-- 계약금이 일부만 지급된 경우 해약금 (대법원 2015. 4. 23 선고 2014231378 판결) -- 

 

1. 들어가며

 

권리금 계약이나 임대차계약, 매매계약 등 각종 계약에서 계약금을 정하고 계약을 하는 경우가 대부분의 경우입니다.

 

우리나라 민법에서는 계약금을 해약금으로 보고 있으며 매수인은 이를 포기하거나 매도인은 그 배액을 상환함으로써 해제가 가능하다고 정하고 있습니다(민법 제565조 제1).

 

그런데 이러한 계약금을 정한 계약에서 계약금이 일부만 지급된 경우 지급된 계약금이 해약금이 되는 것인지, 아니면 계약금으로 정한 금액 전부가 해약금이 되는 것인지에 대한 판결이 있어 소개해드립니다.

 

2. 법원의 판단

 

법원의 판단은 다음과 같았습니다.

 

“교부받은 계약금”의 배액이 아니라 “약정계약금”을 해약금으로 돌려주어야한다.

 

이유를 살펴보면 다음과 같습니다.

 

계약금이 일부만 지급된 경우에도 “실제 교부받은 계약금”의 배액만을 상환하여 계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하다.

 

, 교부받은 계약금의 배액으로 해제를 인정하게되는 것은 계약금을 소액만 먼저 지급하게 되면 계약을 사실상 자유로이 해제할 수 있는 결과가 되기 때문에 부당하다는 것입니다.

 

3. 결론

 

. 실제로 계약금의 일부만 지급하고 가계약이라고 하는 것은 매우 위험한 것입니다. 가계약을 하려면 가계약을 별도로 하는 것이 옳은 방법입니다.

 

. 추가적으로 계약의 해제에 있어서 해약금 외에 위약벌, 손해배상의 예정 등이 있는지 살펴보아야합니다.

 

. 소액의 계약은 표준계약서를 이용하면 큰 도움이 될 것입니다. 그러나 큰 금액의 계약서일수록 전문가와 상의를 하는 것이 좋습니다.

 

. 원만한 합의를 통하여 계약을 회복할 수 없는 경우 반드시 전문가와 상의를 하는 것이 좋으며 섣부른 내용증명 발송 등은 불이익이 될 수 있습니다.

 

첨부: 판례_2014231378

판례_2014다231378.hwp

 

우종식 변호사

작성일시 : 2016. 3. 3. 09:23
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-- 계약금 중 일부만 지급한 후 해약하는 경우 지급된 금액이 아닌 계약서에서 정한 계약금을 기준으로 해약금 산정: 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014231378 판결 -- 

 

1. 사실관계

 

1) 원고는 피고로부터 2013. 2. 25. 이 사건 아파트를 매매대금 11(계약금 1.1: 계약금 1.1억 중 0.1억은 계약당일 지급, 나머지 1억은 다음날 피고의 계좌로 송금하기로 약정)으로 매수하기로 계약

 

2) 원고는 계약금 일부 0.1억을 계약 당일 피고 은행계좌로 송금

 

3) 피고는 2013. 3. 26.(계약 다음날) 공인중개사에게 해제를 통보하고 은행계좌 폐쇄

 

4) 원고는 3) 사실을 모른 태 2013. 3. 26. 나머지 계약금 1억원을 송금하려 하였으나 실패. 이에 1억원을 자기앞 수표로 발행하여 공인중개사 사무소 방문. 공인중개사로부터 피고의 이 사건 계약 해제 사실 전해 들음.

 

5) 원고는 2013. 3. 27. 피고의 수령거절을 이유로 피고를 피공탁자로 하여 1억원을 공탁.

 

6) 피고는 2013. 3. 27. 원고를 피공탁자로 하여 0.2억원을 공탁. 원고에게 수령한 계약금의 배액인 0.2억을 공탁하고 이 사건 계약을 해지한다라는 통고서를 보냈고, 2013. 3. 29. 원고에게 통고서 도달.

 

7) 원고는 2013. 4. 24. 피고에게 진금일인 2013. 4. 29. 까지 잔금 지참하여 중개사 사무소 방문 예정이니 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부해 달라는 통고서를 보냈고, 피고에게 도달. 2013. 4. 29. 잔금 지참하고 중개사 사무소 방문하였으나 피고는 나오지 않음.

 

8) 원고는 2013. 6. 3. 피고에게 피고의 이행지체를 이유로 2013. 6. 7. 오전 10시까지 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부하지 않으면 별도의 통고 없이 당해 최고서를 통하여 계약해제의 의사표시를 갈음한다라는 통고서를 보냈고, 2013. 6. 4. 위 통고서가 피고에게 도달.

 

9) 이에 원고는 매매계약 해제에 따른 손해배상 주장

 

2. 매매계약의 주요 내용

 

1) 제5조 매수인이 잔금을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 배상하고, 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다.

