약갱신 거절, 권리금 보호의무, 공실유지, 매매 시 기간 합산, 공사기간 문제 등

 

1.     사안의 개요 및 쟁점

 

(1)   상가건물 3층 한의원 권리금 분쟁 상가재건축 권리금회수방해 손해배상청구소송

 

(2)   임차인 주장 권리금 – 1 9천만원, 1차 감정평가 금액 – 93백만원, 2차 감정평가 금액 – 19천만원

 

2.    법원의 판단 복수의 감정결과 중 하나 선택

 

(1)   동일한 사항에 관하여 상이한 수개의 감정 결과가 있을 때 사실심법원이 그 중 하나에 의거하여 사실을 인정하였다면 그것이 경험칙이나 논리법칙에 위배되지 않는 한 적법하다(대법원 1995. 8. 25. 선고 9434562 판결 참조). – 복수의 감정평가 결과 중 하나 선택 가능함 

 

(2)   1감정결과는 갑 제14, 15호증의 각 기재에 의하여 인정되는 동종 권리금 산정 사례에 비하여 지나치게 영업이익 중 무형재산기여비율을 낮게 평가하는 반면 할인율은 뚜렷한 근거를 제시하지 않으면서 높게 책정하고 있으며, 유형재산의 경우 각종 공사와 비품별로 나누어 근거를 제시하지 않고 일괄평가하거나 객관적 자료제시 없이 중고시세를 탐문하였음을 근거로 평가액을 산정하고 있는 문제점이 있다.

 

(3)   반면 제2감정결과는 이 사건 건물의 입지와 유동인구 및 상권을 객관적으로 분석하여 시장에서 통상 성립가능한 무형재산 권리금의 수준을 적정하게 평가하였고 동종 평가 사례와도 균형이 맞으며, 유형재산 권리금 또한 각종 공사 및 비품별로 개별적으로 재조달원가를 산정하여 합리적인 감가율 등을 적용하여 객관적으로 가치를 평가하였으므로, 2감정결과를 채택하기로 한다.

 

(4)   임대인 피고는 제1, 2감정결과 모두 신규임차인이 한의사일 것을 전제로 한 감정인데 원고가 한의사를 신규임차인으로 주선할 예정이었다는 점을 인정할 수 없으므로 위 각 감정결과는 모두 채택되어서는 아니된다는 취지로 주장하나, 일반적으로 권리금의 개념 자체가 당해 영업시설, 영업상의 노하우, 기존 거래처 등을 토대로 산정하는 것이어서 이 사건에서 기존의 원고의 한의원 영업이 양도됨을 전제로 하는 것은 타당한 것으로 보이고, 통상 동종 업종으로 영업을 양도하면서 권리금을 수수하는 것이 일반적이므로 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

 

(5)   따라서 이 사건 임대차계약 종료일 당시 권리금을 제2감정결과에 따라 190,829,000원으로 인정한다.

 

3.    법원의 판단 감정결과 평가액의 50%로 제한 인정한 이유

 

(1)   권리금은 임차인의 영업활동으로 인한 것과 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 것으로 구분할 수 있는데, 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 것은 임차인이 영업과정에서 형성하였다고 보기 어려운 점,

 

(2)   임차인 원고는 이 사건 임대차계약 종료 시까지 이 사건 건물에서 약 9년 간 한의원을 운영하면서 상당한 영업이익을 얻은 것으로 보이는 점

 

(3)   상가임대차법상 권리금 보호 조항은 원고와 피고가 최초로 임대차계약을 체결한 이후인 2015. 11. 14. 최초 시행되어 임대인인 피고에게 최초 계약 당시 예상하지 못한 부담에 해당하는 점

 

(4)   임차인 원고는 ‘D한의원이라는 상호를 유지한 채 이 사건 건물 인근에서 한의원 운영을 계속하면서 위와 같은 무형의 재산적 가치를 회수하고 있는 것으로 보이는 점,

 

(5)   임대인 피고가 이 사건 건물 중 일부를 원고에게 9년 동안 임대하면서 거둔 차임 총액이 152,540,000원에 불과한 점,

 

(6)   원고는 이 사건 임차 부분 내 유형재산 중 잔존가치가 높은 일부 물품을 수거하여 그 가치를 환수한 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면,

 

(7)   임대인 피고가 임차인 원고에게 배상하여야 할 손해의 범위를 50%로 제한함이 타당하다.

 

첨부: 서울북부지방법원 2022. 5. 27. 선고 2020가단100731 판결

 

KASAN_상가건물 3층 한의원 권리금 산정 – 감정평가 2건의 금액 상이, 채택 및 책임제한 이유 서울북부지방법원 2022. 5. 27. 선고 2020가단100731 판결.pdf
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서울북부지방법원 2022. 5. 27. 선고 2020가단100731 판결.pdf
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작성일시 : 2024. 3. 27. 16:47
:

 

1.    분쟁 사안의 개요

 

(1)   임차인(원고)은 임대차기간 만료 전에 새로운 임차인 후보에게 이 사건 상가의 영업시설, 비품, 거래처 등 유·무형의 재산적 가치를 권리금 1 4,500만 원에 양도하기로 하는 권리금계약을 체결하고,  

(2)   임대인(피고)에게 소외인과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다.

(3)   그러나 임대인 피고는 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인과의 임대차계약 체결을 거절하였다.  

(4)   임대인은 해당 상가를 돌려받은 후 1 6개월 동안 비워서 사후적으로 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다.

 

2.    쟁점

 

임대차 계약체결 거절이유로 제시하지 않았지만 실제 상가를 1 6개월 이상 공실로 두고 사용하지 않은 경우 - 권리금 회수기회 보호의무의 예외 조항인상가건물을 1 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우에 해당하는지 여부

 

3.    대법원 판결요지 예외사유 엄격한 해석, 해당하지 않음

 

이 사건 상가를 재건축하거나 대수선할 계획이 있음을 이유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였을 뿐, 달리 1 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 것임을 이유로 임대차계약 체결을 거절하였다는 사정은 없다. 임대인이 다른 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않은 경우에는 상가임대차법 제10조의4 2항 제3호에 따른 예외사유인 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다.

 

상가임대차법 제10조의4 2항 제3호에서 정하는임대차 목적물인 상가건물을 1 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다.

 

그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다.

 

이 사건 조항은정당한 사유의 예시조항 중 하나인데, 임대인이 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 없이 건물을 비영리목적으로 활용하는 것까지 제한하는 것은 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한이 될 수 있으므로, 임대인이 장기간 건물을 비영리목적으로 사용하여 임차인의 영업이익을 활용할 우려가 없는 경우에는 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하기 위하여 입안되었다. 당초 법률안(의안번호 1912371)의 문언은임대차 목적물인 상가건물을 1년 이상 영리목적으로 제공하지 않는 경우로 되어 있었는데, 국회의 법률안 심사 과정에서 임차인 보호를 위하여 기간을 1 6개월로 늘리고, 임대인이 상가건물을 타에 제공하는 것뿐 아니라 스스로 사용하는 경우도 포함하기 위하여제공하지 않는 경우사용하지 아니한 경우로 수정하였다.

 

이러한 입법 취지와 연혁을 고려하면, 이 사건 조항은 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 1 6개월 이상 사용하지 않는 경우를 의미한다고 보는 것이 타당하다.

 

구 상가임대차법 제10조의4 1항 제4호의 반대해석상 임대인은정당한 사유가 있는 경우에는 임차인이 주선한 자와의 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있다. 이처럼정당한 사유는 임대인이 신규 임대차계약 체결을 거절하기 위한 사유이므로, 임대인이 향후 1 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으려고 할 경우에 그러한 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였어야 한다.

 

임대인이 다른 정당하지 않은 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였다면 권리금 회수 방해행위에 해당하여 임차인에 대한 손해배상책임을 지는데, 이처럼 손해배상책임이 발생한 후 사후적으로 1 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다고 하여 임대인의 방해행위가 정당해지거나 이미 발생한 손해배상책임이 소멸한다고 볼 근거가 없다.

 

한편, 임대인이 이 사건 조항에서 정하는 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하였더라도 1 6개월 이내에 상가건물을 영리목적으로 사용한 경우에는 구 상가임대차법 제10조의4 3항에 따른 손해배상책임을 부담한다고 보아야 한다.

 

첨부: 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019285257 판결

 

대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결.pdf
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KASAN_상가임대차 권리금회수 방해금지, 권리금보호 예외사유 – 1년 6월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우 판단기준 기회 대법원 2021. 11. 25. 선.pdf
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작성일시 : 2024. 3. 22. 15:00
:

 

1.    대법원 2023. 2. 2. 선고 2022260586 판결

 

(1)   상가임대차법 제10조의3에 의하면, 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하고, 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

 

(2)   상가임대차법 제10조의4 1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 등으로 임차인이 신규임차인과의 권리금 계약에 따라 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 하면서, 3항에서 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상하되, 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 규정하고 있다. 또한 같은 조 제4항에 의하면, 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

 

(3)   상가임대차법이 보호하고자 하는 권리금의 회수기회란 임대차 종료 당시를 기준으로 하여 임차인이 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 통해 창출한 유·무형의 재산적 가치를 신규임차인으로부터 회수할 수 있는 기회를 의미한다. 이러한 권리금 회수기회를 방해한 임대인이 부담하게 되는 손해배상액은 임대차 종료 당시의 권리금을 넘지 않도록 규정되어 있는 점, 임대인에게 손해배상을 청구할 권리의 소멸시효 기산일 또한 임대차가 종료한 날인 점 등 상가임대차법 규정의 입법 취지, 보호법익, 내용이나 체계를 종합하면, 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임은 상가임대차법이 그 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 법정책임이고, 그 손해배상채무는 임대차가 종료한 날에 이행기가 도래하여 그 다음 날부터 지체책임이 발생하는 것으로 보아야 한다.

 

2.    서울고등법원 2017. 9. 7. 선고 20172007444 판결

 

(1)   감정은 법원이 어떤 사항을 판단함에 있어서 특별한 지식과 경험을 필요로 하는 경우 그 판단의 보조수단으로 그러한 지식이나 경험을 이용하는 데 지나지 아니하는 것이지만(대법원 2008. 11. 13. 선고 200845491 판결 등 참조), 감정인의 감정 결과는 그 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2012. 11. 29. 선고 201093790 판결 참조).

 

(2)   감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(감정평가법) 3조 제3항에 의하면, 감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가업자가 준수하여야 할 세부적인 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정하도록 되어 있고, 감정평가에 관한 규칙 제2조 제10호에 의하면, "수익환원법"이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말하며, 같은 규칙 제23조 제3항에 의하면, 감정평가업자는 영업권, 특허권, 실용신안권, 디자인권, 상표권, 저작권, 전용측선이용권, 그 밖의 무형자산을 감정평가할 때에 수익환원법을 적용하여야 하고, 같은 규칙 제28조에 의하면, 감정평가에 관한 규칙에서 규정하는 사항 외에 감정평가업자가 감정평가를 할 때 지켜야 할 세부적인 기준은 국토교통부장관이 정하여 고시하도록 되어 있다.

 

(3)   감정평가 실무기준(국토교통부 고시 제2016-895)에 의하면, 권리금은 유형재산과 무형재산으로 구성되고, 무형재산은 영업을 하는 자 또는 영업을 하려고 하는 자가 영업활동에 사용하는 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 물리적·구체적 형태를 갖추지 않은 재산을 말하며, 무형재산을 감정평가할 때에는 원칙적으로 수익환원법을 적용하여야 하고, 무형재산을 수익환원법으로 감정평가할 때에는 무형재산으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 영업이익이나 현금흐름을 현재가치로 할인하거나 환원하는 방법으로 감정평가하되, 다만 무형재산의 수익성에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다.

 

(4)   감정평가법, 감정평가에 관한 규칙, 감정평가 실무기준에 의하면, 권리금 중 무형재산의 감정평가는 수익환원법에 의하는 것이 원칙이고, 수익환원법은 대상물건이장래산출할 것으로 기대되는 순수익이나미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가법이므로, 원고와 피고가 과거  이 사건 임대차계약을 체결하면서 정하였던 차임을 기준으로 하여 무형재산의 가액을 평가할 수는 없고, 이 사건 임대차계약 종료 당시의 시장의 차임을 기준으로 하여 무형재산의 가액을 평가하여야 한다.

 

3.    서울북부지방법원 2022. 7. 5. 선고 202137046 판결

 

(1)   감정인의 감정 결과는 그 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 존중하여야 한다(대법원 2007. 2. 22. 선고 200470420, 70437 판결 참조).

 

(2)   상가건물임대차보호법 제10조의7국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고 규정하고 있고, 이에 따른 감정평가 실무기준(국토교통부 고시 제2016-895)에 의하면, 권리금은 유형재산과 무형재산으로 구성되고, 무형재산은 영업을 하는 자 또는 영업을 하려고 하는 자가 영업활동에 사용하는 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 물리적·구체적 형태를 갖추지 않은 재산을 말하며, 무형재산을 감정평가할 때에는 원칙적으로 수익환원법을 적용하여야 하고, 무형재산을 수익환원법으로 감정평가할 때에는 무형재산으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 영업이익이나 현금흐름을 현재가치로 할인하거나 환원하는 방법으로 감정평가하되, 다만 무형재산의 수익성에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다고 정하고 있다.

 

(3)   감정인은 제1심 법원의 감정촉탁에 따라 시설권리금은 구조 · 규격 · 형식 · 용량 · 시공정도 및 현상 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 평가(사용가치 기준으로 평가)하되, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가를 하였고, 무형권리금은 영업의 내용 · 종류 · 규모 및 현황 등을 종합적으로 참작하여 수익환원법으로 평가하였다. 이 사건 감정 역시감정평가 및 감정평가사에 관한 법률의 시행규칙인감정평가에 관한 규칙에 따르고 있고 앞서 본 기준에 부합하며 합리성이 인정된다.

 

(4)   수익환원법은 대상물건이장래산출할 것으로 기대되는 순수익이나미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가법이므로, 무형재산 평가실제 그 가치 상당액을 합리적인 기준에 따라 평가하면 되는 것이지 반드시 관할세무서에 신고한 영업이익을 전제로 권리금을 산정하여야 할 필요는 없다.

 

KASAN_상가 권리금 분쟁 권리금 액수 산정 감정평가 – 핵심쟁점 관련 판결 요지.pdf
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작성일시 : 2024. 3. 22. 09:19
:

 

 

(1)   법원이 선정한 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2009. 7. 9. 선고 200667602 판결)

 

(2)   법원은 감정인의 감정 결과 일부에 오류가 있는 경우에도 그로 인하여 감정사항에 대한 감정 결과가 전체적으로 서로 모순되거나 매우 불명료한 것이 아닌 이상, 감정 결과 전부를 배척하여야 할 것이 아니라 그 해당되는 일부 부분만을 배척하고 나머지 부분에 관한 감정 결과는 증거로 채택하여 사용할 수 있다(대법원 2012. 1. 12. 선고 200984608 판결).