 

2) 제6조 매도인은 또는 매수인은 계약상의 채무불이행이 있을 경우 계약당사자 일방은 채무를 불이행한 상대방에 대하여 서면으로 이행을 최고하고, 이를 이행하지 않았을 경우 계약을 해제할 수 있다. 이 경우 매도인과 매수인은 각각 상대방에 대하여 손해배상을 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도 약정이 없는 한, 5조의 기준에 따른다.

 

3. 원심의 판단

 

1) 피고는 2013. 3. 26. 소유권이전의무를 이행하지 않을 의사를 명백히 표현. 이에 피고의 이행거절을 이유로 한 원고의 2013. 6. 3. 해제의 의사표시에 의하여 2013. 6. 7. 해제되었다.

 

2) 이에 원상회복으로서 피고는 원고에게 지급받은 계약금 0.1억을 반환할 의무가 있다.

 

3) 피고는 원고에게 이 사건 매매계약 제6조에 따라 손해배상금을 지급할 의무가 있으며, 이 사건 계약금인 1.1억원은 위약금 약정이라 할 것이고 민법 제 298조 제 4항에 따라 손해배상액의 예정으로 추정되므로 이를 지급해야 할 것인데 , 동법 제 389조 제 2항에 따라 과다하다고 인정되므로 계약금의 70% 정도로 감액하는 것이 타당.

 

4) 따라서 피고는 합계 금 8700만원 (원상회복 1000만원 +손해배상금은 7700만원.) 지급할 의무 있다.

 

5) 이에 피고가 상고.

 

4. 상고 이유에 대한 대법원의 판단

 

1) 원고의 2013. 6. 7. 공탁금 1억원 회수는 , 피고의 이행거절을 이유로 한 이 사건 매매계약 해제에 영향을 미치지 아니한다.

 

2) 특약사항 제4조에 따라 원고의 계약금 지급의무 불이행으로 해제되었다는 주장에 관하여는 피고가 수령치 아니하려고 은행 계좌를 폐쇄하였기 때문이므로 원고의 귀책사유가 없다.

 

3) 계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금액의 배액만을 상환하고 계약을 해제할 수 있다는 주장에 관하여는 원고가 계약금 1,.1억을 전부 지급하였고, 설령 0.1억만을 지급하였다고 본다 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 약정 계약금이라 봄이 타당하다.

 

4) 계약금계약과 손해배상액의 예정은 그 법률적 성격이 다르므로 계약당사자가 손해배상액을 계약금 상당액으로 예정한 경우에 계약금계약이 불성립하였다고 하여 당연히 손해배상액의 예정까지 불성립하는 것은 아니다.

 

5) 따라서 상고는 기각.

 

5. 해설

 

1) 매매계약이 성립한 후에는 당사자 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이며, 계약금계약을 한 경우에는 민법에 따라 해제 할 수 있기는 하나, 계약금계약이 성립하지 아니한 경우(계약금 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나, 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니한 경우 등)에는 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다(대법원 2008. 3. 13. 선고 200773611 판결 등).

, 계약금의 일부만 지급된 경우에는 (이 사건의 경우 계약금 1.1억이 전부 지급된 것으로 판단하였다.) 계약금계약 자체가 성립하지 아니하였기에 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다는 과거 판례를 다시금 확인한 것이다.

 

2) 또한 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다 하더라도, 그 해약금의 기준을 실제 교부받은 계약금으로 본다면 당사자의 의사에 반할 뿐 아니라 계약의 구속력이 약화되는 결과가 될 수 있기에 해약금의 기준은 약정 계약금 전부라고 보는 것이 타당하다.

 

3) 이 판례는 부동산 거래 시 계약금의 일부를 먼저 지급하기로 하는 약정의 경우 일반적으로 지급한 계약금의 배액만을 상환하면 족하다는 거래상의 관행 및 이 사건 하급심에서 판결한 바와 같이 계약 체결 후 24시간 내에는 계약을 해제할 수 있다는 등의 거래 관행에 영향을 미칠 수 있을 것으로 판단된다.

 

*첨부파일: 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014231378 판결

  대법원 2014다231378_판결문.pdf

 

김빛 변호사

작성일시 : 2015. 7. 27. 15:33
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-- 약정된 계약금 중 일부만 지급한 상황에서 실제 지급된 금액을 포기하거나 또는 그 배액만 지급하고 계약을 해제할 수 있는지 여부 (부정): 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014231378 판결 --

 

대법원은 최긴 매도인이 ‘계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다’고 주장한 사안에서, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다고 판결하였습니다. , 실제 지급한 금액이 아니라 약정한 계약금의 배액을 지급해야 한다는 취지입니다.

 

대법원은 "실제 지급한 계약금의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다고 판결하였습니다.

 

작성일시 : 2015. 6. 8. 09:21
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