 

(3)   불리한 감정결과에 대해 다른 감정인을 선정해 재감정을 요청하는 방안은 실무상으로는 거의 받아들여지지 않습니다. 다른 감정인 선임해서 기존 감정인과 다른 감정결과가 나왔을 때 재판부에서 어느 결과를 받아들일지 난감한 상황에 처하기 때문입니다. 감정은 법원이 해당 쟁점에 대한 전문적 식견이 부족하여 전문가의 평가 및 의견을 구하는 것이므로 복수의 다른 의견보다 단일한 의견을 받기를 원합니다.

 

(4)   소송당사자는 법원의 감정절차에 앞서 사적으로 미리 감정을 의뢰하여 감정결과를 받아 참고하는 것이 바람직합니다. 다만 사적 감정결과를 의견서로 제출하더라도 상대방에서 다른 감정결과를 제출할 수 있으므로 재판부는 양측에서 감정인 선정, 감정항목, 감정절차 등에 동의한 후 진행하는 정식 감정절차에 따른 감정결과를 우선 적용합니다. 원칙적으로 양측에서 서로 다른 감정결과를 제출하였다면 재판부에서 그 중 하나를 선택할 수도 있지만, 실무상 상대방에서 동의하지 않고 다툴 것이므로 통상 중립적인 제3자에게 정식 감정을 의뢰하는 방안을 택할 것입니다.

 

(5)   법원에 감정결과가 제출된 후에는 당사자는 기존 감정인에 대한 사실조회신청(감정인에게 사실확인 또는 의견 요청)을 통해 감정결과에 대한 의견을 제출하면서 본인에게 유리한 의견을 구하는 방식을 취할 수 있습니다. 그 과정에서 다른 감정전문가의 의견을 첨부하는 방안도 있습니다. 사실조회신청에서 전문가의 식견이 반영되면 기존 감정인에게 감정결과에 대한 보정이나 의견 변경의 가능성도 있기 때문입니다.

 

(6)   상가의 권리금은 크게 유형재산평가액과 무형재산평가액으로 구분되고, 유형재산평가액은 시설권리금, 무형재산평가액은 영업권리금바닥권리금으로 나누어 평가됩니다. 유형재산의 평가를 위해서는 시설물 목록이, 무형재산의 평가를 위해서는 사업자등록증, 3년간의 소득금액증명서, 영업허가증 등이 필요합니다. 국토교통부 고시 감정평가 실무기준에서 권리금 감정에 대해 유형재산은 원가법, 무형재산은 거래사례비교법 또는 수익환원법에 따라 평가하도록 규정합니다.

 

KASAN_상가임대차 권리금 분쟁 권리금 액수 산정 감정평가 실무 – 상가, 점포, 약국, 권리금소송의 핵심쟁점 판결 몇 가지.pdf
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작성일시 : 2024. 3. 22. 09:18
:

 

1.    대법원 2023. 2. 2. 선고 2022260586 판결

 

(1)   상가임대차법 제10조의3에 의하면, 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하고, 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

 

(2)   상가임대차법 제10조의4 1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 등으로 임차인이 신규임차인과의 권리금 계약에 따라 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 하면서, 3항에서 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상하되, 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 규정하고 있다. 또한 같은 조 제4항에 의하면, 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

 

(3)   상가임대차법이 보호하고자 하는 권리금의 회수기회란 임대차 종료 당시를 기준으로 하여 임차인이 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 통해 창출한 유·무형의 재산적 가치를 신규임차인으로부터 회수할 수 있는 기회를 의미한다. 이러한 권리금 회수기회를 방해한 임대인이 부담하게 되는 손해배상액은 임대차 종료 당시의 권리금을 넘지 않도록 규정되어 있는 점, 임대인에게 손해배상을 청구할 권리의 소멸시효 기산일 또한 임대차가 종료한 날인 점 등 상가임대차법 규정의 입법 취지, 보호법익, 내용이나 체계를 종합하면, 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임은 상가임대차법이 그 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 법정책임이고, 그 손해배상채무는 임대차가 종료한 날에 이행기가 도래하여 그 다음 날부터 지체책임이 발생하는 것으로 보아야 한다.

 

2.    서울고등법원 2017. 9. 7. 선고 20172007444 판결\

 

(1)   감정은 법원이 어떤 사항을 판단함에 있어서 특별한 지식과 경험을 필요로 하는 경우 그 판단의 보조수단으로 그러한 지식이나 경험을 이용하는 데 지나지 아니하는 것이지만(대법원 2008. 11. 13. 선고 200845491 판결 등 참조), 감정인의 감정 결과는 그 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2012. 11. 29. 선고 201093790 판결 참조).

 

(2)   감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(약칭: 감정평가법) 3조 제3항에 의하면, 감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가업자가 준수하여야 할 세부적인 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정하도록 되어 있고, 감정평가에 관한 규칙 제2조 제10호에 의하면, "수익환원법"이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말하며, 같은 규칙 제23조 제3항에 의하면, 감정평가업자는 영업권, 특허권, 실용신안권, 디자인권, 상표권, 저작권, 전용측선이용권, 그 밖의 무형자산을 감정평가할 때에 수익환원법을 적용하여야 하고, 같은 규칙 제28조에 의하면, 감정평가에 관한 규칙에서 규정하는 사항 외에 감정평가업자가 감정평가를 할 때 지켜야 할 세부적인 기준은 국토교통부장관이 정하여 고시하도록 되어 있다.

 

(3)   감정평가 실무기준(국토교통부 고시 제2016-895)에 의하면, 권리금은 유형재산과 무형재산으로 구성되고, 무형재산은 영업을 하는 자 또는 영업을 하려고 하는 자가 영업활동에 사용하는 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 물리적·구체적 형태를 갖추지 않은 재산을 말하며, 무형재산을 감정평가할 때에는 원칙적으로 수익환원법을 적용하여야 하고, 무형재산을 수익환원법으로 감정평가할 때에는 무형재산으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 영업이익이나 현금흐름을 현재가치로 할인하거나 환원하는 방법으로 감정평가하되, 다만 무형재산의 수익성에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다.

 

(4)   위와 같이 감정평가법, 감정평가에 관한 규칙, 감정평가 실무기준에 의하면, 권리금 중 무형재산의 감정평가는 수익환원법에 의하는 것이 원칙이고, 수익환원법은 대상물건이장래산출할 것으로 기대되는 순수익이나미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가법이므로, 원고와 피고가 과거 2014. 6. 13. 이 사건 임대차계약을 체결하면서 정하였던 차임을 기준으로 하여 무형재산의 가액을 평가할 수는 없고, 이 사건 임대차계약 종료 당시의 시장의 차임을 기준으로 하여 무형재산의 가액을 평가하여야 한다.

 

3.    서울북부지방법원 2022. 7. 5. 선고 202137046 판결

 

(1)   감정인의 감정 결과는 그 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 존중하여야 한다(대법원 2007. 2. 22. 선고 200470420, 70437 판결 참조).

 

(2)   상가건물임대차보호법 제10조의7국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고 규정하고 있고, 이에 따른 감정평가 실무기준(국토교통부 고시 제2016-895)에 의하면, 권리금은 유형재산과 무형재산으로 구성되고, 무형재산은 영업을 하는 자 또는 영업을 하려고 하는 자가 영업활동에 사용하는 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 물리적·구체적 형태를 갖추지 않은 재산을 말하며, 무형재산을 감정평가할 때에는 원칙적으로 수익환원법을 적용하여야 하고, 무형재산을 수익환원법으로 감정평가할 때에는 무형재산으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 영업이익이나 현금흐름을 현재가치로 할인하거나 환원하는 방법으로 감정평가하되, 다만 무형재산의 수익성에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다고 정하고 있다.

 

(3)   감정인 소외 3은 제1심 법원의 감정촉탁에 따라 시설권리금은 구조 · 규격 · 형식 · 용량 · 시공정도 및 현상 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 평가(사용가치 기준으로 평가)하되, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가를 하였고, 무형권리금은 영업의 내용 · 종류 · 규모 및 현황 등을 종합적으로 참작하여 수익환원법으로 평가하였다. 이 사건 감정 역시감정평가 및 감정평가사에 관한 법률의 시행규칙인감정평가에 관한 규칙에 따르고 있고 앞서 본 기준에 부합하며 합리성이 인정된다.

 

(4)   수익환원법은 대상물건이장래산출할 것으로 기대되는 순수익이나미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가법이므로, 무형재산 평가는 실제 그 가치 상당액을 합리적인 기준에 따라 평가하면 되는 것이지 반드시 관할세무서에 신고한 영업이익을 전제로 권리금을 산정하여야 할 필요는 없으므로, 이와 다른 전제에 선 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

 

KASAN_상가 권리금 분쟁의 핵심쟁점 권리금 산정 감정 관련 중요 판결 몇 가지.pdf
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작성일시 : 2024. 3. 6. 11:00
:

 

1.    사안의 개요

 

(1)   임차인이 신규 임차인 후보자를 임대인에게 주선 BUT 임대인 거절 

(2)   임대인이 임차인이 주선하는 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시

(3)   임차인이 신규임차인에게 지급받기로 한 계약 권리금은 8,000만 원 BUT 소송 중 법원의 감정인의 권리금 감정액은 30,333,290

 

2.    판결의 요지 

 

(1)   임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지정당한 사유없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절함으로써 임차인이 신규임차인과의 권리금계약에 따라 권리금을 지급받는 것을 방해하는 경우에는, 임대인은 그로 인해 임차인에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있다[상가건물 임대차보호법(이하상가임대차법이라 한다) 10조의4 1항 본문 제4]. 임대인 피고는 특별한 사정이 없는 한 임차인 원고에게 그 손해를 배상할 책임이 있다.

 

(2)   임대인(피고) 반박 주장 - 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 임대인에게 제공해야 하는데, 위 규정을 위반하였으므로, 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임이 성립하지 않는다고 주장. 그러나 상가임대차법 제10조의4 5항은 신규임차인의 권리금과 관련한 자력 여부 등에 대하여 임대인에게 정보를 제공하도록 정하고 있지 않은 점, 피고가 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 명백히 밝혔기 때문에 원고로서도 신규임차인의 보증금 및 차임을 지급할 자력 등에 대한 정보를 더 이상 제공할 필요가 없게 되었던 점, 상가임대차법 제10조의4 2항 제1호는임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우에 신규임차인과 임대차계약의 체결을 거절하는 것에 정당한 사유가 있다고 규정하고 있을 뿐이지, 임차인이 상가임대차법 제10조의4 5항을 위반하였다 하여, 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상책임이 발생하지 않는다고 볼 근거는 없는 점 등에 비추어 보면, 원고가 위와 같은 정보를 제공하지 않았다고 하더라도, 피고가 신규임차인과 임대차계약의 체결을 거절한 것에 정당한 사유가 있다고 할 수 없다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.

 

(3)   상가임대차법 제10조의4 3항은임대인이 제1항을 위반한 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.”고 규정하고 있다. 결국 이 사건에서 피고의 권리금 회수기회 방해 행위로 인한 손해배상액은 권리금 계약에 따른 권리금 액수와 이 사건 임대차계약 종료 당시 권리금 상당액 중 적은 금액인 30,333,290원으로 봄이 타당하다.

 

첨부: 대구지방법원 2023. 4. 4. 선고 2022가단114185 판결

KASAN_임대인의 상가임대차 권리금 상당 손해배상 책임 – 계약금액 vs 감정금액 중 낮은 금액 대구지방법원 2023. 4. 4. 선고 2022가단114185 판결.pdf
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대구지방법원 2023. 4. 4. 선고 2022가단114185 판결.pdf
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작성일시 : 2024. 3. 6. 09:09
:

 

(1)   감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하고(대법원 2009. 7. 9. 선고 200667602 판결),

 

(2)   또한 법원은 감정인의 감정 결과 일부에 오류가 있는 경우에도 그로 인하여 감정사항에 대한 감정 결과가 전체적으로 서로 모순되거나 매우 불명료한 것이 아닌 이상, 감정 결과 전부를 배척하여야 할 것이 아니라 그 해당되는 일부 부분만을 배척하고 나머지 부분에 관한 감정 결과는 증거로 채택하여 사용할 수 있다(대법원 2012. 1. 12. 선고 200984608 판결).

 

(3)   불리한 감정결과에 대해 다른 감정인을 선정해 재감정을 요청하는 방안은 실무상으로는 거의 받아들여지지 않습니다. 다른 감정인 선임해서 기존 감정인과 다른 감정결과가 나왔을 때 재판부에서 어느 결과를 받아들일지 난감한 상황에 처하기 때문입니다. 감정은 법원이 해당 쟁점에 대한 전문적 식견이 부족하여 전문가의 평가 및 의견을 구하는 것이므로 복수의 다른 의견보다 단일한 의견을 받기를 원합니다.

 

(4)   소송당사자는 법원의 감정절차에 앞서 사적으로 미리 감정을 의뢰하여 감정결과를 받아 참고하는 것이 바람직합니다. 다만 사적 감정결과를 의견서로 제출하더라도 상대방에서 다른 감정결과를 제출할 수 있으므로 재판부는 양측에서 감정인 선정, 감정항목, 감정절차 등에 동의한 후 진행하는 정식 감정절차에 따른 감정결과를 우선 적용합니다. 원칙적으로 양측에서 서로 다른 감정결과를 제출하였다면 재판부에서 그 중 하나를 선택할 수도 있지만, 실무상 상대방에서 동의하지 않고 다툴 것이므로 통상 중립적인 제3자에게 정식 감정을 의뢰하는 방안을 택할 것입니다.

 

(5)   감정결과가 제출된 후에는 당사자는 기존 감정인에 대한 사실조회신청을 통해 감정결과에 대한 의견을 제출하면서 본인에게 유리한 의견을 구하는 방식을 취할 수 있습니다. 그 과정에서 다른 감정전문가의 의견을 첨부하는 방안도 있습니다. 사실조회 신청에서 전문가의 식견이 반영되면 기존 감정인에게 감정결과에 대한 보정이나 의견 변경의 가능성도 있기 때문입니다.

 

(6)   상가의 권리금은 크게 유형재산평가액과 무형재산평가액으로 구분되고, 유형재산평가액은 시설권리금, 무형재산평가액은 영업권리금과 바닥권리금으로 나누어 평가됩니다. 유형재산의 평가를 위해서는 시설물 목록이, 무형재산의 평가를 위해서는 사업자등록증, 3년간의 소득금액증명서, 영업허가증 등이 필요합니다. 국토교통부 고시 감정평가 실무기준에서 권리금 감정에 대해 유형재산은 원가법, 무형재산은 거래사례비교법 또는 수익환원법에 따라 평가하도록 규정합니다.

 

KASAN_약국, 상가 권리금 분쟁 소송실무의 핵심쟁점 – 권리금액 감정평가 실무.pdf
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작성일시 : 2024. 3. 5. 16:22
:

1.    사안의 개요

 

(1)   아파트 분양권 매매계약 체결, 매수인 원고, 매도인 피고에게 계약금 지급

(2)   매수인이 중도금, 잔금 기한 전 매도인 계좌로 중도금, 잔금, 4회 송금

(3)   매도인 피고는 매수인 원고의 송금사실을 알고서 그 직후부터 수차례에 걸쳐 반환하겠다고 고지함

(4)   원심 판결 요지: 매수인 원고가 일방적으로 잔금 지급기일 이전에 2,000만 원을 송금하였다는 사정만으로 매도인인 피고의 약정해제권 행사에 영향을 미칠 수 없으므로, 피고가 계약금의 배액을 상환하면서 해제 의사표시를 하여 적법하게 해제되었다. 매도인 승소 판결

(5)   대법원 판결 요지: 매도인 승소, 원심판결 유지, 매수인의 상고 기각

 

2.    대법원 판결 요지

 

(1)   매도인이 민법 제565조에 따라 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 하여야 하는데, 이때이행의 착수는 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로, 단순히 이행의 준비를 하는 것으로는 부족하지만, 반드시 계약 내용에 들어맞는 이행의 제공에까지 이르러야 하는 것은 아니다.

 

(2)   또한, 민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자 일방이 이미 이행에 착수한 경우 필요한 비용을 지출하였을 것임은 물론 계약이 이행될 것으로 기대하고 있다고 볼 수 있으므로, 이 단계에서 상대방이 계약을 해제함에 따라 입게 될 불측의 손해를 방지하려는 것으로, 이행기의 약정이 있더라도 당사자가 채무의 이행기 전에 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등의 특별한 사정이 없는 이상, 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다(대법원 1993. 1. 19. 선고 9231323 판결, 대법원 2006. 2. 10. 선고 200411599 판결 등 참조).

 

(3)   한편 부동산 매매계약에서 중도금 또는 잔금 지급기일은 일반적으로 계약금에 의한 해제권의 유보기간의 의미를 가진다고 이해되고 있으므로, 계약에서 정한 매매대금의 이행기가 매도인을 위해서도 기한의 이익을 부여하는 것이라고 볼 수 있다면, 채무자가 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 할 수 있다.

 

(4)   이에 해당하는지 여부는 채무 내용, 이행기가 정하여진 목적, 이행기까지 기간의 장단 및 그에 관한 부수적인 약정의 존재와 내용, 채무 이행행위를 비롯하여 당사자들이 계약 이행과정에서 보인 행위의 태양, 이행기 전 이행행위가 통상적인 계약의 이행에 해당하기보다 상대방의 해제권의 행사를 부당하게 방해하기 위한 것으로 볼 수 있는지, 채권자가 채무자의 이행의 착수에도 불구하고 계약을 해제하는 것이 신의칙에 반한다고 볼 수 있는지 등 여러 가지 사정을 종합하여 구체적으로 판단해야 한다.

 

(5)   구체적 사안에 대한 대법원 판결 이유: 이 사건 계약의 내용, 잔금 지급기일을 정하는 외에 사전 지급에 관한 특약까지 명시한 점, 원고가 잔금 지급기일에 앞서 송금한 액수 및 명목, 이에 대한 피고의 반응과 조치, 그러한 상황 하에서 피고의 계약해제권 행사가 계약의 구속력의 본질을 침해하는 등 신의칙에 반하거나 원고에게 예측하지 못한 손해를 가한 것으로 볼 수 있는지 등을 종합하여, 이 사건에서는 잔금 지급기일과 관련하여 매도인인 피고에게도 기한의 이익이 인정되므로 원고가 잔금 지급기일 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다.

 

첨부: 대법원 2024. 1. 4. 선고 2022256624 판결

대법원 2024. 1. 4. 선고 2022다256624 판결.pdf
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KASAN_부동산 매매계약에서 매수인의 일방적 중도금, 잔금 선지급 후 매도인의 계약해제권 행사 – 인정하는 특별한 사유 대법원 2024. 1. 4. 선고 2022다256624 판결.pdf
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작성일시 : 2024. 1. 17. 15:00
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(1)   상가 건물의 공유자들이 건물 외벽에 건물을 임대한다는 문구와 건물 관리소장의 전화번호가 연락처로 기재된 광고물을 설치하였는데, 공인중개사가 관리소장에게 임대 가능하다는 답변을 듣고 임차사로부터 의뢰를 받아 건물을 소개하여 임대차계약이 체결 사안

 

(2)   공인중개사가 해당 중개업무를 의뢰하지 않은 거래당사자로부터 중개보수를 지급받을 수 있는지 여부 - 원칙적 소극, 공인중개사의 중개대상물에 관한 확인·설명의무의 상대방 중개의뢰인, 공유자, 구분소유자, 중개의뢰인이 아닌 거래당사자가중개대상물 확인·설명서에 기명·날인을 한 경우 중개수수료를 지급하기로 하는 약정에 관한 의사표시 해당 여부 - 원칙적 소극

 

(3)   원심 판결 요지: ① 공인중개사 원고가 공유자 피고들로부터 중개의뢰를 받았다고 인정할 직접적 증거는 없으나, ② 한 쪽으로부터만 중개의뢰를 받았더라도 중개업무의 특성상 부분적으로는 중개의뢰를 받지 않은 쪽의 중개업무도 간접적으로 수행하여야 하므로, 중개를 명시적으로 의뢰하지 않은 거래당사자라 할지라도 중개수수료를 지급하지 않겠다는 의사를 명백히 표시하지 않는 한 중개수수료 지급의무를 부담하고, ③ 원고와 피고들 사이에 중개대상물 확인·설명서의중개보수 등에 관한 사항란에 기재된 바와 같이 중개수수료를 지급하기로 하는 약정이 성립하였다고 판단하였음, 공유자들은 공인중개사에게 중개수수료를 지급할 의무가 있다.

 

(4)   대법원 판결 요지: 원심판결 파기·환송

 

(5)   대법원 판결 이유: ① 원고가 임차인으로부터 중개의뢰를 받아 알선 행위를 하는 과정에서 거래당사자 쌍방의 의사를 조정·전달하는 행위를 하였다고 하여 그것만으로 임대인인 피고들의 중개의뢰 또는 중개수수료 지급 약정의 성립을 당연히 긍정하여야 하는 사정에 해당하는 것은 아닌 점, ② 피고들의 중개수수료 지급의무가 인정되기 위해서는 원고에 대하여 중개수수료를 지급하기로 하는 별도의 약정이 존재하였어야 하는데, 별다른 증거가 없는 점, ③ 원고가 작성한중개대상물 확인설명서에 피고들의 기명·날인도 포함되어 있으나, 피고들의 원고에 대한 중개의뢰 사실 자체를 인정하기 어려운 상황에서는 그와 같은 기명·날인이 해당 서면을 영수하였다는 의미를 넘어 중개의뢰 또는 중개수수료 지급 약정의 성립에 관하여 특별한 의미를 가진다고 단정하기는 어려운 점, ④ 피고 3의 단편적인 발언이 중개수수료 지급 약정의 성립을 뒷받침하는 간접사실에 해당한다고 보기 어렵고, 원고는 이 사건 임대차계약이 체결되기 불과 5일 전인 2021. 5. 20. 피고들 중 1명을 처음으로 만났을 뿐 그 전까지는 피고들과 직접 의사교환을 한 적이 없으며, 피고들은 이 사건 임대차계약 체결 과정에서 주로 이 사건 건물의 관리소장을 통하여 원고와 상호간 의사를 나누었을 뿐인데다가 중개수수료 지급에 관한 별도의 언급이나 협상도 없었던 점 등을 종합하여, 이러한 정황은 피고들과 원고 사이에 중개의뢰 및 중개수수료 지급 약정의 성립을 인정하기에는 상당히 이례적인 정황.

 

(6)   공인중개사법 제2조 제1호는중개에 관하여3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것이라고 정하였다. 이러한중개에는 중개업자가 거래의 쌍방 당사자로부터 중개의뢰를 받은 경우뿐만 아니라 일방 당사자의 의뢰로 중개대상물의 매매 등을 알선하는 경우도 포함된다(대법원 1995. 9. 29. 선고 9447261 판결, 대법원 2021. 7. 29. 선고 2017243723 판결 등 참조).

 

(7)   공인중개사법 제32조 제1항 본문은개업 공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다.”라고 정하였으므로, 공인중개사가 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경을 알선하는 행위를 하였더라도, 해당 중개업무를 의뢰하지 않은 거래당사자로부터는 별도의 지급 약정 등 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 중개보수를 지급받을 수 없다.

 

(8)   공인중개사법 제25조 제1항에서 정한 공인중개사의 중개대상물에 관한 확인·설명의무는 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에 대하여 인정되는 것이므로, 공인중개사가 공인중개사법 제25조 및 공인중개사법 시행령 제21조에 따라 작성한중개대상물 확인·설명서의 직접적인 대상자 역시 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에 한정된다. 따라서 공인중개사법 시행령 제21조 제1항 제3호에서 공인중개사가 공인중개사법 제25조 제1항에 따라 확인·설명할 사항 중중개보수 및 산출내역을 명시한 것도 중개의뢰인과의 관계에서만 의미를 가지고, 비록 공인중개사법 시행령 제21조 제3항이 공인중개사로 하여금 중개의뢰인이 아닌 거래당사자에게도 위 서면을 교부할 의무를 부과하였지만, 이는 행정적 목적을 위해 공인중개사에게 부과한 의무일 뿐 공인중개사의 중개대상물에 관한 확인·설명의무의 대상을 중개의뢰인이 아닌 거래당사자에 대해서까지 확대하는 취지라고 볼 수는 없다. 그러므로 중개의뢰인이 아닌 거래당사자가중개대상물 확인·설명서에 기명·날인을 하였더라도, 이는 공인중개사로부터중개대상물 확인·설명서를 수령한 사실을 확인하는 의미에 불과할 뿐중개보수 등에 관한 사항란에 기재된 바와 같이 중개수수료를 지급하기로 하는 약정에 관한 의사표시라고 단정할 수 없다.

 

첨부: 대법원 2024. 1. 4. 선고 2023252162 판결

대법원 2024. 1. 4. 선고 2023다252162 판결.pdf
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KASAN_상가점포 관리소장 vs 중개인 협의 후 임대차계약, 구분소유자, 공유자에게 중개보수청구 – 중개의뢰인 아닌 소유자는 중개보수 부담주체 아님 대법원 2024. 1. 4. 선고 2023다252162 판결.pdf
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작성일시 : 2024. 1. 17. 14:00
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(1)   임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다.

 

(2)   실제 거주하려는 의사의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다.

 

(3)   이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치ㆍ모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다.

 

(4)   원고가 이 사건 아파트에 실제 거주한다는 이유로 피고들의 갱신요구를 거절하려면 그에 대한 증명책임을 부담하므로 실제 거주한다는 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정을 주장ㆍ증명할 필요가 있다. 그러나 위와 같은 사정을 보면 원고가 드는 사정만으로는 원고나 원고 부모가 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 가공된 것이 아니라는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도라고 인정하기에는 의문의 여지가 있다. 따라서 원심으로서는 위와 같은 사정뿐만 아니라 원고나 원고 부모가 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사에 관한 다른 사정이 있는지 등 앞서 본 사정을 종합하여 심리함으로써 원고나 원고 부모의 실제 거주하려는 의사가 가공된 것이 아니라는 것을 통상적으로 수긍할 수 있는 것인지 판단하였어야 했다.

 

(5)   그런데도 원심은 이러한 사정을 충분히 심리하지 아니한 채 원고의 실제 거주 의사에 개연성이 있고 그러한 의사와 명백하게 모순되는 행위를 찾을 수 없다는 이유로 원고의 갱신거절이 적법하다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 주택임대차보호법 제6조의3 1항 단서 제8호의 증명책임 등에 관한 법리를 오해함으로써 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다

 

첨부: 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022279795 판결

대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결.pdf
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KASAN_주택임대인의 실거주 이유 임대차 갱신요구 거절 사안 – 임대인의 입증책임, 실거주의사 인정 판단기준 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결.pdf
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작성일시 : 2023. 12. 27. 11:00
:

1.    사안의 개요 및 판결 요지

 

(1)   편의점 소유자 겸 운영자가 상가 내 같은 층의 24시간 무인 아이스크림 등 할인점 운영자를 상대로 업종제한약정 위반을 이유로 영업금지를 청구한 사안

 

(2)   하급심 판결 - 원고들의 편의점과 피고의 아이스크림 등 할인점은 업종 제한 약정의 적용을 받는 동종업종이라고 볼 수 없고, 할인점으로 인한 편의점의 매출하락을 인정할 구체적인 자료도 없어 영업상 이익의 침해를 인정하기도 어렵다고 판단, 편의점 패소 판결

 

(3)   대법원 판결 - 24시간 할인점과 편의점이 동종업종으로 볼 여지가 많을 정도로 영업내용과 방식에서 유사한 점, 같은 상가건물 내 같은 층에 인접하여 배후 아파트 주민들을 주된 고객층으로 공유하고 있으므로 업종제한약정의 체결로 의도한 영업권의 독점적 보장 범위 내에 있다고 봄이 약정에 관한 합리적 의사해석인 점, 경쟁업체로 인한 매출 하락 정도가 거래관념상 통상 수인하여야 할 정도를 넘는 것으로 보이는 점 등에 비추어 업종제한약정 위반에 해당할 수 있다. 업종제한 및 영업금지청구 인정 취지, 원심판결 파기·환송

 

2.    판단기준 법리 대법원 판결 요지

 

(1)   업종 제한 약정 위반 여부의 판단 방법 - 건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 한다.

 

(2)   따라서 이와 같은 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2009. 12. 24. 선고 200961179 판결, 대법원 2012. 11. 29. 선고 201179258 판결 등 참조).

 

(3)   상가를 분양하는 계약에서 업종 제한 약정을 하면서도 그 업종의 의미 및 영업범위에 관하여 따로 정하지 않은 경우에는, 그 업종의 사전적 의미, 일반적으로 행해지는 그 업종의 영업내용, 한국표준산업분류표의 분류기준 등을 모두 종합하여 결정하되, 획일적ㆍ절대적으로 결정할 것이 아니라 상가가 위치한 도시와 아파트단지의 규모, 그 상가의 크기와 상권형성 정도, 인근 동종업종의 상황 등도 아울러 고려하여, 지정된 업종의 점포 입점자가 거래관념상 통상적으로 수인하여야 할 정도를 넘는 약정 위반인지 여부를 판단하여야 한다(대법원 2007. 9. 21. 선고 200663747 판결 등 참조).

 

첨부: 대법원 2023. 12. 14. 선고 2023270047 판결

대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다270047 판결.pdf
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KASAN_상가 업종제한, 독점권 약정, 영업금지인정 범위 - 편의점 vs 무인 아이스크림 할인점 대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다270047 판결.pdf
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작성일시 : 2023. 12. 27. 10:00
:

(1)   공인중개사법의 규율대상인중개업이라 함은다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산 등 중개대상물에 관하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 업으로 하는 것을 말하고(위 법 제2조 제1, 3), 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 행위자의 주관적 의사에 의하여 좌우되는 것이 아니라 그 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정되어야 하며, 부동산에 관하여 위와 같은 중개행위를 업으로 하는 자가 그에 더하여 이른바 부동산 컨설팅 등의 용역을 제공한다고 하여 공인중개사법의 규율대상인 부동산 중개행위가 아니라고 볼 수 없다(대법원 2011. 11. 10. 선고 20094572 판결 참조).

 

(2)   한편 중개행위에는 중개업자가 거래의 쌍방 당사자로부터 중개 의뢰를 받은 경우 뿐만 아니라 거래의 일방 당사자의 의뢰에 의하여 중개대상물의 매매교환임대차 기타 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선, 중개하는 경우도 포함된다(대법원 2012. 9. 27. 선고 2010101776 판결 등 참조).

 

(3)   또한 분양대행이란 분양계약의 일방 당사자로부터 의뢰받아 자신의 책임 하에 분양계약을 체결하고 그로 인한 어느 정도의 위험부담을 감수하며 이득을 취하는 영업 행위를 의미하는 것으로서(대법원 1999. 7. 23. 선고 981914 판결 등 참조), 분양의 알선뿐만 아니라 부동산의 분양업무에 관하여 거래상대방의 모집, 광고 등의 판촉활동과 일정한 재량 범위 내에서의 매매조건의 상담, 분양업무의 보고, 수분양자의 관리, 분양대금 납부 독려 등 분양과 관련된 총체적인 업무를 담당하면서 일정 정도의 위험부담과 함께 이득을 취할 수 있는 영업행위로서 위임 및 도급의 복합적인 성격을 가지는 것으로, 단순히 매매를 알선하고 그 수수료를 지급받는 중개행위와는 구별된다.

 

(4)   피고가 이 사건 상가에 관한 분양계약 체결을 위해 본인의 비용을 들여 광고 등의 판촉활동을 하였다고 볼 자료가 없는 점, ② 피고에게 분양계약자들과 매매조건을 조율할 일정한 권한이 있었다고 보이지도 않는 점, ③ 피고가 분양계약 이후 수분양자의 관리 내지 분양대금 납부 관련 업무를 수행하였다고 볼 자료도 없는 점, ④ 그 밖에 피고가 성사시켜야 할 최소한의 분양계약의 수가 정해진 것도 아니고 정해진 분양계약을 체결하지 못했을 때 부담하는 일정한 위험도 없었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 피고의 업무는 이 사건 상가에 관하여 정해져 있는 계약조건과 자료를 토대로 분양계약자를 유치하는 업무로서, 피고가 제출한 증거들만으로는 피고가 이와 같은 중개행위와 구별되는 분양대행업무를 수행하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

 

(5)   중개수수료 최고 한도액 초과 부분의 반환 - 부동산 중개수수료에 관한 관련 법령의 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고, 따라서 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효이다(대법원 2007. 12. 20. 선고 200532159 전원합의체 판결 등 참조).

 

(6)   분양계약 체결을 성사시킨 상가의 분양대금 합계에 공인중개사법 시행규칙에서 정한 요율에 따라 정당한 중개수수료를 산정하고, 실제 받은 수수료에서 그 액수를 공제한 금액을 부당이득금으로 반환하여야 한다.

 

첨부: 광주지방법원 2022. 1. 28. 선고 2021가단524806 판결

광주지방법원 2022. 1. 28. 선고 2021가단524806 판결.pdf
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KASAN_공인중개사의 신축상가 점포분양 관련 분양대행수수료 vs 중개수수료 vs 컨설팅비용 구별 광주지방법원 2022. 1. 28. 선고 2021가단524806 판결.pdf
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작성일시 : 2023. 12. 21. 14:18
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사기죄의 요건인 기망은 널리 재산상의 거래관계에서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적, 소극적 행위를 말한다. 반드시 법률행위의 중요 부분에 관한 허위표시를 해야 하는 것은 아니고, 상대방을 착오에 빠뜨려 행위자가 희망하는 재산적 처분행위를 하도록 하기 위한 판단의 기초가 되는 사실에 관한 것이면 충분하다.

 

따라서 거래의 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 거래를 하지 않았을 것이라는 관계가 인정되는 경우에는, 그 거래로 재물을 받는 자에게는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 그런데도 이를 고지하지 않은 것은 고지할 사실을 묵비함으로써 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구성한다.

 

사기죄의 주관적 구성요건인 편취의 고의는 피고인이 자백하지 않는 한 범행 전후 피고인의 재력, 환경, 범행의 내용, 거래의 이행과정, 피해자와의 관계 등과 같은 객관적인 사정을 종합하여 판단하여야 한다. 민사상 금전대차관계에서 채무불이행 사실을 가지고 바로 차용금 편취의 고의를 인정할 수는 없으나 피고인이 확실한 변제의 의사가 없거나 또는 차용 시 약속한 변제기일 내에 변제할 능력이 없는데도 변제할 것처럼 가장하여 금원을 차용한 경우에는 편취의 고의를 인정할 수 있다.”

 

매출 허위과장, 기망, 사기로 권리금계약 취소 + 상가 임대차계약 취소, 해제 여부: 대법원 2013. 5. 9. 선고 2012115120 판결

 

1.    상가 임대차계약과 권리금계약은 서로 구별되는 독립된 계약

 

권리금계약은 임대차계약이나 임차권 양도 계약에 수반되어 체결되지만 임대차계약과는 별개의 계약입니다. (대법원 2002. 7. 26. 선고 200225013 판결, 대법원 2011. 1. 27. 선고 201085164 판결)

 

2.    허위매출 기망을 이유로 권리금계약과 동시에 상가 임대차계약까지 취소할 수 있는지 여부

 

복수의 계약이 전체적으로 하나의 계약처럼 상호불가분의 관계에 있다면, 각각의 계약이 전체적으로 경제적, 사실적으로 일체로서 체결된 것으로 그 하나가 다른 하나의 조건이 된 경우라면 하나의 계약에 대한 기망 취소의 의사표시로 전체 계약을 취소할 수 있습니다. (대법원 1994. 9. 9. 선고 9331191 판결, 대법원 2003. 5. 16. 선고 200054659 판결, 대법원 2006. 7. 28. 선고 200454633 판결, 대법원 2013. 5. 9. 선고 2012115120 판결)

 

3.    대법원 2013. 5. 9. 선고 2012115120 판결 요지

 

영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금계약은 임대차계약이나 임차권양도계약 등에 수반되어 체결되지만 임대차계약 등과는 별개의 계약이다.

 

여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있는 것인지는 계약체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 하고, 각 계약이 전체적으로 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여진 것으로 그 하나가 다른 하나의 조건이 되어 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우 등에는, 하나의 계약에 대한 기망 취소의 의사표시는 법률행위의 일부무효이론과 궤를 같이하는 법률행위 일부취소의 법리에 따라 전체 계약에 대한 취소의 효력이 있다.

 

임차권의 양수인 갑이 양도인 을의 기망행위를 이유로 을과 체결한 임차권양도계약 및 권리금계약을 각 취소 또는 해제한다고 주장한 사안에서,

 

임차권양도계약과 권리금계약의 체결 경위와 계약 내용 등에 비추어 볼 때, 권리금계약은 임차권양도계약과 결합하여 전체가 경제적·사실적으로 일체로 행하여진 것으로서, 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이므로 권리금계약 부분만을 따로 떼어 취소할 수 없는데도, 임차권양도계약과 분리하여 권리금계약만이 취소되었다고 본 원심판결에 임차권양도계약에 관한 판단누락 또는 계약의 취소 범위에 관한 법리오해 등 위법이 있다.

 

KASAN_분양사기 여부 - 과장 vs 기망의 구분 대법원 2018. 8. 1. 선고 2017도20682 판결.pdf
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작성일시 : 2023. 12. 19. 13:12
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1. 상가건물 임대차보호법 관련 조항

 

상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

 

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

 

2. 대법원 판결 요지

 

권리금 회수기회 보호의무의 예외 조항인상가건물을 1 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우의 의미

 

상가임대차법 제10조의4의 문언과 체계, 입법 목적과 연혁 등을 종합하면, 구 상가임대차법 제10조의4 2항 제3(이하이 사건 조항이라 한다)에서 정하는임대차 목적물인 상가건물을 1 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 (1) 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, (2) 실제로도 1 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다.

 

3. 실무적 함의

 

상가 임차인이 상가 권리금을 잃게 되는 사유로서, 임대인이 상가를 1 6개월 비워 두고 임대료를 포기한다면 그 요건을 충족하기 때문에 현실적으로 얼마든지 발생할 수 있습니다. 따라서 임차인 입장에서 권리금을 거래할 때 반드시 고려해야 할 것입니다.

 

, 임대인은 권리금의 직접 당사자는 아니지만 부담을 느낄 정도로 무리한 권리금을 요구하는 경우라면 임대인이 위 공실유지 사유를 들어 신규 임차인과 사이에 임대차 계약 자체를 거절하는 경우 기존 임차인은 권리금 자체를 인정받지 못할 수도 있습니다.

 

또한, 임대인이 상가의 업종을 바꾸려고 하는 경우(예를 들어 미풍양속을 저해하는 업종을 회피하려는 목적 등) 해당 점포를 1 6개월 동안 공실로 유지하는 방법으로 대응하면 기존 임차인은 권리금을 상실하게 될 것입니다.

 

첨부: 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019285257 판결

 

KASAN_상가점포 권리금 보호규정의 예외 사유 - 1년 6개월 공실유지 요건 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결.pdf
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대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결.pdf
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작성일시 : 2023. 12. 13. 10:20
:

1.    규정한도 초과 중개수수료 약정 무효 - 대법원 2007. 12. 20. 선고 200532159 판결

 

부동산 중개수수료에 관한 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고, 따라서 부동산중개업법 등 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효이다.”

 

중개수수료 한도 규정을 회피하기 형식상 별도 컨설팅법인을 만들어 컨설팅 계약도 함께 약정하는 경우 - 동일한 법인으로 판단될 경우 민사적인 문제 이외에도 행정처분(등록취소 등)과 형사처벌도 가능

 

예를 들어 중개법인과 컨설팅회사가 외형상 2개의 법인이지만, 같은 상호를 사용하고 있다는 점에서 사실상 동일한 법인으로 보이는 점, ② 컨설팅계약서 역시 중개법인을 통해서 교부받아 날인한 점, ③ 컨설팅회사로부터 제공받은 용역업무가 거의 없었던 점, ④ 시세관련 컨설팅보고서가 제시되었지만 이는 중개업무로 보일 뿐, 중개와 구별되는 별도의 컨설팅으로 보기 어려운 점 등을 종합하여 보면, 중개법인과 컨설팅회사는 실제로 같은 법인으로 추정됨.

 

중개업무를 넘어서는 컨설팅 용역을 제공하였다고 보기 어렵다는 점에서 지급한 보수 중 법정중개수수료 한도(0.9%)를 넘는 초과 보수는 무효 + 부당이득반환청구 가능

 

실질적으로 부동산거래를 동반하면서 행해지는 부동산컨설팅 행위에 대해 사실상 중개행위로 보고 법정 한도를 초과하는 컨설팅비 약정도 그 초과범위에서 무효

 

 

2.    형식은 컨설팅계약 BUT 실질 중계행위 시 책임여부: 대법원 2011. 11. 10. 선고 20094572 판결

 

원심 판결요지

원고 회사의 사업목적이 부동산 컨설팅업으로만 되어 있을 뿐 부동산 중개업을 포함하고 있지 않은 사실, ② 원고 회사는 공인중개사법에서 정한 중개업자인 법인으로서 자격도 갖추고 있지 않으며 중개사무소 개설등록도 하지 아니한 채 이 사건 임대차계약의 체결에 관여한 사실, ③ 이 사건 용역계약서에서 부동산 중개계약이 아님을 명시한 사실을 인정한 다음, 그와 같은 사실관계에서는 이 사건 용역계약이 공인중개사법의 규율대상인 중개계약에 해당한다고 보기 어렵다고 판단하여 그 사법상 효력을 인정한 후 피고에 대하여 이 사건 용역계약에서 약정한 수수료를 일부 감액하여 지급할 것을 명하였다.

 

대법원 판결요지 수수료 약정 무효, 원심 판결 파기

 

원고 회사가 부동산 컨설팅업 등을 목적사업으로 내세우면서 이 사건과 유사한 형태로 중간자로서 타인의 점포 임대차계약의 체결에 계속, 반복적으로 관여해 온 사실을 충분히 알 수 있어서 원고 회사가 중개행위를 업으로 하였음이 분명함에도, 원심이 판시사정만을 들어 원피고 사이에 체결된 이 사건 용역계약이 공인중개사법의 규율대상인 중개계약에 해당하지 않는다고 판단하여 그 수수료 약정이 유효하다고 본 것은 앞서 본 대법원 판례에 상반되는 판단을 한 때에 해당하고, 이를 지적하는 피고의 상고이유 주장에는 정당한 이유가 있다.

 

부동산 중개업은 공인중개사 또는 법인이 중개사무소 개설등록을 마친 후에야 영위할 수 있는데(공인중개사법 제9조 제1, 2), 이에 위반하여 중개사무소의 개설등록을 하지 아니한 채 중개업을 한 자는 형사처벌의 대상이 될 뿐만 아니라(공인중개사법 제48조 제1), 그가 부동산 등의 중개행위와 관련하여 받기로 한 수수료 등 보수의 약정도 무효이다(대법원 2010. 12. 23. 선고 200875119 판결 참조).

 

공인중개사 및 등록중개업자가 아니고 컨설팅 명목으로 사실상 중개한 경우 - 무등록 중개행위 형사처벌 + 보수약정 무효

 

3.    컨설팅과 중개의 구별 기준 - 대법원 2011. 11. 10. 선고 20094572 판결

 

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하공인중개사법이라고 한다)의 규율대상인중개업이라고 함은다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산 등 중개대상물에 관하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 업으로 하는 것을 말하고(공인중개사법 제2조 제1, 3), 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 행위자의 주관적 의사에 의하여 좌우되는 것이 아니라 그 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정되어야 하며,

 

부동산에 관하여 중개행위를 업으로 하는 자가 그에 더하여 이른바 부동산 컨설팅 등의 용역을 제공한다고 하여 공인중개사법의 규율대상인 부동산 중개행위가 아니라고 볼 수 없다(대법원 2005. 10. 7. 선고 200532197 판결, 대법원 2006. 1. 13. 선고 20056851 판결, 대법원 2007. 1. 11. 선고 20067594 판결 등 참조).

 

단순히 거래당사자를 연결하고 거래조건을 절충하는 활동에 가깝다면 부동산중개행위로 인정될 가능성이 크지만, 거래당사자 연결이나 거래조건 절충 등은 부수적일 뿐, 부동산이용, 개발이나 활용방안 등 종합적인 자문활동이 주된 활동이거나 상당한 정도로 수반된 경우라면 컨설팅행위로 인정될 가능성이 크다. 의뢰인을 위해서 실제로 이루어진 활동이 무엇인지, 컨설팅활동에 따른 보고서가 존재하는지, 컨설팅계약서를 작성했는지, 컨설팅의 기간은 어느 정도인지 등을 종합적으로 판단해야 함.

KASAN_부동산 컨설팅계약 vs 중개계약 구별, 초과 중개수수료 약정 무효 - 대법원 판결 및 실무적 포인트.pdf
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작성일시 : 2023. 12. 12. 10:06
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(1)   부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 201269654 판결 등 참조). 나아가 직접 조사확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라고 할지라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관하여 그릇된 정보를 제공해서는 아니 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다(대법원 1999. 5. 14. 선고 9830667 판결, 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022212594 판결 등 참조).

 

(2)   한편으로 공인중개사법 제25조 제1, 2, 같은 법 시행령 제21, 같은 법 시행규칙 제16조에 의하여, 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개할 경우 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환 받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무를 부담한다.

 

(3)   따라서 중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인 설명하는 것에 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다. 또한 공인중개사법 시행규칙 서식에 따른 중개대상물 확인 설명서 중 중개목적물에 대한실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항란에는 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인 설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 201163857 판결 등 참조).

 

(4)   공인중개사가 다가구주택에 관한 임대차계약을 중개하면서 그 주택에 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 사항을 구체적으로 확인하여 원고에게 설명하거나 근거자료를 제시하지 않고 중개대상물 확인 설명서에 임대인이 구두로 알려준 총액만을 선순위임대차보증금액으로 기재한 사안. 임대차보증금 보증금 9억원, 근저당채권 최고액 78천만원, 공인중개사 기재 피담보채권 6억원 기재 및 설명, 부동산 주택 가액 185천만원으로 보증금 반환 가능하다고 설명한 사안 

 

(5)   항소심 판결 - 중개인이 중개대상물 확인 설명의무를 부실하게 한 것이 아니라고 보아, 중개업자로서의 의무위반이나 그와 상당인과관계 있는 원고의 손해를 인정할 수 없다고 판단

 

(6)   대법원 판결 - 중개인은 다가구주택의 중개업자로서 준수하여야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않았고 원고로서는 이러한 사정을 알았다면 해당 주택을 임차하지 않았거나 적어도 같은 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 여지가 크다. 중개인의 손해배상책임을 부정한 원심판결을 파기·환송함

 

첨부: 대법원 2023. 11. 30. 선고 2023259743 판결

대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결.pdf
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KASAN_공인중개사의 다가구주택 임대차계약 관련 주의의무 위반 임차인에 대한 손해배상책임 대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결.pdf
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작성일시 : 2023. 12. 12. 08:46
:

 

1.    사안의 개요

 

(1)   약국상가 2008. 7. 14. ~ 2023. 2. 28. 임대인계약 5차례 계약

(2)   임대인 2022. 12. 22. 임차인에게 상가임대차 계약종료 예정 통지

(3)   임차인 2022. 12. 28. 신규임차인 희만자에게 권리금 약10억원 권리금계약 체결  

(4)   임차인 2023. 1. 10. 임대인에게 신규임차인 소개 내용증명 + 2023. 1. 27. 임대인과 대면 BUT 합의 실패

(5)   임대차계약 2023. 2. 28. 기간 만료 종료 및 임차인 2023. 8. 31. 약국상가 명도

(6)   소송 중 감정평가 임대차 종료일 기준 권리금 감정액 약 95천만원

 

2.    판결요지 임대인에게 권리금 감정액의 80% 해당하는 약 76천만원 지급명령

 

(1)   상가임대차법 제10조의4 1항 제4, 3항에 의하면, 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 등으로 임차인의 권리금 회수를 방해하여서는 아니되고, 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

 

(2)   상가임대차법 제10조의4 3항에 의하면, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약의 체결을 거절함으로써 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다   .

 

(3)   감정결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2009. 7. 9. 선고 200667602, 67619 판결 참조).

 

(4)   권리금 회수 방해로 인한 손해배상의 경우에도 손해의 공평한 부담이라는 손해배상법의 기본 이념이 적용되어 공평의 원칙에 따라 손해배상책임을 제한할 수 있다.

 

(5)   이 사건 손해배상책임을 80%로 제한함이 타당하다.

 

  A.      무형자산평가액은 임차인이 영업을 영위하여 형성한 브랜드, 고객, 영업 노하우 등에 대한 영업권리금과 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 지역권리금 등으로 구성된다.

 

  B.      임차인은 당초 서점으로 사용되었던 이 사건 점포를 임차하여 약국을 운영하기 위하여 실시한 인테리어 공사의 규모 등을 고려하면 이 사건 점포의 무형재산평가액 중 임차인인 반소원고의 기여로 형성된 부분이 차지하는 비중이 높다고 볼 수 있다.

 

  C.      한편, 이 사건 점포는 버스정류장과 역 인근에 위치해 있고, 그 주위에 근린생활시설 및 공공편익시설 등이 혼재하는 상가지대에 있어 제반 입지조건 및 주위환경이 비교적 양호한 편이며, 임대인이 이 사건 건물을 위한 주차장으로 사용할 목적으로 인근 토지를 매입하여 주차면수를 추가로 확보하였는바, 이러한 임대차목적물의 지리적 입지 조건과 그로 인한 장소적 이익은 임차인의 영업과정에서 전적으로 형성하였다고 보기 어렵다.

 

  D.     임차인은 이 사건 점포에서 17년 이상 약국을 운영하면서 그 영업이익을 통해 투자비용의 일정 부분을 회수할 기회를 가졌던 것으로 보인다. 이 사건 임대차계약이 2005. 7. 29. 최초로 체결될 당시에는 상가임대차법에 권리금 회수기회 보호에 관한 규정이 없었고, 그 후 임대차기간 중인 2015. 5. 13. 상가임대차법이 개정되면서 위 규정이 신설된 점을 고려한다면, 임대인인 반소피고에게 최초 계약 당시 예상하지 못한 부담에 해당하는 것으로 보인다.

 

첨부: 대구지방법원 2023. 11. 23. 선고 2023가합204303 판결

 

KASAN_임대인에게 약국권리금 감정액 80% 약7억6천만원 지급명령 인정 대구지방법원 2023. 11. 23. 선고 2023가합204303 판결.pdf
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대구지방법원 2023. 11. 23. 선고 2023가합204303 판결.pdf
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작성일시 : 2023. 12. 8. 10:00
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(1)   상가건물 임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 상가건물 임대차보호법(이하상가임대차법이라고 한다) 9조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다.

 

(2)   이는 임대차기간이 끝난 후에도 상가건물의 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것이다(대법원 2020. 7. 9. 선고 2016244224, 244231 판결 참조).

 

(3)   따라서 상가임대차법이 적용되는 상가건물의 임차인이 임대차 종료 이후에 보증금을 반환받기 전에 임차 목적물을 점유하고 있다고 하더라도 임차인에게 차임 상당의 부당이득이 성립한다고 할 수 없다(대법원 2011. 7. 14. 선고 201082745 판결 참조).

 

(4)   위와 같은 상가임대차법 제9조 제2항의 입법취지, 상가건물 임대차 종료 후 의제되는 임대차관계의 법적 성격 등을 종합하면, 상가임대차법이 적용되는 임대차가 기간만료나 당사자의 합의, 해지 등으로 종료된 경우 보증금을 반환받을 때까지 임차목적물을 계속 점유하면서 사용수익한 임차인은 종전 임대차계약에서 정한 차임을 지급할 의무를 부담할 뿐이고, 시가에 따른 차임에 상응하는 부당이득금을 지급할 의무를 부담하는 것은 아니다.

 

첨부: 대법원 2023. 11. 9. 선고 2023257600 판결

 

KASAN_상가임대차 계약기간 만료 후 보증금 반환 전 – 임대차관계 존속 의제 + 사용기간 기존 차임 지급의무 BUT 부당이득반환 대상 x 대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 판결.pdf
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대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 판결.pdf
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작성일시 : 2023. 12. 6. 15:00
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1.    사안의 개요 및 쟁점

 

(1)   상가건물에 약국 점포 분양 계약의 특약 건물의 4층에 2개 점포 이상에 병원 유치 조건

(2)   병원 유치 실패할 경우 약국 점포 분양계약 해지, 분양 납입금 전액 반환 조건

(3)   약국 점포 분양, 소유권 등기 후 4층 병원 유치 실패

(4)   약국 용도 점포의 수분양자인 원고가 분양자인 피고를 상대로 병원 입점 약정 채무불이행을 원인으로 위 점포의 교환가치 차액 및 일실 임대수익 상당의 손해배상을 청구한 소송 - 원고는 피고를 상대로, 특약에서 정한 병원입점의무의 불이행을 원인으로 병원이 입점하였을 경우와 입점하지 않았을 경우의 점포 시가의 차액 및 점포를 약국으로 사용·수익하지 못한 데 따른 일실 임대수익 상당의 손해배상을 구하는 소를 제기하였음

(5)   쟁점 약국 점포 분양자가 수분양자에게 부담해야 할 손해배상의 범위

 

2.    항소심 판결 요지

 

원심은, ① 피고의 병원입점의무 불이행으로 인한 원고의 손해는 이 사건 건물 4층에 병원이 입점하였을 경우와 입점하지 않았을 경우의 이 사건 점포 시가의 차액 상당이라고 보아 이 사건 점포 시가 차액 상당 손해배상청구는 받아들였으나, ② 피고의 병원입점의무 불이행으로 원고가 이 사건 점포를 약국으로 사용수익하지 못하였다고 하더라도 일실 임대수익을 기준으로 원고의 손해를 산정할 수는 없고 원고는 이 사건 점포에서 약국을 운영하였을 경우의 영업이익과 일반 점포를 운영하였을 경우의 영업이익 차액 상당의 손해배상을 구할 수 있을 뿐인데 원고가 그 손해액에 관한 증명을 하지 않았다는 이유로 일실 임대수익 상당 손해배상청구는 받아들이지 않았음

 

3.    대법원 판결 요지 원심 파기 환송 판결

 

(1)  기본 법리 - 민법 제393조 제1항은채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.”라고 규정하고, 2항은특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 이를 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.”라고 규정하고 있다. 1항의 통상손해는 특별한 사정이 없는 한 그 종류의 채무불이행이 있으면 사회일반의 거래관념 또는 사회일반의 경험칙에 비추어 통상 발생하는 것으로 생각되는 범위의 손해를 말하고, 2항의 특별한 사정으로 인한 손해는 당사자들의 개별적, 구체적 사정에 따른 손해를 말한다(대법원 2009. 7. 9. 선고 200924842 판결, 대법원 2014. 2. 27. 선고 201366904 판결 등 참조).

 

(2)  원고와 피고는 이 사건 특약에서 단순히 피고가 이 사건 건물 4층에 2개 이상 병원 입점을 시킨다는 의무만 정하였을 뿐 피고가 언제부터 언제까지 병원입점의무를 보장한다는 존속기간 등의 구체적인 내용을 정하지 않았다. 따라서 피고가 병원입점의무를 이행하더라도 피고에게 그러한 상태를 계속적으로 보장할 의무를 가지고 있다고 단정하기 어렵고, 향후 이 사건 건물 4층에 2개 이상의 병원이 입점하여 영업을 하는 상태가 지속될 것이라고 보기도 어렵다. 또한 원고는 피고가 병원입점의무를 이행하는 것에 대한 대가로 이 사건 점포 분양가격에 이 사건 건물 4층에 병원 입점이 되었을 때 가치 상승분을 반영하여 분양대금을 지급하였다고 보이지도 않는다.

 

(3)  이러한 사정에 비추어 보면, 이 사건 건물 4층에 2개 이상의 병원이 입점하였을 경우 이 사건 점포 시가와 병원이 입점하지 않은 현재 상태의 이 사건 점포 시가 차액 상당은 피고의 병원입점의무 불이행에 따른 통상손해라고 보기 어렵다. 이 사건 건물 4층에 2개 이상의 병원이 입점하였을 경우의 이 사건 점포 시가는 병원이 입점한 상태가 지속될 것을 전제로 이러한 상태에서 이 사건 점포의 장래 영업이익이 반영된 이 사건 점포의 교환가치라고 할 것인데, 피고가 이 사건 건물 4층에 2개 이상의 병원 입점상태 유지의 계속적 보장을 약정하였다고는 보기 어려운 이상 피고가 병원입점의무를 이행하였더라도 이러한 이 사건 점포의 가치가 이 사건 특약으로 원고가 얻을 수 있는 것이라고 보기는 어렵기 때문이다. 오히려 이는 원고가 이 사건 건물 4층에 2개 이상의 병원 입점을 시킨 다음 이 사건 점포를 전매함으로써 교환가치를 취득하려고 하였다는 등의 의사를 가지고 있을 경우 발생할 수 있는 손해로서 원고의 개별적, 구체적 사정에 따른 손해에 가깝다고 할 수 있는데, 피고에게 이러한 손해 발생에 대한 예견가능성이 있었다고 보기도 어렵다.

 

(4)  원고는 원심에서 청구취지를 변경하여 이 사건 점포를 사용수익하지 못함에 대한 손해로 일실 임대수익 상당을 구하였고, 이 사건 점포를 자신이 직접 약국으로 운영할 것이 아니라 약사인 자신의 아들에게 임대하여 차임을 수령할 목적이었다고 밝히고 있다. 또한 약사 또는 한약사 자격이 없는 원고로서는 이 사건 점포에서 직접 약국을 운영할 수 없고, 실제로 원고가 이 사건 점포에서 약국을 운영한 사실도 없으므로, 원고는 피고의 병원입점의무 불이행에 대하여 일실 영업이익 상당의 손해배상을 구할 수 있을 뿐 일실 임대수익 상당의 손해배상을 구할 수는 없다고 단정하기 어렵다.

 

(5)  그런데도 원심은 원고가 이 사건 점포에서 약국을 직접 운영함에 따른 일실 영업이익 상당의 손해배상을 구할 수 있을 뿐 일실 임대수익 상당의 손해를 구할 수는 없다고 보아 이 사건 점포를 약국으로 임대하였을 경우 얻을 수 있었던 임대수익 상당의 손해배상을 구하는 원고의 청구를 받아들이지 않았다. 이러한 원심판단에는 손해산정 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

 

첨부: 대법원 2023. 8. 18. 선고 2019278341 판결

대법원 2023. 8. 18. 선고 2019다278341 판결.pdf
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KASAN_병원 입점 조건 특약 약국 점포 분양계약 BUT 병원 유치 실패, 분양회사의 손해배상 책임 범위 대법원 2023. 8. 18. 선고 2019다278341 판결.pdf
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작성일시 : 2023. 11. 6. 12:00
:

 

1.    규정한도 초과 중개수수료 약정 무효 - 대법원 2007. 12. 20. 선고 200532159 판결

 

부동산 중개수수료에 관한 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고, 따라서 부동산중개업법 등 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효이다.”

 

중개수수료 한도 규정을 회피하기 형식상 별도 컨설팅법인을 만들어 컨설팅 계약도 함께 약정하는 경우 - 동일한 법인으로 판단될 경우 민사적인 문제 이외에도 행정처분(등록취소 등)과 형사처벌도 가능

 

예를 들어 중개법인과 컨설팅회사가 외형상 2개의 법인이지만, 같은 상호를 사용하고 있다는 점에서 사실상 동일한 법인으로 보이는 점, ② 컨설팅계약서 역시 중개법인을 통해서 교부받아 날인한 점, ③ 컨설팅회사로부터 제공받은 용역업무가 거의 없었던 점, ④ 시세관련 컨설팅보고서가 제시되었지만 이는 중개업무로 보일 뿐, 중개와 구별되는 별도의 컨설팅으로 보기 어려운 점 등을 종합하여 보면, 중개법인과 컨설팅회사는 실제로 같은 법인으로 추정됨.

 

중개업무를 넘어서는 컨설팅 용역을 제공하였다고 보기 어렵다는 점에서 지급한 보수 중 법정중개수수료 한도(0.9%)를 넘는 초과 보수는 무효 + 부당이득반환청구 가능

 

실질적으로 부동산거래를 동반하면서 행해지는 부동산컨설팅 행위에 대해 사실상 중개행위로 보고 법정 한도를 초과하는 컨설팅비 약정도 그 초과범위에서 무효

 

2.    형식은 컨설팅계약 BUT 실질 중계행위 시 책임여부: 대법원 2011. 11. 10. 선고 20094572 판결

 

원심 판결요지

원고 회사의 사업목적이 부동산 컨설팅업으로만 되어 있을 뿐 부동산 중개업을 포함하고 있지 않은 사실, ② 원고 회사는 공인중개사법에서 정한 중개업자인 법인으로서 자격도 갖추고 있지 않으며 중개사무소 개설등록도 하지 아니한 채 이 사건 임대차계약의 체결에 관여한 사실, ③ 이 사건 용역계약서에서 부동산 중개계약이 아님을 명시한 사실을 인정한 다음, 그와 같은 사실관계에서는 이 사건 용역계약이 공인중개사법의 규율대상인 중개계약에 해당한다고 보기 어렵다고 판단하여 그 사법상 효력을 인정한 후 피고에 대하여 이 사건 용역계약에서 약정한 수수료를 일부 감액하여 지급할 것을 명하였다.

 

대법원 판결요지 수수료 약정 무효, 원심 판결 파기

 

원고 회사가 부동산 컨설팅업 등을 목적사업으로 내세우면서 이 사건과 유사한 형태로 중간자로서 타인의 점포 임대차계약의 체결에 계속, 반복적으로 관여해 온 사실을 충분히 알 수 있어서 원고 회사가 중개행위를 업으로 하였음이 분명함에도, 원심이 판시사정만을 들어 원피고 사이에 체결된 이 사건 용역계약이 공인중개사법의 규율대상인 중개계약에 해당하지 않는다고 판단하여 그 수수료 약정이 유효하다고 본 것은 앞서 본 대법원 판례에 상반되는 판단을 한 때에 해당하고, 이를 지적하는 피고의 상고이유 주장에는 정당한 이유가 있다.

 

부동산 중개업은 공인중개사 또는 법인이 중개사무소 개설등록을 마친 후에야 영위할 수 있는데(공인중개사법 제9조 제1, 2), 이에 위반하여 중개사무소의 개설등록을 하지 아니한 채 중개업을 한 자는 형사처벌의 대상이 될 뿐만 아니라(공인중개사법 제48조 제1), 그가 부동산 등의 중개행위와 관련하여 받기로 한 수수료 등 보수의 약정도 무효이다(대법원 2010. 12. 23. 선고 200875119 판결 참조).

 

공인중개사 및 등록중개업자가 아니고 컨설팅 명목으로 사실상 중개한 경우 - 무등록 중개행위 형사처벌 + 보수약정 무효

 

3.    컨설팅과 중개의 구별 기준 - 대법원 2011. 11. 10. 선고 20094572 판결

 

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하공인중개사법이라고 한다)의 규율대상인중개업이라고 함은다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산 등 중개대상물에 관하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 업으로 하는 것을 말하고(공인중개사법 제2조 제1, 3), 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 행위자의 주관적 의사에 의하여 좌우되는 것이 아니라 그 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정되어야 하며,

 

부동산에 관하여 중개행위를 업으로 하는 자가 그에 더하여 이른바 부동산 컨설팅 등의 용역을 제공한다고 하여 공인중개사법의 규율대상인 부동산 중개행위가 아니라고 볼 수 없다(대법원 2005. 10. 7. 선고 200532197 판결, 대법원 2006. 1. 13. 선고 20056851 판결, 대법원 2007. 1. 11. 선고 20067594 판결 등 참조).

 

단순히 거래당사자를 연결하고 거래조건을 절충하는 활동에 가깝다면 부동산중개행위로 인정될 가능성이 크지만, 거래당사자 연결이나 거래조건 절충 등은 부수적일 뿐, 부동산이용, 개발이나 활용방안 등 종합적인 자문활동이 주된 활동이거나 상당한 정도로 수반된 경우라면 컨설팅행위로 인정될 가능성이 크다. 의뢰인을 위해서 실제로 이루어진 활동이 무엇인지, 컨설팅활동에 따른 보고서가 존재하는지, 컨설팅계약서를 작성했는지, 컨설팅의 기간은 어느 정도인지 등을 종합적으로 판단해야 함.

KASAN_부동산 컨설팅계약 vs 중개계약 구별, 초과 중개수수료 약정 무효 - 대법원 판결 및 실무적 포인트.pdf
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작성일시 : 2023. 9. 13. 10:00
:

 

(1)   부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 201269654 판결 등 참조).

 

(2)   또한 공인중개사법 제25조 제1항 제1, 같은 법 시행령 제21조 제1항 제2호에 의하면, 공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계 등을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 그 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 공인중개사법 제29조 제1항에서는 공인중개사가 전문직업인으로서 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행할 의무를 규정하면서, 30조 제1항에서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있음을 규정하고 있다.

 

(3)   이와 같은 각 법령의 규정 내용, 특히 부동산중개 전문가로서의 공인중개사의 역할, 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 하는 공인중개사법의 입법목적 등에 비추어, 신탁관계가 설정된 부동산에 관하여 임대차계약을 중개하는 공인중개사로서는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 신탁관계에 관한 조사ㆍ확인을 거쳐, 중개의뢰인에게 신탁원부를 제시하고, 신탁관계 설정사실 및 그 법적인 의미와 효과, 즉 대상 부동산의 소유자가 수탁자이고, 임대인 소유 아닌 부동산에 관하여 임대차계약이 체결되는 것이며, 수탁자의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 수탁자에게 임대차계약으로서 대항할 수 없다는 점 등을 성실하고 정확하게 설명하여야 할 의무가 있다(대법원 2012. 8. 30. 선고 201176754 판결 등 참조).

 

(4)   원고가 공인중개사인 피고 A의 중개로 신탁부동산을 임차하면서 임대차보증금 잔금 지급과 동시에 신탁등기를 말소받기로 특약하였으나, 임대인에게 잔금을 모두 지급하였음에도 신탁등기가 말소되지 않아 임대차계약을 해지하고 임대인에게 보증금 반환을 구하였는데 임대차보증금 중 일부만 회수하자, 피고 A 및 공제계약자인 피고 공인중개사협회를 상대로, 피고 A가 신탁부동산 중개에 관한 주의의무를 다하지 않았다고 주장하면서 회수하지 못한 나머지 임대차보증금 상당액의 손해배상을 구한 사안임

 

(5)   대법원은, 위 법리에 따라 공인중개사인 피고 A가 신탁관계에 관한 조사ㆍ확인을 거쳐 원고에게 신탁원부를 제시하거나 이 사건 건물의 소유자가 임대인이 아닌 제3의 신탁회사로서 그의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 임차권으로 대항할 수 없다는 설명 등을 함으로써 그 법적인 의미와 효과를 성실하고 정확하게 설명하였다고 볼 자료가 없는 한, 피고에게는 민법 위임에서의 선관주의의무나 공인중개사법이 정하는 공인중개사로서의 주의의무를 다 하지 않은 과실이 있고 그로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에 해당한다고 볼 여지가 있다고 판단하여, 피고의 공인중개사로서의 책임 및 그 공제조합 의 책임을 부정한 원심판결을 파기·환송함.

 

첨부: 대법원 2023. 8. 31. 선고 2023224327 판결

KASAN_신탁부동산 임대차 중개사의 업무상 주의의무 내용 범위 대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결.pdf
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대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결.pdf
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작성일시 : 2023. 9. 13. 09:21
:

1.    사안의 개요 및 쟁점

 

(1)   상가건물에 약국 점포 분양 계약의 특약 건물의 4층에 2개 점포 이상에 병원 유치 조건

(2)   병원 유치 실패할 경우 약국 점포 분양계약 해지, 분양 납입금 전액 반환 조건

(3)   약국 점포 분양, 소유권 등기 후 4층 병원 유치 실패

(4)   약국 용도 점포의 수분양자인 원고가 분양자인 피고를 상대로 병원 입점 약정 채무불이행을 원인으로 위 점포의 교환가치 차액 및 일실 임대수익 상당의 손해배상을 청구한 소송 - 원고는 피고를 상대로, 특약에서 정한 병원입점의무의 불이행을 원인으로 병원이 입점하였을 경우와 입점하지 않았을 경우의 점포 시가의 차액 및 점포를 약국으로 사용·수익하지 못한 데 따른 일실 임대수익 상당의 손해배상을 구하는 소를 제기하였음

(5)   쟁점 약국 점포 분양자가 수분양자에게 부담해야 할 손해배상의 범위

 

2.    항소심 판결 요지

 

원심은, ① 피고의 병원입점의무 불이행으로 인한 원고의 손해는 이 사건 건물 4층에 병원이 입점하였을 경우와 입점하지 않았을 경우의 이 사건 점포 시가의 차액 상당이라고 보아 이 사건 점포 시가 차액 상당 손해배상청구는 받아들였으나, ② 피고의 병원입점의무 불이행으로 원고가 이 사건 점포를 약국으로 사용수익하지 못하였다고 하더라도 일실 임대수익을 기준으로 원고의 손해를 산정할 수는 없고 원고는 이 사건 점포에서 약국을 운영하였을 경우의 영업이익과 일반 점포를 운영하였을 경우의 영업이익 차액 상당의 손해배상을 구할 수 있을 뿐인데 원고가 그 손해액에 관한 증명을 하지 않았다는 이유로 일실 임대수익 상당 손해배상청구는 받아들이지 않았음

 

3.    대법원 판결 요지 원심 파기 환송 판결

 

(1)  기본 법리 - 민법 제393조 제1항은채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.”라고 규정하고, 2항은특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 이를 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.”라고 규정하고 있다. 1항의 통상손해는 특별한 사정이 없는 한 그 종류의 채무불이행이 있으면 사회일반의 거래관념 또는 사회일반의 경험칙에 비추어 통상 발생하는 것으로 생각되는 범위의 손해를 말하고, 2항의 특별한 사정으로 인한 손해는 당사자들의 개별적, 구체적 사정에 따른 손해를 말한다(대법원 2009. 7. 9. 선고 200924842 판결, 대법원 2014. 2. 27. 선고 201366904 판결 등 참조).

 

(2)  원고와 피고는 이 사건 특약에서 단순히 피고가 이 사건 건물 4층에 2개 이상 병원 입점을 시킨다는 의무만 정하였을 뿐 피고가 언제부터 언제까지 병원입점의무를 보장한다는 존속기간 등의 구체적인 내용을 정하지 않았다. 따라서 피고가 병원입점의무를 이행하더라도 피고에게 그러한 상태를 계속적으로 보장할 의무를 가지고 있다고 단정하기 어렵고, 향후 이 사건 건물 4층에 2개 이상의 병원이 입점하여 영업을 하는 상태가 지속될 것이라고 보기도 어렵다. 또한 원고는 피고가 병원입점의무를 이행하는 것에 대한 대가로 이 사건 점포 분양가격에 이 사건 건물 4층에 병원 입점이 되었을 때 가치 상승분을 반영하여 분양대금을 지급하였다고 보이지도 않는다.

 

(3)  이러한 사정에 비추어 보면, 이 사건 건물 4층에 2개 이상의 병원이 입점하였을 경우 이 사건 점포 시가와 병원이 입점하지 않은 현재 상태의 이 사건 점포 시가 차액 상당은 피고의 병원입점의무 불이행에 따른 통상손해라고 보기 어렵다. 이 사건 건물 4층에 2개 이상의 병원이 입점하였을 경우의 이 사건 점포 시가는 병원이 입점한 상태가 지속될 것을 전제로 이러한 상태에서 이 사건 점포의 장래 영업이익이 반영된 이 사건 점포의 교환가치라고 할 것인데, 피고가 이 사건 건물 4층에 2개 이상의 병원 입점상태 유지의 계속적 보장을 약정하였다고는 보기 어려운 이상 피고가 병원입점의무를 이행하였더라도 이러한 이 사건 점포의 가치가 이 사건 특약으로 원고가 얻을 수 있는 것이라고 보기는 어렵기 때문이다. 오히려 이는 원고가 이 사건 건물 4층에 2개 이상의 병원 입점을 시킨 다음 이 사건 점포를 전매함으로써 교환가치를 취득하려고 하였다는 등의 의사를 가지고 있을 경우 발생할 수 있는 손해로서 원고의 개별적, 구체적 사정에 따른 손해에 가깝다고 할 수 있는데, 피고에게 이러한 손해 발생에 대한 예견가능성이 있었다고 보기도 어렵다.

 

(4)  원고는 원심에서 청구취지를 변경하여 이 사건 점포를 사용수익하지 못함에 대한 손해로 일실 임대수익 상당을 구하였고, 이 사건 점포를 자신이 직접 약국으로 운영할 것이 아니라 약사인 자신의 아들에게 임대하여 차임을 수령할 목적이었다고 밝히고 있다. 또한 약사 또는 한약사 자격이 없는 원고로서는 이 사건 점포에서 직접 약국을 운영할 수 없고, 실제로 원고가 이 사건 점포에서 약국을 운영한 사실도 없으므로, 원고는 피고의 병원입점의무 불이행에 대하여 일실 영업이익 상당의 손해배상을 구할 수 있을 뿐 일실 임대수익 상당의 손해배상을 구할 수는 없다고 단정하기 어렵다.

 

(5)  그런데도 원심은 원고가 이 사건 점포에서 약국을 직접 운영함에 따른 일실 영업이익 상당의 손해배상을 구할 수 있을 뿐 일실 임대수익 상당의 손해를 구할 수는 없다고 보아 이 사건 점포를 약국으로 임대하였을 경우 얻을 수 있었던 임대수익 상당의 손해배상을 구하는 원고의 청구를 받아들이지 않았다. 이러한 원심판단에는 손해산정 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

 

첨부: 대법원 2023. 8. 18. 선고 2019278341 판결

대법원 2023. 8. 18. 선고 2019다278341 판결.pdf
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KASAN_병원 입점 조건 특약 약국 점포 분양계약 BUT 병원 유치 실패, 분양회사의 손해배상 책임 범위 대법원 2023. 8. 18. 선고 2019다278341 판결.pdf
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작성일시 : 2023. 8. 28. 09:08
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(1)   권리금은 기본적으로 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가로서의 법적성질을 가지는 것이라 할 수 있다.

 

(2)   따라서 권리금의 회수는 점포임차인이 영업을 위하여 지출한 투자금의 회수를 의미할 수도 있고, 임차인이 임차점포에서 형성한 영업의 재산적 가치의 회수를 의미할 수도 있는바, 투자금 회수 의미로서의 권리금 회수와 관련하여서는 임차인이 영업을 통하여 그 투자금을 회수할 수 있는 기회를 가지도록 임대인에게 일정한 의무를 부과할 필요가 있으나, 이를 넘어서 임차인이 스스로 형성한 영업의 재산적 가치도 회수할 수 있도록 기회를 부여하는 의미에서 임대인으로 하여금 임차인의 권리금 회수기회 보호의무를 부담하도록 강제하는 것은 임대인의 사유재산권과의 충돌이 일어나는 문제이므로 임대인의 사유재산권을 과도하게 침해하지 않도록 합리적으로 해석·적용할 필요가 있다.

 

(3)   상가임대차법 제10조의4에서 규정하고 있는 권리금 회수기회 보호 조항은 일단 그 규정내용과 입법취지 등에 비추어보면, 임차인이 더 이상 갱신요구권을 행사할 수 없거나 갱신요구권을 행사하지 아니하여 임대차계약이 종료되는 경우 신규임차인에 대한 주선을 통하여 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장하고자 임대인에게 권리금 회수에 대한 방해금지의무를 부과하는 규정이므로, 임차인이 형성한 영업의 재산적 가치의 회수 의미에서의 권리금 회수를 보호하고자 하는 규정이라고 봄이 상당하다.

 

(4)   한편 상가임대차법은 기본적으로 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 민법에 대한 특례를 규정하여 임대차관계에서 상대적으로 불리한 지위에 놓인 상가임차인을 보호하여 공정한 경제질서를 달성하고자 하는 목적에서 제정되었다.  상가임차인의 권리금 회수기회 보호 규정인 상가임대차법 제10조의4 규정도 기본적으로 상대적으로 불리한 지위에 있는 상가임차인을 보호하여 공정한 경제질서를 달성하고자 하는 취지에서 민법의 해석원칙에 대한 특례를 규정하여 임대차계약의 종료시 종전의 임차인에게 자신이 형성한 영업의 시장가치를 회수할 수 있는 기회를 주고자 하는 조항이라고 할 수 있으므로, 임대인의 사유재산권이 과도한 침해를 받지 않도록 합리적으로 해석·적용하여야 할 필요가 있는 조항이다.

 

(5)   상가임대차법 제10조의5 1호는 제10조의4 규정에 의하여 권리금 회수기회 보호의 대상이 되는 상가건물의 범위를 설정한 것으로서, 그 문언상 임대차 목적물이 유통산업발전법상의 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 경우에는 권리금 회수기회 보호의 대상이 되지 않는 것으로 규정하고 있을 뿐, 임대인이 대규모점포 또는 준대규모점포의 개설자 또는 운영자인 경우로 한정되어 있지 않다.

 

(6)   준대규모점포는 그 운영 주체를 기준으로 하여 설정된 개념으로서 대규모점포를 운영하는 회사 또는 그 계열회사가 직영하는 점포(유통산업발전법 제2조 제4호 가목), 상호출자제한기업집단의 계열회사가 직영하는 점포(유통산업발전법 제2조 제4호 나목), 이들 회사가 체인사업 형태로 운영하는 점포(유통산업발전법 제2조 제4호 다목)인 경우를 그 대상으로 하고 있으므로, 구조적 위치적으로 분산되어 있는 각각의 소규모 점포도 준대규모점포의 범위에 포함됨이 명백하다. 따라서 준대규모점포의 경우에는 준대규모점포의 범위에 포함되는 어느 한 소규모 점포의 전부를 임대차목적물로 하는 경우에도 상가임대차법 제10조의5 1호의 규정이 적용된다고 봄이 상당하다.

 

(7)   대규모점포 또는 준대규모점포를 구성하는 점포를 일반인이 소유하고 대기업이나 독점규제법상의 상호출자제한기업집단에 속하는 회사가 그 구성 점포를 임차하여 대규모점포 또는 준대규모점포를 개설·운영하는 경우에는 경제적 측면이나 협상력의 측면에서 오히려 임대인보다 임차인이 더 우월한 지위에 있는 경우가 일반적이고, 임대차관계에서도 결코 임차인이 불리한 지위에 놓이게 된다고 할 수 없다. 이러한 점을 감안하면, 대기업 또는 독점규제법상의 상호출자제한기업집단에 속한 어느 회사가 상가임대차법 제10조의5 1, 유통산업발전법 제2조에서 규정하고 있는 대규모점포 또는 준대규모점포를 개설·운영하기 위하여 그 구성 부분의 전부 또는 일부인 상가건물을 임차하는 경우에도 권리금 회수기회 보호 대상에서 제외된다고 해석함이 상당하다.

 

첨부: 서울중앙지방법원 2023. 8. 8. 선고 2022가단5232737 판결

KASAN_상가점포 권리금 회수기회 보호조항 적용대상 예외 준대규모점포 – 대기업 직영 편의점임차인 해당 서울중앙지방법원 2023. 8. 8. 선고 2022가단5232737 판결.pdf
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서울중앙지방법원 2023. 8. 8. 선고 2022가단5232737 판결.pdf
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작성일시 : 2023. 8. 18. 09:23
:

 

1.    분양계약서 첨부 확인서

 

병원 유치에 최선을 다할 것을 약속합니다라는 문언 기재 BUT 불발 이유로 계약취소 가능 여부

 

2.    항소심 판결요지

 

(1)   객관적인 의미나, 그 문언의 일반적인 용례들에 비추어 볼 때, 위에서 든 판례의최대한 노력하겠습니다라는 문구와 마찬가지로 그러한 의무를 법적으로 부담할 수는 없지만, 사정이 허락하는 한 그 이행을 사실상 하겠다는 취지로 해석함이 타당

 

(2)   건물 분양광고에서도 이 사건 건물 4층 권장업종으로 병의원을 예시로 들고 있을 뿐이어서 피고가 4층에 대하여 특별히 병ㆍ의원을 유치할 법적 구속력 있는 의무를 부담한다고 보기 어렵다.

 

(3)   수분양자 주장 요지 - 중요한 사항에 관한 기망행위 해당, 위와 같은 사정을 알았다면 이 사건 분양계약을 체결하지 아니하였을 것, 기망행위에 속아 분양계약을 체결하게 되었음. 분양계약 취소 주장

 

(4)   법원 판단 요지: 확인서상 약속에 법적 구속력이 없음에도 있는 것과 같은 외관을 형성하여 원고를 기망하였다고 보기 부족하다. 피고가 원고에게 이 사건 확인서상 약속에 법적 구속력이 있다는 취지로 설명하였음을 인정할 아무런 증거가 없다.

 

첨부: 서울고등법원 2022. 6. 22. 선고 20222004814 판결

 

KASAN_상가분양사기 – 병원유치 노력 확인서 첨부 분양계약 BUT 불발 – 분양계약 취소 불인정 서울고등법원 2022. 6. 22. 선고 2022나2004814 판결.pdf
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작성일시 : 2023. 6. 15. 10:33
:

 

1.    사안의 개요

 

(1)   약사에게 제약회사 영업사원이 병원 입정 확정된 상가의 약국 점포 소개

(2)   중개보조원 설명 상가 3층에 내과, 안과 임정 확정, 5층 이비인후과 예정 + 내과 분양계약서로 호실, 수분양자 가리고 보여줌

(3)   약국상가 10억원 분양계약체결 + 권리금 명목 1억원 중개보조원에게 송금

(4)   병원 입정 성사되지 않음 소개한 영업사원, 중개보조원, 분양대행사 팀장을 분양사기 공범으로 고소

 

2.    1심 판결 무죄, 피해자 기망사실 입증 부족

 

3.    적용 법리

 

(1)   2인 이상이 공동으로 가공하여 범죄를 행하는 공동정범에 있어서 공모나 모의는 반드시 직접, 명시적으로 이루어질 필요는 없고 순차적, 암묵적으로 상통하여 이루어질 수도 있으나 어느 경우에도 범죄에 공동 가공하여 이를 공동으로 실현하려는 의사의 결합이 있어야 할 것이다.

 

(2)   피고인이 공모의 점과 함께 범의를 부인하는 경우에는, 이러한 주관적 요소로 되는 사실은 사물의 성질상 범의와 상당한 관련성이 있는 간접사실 또는 정황사실을 증명하는 방법에 의하여 이를 증명할 수밖에 없으며, 이 때 무엇이 상당한 관련성이 있는 간접사실에 해당할 것인가는 정상적인 경험칙에 바탕을 두고 치밀한 관찰력이나 분석력에 의하여 사실의 연결상태를 합리적으로 판단하는 방법에 의하여야 한다(대법원 2006. 2. 23. 선고 20058645 판결 등 참조).

 

(3)   형사재판에서 공소가 제기된 범죄사실에 대한 입증책임은 검사에게 있고, 유죄의 인정은 법관으로 하여금 합리적인 의심을 할 여지가 없을 정도로 공소사실이 진실한 것이라는 확신을 가지게 하는 증명력을 가진 증거에 의하여야 하므로, 그와같은 증거가 없다면 설령 피고인에게 유죄의 의심이 간다 하더라도 피고인의 이익으로 판단할 수밖에 없다(대법원 2000. 2. 25. 선고 994305 판결 등 참조).

 

4.     항소심 판결요지 구체적 사안의 판단: 무죄, 피고인들이 공모하여 피해자를 기망하여 금원을 편취하였다는 점이 합리적 의심의 여지가 없을 정도로 증명되었다고 보기 어렵다.

 

(1)   피해자의 분양계약 체결에 있어 소개자 피고인 A이 한 주된 역할은 피해자의 남편에게 중개보조인 D을 소개해 준 것

 

(2)   피해자와 그 남편은 이 사건 상가의 입지와 수익 전망 등 분양정보에 관하여 주로 중개보조인 D로부터 설명을 들었던 것

 

(3)   중개보조원 D은 이 사건과 관련하여 피해자로부터 권리금 명목의 금원을 편취하였다는 범죄사실이 아니라 중개의뢰인인 피해자로부터 공인중개사법이 정한 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받은 행위로 기소되어 유죄판결을 받았을 뿐이다(대전지방법원 2019고단454).

 

(4)   중개보조원 D은 피해자로부터 지급받은 1억 원 중 1,400만 원을 소개자 피고인 A에게 지급하였는데, 이는 중개의뢰인을 소개해 준 대가로 중개보수의 일부를 분배한 것으로 보이고 그 금액이 거래 관행에 비추어 이례적으로 보이지는 않는다.

 

(5)   분양대행사 팀장 피고인 B D이 분양계약을 중개하는 피해자에게 분양대행사 대표 L이 보관하던 병원 분양계약서를 받아와서 보여주고 약국 독점 보장에 관한 설명을 하는 등 D의 요구에 따른 행위를 하였을 뿐인데, 이는 적극적으로 분양희망자를 모집하려는 행위라기보다는 이 사건 상가의 분양팀장으로 D의 중개행위를 지원하는 정도의 역할로 보일 뿐이다.

 

(6)   한편 중개보조원 팀원 D은 피해자로부터 지급받은 1억 원 중 4,700만 원을 팀장 피고인 B에게 지급하였는데, 이는 이 사건 상가의 분양대행사가 피해자에게 상가 1층 후면에 약국 독점권을 보장해 준 것에 대한 대가로 지급된 것으로 보인다(피고인 B는 위 금원을 분양팀 구성원들에게 분배하고 자신은 775만 원을 보유하였다).

 

(7)   피해자가 분양계약을 체결할 당시 이 사건 상가의 여러 호실에 대하여 분양계약이 체결되어 있었고, 일부 계약자는 직접 병원을 개업하거나 병원 운영자에게 임대할 목적으로 분양받는다는 의사를 표시하기도 한 것으로 보이는 점, 피해자의 분양계약 체결 이후 피고인 B D을 통하여 피해자의 남편에게 피해자에게 계약서를 보여주었던 분양계약이 해제되고 다른 내과의원 분양계약이 체결되었다고 고지하였는데, 피해자는 이에 대하여 특별히 이의를 제기하지 않았고 피해자의 남편은 2016. 8. 17. 분양계약에 따른 잔금을 지급하면서 새로 체결된 내과의원 분양계약서를 확인하고 그 계약자의 연락처를 받기도 하였던 점 등에 비추어 보면, 피해자의 분양계약 체결 당시 내과의원 분양계약이 유효한 상태였을 가능성이 상당하다.

 

첨부: 대전지방법원 2023. 4. 6. 선고 20212157 판결

 

KASAN_상가분양사기 병원 입점 불발 - 소개자, 중개보조인, 분양대행사 팀장, 대표 책임여부 대전지방법원 2023. 4. 6. 선고 2021노2157 판결.pdf
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대전지방법원 2023. 4. 6. 선고 2021노2157 판결.pdf
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작성일시 : 2023. 6. 15. 10:00
:

대법원 보도자료 - 판결의 의의 부분

▣ 이 판결은, ’임대인이 기존 임차인이 주선한 신규 임차인에게 철거재건축 계획을 고지하면서 임대차계약을 체결하려는 것이 기존 임차인에 대한 권리금 회수 방해행위에 해당하는지 여부에 관한 법리를 최초로 설시함으로써, 그 판단기준의 원칙과 예외를 명시하여 구체적인 해석기준을 제시하였다는 점에서 의미가 있음

● 임대인기존 임차인신규 임차인의 권리를 균형 있게 보호함

- 원칙적으로권리금 회수 방해행위에 해당하지 않음 (☞ 소유권 보호)

- 예외적으로권리금 회수 방해행위에 해당함 (☞ 상가임차권 보호)

건물 내구연한 등에 따른 철거재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시고수하는 경우 (ex. 신축 후 10년 된 건물에 별다른 이상이 없음에도 재건축계획이 있음을 주장하면서 임대차기간을 1년만으로 확정적으로 제시한 경우)

임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 경우 (ex. 신규 임차인에 대해서는 재건축계획으로 인해 2년의 임대차기간만 가능하다고 고지한 후 같은 건물 내 옆 상가에 대해서는 4~5년의 임대차기간을 보장한 경우)

 

대법원 판결문 요지

(1)   상가건물 임대차보호법(이하상가임대차법이라 한다) 10조의3, 10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 상가임대차법 제10조의4 1항에서 정한 기간에 이러한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 위 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018239608 판결 참조).

(2)   특히, 임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적 사정 등을 종합적으로 살펴볼 때, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 위와 같은 손해배상책임을 진다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018284226 판결 참조).

(3)   건물 내구연한 등에 따른 철거재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가임대차법 제10조의4 1항 제4호에서 정한권리금 회수 방해행위에 해당한다고 볼 수 없다.

(4)   임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 10조의4의 각 규정의 내용취지가 같지 아니한 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다.

(5)   임대인의 고지 내용이 상가임대차법 제10조 제1항의 법리상 임차인의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 사유는 될 수 없더라도 그로 인하여 당연히 상가임대차법 제10조의4 1항 각 호에서 정한권리금 회수 방해행위가 된다고 볼 수도 없다.

(6)   권리금 회수 방해행위’에 따른 손해배상책임이 성립하기 위해서는 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 상가임대차법 제10조의4 1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하였어야 한다.

(7)   신규 임대차계약의 내용에 고지 내용에 따른 건물 전체의 철거·재건축 계획 및 공사시점·소요기간을 구체적으로 명시한 이상 고지 내용과 모순되는 정황이 드러난 경우에 해당하지도 않으므로, 임대인의 권리금회수방해가 없다.

 

첨부: 1. 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022202498 판결, 2. 대법원 보도자료

대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결.pdf
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[220811 선고] 보도자료 2022다202498(손해배상(기) 사건).pdf
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KASAN_임대인의 신규임차인에게 상가건물 철거, 재건축계획 미리 추상적 내용으로 고지 + 추후 실제와 모순 없는 경우 – 기존 임차인에 대한 권리금 회수방해 및 손해배상책임 불인정 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결.pdf
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작성일시 : 2022. 9. 13. 11:02
:

 

(1)   상가건물 임대차보호법(이하상가임대차법이라 한다) 10조의3, 10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 상가임대차법 제10조의4 1항에서 정한 기간에 이러한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 위 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018239608 판결 참조).

 

(2)   특히, 임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적 사정 등을 종합적으로 살펴볼 때, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 위와 같은 손해배상책임을 진다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018284226 판결 참조)

 

(3)   건물 내구연한 등에 따른 철거재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가임대차법 제10조의4 1항 제4호에서 정한권리금 회수 방해행위에 해당한다고 볼 수 없다.

 

(4)   임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 10조의4의 각 규정의 내용취지가 같지 아니한 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다.

 

(5)   임대인의 고지 내용이 상가임대차법 제10조 제1항의 법리상 임차인의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 사유는 될 수 없더라도 그로 인하여 당연히 상가임대차법 제10조의4 1항 각 호에서 정한권리금 회수 방해행위가 된다고 볼 수도 없다.

 

(6)   권리금 회수 방해행위’에 따른 손해배상책임이 성립하기 위해서는 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 상가임대차법 제10조의4 1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하였어야 한다.

 

(7)   신규 임대차계약의 내용에 고지 내용에 따른 건물 전체의 철거·재건축 계획 및 공사시점·소요기간을 구체적으로 명시한 이상 고지 내용과 모순되는 정황이 드러난 경우에 해당하지도 않으므로, 임대인의 권리금회수방해가 없다.

 

첨부: 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022202498 판결

 

KASAN_임대인이 신규임차인에게 상가건물 철거, 재건축계획 미리 추상적 내용으로 고지 + 추후 실제와 모순 없는 경우 – 기존 임차인에 대한 권리금 회수방해 및 손해배상책임 불인정 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결.pdf
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대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결.pdf
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작성일시 : 2022. 8. 18. 15:00
:

 

1.    아파트상가 임대차 계약 조항

 

(1)   신도시 신축 아파트 단지 내 상가 임대차계약 특약 조항 - ‘상가 소유권 변동 등의 사유 발생 시에도 임대차계약은 새로운 임대인에게 동일조건으로 승계되어야 하고, 배액상환 등으로 해제할 수 없다. 임차인 사정으로 입점이 불가능한 경우 임차인은 제3자에게 전대할 수 있고, 이에 임대인은 동의하기로 한다.’

 

(2)   임차인은 신축상가의 소유자, 임대인에게 임대차계약 계약금 + 별도의 바닥 권리금 지급하였음.

 

(3)   임차인(원고) 임대차보증금 잔금 지급과 상가 입점 거절하고 제3자에게 전대할 권리를 사전에 보장받았음에도 이를 행사하지 않은 채 계약금을 포기함으로써 임대차계약을 해제하겠다면서 권리금의 반환을 청구하는 사안임

 

2.    대법원 판결요지 귀책사유 없는 임대인의 권리금 반환의무 불인정

 

(1)   영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고, 권리금은 거기의 영업시설비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것이어서, 그 유형무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 부담하지 아니한다.

 

(2)   따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그가 받은 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다(대법원 2000. 9. 22. 선고 200026326 판결, 대법원 2001. 4. 10. 선고 200059050 판결, 대법원 2011. 1. 27. 선고 201085164 판결, 대법원 2013. 12. 26. 선고 201363257 판결 등 참조).

 

(3)   원심 판결 임차인 원고가 계약금 포기에 의한 해제권을 행사할 수 없다고 판단하고서도, 임대차계약이 묵시적으로 해제됨에 따라 권리금계약 또한 해제되었다는 이유만으로 피고가 권리금을 반환할 의무가 있다고 판단하였음

 

(4)   대법원 판결 임대인의 사정으로 상가의 재산적 가치를 양도할 수 없었다거나 이를 이용할 수 없었다는 등의 특별한 사정에 대한 주장증명이 없음. 임대인은 원칙적으로 원고에게 권리금을 반환할 의무가 없음

 

첨부: 대법원 2022. 8. 11. 선고 2019219953 판결

 

KASAN_신축상가 임대인에게 권리금 지급한 임차인 + 계약금 포기 및 계약해제 vs 임대인 귀책사유 없는 경우 임차인의 권리금 반환청구 불인정 대법원 2022. 8. 11. 선고 2019다219953 판결.pdf
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대법원 2022. 8. 11. 선고 2019다219953 판결.pdf
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작성일시 : 2022. 8. 18. 14:42
:

1.    사안의 개요

 

(1)   약국상가 임대차 - 보증금 72500만원, 원 차임 1천만원

(2)   10년 임대차 - 계약기간 만료 임박, 임대인의 임대차보증금 10, 차임 3천만원 증액 요구

(3)   임대차 계약갱신 조건에 관한 의견 불일치, 수차례 내용증명 서신 교환

(4)   임대차 기간만료 및 계약종료, 임대인의 명도소송 + 임차인의 권리금상당 손해배상 청구 소송

 

2.     1심 판결 임대인의 보증금 및 차임 급증 요구로 인한 권리금회수 방해행위 인정 + 권리금 상당 손해액 45천만원 (감정금액) 인정

 

3.     서울고법 항소심 판결 – 1심 판결 취소 및 권리금회수 불인정, 임대인 승소   

 

(1)   상가 임차인이 임대인에게 새 임차인을 주선하기 위한 시도를 하지 않았다면, 임대인이 기존 계약보다 높은 금액의 보증금이나 차임을 요구하는 등 임대차계약 재체결을 거부하는 태도를 보였다고 하더라도 권리금 회수기회 방해로 볼 수 없다.

 

(2)   임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해했다는 사실이 인정되려면 임차인이 신규임차인을 물색해 임대인에게 소개하고 그와 계약을 체결하도록 요청하는 등 최소한의 주선 행위가 존재해야 한다.

 

(3)   상가임대차법 제10조의4가 정하는 "임차인이 신규임차인을 주선한다는 것은 임차인이 임대인에게 권리금계약의 체결사실 등을 알리며 인적사항이 구체적으로 특정된 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와 새로운 임대차계약 체결을 위해 협의해줄 것을 요청하는 것을 의미한다. 이 사건에서는 신규임차인의 존재가 특정되지 않았을 뿐만 아니라 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와 새로운 임대차계약 체결을 위해 협의해줄 것을 요청했음을 인정할 만한 아무런 증거가 없다.

 

(4)   종래 대법원 판결은 임대인이 임대차기간 종료 무렵 현저히 높은 금액의 보증금이나 차임을 요구하는 등 새로운 임대차계약 체결 자체를 거절하는 태도를 보이는 경우에는 실제로 권리금계약을 체결하지 않았거나 신규임차인을 주선하지 않았더라도 방해행위가 인정될 수 있다고 판단함. 하지만 이와 같은 대법원 판례는 최소한 임대인과 임차인 사이에 신규 임대차계약 체결이 논의되는 상황을 전제로 한 것이었고, 이 사건의 경우 기존 임대차계약에 관한 갱신조건만이 논의되었을 뿐 기존 임차인이 신규 임차인을 주선하기 위한 어떠한 시도를 하지 않았었기에 기존 판례가 그대로 적용될 수 있는 사안이라고 보기는 어려움.

KASAN_약국상가 임대차보증금 및 차임의 급격한 증액요구로 계약종료 시 임차인의 권리금회수 보장요건 신규임차인 주선여부 엄격해석 - 신규서울고법 2021나2026893 판결.pdf
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작성일시 : 2022. 6. 27. 10:57
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1. 임대차 계약기간 만료 후 상가건물 철거 재건축 계획 통지 기존 임대차계약 갱신 거절 및 신규 임대차계약 거절 가능 BUT 기존 임차인에 대한 권리금 상당 손해배상책임 부담 가능

 

상가건물 임대차보호법 제10(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

  7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

  가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

  나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

(1) BUT 임차인의 권리금 회수기회 보호규정에서 임대인의 책임을 면해주는 정당한 사유에 철거, 재건축은 포함되지 않습니다. 임대인은 철거 재건축을 이유로 임대차계약을 종료할 수 있지만 기존 임차인에게 권리금 상당의 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

 

(2) 임대인이 임대차계약 종료 후에도 임차인에 대한 권리금 상당을 지급할 부담을 피할 수 있는 현실적 방안은 임대차계약 종료 후 16개월 공실유지 밖에 없습니다.

 

2. 임대인의 권리금 상당 손해배상 부담까지 없는 경우

 

상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

  4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

  ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

 

(1) 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019285257 판결: 10조의4 2항 제3호에서 정하는임대차 목적물인 상가건물을 1 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, ② 실제로도 1 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다.

 

(2) 대법원은 임대인이 임차인에게 상가건물을 1 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 것이라는 점을 밝히지 아니한 채 재건축 내지 대수선 계획이라는 점만을 이유로 들어서 임차인이 주선하는 신규임대차계약의 체결을 거절한 사안에서는, 임대인이 임대차계약 종료 후 3년간 상가건물을 공실로 두었음에도 불구하고, 임대인의 거절행위가 권리금회수기회 보호의무위반에 해당한다고 판결하였습니다.

 

(3) 대법원 2022. 1. 15. 선고 2021272346 판결: 임대인이 임차인에게 상가건물을 매매할 예정임을 고지하였고, 매매계약 후에는 철거 및 재건축 공사를 진행할 예정임을 고지하였으며, 나아가 임대차계약 종료 후 1 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 것이라고 고지하면서 임차인이 주선하는 신규임대차계약의 체결을 거절한 사안에서는, 실제로 임대차계약 종료 후 1 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았으므로, 임대인의 거절행위가 권리금회수기회 보호의무위반에 해당하지 않는다고 판결하였습니다.

 

(4) 대법원은 위 판결의 사정, <2019. 8. 14. 이 사건 임대차계약기간이 만료되었으나, 임차인은 2019. 10. 15.에야 임대인에게 이 사건 상가를 인도하였다. 이후 이 사건 상가는 계속 공실로 있다가 2020. 1. 15. 상가건물 소유권이 매수인에게 이전되면서 그에 관한 철거작업이 개시되었다. 이 사건 임대차계약기간 만료일로부터 1 6개월이 경과한 후인 2021. 6. 13. 원심 변론종결일까지 상가건물은 재건축 공사 중으로, 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 계속되고 있다.>는 구체적 사정을 기존 상가건물을 철거하고 재건축 공사를 진행하는 동안에는 상가건물을영리목적으로 사용하지 않는 상태라고 판단하였습니다.

 

(5) 여기서 주목할 사실은 임대인 건물주 매도인이 임대차계약 종료 후 공실유지 기간이 16월에 미치지 못한 중간에 상가건물을 매매하여 소유권 변동이 있었고, ② 매수인이 건물을 철거하고 건축 공사를 하는 동안 16개월이 지났다는 점입니다. 위 대법원 판결의 취지는 16월 공실유지 기간 중 매매된 경우 매도인과 매수인의 공실유지 기간을 합산할 수 있고, 16월 경과 전에 철거 및 건축을 시작하여 실제 상가건물을 영리목적으로 사용하지 못한 기간(즉 완공 전 기간)을 합산하여 총 16월 이상이라면 정당한 이유로 볼 수 있다고 판단하였습니다.

 

(6) 재건축 기간 중에는 상가건물을 영리목적으로 이용할 수 없다는 점은 당연하므로 건물주는 16월을 기다리지 않고 즉시 철거 및 재건축에 착수할 수 있습니다. 이 경우 임차인의 권리금 회수기회가 상실된다는 점에서 임차인 보호에 미흡합니다. 이와 같은 점은 고려하여 법원은 1 6개월 공실유지 기간은 임대차 목적물이 존치됨을 전제로 하는 것이지 철거 후 재건축으로 인해 사용할 수 없는 경우에 관한 규정은 아니고, 철거 및 재건축으로 인한 기간은 위 1 6개월에 포함되지 않는다고 판결한 사례가 있습니다.

 

(7) 위 대법원 판결이유는 주된 쟁점에 판단이 아니라 방론에 해당하는 것으로 보이지만, 철거 및 재건축 공사기간까지 합산할 수 있다는 취지로 해석될 수 있고, 이는 기존 판례와 달리 임차인에게 매우 불리한 내용입니다. 이와 같은 대법원 판시 내용이 환송심 판결과 다른 사례의 판결에서 유지될지, 아니면 변경될지 여부 등 향후 판결 동향이 주목됩니다.

 

KASAN_상가건물 임대차 - 철거, 재건축 사유로 계약갱신 거절, 권리금 보호의무, 공실유지, 매매 시 기간 합산, 공사기간 문제 등.pdf
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작성일시 : 2022. 6. 22. 12:31
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